北京市物业管理办法精选(九篇)
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第1篇：北京市物业管理办法范文
第二条 失业人员就业服务费是失业保险基金对市、区（县）、街道（镇）劳动保障部门开展失业人员人事档案管理、就业咨询、职业指导、政策宣传等就业服务和进行失业人员调查、统计、监控失业率等工作经费的专项补贴。
第三条 失业人员就业服务费，纳入失业保险基金预算，由市劳动和社会保障部门负责编制，报市财政局审核后执行，就业服务费在职业培训、职业介绍补贴项目下设立收支科目，实行专账管理、专款专用。
第四条 失业人员就业服务费补贴实行失业保险基金年度预、决算管理。市、区（县）、街道（镇）劳动和社会保障部门应严格执行预、决算制度，按照上年失业人员档案数量和就业服务工作和支出范围编制下一年失业人员就业服务费补贴预算，年终根据实际支出编制决算。
第五条 失业人员就业服务补贴标准。由市劳动和社会保障部门根据全市失业人员及其档案管理和就业服务工作实际情况提出，经市财政部门审核后确定。
第六条 充分发挥失业人员就业服务费的使用效益，为提高全市失业人员管理工作水平，促进失业人员再就业。市、区（县）、街道（镇）劳动和保障部门实行就业服务费补贴使用考核制度。市、区（县）应建立考核制度，制定考核标准。市、区（县）每季按规定比例的80％拨付就业服务费补贴，待考核合格后，剩余部分予以追加拨付（具体考核标准另行制定）。
第七条 失业人员就业服务费的使用范围。
一、市劳动和社会保障部门使用管理的就业服务补贴，主要用于全市失业人员的监控，失业人员的情况调研和区（县）失业保险工作人员的各项业务培训、失业保险政策宣传、咨询、小型业务会议费用等就业服务支出补贴。
二、区、县劳动和社会保障部门使用管理的就业服务补贴，主要用于区、县失业人员的监控，失业人员的情况调研和街道、镇失业保险工作人员的各项业务培训。失业保险政策宣传、咨询、小型业务会议费用，失业人员档案接收管理等就业服务支出补贴。
三、街道、镇劳动和社会保障部门使用管理的就业服务补贴，主要用于失业人员人事档案的接收、转递、保存、整理和开具有关证明、材料等有关费用的支出。主要开支项目如下：
（一）失业人员人事档案管理补贴。主要用于失业人员人事档案的保存、整理、防火、防潮、防蛀和接收、转递人事档案关系发生的交通费用以及失业人员人事档案管理的其他直接费用支出；
（二）政策宣传、就业咨询补贴。主要用于对失业人员进行失业保险、劳动就业政策宣传、咨询、指导和为失业人员提供职业介绍、职业培训信息等就业服务有关的材料印刷、业务书籍、资料的购置和邮电费用支出；
（三）失业人员统计、调研补贴。主要用于开展失业人员的统计、分析、调查、监控等费用支出。
第八条 对由失业人员就业服务补贴开支形成的固定资产，列入失业保险固定资产，按照国有资产管理的有关规定进行管理。
第九条 失业人员就业服务费补贴按季逐级拨付，实行市、区（县）、街道（镇）分级使用管理。
一、市劳动和社会保障部门每季度根据各区、县劳动保障部门《城镇失业人员档案管理情况》报表，制定拨款计划，由市社保中心于次季度第一个月15日前将失业人员就业服务费补贴资金划拨区、县劳动保障部门。
二、区、县劳动和社会保障部门按照各街道、镇《城镇失业人员档案管理情况》报表，按照失业人员就业服务费补贴规定的比例，将市社保中心下拨的资金10日内划拨给街道、镇劳动保障部门。
第十条 就业服务费补贴收支渠道。
一、失业人员就业服务费补贴在失业保险基金“职业培训、职业介绍补贴支出”项目中列支。
二、区（县）、街道（镇）劳动和社会保障部门收到上级拨入的就业服务补贴后，应在上级拨付的“职业培训、职业介绍补贴支出”项目下设的“就业服务补贴明细”科目登记入账。当年结余，可以结转下年度继续使用。
第十一条 市、区（县）社会保险经办机构在就业服务费财务管理工作中，要严格按照市财政局、市劳动和社会保障局《转发财政部、劳动和社会保障部关于印发〈社会保险基金财务制度〉的通知》（京财社〔1999〕1802号）和《关于下发失业保险基金会计制度补充规定的通知》（京财会〔2000〕644号）的有关规定执行。
第十二条 市、区（县）、街道（镇）劳动和社会保障部门要严格执行预算，按照本办法规定的开支范围使用失业人员就业服务费，专款专用，严禁截留和超范围使用失业人员就业服务费，并接受上级和同级财政、审计、劳动和社会保障部门的监督、检查。
第2篇：北京市物业管理办法范文
条例共分7章70条，主要对业主及业主大会的权利义务、前期物业管理、业主人住后的物业管理以及物业的使用和维护等四个方面作出了具体的规定。新条例主要有四大亮点。
这四大亮点分别是：业主大会成为物业管理最高决策机构；今后小区的物业管理企业必须通过招投标的方式选聘；物业公司和建设单位不得擅自处分小区公用部位和公用设施，经业主大会同意，利用这些设施进行经营的，业主所得的收益应用于补充维修资金或经过业主大会决定用途；物业管理公司违规操作将受到行政处罚或依法承担赔偿责任等。
物业管理配套法规即将出台地方法规相应修改为配合全国物业管理条例的实施，建设部将会同其他部门制订一系列配套法规，与条例同时实施。
下岗失业人员创业优先获小额贷款担保
从今年6月起，全国100个社区就业重点联系城市，将为有创业愿望和具备一定条件的下岗失业人员开展自谋职业和开办小企业培训，并为合格学员优先提供再就业小额贷款担保。
劳动和社会保障部日前发出《关于进一步推动再就业培训和创业培训工作的通知》，要求全面推广创业培训与小额贷款等优惠政策整体推动的工作模式，提高下岗失业人员创业成功率。
通知说，各地要组建专家队伍，加强对创业学员的开业指导，并提供创业项目信息和后续咨询服务。大力推广创业培训与项目开发、开业指导、小额贷款、税费减免、跟踪扶持等“一条龙”服务的工作模式，提高下岗失业人员创业成功率。此外，有条件的地区，还可申请建立远程培训辅导站点，组织下岗失业人员、高校毕业生以及社会其他人员参加由中国就业培训技术指导中心组织实施的远程创业培训项目。
救助流浪乞讨人员只应劝导不准拘禁
6月20日，签署国务院令，《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》公布施行，标志着我国对在城市流浪乞讨人员的救助工作机制进一步完善。
《办法》共18条，包括对在城市生活无着的流浪乞讨人员救助的原则、救助站设立和管理、为求助人员提供的救助内容、救助站工作人员的行为，以及违反者责任追究等，标志着我国对在城市流浪乞讨人员的救助工作机制进一步完善。
《办法》自2003年8月1日起施行。1982年5月国务院的《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》同时废止。
北京：8月1日起禁爬“野长城”
没有定为旅游景点的“野长城”不能再随便爬了。北京市政府法制办6月23日出台的《北京市长城保护管理办法》8月1日施行。
该办法中涉及的长城，是指本市行政区域内的长城主体和与长城主体有关的城堡、关隘、烽火台、敌楼等附属建筑及其他相关文物。
第3篇：北京市物业管理办法范文
日前，北京市消协公布百个小区5000业主给物业管理打分情况，有高达73%的业主对物业公司不满意。昨天，在市人代会“抓住奥运机遇 切实提高城市环境建设和管理水平”新闻会上，市建委主任刘永富表示，现在各类商品住房的物业管理都有问题，今年年内，北京市将会出台物业管理办法，依法加强对物业公司的管理，切实保障业主的利益。
刘永富认为，物业管理行业发展时间不长，法制不健全，导致业主与物业公司的矛 盾十分普遍，如何调解开发商和业主之间矛盾，物业管理公司与居委会的工作如何协调，都是市建委现在正在调研的内容。
另外，刘永富还表示，去年北京市的经济适用房有效抑制了北京整体房价的上涨，今年经济适用房开发规模仍将会达到300万平方米左右，未来几年也会适度安排经济适用房开工面积，这也将成为疏散市中心人口的一项有力举措。
北京现代商报·杨雪婷
第4篇：北京市物业管理办法范文
关键词：筹备 业主大会 申请 期限
中图分类号：F293.31 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2011）06-085-02
召开业主大会是业主行使自我管理权的主要方式，毋庸置疑，在召开的众多业主大会会议中，首次业主大会具有更为重要的意义。首先，首次业主大会的召开是选举产生业主委员会的前提，是业主自治组织建立和完善的标志。其次，首次业主大会的召开能促进物业服务企业改善服务质量、提升物业服务水平。最后，召开了首次业主大会后，物业管理法律关系就能得到完善和平衡。
在满足成立业主大会的条件后,如何筹备与组织第一次业主大会就成了当务之急。在一个物业管理区域内，业主来源各不相同，要将所有业主组织起来并达成一些涉及共同利益的协议，要做的准备工作、组织工作是比较复杂的,这体现在法律上就是筹备业主大会须经过一系列程序与步骤。我国目前施行的法规中对第一次业主大会的筹备过程都有比较明确、详细的规定，但由于我国物业管理推行的时间不长，各地的实践经验较少，这些程序在具体运行中也暴露出不少需要修改与完善的地方。2010年9月，上海市开始对《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》征求市民意见，征求意见的结果反映出业主大会筹建、加强对业委会监督、规范物业企业服务是大家关注的焦点,这种现象在近年一些省市修订物业管理条例时也常常出现。由于篇幅的限制，本文主要对完善首次业主大会程序涉及的以下几个问题进行探讨，希望能抛砖引玉。
一、首次业主大会的申请问题
在满足成立首次业主大会的条件后，谁具有资格或权利提出召开首次业主大会的申请？如果有资格申请者不申请如何处理？这是两个相互联系的问题，也是立法首先要解决的问题。
立法在考虑赋予某一法律主体具有某些权利时需要关注被赋予的权利与法律主体利益的关联性和权利行使的方便性。目前我国法律规定两类主体有申请召开首次业主大会的权利，即：建设单位和业主。通过对现行法规的解读，我们不难发现，绝大部分地方性法规以及建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）都将建设单位规定为首要的申请主体，要求建设单位在具备召开首次业主大会条件时将筹备会议所需资料报送物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。在此,我们不妨来梳理一下前期物业管理中的具体运作过程。按照《物业管理条例》第三章关于“前期物业管理”相关条款的规定，在前期物业管理中，首先由建设单位选聘物业管理企业并与之签订书面的前期物业服务合同，并将前期物业管理服务合同约定的内容包含在与物业买受人签订的买卖合同中，物业管理企业经过验收承接物业后正式对物业区域进行实体管理。此时，物业管理企业的首要任务就是配合建设单位做好业主顺利收楼入住的工作，这在物业管理实践中叫“入伙”。业主需要办妥入伙手续，按照入伙的具体程序和步骤接收、签署一些文件和协议，如入伙协议、楼宇交接书等，还需交纳一些费用，通常包括预交几月或半年的物业管理费、交纳专项维修资金等，办妥各种手续后，物业管理企业才正式把业主所购物业的钥匙交给业主。简言之，建设单位通过前期物业管理合同将物业区域的前期物业管理委托给其选聘的物业管理企业，物业管理企业通过与业主签订入伙协议与业主之间建立物业服务合同关系。显然，通过上文的阐述，我们不难发现，在物业管理实践中，直接与业主办理物业交接手续的是物业服务企业，建设单位并没有直接向业主履行交付物业的义务，而是将全部拟交付物业通过物业服务企业的承接验收后统一交给物业服务企业，由其逐户向业主履行交付物业的义务，这实际上就是将物业的交付与业主的入住“捆绑”的做法，目的之一是保证前期物业服务费的收取。显然，在物业承接验收后，建设单位就会将拟交付物业的出售情况表、物业的相关资料等移交给前期物业服务企业，至于向业主的实际交付，建设单位则不再参与，业主对物业的实际使用情况就更不在建设单位的掌握之中了。然而立法上却出现了一个有趣的现象，对首次业主大会召开条件的规定主要体现在两个方面，即业主入住率和物业交付使用面积需达到一定比例；立法却同时给予建设单位以申请召开首次业主大会的权利，通过上文的阐述我们已经知道业主入住率和物业交付使用面积这些信息均掌握在物业服务企业手中，法律却将申请成立业主大会的权利给予了建设单位。物业服务企业和建设单位在法律上是两个不同的法人，均具有独立的民事法律地位，都具有民事法律主体资格，虽然我国目前的现状是物业服务企业和建设单位之间有着“亲缘”关系，但并不能因此否认物业服务企业的独立法律地位，更不应该由建设单位代替物业服务企业，这种规定是对物业管理实践的一种扭曲的反映，与实践脱节，应该采取与对召开首次业主大会实质条件相适应的程序性规定。换言之，在以业主入住率和物业交付使用面积为实质条件的情况下，不应给予建设单位以申请权，应与物业管理实践相一致，把申请权交给物业服务企业。当然，在建设部的《指导规则》和《北京市物业管理办法》中是将“交付的专有部分面积达到物业总建筑面积的50%”规定为成立业主大会的条件，在这种情况下，法律只关注交付物业的情况，不考察物业的实际使用情况，所以将申请权赋予建设单位是合理的，也是可行的。
需要注意的是，建设单位和物业管理企业的申请权同时也是一种义务。在物业管理这种特殊的法律关系中，建设单位、物业管理企业与业主之间在某些利益方面是不一致的，比如物业管理企业的专业管理与业主的自治管理在一定程度上就会出现利益冲突。事实上,业主的自治管理既为广大业主设定行为规范，同时也是为了维护全体业主利益而对物业管理企业进行监督的方式，业主分散的意志通过业主大会这种方式成为全体业主的共同意志就能对物业管理企业的违法不当行为产生约束力。而建设单位与物业管理企业之间又有着“父子”或“叔侄”关系，所以，不论是建设单位还是物业管理企业都普遍缺乏申请召开首次业主大会的内在动力，它们出于趋利避害的本能不愿接受业主大会及业主委员会的监督与约束，即使成立业主大会的条件已经具备，他们也会怠于行使申请权;即使有业主申请或房地产主管部门的介入，它们也可能不协助不配合，这是我国业主大会筹建难的主要原因之一。另外，法律虽然赋予业主在具备一定条件的情况下可以向房地产行政主管部门或物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会，然而，由于业主的分散性、相互不认识不理解、以及国人集体意识不强等多种因素的影响，所以真正由业主发起成立业主大会的成功案例是极少的。因而，为了解决业主大会筹建难问题，必须通过法律条款的设定去激发、调动和促使建设单位、物业管理企业积极主动向有关部门提出申请。笔者认为，北京市的做法是比较好的。据报道，自2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立以前或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担，这意味着业主大会成立前业主不用缴物业服务费。《管理办法》对前期物业的新规定也捎带地打击了开发商的捂盘行为，因为“分期分批”开盘会让开发商肩上承担的物业费担子更重。法律通过利益调整的驱动应该能够敦促开发商和物业企业尽快协助成立业主大会，新规定对于小区未来的管理和业主自治都很有利。{1}然而，北京市的做法并不一定具有可复制性，上述规定是与其整个法律条款前后配合与协调的，很多地方性法规对成立业主大会的条件的规定与北京市是不同的。另外，北京市是我国的首都，是特大城市，经济发达，地位独特，具有特有的地域性，其规定若推而广之可能反而会造成不公平，不具有可行性，只有那些与北京条件相似的省市才可以仿效。所以，我们不妨从另一个角度来考虑敦促建设单位和物业管理企业及时成立业主大会，那就是立法常用的惩罚条款，即当其不履行申请义务时，对法律主体给以一定的法律制裁。当然对建设单位或者物业管理企业给予行政处罚应该是行之有效的方法。《管理办法》第四十条和《上海市住宅物业管理规定》（修订草案）第七十条都采取了责令限期改正、处以罚款的方法，上海市采取处以一万元以上十万元以下罚款的弹性规定，北京市处以3万元定额罚款，两种方式各有利弊。但笔者认为法条仅规定建设单位未书面报告、未提供资料时就要处罚不太妥当和可行，应该规定一个准备的时间段，即当建设单位在物业管理区域符合成立业主大会条件后的多长时间内应该向有关部门书面报告，以及在业主大会会议筹备组通知建设单位提供相关资料后，建设单位应在多少日内提供。有了明确的时间段，相关主管部门才能据实做出行政处罚，毕竟提供书面报告和提供相关资料也需要一定的准备时间。笔者认为提供书面报告的时间可以规定为物业管理区域符合成立业主大会条件后的30日内，而提供资料则在首次业主大会会议筹备组通知建设单位后的10日内。当物业管理企业不及时申请成立业主大会时，笔者认为可以采取与建设单位同样的行政处罚方式，此外还可以与物业管理企业的年检制度、资质管理制度挂钩。
二、筹备组的组成
建设单位、物业管理企业或者业主向有关部门提出申请成立业主大会后，组成会议筹备组的事情就提上议事日程。为了使业主大会尽快召开，也为了有法可依，在申请主体提出申请后应该给相关行政主管部门规定明确的期限，行政主管部门负有组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的职责，但很多地方性法规对此期限都没有规定，这也是造成业主大会筹备难的原因之一。建设部的《指导规则》首次规定了60日的指导期限,北京市及上海市等也做了同样的规定,这是立法的一个进步,反映了行政效率原则的要求。
建设部《指导规则》第十条规定，“首次业主大会筹备组的组成人员包括业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”该条对筹备组组成人员的规定显然不包括物业管理企业的代表，笔者认为是不完整的，因为在组成筹备组时，前期物业管理企业已经进入物业区域进行实体管理，与业主之间已经产生了法律关系。另外，首次业主大会召开后，其中一项重要议程就是关于前期物业管理企业的去留问题，作为与此议程有着直接利害关系的法律主体理应有参与并直接与业主代表对话并表达其意见的机会和权利。最后，上文已经谈到，筹备首次业主大会所需的很多资料、信息等都需要前期物业管理企业提供。总之，筹备组的组成人员中理应有其一席之地。
另外，《指导规则》规定业主代表的人数应不低于筹备组总人数的一半（上海、石家庄等亦同），《管理办法》规定非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二，笔者认为北京市的做法更能保护业主的利益，毕竟成立业主大会是业主自治生活中的大事，既然要发挥业主的自治管理，就应该充分发挥业主代表的主动性和积极性，其他行政主管部门或者单位都只是起到指导、协助与配合的作用。另外，建设单位已单列为代表，则建设单位不因为房屋未售出而再在此时享有业主身份从而可能作为大业主占有业主代表中的多席，若如此会使筹备组的成员组成明显失衡，不能真正反映广大业主的真实意愿。基于以上两点，北京市的规定增加了业主大会筹备组中非建设单位业主的比例，更能反映业主的心声，更有利于保护业主的自治管理，也有利于小区未来的和谐安定。
最后，筹备组的组长由谁担任最合适？《指导规则》以及北京市都规定由街道办事处、乡镇人民政府代表担任，但笔者持反对意见。立法规定由政府部门代表担任应该是基于他们的特殊身份以及他们懂相关法规政策等的原因。的确，业主大会的筹备涉及到多方面的主体，需要有关部门组织和协调，业主代表作为纯粹的业主身份单靠个人力量要想组织和协调好各个主体之间的关系，使筹备工作能顺利进行是有一定的难度的，所以，筹备组组长在产生前应由政府部门代表担任临时召集人，负责把好业主代表的入选关，负责相关资料的收集，负责指导业主临时管理公约的制定与法规政策的把关与审核等。前期的工作基本完成后，应从业主代表中选举产生筹备组组长，业主有着尽快成立业主大会的内在动力，有着渴望自治管理的强烈需求，而且作为直接利害关系人，他们有着远远超过政府主管部门代表的主动性和积极性。所以，由业主代表担任组长具有更大的合理性和更广的代表性，能更充分地体现业主的自治管理。当然，政府主管部门应对组长的产生过程全程监督与指导，使其能真正代表业主，能为广大业主谋利。
综上所述，业主大会的成立是业主自治管理生活中的大事，但其筹建难的事实是有目共睹的。我们应发挥法律法规的引导、协调作用，完善法律条款，尽力解决实践中存在的问题，使业主自治组织尽快建立起来，这也是在为和谐社会的构建添砖加瓦。
注释：
{1}焦点解读新《北京市物业管理办法》[N].来源于北京晚报,2010.5.27
参考文献：
1.周柯.物业管理法教程[M].法律出版社，2004
第5篇：北京市物业管理办法范文
根据该《征求意见稿》，本市的物业服务收费将不再由政府定价，普通住宅的物业费也将略有降低。
政府定价退出物业服务收费
「政策今后本市将对五类物业服务收费实行市场调节价；对经济适用房物业服务收费方式由原来的政府统一定价模式改为由政府指导定价；实行政府指导价的物业服务收费可在政府部门制定的收费基准价格上，向上浮动20%，下浮不限；公有住宅区、安居住宅区物业服务收费与经济适用房执行同一标准。
「解读据市发改委收费管理处处长王岩介绍，以往本市物业服务收费有政府指导价、政府定价和市场调节价三种定价方式，对经济适用房实行政府定价。而根据《征求意见稿》上述规定，政府定价将完全退出本市物业服务收费。这不仅可以促成物业服务收费的市场化竞争，最终实现物业服务行业优胜劣汰，为市民提供优质优价的服务，还将使本市物业服务收费行为更加规范，保障业主和物业管理企业的合法权益。
「相关五类实行市场调节价的物业收费
1.经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。
2.办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区。
3.按照《北京市物业服务收费管理办法》选聘物业管理企业并确定物业收费服务标准的住宅区。
4.成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区。
5.在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务标准的住宅区。
普通住宅物业费有望降低
与以往本市实行的物业服务收费标准相比，《征求意见稿》中规定的普通住宅物业服务收费标准总体来说将会略有降低。新的收费标准对电梯的维修收费，物业公司代水、煤、热、气、电等专业公司对业主收取的手续费以及公共维修基金进行了相应的调整，这在客观上减轻了业主的负担。
具体调整体现在以下三方面：
「政策电梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修将从物业服务收费中剔除。
「解读据王岩介绍，从1999年开始，购房者在买房时需要缴纳公共维修基金，而物业收费中还包括“电梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重复收费。根据《征求意见稿》，今后的物业收费中将不再包括这两大项的费用。
「政策物业公司在代替水、煤、热、气、电等专业公司收取费用时向业主收取的手续费将被取消。
「解读据了解，一些物业公司在代替煤、水、电、气等专业公司收取费用时，向业主收取了大约每户1元/月的委托费。对此，王岩说，这些费用原本应该由上述专业公司上门向业主收取，由物业公司代收的委托费用也应该由这些专业公司支付而不应该转嫁到业主头上。
「政策将原来由物业公司直接收取的电梯的大修及中修费用进行基金化管理，并大幅降低无人值守电梯的服务收费标准。基金化管理将电梯维修费用的支配权由物业公司转移到业主，物业公司收取的电梯大、中修费用，应单独设账、专款专用，未发生大、中修及专项工程维修时，不得使用。
「解读据市国土房管局居住小区管理办公室副主任邹劲松介绍，以往本市对无人值守电梯并未制定相应标准，物业公司对无人值守电梯所收取的费用与有人驾驶电梯实行的是同一标准。为无人值守的电梯制定一个较低的标准实际减免了相当一部分费用。（见下表）
高层住宅电梯（有人驾驶）运行维护费用项目
项目 交流调速 交流调压调速
运行梯 63620 62503
备用梯 6362 6250
高峰梯 14138 13890
无人驾驶的高 层住宅电梯运 行维护费用
项目 交流调速 交流调压调速
运行梯 35754 33520
备用梯 3575 3352
高峰梯 7945 7449
（注）单位：元/部。年
■链接。物业服务成本构成
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3.物业管理区域清洁卫生费用。
4.物业管理区域绿化养护费用。
5.物业管理区域秩序维护费用。
6.办公费用。
7.物业管理企业固定资产折旧。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9.经业主同意的其他费用。
■链接。物业收费政府指导价标准
（住宅物业服务收费基准价标准）
项目 标准 服务范 围
综合管理费 0.32 小区规划红线 范围内，涉及公共财产和公共 事务的管理
物业共用部位、 按《北京市住宅公共维修 基金使用管理 办法》中附件一
共用设施设备 0.31 以共用部位共用设施设备一般应包 括的范围的内容为准；
日常运行维护费 不包括另 行收费的设备 设施，如电梯、水泵、暖气等设备
绿化养护费 0.07 小区规划红线范围 内的中心绿地和房前 、屋后，道路两侧
区间绿地
清洁卫生费 0.08 小区规划红线 以内，业主户门以外
秩序维护费 0.11 小区规划红线 以内，业主户门以外
智能化系统 每项 小区规划 红线以内及楼 宇公共区域内
运行维护费 0.05
（注）计量单位：元/建筑平方米、月
经济适用房增加一项收费
「政策新规定没有修改或提高经济适用房的收费标准，但增加了新添智能化系统运行维护费。
「解读据王岩介绍，增加该项收费主要是因为本市近几年新建的经济适用房大都添置了楼宇对讲、周界红外报警等智能化系统，这部分费用目前全部由物业公司支付，而实际受益者却是业主。为公平起见，这部分收费应由业主缴纳。
政府指导价必须定期公布
「政策实行政府指导价的，由市价格主管部门和市国土房管局制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布；物业管理企业要在物业管理区域的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
「解读据市发改委有关负责人介绍，此项规定充分尊重了业主的知情权。
装修管理服务收费有标准
第6篇：北京市物业管理办法范文
维修基金实在是一个风波不断的事物。开发商拖欠维修基金的新闻还在眼前晃悠，耳畔就传来了少数小区为争夺维修基金“管理权”而闹出业委会选举纠纷的消息。
没想到的是，旧患未平，新忧又起。现在维修基金不够用，已经在一些楼龄较大的小区露了头，而且，在不久的将来，伴随着通货膨胀，“修不起楼、筹不到钱”的现象会更普遍、更突出。
维修基金贬值之困
国家统计局数据显示，2006年全国共完成商品住宅投资13612亿元。按照“房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3％～4％缴纳；购房者按照每平方米建筑面积成本价的2％～3％缴纳”的规定，应缴纳的维修基金至少有680亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金，目前国内房屋维修金总额绝对超过1000亿元。
但是，这笔巨款足以应付物业的维修吗?答案是否定的。资深房地产分析师曾旺群认为，维修基金看起来数额不少，但是相对于房屋的造价和以后维修的难度，这个数额便不大了。如果加上通货膨胀因素，一旦出现较大的经济波动，20年后动用这笔钱修楼很可能是杯水车薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾经表示，简单地把维修基金全部存入银行，虽然非常安全，但却过于保守，风险可控的投资至少可以推迟动用维修资金本金的时间。
维修基金本身的使用特点也为适度投资提供了空间。对于一个新建小区来说，在前3年甚至前10年的时间，一般只要对住宅共用部位共用设施设备进行日常的维护就可以了，基本上不会动用维修资金进行较大的修理。
令人遗憾的是，到目前为止，大多数业主乃至政府官员仍然停留在关注维修资金安全的阶段，而忽略了市场波动可能带来的贬值风险。
理财规划启动不久即夭折
并非没有人思考过为房屋维修基金制订理财规划。
早在2002年，北京出台的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十二条规定：“维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。”2006年2月出台的《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》又重申了上述精神。这无疑为维修基金留下了“可投资”的口子。
2006年4月，北京新天第家园成为当地首家试图为维修基金制订理财规划的小区。而推动维修基金正式启动理财规划的，是北京市建委3月18日印发的《关于业主委员会开立专项维修资金账户等有关问题的通知》。《通知》中规定，业委会成立后，业委会可根据业主大会的决议在开设维修资金业务的银行开立物业管理区域维修资金专用账户。
在得到超过87％的业主的赞同后，民生银行、交通银行、光大银行、北京银行都进入到了这场专项维修基金理财服务的争夺战中。它们分别向业委会提供了各自的“专项维修基金理财计划书”。其中，有稳健保守型方案，有温和成长型方案，还有积极成长型方案。
然而，到2006年6月，北京市建委发文对维修基金的投资作了明确限制――北京市各业主大会、业委会按照定期存款利率与开户行确定专项维修基金存款利率，只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资。在这一文件的制约下，诸如“阳光理财”之类的维修基金银行理财产品全面叫停。
维修基金理财非易事
就在北京为维修基金能否进入投资渠道而几番折腾的同时，国家建设部和财政部也在考虑维修基金的增值保值问题。2005年10月，《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》向社会公布并广泛征求意见。
其中，第二十一条规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。第二十二条则规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。有专家认为，规定明确后，不排除有更多的小区将维修基金用于购买国债以求增值。
第7篇：北京市物业管理办法范文
还有太多太多的问题不为业主所知。
谁来收取住宅专项维修资金，又是如何管理？
住宅专项维修资金为何使用率如此之低？
业主在这笔资金上的收益又有多少呢？
两种模式
590万元，137平方米。韩梅一家的第三次购房计划完成了。
这套位于北京望京地区的学区房，是韩梅为儿子今后上学购买的，她的儿子今年不到两岁。
在此之前，韩梅一家在燕郊买过一套房，将之卖掉后在北京望京地区购买了一套二手房，再将之卖掉后，选择了这套新开盘的学区房。事实上，她家只有这一套房。
前后三次买房、卖房，韩梅也算是老手了，可对于住宅专项维修资金她却了解甚少。毕竟，这只是众多款项中的一项，何况，这笔钱很少用到。
“从这套房开始，我们也关注专项维修资金了。”韩梅说，在房屋交易时，她还特意询问了售楼方住宅专项资金该怎么交，得到的回答是，待2015年交房时交存、每平方米200元，专项维修资金将交到政府指定单位进行代管。但更深入的问题，售楼方也没有给出准确回答。
实际上，目前商品房住宅专项维修资金管理主要分为两种情况，所在小区成立业主委员会（以下简称业委会）前和成立业委会之后。
韩梅将要入住的小区属于新开楼盘，没有成立业委会。按照《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，她与同小区业主的住宅专项维修资金，由物业所在地建设（房地产）主管部门代管，也就是将由北京市住建委下设的北京住房资金管理中心代管。
自2009年1月1日起，北京地区商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理，商品住宅专项维修资金代管账户名称已变更为北京市住房资金管理中心。
这个资金管理中心负责北京市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；北京市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。此外，北京市各区县建委和相应的资金管理中心，也管理着所辖区域的住宅专项维修资金。
按照《办法》规定，北京市建委等主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。需要注意的是，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
也就是说，韩梅所在小区的住宅专项维修资金在交由资金管理中心代管后，将存入政府指定的商业银行，专户专储。
而在天津、上海等地，主管此项工作的为当地房管局，代管资金业务也均是交给了资金管理中心，模式、职责与北京地区大致相同。
当小区业主大会成立后，就应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。随后，专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的账户，并将有关账目等移交业委会。
北京市住建委物业管理处相关负责人也告诉记者，经业主大会决议授权，专项维修资金划转至业主大会开立的专用账户后，就可由业主大会通过建立住宅专项维修资金管理制度进行日常管理。
中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，无论是由住房资金管理中心代管，还是将专项资金划转到业主大会账户，这笔钱始终是归业主所有的，受到当地主管部门的监督管理。
信息不对称
可以肯定的是，归业主所有的住宅专项维修资金得到了政府的监督，然而在日常管理、申请使用中却令业主颇不满意。
“别看我前后交易了三套房子，但是关于维修资金的信息，一点儿都不知道。”韩梅说，她从未接到过住宅专项维修资金的相关账单和使用情况。
但是根据《办法》规定 ，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
然而，在记者采访过的多数业主中，涉及北京、南京、广州等多个城市，他们当中定期接受过住宅专项维修资金使用明细账单的很少。此外，在一些使用过专项维修资金的小区中，业主们也没有得到过相关的详细公告。
几个月前，北京市丰台区慧时欣园小区刚刚完成30扇单元门的更新安装工程，这项工程便使用了业主的住宅专项维修资金，由于该小区没有成立业委会，整个工程则由物业公司主导。
据小区业主李先生介绍，物业公司在上门争取业主意见、填写表格后，只是在小区内张贴过一个简易公告，告知该工程取得了业主同意，然而当施工完成后，业主们却迟迟没有得到进一步的信息。
“整个工程花了我们多少钱，用什么牌子的产品，我们都不知道”，李先生说，对此情况业主们也很无奈。
记者在对慧时欣园小区物业公司进行采访时，对方称相关领导不在，无法接受采访。
很明显，住宅专项维修资金的信息不对称，不仅令业主没有享有到应有的知情权，也成为专项资金监督管理的软肋。
随着二手房交易市场的火热，更加剧了住宅专项维修资金信息不对称现象的上演，在韩梅进行过的两次二手房交易中，均未将住宅专项维修资金进行过户，她也从未收到过任何经手单位的提醒。
事实上，按照相关规定，当房屋过户交易时，住宅专项维修资金也应过户，否则将影响新业主对专项资金的使用。可记者从多个房地产中介处了解到，由于住宅专项维修资金只是房屋首次出售时需要交存，二手房交易时无需交存，业主并不关心，房地产中介也很少提及此事。
主体缺失
韩梅至今仍不了解的是，到底该怎么使用住宅专项维修资金。其实，还有更多的业主不知如何使用这笔钱。
住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这也被认为是导致资金使用率低的主要原因。
“一般住宅房屋投入使用5年后就会逐步进入维修周期。结合房屋建造使用实际情况，一般情况下，屋面防水中大修应在10年-15年进行一次，电梯中大修应5年-8年进行一次，其他共用部位、共用设施设备应结合房屋实际使用情况制定相应的维修计划。”北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人说。
但是，目前专项维修资金的申请主体为业委会或物业企业，部分没有物业服务企业且尚未成立业委会的小区由街道办事处作为申请主体申请使用专项维修资金。
“由于申请使用维修资金需要组织实施维修工程、进行资金分摊等工作，作为业主个人无法操作，因此目前业主个人不能作为专项维修资金使用申请主体。”北京市建委房屋安全处负责人说。
对此，记者询问了北京多个社区居委会主任，他们告诉记者，想要成立业委会确实非常困难，不仅需要得到街道、社区、物业公司和业主的多方支持，还要有一批有才干、肯干的业主出面主持业委会日常工作，否则，即使业委会成立了，也很难运行，反而会更糟糕。
韩梅所生活过的三个小区中，没有一个成立过业委会；慧时欣园小区的李先生和业主们曾一直想成立业委会，但多次推进后还是没有成立，一是业主自身不知如何操作，二是各方意见没有形成统一。
那么，在确定专项资金申请、使用主体的过程中，业委会的可能性就极小。
如果把使用主体交由街道办事处这类政府部门更是下策，一来这类部门没有专业物业知识，二是政府部门本职工作较多无太多精力代办此项工作，三是由于政府的特殊身份，不方便主导这笔属于业主的钱。
最后，只剩下物业公司成为主体，但在业主与物业公司多年共处之后，二者之间也产生了诸多难以解决的纠纷，业主对物业公司的认可度不高，甚至形成了一种社会现象、社会话题。
因此，使用住宅专项维修资金的主体就很难确立并得到广大业主的认可，主体缺失，又何谈申请使用住宅专项维修资金？
另外，在各地执行的《办法》和条例中都有一个硬指标，那就是，小区使用资金前需达到住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，不能达到这项硬指标的小区，申请使用资金就没有可能。单此一项规定，就把很多小区挡在了门外。
北京市幸福指针业主大会辅导中心副理事长孟宪生告诉记者，由于申请使用专项资金需要大量文案资料，并且要多个部门审核，很多小区无法成功使用这笔资金，一方面是一些小区的确有不符合条件的地方甚至没有“主体”，另一方面则是主体操作过程中没有吃透政策规定、缺乏专业知识。
陈国强也认为，审批程序过于繁琐，加之这笔资金和维修工程涉及每一户业主，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，有的申请一年了都没有结果。
一句话，住宅专项维修资金“用得难”。这样一来，大量专项资金只能在银行专有账户中沉睡。
第8篇：北京市物业管理办法范文
买方（以下简称乙方）：____________
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，通过________方式，取得北京市________区（县）________地块的土地使用块，土地面积为________平方米，土地使用年限________年，自_______年____月____日至____年____月____日止，国有土地使用证号为_________。甲方在上述地块上建设的____现已竣工，取得房屋所有权证（证号为____）。经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为________。
乙方自愿购买甲方的________房屋，房屋用途为________。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋分摊的土地使用面积转让给乙方。
双方经协商，就上述房屋的买卖事宜，订立本契约。
第一条 ________房屋，建筑面积为________平方米（含共有共用面积），房屋状况详见附件，土地面积________平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至__________年____月____日止。
上述面积已经________房地局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币_________元，价款合计为（大写）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整（小写：_________元）。乙方预付的定金________元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在本契约签定________日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：____________
银行帐号：____________
第四条 甲方同意在________年____月____日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：________。
甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第六条 双方同意在签定本契约后三十日内，持本契约和有关证件到北京市________房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房价款金额的万分之____（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过________日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率人民币计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之____（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过________日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还，甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第九条 本契约自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充协议，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第_________（大写数字）种方式解决纠纷。
（一）提交北京仲裁委员会仲裁。
（二）任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本________份，房地产交易管理部门……各一份。
甲方（签字）：_________________
法定代表人：___________________
身份证号码：___________________
地址：_________________________
联系电话：_____________________
邮政编码：_____________________
人：_______________________
联系电话：_____________________
___________年_______月_______日
乙方（签字）：_________________
法定代表人：___________________
身份证号码：___________________
地址：_________________________
联系电话：_____________________
邮政编码：_____________________
人：_______________________
第9篇：北京市物业管理办法范文
【关键词】物业费拖欠 物业费定价 物业服务质量 制裁
物业管理费是对区分所有的住宅小区公共部位进行日常维修、养护费用的重要来源,但目前各住宅小区都有很大比例的业主拒绝缴纳或拖欠物业管理费,一些住宅小区的物业费拖欠比例甚至超过70%。由于收费不足,很多物业服务企业只好降低物业服务质量。另外,更有一些物业服务企业由于拖欠物业费的业主比例太大而严重亏损,不得不退出小区物业管理。由于业主拖欠物业费导致入不敷出的物业服务企业退出小区物业管理,造成了住宅小区一定时期内的管理真空,这给业主的生活带来了很大的困扰。
业主拖欠物业管理费问题的成因
物业费定价缺少业主参与。当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中,许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。
在实行政府指导价的物业服务项目上,物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志,却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志,因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定,物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定,政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价,业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上,业主几乎很少参与服务费定价。首先,在前期物业管理阶段,业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开,业主委员会尚未成立,根据《物业管理条例》第二十一条的规定,前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价,没有机会表达自己的意志,更不能讨价还价。其次,由于一系列复杂的原因,很多小区撤换前期物业公司困难重重,业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业费定价。
物业服务质量不高、标准不具体。目前,居民对物业服务普遍不满意。中国质量协会、全国用户委员会公布的2009年度全国住宅用户满意度测评结果显示,2009年住宅用户的满意度指数为70。住户最不满意物业服务质量差,包括停车管理混乱,小区安全性低等问题。
经调查发现,造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往只对物业管理服务的项目进行约定,而对各个物业管理服务项目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照,也使得业主和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下,业主以物业服务质量有问题而拒交物业服务费的比例非常大。在实践中物业服务费不能及时收缴,业主在法庭提出抗辩理由有50%是物业服务企业提供的服务质价不相符。①
拖欠物业费行为得不到有力制裁。通常在住宅小区刚入住时拖欠物业费的只有极少数业主,一旦其行为得不到及时制裁,不交费业主数量将迅速增长,这是因为不交物业费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延,造成欠费风气盛行。目前,物业服务企业对拖欠物业费行为除了请求业主委员会督促外,唯一合法的手段就是诉诸法院,通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中,因为这种方式费时费力,所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看,对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。
解决拖欠物业管理费问题的对策
提高业主参与协商物业费定价的程度。首先,从长远来看,物业费应该朝协商定价的方向发展,缩小适用政府指导价,拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。②政府可以定期向社会如实公布物业费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况,由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。③以北京为例,仅经济适用住房、危改回迁小区,在未成立业主大会前,实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高,更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意,符合民事活动平等、自愿的原则。其次,就目前而言,在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此,还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会,业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。
加强物业服务质量标准制度建设。让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量,但提高物业服务质量不是无限度的,必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设,制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面,这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标,督促其按照标准提供和改善自己的服务,也可以直接准确判定物业服务企业是否违约。
我国目前尚不存在统一的物业服务质量国家标准。依合同法第六十一和第六十二条的规定,物业服务合同的质量标准可以有约定标准和其他标准,其它标准包括国家标准、行业标准、通常标准履行、符合合同目的的特定标准。对于物业服务约定标准,实践中有些物业服务合同本身存在缺陷,合同约定的服务标准模糊、定性不定量,发生纠纷后业主和物业管理企业各说各的理,让人无法判断。
我们认为物业管理质量标准应坚持当事人合同约定为主的原则,但国家或地方应制作科学合理、有效的标准,通过实行分类、分项、分级,为物业管理双方当事人提供菜单式的选项,为签订物业服务合同提供参考依据,在合同没有约定的情况下也可以依据合同法第六十二条作为判断服务提供方是否违约的依据。
立法规定对拖欠物业费的制裁措施。各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施,如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金。④德国《住宅所有权法》第18条和第19条规定,共有所有权人于履行所负担的义务有相当的迟延时,将构成剥夺其居住权。⑤我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第21条和22条规定,区分所有权人或住户积欠应负担费用,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付迟延利息甚至强制其迁离。此外,依据我国台湾地区的建筑法规,还可以凭借公权力采取切断电气和水道等其他适当的措施,等等。
借鉴上述国家或地区的欠费制裁制度,我国也应通过法律法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来说,业主与其是服务合同关系,业主拖欠物业费是违约行为,业主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定,拖欠物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金,欠费业主支付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承担违约责任的形式主要是支付滞纳金。对于按时交纳物业费的业主来说,拖欠物业费是违反了区分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营,也侵害了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质,世界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟延利息之外更多更严厉的制裁措施。我们认为除了迟延利息和滞纳金外,我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、限制房屋转让、将其专有部分强制拍卖、要求业主强制迁离、予以罚款、做出罚金有罪判决等有力措施解决物业管理费拖欠问题。(作者单位:唐山学院;本文系唐山学院课题“唐山市物业管理问题及对策研究”成果,项目编号:09004A)
注释
①③④马克力,王磊,罗海燕:《物业管理纠纷》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145页。
