物业经营管理精选(九篇)

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第1篇：物业经营管理范文

关键词：物业管理；现状；发展趋势。

引言

近年来，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。中国物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。

一、物业管理将逐步在中国普及

这个“普及”有几个层面的涵义：1、“物业管理”概念的普及。社会分工的细化，政府部门从各专业领域的逐步退出，要求有专业的物业管理公司进行物业管理；同时经济的发展，人们生活水平的提高，使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高。经济上的解放，对高品质生活的追求，使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受，为物业管理走入更多家庭创造了条件。2、“物业管理”行为的普及。21世纪，“物业管理”对广大老百姓来说，已不再仅仅是一个时髦的词语，而是我们身边能看的到、体验到的切实服务。“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关，而是就在我们身边，每天为自己服务的“管理者”。“事实胜于雄辩”，每天感受服务、每天感受舒适的生活，“物业管理”自会深入人心。

二、物业管理依法管理的新时期已经到来

国务院《条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等物业管理法规、规章及标准的相继出台。不仅标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期，而且为各地制定物业管理法规、规章、规范性文件提供了依据，各地开始进入新一轮物业管理立法的高峰期。随着《条例》的贯彻和各地地方立法的完善，必然为物业管理行业的发展提供强有力的制度保障。目前，我国物业管理不仅驶入高速发展的快车道，而且进入法制化、规范化发展的新时期。如果说，入世对我国的企业来讲是重新“洗牌”的话，那么《条例》的实施，对物业管理企业来说真正进入了重新“洗牌”的时期。也就是说，谁能按照《条例》依法经营、依法管理、依法服务，谁就能在激烈的市场竞争中得到规范和发展，反之，谁不依法进行运作，谁就将被市场经济的大海中被淹没，最终被淘汰出局。

三、物业管理走 “国际化”趋势的出现

随着物业管理范围和内容的扩展,市场化进程的加快,物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司（特别是深圳的物业管理公司）将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。

四、物业管理模式趋向多元化发展

随着物业管理在全国的铺开，物业管理中的地区差异将会日益凸现。不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同，各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提，“因地制宜”地开展各项工作。

探索适合中国国情的物业管理道路，也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性，采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作。可以“百花齐放、百家争鸣”，“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存，“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存，同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”，不断创立符合实际需求的新物业管理模式。再经过5-10年的努力，达到物业管理整体水平的提高，充分满足人民日益提高的物质文化生活需要，从而更好地促进物业管理行业的发展。

在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展。随着科技的发展和先进开发技术的不断运用，本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”，将大大改善生活品质。

五、物业管理与开发商关系将紧密联系

新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商将作业个主体，开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与。物业建设单位在销售物业时，将必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。

总结

总之，未来几年，将是我国物业管理全面、快速发展的黄金时代。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，体制的建立，制度的完善，物业管理人员素质和挂历服务水平的提高，我国的物业管理水平会迅速的得到提升，最终与世界接轨。

参考文献：

[1]张瑞敏，吕晓娟。我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，2008，（5）：34-35.

第2篇：物业经营管理范文

虽然造成物业管理公司遭受风险的原因有许多,但是,“诚信缺失”是其中最主要的一点。从物业管理公司的自身情况分析,造成诚信缺失的原因主要是由于物业管理公司的部分管理者价值观扭曲,存在“惟利是图”的经营理念,致使物业管理公司的经营行为被严重制约与影响。再加之物业管理公司信用机制不健全,产权不清晰,管理者只重眼前利益而忽视长远利益,对物业管理公司的未来发展极为不利。

二、当前我国物业公司经营管理的缺陷

(一)物业公司从业人员素质不高,经验不足

前文已述,物业管理公司是服务性强、覆盖面广、专业性高的新兴行业。无论是对管理人员还是其他从业人员,所要求的综合素质和专业水平都较高。然而我国大多数物业公司的从业人员都为“半路出家”。很多从业人员都并未受到过正规且专业的管理技能培训。不仅不具备系统的物业管理知识和技能,还缺乏必备的综合协调能力和经验。物业公司由于其特殊性,常常需要面对各类纷繁的管理业务和处理业主提出的各种问题,需要协调的关系众多,许多从业人员由于经验不足、素质不高,无法全面应对各类事务,力不从心。受此限制,目前大多数物业公司的经营管理内容多局限于公共服务项目。比如,水电管理、入住管理、卫生管理、车辆管理、保安管理、设备管理、绿化管理等。专项经营和多种经营很少涉及。

(二)物业公司从业人员对物业管理的内涵理解不到位

目前,我国很多物业公司的从业人员都将物业公司的管理和服务内容局限在保洁、清扫、绿化草坪、垃圾清运、维修房屋水电等一般项目,并且仍然沿用传统的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩浓厚。有些物业公司过于看重自身的经济利益而忽视业主的应有权益,甚至以侵犯业益为代价而获取自身经济利益。还有些物业公司的经营管理仅是对业主提供房屋及配套设施的养护维修,而不顾生活环境的创造与保护。而这一切,无一不是由于物业公司从业人员对物业管理的内涵认识不到位造成的。

(三)物业公司收支行为欠规范,缺乏透明度

物业管理公司是属于第三产业的一种服务性行业。其经营方针通常是“保本微利,服务于社会”,物业管理内容更是集经营、管理、服务于一体。物业管理公司的主要经营收入来源于向住户提供有偿服务和收取管理服务费。合规正当的收费是物业管理公司持续发展的保障。然而目前,我国大多数物业公司的收支行为欠规范。有些物业公司按年或按季度收取物业管理服务费,而有些物业公司一次性收取3-5年不等的管理服务费,无偿占用后续资金,或者直接挪作他用。有些物业公司采取“多收少支”的收费办法,致使所收款项远远大于业主所享受的物业管理服务。物业公司收支行为不规范,主要原因是物业公司的收费依据和标准、收费项目等并不公布,收支帐目记录也并不公开。业主提出疑问时,物业公司缺少详细说明和解释。这种不规范行为,必然会给物业公司带来不良影响,从而不利于其长远发展。

三、加强物业公司经营管理的有效措施

(一)引入“末位处罚制”,完善人员绩效考核机制

“末位处罚制”是物业公司从人员管理角度加强其经营管理的一种手段。所谓“末位处罚制”,主要是指物业公司在每会计期末,对公司内员工进行考核排名,选出处于末位的2-5名在本会计期内纪律松懈、表现较差、工作绩效平平等不良员工,对其给予一定的经济处罚或降职处罚。通过这种形式提高公司内员工服务业主、爱岗敬业意识。“末位处罚制”的具体措施:每一会计期末,公司需将单位员工的日常工作表现进行绩效考核,并将《员工季度考核表》上报公司办公室;公司工会要选取一定人员组成考评小组,由小组成员对公司每一位员工进行综合评定,并将成绩进行排名,选出成绩最差的2-5人;将这些人员的名单报经公司管理者或工会,作出相应处罚。

(二)通过开展保险业务,建立风险评估体系

公司可以通过招收金融保险类的相关人才,建立一个全方位、科学立体的金融风险管理体系,对公司的客户可能面对的经营风险进行较为全面系统的分析和评估,从而提出合理科学的风险管理方案,为客户提供全方面的风险管理服务。如此,公司可以通过此类业务充分提升资产的知名度,为公司进一步拓展市场奠定基础。

(三)提供特色服务,适当开展一定的中介业务

随着公司业务的逐渐展开,公司可以利用手里的客户资源适当开展一定的特色服务。例如,公司可以为客户群组织一定的文化或者业务交流,过程中提供一定的场地、道具等,以中介费的形式得到一定的经济收入;另外,公司还可以为客户提供购置家具服务或者餐饮服务等,最大限度的满足客户的需要,为公司业务的拓展提供条件。

(四)对专业经营多加钻研

随着中国经济是世界经济的接轨,越来越多的行业将会受到外来市场的冲击。物业公司势必也要提升自己的经营业务,以适应世界经济环境的需要。如今的世界性物业经营市场开始增加业务的纵深,法律、评估、咨询等相关业务渐渐补充进来,使物业管理成为一种综合性较强的经营管理体系。公司在招募多方面人才的同时,也要注重对于对于专业人才的培养,进一步钻研经营方法,缩小也世界经营水平的差距。

(五)加强与房地产经营公司的合作,扩大客户源

第3篇：物业经营管理范文

1.1传统物业管理的主要模式

我国目前的物业管理主要有三种模式：

1)专业物业管理模式.工作内容多是综合性、全方位，按业主的具体需要提供服务，融管理于服务过程；经费来源主要包括物业管理费及物业经营收入；工作对象主要面向高端物业，如写字楼、公寓、宾馆、别墅等.

2)专业与行政结合模式.多为开发商的物业企业采用模式，工作对象以普通民宅为主；工作目标为业主提供安全的居住环境，并为物业开发提供支持.这类物业企业管理费一般难以达到收支平衡，需要通过其它相关经营，或借助开发商扶持来维持运营.

3)典型传统管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部门或企事业单位自管.目前从总体上看，第一种模式尚处于起步阶段，但发展迅速，后两种模式仍占主要地位，但是，三种管理模式与物业规范化、市场化管理要求相比还有很大差距.

1.2经营型物业管理模式基本特征

伴随经济社会发展和人们生活方式的改变，以及物业管理的不断完善，现代物业管理已大大超出了传统的管理煤气水电、打扫清洁卫生、确保治安安全等工作内容.现代信息技术的运用、消费理念的更新、生活品质的提高对物业的服务内容和品质提出了更高的要求.同时，市场环境的快速变化、管理成本和人工费用的提高、市场竞争的加剧，以及物业管理企业内部的管理质量、服务质量、品牌理念上的相互竞争，要求企业从市场定位到管理与经营、从服务理念到服务模式，都应与时俱进地创新和调整，以适应业主及整个行业的现实需要.为此，需要物业管理企业顺应市场需求、更新经营理念、探索创新发展、拓展延伸物业的内涵品质和创新经营管理模式，从而提升物业管理价值水平，逐渐实现由传统物业管理模式向经营型物业管理模式的转变，以促进整个物业行业的稳步发展.经营型物业管理模式，是以市场和需求为导向，将现代科学管理方式和市场化经营手段融为一体，通过创新经营理念，优化资源组合，创造高品质、高水准的物业管理服务，实现物业保值增值，最终达到实现物业管理企业良性发展的目的.它以自身涉及的整个领域为工作对象，通过优化资源和转化技术，在管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作等方面高度融合发展，以实现其充分市场化的核心发展取向.与传统的物业管理模式相比，它主要表现出四个方面的特点：

1)将物业管理与物业经营结合起来，在做好物业管理工作的同时，为业主、开发商设计并实施物业经营性方案.在保证业益的基础上，依照相关法律法规，通过开办诸如家政服务、物业估价、租赁、商业服务、信息咨询、小区智能化等业务，创造新的价值空间，在为业主提供经营活动中企业实现盈利.这些活动主要表现在物业管理服务中的流通环节和管理环节各个方面.

2)将物业管理活动从对管辖物业的一般性维护、碎片性管理提升为对其全过程、全生命周期的系统服务、整体营销及综合管理，统筹规划，系统安排，从而为业主、开发商或客户提供全面、高品质的服务.

3)将现有企业内部物业管理部门按照专业化、社会化要求，不断细化其专业化与社会化分工，优化管理活动，提高服务质量与服务效率，有效降低经营与管理成本.

4)依托兼并重组、改组、出售等资本运作方式，将物业资源进行优化组合配置，同时实施专业化管理、系统化运作、规模化经营、内涵式扩张，实现企业资本扩张与经营效率的倍增.

1.3推行经营型物业管理模式的现实性

经营型物业管理模式通过整合资本、信息、技术和人才，并使其迅速向优势企业集中，从而使物业管理企业形成规模化、集团化经营，增强企业竞争力.推行这一物业管理模式，对于引领我国现阶段物业管理行业的发展具有重要的现实意义.首先，21世纪是我国物业管理行业不断提升服务理念、完善管理质量、逐渐走向成熟的重要阶段.在这一进程中，质量及品牌理念的角逐与竞争、消费观念更新与市场需求变化、管理与服务方式变革及高新技术应用，要求物业在服务观念与服务方式、经营理念及市场定位等方面进行变革，主动去适应市场需要，从传统物业管理提升到经营型物业管理是必选之路.其次，作为现代城市管理的重要组成部分，物业管理行业伴随我国经济改革市场化进程加快，其竞争日益加剧，推行经营型物业管理模式，正是促进物业管理企业快速走向市场化、规模化、产业化、集团化和规范化发展的重要手段.它有效地突破了物业管理行业相对于房地产行业的从属定位，改变依赖后者的传统格局，由单一产业结构逐步向多元产业结构发展，增强其市场竞争活力.第三，经营型物业管理模式作为实现资源吸引和技术转化优化组合的创新性方式，改变了物业管理企业过度依赖房地产企业的格局，使它不再是房地产行业的简单的“末端”行业，促进它从单一、低端的产业结构逐步向多元、高端化的产业结构转型，从而一改物业管理行业低收入、低形象的“微利行业”特征，可极大地提高物业管理在新时代的社会地位，更有益于物业管理行业的转型升级和人才培养.

2经营型物业管理模式的推行路径

结合现阶段我国物业管理发展的现状及未来趋势，在我国全面推行经营型物业管理模式可从以下几个方面着手.物业经营、管理、服务融合发展以服务为宗旨、管理为基础、经营为手段，参与为业主选择投资和经营项目，拓展物业整体功能，规划物业经营方案，挖掘物业管理增效和物业保值增值潜力，扩大物业管理企业赢利空间.充分发挥技术优势根据物业管理企业自身优势，大力发展物业管理的基础项目，如物业机电设备、高层楼宇电梯、消防设施、智能化系统的检修、保养和维护，物业管理应用软件开发等技术服务项目，使物业管理从简单维护和劳动密集向技术维护型和知识密集转变.充分发挥资本运作与经营注重企业的资本运作，充分整合企业资源.通过资产重组、混合兼并，将品牌运作与企业市场拓展、规模化发展联系起来，实现强强联合，共享各类物业管理企业的资源，如资金、品牌、技术等.基于资源共享和优势互补的目的，通过资本运作纽带，有效利用先进物业管理企业的品牌优势、规模优势和技术优势，谋求合资或合作经营，或通过兼并、重组、收购等方式，输入先进的管理理念和管理模式，优化组合物业管理资源，实现企业低成本市场扩张.融营销与服务理念于物业管理全程，实现物业保值增值把传统的物业管理重新融入营销、服务理念，不仅重视物业管理委托期的责任，而且关注物业作为长寿命商品的远期利益经营，使业主享有更全面、更优质的服务.其核心是将营销的策略和思想深刻地融入到现有的物业管理全过程，实现经营和管理的合力运行，达到使物业保值、增值的目的.实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸的跨区域发展策略从我国区域经济发展水平、知名物业企业品牌现状以及物业企业发展规模上看，单一物业管理企业的业务覆盖面相对较小，各地区物业管理企业发展不平衡.由于沿海发达经济地区物业的先行发展，其管理水平和实力较内地更好.实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸，推行跨区域经营型物业管理模式策略，则有利于发掘物业管理市场潜力，推动我国物业管理行业水平的整体平衡发展.发挥专业化优势在行业市场化竞争中的作用随着城市信息化、多功能化发展水平越来越高，城市功能越来越细分，向物业提出了实现专业化管理的必然要求.

在物业管理企业内部各职能部门引入竞争机制，促其逐步实现管理的专业化、社会化，从而分工更细化，营运成本降低，服务质量提高；同时，利用专业技术优势，组建专业化公司参与市场竞争，实现物业企业的市场扩张.随着物业管理专业化，可有效地组织和保障市场化、创新性的物业管理工作的开展，不断提高业主的满意度和信任感，逐步树立物业管理在人们心目中的良好形象，增强物业管理企业在市场中的核心竞争力.加强物业管理人才培养实施经营型物业管理需要综合素质高、业务能力强、具有良好开拓意识和前瞻性的专业人员和管理人才.然而，我国目前受过物业管理专业教育或培训的从业人员少之又少，尤其缺乏受过专业教育的高级管理人才.物业管理从业人员能力整体上不能与物业管理和经营的发展需要相匹配，制约了行业的健康发展.因此，培养一支专业能力强、服务水平高的从业人员队伍是推行经营型物业管理的必备前提条件.目前，武汉大学、北京林业大学等高校率先开设了物业管理本科专业，为培养物业高级管理人才和物业管理企业的经营与管理提供了人才教育保障.发展数字化社区随着信息技术、互联网技术的快速发展，“互联网+”开始不断融入社区的开发与建设，社区的“数字化”“智能化”越来越普遍.“数字化社区”或“智能化社区”为经营型物业提供了物质载体和技术支撑，也成为经营型物业管理的重要内容之一.物业公司要顺应时展趋势，充分利用信息技术、互联网技术，在社区内构建集社区管理、服务、资本运作于一体的数字化多功能综合平台.依托平台和多样化的用户终端，打造以小区为核心的一定范围内的社会经济生活圈.在此基础上，进一步与“数字化城市”融合，使社区的物业服务平台与政府的政务服务平台实现对接互通，从而形成更为广阔的社会区域网络.

第4篇：物业经营管理范文

一、关于国有体制下公司的简单分析

国有体制下的物业管理经营企业，作为国有授权资产的运行机构，一般是指由国有资产批准成立的，并且登记注册的特殊经济法人。国有体制下的企业主要是国有资产控股，法人行使所有权，来从事相关经济活动，并且对企业的发展、增值以及保值等负主要责任。

1.国有体制下的企业性质

国有体制下的经营企业的主要功能其实是对政府职能的扩展。对政府来说，其主要目的是要加强对社会经济的实质性调控，从而来达到政府正常状况下难以达到的目的。从目前的形式来看，国有体制下的经营企业实质上是通过企业的功能来设施具体目的的手段。作为政府的经济工具，国有体制下的企业依旧需要为自己谋一条出路。国有企业正面临着巨大挑战，比如经济的重新布局规划、功能的重要重构等，当政府的出面已经无法到达预期的效果后，企业的调整也应当按照市场的规划进行。国有资产企业可以为国资委的顺利转变提供一个专业化的平台，可以为政府的意愿提供资源，从而实现政府的预期功能。

国有体制下的企业同时也作为一个经营性的盈利企业，同样需要企业的正常发展模式。国资产权的公司主要是从事产权运营，尤其是国有股份公司为主的股份制企业。尽管国有体制下的企业拥有着政府所支撑的特殊权利，但作为一个正常的企业，其功能依旧不能超出其所能发挥地最大限度，比如市场的公平竞争、法人的独立性等。国有资产的企业一般情况下不能直接参与公司产品的生产运营或其他经营性活动，而是以国有资产持股人的身份对企业的发展进行干预。另一方面，国有体制下的企业常常是以投资为手段、以干预企业运营为纽带进行对管理机构适当的发展布局和调整。与一般的国有企业不同，其主要不是进行公司的增值保值，而是配合政府的实际情况来运营。

2.国有体制下的企业分类

根据我国的当前状况和国际法则，一般把国有体制下的企业分为三大类：

第一，专业性的国有资产经营公司和综合性的国有资产经营公司。简单来说，专业性的国有体制下的公司主要是集中在某些特定的行业，比如机械电控股份有限公司、商贸控股有限公司等。这些公司一般是由管理部门经过革新形成的，但是综合性的国有体制下的公司有着明显不同的特点。后者的运营范围较广，涉及的层面也较多，既有生产性企业，也有销售性的企业；既有制造业的企业，也有基础设施供应企业，通常是由政府授权而形成的。

第二，纯粹控股公司和混合控股公司。纯粹控股公司一般是政府不能直接干预企业的运营和发展，只是专注于投资和战略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要参与企业的生产经营，直接参与公司发展，又要进行资本投资参与。

第三，再对纯粹控股公司的细分：财务型纯粹控股公司和战略型纯粹控股公司。财务性控股公司主要是针对公司的财务管理，一般情况下是对上市公司的股票进行操作和投进运作，而不是对其进行经营性管理和战略调控。战略型控股公司则是根据公司的实际发展需要，随时进行股份结构和股权的配置进行战略性调配。

二、国有体制下物业管理服务现状及存在的问题

1.国有体制下的物业管理服务企业的人才问题

物业管理服务一般对工作人员的要求是对建筑业、管理业、房地产行业以及相关的法律知识的高级服务性人才。或许是这样的人才不愿屈就这类行业，我国物业劳动的工作人员多半是老年退休的人员。作为管理服务行业，并且是一项劳动密集度高的工作，工作人员的整体行业素质普遍不高，尤其是国有体制下的物业管理服务企业。进一步造成了国有资产的物业管理服务效率远低于市场上的大型物业管理服务公司。

2.国有体制下的物业管理服务企业的服务问题

由于国有体制下的物业管理服务行业的工作人员的素质不高，导致了该行业的服务差、收费高等不良现象。有些企业的战略性发展甚至出现曲解物业管理服务行业，认为该行业只是简单的社区服务性保障工作。与此同时，凭借着房地产行业的迅猛发展，对物业管理服务的需求日益增大，从而导致其服务的恶化。因此，物业管理服务行业出现了服务意识差和管理者自恃清高的态度。此外，国家还没有对物业管理服务行业进行统一的收费标准，致使不同的物业管理服务企业另立标准，随意收费。

3.国有体制下的物业管理服务企业的管理问题

管理混乱、规模太小、经营无方向等问题在一些物业管理服务企业尤为凸显。物业管理服务企业的成本相对高，收益低且效益回收时间长等问题，到时企业的服务标准也受到影响，少数企业甚至还出现了支不抵收的状况。另外，物业管理服务的工作范围有限，导致收益来源少，再加上工作人员的素质跟不上，导致服务的参差不齐、专业性差以及公司的运营集中化，都会导致物业管理服务企业的发展受阻。

4.国有体制下的物业管理服务企业的经营问题

房地产的发展纵然迅速，但有相当的老房地产仍在投入使用，导致物业管理服务企业的负担更加沉重。面对房屋的老态化、公共基础设施的老化，企业的维护成本也随之大大增加。目前有部分企业的职工用房依旧是20世纪80年代的房屋，因为年久失修，并且安全隐患的潜在埋伏，造成物业的管理成本增加。尽管有越来越多的资金投入使用，但效果甚微，致使物业管理服务企业的经营问题也出现问题。

5.国有体制下的物业管理服务企业的人员问题

国有企业的人员负担一般比较重，经常将一些老、弱、病、残等弱势群体安排在后勤部门，造成了用人的瘫痪。一方面，在国企工作的升职困难，导致很多人才的不愿到此求职；另一方面，一般外企的工资高等优势，造成人才的外流。比如，一个自行车管理的车棚也经常安排3―4人，一些打扫清洁卫生的苦活则靠外聘一些低价的临时工，从而造成运营成本的进一步增加，随之而来的压力也增大。因此，既影响了正常员工的积极性，也阻碍了企业正常发展。

三、国有体制经营模式的重构授权策略

在实施具体的重构授权策略时，注意以下几点要求：

第一，作为授权的主体――政府，并非国有体制下的监管机构，被授权的则是国有资产运营企业。由于国有体制下的监管机构仅仅只是具有监管职责，没有出资人的代表权，因此，无法授权。同时，国有体制下的监管机构与国有资产的运营公司之间没有了授权与被授权的关系，而是变成了监管与被监管的关系。另外，资产是授权的内容。国有资产运行企业可以根据自己的运营模式来管理企业的发展，也能够对企业的财产进行使用、处分等权利。

第二，授权的方式主要是以合同的方式确定的，一旦确定成功，应当有国有资产的运营公司与政府签订相关的经营合同。国有资产的运营公司应当严格按照签订的经营合同进行对物业管理服务企业的管理。与此同时，政府依旧享有特定的对国有资产运营公司的监管权力。若运营公司有违背合同的行为，政府有权终止合同。

第三，行政授权的实质是指行政职权的分配。政府可以单方面的使用权力，从而来满足社会公共产品的供求与对国有资产运营公司的监管与运作，进一步提高企业的收益与成效。但是，由于国有资产运营公司本身作为一个经济实体，对其进行有效地监督是为了避免发生为谋取自身利益而违背授权的行为，在投资方面尤为突出。只有权力分配的合理行使，才能让企业的发展与运行得到良好的保障。

四、完善国有体制物业管理服务企业的经营管理的建议

1.专业化人才管理

在得到授权的支持后，应尽快做出以下策略的调整：

首先，在物业管理服务企业内部适当选出一些高素质、文化程度也高的工作人员进行物业管理相关方面的专业知识培训。与此同时，加强企业内部的管理，是物业管理服务企业逐渐走上市场化的道路；其次，在人才市场等社会招聘方式，招聘一些高素质高文聘高经验的人才，来是物业管理服务企业的工作团队升华一个高度；最后，物业管理服务企业要制定一些适用于企业发展的战略性措施。总之，就是尽量了利用身边的资源，把握好时机和方向，进行专业的人才化管理，积极开展多种经营模式。

2.完善自身的发展机制

国有体制下的物业管理服务企业也要在自身的问题上下足功夫：

第一，加强对市场的调查研究，通过多方渠道了解物业管理服务行业的发展趋势，再结合企业自身的发展模式，合理制定出企业的发展性经营战略，从而建立科学的管理体制，让企业迅速稳定地发展；第二，转变企业理念，加强服务质量管理。工作人员的企业的元素，要想转变企业的思想，必须先从员工开始。根据物业管理服务行业的宗旨：给业主当好家，要从根本上改变员工的服务意识，引导员工树立良好的服务态度，降低其对企业的过分依赖，将强对企业的人才管理。使员工在自己的位置上产生责任感、紧迫感，从而提高服务质量；第三，建立一支专业化、高素质的人才队伍。要开拓企业市场，必须培养出一批具备能力的人才，从而推动管理服务行业的发展。对员工的要求是思想服务意识好、技术精湛、文化程度高、有较强的敬业精神、能吃苦耐劳、团队精神以及奉献精神；第四，物业管理服务企业是一个劳动密集型大的行业，工作人员的流动性也大，对于服务质量的加强，必须要成立一支培训团队，集中进行培训，从而解决一些问题。

3.走上经营规模化道路

由于国有体制下的物业管理服务企业出现的规模小、管理乱、易分散等不良现象，物业管理服务行业必须要健全自身的发展机制。一方面，可以通过收购小型的物业公司，进行整合，从而减少成本，达到运营规模，提升企业的整体实力；另一方面，物业管理服务企业可以走向大物业的道路，集中周边资源，向集团化经营发展，提升国民经济水平，加快城镇化管理。

第5篇：物业经营管理范文

企业经营的目的便是为了获得更多的利润，财务管理的目标也是如此。对于企业而言，利润最大化则说明了企业获得的财富在不断的增加。但是在实践中，利润最大化这种观点存在的不足已经暴露了出来。首先，在利润获取时间方面考虑的不够充分。比如说，企业去年获得了1000万元的利润和今年获得了1000万元的利润，哪一个更能够达到企业的目标问题，若是不将货币的增值和贬值考虑进去，那么判断便很难正确。其次，没有考虑到本金和利润之间的关系。比如说两个企业都获得了1000万元的利润，但是其中一个企业投入的成本是4000万，另一个企业投入了6000万元的成本，这两个企业的利润哪一个更能够达到企业制定的目标，若是不考虑风险方面的问题，那么判断便会比较的困难。最后，在考虑获利和风险方面不够充分。比如说两个企业都投入了1000万元的资本，都获利300万元，其中一个企业获得的300万元利润已经都转化成为了现金，而另外一个企业的应收账款还没有收回，并且还存在坏账的可能，那么这两个企业那个企业的收益更能够达到财务管理的目标，便很难判断。这种方式并没有对企业获取利润的最终目的进行明确，这是和财务管理目标统一性、规律性以及明晰性不相符的。而在进行企业财务管理的时候若是没有了这三个重要特征，那么企业内部利益很难真正的制衡，目标本身的激励鼓励方面的作用也会不甚明显，由此我们可以发现这种目标管理是有缺陷存在的。而在后来，我们国家的国有企业实行利润承包的制度，从而出现了很大的亏损这直接证明了这一点。并且由于在进行目标管理的时候，统一性不够明显，在处理风险以及收益之间关系的时候，存在严重的问题，所以在制定企业财务管理目标制定的时候，将利润作为目标是不够合理的。

二、经济效益实现最大化

实现经济效益的最大化对于企业而言是非常重要的，而企业产出以及投入之间的比例关系便是经济效益，能够将经济效益很好反映出来的指标便是企业总资产利润率。而经济效益最大化和利润最大化二者比较，经济效益最大化的优点便是在于，能够在不考虑企业规模的情况下，比较直观的了解企业的实际获利情况。但是经济效益最大化也存在规律性、明晰性以及统一性不够明显的情况，所以经济效益的最大化并没有在根本上解决利润最大化存在的问题。

三、股东的财富实现最大化

实现股东财富的最大化，主要通过财务合理经营来实现，能够给股东创造更多的财富。对于股东而言，其创办企业的最重要目的便是让自己获得更多的财富。企业的所有者便是股东，其投资的时候主要考虑的因素便是这个项目给自己带来的收益。在现在的经济条件下，股票本身的市场价格以及股票的实际拥有数量会直接决定股东的财富多少，所以想要股东的财富实现最大化，最重要的是股票的价格上升。而对于公司而言，其股票的价格也能够将人们对公司的评价比较客观的反映出来。而获利和资本之间的关系则反映在股票价格上升或者下降上。目前利润最大化以及经济效益最大化两个目标面临的挑战比较严重，于是很多人便采取了西方的财务管理方式，将股东财富最大化作为一个目标。利用股东财富最大化来取代前两种方式能够更好的克服企业存在的短期行为严重的情况，能够帮助企业更好的处理风险和收益二者之间的关系，还能够更好的处理现在收益和企业长远利益之间的关系。这种情况出现的主要原因在于，想要股东的财富能够实现最大化，企业便必须更好的发展，只有企业的效益提高，股票的价格才有可能会上升，股东的财富才能真正的实现最大化。想要真正做到这一点企业在处理风险以及收益、当前利益和长远利益之间关系的时候便必须正确。由此我们也能够发现其明晰性、货币性以及可控性非常的明显。但是就目前而言，这种方式依旧存在一定的不足。首先想要股东的财富实现最大化，那么便必须保证股票市价的最大，而影响股票价格变动的因素是比较多的，比如说企业的业绩情况、经济政治方面政策的变化、投资者的预期等等，由此我们也能够发现股票价格的稳定性是比较差的，这也会导致股东财富衡量的时候比较的困难。其次，企业的股东以及经理在进行财务目标制定的时候往往会存在一些分歧；再次，股东利益最大化在进行企业行为规范、对员工的认识进行统一方面存在一定的问题，号召力比较缺乏；最后，这种方式的实际适用范围是比较狭窄的，若是企业本身不是股份制、公司制的情况下是不能够使用的。而且这种方式在一定程度上违背了统一性和规律性两个主要规律。我国是社会主义社会，重视的是人民共同富裕的实现，而股东财富最大化是无法真正的将企业职工的工作积极性充分调动起来，这对企业内部利益制衡机制的建立是非常不利的。在我国，如果将股东财富最大化当成企业财务管理的目标，那么这个企业的凝聚力以及向心力便会比较的差，很难将职工的使命感以及责任感激发出来。由此我们可以得出结论，这种方式在资本主义企业中，适用性比较的强，但是在我国应用是存在严重问题的。

四、将企业所有者以及职工的人均收入最大化作为企业财务管理的目标

以上的各种方式都存在各种问题，所以，在我国企业财务管理的目标必须进行一定的创新，在创新的时候应该将其和我国的国情结合在一起，在市场经济的情况下，应该努力的兼顾企业所有者以及职工两方面的利益，努力的实现企业所有者以及职工人均收入的最大化。这种方式在我国企业进行财务管理目标制定的时候是比较适用的。首先这种方式和我国的社会主义市场经济体制是相符合的，符合其经济的基本规律性。能够更好的满足整个社会对物质文化的实际需要，企业本身便组成了社会，而企业又是所有者、经营者以及职工来组成的，想要企业更好的发展，达到企业财务管理的目标，必须做的便是满足这三方面人群的共同利益，这样社会主义基本生产目的便能够实现。而社会主义由于其本质，要求实现共同富裕，这种方式是完全符合这个要求的。其次这种方式其有统一性的特征，其对企业的目标进行了明确，能够更好的满足企业所有者、企业经营者以及广大职工的需要，并且努力的让这三个方面的目标实现统一，更好的帮助企业实现财务管理的目标；再次，这种方式是和货币性的特征相符合的，能够用货币来进行量化，在分解的时候也比较的方便；第四，这种方式具有明晰性的特征，本身的概念比较的清晰，表达方面也比较的准确，不存在异议；最后，这种方式具有明显的可控性特征，若是将企业财富量化，那么便能够通过每股的收益以及股利的支付来进行表示，而人均的收入以及所有者的财富在财务管理的过程中都是可控的。这种企业管理的财务目标是符合我国社会主义初级阶段的国情、社会主义市场经济发展需要的以及我国经济改革与建设的基本要求。所以将其用在我国，是比较的合适的。此外，这种方式的应用能够让企业内部利益均衡机制建设的更加有效，让企业目标以及国家的目标更好的统一起来，让我国的企业得到更好的发展。

五、结束语

第6篇：物业经营管理范文

甲方：——公司

乙方：——公司

甲方因业务发展需要，就乙方提供经营管理、业务拓展等方面指导、服务事项，经双方协商，达成如下协议。

第一条业务指导、服务内容

1、经营范围：位于广州市番禺区——租赁业务。

2、指导、服务内容：仓库租赁业务经营管理，仓库招租以及企业发展战略决策规划，提升盈利水平和效益。

3、乙方派出经营管理人员、财务人员参与甲方经营业务运作。储第二条服务期限及服务费

服务期限从2012年7月1日起至2026年6月30日止，共14年。

甲方每年支付乙方服务费人民币玖万叁仟元正(——元)。

第三条双方权利和义务

1、甲方应恪守本协议约定，按本协议的约定支付服务费用。

2、乙方应恪守本协议约定，本着诚信原则，尽最大努力完成协议约定服务内容。

第四条保密

双方知悉并确认，在本协议签署及履行过程中所获悉的对方包括但不限于书面、口头等信息均为对方的商业秘密，任何一方均应严格保密，未经对方同意，不得以任何形式向任何第三方进行披露。

第四条违约责任

甲方逾期支付服务费用的，每逾期一日按应付金额的千分之一

向乙方支付违约金。

第五条争议解决

双方因履行本协议而发生的争议，应协商、调解解决。协商、调解不成的，应向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第六条附则

1、本协议一式两份，甲、乙双方各执壹份。

2、本协议未尽事宜，另立补充协议，与本合同具有同等的法律

效力。

3、本协议书经双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效。

甲方盖章（盖章）乙方（盖章）

第7篇：物业经营管理范文

关键词：商业银行、基金业务、混业经营

一、美国商业银行基金业务发展概况

1、美国商业银行经营基金业务的现状。美国银行的共同基金业务在20世纪90年展迅速，一些规模较大的银行还成立了专门的分支机构经营该业务（如花旗投资服务公司，Citicorp`sInvestmentServices）。到20世纪90年代中期，除了承销共同基金外，银行几乎可以开展各种相关的基金业务（在实际运作中，一些州立的非美联储会员银行仍然能够承销基金，这是因为美国州银行的业务等监管权力是在各州银行监管机构手中，而各州的规定不尽相同。）除了自营基金（proprietarymutualfunds）以外，银行和储蓄机构同时也是非自营基金（nonproprietarymutualfunds）的主要销售方，此类基金是由独立的基金公司管理并由银行代为销售的。总体来讲，大型银行在初期更愿意从事基金销售，此后一些小型银行也开始积极加入到基金销售的行列中来。到1997年，近1500家美国银行——约占银行业的1／5——在出售第三方或自营共同基金和年金，其中规模达数10亿美元的银行——本行业中规模最大的一些银行——占了销售的大多数（90％强）。

2、美国商业银行自营基金的发展。从基金的管理运作角度可将银行经营的基金分为自营共同基金和非自营共同基金。自营共同基金是指基金的管理与销售均由该银行或其附属的相关机构来负责（商业银行或其附属机构作为基金的投资顾问提出操作建议，并通过与本银行关系密切的证券公司买卖股票，其中有些基金也通过证券经纪商或基金机构销售），经营自营基金的机构大多是大型银行，目前美国大部分大型银行都已开展此项业务。美国的一些大型银行自20世纪80年代中期起开始开展自营共同基金业务，1992年美联储放松了管制，允许商业银行通过经纪类附属公司来推销自营共同基金，随后设立自营共同基金的商业银行迅速增加了起来。在20世纪90年代，商业银行的自营共同基金数量增长速度逐渐超过了非自营共同基金，形成了以自营共同基金为主的局面，与此同时，银行自营基金资产额的增长速度也超过了基金业的平均增长速度。其中银行自营基金对机构投资者的销售所占比重要大一些，其增长幅度也较快。为使银行经营的基金种类齐全，商业银行往往也经营着一些其他金融机构管理的基金。另外，在20世纪90年代后期还出现了商业银行的许多信托资产逐渐转变为自营共同基金的情况，且这一数额每年都有较大幅度的增长。

银行和储蓄机构也是非自营基金的重要销售渠道。非自营基金是指基金的管理由独立的基金管理公司负责，而其销售则通过商业银行或其附属机构来完成的基金。对于那些资产管理能力较差的中小银行来说，代销其他金融机构管理的基金无疑是一种较好的选择。美国的投资公司机构（InvestmentCompanyInstitution，ICI）对1991至1995年这一早期商业银行共同基金的运作与销售情况进行了一个调查，调查表明，商业银行共同基金的销售数量由1991年底的1100只增加到了1995年底的2329只，其中自营共同基金在1995年占银行销售基金的47.9%，而1991年这一数值仅为31.5%。从银行销售的共同基金的结构来看，货币市场基金所占份额有所下降，而股票与债券基金的份额呈现上升趋势。

二、美国商业银行进入基金业的动机

1、银行开展基金业务可以扩大银行同顾客的联系，有利于发展银行的中长期资产运用业务，增强银行同非银行金融机构竞争的能力。尽管销售基金的手续费收入不稳定，然而销售基金能够为银行带来新的客户，从而有希望向这些客户出售其他银行服务。银行业销售投资类金融商品可以发挥其庞大的既有客户信息优势，许多银行都建立了客户信息数据管理系统，这使得银行在销售投资类金融商品时可以便利地获得客户的各种信息。此外，许多银行能够从提供自营基金中赢得更高的声望。美国的实践表明，银行所出售的最受欢迎的非存款投资产品就是共同基金。再有，随着“一站式购物（one-stopshopping）”观念的流行，银行客户越来越希望只与一家金融机构打交道，便可满足其储蓄、保险、投资等多方面的金融服务需求。“一站式购物”能够帮助消费者节约时间、提高效率、降低成本，因此在吸引客户方面具有明显的优势。

2、从银行经营自营基金的角度来讲，其最初目的在于通过提供更多的金融服务以吸引客户，此后随着基金销售数量的不断增加，业务收入开始成为开展基金业务的主要目的。银行业通过开展基金业务可以增加银行的非利息收入，从经纪和其他相关业务中赚取大量的手续费，而且其中一些收入对利率变动的敏感性小于银行存款和贷款。商业银行经营自营共同基金能够为银行提供相对稳定的收入，因为基金的管理费用几乎是固定不变的（按经营规模的固定比例提取）。从销售的基金种类上来看，美国的商业银行销售着诸如货币市场基金、长期债券基金、股票基金等几乎所有的基金种类。基金销售活动实际上是具有证券业务性质的活动，其内部评价及报酬的支付与证券公司的习惯作法相一致。一般来讲，基金商品的风险越高则手续费率就越高，而且银行对于那些销售自营基金的职员会相对给出更高的费用（相对那些销售非自营基金的人员来讲）。

3、与银行经营证券与保险业务一样，经营基金业务可以使得银行业务多元化，为银行创造替代性的收入来源，分散银行的业务经营风险。金融行业的高风险性决定了其有通过多元化经营分散风险的动力。如果各种金融产品和相关服务之间的风险不是完全相关的，那么银行在风险管理中通过合理设计金融服务和产品的分散化组合就会带来收益方面的提高，更容易获得稳定的收入流，实现不同金融服务之间的风险对冲，降低系统与非系统性风险，金融机构应付不确定性的能力也会随之提高。例如“脱媒（disintermediation）”等市场格局的变化对经营多种业务金融机构的影响就相对要小，因为其他业务量的增长会抵消其贷款业务量下降所造成的损失，而这对降低银行经营风险很有好处，因为它可以减少银行从事风险较大业务——如发放低质量贷款——的动机。总之，多样化的业务经营使商业银行内部形成了一种损益互补机制，一些实证分析表明，商业银行经营范围的扩大有利于银行效率的提高和金融体系的稳定。Gallo，Apilado和Kolari（1996）对美国银行控股公司在1987-1994年间经营基金业务的研究表明，银行控股公司的共同基金活动降低了银行业的系统性风险，同时共同基金业务还增加了银行的收入，他们的结论认为，共同基金应当成为银行未来经营的一种重要金融产品。

三、我国银行经营基金业务的对策选择

1、商业银行进入基金业采取的组织模式。银行设立基金公司，从严格意义上讲，就是对金融业混业经营的探索。而从各国金融混业经营的实践来看，混业经营的具体组织模式概括起来可以分为以下三类：全能银行模式（universalbankingmodel）、银行母公司模式（bank-parentcompanymodel）和控股公司模式（holdingcompanymodel）。采取全能银行模式的金融机构可依法从事包括证券、保险、信托、基金等业务在内的广泛的金融服务。这些业务并不要求一定要在法律上与商业银行相隔离的附属公司内开展，各业务部门之间也没有“防火墙（firewall）”的隔离。银行母公司模式是一种介于全能银行与控股公司之间的一种混业经营组织模式。在这一组织模式中，商业银行要开展其他非银行金融业务，必须在符合一定条件的情况下以银行为母公司成立附属公司，银行和非银行附属公司之间有着严格的法律界限。在控股公司模式中，商业银行或者与其存在直接投资关系的子公司不得直接经营相关证券业务，如果商业银行想从事法律所禁止的证券、保险等业务，只有以控股公司的形式，即在同一机构框架内通过相互独立的附属公司来从事其他金融业务。

混业经营机构的组织模式将会影响到商业银行从事证券、保险等业务的潜在收益和成本。在全能银行模式中，银行可以完全整合其所选择从事的各种金融业务，因为银行可以在单一的公司实体内开展几乎所有业务。在银行母公司以及控股公司模式中，银行和证券等业务分别在管理团队和资本均相互分离的几个不同的法律实体（legallydistinctentities）中开展，结果只能进行部分业务的整合。而且当银行和证券、保险等附属机构之间的财务和经营关系存在某种约束时，整合的效果将会进一步受到限制。从另一方面来讲，与全能银行模式相比，控股公司模式与银行母公司模式更能防范由非银行业务所带来的风险，虽然从混业经营获益方面有所不足，但相对来讲要更安全一些，其中控股公司模式是混业经营组织模式中风险最小的一种。考虑到基金业务的风险比证券及保险业务的风险要小，因此监管部门可以让商业银行在控股公司模式与银行母公司模式中自主选择。即使一些银行在经营基金业务中采取了银行母公司模式，这也不会影响到我国未来混业经营采取金融控股公司模式。许多国家在混业经营过程中对于风险小的业务是放在银行内部或以其子公司的形式来经营的，而对于证券、保险等风险较大的业务则是放在商业银行外部——即以控股公司的形式来经营。

2、商业银行进入基金业的方式。银行是否能够成功地进入基金业与其所采取的进入方式有着很大的关系，其涉足基金领域的方式可谓多种多样，这些方式具有不同的特点。概括来讲，可分为以下三种方式：新建（start-ups/denovoentries）方式。这种方式指银行通过单独设立一家基金（分）公司或基金部门来进入基金业。采取这种方式的优点主要体现在银行可以完全控制新建立的基金公司，制定与本企业文化相适应的市场营销策略和激励机制。采取这种进入方式的缺点在于新建一家基金公司通常需要较大的投资，新公司可能缺乏经营基金业所必需的专业人才与经验，而且通过新建方式进入基金业取得客户的认同需要一定的时间。并购（mergersandacquisitions，M&A）方式。并购方式是指银行通过收购现有的基金公司或与基金公司进行合并来进入基金领域。该方式的优点主要体现在银行可以完全获得并依靠基金业的专业人才及其所拥有的经验来迅速进入基金业。通过这种方式进入基金业的缺点表现在合并后的银行与基金公司可能在企业文化、经营风格等方面存在显著的差异，要使二者真正融为一体可能需要较长的时间与成本。组建合资企业（jointventures）方式。合资企业是指由两个或多个公司共同出资建立的一个独立的法律实体，在这里，是指银行与基金公司共同出资建立一家经营基金产品的公司，由银行与基金公司共同控制、共享收益、共担风险。该种方式被采用的原因主要在于它可以避免通过新建或并购方式进入基金业所必须的巨额资金投入，因此对于那些规模较小的中小银行来讲是一种可行的进入基金业的方式。银行通过这种方式进入基金业存在的问题在于合资企业并不是一种稳定的组织机构形式，而且银行与基金公司对于银行基金的战略意图可能存在着分歧，这会引起不小的麻烦。

通过上面的分析可以看出，这三种方式既有其特有的优点，也存在很多缺点（表2给出了银行进入基金业各种方式的优缺点比较）。各种不同的进入方式分别适用于不同银行的经营战略，在这里关键是要与商业银行自身实际相结合。如果银行考虑到与基金公司多家股东谈判过程繁琐，在企业文化及发展战略上的相互融合的不确定性较大，而且银行从财力和人力方面还可以，商业银行已经对基金业有了比较深入的了解，能够依靠自身优势迅速发展，银行则应选择直接发起设立新的基金管理公司。银行在发起设立新的基金公司时要考虑的是如何迅速组建一支成熟的团队。在采取收购方式时，商业银行特别是四大国有银行的目标应是控股，而且商业银行应主要考虑成熟的基金公司。具体采用什么形式设定股权结构，一方面要看监管政策的要求，另一方面要考虑哪种结构最符合银行自身利益。此外还要考虑到基金业的具体情况，因为现有的一些基金管理公司（特别是处于相对弱势的基金公司）可能基于自我保护的考虑，积极主动寻求银行参股，甚至其控股股东主动放弃控股地位，银行对此应积极加以利用。

第8篇：物业经营管理范文

关键词:企业财务管理;精细化管理;应用;分析

财务管理是企业管理工作中的重要内容之一，其管理效果对企业经济效益和能否实现长期或者近期目标有着重要的影响，为此各大企业需要对财务管理工作产生足够的重视。精细化管理是时展下的一种新式的管理方法，通过对其进行合理应用对提高管理效率和效果有着重要的作用，下面对其在企业财务风险管理中的具体应用进行说明，希望为企业财务管理工作提供一定的参考和建议。

一、精细化管理概述

精细化管理主要指将管理内容和责任进行具体划分，能够对实际管理过程中存在的问题或者风险进行立即处理，其属于新型管理模式之一，能够对传统管理方法的不足进行弥补，使管理工作完全落实的目标成为可能。在企业财务管理过程中对精细化管理方法进行应用后可以保证每项管理内容均有人负责，并且能够给管理人员提供科学合理的管理依据，能够最大程度的提高财务管理工作的效果，提升企业自身竞争力，从而让企业在市场竞争中脱颖而出，更好的实现预期发展目标。

二、精细化管理在企业财务管理中的具体应用分析

精细化管理方法在各行业管理工作中均有所应用，并且在应用后均取得一定的成效，下面对其在企业财务管理中的具体应用进行分析。第一，对精细化管理在企业成本控制中的具体应用进行分析。企业精细化管理的主要内容之一便是对成本进行合理控制，成本控制是否合理对企业自身经济效益有着至关重要的影响，基于此企业需要对成本管理工作产生更多重视。在成本控制中对精细化管理方法进行合理应用后，企业各项资金管理及分配工作变得更加合理，对以往成本超过预算的情况进行规避，可以为企业带来更多的经济效益。与此同时能够将企业发展目标作为依据对相关经营活动进行合理规划，在保证经营活动顺利展开的同时可以将成本控制在预算范围内，减少资金浪费情况，从而实现节约资金的目标。第二，使财务管理方式更加合理。财务管理方法的合理性对管理效果有着重要的影响，为了更好的实现预期管理目标，各大企业需要对传统财务管理方法进行完善和创新，此时企业可以对精细化管理方法进行应用，主要从如下几点进行:其一，在财务管理过程中实行责任制，将财务管理工作的内容进行合理划分，根据管理内容的特点为其安排相应的管理人员，使每项管理内容均有直接负责人，从而保证其能够落实到实际工作中，不会出现走形式或者漏管等情况;其二，制定合理的奖惩制度。各大企业可以根据自身经济条件对奖惩制度进行制定，将财务工作人员的各类工作情况作为评判标准，根据评判标准对财务工作人员进行奖励和惩罚，最大程度的调动其工作积极性，让其可以全身心的投入到工作中，可以更加的认真、负责的对待每一项工作，从而为财务工作的准确性和可靠性提供更多保障，为财务管理提供有利条件。第三，使财务管理流程更加精细化。企业在财务管理工作中使用精细化管理方法后使管理流程更加精细化和合理化，使以往重复工作的情况以及工作量较大的问题得以解决，为了更好的发挥精细化管理在财务管理工作中的作用，企业需要做好如下几方面内容:一方面，管理人员需要将企业当前财务工作的要求以及资金情况作为依据建立相应的统计数据库，让各类财务数据可以通过网络的形式进行上报，例如:让工作人员在数据库的表格中对出差经费进行填写，为财务人员计算和整理提供更多的便利，减少出现错误的几率;另一方面，对财务内部工作的流程进行明确和优化。管理人员需要根据相关要求对财务内部工作的具体内容、实施的先后顺序等进行明确，在实际工作过程中需要对每项工作的情况进行实时记录，并且不同种类的工作人员需要做好沟通和交流，从而保证交叉工作内容可以顺利展开，不会对后期工作产生影响。通过上述精细化管理在保证管理效果的同时可以使企业财务管理工作的效率明显提升，进而推动企业快速发展。第四，对精细化管理在管理方法中的具体应用进行分析。在企业财务管理中使用精细化管理后可以最大程度的实现管理方法精细化的目标，管理方法精细化主要指使用信息化的方法对企业中的各项财务工作进行更加高效的管理，并且能够对相关财务数据或者信息进行及时传输和存储，使财务数据和准确性明显提升，并且丢失或者随意更改的情况明显减少，可以为企业实际生产和经营提供更加确切的数据。第五，构建企业财务预警机制。企业财务管理人员可以借助精细化管理方法对财务预警机制进行合理构建，财务预警机制图见图1，其主要作用是能够对企业财务报表和其他相关数据或者资料进行详细分析，在经过分析后可以准确的找出其中存在的问题，可以在第一时间向管理人员发出预警通知，让其尽快采取合理对策进行处理，与此同时还可以对企业未来可能出现的财务风险进行预测，管理人员在经过详细研究后可以制定有效的防范措施，减少其出现的几率，即使预测的财务风险在未来发生时也可以在短时间内采取事先制定的防范措施进行及时处理，从而减少其带来的负面影响，保证企业正常进行生产和经营。

三、提高精细化管理在企业财务管理工作中应用效果的措施

为了更好的发挥精细化管理的作用，笔者现提出如下措施，仅供参考。第一，对财务基础工作产生足够的重视。财务管理在企业管理工作中占据较大的比例，其管理效果对企业发展有着重要的影响，为此需要重视财务管理工作，其中财务基础工作使后续管理工作顺利进行的重要前提，基于此各大企业需要做好财务基础工作，例如:各类报表、凭证以及基础数据汇总等。企业可以从如下几点进行:其一，工作人员需要将企业财务的实际情况和当前经营情况作为依据对一些财务数据进行详细分析，通过分析可以对企业可发展空间进行明确，并且可以及时发现财务工作中的现存问题，减少其带来的影响;其二，财务管理人员需要定期对各类报表进行研究，在研究过后需要将当前财务的真实情况告知企业领导，让其根据财务情况对以后的生产和经营活动作出判断，减少不合理投资情况出现的可能，进而保证企业稳步发展。第二，加大全方位预算管理力度。全方位预算管理工作对企业财务监管、数据信息审核工作以及生产经营活动能否顺利展开有一定的影响，基于此各大企业需要重视全方位预算管理工作。为了实现全方位预算管理的目标，企业可以采取以下方法:其一，制定合理的预算管理制度。在预算管理制度中对预算方法、要求等内容进行确定，可以让财务工作人员严格按照管理制度进行各项工作，保证企业生产经营活动可以有条不紊的进行，并且能够将实际成本控制在预算值内，使企业自身经济效益有所保证;其二，企业所有部门需要对各类活动经营指标和效果进行确定，在活动完成后对是否实现预期指标和效果进行判断，并且可以同其他企业的经营效果进行对比，从数据中对自身存在的不足之处进行发觉，在后期可以进行改正，加大管控力度，在减少风险问题出现的情况下提高财务精细化管理的效果。第三，重视资金管理。资金管理工作是财务精细化管理中的重要内容，其管理效果将直接影响财务精细化管理水平，为了更好的实现预期目标，企业需要重视资金管理工作，主要措施如下:其一，合理筹集资金。各大企业为了保证生产经营过程能够不间断的进行，需要通过融资的方法获得更多的资金，为了减少融资过程出现任何问题，企业需要对各方面影响因素进行充分考虑和分析，在经过分析后对最佳的融资方法和途径进行明确，从而保证融资过程顺利进行;其二，对货币资金管理产生更多重视。以往各企业主要根据自身经营模式对资金管理方法和方式进行明确，为此在资金管理方法和方式上存在一定的差异，在精细化管理方法使用后要求各企业需要对货币资金的安全性提供更多的保证，同时需要提高其利用率，将其沉淀成本降至最低，为了实现上述要求可以使用定期存款、购买基金或者股票以及金融衍生品等方法，各企业需要根据实际情况对上述方法进行合理选择，从而实现经济效益最大化的目标;其三，对ERP信息系统进行合理应用。现阶段ERP信息系统在各企业中得到广泛应用，并且使用效果较好，在财务管理工作中此系统能够同资金管理系统进行有机结合，对当前可使用的资金进行准确编制，并且资金支出时需要经过此系统，从而减少资金使用混乱的情况，保证每笔资金均可以应用至实际工作中。

四、结束语

上文对精细化管理在企业财务管理中的应用进行说明，并且对提高其应用效果给出对财务基础工作产生足够的重视、加大全方位预算管理力度以及重视资金管理等措施，希望企业在实际应用过程中可以借鉴文中内容，使精细化管理方法的作用和价值得到充分发挥。此外财务管理人员需要对此种方法进行更多的研究，对其应用范围进行扩大，从而使财务管理工作向合理化和规范化的方向发展，为企业带来更多的经济效益，促进企业稳步发展。

参考文献:

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［4］田淑娟.精细化管理在如今企业财务管理中的应用［J］.网友世界•云教育，2014(15):98－98.

［5］白颖.试论精细化管理在企业财务管理中的应用［J］.中国经贸，2014(16):234－234.

第9篇：物业经营管理范文

透过管理、组织和经营三个层次，尝试从人类活动的一般特征和要求作为出发点，剖析企业经营管理活动的基本特征和一般结构，对企业的经营管理活动的整个过程进行系统性解释，探讨一条完整理解企业经营管理活动过程的基本思路。管理的作用在于追求效果，正是因为对效果有所要求，才产生对企业的经营活动进行管理的必要。企业经营管理者所表现出来的一切管理行为、手段、方式和要求，无不围绕着追求经营效果这个核心，并且总是从企业经营的效能和效率两个方面来实施管理，以最终效果作为管理的目标——所以，企业的管理目标与企业经营活动目标是相一致的。效果以及效能和效率，成为分析、理解企业管理行为及其作用的切入点。

为了解释管理的这种作用，我们把企业活动分解为操作和管理两种基本行为。操作是指运用技术制造出实际结果的行为；管理则是指对操作提供引导作用的行为，管理在于令操作结果符合经营目标需要，又按照经营条件和环境要求而有效进行，最终产生预期结果。管理和操作，是任何一种有目的活动都包含的两种基本行为，它们之间存在对应的关系。有什么样的管理，就导致与之相对应的操作发生；对操作及其结果有所要求，就必须提供相应的管理加引导。缺乏管理的操作是下意识或者盲目的行为；没有操作，则结果也不会产生。管理和操作，反映了人在活动过程中的主观意识与肢体行动之间的联系。

人们曾经预想，新技术和现代管理方法的大量应用，人在经济活动中的作用将可能下降。但竞争的现实使人逐渐认识到，任何时候都不能忘记生产产品和提供服务的人以及使用产品和享用服务的人。恰恰相反，在新的阶段，或者也可以称之为管理思想发展的第四阶段，对人的认识有了升华。在这一阶段，提出了人是最重要的资源、最宝贵的财富，提出了个性需求和精神健康的理论，提出了更多依靠员工的自我指导、自我控制以及顺应人性的管理等一系列新观点、新思想；在实践中积极推行以人为中心的管理，并积累了丰富的经验。可以说，以人为中心的管理，是新阶段的重要特征之一。

一、服务管理是一种新的管理视角服务管理视角的产生表明，服务对企业具有战略意义。gronroos（1990）曾提出过一个相对全面的定义：所谓服务管理是指：（1）认识在消费或使用组织提供物时顾客得到的效用以及服务单独地或与实体产品（或其他有形物）一起如何对该效用产生贡献，也就是说，认识全面质量在顾客关系中是如何被感知的，是如何随时间变化的；（2）认识组织（人员、技术和物质资源、系统和顾客）怎样生产和传递该效用和质量；（3）认识如何开发和管理组织以便实现希望的效用或质量；（4）组织以何种方式运作能够实现效用、质量以及各方（组织、顾客、其他各方和社会）的目标。albrecht（1988）提出了一个简短的定义，“服务管理是将顾客感知服务质量作为企业经营第一驱动力的一种总体的组织方法”。尽管在该定义中没有包括很多具体的详细的信息，但是它也清楚表明了服务管理的关键层面。

管理透过以下三个职能来发挥对操作的引导作用：(1)计划：计划包含目标和规划两个基本元素。目标是指根据现实条件，按照行动的目的要求，预先设想、可行的、代表未来结果的预期构想；规划则是对实现目标的操作行动过程的事前构思和安排，包括操作的内容、方法和顺序，为进行操作提供依据。因此，计划具有前瞻性的引导作用。(2)领导：领导包含决定和促动两个基本元素。决定是对如何进行操作作出指示；推动则是促使操作按照决定发生——在对他人活动的管理中，要求他人按照自己的意愿进行操作，这种促动的作用是明显和必要的；对自我从事的操作，也存在促动作用。例如，对努力完成工作的自我要求和督促。如何作出正确的决定，以及促使操作按照决定进行，成为领导的核心。领导总是根据当前的实际情况和需要而实施。从而，领导具有当前性的实施作用。(3)控制：控制包含反馈和调整两个基本元素。控制在于对操作结果状态与环境条件的变化作出反应。首先透过反馈掌握操作的进展情况以及出现的变化，一旦发现或者预测当前的操作所造成的结果不符合目标要求，通过对操作内容、方式或者操作环境、条件进行调整，保证操作所产生的结果符合目标要求。控制总是在变化出现之后才发挥实际的作用，所以，控制具有后援性的保证作用。

二、服务管理的特征1.一般管理视角服务管理对于如何看待和建立组织内部及组织之间的关系有着不同的基本假定。团队工作、跨职能合作和跨组织的伙伴关系以及长期观念等，对于服务管理来说属于内在的要求，受到高度重视。起初，学者们的研究对象局限于服务企业，随着服务在制造企业中越来越重要，因此，关于管理陷阱和恶性循环的理论同样适用于生产企业。服务管理和服务竞争对于所有企业都具有重要意义。作为一般管理视角，服务管理将企业的外部效率置于重要地位，强调的是顾客如何看待核心产品和企业总的表现，而不是企业的内部效率、规模经济和成本降低。这体现了顾客驱动、质量导向、长期导向、员工导向等的结合。2.顾客导向顾客忠诚是成功的服务管理的里程碑。服务管理的研究表明，留住顾客对获利性有正面的影响。顾客保留率取决于企业向顾客提供的服务如何。3.顾客感知质量导向质量对服务管理的许多方面有决定性的影响。

顺应人性的管理，才是最好的管理。从一定意义上说，人类文明史，就是更人性化的过程，是人的本性不断升华的过程。人有光辉的一面，也有懒散、消极、阴暗的一面，问题在于如何管理。开发人的潜能——最主要的管理任务。生命有限，智慧无穷，人们通常都潜藏着大量的才智和能力。管理的任务在于如何最大限度地调动人们的积极性，释放其潜藏的能量，让人们以极大的热情和创造力投身于事业之中。我们目前所进行的改革，从根本上说，正是为亿万人民聪明才智的充分发挥创造良好的环境和机制。