小区物业管理总结精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的小区物业管理总结主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：小区物业管理总结范文

一、由于我们的操作不合理和住户的违规使用，导致新年期间富康花园小区13栋209房被污水入浸，污水延伸到一楼商铺，给业主和商家都造成了很大的损失，管理处工作人员忙得不可开交，业主也是抱怨满腹。在公司的支持和管理处工作人员的共同努力下，经一个多礼拜的努力，此事终于得到了圆满的解决，业主还拿出现金给我处工作人员慰劳。

二、市场环境的变化，导致我们管理处秩序维护员短缺，给小区的治安防范带来了挑战，由于人员的不足，致使两户住户的门锁被撬，虽未损失什么贵重物品，但说明了人员稳定的重要性。管理处上报公司，经对工资和人员做了相应的调整后，小区到目前为止，没有再发生过上述问题，确保了小区治安的稳定性。

三、蝶恋花西餐厅占用小区的消防通道长达三年之久，造成业主对管理处的抱怨，也带来了消防隐患，经管理处多次协商、调节，并借用执法部门的整治时机，成功的让蝶恋花西餐厅归还了长期占用的消防通道，还提高了对消防的认识。此举得到了业主的好评，消除了安全隐患。

四、人员紧缺，招聘时不能择优录取，有些员工私心较重，素质不过硬，给公司的声誉带来了一些负面的影响，经管理处与业主沟通，虽能得到理解，但是不可否认，这种行为应该胎死腹中，不能盟发。否则将会给公司带来毁灭性的打击。因此我们接下来的重任是一定要加强员工的素质培训，提高个人的荣辱观，体现物业管理人的真正价值。

五、管理处积极响应公司的号召，制定有偿服务价格表，并率先在富康花园实施，虽有少数业主持有不同的意思，但经过沟通后，都欣然接受了这一事实。到目前为止运行壮况良好，此举不是为了增加公司的收入，而是规范了物业管理服务的范围。确认了业主和物管各自的责任。

六、小区已成立8年之久，加上地下管网小很容易堵塞，管理处就按照年前制定的操作流程，历时一年的流程操作，现已无任何问题，管网畅通，还给了小区业主一个舒适卫生的生活环境，得到了公司和业主的好评。

七、因为有了XX年成功分亨芒果的经验，10年我们在芒果的管理和分享的过程中都做的得心应手，让小区的业主再一次享受了自已的节日—芒果节。看小区业主们分享着芒果盛宴，让我们深深的感触到，只有真心的付出，才会收获满意的微笑。物业管理艺术的决巧就是看我们怎样去勾勒。

八、楼宇天台的年久失修，暴露出了安全隐患，管理处工作人员扛着沉重的焊机，攀爬于每个楼道，经一个礼拜的努力，终于划上了圆满的句号。小区东西门的破损和当初的设计不合理，让小区业主饱受了烈日和雨水之苦，管理处决心改善其薄弱环节，投入大量的人力物力，进行改建，让以前的过关变成了现在的回家，也彰现了我们物业公司服务的本质。

九、小区单元楼的门禁系统，是业主与管理处之间的畔脚石，多年来一直得不到有效的解决。管理处与业主进行反复的沟通，得到了大多数业主的认同，并同意由管理处牵头进行联系，共商门禁改造计划。此工程到目前为止，已成功的完成两栋楼宇的改造，投入使用后运行良好。管理处对已安装好的业主进行了回访，得到的答复是：“我家小孩到晚上9点了还到楼下去按自家的对讲机，让我们在家听对讲里面发出来的音乐，笑死人了”。

第2篇：小区物业管理总结范文

关键词：新建、住宅小区、物业管理现状、物业管理规范化

中图分类号： F287 文献标识码： A

前言：优质的城市住宅小区物业管理在很多发达国家早已成为国家综合实力的一个重要标志。我国城市住宅小区物业管理在改革开放以后得到了迅猛发展，为世人所瞩目，但存在的诸多问题不容忽视。因此，切实加强城市住宅小区物业管理应该成为全面建设小康社会、树立民本思想、打造服务品质、提升社会整体质量的一个重要方面。

1、住宅小区物业管理的内容

现代城市住宅小区的功能已经从传统的以居住为主的单一功能向着具有居住功能、商业服务功能、娱乐功能、安全功能、教育功能等功能多样性发展，对住宅小区实施物业管理，其管理对象是物，服务对象是人，以服务为宗旨。窝管理于服务之中。与其功能相适应。住宅小区物业管理的内容有以下几个方面。

1.1环境的维护与管理

(l)公用市政设施的维护管理。就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

(2)环境卫生的维护管理。搞好物业及周围环境的清洁，向业主或使用人提供一个整洁舒适的居住、办公环境,干净整洁的环境可造成人们视觉上的美感和心理上的舒适感。

(3)绿化管理。做好绿化草地和花木的养护工作，努力营造一个优美宜人的环境。

(4)治安管理，加强保安管理，向业主和使用人提供生活和办公的安全保障。

(5)车辆交通管理，加强车辆管理，防止车辆丢失、损失等，要求小区车辆停放有序，行车路线有明显标志，车辆限速行驶等。

1.2住宅小区内的产权产接管理

产权即财产所有权，产权管理即是对物业所有权的管理，是房管部门按法律规定的原则，对物业所有权及其合法变动情况的确认，保障产权人合法行使权力而进行的一系列管理工作。它是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。主要内容包括产权登记、审查确认产权、核发产权证书、产权转移变更登记、产权档案。

1.3创建文明小区

随着物质生活的不断提高，人们对精神生活的追求也逐步提高。住宅小区的物业管理公司在严格管理，优质服务，努力建设的前提下还应积极开展精神文明建设。主要包括：

(l)制定小区精神文明公约。

(2)开展文明单位创建活动，主要是开展文明小区、文明楼、文明家庭活动。

(3)开展社区活动，运用各种传媒工具和文娱活动场所组织各种公益活动，包括体育、文艺、文化活动，联络感情，增强友谊，锻炼身体。

(4)小区居民能够遵守各项管理制度，文明居住，并能积极参加各项公益活动，邻里间团结友爱，互帮互助。

2住宅小区物业管理存在的问题分析

2.1当前住宅小区物业管理存在的主要问题

近年来，物业管理在全国取得了长足的发展。据统计，全国有7000余家物业管理企业，从业人员100多万。从对住宅小区的物业管理来看，目前主要存在着以下几个方面的问题：

(l)服务质量良莠不齐。

(2)物业管理公司小而多、没有形成规模经济效益。

(3)资金缺乏。

2.2问题的成因分析

产生以上问题的原因很多,但总的来说主要有以下三方面:

(l)物业产权人(使用人)物业消费意识薄弱。随着房改制度深入开展，购买住房作为投资和消费已被人们普通认可。但购买住房后的物业管理作为消费则尚未被人们完全认识。

(2)物业管理立法工作不完善。物业管理涉及的关系十分复杂，客观上要求物业管理法制的加强和完善。但由于人们对物业管理认识上的滞后性，使物业管理的法规建设未能跟上房地产业发展的需要。

(3)物业管理收费与其发展不相适应。物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人(使用人)的委托，对其居住小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通和环境面貌等项目开展的日常维护、修缮、清洁服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。住宅小区的物业管理收费问题现在是物业管理工作中比较受关注的问题：一方面，业主(使用人)认为收费价格与服务质量不符，缴纳费用却得不到高质量的服务，而且感觉物业管理公司收取的物业管理费的使用不透明，不知道自己所缴纳的物业管理费究竟用到了什么地方，从而对物业管理部门收取物业管理费不信任，不理解，甚至相抵触，拒绝缴纳。另一方面，物业管理公司认为费用标准太低，对需要完成的工作力不从心。

3、新建住宅小区物业管理规范化建议

针对我国新建住宅小区物业管理存在的问题,笔者认为根本原因就是物业管理缺乏规范化,因此必须加强物业管理的规范化研究,为以后的物业管理打下良好基础。

3.1引入竞争机制，将物业管理市场化

笔者认为物业管理公司也应该积极参与到市场竞争中来，有竞争企业才有积极进取的动力，针对新建住宅小区的物业管理，笔者认为业主委员会可以通过招标的方式选择物业管理公司，这样选择的物业公司才能更符合小区管理的要求。物业公司应该彻底转变原有的观念，不能固守地盘不思进取，应成立独立的物业公司，进行现代化管理，招聘优秀的物业管理人才，进行针对性的培训，让员工养成吃苦耐劳、高度负责的工作态度，并按照市场要求建立工作规范，使物业管理真正走向市场化。只有这样，物业公司才能从根本上认识到管理的重要性，才能进一步重视公司的发展，重视管理质量和服务质量，为业主提高更好的服务。

3.2目前我国物业管理立法远远滞后于物业管理行业的发展，缺乏系统性和综合性，层次也较低，物业管理法制的完善需要政府各级部门的大力支持，首先立法部门要确保物业相关法律法规的立法工作，明确政府物业管理部门职责分工，加强对物业管理行业的监督和管理，同时明确业主、物业公司、政府职能部门之间的权利和义务，使物业管理在发展的过程中做到有法可依。同时，各级地方政府也应该根据当地的发展情况，规范物业管理企业的工作范围和职权范围，并尽快建立健全物业管理行业的法规体系，这样才有针对性。物业公司也应该制定完善的规章制度，建立岗位责任制，明确员工的工作职责，使公司管理规范化。

3.3新建住宅小区较多，位置和档次不同，如果政府不加以管理，难免会出现乱收费现象，因此政府应该针对不同的住宅小区设置不同的物业管理收费标准，使物业管理收费做到有法可依，有章可循。此外，物业公司也可以根据业主的经济承受能力提供不同的物业服务，按质论价，业主也可以按照自身的实际情况选择需要的服务项目，各取所需，这种按质论价的物业管理收费方式有利于弱化物业与业主之间因为收取的费用与提供的服务不一致的矛盾，也有利于物业管理收费难现象的有效解决。

结语：

物业管理公司需要重新以战略的眼光设计企业的未来发展，建造富有创新意识的团队，以满足顾客需求的超凡价值，去迎接市场竞争的挑战。优质的城市住宅小区物业管理在很多发达国家早已成为国家综合实力的一个重要标志。我国城市住宅小区物业管理在改革开放以后得到了迅猛发展，为世人所瞩目，但存在的诸多问题不容忽视。在实现市场化物业管理发展模式过程中,随竞争机制的引入,物业管理企业将面临激烈的市场竞争,同时也带来新的机遇。

参考文献

1张丽英.拒交物业管理费的法律问题.中外房地产导报.1999(2):43一45

2陈伟.居住小区物业收费问题探讨.北京房地产.1999(4):22一25

3赵小军.物业管理的功能、问题及对策.中外房地产导报.1999()l:35一37

第3篇：小区物业管理总结范文

关键词：小区物业管理；VB6.0；数据库；信息；用户

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0075-01

迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理，采用生命周期方法学，其开发主要包含建立和维护后台数据库以及前端应用程序的开发两个方面，用来实现小区信息数据库的创建和各种费用的统计、收取和汇总。

一、系统需求分析

（一）系统要解决的问题

作为更适用于现代化小区的物业管理系统，本系统应实现的功能：信息化，方便业务处理，方便灵活的查询功能，清晰明确的权限管理。

（二）系统需求问题描述

小区物业管理系统由资料管理、基本管理、数据统计、系统管理、帮助、退出功能模块六大子系统组成。本系统的主要参与者有：普通工作人员、公司财务人员、公司系统管理员、公司领导和业主。他们参与以上模块中其中一种或几种工作活动。

（三）系统的非功能性需求

系统结构合理，人机界面友好，系统反应速度快，系统的开放性和可维护性。

二、数据库设计

系统的E-R图设计

数据库设计就是将现实世界的数据组织成数据库管理系统所采用的数据模型。实体联系方法简单、实用，通常使用它的工具—E-R图。下面给出系统部分E-R图（因为各个实体属性较多，简洁起见，在每个 图中只给出了相关的属性）

三、系统设计

基本资料管理模块

四、总结

在本系统的开发过程中，由于本人是初次开发软件，在知识、经验方面都存在着不足。另外，在整个开发的过程中，时间也比较仓促。因此，该系统也会存在一些缺陷和不足。由于对物业管理的整个流程不够熟悉，在需求分析时未能做到完全满足用户的需求。因为本系统是一个通用的小区物业管理系统，所以在需求分析阶段做得不是很深入，以后应对物业管理企业及物业管理进行详细的需求分析和业务流程分析从而更合理更科学地设计系统功能模块和数据库。

参考文献

[1]林陈雷,郭安源,葛晓东.教育信息化系统开发实例导航.人民邮电出版社,2003

第4篇：小区物业管理总结范文

改造后，对于药材居委会来说，将是全新的挑战，围绕现阶段"五新大调研大讨论",结合社区实际，现将今后药材"五新"新思路总结为"如何认识社区新优势，如何挖潜创收新途径，如何运用管理新路径，如何打造服务新品牌，如何破解发展新瓶颈".

认识社区新优势：

药材社区位于中城区北侧，东邻发展大道，南邻古黄河水景公园风光带，西至运河文化大桥，北至二线防洪大堤，辖区面积2.5平方公里，管辖范围内有一处共25栋居民住宅小区、一个单位宿舍，另有市马陵高中部、市第一人民医院、市民政局、市残联、阳光大酒店、老年公寓等单位坐拥其中，交通便利，风景秀丽，社区资源丰富。

挖潜创收新途径。

依托市马陵高中部和市第一人民医院地利优势，努力协调争取在附近建立一个规范经营、秩序井然的疏导点，不仅能满足周边居民和学生需求，而且便于环境卫生的长效管理，也为居委会创造了收益。

居委会开办物业公司为隆城颐和安置小区提供物业服务，小区内成立楼栋长、党支部、业主委员会参与小区物业监督，始终坚持让小区物业管理运行在阳光下。

与市城司协调争取租赁隆城颐和安置小区门面房，对门面房进行统一管理与对外出租，居委会从中赚取中介费。

运用管理新路径：

探索以党建创新引领社区管理创新新思路，凝聚各方力量，整合各类资源，开展"单位联社区、党员联居民"的"双联"活动，为社区发展提金点子、想好办法。

一是建立功能型党支部。根据党员爱好特长、志愿服务内容等，深化辖区单位在职党员进社区参与社区管理。将各单位在职党员活动情况，统一纳入社区党务公开，在社区网站、公开栏公示，同时社区党委还充分利用现代网络平台，不定期发送短信，加强辖区单位与社区党委之间的沟通。

二是居住在社区内的党员亮明身份。为了便于后期管理，与物业公司做好对接，做好常住人口名册登记。将在每个楼栋入口处悬挂"党旗在楼栋飘扬"展示牌，主动参与到物业小区管理中，以实际行动塑造新形象，展示新风采。

三是建立信息化管理平台。以网格化管理为抓手，建立网格QQ群，设置社区网站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映诉求平台。

四是善于活用"从群众中来，到群众中去"工作方法。要始终相信高手在民间，学会向群众寻计问策，利用好、选好社区评议团成员，为药材新常态下的新发展排忧解难，出谋划策。

打造服务新品牌

药材辖区内以老年公寓、市民政局、市残联等这些帮扶弱势群体的单位居多，且隆城颐和安置小区入住户多是周边拆迁家庭。根据社区特点，打造"为乐助老"特色社区，自建一批服务弱势群体的志愿者队伍，与社会志愿者组织搞好对接，提供配套服务，不定期开展特色活动。利用好市第一人民医院得天独厚的资源优势，不定时为居民开展义诊咨询。

破解发展新甁颈

第5篇：小区物业管理总结范文

关键词 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系统包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

第6篇：小区物业管理总结范文

听景园物业管理问题及原因分析

经过我们的调查走访，听景园小区的物业管理的现状为，?小区安全保卫情况较为良好，小区的各个出入口都有保安，并有监控录像，但是监控录像起不到实时防护的作用，只有在出现问题的时候才会用到监控录像；小区环境卫生情况较为整洁，路面没有明显的垃圾，垃圾处理的较为及时；小区内交通及车辆管理情况一般，小区停车比较混乱，一是有许多停车位没有充分利用，不在此居住还占有车位，好多车位长期空着，而有需求的业主无车位可申请；二是车位标示不清楚，也没有车位锁，导致没有车位的车主随意乱停引发邻里纠纷；三是地下停车库长期闲置。小区公共设施的管理维护情况较为良好，路灯、健身器材等都得到及时的维护。之所以出现以上问题，主要是由以下四个方面造成的。第一，物业管理企业自身定位不准确。物业管理企业没有完成从“管理者”到“服务者”这个角色的转变，仍然以“管理者”的角色来进行管理规范，出现了服务态度冷淡，沟通方式强硬等现象，从而加剧业主与物业企业的矛盾。物业管理服务缺乏主动性，只有当业主上门反映问题时，物业管理企业才会做出相应的解决措施，而不能做到防患于未然。第二，物业管理人员素质有待提高。物业管理人员的素质是体现物业管理企业水平高低的一个指标。像物业管理这种服务行业应该需要一些具有专业知识、经验比较丰富的高素质物业管理人才。但是，目前该物业管理企业的管理人员都不是这方面的专员。听景园小区的物业管理人员，有一些是刚刚成年的没有任何经验的年轻人，有一些是退休再返聘的老年人，还有一些退伍的军人，这些都体现了物业管理的服务人员不专业，缺少管理经验，他们在与业主处理问题的时候难免会出现沟通不畅，解决问题的办法不够专业而引起业主不满。

业主作为物业管理过程中的一大主体，其行为也会对物业管理产生一定的影响。个别业主常有一些不文明的行为，例如听景园小区就存在私搭乱建、开辟土地种菜等现象，当物业管理企业派相关人员进行沟通时，会遇到一些业主蛮不讲理的现象，导致问题得不到解决。一些业主会出现少缴或者不缴物业费的行为，而物业管理公司也只能以停水停电这种不得已的办法来催缴费用，妨碍了物业管理企业进行正常的物业管理活动。还有一些业主在维护自身利益的同时不顾他人的合法权益，导致其他业主的利益受损，从而使问题变得复杂化，矛盾逐渐升级。与此同时，因为同一小区业主的素质参差不齐，业主之间无法达到共识，没有办法综合出一致的意见和想法与物业管理企业进行交涉，所以在同物业管理企业进行讨论的时候无法达成统一的意见，使得问题搁置得不到解决。

开发商作为企业参与市场竞争，本身需要有足够的竞争实力，而这些都体现在开发商所建造的建筑质量是否合格、配套设施是否完善，整体规划是否合理。但随着经济社会的快速发展，出现了不少的开发商为了追求短期经济利益，建筑用料以次充好，滥竽充数，这就给物业管理企业在后期工作中埋下了隐患。从开发商遗留问题的来说，具体可以分为以下两类：一是房屋建筑的整体规划常常出现随意变更的现象，导致业主的合法权益遭受损失。照理说，业主所购买房屋的布局，样式，位置都是在购房合同中明确标明的，但业主却经常在开发商交房时发现自己的房屋与合同中的内容有明显出入，这其中，有合法的调整，但更多的是开发单位自行随意更改房屋布局。在走访听景园小区的过程中，我们就发现有业主抱怨房屋规划与购房合同中有不一致的内容，这种不遵守合同，随意变更房屋规划的行为，使业主的合法权益遭受损失，也给物业管理带来极大地麻烦。二是房屋建筑质量差，配套设施不齐全。例如，在业主入住时，往往发现小区的配套设施并没有按照合同配备齐全，去找开发商寻求解决时，开发商又会一拖再拖，直到物业企业进驻小区，这些问题就推脱给了物业管理企业，而面对开发商遗留问题，物业企业又推脱说自己没有责任，这些是开发商该负的责任，甚至搬出与开发商签订的合同，明确指出合同中并未规定这些问题出现时该由谁负责，这便使得问题一拖再拖，始终得不到解决。在调查走访过程中也有业主反映，物业企业和开发商应该明确向业主说明房屋质量的责任是如何划分的,在保修期内的问题应该由谁来负责等一系列的问题。

街道办事处作为政府的派出机构，其主要职责有三方面：一是对新建居住区入住进行验收管理，保证新建居住区具备居住生活的基本条件；二是指导监督居住区物业管理相关单位和居民，依法选举业主委员会；三是协调各方面的关系，组织相关专业部门成立居住物业管理工作协调机构，协调处理物业管理中出现的问题和纠纷。但在实际生活中，街道办往往不能够很好的履行自身职责，甚至不履行职责，这对于本就需要政府支持的业主委员会变得无足轻重，而我们所调查的听景园小区至今也未能成立业主委员会。业主和物业管理企业之间的关系本身也需要政府出面进行协调，街道办不作为使得二者之间的一些矛盾纠纷无法妥善解决，长此以往便成了二者关系改善的绊脚石，不利于和谐小区的建设。

听景园小区物业管理发展对策

本项目经过长期的调查研究，通过查阅相关资料，走访各个不同层次的小区等途径，学习借鉴成功的物业管理企业的经验和做法。总结业主与物业管理企业之间的矛盾和问题，对其进行深入分析与研究，根据实际调查研究，并借鉴国内外成功的物业管理对策，提出符合听景园小区物业管理发展对策。根据问卷调查结果显示，听景园小区半数以上的业主认为其物业从业人员在职业技能和服务态度方面还有待增强。这就说明物业企业不仅要加强对从业人员专业技能和职业道德的培养，更要明确企业定位，端正服务态度，加强物业管理企业与业主之间的沟通。物业管理企业作为服务方，遇到问题理应听取各方意见，协调解决，为业主提供更多、更优质的服务。另外，物管企业自身的行为规范尤为重要，员工们统一服装、文明举止，保持良好的服务态度，首先给业主们一个很好的印象，解决起问题来也游刃有余。在市场竞争体制下，物业管理企业有了更多的发展机会，同时也面临着更大的挑战。提供优质的产品是企业赖以生存的基础，物业管理企业为市场提供的产品是服务。因此，如何提升服务质量、树立良好品牌观念是物业管理企业的一大要务。然而怎样才能提供优质服务呢？人才是企业市场竞争的关键，物业管理企业应当引进高端管理人才，加快人才培训，确保从业人员整体素质的提升。一方面要广招专业性人才，创新管理机制；另一方面要加大培训力度，量化考核标准，培养出一支精英队伍。随着员工素质的提高、管理手段的加强，服务质量随之才能提高。品牌是企业的生命，物业管理企业想要在未来的市场竞争中做大做好，必须要有“金字招牌”。只有在服务标准上多下功夫，造就一支高品质的职业化队伍，才能满足未来物业发展的需要。#p#分页标题#e#

根据调查问卷和访谈记录显示，听景园小区如今出现的物业纠纷不全是因为物业管理企业没有做好，也有不少业主在维护自身利益的同时损坏其他业主的利益，令矛盾升级。维权固然不错，但该如何正确维权也是业主们该思考的。因此，业主们需要提高自身素质，遇到问题以恰当的方式反映，积极与物业进行沟通谈判，妥善处理问题。一方面要提高业主们的契约意识，在与物业管理企业订立各项合同时就该深思细酌，不能贸然签字，一旦合同生效，出现问题寻求解决时也得有根有据；另一方面，业主也应自觉遵守一些规定，如不乱停车、不私搭乱建、保持公共场所卫生等。大家不要为了私利而破坏物业管理的整体秩序，更不要凡事都把责任推给物业。业主委员会作为业主自治组织，不仅可以有效监督物业管理企业，还可以在出现问题时据理力争，保障业主们的合法权益。据我们走访调查，听景园小区现在仍然没有成立业主委员会。没有业委会，也就缺少一个正规的组织去承担起维护业益的重担。因此，业主们需要提高主人翁意识，要有集体观念，不能总为一己之私置集体利益于不顾。希望听景园小区能早日成立业主委员会，为业主服务，有效保障业主们的权益。

据统计，住宅消费投诉最多的是工期和质量。以天津市为例，工期的延误是屡见不鲜的事，对于这个问题听景园不存在，本文不做讨论。有些开发商为了降低成本，会在建筑材料上做文章，例如，在施工过程中偷工减料、选取不达标的水泥和钢筋。而这些建筑材料是否合格，消费者在买房时是看不到的，物业管理企业在接手小区时也是不知道的。但在后期管理中，不时会遇到屋顶漏水、下水管道破裂等问题，给物业管理企业的管理带来极大的不便。为了减少房地产开放建设中的质量问题影响以后的物业管理，《物业管理条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。可是，就算这样规定，并不能杜绝潜在的楼盘质量问题，这就对开放商的社会良知和责任感提出了很大的考验，我们呼吁开放商能承担起社会责任，保证建筑质量，杜绝出现豆腐渣工程。同时，为了增强开发商的责任意识和职业道德，物业管理企业的专业人员要及时的检查设施设备，根据管理经验，在容易出问题的地方加大检查力度，及早发现问题并解决，避免日后物业管理的纠纷。在检查房屋没有质量问题的同时，要同开发商签订合同，开发商须注明建设用材、施工单位等有关房屋的信息、承诺没有欺瞒、署名房屋质量问题由谁负责、明确各方的权利义务等。购房人在与开发商签订购房合同时，一定要注意前期物业管理企业与开发商签订的合同内容，知道自己在购房后需要遵守哪些规定，自己享有哪些权利与义务，为日后维权提供法律根据。

街道办事处作为小区物业管理企业的上级单位，理应要做好相关工作，共同支持物业管理积极向良好的方向发展。一方面街道办事处要在其职能涵盖下分担小区的公共职责，对辖区内业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督；另一方面，街道办也应协调处理物业纠纷，为业主提供法律咨询，保障各方权益。为了尽快填补政府的监管盲区、及时扭转物业管理企业的运作偏颇，只有街道办和业委会双管齐下，规范物业管理，才能使物业管理行业缘木成林，健康稳步的发展。

第7篇：小区物业管理总结范文

关键词：武警部队 物业管理 问题对策

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2012)O9-0074-02

本文主要围绕武警部队自有住房物业管理现状，针对存在的重点难点问题进行研究，并给出一些对策建议，对于完善武警部队的物业管理以及提升物业管理水平具有一定的借鉴意义和现实意义。

一、武警部队自有住房物业管理的概念特点

武警部队自有住房主要是指部队人员已购买的现有住房、集资房、安居房、经济适用房等。部队人员自有住房物业管理，就是由专业机构，依照法律、合同或契约，以优质服务为宗旨，以有偿服务为手段，以综合效益为目的，运用现代化管理科学及先进的修缮技术，对已竣工验收投入使用并已社会化了的各类非军事住用建筑和附属设施及场地所实施的各种管理活动。从广义上应包括住房的保养、维修，小区配套设施、环保绿化的维护、管理以及道路、消防、卫生、治安保卫等社区治理及其公益性经营服务等等。

武警部队作为一个执行革命任务的武装集团，肩负着维护社会稳定的神圣职责，各级官兵随时准备着离开营房开赴前线执行任务，这就要求部队住宅小区的物业管理既要适应社会主义市场经济的要求，又要针对军队高度集中统一、住房自成体系、人员流动频繁、收人较低、负担较重、职业风险性高的特点，注重把握部队住宅小区的特色，只有这样才能更有好的服务官兵，营造良好的生活环境。

二、武警部队自有住房物业管理的现状分析

在部队各部门的整体推动下，武警部队自有住房物业管理已经有了一定程度的发展和进步，取得了一些成效，但相对与地方的住宅小区，武警部队的物业管理还是比较滞后的，整体保障水平还比较低下，这在一定程度上制约和影响着武警部队住房制度改革向深层次发展。笔者通过向部分业主了解，武警部队自有住房物业管理的现实状况并不是很乐观，主要存在以下几个方面的问题：

（一）物业管理观念滞后,业主思想难以转变。“物业管理”是随着经济体制改革的发展、社会主义市场经济的逐步建立和我国城镇住房制度改革不断演化而产生的新生事物，它是与当前“住房分配货币化”相适应的一种经营性、有偿服务性的社会化住房管理模式，可以说已众所周知且被人们所接受。然而，由于武警部队的特殊性，住宅小区的业主多以军人为主，大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，普遍缺乏物业知识且维权意识薄弱，参与物业管理的主动性不强，甚至存在抵触心理。主要体现在以下几方面:一是当共同利益受损时，更希望军队营房管理部门或其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重。二是对参与物业管理缺乏明确的目标，对自己的努力也不抱有信心。三是一部分业主并不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强。四是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。

（二）法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军现行有关物业管理的法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题做了原则性的规定，仍然缺乏可操作的配套措施，无法可依的情况仍然存在。在物业监管上，缺乏必要的机构和措施。具体体现在:一是物业服务公司在管理事务上对业主不公开、不透明。一些措施，业主只是被动执行，很容易产生抵触心理。二是服务及收费存在一定的随意性和自主性，缺乏服务及收费标准，业主只能接受。三是在业主委员会的设置上，一些小区虽然成立了业委会，但大多组织构成松散，制度不够健全，履行职责尚存在困难，更谈不上发挥维权、监督和协调等作用。

（三）管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。武警部队现行的营房管理经费标准已执行多年，随着人们生活水平和精神追求层次的不断提高，偏低的营房管理经费严重制约了军队住宅小区的物业管理质量水平的提高，物业管理公司入不敷出，惨淡经营的现象比较普遍。在物业费的收缴上，受固有观念的影响，一部分人不大愿意支付住宅的日常费用。一些业主对房屋维修基金的概念和用途都不太清楚，甚至把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不愿意交纳这部分“多余”的资金。

（四）物业管理专业化程度不高，缺乏专业型人才。物业管理这一新生事物需要适量的专业人才，物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。但目前，我国物业管理的从业人员多数来自下岗、转岗职工，知识结构不健全、层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。同时，由于物业服务企业经济基础薄弱，造成企业的服务水平低下、服务质量不到位、服务意识不强，企业的专业化程度不高。因此，武警部队住宅小区物业管理的专业性人才就更是“供不应求”。

三、武警部队自有住房物业管理的对策建议

第8篇：小区物业管理总结范文

一、目标任务

着重通过“一个完善、两个落实、三个提高、四个加强”，即完善物业管理工作机制，落实职能部门职责、落实业主委员会职责，提高物业企业竞争能力、提高物业小区服务水平、提高物业从业人员整体素质，加强物业承接查验、加强物业小区环境巡查整治、加强专项维修资金管理、加强前期物业招投标管理，提升城市住宅小区物业服务水平，推动我市物业服务行业持续健康发展。

二、工作内容

（一）“一个完善”：即完善物业管理工作机制

一是加强物业管理工作机构建设。市级、各县（市、区）、开发区、台商投资区，以及各街道和有物业管理小区的乡镇均要明确具体的机构承担物业管理工作，并根据工作实际，配备一定数量的专兼职工作人员。社区居委会（村委会）有干部专职或兼职从事物业管理工作。已经配备人员的要确保在岗从事物业管理工作，确保物业管理工作有机构、有人员负责。

二是安排物业管理专项资金。各地要建立物业管理经费保障的长效机制，把规范提升物业管理工作列入财政年度资金安排。2012年，鲤城区、丰泽区财政各安排不少于100万元，市、晋江市、南安市、惠安县财政各安排不少于80万元，其他县（区）、开发区、台商投资区财政各安排不少于50万元，作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费，以后应逐年提高财政预算金额。

三是加强制度建设。各县（市、区）人民政府和开发区、台商投资区管委会要加强物业管理制度建设和政策支持，出台规范物业管理和扶持行业发展的规定；要将物业管理工作作为民生工作和社区建设的重要内容纳入年度工作计划，摆上重要议事日程；每年至少召开2次专题会议，听取属地内物业管理工作汇报，协调解决属地内物业管理重大问题。各级房地产行政主管部门要对属地内物业管理情况进行全面调查研究，摸清底数，分析存在问题，出台规范性文件，强化行业规范管理。各相关单位要结合本单位在物业管理工作中的职责，认真调查研究，制订规范性文件，加强监管。各街道办事处和有物业管理小区的乡镇政府负责建立并落实街道（乡镇）物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道一线及时调处化解，并上报区级主管部门；严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，并上报市级主管部门，市级各职能部门及时靠前处置。

四是推进老旧小区整治工作。各县（市、区）和开发区、台商投资区要在年老旧小区整治试点的基础上，安排一定的整治资金，选择若干个具有一定规模、居民整治意愿较强的老旧小区，继续推进老旧小区整治工作。要通过设置围墙、安防门岗，平整道路，整治绿化，完善改造雨、污管道等，使老旧小区面貌初步改善、基本具备物业管理条件，并根据小区实际和居民意愿，采取引进专业物业管理、社区准物业管理、业主自行管理等方式建立长效管理机制。

（二）“两个落实”：即落实职能部门职责，落实业主委员会职责

1、落实职能部门职责。住建、行政执法、公安、交警、消防、工商、环保、物价、质量技术监督等职能部门应明确本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确分管领导、责任科室、负责人、经办人。加强对物业小区的监督检查，加强部门协作配合，不推诿，不扯皮，及时处理检查中发现的问题。建立纠纷投诉调处机制，对执法工作中发现的或物业企业报告、业主投诉、媒体曝光的违法违规行为查处及时，处理到位。建立职能部门联动处理机制，对未履行职责而造成严重后果的，按效能管理进行查处。

2、落实业主委员会职责。各县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇政府）要加大组建小区业主委员会的力度，符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。加强业委会制度建设，引导业主委员会规范管理，推进业主大会成立和规范运作。促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。

（三）“三个提高”：即提高物业企业竞争能力，提高物业小区服务水平，提高物业从业人员整体素质

1、提高物业企业竞争能力。一是要转变提升行业的发展方式。物业管理今后不应该简单追求量的扩张，而应当转向重视质的提高。要通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业整体竞争能力。二是要树立品牌意识，提高企业竞争力。鼓励、扶持规范化的专业物业服务企业通过企业整合、品牌重组等方式，做强做大；鼓励、扶持符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质，逐年提高二级以上物业企业管理的覆盖面，县（市、区）房地产主管部门、市物业管理协会要给予指导、帮助；引导物业企业通过有序的市场竞争不断提高工作效率，降低管理成本，为业主提供更优质的服务。

2、提高物业小区服务水平。一是要认真落实《省城市住宅小区物业服务规范》，切实履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，努力提高业主的满意率。二是要创建“物业管理示范住宅小区”，以点带面，促进行业规范发展。鲤城区、丰泽区、市、晋江市、南安市、惠安县各创建2个市级以上物业管理示范住宅小区，其他县（区）、开发区各创建1个市级以上物业管理示范住宅小区。重点创建“十大物业管理示范住宅小区”（西湖豪庭、西湖1号、濠江国际、明光花园、辉映江山、见龙亭小区祺龙苑、大江盛世A区、兰峰城市花园一期、锦洲瑞苑A区、佳豪城市花园二期），物业所在地的房地产行政主管部门要大力指导、帮助物业企业做好创建工作。市物业管理协会要提出计划，用几年时间，每年确定一批物业企业，组织物业管理专家，从内业资料、外业环境、设施设备等方面，帮助企业规范管理物业项目；要组织物业管理专家，对物业企业拟申报示范住宅小区的项目进行指导，确保拟申报项目顺利通过评审。

3、提高物业从业人员整体素质。一是要加强企业间的交流、学习。可借助物业协会平台积极开展物业服务管理经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市和我市优秀物业服务企业的先进物业管理模式，推广运用。二是加强岗位技能培训。定期组织物业经理岗位继续教育培训，不断提高管理水平，要加强保安、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训。三是要组织物业从业人员参加物业管理师资格考试，逐步推行项目经理持有物业管理师资格证上岗制度。四是物业企业要建立健全员工培训制度，加强企业内部培训。

（四）“四个加强”：即加强物业承接查验，加强物业小区环境巡查整治，加强专项维修资金管理，加强前期物业招投标管理

1、加强物业承接查验。根据住建部《物业承接查验办法》，结合我市实际，制定物业承接查验相关规定，督促房地产开发企业、物业服务企业履行各自义务，规范物业承接查验。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，并在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相关材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门办理备案手续，属地房地产行政主管部门应组织相关人员对承接查验进行检查，确保项目按规划审批内容建设完整。房屋权属登记机关在开发建设单位申请办理新建房屋所有权初始登记时，应审核物业承接查验备案情况。

2、加强物业小区环境巡查整治。市住建局加强检查，督促各县（市、区）住建局开展物业管理小区环境整治活动。各县（市、区）住建局、街道办事处组织物业企业开展物业管理小区环境整治活动，抓好日常巡查，每两个月至少对辖区所有物业小区巡查一次，并做好记录。巡查以保洁绿化、服务收费、停车秩序、消防安全、电梯安全、装饰装修等方面为主要检查内容，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，根据服务等级和服务标准，提供质价相符的物业服务，做到秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等服务达标。加大对违法违纪企业的处罚力度，坚决将侵犯业主合法权益的企业清除出物业管理市场。通过整治，物业管理小区要达到《省城市住宅小区物业服务规范》要求，做到房屋无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂；小区夜景灯整齐、美观，小区内路灯亮灯率达到100%；道路通畅、路面平整，路面井盖无缺损，排水排污管道通畅；车辆停放有序；保持物业管理区域内环境干净整洁；绿化植物长势良好。

3、加强专项维修资金管理。成立市住宅专项维修资金管理办公室，依托在市住建局，负责全市住宅专项维修资金使用的指导和监督工作，并负责市区（鲤城区、丰泽区、开发区）住宅专项维修资金的归集、使用和代管工作；各县（市）、区、港区、台商投资区房地产行政主管部门也要明确住宅专项维修资金管理机构。完善专项维修资金管理系统，专项维修资金实行四级分帐（总帐、物业小区、幢、户），对已归集的专项维修资金要陆续分帐到户。

4、加强前期物业招投标管理。市住建局制定完善前期物业管理招投标相关规定，规范物业招投标程序；制定物业管理专家库管理有关规定，充实物业管理专家库，加强物业管理专家培训、管理。各县（市、区）、开发区、台商投资区房地产行政主管部门做好物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。

三、工作步骤

（一）动员部署阶段（2012年月日至月20日）

各县（市、区）、开发区、台商投资区要结合实际，组织召开有关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，分析属地内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展方向，规范物业服务管理措施。对属地内物业管理情况，要组织开展全面调查摸底工作，落实项目，制订实施方案，做好部署安排。各县（市、区）要结合本地实际制定具体工作方案并督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，方案要落实到每一个物业服务项目，明确具体目标、内容和措施。各县（市、区）工作方案于3月20日前报送市住建局备案。

（二）组织实施阶段（2012年月21日至11月30日）

各县（市、区）、开发区、台商投资区及各相关部门对照“一个完善，两个落实，三个提高，四个加强”工作内容组织实施，抓好落实。

（三）考核验收阶段（2012年12月1日至12月31日）

各县（市、区）房地产行政主管部门按照《市物业服务企业考核暂行规定》对属地物业企业进行考核；市住建局按照《市物业管理工作考核规定》对各县（市、区）物业管理工作情况进行考核。

四、工作要求

（一）加强组织领导。物业管理是改善民生、促进社会和谐稳定的重要内容，各县（市、区）、开发区、台商投资区要增强做好这项工作的紧迫感和责任感，进一步加强对物业管理工作的领导，建立或及时调整物业管理工作的领导机构和工作机构，制定方案，切实做好属地内规范提升物业管理工作的组织、领导、协调、督促。

（二）强化监督检查。各级房地产行政主管部门及有关部门应加强日常监督检查，强化物业服务企业动态监管，对物业小区存在的问题要及时督促整改，对违法违规行为要提请相关职能部门按法规进行查处。

（三）扶持行业发展。要加大力度指导、帮助物业服务企业晋升资质等级，扩大业务规模，拓展服务内容，重点培育一批信誉好、市场竟争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌物业企业，引领我市物业管理水平和服务品质的提升。

第9篇：小区物业管理总结范文

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《××市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。