别墅调查报告精选(九篇)

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第1篇：别墅调查报告范文

    金华市公安局能够本着不护短,实是求是的精神向公众的质疑迅速作出回应,对东阳市公安局局长俞流江被质疑利用职权购买豪华别墅一事进行正面释疑,无疑是值得肯定的。

    但毕竟由于俞的身份较为特殊,作为一个国家公职人员,能够拥有如此豪华的别墅,公众提出一些质疑是可以理解的,而且公众也有权利知道作为公安局长是如何获得这种价值350万的豪宅的。

    据金华市公安局公布的材料认为,俞的别墅系按揭贷款获得,资金来源主要是其妻与别人合办企业的经营收入(利润)所得,近几年每年有六、七十万的收益。当然,从样从理论和逻辑上就肯定了俞局长购豪宅的合法性和合理性,也即指俞没有为了房子的事搞腐败。我们也希望事情如上述那样,还俞局长一个清白。

第2篇：别墅调查报告范文

改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城__新区的高级豪华公寓别墅——__也应运而生。__是香港新继发展公司陶哲甫先生投资2000万美元建造的高级豪华建筑群，占地13万多平方米，建筑面积10万平方米，其中包括6幢18层高级公寓，88幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。__已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为__工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与__的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由__新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

4、所有公寓门户及火警通道。

5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

8、怎样利用及控制灯火系统。

9、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对__范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。

五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。

第3篇：别墅调查报告范文

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、 东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、 小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

(小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告)

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c、 商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析

一)优势

1) 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

第4篇：别墅调查报告范文

微博上曾盛传一组名为《100万人民币能买到什么样的房》的图片。你点开来一看：美国佛罗里达州四室两卫小别墅价值7.4万美元，俄罗斯莫斯科“一环”内的两居室15.2万美元，印尼巴厘岛私人别墅10.7万美元……

最后一张照片似曾相识——北京郊区60平方米毛坯房，15万美元。噢，这不是你朝思暮想夜不能寐起早贪黑为之奋斗的目标吗？

如此巨大的落差让你恨不能立刻举家迁徙算了。但眼见真的如实？这问题可没有标准答案。

各个国家各个地区都有不同规定，而且房产所在的位置也决定了它的价值。但还有些事儿，有必要给你提个醒。

物美价廉？那只是房价

佛罗里达州黑斯廷斯地区7.4万美元的房子是确有其事，但是这地方是一个农业中心，据美国人口统计局的数据，它的人口只有607人。而在纽约中心公园区域，房价并不便宜，美国地产信息网Trulia统计出2012年4月～6月，这地方房屋的平均价格为2.7万美元（合人民币17.2万多元）每平米。

且关键之处在于，那些让你怦然心动的价格只是房价，想要安居乐业，可能还需要支付其他费用。

税费 在许多国家购买房产，税费之高可能会是出乎你的意料的。

美国各州税率不同，据《纽约时报》报道，投资服务公司穆迪做了一个统计，美国各州平均地产税率的范围是0.65%～2.57%——而如今上海试行房地产税适用税率为0.6%。

所以在下手之前，你必须搞清楚当地税收成本是否能够承受，在国外与房产有关的税费还主要有契税、土地税、印花税和增值税等。

《投资与理财》就曾报道过一个比较悲催的案例，一位有过海外买房经验的同胞，花了380万美元在美国买下一套别墅，按照他自己的形容——“就像电影《阿甘正传》里面主角的那栋房子，周围是草坪，还有游泳池，非常惬意舒适。”

但还没高兴几天，过户、验房、保险这些价格不菲的项目就花了他七八千美元，接下来一年多达几万美元的地产税、社区管理费、房子日常保养费让他后悔莫及。

随后他决定转手。但房产经纪人告诉他，还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费……他就更懵了。

管理费 物业管理费有时候也会让熟悉每月每平米几块九毛八的你难以置信。

这里有一个比上文更极端的例子：《信息时报》曾报道称，2009年有一位慕名到美国购房的温州商人，一口气买下了3套银行没收后再拍卖的房子，便宜得令人乍舌——每套2000美元。

然而他后来发现这些房子内部都比较破旧，且地段偏僻，为了用租金抵消每个月的维护费用和税费，他又花了一大笔钱重新装修。

可房子在“穷人区”，他的租客好几个月都没有支付房租，坐飞机去打官司又要花钱。那么自认倒霉把房子都卖掉吧——但想想卖房需要的税费和中介手续费，怎么算还是自己亏了。

所以，不要轻易羡慕那些惊人的价格，可能里面藏有陷阱。

还是十分想买？先搞清谣言

你可能已经发现，近来海外房产推介越发频繁。

交通银行调查报告说，中国人的买房意愿已经连续4个月上涨。不过意愿高涨，政策却收紧。国人正在把目光投向海外。中国内地和香港的买家，已经成为购买美国房产的第二大外国买家群体。

实际上，美国在今年成为了外国人最热爱的购房地。去年欧洲国家很受欢迎，前几年是澳大利亚。

许多人近期相信，美国不动产历经m多的大幅调整后，在库存降低、租金收益率提升，加上房价止跌回稳，政策吸引等原因的影响之下，加之欧债危机，房地产成了该国成长趋势较为明确的产业，现在价格约比高点低了20%～30%，适合出手。

但针对该国地产''再辟两个谣。“买房送绿卡”“买房送绿卡”跟“买北京郊区房送北京农村户口”—样，都是坑爹的。

房产中介用以作为噱头的这句话，如果他负责任地加上“最终解释权归本中介”的话，解释很可能会是送“移民服务费”。“永久产权”这个要视情况而定。

和中国的土地所有权归国家所有不同，很多国家都实行了土地私有制，政府将土地出售之后，产权就永久属于个人。

这些都没有问题，但你还是要注意，你买的是产权还是居住权，前者你能够随意买卖出租房子，但后者相当于有限期限内的产权，且只能出售给物业委员会。

实际上，在你出手前，推荐跟精通当地法律的人士进行探讨，了解当地政策、经济情况以及文化差异，条件允许的话，有必要在当地专业机构雇用一个房屋调查员，并且让房屋中介负责出租事宜。

限购令外国也有

澳大利亚对外国买房者实施了限购令，外国人买房只能买新房，不能买二手房，卖房则只能卖给澳大利亚人。

当地政府会对海外投资进行调查，如果发现你炒房，你就会又多了一处容身之地——颇具澳洲风情的监狱。

韩国、日本、巴西等地也推出了类似的限购令。

各国

在尼加拉大瀑布，有便宜豪宅四室四卫，挂牌均价为60820美元（折合人民币约为39.4万元）。

在波罗地海小国拉脱维亚，该国在经济危机期间的房价是全世界跌幅最大的，达到了70%。2011年该国房价开始反弹，年增幅达到16.9%。

第5篇：别墅调查报告范文

“母亲常说，我一辈子再也看不到如此壮大，如此浩大，如此荒僻的江河了。湄公河及其支流奔腾向海，这水域将消失在大洋的洞壑中。平野一望无际，河水涌流奔泻，仿佛大地是倾斜一般。” 因为这样的文字不知道有多少“杜拉斯迷”，寻到了越南，寻到了湄公河。

第一次听说越南是在高中英语课上，刚从越南旅游回来的老师跟我们描述他所看见的越南。“人民币在越南很值钱，手表在越南是奢侈品”，这些是我的最初印象。看过梁家辉演绎的《情人》，让我第一次间接感受到了越南独有的风情。杜拉斯用它追忆似水流年的语气，营造了一个潮湿而炎热，幽暗而凄美的法式浪漫风情。

越南就有如他的名字，越南越美……慵懒闲适的国度

越南人总体给人一种“慵懒”的感觉，在这个称得上慢节奏的国家里，随处可见慵懒闲适的景象。

大街上，摩托车喧嚣地行驶，角落里，睡在摇椅上摇着扇子的老人，海滩边，坐在沙滩上独自钓鱼的渔民，市场上，推着自行车卖花的女人，天空中，乱七八糟的电线。这样的画面构成了越南独有的风情，慵懒正是她的气质。摩托车的王国

在越南，最常见的交通工具是摩托车。满街的摩托车犹如洪水一般，在大街小巷穿梭着。摩托车有用来代步出行的，有用来拉客做生意的，还有用来休闲娱乐的。

据越南发展论坛公布的最新调查报告显示，目前越南全国摩托车拥有量已经超过2000万辆，平均每4人就拥有1辆摩托车，每年越南全国摩托车市场的需求达到200万辆，而且这一数字还在持续增长。

在越南，骑摩托车不必戴头盔，人们为了防晒往往都蒙着纱巾，这也成为了越南特有的街景。一辆摩托车上可以载4个人也可以载小山一样高的货物，没有限制。反差强烈的国度

在艺术上，有人以反差为美。越是差异大的事物，越是美。如果从这个角度讲，越南是极美的。

越南人的宗教信仰千差万别，各种宗教建筑在这片土地上和谐并存。每一个城市都有一座美丽的天主教堂，这些与旁边低矮的渔村形成一种反差。

来越南的人总是可以在越南人黝黑的脸上找到轻快的笑容，他们不富裕，他们有自己的忧愁，但是他们能享受快乐的时光，这些也是一种反差。

越南人以白为美。当地紫外线强烈，女性出门总是要以纱巾遮面，以此防晒。然而，当她们拿下纱巾的时候，却还是晒成了古铜色般的越南特有的肤色，这是越南的反差。

在这种反差强烈的国度里，你能感受的是反差的美，特有的异域风情。纯真善良的国度

在越南，你随处可见穿着像中国旗袍一样的女性，它有个美丽的名字叫奥黛。“裳者，如衣之长扬也，垂于边际。”这是古时对越南服饰的描述。

奥黛外层酷似中国的旗袍，开衩却开到了腰上，圆领，上面是双层，裙身一律敞至脚踝，往往以花饰点缀，十分雅致。初次看到越南女性穿着这种服饰的人，一定会被它的优雅吸引，它将女性的曲线美展现地淋漓尽致。

说越南人纯真善良一点儿也不假。黝黑的脸庞，黑亮的眸子，纯真的笑容，这些都让我们感受到了它的纯朴善良。

在越南，每条河都有很多条船，戴着斗笠的越南船民非常自在，他们靠船为生，以船为家。远望静静的河水，一条条蓝色的船，一行行红色的灯笼，宛如一幅美丽的风景画，齐奏出一曲越南风情歌。真的很法国

越南有许多的老城区，由许多分工不同的小商业街组成，卖木偶的，卖鞋子的，还有银饰专卖街，香烟专卖街，玩具专卖街，旅行用品专卖街等等，就连门帘草席都有专门的街道，各个老旧狭窄的小街错落交织。

行走在越南街头，看着低矮的各式建筑，我只能感叹――这个国家很诗意。

第6篇：别墅调查报告范文

7月1日，九龙湖正式与美国国际知名高尔夫管理公司IMG签约（著名高球球星泰格・伍兹经纪公司），并于即日起全面提价。这更让外界添加疑惑：既然要打造公众球场，为何偏在此时提价？

8月25日，九龙湖高尔夫球会董事方彦、九龙湖投资开发公司市场营销副总监方菲与IMG亚洲区市场营运总监詹姆斯同时亮相，解密九龙湖的新型公众球场战略。方彦称，不少人士对公众球场的理解有误，公众球场并不能与低价划等号，国外很多高品质的公众球场价格不菲。“九龙湖目前以一天会员的形式对球手开放，提升服务水平，我们将致力于将九龙湖打造成一个高档的公众球场。”

签约IMG

九龙湖与IMG携手无疑是天作之合。九龙湖要提升在国内外的影响力，需要在球场运营、草坪管理以及传播上有更大的飞跃。而IMG作为国际知名高尔夫管理公司，具有丰富的管理经验，正全面开拓中国高尔夫市场。

真正让九龙湖与IMG结合的，是合作前IMG的一份调查报告。

开业以来，九龙湖一直把经营的重点放在草坪维护以及球手服务上，这使得九龙湖短时间内在广东甚至全国的球手心目中都有很高的地位。但九龙湖显然不满足现有的影响力，在公司的规划里，九龙湖未来是一个国际化的球场，是一个休闲、综合商务服务社区。对于没有国界、蕴育巨大发展潜力的高尔夫而言，提升球场的品质自然能在未来的竞争中占据主动。

“仅仅在国内球场中有影响力是不够的，这只是九龙湖的一个短期目标。”方彦表示，“九龙湖未来的竞争力在于国际化的管理水平，因此，我们需要提升在经营理念以及管理水平，与国际接轨。要吸引外国球手以及游客来度假，首先要通过一个国际化的管理公司来提升自己的实力与知名度。他们有国际市场的管理经验，了解国际市场的消费心态。”

在正式介入九龙湖管理之前，IMG在九龙湖的要求下作了一个关于广东地区市场状况以及球场运营的优、劣势分析报告。“报告中对我们一向认为比较好的草坪管理IMG只给了70分的评价，这让我觉得我们的管理离国际水平还有很大差距。”方彦说，“此前，我曾体验过IMG在国内管理的5家球场，认同他们的管理经验。所以决定聘用IMG作为球场的管理顾问。”

对此，IMG负责人詹姆斯表示，IMG之所以选择与九龙湖合作除了球场有很好的品质之外，就是九龙湖领导者对球会管理的重视，这对双方日后的合作执行非常重要。

两者一拍即合。

“我认为九龙湖能真正打动IMG，让其成为管理顾问很大程度上是因为九龙湖打造国际化球场的决心。很多球场都提出要打造国内高品质的球场，但最后却因为各种原因没有坚持下来。”方彦表示，“我们在组织构架上开始全力配合IMG的管理，比如，现在球场的高层基本上能用英语与IMG人员交流，对于IMG的报告执行情况也全力跟进。”

公众球场的谋略

“IMG通过调查认为，国内高尔夫球手对高端公众球场有很大需求，即目前中国国内的大部分球场都走会员制的道路，现在国内也普遍认为只有会员制的球场才是高端的球场，其实这是个误会。”方菲说，“衡量一个球场高端与否的唯一标准，就是球场本身的品质，而不是球场是否叫私人俱乐部，应该说高端的公众球场在中国是一个市场空缺点，因此我们跟IMG达成共识，就是要把九龙湖球会建设成为中国第一个高档公众球场。这就是我们提出一日会员经营策略的原因。”

据了解，所谓一日会员，就是球会不再区分会员与访客的服务，而是一视同仁提供高品质的服务，访客哪怕在球会只打一场球，在球会也能享受到与会员同样高的服务。之所以有这种提法，是因为目前国内许多球会，将会员与访客分开服务，导致许多访客得不到球会高品质的服务。

这样，通过公众球场的形式对球手开放，利用一日会员的对服务质量的要求，九龙湖力图在球手口碑以及服务质量上形成一个良性循环，从而不断提升球会的管理以及服务，将一个高品质的公众球场呈现在球手面前。“利用公众球场的经营模式带动九龙湖整个休闲、高品质社区，这就是九龙湖打造公众球场的目的，并借此突出球场个性，与IMG所管理的其他球场区分。”

“现在九龙湖的休闲、度假社区的概念逐渐形成，随着球场的配套设施逐步完善。”方菲介绍，“今年年底，九龙湖的酒店、欧洲小镇以及新9洞的灯光球场都会开始营运。九龙湖的别墅项目也正在紧张的规划建设当中。”

显然，九龙湖与IMG的联合不仅仅是像IMG所管理的上海佘山球场那样，使会籍价格从最初的3万美金飞涨到目前的16万美金。而是要通过借鉴IMG的管理经验，以公众球场为平台，将九龙湖打造成为一个高品质的休闲度假及居住为一体的综合国际社区。

“当然做高品质的公众球场是全新的挑战，要改变国内消费者已有的观念还得有一个过程。”对于九龙湖的长远规划，方彦显得格外有信心，“通过市场教育，九龙湖一定能做成中国第一个高品质的公众球场，做成南中国最尊贵的球会，就像美国的圆石滩高尔夫球场那样。

广州九龙湖高尔夫球会简介

广州九龙湖高尔夫球会位于广州市花都区北兴镇九龙湖国际社区，社区背倚连绵数十公里的葱郁群山，环仰九龙湖，2.4平方公里的汇水面积内既无人烟亦无污染。空气清新，气候宜人，且阳光充足。平均气温比广州市区低3-5度。第一期18洞高尔夫球场及会所已于2004年5月正式对外开放，第二期9洞灯光球场即将于2006年底开放，第三期18洞封闭球场也在勘测规划当中，建成后将成为广州地区唯一45洞高尔夫球场。

交通：

球会位于四条高速公路（京珠高速、新机场高速、街北高速、广清高速）及二条高等级公路（花都大道和山前旅游大道）的交汇口，距离交汇的立交仅200米，交通四通八达。可快速连接市区、地铁、内环路、港口、车站、机场。

球会荣誉：

1.2004年，被《中国高尔夫》杂志评为中国最佳新球场；

2.2005年，被美国权威杂志中文版《高球文摘》评为中国最佳新晋球场、“广州最具挑战性高尔夫球场”，同时，8号洞入选中国十八名洞之一；

3.2006年，被《世界高尔夫》杂志评为华南地区最有潜力球场；

第7篇：别墅调查报告范文

“能占就占不然吃亏”

北古石村属于中等规模，全村265户、1021人。村党支书王茂生介绍，村庄建设用地总面积25公顷，绝大多数是宅基地占地。全村371块宅基地中，有100多块长期闲置，其中又有71块早已无人居住，房倒屋塌，破败不堪，用老百姓的话说，都成了“只住耗子不住人的老鼠窝”。

记者看到，有的院子只剩下了残垣断壁，成了公共垃圾场。还有的院子，院门和正屋的门窗都被拆走，屋顶也彻底塌掉了，从屋里地上长起的几颗树木，最大的都有碗口粗细。两侧的厢房，只剩下不足人高的石头垛子。

多位村民介绍说，宅基地闲置、废弃有几种原因，首先是“占新不退旧”。一些需要盖新房的村民都愿意新申请宅基地，但原来占着的宅基地并没有退回给村集体。“以前村干部控制不严，有要新宅基地的，就给划了，老宅基地也没有收回集体。有的不要钱，有的要一两千元。对不同人家政策不同，不同时期也有不同政策，村干部的随意性很大。”王茂生说。

北古石村村民王茂盛今年71岁，过去担任过村干部。他告诉记者，有一段时间，村委会要求“占新退旧”，这一阶段占用新宅基地的，老宅基地名义上退回给村集体了，但没有任何字据，换了村干部之后，谁也不管过去的事情了，这些宅基地又成个人的了。

其次是“进城不退宅”。这两个村有几户人家举家都搬到城市居住了，户口也迁到了城市。虽然多年不回来一次，但宅基地仍然保留着。还有的村民，在儿子很小的时候就向村里新申请了宅基地，孩子长大后在城市有了稳定工作，并不回村里生活，但宅基地却保留了下来。村民蔡某有个侄子，20多年前就迁到了城市居住，已经很多年没有回过村里，但宅基地还留着，平时由蔡某帮着照看。

再次是“减人不减地”。在农民眼里，宅基地属于个人的“私产”，老人过世之后，由子女继承，并不退回。这些宅基地自己不使用，也不允许别人使用;即使闲置、抛荒，别人也无权过问。

除了多占宅基地外，现有宅基地面积普遍偏大。按照山东省1999年公布实施的《山东省实施办法》规定，新建宅基地面积限额为：城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166平方米;平原地区的村庄，每户面积不得超过200平方米;山地丘岭区，村址在平原地上的，每户面积132平方米;在山坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过264平方米;人均占有耕地666平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。

上营村属半山区，但村址建设在平原区，按照有关规定，每块宅基地面积不得超过132平方米。村党支书高奎贤说，实际上每户的宅基地都超标一倍多，一般达到270平米左右。

这两个村宅基地的闲置浪费现状与全省平均情况大体类似。根据《山东省农村新型社区和新农村发展规划（2014～2030年）》，2013年山东村庄人均建设用地面积为210平方米（包括宅基地、公共设施用地和经营性用地），相对偏高。记者从山东省委农工办了解到，全省8.6万个自然村中，呈现“空心化”的占20%至30%。

一些村民说，宅基地管理也就最近几年才紧起来了，过去管理比较松，所以“能占就占，谁不占谁吃亏”。

占而不用挤压耕地资源

我国《土地管理法》规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，且各省市都对农民宅基地面积有着严格规定。但是在现实中，多占、超占宅基地现象十分突出，挤占大量耕地资源，农村想发展却无地可用。

多占、超占宅基地使村庄建设出现了“摊大饼”，对耕地形成了挤占。2004年，上营村人均9平方米耕地，到2006年时，只剩下了人均6平方米。2008年滕州市国土部门发现了这个村新建农房占用了部分基本农田，处理了村干部，并依法拆除了6户农民的新房。

当地国土部门一名干部说：“通村公路修到哪里，农民就把房子盖到哪里。按规定新建住宅占地是要经过县级批准的，但有的农民不打招呼就建，就算占了耕地，事后执法也很难。”

根据九三学社2013年的一份有关城镇化发展的调查报告，我国农村常住人口每年以1.6%的速度在减少，但农村宅基地却以每年1%的速度增加，农村每年建房新增占地13.3万公顷左右，出现了城镇化和农村住宅“两头占地”现象。

山东省的情况大致相同。据统计，山东省目前农村宅基地总面积达到138.87万公顷，占城乡建设用地面积总量的68%。其中，“一户多宅”现象比较突出，随着城镇化的发展，农村大量人口转移到了城市，但宅基用地不但没有减少，从2005年到2012年还增加了约18万公顷。

一方面宅基地闲置浪费，另一方面村里想发展却无地可用。王茂生说，农村发展和城市一样，都为地的事情发愁。

北古石村东头规划了一个小Ⅱ型水库，今年将要蓄水。村民们把这个水库看做是一次发展机遇，希望能借此发展旅游业，开办乡村旅馆和农家乐。王茂生说：“办这些项目都需要占用建设用地，但村里已经没地可用了。要是占耕地的话，别说我们舍不得，就是镇上也不会同意。所以为了地的事情，村委会一帮人整天唉声叹气。”

上营村党支书高奎贤说，村里还准备建一个文化广场，丰富村民业余文化生活，但现在已没有多余的建设用地可用。“山上很多地方都是石头，连根草都没有，却还划作基本农田;光依靠种地发家致富基本不现实，想进一步壮大集体经济又缺土地指标，山下一片片的闲置宅基地，荒着很可惜。”他说。

不想错过发展机会的北古石村，计划通过收回废弃宅基地的方法盘活村庄建设用地。“我们村1021人，却占了25公顷建设用地，人均248平方米，太奢侈了。要是规划得好的话，能有7公顷地足够了，能节约出二三百亩地。”王茂生说。

北古石村的这个想法，在农民那里碰了软钉子。村民狄延洪家共有两块宅基地，其中一块荒废了近20年，房子已经塌了。他说：“退回给村集体？没有个满意的说法，肯定不愿意。”

按照国家规定，“一户多宅”中多余的宅基地应由村集体无偿收回，但根据物权法的规定，应对这些宅基地上的房屋进行补偿。王茂生说，村里多年没有一分钱集体收入，拿什么补偿？

盼政策引导盘活“沉睡资源”

基层干部盼望国家出台治理“空心村”的引导和支持政策，鼓励基层盘活废弃宅基地，节约出来的土地，不论是复垦成耕地，还是发展其他事业，都能有效增加农民收入。

为了进一步发展，上营村也选择了在废弃宅基地上做文章，并且迈出了实质性步伐。从2010年开始，村委会对30多处宅基地实行“有偿收回”。高奎贤说，当时选择了村里一处废弃宅基地相对集中的地方，由村集体补助一定费用，把宅基地收回。补助标准并不统一，根据房子好坏情况确定，好的能补助五六万元，差的也不低于1万元。

记者采访了解到，废弃宅基地并不是绝对集中，往往成片的废弃宅基地当中，仍有少部分有人居住。对于这种情况，上营村提供了三种解决方案：一是利用村庄其他闲置建设用地，新批一块宅基地。二是与其他位置的废弃宅基地互换。三是村里新建了一批乡村别墅，这些农户可以优先、优惠购买。

村民高宝兰告诉记者，儿子成家后新建了住房，他们老两口就住在了老宅子里，随着周边人家陆续搬走，那一片就剩他们一家了。村集体收回这片宅基地时，给他家补助了2万元，并将他们安置在村里另外的一块废弃宅基地上。他说：“没花一分钱，旧房换新房，对这样的结果还算满意。”

通过有偿收回的办法，上营村第一批共动员了30户农民退回宅基地，腾出了2公顷多建设用地。记者近日看到，这片旧房子已经拆除，并用围墙圈起来了，村里打算建成工业厂房，对外出租。村里另外两片相对集中的废弃宅基地，近期也打算收回。高奎贤说，做完这些事，上营村会有一个大发展。

中国科学院的一份调查报告显示，经综合测算与评估，通过构建完善的农村人口转移机制、宅基地退出与盘活机制，全国空心村综合整治潜力可达0.076亿公顷。

据了解，现行的土地管理法规都偏重于对新增宅基地的审批管理，对闲置宅基地如何依法管理，合理、合法收回等没有具体规定，对违法违规行为缺乏约束，没有形成合理有效的宅基地退出机制。

南沙河镇副镇长房永说，上营村能够走通废弃宅基地“有偿退出”这条路，关键原因在于集体有收入，能够拿出补偿，大多数村庄却不具备这个前提条件。滕州市曾就此出台过相关规定，要求依法收回多占的宅基地，但由于缺乏实施细则和支持政策，真正收回的寥寥无几。

基层干部建议，为了鼓励村民退出闲置宅基地，一方面完善农村宅基地管理制度，在满足合理需求同时，严格宅基地审批，对多占超占宅基地的，采取收回或有偿使用的手段加强管理。同时，建立村民宅基地退出的激励机制，对主动退出的农户在正常的补偿之外，给予适当的经济奖励。

第8篇：别墅调查报告范文

[关健词]FTTH产业 宽带接入 电信运营业

FTTH是宽带接入的重要发展方向,FTTH是光通信产业发展的新亮点,它涉及到器件、系统、网络技术和经济、维护、应用、标准以及法规等多方面,对我国电信运营业和制造业既是机遇也是挑战。目前阻碍我国FTTH产业发展的主要问题有以下几点。

一、市场需求的培育发展和产业链的形成尚需时日

FTTH除了提供高带宽外,更重要的是运营商能提供什么具体服务内容,使得在既有宽带接入技术无法满足之下,推动用户走向光纤到户。然而,根据今年7月的《2005年中国5城市互联网使用现状及影响调查报告》,用户上网经常使用的服务为看新闻、搜寻引擎、电子信箱,这些服务所需之带宽小,而高带宽服务如视频会议、VOD、多媒体娱乐使用之比例则偏低。因此,在ADSL已可满足现有带宽使用量的市场环境下,高带宽服务的需求引导和普及情况还需要时间。

在宽带产业中,内容提供商、网络运营商、最终用户构筑了一个应用服务产品的价值链。在运营层面之下是众多的软件开发商、终端设备制造商、系统集成商以及和它们相联系的政府、金融、媒体、市场、咨询和服务构建的一个完整的产业链。如何联合产业链条上各个环节,共同建设一个“宽带产业生态圈”需要时间和努力。

二、运营商不积极成为FTTH发展的另一个约束

关于FTTH应该由谁来承建的问题也是不容忽视的。FTTH究竟由谁来建,是由建筑方本身还是由某个运营商,是由建筑方选定某个运营商还是由政府来决定,在FTTH普及之前,这些问题都有待解决。总体而言,现阶段的FTTH发展仍处于试验推广阶段,仍未实际商用化,且在整个推广过程中,FTTH作为宽带接入技术的一种,在国内市场xDSL的强势竞争下,在与xDSL竞争内部资源分配时处于较不利的地位,影响运营商对FTTH的投资,不仅测试计划零星,且多由大城市的驻地运营商主导,缺乏美、日运营商般全盘的资源整合与推广,造成示范工程的进行多由光通讯厂商或其它电信服务商主持,运营商则为被动配合角色,在缺乏运营商大力支持下,国内FTTH推广力度还不够强劲。

三、技术和成本瓶颈

从技术层面来讲,目前广泛采用的ADSL技术提供宽带业务有一定的优势,与FTTH相比,价格便宜,利用原有铜线网使工程建设简单,对于目前500kbit/s~1mbit/s影视节目尚可满足需求,是FTTH目前推广的主要竞争对手。从全球范围看,在宽带用户中,66%的用户采用xDSL,在中国这个比例更是高达90%。作为宽带接入理想方式的FTTH,一直没有得到大规模发展的最主要原因就是光纤接入的成本依然比较高。由于光电子器件价格昂贵等因素的制约,FTTH难以普及,我们目前只是在骨干网采用光纤传输,而在“最后一公里”的接入层面采用以太网等多种接入方式。正如简水生院士所言“研制廉价的光电子器件是实现光纤到户的重要任务”。

四、我国FTTH发展的出路

1.完善各项技术标准和政府政策法规

标准化工作对FTTH产业发展和降低初装成本和维护成本有直接的影响。接入系统与国情密切有关,在积极参与国际标准化工作同时应加强开发适合我国国情的FTTH系统标准,包括体系结构、光纤类型、使用波长、汇聚层传输技术、接口要求、性能指标、性能监视、网络管理、关键光器件和模块指标、安装操作指南等。尽早制定大楼内包括室内光纤布线规定,用以指导新建建筑物的建设,为FTTH留有应用的余地。另外,FTTH的应用再次提出了接入线路敷设权问题、竞争环境下如何避免重复建设问题,对此电信法或电信管理条例应有所规范。

在国内FTTH的建设、发展上,素有“中国光纤之父”美称的赵梓森院士一针见血地指出:制约FTTH的发展因素不是技术问题而是社会问题。光纤发展到家庭需要政府的支持,不但要制定与因特网相关的版权法规而且还要制定对FTTH建设的优惠政策。例如:采用光纤建网可减免税;出台相关鼓励政策推动建设光纤到家庭;政府出面协调各方利益协调,同时发挥市场杠杆作用,让个体运营商跳出狭隘利益纷争,积极投入到FTTH的试用(Field Test)和商用。政府也要出整的FTTH示范和发展计划,验证FTTH技术和产品的成熟性,未来大规模应用FTTH打下基础。

2.积极引导和培育市场需求,形成生态产业链

根据CNNIC第16次“中国互联网络发展状况统计报告”显示,目前宽带用户的网络速度满意度较低,这说明,FTTH的高宽带是客户的需求。又根据目前网民上网主要集中于看新闻、搜索引擎、电子邮件的使用这一情况来看,这需要我们设法引导他们转向需要更宽带宽要求的VOD、远程诊疗、视频会议等服务和应用。

众所周知,目前FTTH的设备价格还非常高昂,往往一线售价1000美元以上。据了解,在美国FTTH用户每户每月服务费也约为80~100美元,电信运营商的FTTH网络一般两三年可以收回投资。但在中国,情况则完全不同。目前,在国内不少城市,由于激烈的市场竞争,ADSL和基于5类线的LAN宽带接入使用费逐年下降,例如笔者所在城市杭州富阳已降到每年300元以下,个别月使用费较高的地区,如南京也只有880元/年。基于这种宽带接入服务的资费水平根本无法支撑FTTH网络建设和运营,其投资效益可想而知,这是我国电信运营商普遍缺乏热情推广FTTH的最根本原因。可见,在我国推广FTTH应用,除开发低成本的FTTH接入技术与设备外,还应该把市场推广的突破口选择在如别墅区、高档住宅区和高级写字楼(FTTO)等目标市场。

3. FTTH业务提供应循序渐进,选择适合我国FTTH发展的技术

目前全球500万线的FTTH用户中,90%以上的FTTH接入网络只提供Internet宽带接入业务,因为FTTH提供传统固定电话成本远远高于现有固定电话技术成本,追求FTTH全业务接入(同时支持宽带上网、有线电视CATV接入和传统固定电话接入,即所为三网合一)在我国还存在行业壁垒,即电信运营商不允许经营CATV业务,反之CATV运营商不许经营传统电信业务(如电话),而且这一现状在未来相当一段时间内无法改变,因此单一运营商无法在FTTH接入网络提供三网合一业务。虽然,在接入网上,光纤替代各种铜质缆线是必然趋势,但一夜之间光纤就彻底替代铜质缆线,所有业务都通过光纤接入是不现实的,也是无法想象的。在推进FTTH过程中,我们必须照顾到传统固网运营商的利益,也要考虑现有的金属线资源,实现平缓过渡。

第9篇：别墅调查报告范文

［关键词］ 国际旅游岛 旅游房地产 海南 开发模式

随着海南建设国际旅游岛战略的正式获批，海南旅游房地产的发展也上升到一个新的高度。旅游业是海南的主导产业，因此，从旅游视角思考房地产，已成为海南房地产业发展的重要指导思想。2010年7月获国家发改委批准的《海南国际旅游岛建设规划纲要》，对海南旅游房地产市场做出了重点强调与明确规划。本文从海南省旅游房地产项目开发的现状出发，分析了目前主要的三种开发模式以及存在的问题，并提出应对之策，对海南旅游房地产的发展有一定的参考作用。

一、海南旅游房地产发展现状与特征

1.海南已成为我国乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一

2005年至2009年海南全省游客总接待量和旅游总收入持续上升，2009年接待过夜国内外游客2250.33万人次，入境游客55.15万人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游业稳步提升的拉动下，以“度假房产”、“生态房产”为着力点的旅游房地产市场快速升温，外销率不断提高，房价持续走强，转型升级步伐加快。2009年，全省房地产销售量560.34万m2，比上年增长50.5%，实现销售额351亿元，比上年增长73.2%。

数据来源：据海南省旅游发展委员会统计资料整理。

海南凭借独特的自然资源和优美的环境资源，吸引了国内外诸多著名品牌酒店投资建设。如“国家海岸”――海棠湾首批建设的十几家酒店就包括凯宾斯基、朗豪、费尔蒙、希尔顿逸林、喜来登、君悦、香格里拉等著名品牌。硬件设施的建设和完善为发展国际化的休闲度假旅游奠定了基础。目前，海南酒店客房有36578间，五星级或按五星级标准建设的酒店已过180家，国际品牌酒店已达48家，位列全国各省市之首。随着旅游业的持续高速发展，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也不断增大，据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万~13.2万间。

2.海南目前旅游房地产发展的总体空间特征可以概括为“东闹、西静、中隐”

东线的滨海度假地产以东线高速为串联，借助政府规划和优越的海岸条件，将自然资源转化为地产资源，将单纯海景观光、商务会议客源转化为房地产客源。中线利用固有的热带雨林和温泉等资源，通过先期低端度假产品催热市场，大力发展养老度假休闲地产。西线为岛内保持原生态较为完整的地区，原生态的海岸和山地雨林资源丰富，最早规划为工业开发集中地带，旅游地产开发尚在初级阶段，将定位为原生态野趣旅游地产。

3.开发热点已跳出海口和三亚两个重点城市

从旅游区域发展的基础上看，东部沿海地区的发展较为成熟，是当前的热点开发区域。但随着其他地区旅游资源的逐步开发，中西部市县的旅游地产也风生水起，开始升温。海口、三亚踞海南岛南北两端，一直以来都是旅游房地产发展的领军城市。在海口、三亚的竞争中，海南的二三线城市旅游房地产市场也悄然兴起，具有明显特征的开发热点区域已初步形成，且在空间上呈现出以热点城市为点，以东部海湾为线，向中部、西部全面发展的趋势。

4.旅游房地产产品更加丰富与多样化

20世纪90年代初，三亚首先出现了分时度假酒店（产权酒店），由此形成了长久以来产权酒店“唱独角戏”的局面。随着社会的发展，旅游者的需求日益个性化、多样化，在市场的多种需求下催生了各式各样的旅游房地产产品。从项目地理位置看，有滨海、森林、山地等风景区旅游地产，亚龙湾人间天堂•鸟巢度假村就是一个很典型的案例；从经营模式看，有公寓式酒店、家庭旅馆、养老休闲社区等，尤其是养老休闲社区得到了市场的认可，发展势头强劲。

5.开发商和购房顾客多元化

海南独特的自然环境资源吸引了大量游客前来观光旅游，同时也吸引了大量房地产商纷纷入驻海南。目前，中国房地产开发百强企业中已有超过60家在海南进行房地产开发，这个数字已经超过房地产百强企业在国内某些一线城市的开发量。随着人民生活水平的提高，海南岛房地产的客源更加多元化。据海南建设信息网的数据，2008年，海南房地产的客户范围已从以东北、北京等为主扩展到全国（图1）。

二、海南旅游房地产开发主要模式

1.依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式

度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。它与一般城市酒店不同的是，多建于滨海、山野、峡谷、乡村、湖泊等自然风景区附近，而且分布很广，市场范围遍及全国各地，向旅游者传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域和历史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地产发展的主力军，由早期建设的亚龙湾到近期规划建设的海棠湾、棋子湾等，均是以开发高档度假酒店为主。

此类旅游房地产的特点，首先是自然条件优越。如正在开发的海棠湾酒店项目，多数建在风景优美、海景资源丰富的海湾，占据了具有绝对优势的一线海景资源，为度假酒店的滨海观光、海上游乐等项目奠定了基础；其次是品牌特色明显。吸纳国际性品牌酒店入驻海南是建设国际旅游岛的一个重要战略，是促进旅游接待条件在硬件和软件方面首先达到国际化水准，提升海南旅游“国际化”的重要举措；第三是目标客户明确。不论是前期规划还是后期建设，海南的度假酒店项目都是以国际、国内的高端客户为主要目标，随着《海南国际旅游岛建设规划纲要》的获批，对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批国际高端消费群体。

高星级酒店建设迅猛的主要问题是同质化严重、高端客源竞争激烈且市场淡旺季节明显，酒店未来收益面临严峻挑战。从海南接待游客的客源地结构来看，目前国内游客占全省游客总量的95%，境外游客仅占5%左右，且国内游客仍然是以观光为主，因此，低价、低品质竞争的低端化旅游市场运行模式仍在延续，难以实现旅游产品结构的转型升级。根据国家旅游局统计数据，近年来三亚市亚龙湾五星级酒店平均出租率在48%―64%之间，而海口的五星级酒店平均出租率为46%―57%，酒店之间的竞争十分激烈（表2）。

2.以热点城市为主的旅游居住地产开发模式

海南具有独一无二的热带气候、环境等旅游资源，将这种资源与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求，具有广阔的发展前景。从目前旅游房地产开发的情况看，三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源，结合自身的城市配套优势，已成为海南旅游房地产市场发展的主力城市，并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。

此类旅游房地产的特点，在土地市场方面，一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假、居住价值日益提升，因此未来的外城区将成为市场主要竞争地；在产品方面，随着市场规模和覆盖范围不断扩大，一线海景资源日益稀缺，房地产开发更加注重产品自身品质与特色的打造，在户型方面出现两极分化：一是面积在250―400m2的高端别墅；一是50―80 m2的大众化小户型公寓。在房地产业内，小户型曾被多数人看作是一种过渡产品，时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准也得到一定程度的提高，引起了人们极大的关注。在客户需求方面，市场为外向型市场，购房目的为旅游、度假、养老、投资等。如据《2010年海南省房地产市场调查报告》分析，海口高端房地产客户购房的主要目的就是度假、养老、享受生活（表3）。

旅游居住房地产发展的主要问题是，投机性质的购房者占多数，由此造成了楼房空置率高、设施浪费、成本增加等问题。海南国际旅游岛战略推出后，旅游房产价格被迅速拉高，其中很大一部分是投机购房，导致入住率很低。据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常住率仅20%左右；文昌某楼盘的入住率则10%都不到。同城市传统房地产相比较，旅游地产由于其时段性入住的特殊性，造成了“三浪费一增加”，即楼房空置浪费、社区基础设施浪费、周边公共服务设施浪费及管理成本的增加。

3.集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式

建设国际旅游岛是海南一次重大的战略调整，旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变，同时也促进了旅游房地产市场的转型升级。与观光型旅游不同，休闲度假游往往会以某地为据点，将休闲、观光、运动、体验甚至商务等有机结合，是以慢节奏为特征的生活方式，所以休闲度假者在一个地方停留的时间一般较长，对于这种较长时间的度假，光有景观和酒店远远不够。因此，海南初步形成了独特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等为一体的综合性旅游房地产。

此类旅游房地产开发的特点，在自然环境选择方面，与多数度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景观等风景资源为依托，同时重视康乐资源（如温泉资源）、旅游配套资源等；在产品构成方面，这是多种类型组合的旅游地产产品，可以满足不同消费者的需求，如传统酒店提供给消费者更多的服务性，度假公寓、度假别墅则具有更大的独立性和自主性，给消费者一个异域家的感觉；在目标客户方面，在丰富的旅游度假产品基础上，目标客户范围较广，主要是来自内地省份以休闲度假、康体疗养、养老为主要需求的候鸟一族。同前两种开发模式相比，此类旅游房地产的优势最大。

综合性旅游房地产开发的主要问题在于，目前开发的产品多以酒店和小高层度假公寓、度假别墅为主，全部冠以养生度假、生态居所的宣传口号，核心竞争力无法体现。另外度假公寓、度假别墅基本以岛外客户为主，受海南旅游季节性明显的因素，旺季热销，淡季无人。

三、海南旅游房地产发展的应对之策

1.注重产品特色，灵活营销，增加客源

针对依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式，为了避免恶性竞争，首先应努力借鉴国外旅游度假胜地酒店业的开发经验，吸取其先进的开发理念，充分挖掘本土的文化特色，依托丰富独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假、养生、健康长寿、适于居住等主题，努力把海南建成国际知名的度假胜地。其次，灵活运用营销策略，如形成“度假权益”产品，就是将酒店的客房使用权按时段进行分解，用优惠的价格按份销售给固定的消费者，消费者在约定的年限内，每年拥有一段时间到该客房住宿、度假的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权利以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。众多高端酒店的兴建，并不意味着海南能从“国内岛”成功转型为“国际岛”，或从低水平的“观光目的地”转变为“度假休闲目的地”，相对稳定的多元化客源才是问题的关键。

2.建立相关法律法规，提高入住率

针对以热点城市为主的旅游居住地产开发模式，海南省相关部门应当建立法律法规来控制楼房空置率，如取消空置房物业费打折，从1999年到2006年8月，海南关于空置房的物业收费一直是按50%来执行，2011年1月1日海南省物价局开始正式实施《海南经济特区物业管理条例》中的明确规定，房屋空置超3月，将全额缴纳物业费。物业费的提高对降低空置率，促使房地产市场的良性发展可以起到积极作用。正如国家欲在2012年出台的“房控税”一样，海南省也可以出台征收楼房空置费等政策，以此降低空置率。旅游房地产的核心是以其是否部分或全部执行旅游功能来界定的，因此一般性的投资房地产并不能称之为旅游房地产。但是，购房者在进行“二次销售”即将房屋时段性的使用权销售或出租给度假客人后，一般性房地产就可以转化为旅游房地产。建立相关法规，努力提高入住率，可以将房屋的一次性投资转化为分期的旅游度假收益，不仅可以帮助置业者快速收回投资，还可缓解海南旅游“淡旺”季节性的矛盾，从根本上拉动区域经济增长。

3.完善配套设施，提升服务水平

针对集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式，由于其开发规模、投资、建筑面积较大，因此应该以提升房地产经济效益和生态效益为目标，改善房产结构，促进房产的多元化发展，完善配套设施，以高品质休闲房产为主要发展方向，以家庭旅馆等其他度假产品为补充，满足高、中、低各类收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地产的特殊性，购房者不会长期在海南居住，因此对周边的生活圈要求不高，但是对社区内的物业服务、社区文化生活、区内生活设施等一系列的软性指标要求较高，这就需要提高服务人员专业知识及素质，丰富社区的精神文明建设等，从根本上让消费者体会到家的感觉。

四、结语

旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的，但反过来，旅游房地产的发展，又支持和引导了度假旅游的深入开展。开发商需要寻找与旅游发展共赢的方式，将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大的综合效益。作为全国唯一的热带岛屿省份，海南拥有全国独一无二的气候、环境等旅游资源，旅游房地产拥有独特的发展优势，组合了居住、度假、商务、养老等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。可以预期，海南的旅游房地产业具有广阔的发展前景，未来一定会呈现更加理性、健康的发展。

参考文献：

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[5]高兵,林峰.从单一度假地产到综合性旅游地产开发[J].旅游运营与地产开发.2010.(10).

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