土地出让金管理办法精选(九篇)

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第1篇：土地出让金管理办法范文

第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市州、县市从土地出让金中按规定比例划出的专帐管理的资金。

第三条全省用于农业土地开发的土地出让金比例按各市州、县市土地出让平均纯收益的15％确定，其中30％的资金集中到省级使用。

第四条本办法所称土地平均纯收益是指各市州、县市人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。具体按照财政部、国土资源部确定的等级标准执行。

用于农业土地开发的土地出让金计算公式为：用于农业土地开发的土地出让金＝土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准(对应所在征收等别)×15％。

第五条用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。省、市州、县市财政部门应分别对农业开发资金实行分帐核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用。使用情况要及时向社会公布。用于农业土地开发的资金，任何单位和部门不得截留、挪用和坐支，不得用于平衡财政预算，年终结余可结转下年使用。

第六条调整现行政府预算支出科目，在“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从土地出让金中划入的用于农业土地开发的资金；增设850104项“其他土地出让金”，反映扣除划入农业土地开发资金专帐后的土地出让金。在“基金预算支出科目”第85类“土地有偿使用支出”增设8503款“农业土地开发支出”，反映从土地出让金中划出的农业开发资金安排的农业土地开发支出。

第七条各市州、县市按土地出让平均纯收益的15％划入农业土地开发资金专帐，其中30％上缴省级农业土地开发资金专帐，70％缴入市州、县市同级国库农业土地开发资金专帐。其他土地出让金仍维持现行省、市州四六分成的财政体制。

第八条本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。

宜农来利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地建设；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

第九条各级财政部门是土地出让金支出的主管部门，负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理工作。国土资源部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。

第2篇：土地出让金管理办法范文

土地出让金的征收管理

第二条土地出让金是指政府出让国有土地使用权而向土地受让人收取的国有土地有偿使用费（即地价款）。土地出让金是国家财政性资金，必须全额上缴市财政，实行收支两条线管理。

第三条市财政局是土地出让金管理的主管机关，市国土资源局是土地出让金的代征机关。

第四条市国土资源局必须按出让合同约定的缴款时间和金额向土地受让人开具省财政厅印制的“省行政事业性收费专用缴款书”，土地受让人直接将资金缴入市级财政专户。

市国土资源局依法负责土地出让金的催缴工作，保证土地出让金按时足额缴入市级财政专户。

第五条市国土资源局应及时向市财政局报送每宗出让土地的出让收入、征地成本、应提税费和出让收益的分解清单。市财政局对出让清单审核后，及时确认出让土地收益并将有关征地成本拨付到相关账户。

第六条市财政局可按缴入金库土地出让金总额的2%提取土地出让业务费，作为土地出让专项资金，列入国土资源部门预算收入，由财政监管使用。

第七条市财政可在收储土地的出让收益中提取8%的土地储备资金，专项用于政府对土地收储资金的积聚和运作，任何部门和单位不得移作他用。

土地出让收益的使用管理

第八条土地出让收益是指土地出让收入扣除征地成本、应提税费后的余额。土地出让收益分市级收益和乡镇收益。

第九条镇乡（街道）财政根据市政府有关国有土地收益分配政策取得乡镇土地收益，并负责本乡镇土地收益的使用管理，按规定向市财政上报所属乡镇的土地出让收益预决算。

第十条市级各管委会、指挥部开发区域内的土地出让收益均为市级土地收益，列入年度市级土地出让收支预算。

市经济开发区、振东新区管委会根据市政府有关国有土地收益分配政策取得市级土地收益的切块资金，用于区域内的项目建设和基础设施配套。

第十一条市发展计划局会同市国土资源局于每年10月底前提出下一年度全市国有土地出让计划的初步意见，并预测下一年度土地出让金收入和收益情况。

第十二条市财政局根据市政府批准的土地出让计划、项目建设计划和市国土资源局预测的土地出让收入及收益情况，编制市级土地出让收支预算，汇总编制全市土地出让收支预算。

第十三条市财政局编制的全市土地出让收支预算以及土地出让的调整预算，经市政府同意后，报市人大常委会审批。市财政局根据市人大常委会批复的收支预算，在一个月内及时批复给收入组织单位和项目建设单位的主管部门。

第十四条各项目建设单位应自觉按政府批准的土地出让收支预算执行。根据工程进度向财政部门办理资金拨付手续。市财政局要逐步转变资金拨付方式，向国库集中支付转变。拨付的建设经费能够直接支付的，直接拨付到项目施工单位。

第十五条市财政局要严格按预算管理的要求，对于有预算安排的项目支出，将根据出让收益收支相匹配的原则，及时将资金拨付到位。对于无预算安排的项目支出，不得支付。

第十六条在预算执行过程中，土地出让收益达不到年初收入预算数，或土地出让支出预算的调整超过年初收入预算的，必须调整土地出让收入预算。收入预算的调增，需兼顾土地供应量；收入预算的调减，要相应调减支出预算。

根据项目建设的实际情况，确需调整支出预算的，由项目使用单位的主管部门向市财政局提出申请，按下列权限报批：

当年新增建设项目需市政府常务会议讨论批准。

原定项目资金超过预算或新增建设项目需追加预算指标的，资金额度在1000万元以下（含1000万元）的，报市长审批；资金额度在1000万元以上的，报市政府常务会议讨论批准。

全年调整金额增加数超过全年预算10%，以及单个项目追加投资3000万元以上（含3000万元）的，需报市人大常委会审批。

第十七条市财政局必须建立土地出让预算周转金，用于调剂预算年度内季节性收支差额，以保证及时用款。预算周转金每年按土地出让收益预算的5%来设置和补充，其总额达到年度土地出让支出预算的30%后不再提取。

第十八条年度结束后，项目建设单位应根据当年收支执行结果，向市财政局报送建设项目年度收支决算，市财政局经审核汇编成市级土地出让年度收支决算。

附则

第十九条市财政、审计、监察、国土资源部门要加强对土地出让金征收使用的管理、监督、检查，对违反财政、财务制度，土地出让金不缴市财政的，要按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》及《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》给予单位和主要负责人相应的处罚。

第3篇：土地出让金管理办法范文

为了进一步贯彻落实《**市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》及《**市国有土地有偿使用收入征收管理办法》的规定，在确保国有土地使用权出让收益及时收缴的同时，对国有土地使用权出让金返还问题作如下通知：

一、市房屋土地管理及综合部门要密切配合，严格按照国家和本市有关规定，加强对本市国有土地有偿使用收入的征收和管理。国有土地有偿使用收入（以下简称土地收入）的返还，必须在国有土地出让合同确定的土地出让收入全部交齐之后返还，未交齐的不办理返还手续。

二、国有土地有偿使用出让收入返还是指土地出让金部分，不含基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。在本通知下发之前签订的土地出让合同，凡在合同中明确土地使用权出让金的，按土地使用权出让金（扣除集中上缴中央财政和土地管理部门的业务费）的60%返还；凡在合同中按地价款收缴的，其地价款的40%作为土地使用权出让金，其中60%（即地价款的24%）返还。自本通知下发之日起，房屋土地管理部门与土地受让方签订土地出让合同时，应在合同中按地价评估及主管部门所确定的土地收入，分别列出土地使用权出让金和基础设施配套建设费以及土地开发等其他费用；土地出让合同中未明确规定的，财政部门不办理返还手续。

三、土地出让金返还单位，按下列规定办理：

（一）市属各局、总公司所属企业和计划单列企业（以下简称市属单位）利用原自己取得的划拨土地进行开发经营，按国家和本市有关规定需补交土地使用权出让金，其中60％返还单位。

（二）各房地产开发公司对19**年6月1日前取得的划拨用地进行成片开发，按国家和本市有关规定，需要办理土地使用权出让手续的，应补交土地使用权出让金，其出让金不再返还。

（三）19**年6月1日起，各房地产开发公司和各单位利用新增用地进行开发经营，所交土地使用权出让金（扣除集中上缴中央财政和土地管理部门的业务费）的60％返还给用地所在区、县政府。

（四）经市政府批准，在城近郊区绿化隔离带内依据“以绿引资，以绿养绿”原则进行的土地开发经营，所交土地使用权出让金的80％返还用地所在区、县政府，用于代征绿化用地的绿化建设，专款专用。

四、土地使用权出让金返还工作由财政部门负责。申请返还土地使用权出让金的单位，需持有关证件向财政部门提出申请，经审查合格后，由财政部门办理返还手续。

五、国有土地收入的使用情况由市财政局负责统一监督管理。市、区（县）财政部门收缴的土地使用权出让金，必须用于城市基础设施建设和城市隔离带绿化建设，专款专用，不得挪作他用。返还给市属单位的土地使用权出让金，用于该单位企业结构调整和开发项目的基础设施建设，不得挪作他作。

第4篇：土地出让金管理办法范文

关键词：土地储备机构;融资模式改革

土地储备中心因身负土地调控“蓄水池”和政府融资平台的双重使命，背负加倍的压力：一方面在限房令调控下，土地出让纷纷流拍；另一方面，银行还贷催款单接踵而至。融资，不再是各大中小企业的重要困扰，土地储备中心作为政府机构，也同样面临着艰巨的还贷压力。

一、当前土地储备融资情况分析

从储备中心的资金来源结构中，就可以发现其融资困境的根源。土地储备中心所需资金的来源主要分为三个方面：一是政府在土地储备中心成立时拨付的启动资金以及财政专项拨款；二是经财政部门从土地收储机构储备土地出让收入中划出6%建立的国有土地收益基金，用于土地收购储备；三是来自金融机构贷款。下面将对这三种融资来源进行分析。

1.财政专项拨款

对于土地储备的巨额投入，政府投入的启动资金明显不足。而财政的专项拨款，往往要等到储备的土地出让后以地价款中的土地成本形式返还给储备机构，在时间上不能满足土地储备机构的土地收储资金需求。而且，在实施城市规划需要等政府行为造成储备土地供地时，储备机构垫付的土地收储成本往往会被拖延返还，更大程度的延长了土地成本回收周期。

2.土地储备基金

根据《国务院办公厅规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号）规定，财政部门应从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。由于2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实现彻底的“收支两条线”。所有的土地出让收入都由地方财政掌控，直接缴入地方财政专用帐户。土地储备机构对土地出让收入没有支配权，土地储备基金也发挥不了应有的作用了。

3.金融机构贷款

当前金融机构的贷款成了土地储备机构资金的主要来源。而国际金融风暴的影响，导致银行对贷款的使用要求严格按照《中国人民银行土地储备贷款管理办法》第三章第七条，严格控制土地储备贷款的发放。土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。这一条款大大限制了土地储备机构的贷款规模。作为最常用的融资手段，抵押贷款方式最能被金融机构接受。根据《中华人民共和国担保法》，只有抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物才可以抵押。而土地储备机构并非以划拨、出让等《土地管理法》、《房地产管理法》上规定的方式取得国有土地使用权，而只是代表政府，收回、收购或征收国有土地使用权，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备，在宗地被重新出让、划拨和出租前，该宗地上并未设置一定年限或无限期的土地使用权，其使用权类型往往登记为政府储备。无论是储备地块的未来租赁经济收益还是土地出让金，储备机构都没有支配权。根据《土地储备管理办法》，储备土地在未供应前，其临时利用的时间一般不超过两年，也就意味着未来该土地能带来的租金经济收益限于2年期限或更短，并且所有临时利用所得全部上缴财政根据《担保法》，被抵押的房地产在抵押人无法履行债务时，抵押权人一般以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。储备机构的抵押土地使用权是由政府机构组织出让，从中获得的土地出让金因收支两条线原则，全额上缴财政，金融机构作为抵押权人反而无法优先受偿。另一方面，储备机构的抵押物还具有一个弱点，即抵押物价值受市场波动影响很大。在楼市一片“涨”声时，金融机构在市场价的基础上，可发放不高于抵押物评估价值的70%的贷款。而限房令下，土地出让普遍流拍，土地市场价一跌再跌，即使能够顺利出让，凭借跌至谷底的土地出让金偿还当年高高在上的贷款额，也是难以应付。

二、当前土地储备机构融资模式的困难

现实中各地政府视储备机构为纯粹的融资平台而忽略其土地“蓄水池”功能，土地抵押贷款往往直接被政府用于城市建设或其他建设项目，而在储备土地出让时，各地财政往往借“收支两条线”的原则，将土地出让金全额纳入财政专户。储备机构没有其他偿还的途径，最常用的融资方式就是用A地抵押用B地的抵押贷款来支付。以贷还贷，拆东墙补西墙，陷入了借贷深渊。

第5篇：土地出让金管理办法范文

甲方：安吉天子湖现代工业园管委会

乙方：

因乙方业务发展需要，决定在甲方开发的安吉天子湖现代工业园内投资建设项目，甲乙双方本着平等、自愿、诚信、合法原则，经友好协商，达成如下条款：

第一章项目投资规模、主要内容及选址

第一条项目总投资万元/人民币（或美元，以下同）以上，注册资本万元以上。投资强度不低于万元/亩。

第二条项目建设主要内容：，其中设备投资万元。预计项目建成投产后年销售收入在万元以上。

第三条项目地块选择定位于安吉天子湖现代工业园地块内（具体附图）。

第二章用地面积、价格、支付方式及权证办理

第四条项目用地总面积约亩（以规划红线图确定的面积为准）。其中净用地面积亩，带征土地面积亩（带征面积不办理国有土地使用权证）。

第五条净用地出让价格按人民币万元/亩，计人民币万元；带征土地价格按人民币万元/亩，计人民币万元；两项合计总出让金人民币万元；最后结算按乙方实际取得面积结算。

第六条定金与土地出让金交付办法。定金交付：在合同签署之日起十日内交付定金万元人民币。土地出让金分三期交付：第一期，在乙方取得获准项目开发批文等，并完成企业工商注册登记三日内交付总出让金的%，即人民币万元（定金可转为出让金）；第二期，在甲方完成土地平整并交付乙方进场使用时交付%，即人民币万元；第三期，在办理土地使用权证，所有报批材料进国土窗口前，乙方以土地招拍挂竞争人的身份把土地款全额交纳给国土局，甲方在此之前，以土地平整费的奖励形式把招拍挂价与协议价之间的差额部分先打入乙方的帐号。

第七条乙方所需工业用地，由甲方代为办理国有土地使用权证（契税及办证费用由乙方支付），乙方予以配合。按规定程序办理土地出让手续后，由乙方与安吉县国土部门另行签订《国有土地使用权出让合同》，土地出让年限最高为五十年。

第三章双方的责任和义务

第八条项目实施必须以工业企业的名义，如乙方为自然人或乙方虽为企业但需新注册企业实施的，乙方需在获得土地使用权后1个月内完成新企业的注册，并与甲方签定补充合同，明确新企业为本合同乙的实际履行人。

第九条乙方在本合同签定之日起7日内提供项目立项所需全部材料给甲方，甲方在接到乙方项目立项所需全部材料15日内办项目核准或备案文书及用地红线图，在个月内交付具备开工条件项目用地（指：通路、通施工用电、区块内地面附着物拆平等）并向乙方出具《开工通知书》。在项目投产前完成“七通一平”，即通道路、自来水、排污、电力、电信、电邮、有线电视及土地平整。

第十条乙方收到项目用地红线图个月内完成项目的规划、施工等各类图纸设计以及施工前的其他准备工作。在本合同签订之日起个月内（即年月日）前厂房主体工程必须动工建设（但因甲方原因造成项目无法按期开工建设的，开工时间可以顺延）。

第十一条乙方项目规划设计方案应遵守《安吉县工业园区管理办法》及安吉天子湖现代工业园总体和详细规划的要求，设计方案须经甲方或甲方上级部门组织会审并通过安吉县有关行政部门批准后方可实施。

第十二条项目自安吉县建设行政部门施工许可之日起24个月内，乙方应按照批准的规划设计方案完成建设，并按本合同第一条规定足额完成投资、竣工投产。

第十三条项目建设主要内容、设计方案等，乙方不得擅自变更，有正当理由确需变更的，须经甲方同意，并签订补充合同。

第十四条如乙方因特殊原因，不能按期施工，需全部或部分转让的受让土地的，由甲方按原价负责回购土地使用权，乙方不得转让给第三方（包括以股权转让等方式）。

第十五条甲方负责为乙方做好项目审批和建设过程中相关的服务工作，乙方应及时提供需要的相关资料。项目基本建设审批过程中所涉费用由乙方支付。

第十六条甲方负责项目建设期间周边环境的协调工作，确保项目正常施工。如因村民阻挠或其他非乙方原因造成项目停工的时间由甲方负责，不计入建设期。

第四章违约责任

第十七条乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除本合同，没收定金并要求赔偿损失和支付土地出让款10%的违约金。

1、本协议签定后，乙方第一期出让金未能及时交付或乙方放弃在甲方园区投资的。

2、未按本合同第六条规定支付第二、三期土地出让款，经甲方书面催促后，仍未足额支付的；

3、未按本合同第十条规定超过项目约定开工时间的，经甲方书面催促后，仍未开工建设的；

4、未按本合同第十一条规定擅自变更项目建设主要内容的、设计方案的；

5、违反本合同第十四条规定擅自转让全部或部分受让土地给第三方（包括以股权转让等方式）的。

6、改变投资资金性质的（指全部或部分外资转内资）。

第十八条甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，并要求赔偿损失和支付土地出让款10%的违约金。

1、未按本合同第九条规定未及时提供土地的；

2、按时未能符合国有土地出让、办齐行政许可权证的；

3、未按本合同第十五条规定致使乙方难于按期投资的；

第十九条在项目竣工验收后60日内，由甲方在两个月内委托有资质的中介机构，对项目全部原始固定资产投资额进行审计评估。对达不到本合同第一条约定投资强度的，应补交土地出让金，补交土地出让金为投资额相差数的20%以上。

第6篇：土地出让金管理办法范文

这种不理性的过快发展势必会有诸多问题促使，在结合房地产市场出现的非正常态表现、产业结构政策导向等各方面因素研究分析，总结出我国房地产存在以下问题：（1）房地产市场的市场结构和产业结构不健全（2）生产要素供给量缺乏量化效应（3）投资与需求的不理性因素过多（4）对未来市场发展预期不确定性过多（5）市场监测预警体系不完善（6）房地产融资渠道单一和大量外资涌入房产市场（7）人民币升值压力等。这些问题充分反映出我国房地产事业还处在不成熟阶段及国家对房地产市场的引导和规范缺少方向及力度，与此同时，由房地产问题引发的经济市场、社会、产业、生产生活等风险问题也日益彰显。针对以上存在的问题国家从2010年初以来相应地出台一系列调控政策，在这些调控政策中主要强调了以下几点：对二手房的管理、紧缩财政政策、货币政策和在一定期间内具有指导性纲领的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称之为“新国十条”，但从2010年前三季度市场反馈的信息看，这些策制定实施以来对市场过热的势头具有一定的“降温”作用，但并没有明显的解决房地产存在的根本性问题，其中一点：房价仍有若干幅度的增长，房地产投资者采取对政策持观望态度，而群众对未来的房地产走势仍抱有一定的悲观情绪。在此情况下，社会各界都从不同角度阐述自己对房地产未来政策的解读，笔者在借鉴以往政策的特点基础上，结合我国社会实际情况及市场发展需求特点提出五项房产新控制政策，来实现今天及未来房地产事业的健康、和谐发展。

一、不对称性战略规范

不对称性理论最早出现在《困境与出路》（克莱顿克里斯坦森哈佛商学院），主要应用于解决不对称性个人及企业市场竞争问题而提出的理论，笔者根据书中提到的不对称性存在条件和不对称性动机将其与我国房地产市场现有及未来面临的条件广义结合，然后再根据不对称性的广义思想构建关于我国房地产未来几十年发展的战略思想——“不对称性战略规范”。不对称性战略规范就是：在一定时期内，针对适应在地域广、资源分布不均、市场结构和产业结构不健全、政策难以以统一标准规范的行业发展要求时应用的发展战略政策思想。就我国房地产现今面临的状况和相应政策而言，首先应构建一个不对称政策理论框架，然后再根据我国房地产发展的各个层面需要制定一套不对称性战略规范，最后在各个规范要求范围内制定实施相应的政策法规。笔者根据我国实际情况将房地产规范划分为三个不同层面的不对称性战略规范。其不对称性战略规范在房地产市场发展中具体要：

（1）地域性资源及生产力的不对称性要求。我国划分四部分经济区域：东部沿海地区、东北老工业基地区、中部地区、西部地区，在这四发展区域内，房地产行业呈现出东部最热，其他地区跟热现象，究其原因，东部沿海地区的经济、生产及消费等都首屈一指，房地产投资与需求也就随之而升；而其他地区然从经济实力及生产力而言不具备这种需求，但根据战略发展预期仍具备很大的发展潜力。显然这种形势对各地区长期发展和居民生活水平提高都有一定的破坏性。因此，应结合四地区的实际情况制定相应的不对称政策解决地区综合发展问题。对资源优化分配、劳动力综合引导分布、投资消费能力的协调规划等都应建立在不对称性战略规范的基础上。

（2）市场整合不对称性要求。我国每6—7年构成一个经济循环周期，这一点在房地产领域更值得注意，市场水平的差距会加大周期长度及有效性，所以，应根据市场的自身条件建立一套不对称战略规范，引导做到：价格细分市场、区域细分市场、产品细分市场等市场存在形式，要求在不同层次上发挥各自市场的优势。

（3）行业间竞争不对称要求。在现今我国房地产领域中已经出现一些不具备集团化资质，却呈现过早垄断现象的房企，这一点在房地产事业还处于不成熟和政策法规不健全的时期是对整个行业的过早的定位，对一些行业发展中存在的问题没能有效解决，为未来行业发展危机埋下隐患。此外，由于我国地区发展的不平衡，过早的进行垄断，地区要为之付出巨大发展效益。因此，政府在尊重市场自由竞争的同时制定一套不对称战略规范，营造出一种和谐竞争的场面，让各个企业在长时间的竞争中得以成长，发挥产业的经济拉动效益。

不对称性发展是我国在社会主义初期建设中一项重要的发展要求，在要求下必须应配备相应的不对称性战略规范，这一点将会伴随我国经济发展，在未来30—50年内长期存在且发挥巨大作用，所以，面对未来房地产健康和谐发展要求，势必要做好一项完整的不对称发展战略规范，追求不对称性效应，才能确保房产行业适应我国社会主义建设要求，才能在其发挥拉动经济增长同时实现市场的规范化，具有一定的时代意义。

二、生产资料投放量化

在现行我国分配原则上是按“按劳分配为主，多种分配原则并存”原则实行的，在我国房地产行业中最主要分配原则是按生产资料分配，因此，生产资料流通和所有量就成为该行业特殊的创利点，“生产资料的流通过程，实质上是生产要素在社会生产过程中进行配置过程”，生产资料的配置情况直接影响产业结构和生产资料流向目的。这一点恰恰是房地产行业赖以膨胀利益的关键——他们掌握生产环节的主动权，并由此控制价格主导权。问题就出现在房地产生产资料的社会占有量方面出现缺口或分配过于集中，在有限的生产资料用于生产过程中就存在生产与利益的博弈，值得一提的是：在房地产生产过程中存在“生产资料投入量与产业利益成反比关系，与生产量成正比关系”，然而在生产资料投入量缺少量化的情况下会加大利益取向的偏离，这一点也就成为房地产不理性发展的内因关键部分之一。”

在房地产市场出现一系列问题的时候首先应对生产的根本查起，建议政府应重新对房地产生产资料的市场所有量进行审核，在政策的配合下将生产资料市场投放进行量化，在根据市场发展状况调整量化调控力度，具体的说：在房地产市场过热时扩大生产资料的投放量，就会隐性的促使行业的结构发生变化，由于生产者所有生产资料价值就会下降，为确保自身利益自行调整利益溢出量，削弱对市场的主控权，房价过高等问题就会相应的解决，并且还达到社会生产量的要求。所以，政府可以根据地区的发展要求情况及生产周期规律制定相适应的生产资料投放量化规范，确保房地产市场的未来发展需求。

三、土地出让金管理办法

我们先看一条最新消息：“10年来,各地土地出让金收入增长迅速。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。其间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入”（中评社北京10月11日电）。在实际过程中各地政府间接或直接地将土地出让作为地方财政收入的主要渠道，此外，研究还表明：“地方政府官员提供土地的主要动机在于晋升激励”，这也可以充分表明土地出让金使用方面缺少明确方向和规范，这一点也间接的扩大地方对房地产市场规范力度缩水状况，与此同时，在土地出让金收入需求方面存在严重依赖问题，也就促使政府减少对土地出让的规范，致使房地产土地市场价格、交易和土地有效利用率等方面存在一定的混乱场面。所以，出台一项完整的土地出让金管理办法显得尤为重要。在现存的制度基础上为满足未来房地产发展需求政府应扩大对土地出让金使用效益，建议政府采取一定的土地出让金管理办法，在有效实施政策的配合下确保未来房地产健康发展。同时，我们可以考虑以下几点使用办法：

（1）在土地出让金总额总确保至少15%的资金用于保障性廉租房建设。一方面满足解决市场发展不平衡要求，政府就可以投资方向上拓展更大空间，并且还在一定程度上降低了城市建设过程中发展两极分化风险，缩小在基本保障市场的差距；另一方面满足低收入人群对住房的需求，缓解城市住房矛盾。

（2）将土地出让金的市场溢值作为政策性补助。具体办法是：在国家主持建立指导性纲领，由地方在根据每一发展期段具体情况制定一个控制指标，即在控制在指标范围内进行差额补助。这项办法具有双向性，在房地产事业低迷时对投资商进行鼓励性补助；在房地产事业不理性高涨时对购房者进行福利性补助。

（3）预提风险资金，在政府出让土地是应根据通货预期提取一定的通货膨胀风险保障金，来应对由膨胀引起的社会损失（包括对投资商和购房者损失）。

这一办法的实施并不是意味着简单资金由政府过手又回到原初的地方，它不仅在保证投资商利益不变及购房者利益不受损失的基础上提高了对房地产问题膨胀的控制力度和政府应对风险的能力，此外，“如政府购买支出增加，则由政府购买指出的效益增加，使国民生产总值增加，同时，由于政府购买支出增加，货币流通量增加，则货币乘数也可能扩大，必然使国民生产总值增加”，必然会创造更大的社会效益。

四、金融市场的把控

人民币升值、热钱涌入问题对房地产市场的市场行为影响日益显著。“人民币升值将会在较长的时期存在，境外流入大量的资金将会投向境内以人民币计价的房产等物业资产。人民币升值就意味着以人民币表示价值的国内资产升值，房地产市场具有资金密集性和流通性较好的特点，是投资人民币资产的理想场所。从而增加房地产投资需求，推高房价”，显然，由于房地产在我国的特殊经济地位，人民币升值和国外大量热钱涌入将会成为未来影响房地产健康和谐发展的主要因素之一，随着全球经济时代的到来，与WTO接轨常规化，国外投资方向就会趁势倾向，房地产市场具有资金密集性和流通性较好的特点刚好满足投资者的投资需求，房地产融资带的问题就由此产生了。因此政府要做好应对未来问题的准备，建立一套完整的金融把控管理办法，一方面要促使房地产融渠资道的多元化，以减少国内房地产对境外资金的依赖，避免大量热钱的涌入；加大政府对房地产市场监测预警力度。另一方面政府要做好应对人民币升值预期风险准备，稳定人民币汇率。此外，政府应积极引导资金投入到生产性领域，做到内外兼顾，有条不紊。

五、保障性市场基础配额

自从金融海啸过后，市场上的许多企业都在这次灾难中承受巨大损失甚至彻底消失，不单单因为不适应市场发展需要，更多的是这些企业缺少风险应对能力，这一点直接会影响我国市场经济的健康发展，甚至会导致某一个行业结构不完整，直接影响行业的未来发展。而房地产行业在我国产业行列中属于年轻产业，不仅在自我发展过程中存在一些列不健全问题，而且在面临危机时自我防御能力又显得十分薄弱，因此，就有一种潜在的前期政策保障要求：房地产市场分配方面一方面遵循市场经济的市场调节，另一方面在不影响市场自由运作的条件上政府进行一定的前期干涉行为，建立一套保障性市场基础配额制度。保障性市场基础配额，顾名思义就是在市场调节之外建立一个以保障为目的的“市场”，笔者认为一方面在廉租房建设过程中可以基于资源优化分配原则，植入保障性市场基础配额的政策优惠，自然政府干预这部分市场活动，将廉租房的真正优惠落实到市场上，发挥政府与市场双重效益创造能力；另一方面就是在我国房地产发展尚未成熟的时候加强产业风险保障管理，采用按企业资质比例引导优化分配市场基础的配额，做到“遍地开花”式的发展效果。就此会带来巨大的产业和社会发展意义：

（1）要求按企业自身资质比例占有保障性市场基础配额，确保市场的活力，发挥其在国民经济中重要的拉动作用，同时又削弱国外企业对国内市场的非正常性过渡占有，破坏行业完整性。

（2）确保房地产企业在平稳中发生联合、兼并、重组，不至于发生只求速度化、规模化的恶性竞争，在一段时期内维持市场结构完整，并有利于生产资料的优化分配。（3）保障性市场基础配额为前面所提到的其他政策正常实施提供一定的空间，在关键时期起到政策桥梁作用。补充说明一点：保障性市场基础配额具有时期性在我国房地产发展到一定时期后此项政策就失去它的实际意义。

第7篇：土地出让金管理办法范文

    第二条  凡在本市行政区域内进行国有土地使用权有偿出让、转让和出租,以及对土地开发、农田征用、房产交易、铺面出租的单位或个人,必须遵守本规定。

    第三条  市计划委员会和市财政局负责本规定的实施。

    第四条  本规定的土地收益包括:

    (一)本市国有土地使用权有偿出让收取的出让金;

    (二)本土地开发中心对国有土地进行开发后,有偿出让土地使用权收取的土地综合开发费;

    (三)取得国有土地使用权者依法将土地使用权转让给他人或房产交易产生的增值,政府在增值中依法提取的增值费;

    (四)国有土地使用权出租或铺面出租后,政府依法从租金中提取土地收益金;

    (五)政府依法征用农田而划拨给用地单位所收取的土地资源拓展费;

    (六)已取得土地使用权者无故不按期进行规划建设,政府依法对其征收的土地资源闲置费。

    第五条  市政府委托市国土、房管局统一收取本市市区范围(不含广州经济技术开发区)的土地收益资金。有关单位或个人应按时到指定地点交纳土地收益资金。收费办法和标准由市国土、房管局会同有关部门制定。

    第六条  外商向政府交纳的土地收益资金必须用外汇支付。

    第七条  市国土、房管局在土地使用权出让中提取5%作为土地出让业务费。该项费用在市财政局设立专户,使用办法另行制定。

    第八条  市国土、房管局应在银行分别开设广州市土地收益人民币和外币现汇帐户,实行帐户专项管理。

    第九条  市国土、房管局将扣除土地出让业务费后的当月土地使用权出让金于下月十日前划入市财政局土地出让金人民币和外币现汇专户,由市财政局按照国家规定的比例上交中央,留成部分主要用于城市基础设施建设和建立广州市土地开发建设基金。

    第十条  市国土、房管局将扣除土地使用权出让金后的当月土地收益于下月十日前划入市财政局土地收益人民币和外币现汇专户。并按市八成、区二成比例核定有关区应分成的数额抄送市财政局。市财政局在银行送达收款单的当天,根据市国土、房管局的核定数额将资金划给有关区政府,其中外汇资金按当天银行现汇牌价兑成人民币划给有关区,外汇额度由市政府安排使用。

    第十一条  各县(含番禺市,下同)土地使用权出让金扣除土地出让业务费后由县财政局按国家规定的比例上交中央,所剩部分纳入县土地收益,县土地收益按市一成、县九成分成,市的部分由县财政局于下月十日前上交市财政局土地收益人民币和外币现汇专户。

    第十二条  市财政局土地收益专户中的资金为预算外资金,并按以下办法管理:

    (一)人民币资金使用分配由市计委根据穗府〔1992〕5号文件规定,按季提出分配方案,报市政府批准后由市财政局分配给有关单位。其中属于城市基础设施建设的,由市建委安排使用;属于农村耕地开发的,由市国土、房管局安排使用;属于城市土地开发建设,用于建立市土地开发建设基金的,由市土地开发中心安排使用;属于经济和社会发展调节资金的,由市计委安排使用;属于地铁工程资金的,由市财政局直接划入市政府在市建行开设的“广州市地铁工程资金协调办公室”专户。

    (二)外汇资金由市政府统一安排使用。目前主要用于地铁建设。

    第十三条  市国土、房管局发生每笔土地收入,按月抄送市财政局,市财政局据此与银行对帐单核对。

    市国土、房管局季末七天内向市财政局报送我市土地收益季度统计报表和有关的财务报表,并由市财政局按季将土地收益情况汇总上报主管市长和市计委。

    第十四条  本规定第十二条中使用各项专用资金的单位应建立季、年财务报表制度,分别送市计委和市财政局。

    第十五条  每年年底由市计委牵头会同市审计局、市建委、市国土、房管局、市财政局组成土地收益和使用情况审查小组进行审查,并将审查结果向市政府报告。

    第十六条  各县的土地收益资金管理办法除应执行本规定第十一条的规定外,由县政府参照本规定制定。

第8篇：土地出让金管理办法范文

土地划拨相对于土地出让而言，虽然历史“悠久”，但长期以来对划拨土地的相关法律问题缺少深入的研究，以至于无论在理论上还是在实践中对划拨土地使用权都存在许多模糊甚至错误的认识。澄清这些错误的认识，还划拨土地使用权以本来面目，并赋予其不同于计划经济时代新的内涵，是市场经济体制下的新要求。为此，本文希望通过对相关法律问题的探讨，起到抛砖引玉的作用。

一、划拨土地使用权的取得是无偿的吗？

出让土地使用权的取得是有偿的，而划拨土地使用权的取得具有无偿性。③这是长期以来的通说，笔者尚未发现有人对此提出异议。但是，这一命题却是经不起推敲的。

首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。

其次，在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。例如根据广州市人民政府1988年颁布的《广州市市区划拨建设用地拆迁房屋动迁工作管理规定》，划拨建设用地拆迁房屋，由建设单位（用地单位）负责搬迁、安置、补偿。根据该规定，在广州市区取得划拨用地使用权都必须支付土地开发成本。

最后，通过比较取得出让土地使用权所支付的费用与取得划拨土地使用权所支付的费用，可以发现两者在某些情况下非常接近甚至完全相等。根据财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》第六条的规定，土地出让金的构成包括土地开发费用、业务费用和土地净收益。土地开发费用就是由对原土地所有人或使用人的补偿、安置费用构成；业务费用即进行土地开发的业务性支出，主要包括勘探设计费、广告费、咨询费、办公费等；土地净收益就是政府通过土地开发所获得的收益。土地出让金通过协商或市场竞价确定，不同的地块土地开发费用在出让金中所占的比重有较大的差别，如果地段较差（比如偏远的郊区）或土地开发费用很高（比如旧城改造项目），出让金非常接近甚至等于土地开发费用。在这种情况下，以出让方式和以划拨方式取得土地使用权所支付的费用相差无几。

有学者认为，即使划拨土地使用权人支付了征地补偿费用（土地开发费用），该费用也不属于土地使用权出让金范畴，因而划拨土地使用权仍然属于无偿取得。④但该种观点回避了土地使用者支付的土地开发费用到底属于什么范畴这一最核心的问题，因而难以令人信服。对于划拨土地使用者支付的土地开发费用的性质，本文将在后面加以分析。

之所以长期存在“划拨土地是无偿取得的”这种认识，笔者分析主要有两方面的原因：一方面是在改革开放之前，确实存在大量无偿提供划拨土地的情况；另一方面是长期的计划经济在人们头脑中形成的思维定式，认为在国家、个体之间，总是国家利益高于一切，而漠视个体（用地单位）的利益。造成的后果是：国家无偿收回土地变得顺理成章，而土地使用人在支付了巨额的土地开发费用后，自身的权利却难以得到保障。

二、破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权是否属于破产财产？

最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定，“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置”。

笔者认为，最高法院这一规定于法无据，并且严重侵害了破产企业和债权人的利益，理由如下：

1、最高院在上述批复中指出，做出这一规定的法律依据是《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定。《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项的适用条件是“因单位撤销、迁移等原因”，虽然这是一个有“等”字，但根据法律解释的一般原理，“等”字所包含的未列明事项应与列明的事项在性质上相同或接近，而“破产”与“撤销、迁移”性质完全不同，因此，对企业破产似乎难以适用该条法律；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的适用条件是“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者”，通过前面的分析可知，很多划拨土地使用者是支付了土地开发费用的，最高法院对此不加区分，任意扩大了适用范围，属于适用法律不当。

2、如果企业支付了土地开发费用，那么该笔支出应作为企业的投资，如果政府无偿收回土地，实质上等于没收了企业的这部分投资。政府收回土地后将其重新出让，收取的土地出让金中包含了企业支付的土地开发费用，政府对此将构成不当得利。

这里需要澄清的核心问题是：划拨土地使用人支付土地开发费用这一行为的法律性质到底是什么？笔者认为这一行为并非支付地租（与出让的根本区别），而只是取得划拨土地使有权的前置条件。土地使用人支付的土地开发费用将凝固在土地使有权这一无形资产的价值之中，其所有权并未转移到土地所有人（国家），按照“谁投资，谁享有”的原则，土地使用人对凝固在土地使有权中的这部分价值应享有所有权。

3、企业以其全部资产作为其对外债务的担保，企业支付的凝固在土地使有权价值之中的土地开发费用也应是其全部资产的组成部分，如果政府无偿收回土地，那么等于没收了企业的部分资产，这必然会使企业的担保资产减少，从而侵害了债务人的利益。

综上所述，最高法院的上述规定既不合法，也不合理。笔者认为，政府可以收回破产企业的国有划拨土地使用权，但应退还企业支付的土地开发成费用，并将其作为破产财产。

三、抵押权人对划拨土地使用权行使抵押权时是否可以折价受让抵押物？

[案例]国有企业甲与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议》履行还款义务，乙遂至法院。开庭后，经法院调解，双方同意将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。最后法院按照双方协商结果以调解书的形成结案。

笔者认为，法院对本案的处理存在不妥之处：甲、乙双方不能自行将抵押物折价低偿债务，法院应组织对抵押物进行拍卖，乙只能以拍卖所得的价款优先受偿。理由如下：

1、相对于出让土地而言，国家（土地所有人）对划拨土地享有更多的权利。根据《城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第四十五条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并且受让方应按有关规定缴纳土地使用权出让金。出让金通常是按房地产成交价的一定比例收取。例如《四川省转让、出租、抵押国有土地使用权（划拨部分）补交抵交出让金暂行办法》第三条第二项规定：“随地面附着物（房层、设施等）转让土地使用权的，按总成交额减支地面附着物重置折扣价、原征地费用、应缴纳税费后的剩余部分，以50—55%补交抵交出让金”。因此国家收取土地出让金的多少取决于房地产转让价格，如果允许当事人自行协商定价，则存在暗箱操作的空间，国家的收益难以得到保证。

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产涉及到土地的出让，这一行为不仅涉及到转让方与受让方，而且涉及到土地出让人（国家）。就法律适用而言，这一行为不仅应适用有关房地产转让的法律、法规，而且同时应符合有关土地出让的规定。按照国土资源部2002年5月9日颁布，自2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的精神，⑤本案也不能通过协议方式转让房地产。

2、《担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿”。根据该条规定，抵押权人实现抵押权的方式既可以是将抵押物折价抵偿债务，也可以是以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是，就房地产抵押而言，《担保法》是普通法，《城市房地产管理法》是特别法，按照法律适用的一般原则，本案应优先适用相关特别法的规定。

《城市房地产管理法》第四十六条的规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。显然，《城市房地产管理法》规定的房地产抵押权的实现方式只有一种：拍卖抵押物后优先受偿。法律作出这种特别规定的合理性在于：在现实生活中，房地产是重要的生产、生活资料，对抵押的房地产进行公开拍卖，有利于公正地确定房地产的价值，从而有利于保护各方当事人的利益，有利于社会经济秩序的稳定。

3、此外，甲属于国有企业，其资产属于国有资产，甲将上述抵押物抵偿给乙的行为，属于国有资产的转让。根据国务院《国有资产评估管理办法》第三条的规定：“在转让国有资产时应当对资产进行评估”。该规定的立法目的在于杜绝暗箱操作，防止国有资产流失，保护国家利益。因此，从这个角度而言，由于未按规定进行评估，本案甲、乙双方的低偿行为也是无效的。

结束语：我国在确立土地出让制度后仍保留土地划拨制度的目的在于减少投资公益事业的成本，从而促进公益事业的发展。以往公益事业都是由国家投资，而目前投资主体呈现多元化，特别是越来越多的民营企业加入到公益事业的建设中。因此在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注，对保护投资者的利益，促进公益事业的可持续发展意义重大。所以，在处理划拨土地使用权问题上，既要保护土地使用权人利益，又要同时兼顾土地所有权人的利益。

注：①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。

②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条。

③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。

第9篇：土地出让金管理办法范文

关键词：公平原则；政策性目的；遗产范围

一、经适房纳入遗产范围的理论基础

（一）经适房属于公民的合法财产

2012年我国对《继承法》的修改成为法学界各学者热议的话题，其中包括了遗产的范围界定，因为随着我国经济社会的发展，民生问题、家庭关系、财产关系都发生了深刻变化，保障房种类的新增、虚拟财产的出现等一系列新情况的发生，都对我国1985年制定的《继承法》提出了新的要求。

首先，经适房对于购房者或者居住者来说，是否具有财产性质，成为此类房屋能否纳入遗产范围的决定性因素。所谓财产，应当是财产的合法占有人对该项财产所享有的经济性或其他性质的利益，其特点主要表现在：（1）由申请人依据国家相关规定，交付了一定数额的金钱所获得的房屋，具有获得途径的合法性；（2）购房者通过支付对价的形式取得的财产，能够为购房者或居住者提供未来经济利益增加的升值空间或者较稳定和舒适的住房环境。这表明该房屋能够为购房者带来一定的经济利益和精神享受，因此，经适房符合作为一项财产所应具有的特征，而我国法律规定公民的合法财产可以作为遗产加以继承，因此，经适房可以作为继承遗产的一部分。

但是，由于经济适用住房具有财产性与人身性双重属性，因此又不同于一般的财产，广义上，继承是指继承人对死者生前权利义务的承受。史尚宽先生曾指出“继承为财产法上地位或财产上法律关系的继承”。[1]现代法意义上的继承，并不包括王位、爵位及其他人身特权的身份法律关系继承，而仅仅是基于血缘关系等生理身份，而对财产加以继承。

因此经济适用住房身份不能像财产权一样由继承人当然继承。现代大陆法系国家大多采用当然继承主义，即被继承人一旦死亡，除其人身专属权外，一切财产上的权利义务均由其继承人概括继承。经济适用住房从财产角度继承的范围，有赖于被继承人对经济适用住房享有权利义务的大小。继承的财产权利，只有属于被继承人生前财产权利义务，才能纳入继承的范畴。

根据《中华人民共和国继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的合法财产，包括：

（一）公民的收入；

（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；

（三）公民的树木、牲畜和家禽；

（四）公民的文物、图书资料；

（五）法律允许公民所有的生产资料；

（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；

（七） 公民的其他合法财产。”

由上可知，我国的经济适用房作为房屋的一类，也应属于遗产的范围，但是由于经济适用房的特殊政策性，又不能将其与普通的商品房等同。

（二）对划拨的土地使用权加以继承时可适用“地随房走”原则

所谓“地随房走”原则，是指房屋在转让的同时，其所依附的土地使用权也一并随之转让。商品房是建设在以出让方式获得的土地上的，购房者取得房屋完全产权的前提是支付了房屋价款和土地出让金两部分，这是“地随房走”原则的一种体现，而我国的经适房购买者在取得房屋时仅支付了房屋价款，未支付土地出让金，那么此时通过划拨方式获得的土地使用权是否可以随着经适房的继承而加以继承呢，答案是肯定的，理由如下：

（1）《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”此处的土地使用权应包括了通过出让与划拨两种方式获得的土地使用权。因此，对于划拨方式获得的土地使用权也可适用地随房走原则。

（2）虽然对经适房的继承不同于房屋转让或者抵押等内容，但是在对其加以继承时仍可遵循房地一体原则，只是符合继承资格的继承主体无需缴纳土地出让金。因为如果要求继承者缴纳土地出让金，一方面违反了经适房设立的初衷，另一方面也混淆了继承和转让房屋两者之间的区别，继承者继承经适房时不缴纳土地出让金主要由于优惠政策的目的，而对经适房进行转让时要求缴纳土地出让金，则是基于经济市场规则的考量。

（三）对经适房的继承主要为房屋使用权的继承

对于经济适用房的继承，此处应做狭义的理解，即继承客体为房屋的居住区或者说使用权，如果欲将其出卖时，则需要再按照经济适用房转让的相关规定进行办理。

对经适房的继承，继承主体也要符合经适房申请的主体资格，即也应属于低收入者，对于中高收入水平的继承者来说，对于经适房不具有继承资格，这在一定意义上就体现了经适房的继承主体具有一定的人身特性，并不是继承法上规定的所有继承主体都有继承权。因为经适房的套数是有限的，如果所有的继承人都可以对其加以继承的话，那么最后可以流转的房屋套数也就所剩无几了，有的高收入的人群住进经适房，这必然是违背公平原则和经适房的政策目的的。

同时，由于经适房依赖的土地是国家划拨方式获得的，购房者在购房者并未缴纳土地出让金，因此，土地部分的收益仍然应当属于国家所有，实际上是购房者与国家共同享有一个产权，任何一方都无权对经适房进行转让或其他处分行为。因此，对于购房者或其继承者来说，他们对于经适房的权利，主要包括房屋占有权，使用权，而所有权的其他两个权能――收益权和处分权，购房者并不享有。

综上所述，允许对经适房的继承，不意味着经适房的后续用途发生改变，不意味着经适房的设立目的得不到实现，相反，选择合适的继承主体加以继承，一方面可以避免经适房二次分配所带来的人力、物力等资源的浪费；另一方面，也可以解决低收入继承者的住房问题，保障了经适房的良性循环，维持了社会的稳定秩序。

二、对经适房加以继承的实现路径

影响经济适用房与市场价的商品房的本质区别体现在购买经济适用房后的5年内，因为购买经济适用房5年后，如果购房者补缴土地出让金等费用的话，就可以将该房屋以市场价格出售，并且购买者购得该房屋之后可以取得的是商品房的完全产权，即此时的经适房已经转变为了商品房的性质，当然可以适用我国继承法加以继承。

因此，对于经适房可否继承的问题，我们主要在购房后5年内这一时间背景下加以讨论，在该期限内该房是不可出售的，购房者与政府对房屋形成的是一种按份共有关系，购房者对该房屋有一定份额的所有权的，购房者对房屋具有财产性权利，在这个时限内，购房者对该房屋也是具有当然继承权的，但是这种继承客体表现为一种财产份额。

此时对于该房屋的继承，应根据继承主体的人数不同而分情况讨论：

（1）如果继承者为一人，例如独生子女对房屋进行继承，那么在5年之内可以取得对房屋的继承权，只是该继承人只能对该房屋享有占有权和使用权，而不能对房屋进行买卖或者出租等处分行为。因为根据我国有关法律规定：“继承人继承房屋等不动产的，应当办理变更登记，变更登记后才能对该房屋进行处分”。

但是由于被继承人购买房屋不到5年，根据《经济适用房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

也就是说5年之后，购房者才能通过缴纳一定价款的方式，取得完全的产权，那么之前的5年内，购房者是对房屋不具有完全的产权的，购房者在5年内死亡的话，其继承者也不能取得房屋的产权，而只能等到5年后才可以按照经济适用房转商品房的程序进行房屋处分。

（2）如果继承者为多人，此时对房屋就需要变价处理了，笔者认为这种情况相对比较好处理，几个继承者之间可以对该房屋进行变价处理，由一个继承人取得房屋所有权，其他人取得各自份额的价金。

注释：

[1]史尚宽：《民法总论》，2002年10月，法律出版社。

参考文献：

[1]王利明：《物权法论》[M]，中国政法大学出版社，2003年1月版。

[2]史尚宽：《继承法论》[M]，中国政法大学出版社，1997年7月版。