商业项目策划精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的商业项目策划主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：商业项目策划范文

关键词：商业地产；项目；策划；市场

地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

参考文献：

第2篇：商业项目策划范文

在中地行鼎盛时期，为寻求个人突破，他又毅然创办了旭辉国际地产运营机构，与他的新伙伴们开始超越自我的二次创业。创造奇迹的冯晖，运用其独创的房地产系统运营策划服务模式（RSMO），在中国的房地产市场创造了一个个令业内赞叹的经典案例，演绎了一幕幕地产传奇故事。

与冯晖对坐在咖啡厅里，感受一位年轻企业家的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想......

充满诱惑力的大蛋糕

记者：你把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产情有独钟？

冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。

我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。城市能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的“拳头产品”――商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。

发展商不能往火坑里跳

记者：有人说，商业地产卖的越好死得越快，这话有道理吗？

冯晖：商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素，其一是选址和定位；其二是商店和商品的规划；其三是商户组合；其四是经营管理。商业地产，“商业”是灵魂，地产是载体， 正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。

这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！这是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。

记者：你对目前我国商业地产的形势有何看法与见解？

冯晖：商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。

当前我国的商业地产现状有六个方面：一是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。

二是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招数困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费。

三是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。

四是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大。

五是随着零售业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照搬也不利于商业地产的发展。

六是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。

需要系统运营策划模式

记者：商业地产项目投资巨大，严格说起来，只许成功，不许失败，能够做到这一点吗？

冯晖：商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。

地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多，当然不是研究土地的化学成分，那是农业所需要的。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。

记者：关于商业地产的策划，能谈谈具体做法吗？

冯晖：商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型，一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行；一种是以房地产销售为主的实操性公司，善于具体的销售业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。近年来又有一种所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个创新的服务模式来保障。

记者： 你有没有更好的模式来解决？RSMO模式是一种什么模式，与其他模式有什么不同？

冯晖：RSMO模式是“房地产系统运营策划”模式的英文简写（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题策划模式，对一个项目来说，RSMO模式不是注重的某一点、某个局部、某个时期，而是从全局高度考量，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。

运营策划与全程策划等其他模式的区别在于：在实操中，由于很多策划公司没足够的资源与专业支撑，其所谓全程策划仅限于表面化的参与，仅停留在肤浅层次上，根本无法给开发商以建设性的指导。所以由于自身专业的限制，全程策划根本无法保障策划的真正成功。

第3篇：商业项目策划范文

关键词：建筑策划；过程分析；商业建筑；

前言

商业建筑要适应越来越多的服务内容,提供灵活多变的空间,除造型的特色外,内部空间环境设计也要研究人们的心理。商业建筑策划将面临更多更广泛的问题,其深度和广度的增加将不断充实和完善建筑策划这门新兴学科。随着商业建筑策划理论研究的深入,它的社会效益与经济效益将日益被人们所重视,其研究机构的组织形式、管理体制也将日益完善,我国的建筑学领域的发展也将呈现一个全新的格局。

一、商业建筑策划的过程分析研究

1、总体项目构想

总体项目构想包括商业建筑外部条件的把握和商业建筑内部条件的调查。外部条件主要是指围绕建筑的社会条件和地域条件。社会要求来自各个方面,建筑是和地域分不开的。商业建筑的建筑策划,则要研究在城市中的作用、与周围道路、广场等公共空间的关系,外形的研究也要考虑在城市景观中所充当的角色以及所在地区的建筑风格特色、建筑限高与体量大小等,应该做到与城市景观有机结合在一起。社会的要求方面,不只局限于建筑物用地周围的相互关系,还必须对环境进行全面考虑和研究,这些外部条件是做好建筑策划的关键。商业建筑内部条件的调查是对建筑自身的最直接的功能上的要求。现代商业建筑无疑是城市总体面貌的重要特色之一。

2、目标分析及确定

商业建筑是消费市场买卖双方进行商品交易活动的建筑空间。按建筑空间规模的变化分类可分为大、中、小型商店,但此标准常因建筑类型的不同和国家地区的区别而异。按建筑空间形式分可分为以下几种:独立设置在一幢建筑内的独立式商店；与其他用途的建筑如住宅、办公写字楼、旅馆、车站等组合修建而结合为整体的合建式商店；和在街道两旁毗邻相连修建商店组合而成的商业街；采取交通措施,保证步行购物、安全舒适的步行商业街；商业街上空架设屋顶拱廊的室内商业街；设于城市地下或建筑地下层的地下商场和地下商业街等。商业建筑的类型是丰富多彩的,而且随着经济的发展和社会的进步越来越呈现多样化的趋势。只有综合运用各学科领域交错发展、相互融合形成的现代观点来分析、判断、决策,才能设计出真正为买卖双方欢迎的商业建筑空间。

3、策划内容

策划内容包括组织策划、经营策划、空间策划、技术策划。建筑策划业务的内容,根据对象而有所差异。对集合住宅、社区、新市镇或学校来说,建筑物的内部或配置等空间策划,往往是整个建筑策划的最主要的部分。相对的,在商业建筑策划中,由于预估建筑物营运的收支是非常重要的工作,因此经营策划便成为建筑策划中非常重要的部分。不过,随着经济的发展,对企业经营者来说,其建筑动机的思考也出现了变化。建筑已经扩展成一种表达企业特有形象的方式,并且将这重点导入“究竟要如何建造何种建筑物”的空间策划中。为吸引顾客而策定商业建筑的过程中,在组织策划、空间策划、经营策划中无不体现了集客这一概念,其中空间策划和技术策划是和建筑紧密相连的。对于商业建筑,由于其主要目的是赢利,故在做此类建筑策划时,应加重经营策划的分量,在人员的配置上,重点是熟悉市场、懂经营的人员的加入、加强市场调查、分析,建筑策划的总负责人也应该是一位对市场有一定了解的建筑师。

①空间策划。商业是城市中最活跃的经济成分之一,亦是城市形成和发展的主要推动力之一,商业建筑是城市的时装,变化多样,发展迅速。商业空间是城市布局的重点。空间策划可以分为计划、功能、展示等项目,计划是指基地面积、商场规模或通路的宽度之决定等策略。此外,还包括商场内通行之方便性(电梯、电扶梯的配置、交通等),使交通具有回游性,使顾客与商品的接触会尽量增加,自然增加了购买率,同时还包括商业建筑将来的布局发展等等。计划策划包括规模策划和发展策划。在确定商业建筑的规模时,应根据地区特点,购买力状况,以及便利消费者购买和经济核算等原则进行统一规划,合理安排,区别不同情况设置大、中、小型商店。我们知道,任何形式的商业建筑的服务半径都是有限的,在今天日趋激烈的市场竞争中,如何赢得顾客的信赖和回头率是至关重要的。如何让顾客在每一次购物中都能获取新意呢?发展是必要的。但发展又不是盲从的。从策划开始就应该有考虑和远见,以尽可以在项目选择和用地等方面留出发展的余地。发展的模式归纳起来有三大类:内部扩展与完善模式；局部扩展模式；整体扩展模式。至于将来采取何种模式发展,要看企业的经济实力和经济特点而定,不能盲目追随潮流,要注意避免选择不必要的改造性不强的商业建筑类型。

②技术策划。在商业建筑策划中,为了创造一个既试用又舒适的空间环境,必须充分利用近代科学技术的一切新成就从空间“质”的方面来保证功能的合理性。这样不仅可以体现新技术的实用性,也可以为商业空间带来新的活力,注入新的血液。选用合理经济的结构形式以形成功能所要求的空间形式,根据商业建筑的性质、等级等不同类别采取不同的结构形式。如大规模的商业建筑,结构多采用钢筋混凝土框架；设置于住宅、办公楼等建筑底层的商业建筑,其营业厅形式受上部建筑的制约,结构常采用混合式或框架式。而某些单层或低层的大面积的连锁商场可采用钢结构或拱等结构形式。同时还要考虑充分利用天然采光、通风、日照等自然条件；设置空调装置以保证室内合适的温度和湿度,同时商品的种类繁多要求空调种类有一定的灵活性；设置消防报警系统,设置足够的防排烟设备,在货物存放处和营业厅应考虑避免火灾和引导疏散等要求；设置楼宇自动化―――智能系统；设置具有完善的中央管理及自控系统,提供中央整体监察,对机电设备故障做出及时的觉察与分析；充分利用商场内部具有的网络系统,实现楼内数据、语音和多媒体虚拟专用网的服务。

4、策划方案的完成

目前,国外建筑设计中的概念设计已有很久的历史了,国内的这类设计实践也在日益增多,正在逐步实现规范化。对于建筑策划来说,要决定建筑的性质、性格、规模、利用方式等,从而拟订建设任务书,但如果没有具体的建筑构想和方案,决定这些条件是困难的。这种研究性的方案设计应属于建筑策划的范畴而不是建设项目的正式设计。它只是建筑策划的一部分,只是依据这种探讨性的设计为建筑策划的其他内容提供参考。商业建筑策划报告的拟订,是将整个策划工作文件化、逻辑化、资料化、规则化、格式化的过程。它的结论是商业建筑策划全部工作的总结和表述,它将对下一步的商业建筑设计工作起到科学的指导作用,是商业投资项目进行具体设计的科学的合乎逻辑的依据,也便于投资者做出正确的选择。结论报告包括框图和文字表格两大部分,其中框图部分包括经济模式、环境模式、人口构成模式、使用模式、商业空间组合模式框图及项目评价、决策图式；文字表格部分包括项目的规模及主题,商业建筑主要服务对象,造价表、经济损益表、结构造型材料表、建设周期表。实施总结包括促销、后续调查、定期抽检。并对策划方案总结,为今后的策划工作积累经验。

第4篇：商业项目策划范文

我公司对商业的操盘经验几乎为零，目前我公司唯一开发的一个商业体项目，还是与其他商业公司合作开发。从12年拿地到现在，设计图纸出了4、5版升版图，变更签证不断，光是因为电梯一项的变更签证，造成的损失就上100万，地基工程变更上1000万。边施工边设计是家常便饭，项目工期是一拖再拖，不能按期交房的风险越来越大。详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是至关重要的。

商业地区与住宅地产区别较大，主要是底楼位置要求、目标顾客、功能用途、消费环节、物业要求、产品设计、营销方式、投资回报形式、专业程度、综合实力等等。

1.产品性质不同

住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。

商铺的绝大多数买主购买的首要目的是出租获利，已经商铺本身的售价升值。购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“产品”实现保值增值。因此，商铺的本质是金融产品。

2.价值体系不同

住宅项目的主体是开发商、业主、物业管理公司，开发商移交产品后价值就得以实现；而综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、商业管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，商铺开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。

3.客户构成不同

住宅的购买者主要是小资阶层、白领阶层、普通人员，现目前市场条件下，基本是自用，投资者较少。商业地产的购买者则是一般的经营户和投资者，自营与投资者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了开发关注点不同，主要是以下几方面：

3.1地理位置方面

住宅地产的环境，只要能进人，只要能通车就行；商业地产的价值首先体现就是地理位置，应选择成熟的商业区或者是有发展潜力的商业地段。

3.2销售策略方面

商业地产是物业升值和商业经营收益为投资动力，即商业销售后要考虑返租、回报和风险的问题。

住宅项目的营销策略目标是让人认可项目，商业项目的营销策略目标不但要认可项目，更重要的是要让他们对项目的定位、经营管理有信心，对项目今后的增值升值有信心。即需要通过对商业发展前景、片区商业发展前景、经营管理承诺的分析、论证引导客户建立起投资的信心。

3.3推广节奏方面：产品决定客户，客户决定推广

住宅的推广过程的重点和难点是在项目还没有具体形象的时候。因为在项目前期，所有的定位和设计都只停留在图纸上，人们对项目的态度存有一定的谨慎，而随着工程进度的进展，项目逐渐呈现在人们的面前时，对人们的信心是非常有利的支持。

商业项目推广的重点阶段是项目开盘前后，这是商业项目销售的黄金时间。因为商业项目的购买动力来源于客户的信心，而客户信心的建立，主要看项目推广的信息传达。在项目操作的前期，开发商具有信息优势，可以有甄别地传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成销售行为的产生。但随着项目的进展，开发商的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，购买犹豫性也就不断增强。同时商业项目必须要能招商营业才能初步体现其价值，因此开始营业前的招商进展，营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心。

3.4综合实力方面

从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发。而商业地产的销售风险很高，商业销售完成后，对后期的资金需求量还很大，需要大量的资金投入才能完成商业经营的培育期，实现盈利。即商业地产的资金投入周期长，回笼资金慢，财务压力大。需要公司强力的资金实力，才能支撑项目开发完成，获得赢力。我公司开发的项目，就是从12年5月开始资金投入，预计到17年才能回本，后续商业运营良好，才能获得利润。

3.5对专业的策划机构要求方面

第5篇：商业项目策划范文

一些商业地产在操作时，因为经验不足的原因，会导致形成招商容易倒闭早的恶劣境地，在此片面总结一下造成商业地产招商开业后经营不善的原因，希望对受众有浅许帮助。

一忌：请无商业运营经验的策划公司全程运营

商业地产操作完全不等同于产品与社区房产的操作模式，它需要的是系统的商业运作模式支撑，各个不同的环节都需要精于商场操作的人力运作，很多商业地产项目不经考虑就聘请一些毫无商场运作经验的策划公司来做全程运营，实在是犯了商业地产的操作大忌，试问，连基本的动线设计都不会的策划公司你敢相信吗？

在我接触商业地产过程中，发现很多策划公司依然在运用为企业产品策划时的思路在实施，更多的甚至是在用头脑风暴进行“概念”炒做，以为只要有一个好的概念，就可以一切无忧，殊不知，商业地产运作的各个系统是互为联系的，业态规划、运营模式、管理体系构构建的支持才是最终商场是否能够有效存活的重要条件，招商所面对的商户更关心的是内在的运营环节，否则概念再好，招商后的存活率也是相当渺茫。

二忌：混淆的市场调研

很多商业地产的操作公司依然从项目周边各经营场所分布、消费者调研、人流、社区居民分布等基本要素的来操作，这是传统社区类住宅调研的方法，此类调研只能做为商业地产调研中的一个小要素。

商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。

我5月份操作的一家商业地产项目，当时与我们同时收取调研费进行竞争的是国内一家著名的策划公司，对方派了6个人的项目组到达，但是我们发现，6个人中没有一个人操作过商业地产，只有他们的项目总监曾经策划过住宅房产，而且有四个是年龄只有二十二三岁的年青人，最后市调报告中，他们为商场定位的基本依据就是调研了数以千计的消费者后，根据消费者的需求，为该商场做出了纯高雅一族的定位，可笑的是根本没有去考虑此类的业态组合能否让商场持续存活，如此的做法是典型不知深浅的不负责任的思想，

三忌：自以为是的另类定位

没有商业运作经验的策划公司及部分商业地产在操作时，差异化策略会做为规划定位首选，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，这类公司操作习惯了产品的概念模式，以为商业地产的操作也会一样火爆，而只以概念为突破口，想当然的将商业地产打造成定位独特的形式，却不去考虑定位是否合适？商场业态如何搭配？市场是否是如此大的容量等核心问题。

商业地产想操作成另类独特的定位形式有三个要素：1）、核心商圈。2）、交通发达。3）、营业面积低于3000平。

如果背弃了以上三点要素，既使招商情况再好，开业两个月内就会显出疲态，业户纠纷100%会发生，倒闭是理所当然的事。

四忌：经营业态规划混乱，急功近利签约

业态规划是商业地产成功运营的重要环节，商业地产最忌讳的就是业态规划不清，随意招商签约，为了签约而随意安排商户想要位置，甚至为了客户签约，招商代表会个人口头答应商户的一些附加条件，这都为开业后商场的运营埋下不好的伏笔；因为不做品类要求，开业后商场的重货现象非常严重，恶性竞争难免，甚至有的商户大动干戈；如果开业后经营顺利，业户的矛盾不会激发，一旦开业后经营不顺，所有的问题原因将会直接全部推给商场方，对商场运营极为不利。

有一家商场，为了快速回款，竞然把人气最旺的女性类商品全部放在一楼经营，而将二三楼做成男装与家纺类，结果就是一楼人气很旺，二楼三楼根本上不去客流，这个低级的规划使二百多家商户天天赔钱，商户与商场的纠纷天天发生，再加上签约时不同的签约政策外漏，很多商户纷纷要求商场退租，商场根本不可能进行大调整，而苦不堪言。

五忌：动线处处死角

动线设计是商场开业后全面盈利的关键因素，只有将动线设计到位了，才能保证客流量能够自然的到达商场的每个位置，不会使商场形成某个部位的死角。

DS商场（22000平），在筹划时请了FYDE房产公司为其规划，该策划公司是住宅型房产专业机构，对商业地产运作却是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的为其制定了动线，结果建成后商场四个角全部是死角，只是在扶梯附近的业户经营良好，四个死角人流稀少，退铺事件天天发生。

六忌：运营模式滞固

第6篇：商业项目策划范文

如何做好公司宣传册宣传册分很多种类，产品宣传册、企业宣传册、纪念宣传册、招商手册等等，在做一本宣传册的时候也要注意几个方面：

1、宣传册最忌讳的就是满篇幅的文字信息、图片，一点没有主线可言，很多企业只会一个一个的说：企业文化是。。。。企业理念是。。。。企业背景是。。。。企业核心价值是。。。。企业产品是。。。。企业服务是。。。。这样的画册做了丝毫没有任何企业品牌特点而言，现在需要追求的是定制化服务，要根据企业自身的品牌特点、定位、市场等等因素 进行高精度提炼，提出最有效、最简单、最能让人理解并记住的话语阐述自己想要表达的意思。

2、一本宣传册要结构清晰，这本宣传册我做的目的是要突出体现什么的，这个要清晰，之后在进行结构上的划分，P数划分，这里切记一点，一定避免什么都想说，什么都没说的结果，一本宣传册如果你没有一个突出重点想宣传的核心，那就意味着你什么都没表达，当一个人看某个企业的宣传册，他一定只是记住其中的一小部分，想通片都记住 这是痴人说梦。

3、宣传册的整体设计风格要结合企业的品牌特点，企业背景、定位及里面的文字内容进行综合考虑，能脱开文字谈设计，否则会有在办公室里谈情说爱或者在海边钻油井的感觉。

公司宣传册文案1人世间最伟大的力量莫过于思想(封面)

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财富文化展(封二)

财富是一位文化天使，只有领悟到了财富的文化光辉，才能驶入发展的金光大道

发展是硬道理 规模是硬任务 品牌是硬指标

中原经济发展进入群雄逐鹿龙腾虎跃时代，中国经济发展进入极时代、拳王争霸赛时代;大发展快发展高起点高效益，成为未来经济发展第一唯一选择。

观念是第一生产力 人才是第一竞争力 机制是第一发展力

赚钱是一件力气活 赚钱是一种技术活 赚钱是一门艺术活

企业经营第一难题永恒主题：发展发展还是发展;市场市场还是市场;效益效益还是效益

财富大学堂(内一)

管产学民思想交流平台 形象品牌战波传播舞台 市场营销拓展法身基地

树立公众品牌形象 展示思想文化力量

社会大舞台 市场大品牌

中原崛起战略论坛

企业家财富故事会 企业家大讲堂

资本经营论坛 品牌营销制胜之道

企业文化研讨会 企业影视作品创作

大学生创就业论坛培训 企业内训 拓展训练

企业家之路(书、DV)在路上编著

财富旅游(内二)

发掘旅游财富文化理念 创造旅游文化财富价值

经营旅游的实质是经营文化。旅游是美学文化娱乐文化艺术文化的三结合

财富之旅 思想之旅 名车飓风

养生健身 度假休闲 文化娱乐艺术之旅

君山问道，安阳说易;跨越关山，内乡探秘;金鸡报晓，万仙有约

温暖冬季――海南;文化盛宴――北京;世界中国――大上海;家乡异国――港澳台

诠释大别山：一山别南北，一山始阴阳;一山和天地，一山兴炎黄。

幸福生活(内三)

智慧是第一创造力 心态是第一幸福力 艺术是第一快乐力

企业家俱乐部

企业家艺术节 企业家健身节

企业家艺术大舞台

企业家幸福家庭文化艺术节

企业文化艺术节

企业职工全民健身运动会

企业家艺术家联欢文化艺术节

企业发展成就展 企业产品展销会

名家策划 装点生活

联谊联欢(内四)

用联欢凝聚合力 让联谊创造奇迹

影视传媒(旅游客车)、场馆传媒(财富展会)、报刊传媒《企业家园》、网站传媒(中原汽车旅游网、在路上学习网等)

一报一刊一馆一视频三网站联合传播立体攻略 专题宣传策划，专题宣传片制作播放，直接面对终端目标客户 创造更大更佳社会经济效益

企业家联合会大联欢 联欢联谊文化艺术节

企业文化大联欢 企业内刊编辑部联欢联谊文化艺术节

企业家联合会联络员联欢联谊文化艺术节

河南汽车旅游综合实力第一品牌 中原唯一专业汽车旅游服务网站

企业寄语

有缘与您相识，是我最大的荣幸!

有缘为您服务，是我最大的幸福!

您的快乐，就是最大的快乐!

一次相见，友谊常相伴!一次握手，永远是朋友!

提供个性化、绩效型讲座论坛培训，为企业发展、市场营销提供富有实效性的学习服务

选择大于努力 伙伴决定成就(封底)

总裁思想风暴 引爆生产力 辉煌生命力 享受幸福力

电话 网址

地址

公司宣传册文案2P1扉页：希瑞顾问智慧创造成功

一个致力于商业地产、住宅地产，为客户创造并提升商业价值的管理顾问机构

一个全力以赴为零售企业提供完整解决方案的营运管理顾问机构

一个与国内外一流管理专家合作的专业管理顾问机构

与中国连锁经营协会多次主办河南商用房地产营销高峰论坛 成功运作300多个有影响的案例

国内最早成立的专业零售管理顾问机构之一

成功策划首届河南连锁业大会

河南商业史上操作商业项目最多的管理顾问机构

拥有一支集专业理论知识与丰：富实战经验于一身的管理顾问团队

P2扉页：公司董事长/首席顾问何宏剑先生简介(附有个人图片)

P3： 目录

希瑞是谁

希瑞团队

希瑞文化

希瑞能做什么

希瑞做过什么

希瑞伙伴

希瑞愿景

P4pn：

希瑞是谁?

Theory理论、学说。

奋斗是最壮美的人生，创业者写就世间最华美篇章!中原地区零售行业理论的先行者，商业地产理论的领跑者。

郑州希瑞营销管理咨询有限公司初创于1999年，是一家专业从事商业地产全程策划：项目盈利模式研究、市场调研定位、概念规划设计、设计优化及设计跟踪服务、招商、销售为主的房地产管理顾问机构。是中国商业顾问网下属公司，是国内最早成立的专业商业管理机构之一，现有员工 人，每年房地产招商销售面积超过 - 万平方米，有 _多家成功的案例，拥有卓越的客户网络及供应商网络，成功打造了一支集专业理论知识与丰富实战经验于一身专家团队。

公司致力于为客户量身定做完整的解决方案、企业发展战略规划、快速消费品企业的通路建设与供应链优化以及商用房地产的规划设计招商，我们将竭诚为客户提供低成本超越竞争对手竞争策略咨询服务。公司已成功举办了三届河南省超市管理论坛，成功策划了首届河南连锁业大会，与中国连锁经营协会一起主办了20xx河南商用房地产营销高峰论坛，与中华零售网一起在北京举办了20xx职业经理人系列培训，受到客户广泛好评。20xx年根据客户和市场需求公司调整服务策略，开始致力于商业房地产定位、规划设计及招商运营，为客户创造并提升商业价值。

希瑞公司愿与房地产行业和零售行业里孜孜不倦进取的企业共创卓越

希瑞团队

理论先行的拓荒者

我们坚持只有专业才能立足，只有真诚才有客户，只有奉献才能发展。我们相信专业的团队和精诚合作是企业最宝贵的财富。世界上没有完美的个人，只有完美的团队。以一批拥有丰富理论及实践经验的商业地产专家为核心，集合了商业零售、广告、金融等多行业、多领域的实战型精英团队，使希瑞成为一支专业、智慧、敬业、务实的专家顾问团队。通过希瑞商业模式科学严密的运行体系和流程，本着双业精神专业、敬业的企业精神，以达到彼此共同的目标!

公司董事长/首席顾问何宏剑先生(附有个人图片)首批国家培养的工商管理硕士学位(MBA)，兼任河南省商业行业协会副会长、连锁专业委员会主任委员， 并被多所大学聘为客座教授。20xx年在北京被授予全国首届MBA成就奖，是该奖项我省唯一的获奖者。六年来，带领公司精英团队成功地策划了200多家大中型超市、量贩、百货商店、生活广场、连锁便利店及农改超项目;同时，还主持举办了四届河南零售超市管理论坛及首届河南商业房地产论坛，创办了中国商业顾问网。

希瑞文化

不懈努力的动力源泉

每一滴水都有文化：溪水涓涓、黄河涛涛、长江奔腾、大海汹涌，企业拥有了文化，就如同人有了思想，前进的脚步才能勇往直前。文化，作为一种资源，被希瑞人视为企业的灵魂与核心价值体系，并渗透进企业经营活动的方方面面，从而建立了富有希瑞特色的企业文化。

企业愿景国内商业顾问的领跑者

经营哲学最适合的就是最好的

公司精神双业精神专业、敬业

公司作风诚信敬业、严谨高效、务实创新

人本政策宏伟的目标感召人、良好的待遇吸引人、优秀的文化指引人

管理要略沟通信任、团结协作、尊重服务

公司使命管理创造价值

希瑞能做什么?

说理立论，量身打造。

把握中国商业地产的发展机遇，致力于中国商业地产的综合性全程服务。

商业地产全程策划

(一) 市场调研、

市场调研是商业地产全程策划的必要环节，目的是通过

科学的市场调查，以及准确的了解和掌握市场信息，并在此基础上对市场做出科学的预测，为项目市场定位、产品定位等论证提供技术支持。

终端消费者调研分析

商业物业经营者调研分析

投资者调研分析

甲方公司内部需求调研

项目所在地商业竞争格局调研分析

项目所在地整体商业竞争格局调研分析

项目所在地整体商业环境(商圈)调研分析

项目所在地主要竞争项目分析

项目周边公共设施调研分析

(二) 项目总体定位

地产项目必须为自己选择目标市场总体定位，实施有效

地市场定位战略，以便使自己在这一目标市场中处于优势地位。合理、准确的项目定位是决定地产项目成功运作的关键所在。

项目业态定位

项目功能定位

经营客户定位

投资客户定位

客户群体定位

项目主题定为

项目形象定位

(三) 概念规划设计服务

概念性规划设计是项目开发设计中不可缺少的环节，是

在项目方案设计开始之前提供给业主初步的方向性设计草图、示意图、规划图、鸟瞰图、项目问题分析、风格趋向等内容。具有思路的创新性、前瞻性和指导性，也是和业主探讨方案的基础。

依据项目定位，研究出合理盈利模式

区位分析图

规划总平面图

主要经济技术指标表

概念规划功能分区图

鸟瞰图

项目设计任务书

(四) 设计优化及设计跟踪

独特的精心策划与构思设计，能够充分体现项目的独特魅力，尽显自身特质，为总体整合、塑造、运营的成功奠定坚实的基础。

优化设计院规划设计方案

优化设计院建筑设计方案

优化设计院业种业态规划方案

优化设计院商业铺位分割方案

配合设计院完成项目设计工作

(五) 招商

商业项目建成后要根据产品的市场定位、产品特点、

渠道特点、来确定适合自己产品详细的规划和经销商目标群。一个成功的项目要注重长期发展，要求经销商要有运作市场的能力，这需要一个挑选和市场调查以及和经销商协商的过程。

商业业种业态规划

商业物业铺位分割及铺位面积

商业物业外立面建议

商业物业入驻品牌建议

商业物业租金及销售价格建议

主力店招商

其他商业物业招商

(六) 销售

地产项目的销售具有相当的综合性与系统性，营销工具的组合、销售变量的整合、营销序列的和谐、推广计划的策略、产品个性与投资者、消费者有效契合是项目能否成功的关键。

产品定位建议

整体营销推广计划

阶段性销售策略、市场推广策略及实施的计划

制定销售价格策略

日报、周报、月报的提交

完成甲方制定的销售及回款任务

二、其他业务

开发策划及运营管理

CT设计、促销设计、营销方案

消费者研究及市场调研

零售企业发展战略规划与设计等

希瑞做过什么?

理论与实践同生共长，智慧创造成功的结晶。

任何理论都是一种客观上的规划，只有付出实践才是一种真正的成功，希瑞人经过十多年的不懈努力，在中原大地商业地产的市场上创造了一个又一个的奇迹。

(案例：文字说明配置项目图片)

希瑞伙伴

发展与共赢，合作与成功

希瑞人经过了十多年的发展和各界商业团体、商业机构，建立了

长期的合作共赢的关系，积累了一大批的商业合作资源。

中国连锁经营协会、中国商业顾问网、中国零售网、河南省商业行业协会、亚洲财富企业中国有限公司、麦当劳、肯德基、丹尼斯、沃尔玛、家乐福、德克士、铜锣湾、易初莲花、国美电器、永乐电器、银泰百货、老百姓大药房、百安居、东方家园、家世界

(配标志图片)

董事长致辞 希瑞愿景

公司宣传册文案3一、关于我们

如果用单页说明书或大型说明书无法容纳复杂的广告内容时，需要多页的宣传画册印刷子形，这种页数多的宣传册，在编辑方针上，必须要有一贯的内容，在布局或美术观点上，也要使宣传画册印刷能发挥个性。这种多彩多姿的版面，能提供读者知识，除能激起潜在顾客的购买力外，亦可用作参考资料，永久保存。

我们根据客户在不同时期理念及形象的变化，为众多的企业、机构提供推广手册的策划和设计、制作服务。我们综合色彩、图形、文字及摄影等平面创意手段和出色的工艺制作技术为客户创作符合企业自身推广需求的宣传画册印刷。

二、本宣传册着重传达一个信息：XXXX有限公司的服务是丰富的、人性化以及专业的。

三、本宣传册的主要目的：宣传品牌主张、打造经营服务、理念、展现核心竞争力。

四、具体方案

P1、封面

整体画面以绿色光线图及公司标志构建，表示公司的稳重、严肃，又不缺乏新意，体现了企业的稳健发展，美好的前景和气宇不凡的态度。

P2、总经理致辞

放置公司总经理图片，致辞增强公司的社会美誉度和信赖感。

P3、目录

P4、企业精神、理念及远景

以展翅翱翔的雄鹰为背景展现当前国内良好的发展机遇、公司雄厚的实力及广阔的发展前景。

P5-6、公司简介

以竹林、蓝天的配图突显企业的健康发展，安全以及可信赖的文化涵蕴。

P7-8、组织结构

以三只紧握围绕的手配图，体现企业管理组织的有序、严谨，以及公司员工的团结，拼搏精神。

P9、领导关怀

配以领导视察图片，展现领导给予公司的高度重视及人文关怀，鼓舞全体员工继续以饱满的热情、激昂的斗志投入工作。

P10、光辉里程

以历年所获荣誉奖状展现公司自上至下坚定的理想信念、良好的综合素质以及团结协作的良好作风。

P11、ISO9000认证

ISO9000是指由国际标准化组织(ISO)所属的质量管理和质量保证技术委员会ISO/TC176工作委员会制定并颁布的关于质量管理体系的标准的统称，得此认证对公司质量管理带来了深远的意义。

P12、开发案例

事实胜于雄辩，以成功而优秀的工程案例作为雄厚实力的完美验证。

P13、封底

第7篇：商业项目策划范文

【关键词】建筑策划；市场需求；建筑设计

建筑策划目前在我国发展的时间虽然不长，但它是衔接城市规划和建筑设计的重要环节，它的出现使建筑设计更为合理化，减小了投资的风险，提高了设计环节的效率。

1　建筑策划的产生及概念

在快速城市化的影响下，现代建筑在规模不断扩展及复杂程度不断加深的同时，其对城市环境、社会生活及经济的影响亦随之加剧，传统建设程序的弊端日益突现：诸如逻辑性和经济性较差，缺乏科学性，难以保证设计项目建成后能获得良好的环境效益、经济效益和社会效益等，这些问题往往导致设计出的产品内容与实际需要脱节。因此，人们开始重视设计前期的研究工作，即研究设计依据的问题，建筑策划应运而生。建筑策划是建筑设计前期工作的重要部分，其基本的框架主要由三部分构成：1）搜集并明确设计的环境资源条件和各种制约条件；2）明确设计的要求，提出目标定位；3）建立设计准则及相应的工作程序。建筑策划的产生正是建筑设计日益走向理性和科学的重要表现之一。从建筑学的角度出发，建筑策划可以理解为根据总体规划的目标设定，在对建筑设计综合分析的基础上，为其提供科学、逻辑、优化的设计依据。建筑策划追寻建筑设计的合理性、科学性和逻辑性，它从新的角度来审视建筑学，提出问题并解决问题。

2　建筑策划的目的和内容

简单的讲，建筑策划的目的就是为建筑设计确立科学理性的设计依据，协调开发商与建筑师的意愿，使设计项目获得良好的环境效益、经济效益和社会效益。建筑在策划中被当作产品看待，而产品要适应市场，所以建筑策划本身来源于市场的需求，通过分析市场，整合资源，寻求建筑的经济效益和社会效益的最大化。一般从市场调查入手，通过场地分析和对开发企业的调查，找出存在的矛盾，发现业主需求与社会需求、周围环境的矛盾点，并找到其中关键的矛盾点，做出解决矛盾的创意，这就是策划的要点。通常的情况是：给你一块地，你可以考虑建设不同功能的建筑，如写字楼、宾馆、商业楼或娱乐设施等，一般先要分析周边环境、市场条件，然后再选择最合适的建筑类型。建筑策划是为投资做决策，因此做什么样的建筑、什么内容、多大规模、什么时候做、工期多长等，都是建筑策划要考虑和决定的问题。策划中还需要考虑对情况变化的适应对策，以增加建筑设计的灵活性，比如给建筑的改建和功能置换留有余地等。建筑策划的内容包括：1）对建设目标的明确；2）对建设项目外部条件的把握，如社会环境、人文环境、自然环境、基础设施、规划设计条件等；3）对建设项目内部条件的把握，如使用者、住户、商家、物业管理者、功能要求等；4）对建筑项目空间构想的表述，形成概念设计，把空间构想的东西提出来，进行空间评价，这一点是建筑策划区别于一般方案设计不同的地方。运用建筑策划的手段来对空间构想进行空间评价，通过对生活的预测以及实态调查的分析、归纳、总结和提炼对空间加以修正，然后反馈到这个环节中去，这是建筑策划中最主要的过程；5）建筑项目实现手段的确定，包括建筑材料、结构方式、构造、设备等技术构想，这也是建筑策划方案的一部分。

3　建筑策划与建筑设计的关系

通常所说的建筑设计无疑应是一个广义的概念，它实际上包括建筑设计的前期研究即建筑策划理论。广义的设计概念应有三个阶段：

1）设计条件的设定分析阶段；

2）建筑空间构想、设定阶段；

3）建筑空间的具象表述阶段。但从建立建筑策划理论的观点出发，前两个阶段又属于建筑策划的范畴，而且建筑策划通过第二阶段与建筑设计相沟通。建筑策划的后期工作，如空间构想、组合方式的研究、空间要素的把握以及材料设备的确定等是与建筑设计的前期工作，如初步方案的设计总图、平立剖图、设备系统图等紧密结合在一起的，它们共同为进一步完成实施设计做准备。建筑策划是建筑设计的先行者，建筑策划如果没到位，房地产发展商往往会遭遇这样的困境：投入十几万甚至几十万在多家设计单位中进行建筑设计招标，常常得不到理想的结果，即使是初步选择一家设计单位再做方案优化，多数也不尽人意。建筑师也往往有这样的怨言：发展商主意多变，图纸的修改没完没了。究其原因是在建筑设计之前缺乏系统的建筑策划。建筑策划的任务是为建筑设计提供科学的逻辑再加上形象的设计依据，它先于建筑设计，又是和建筑设计互动深化发展并衔接于营销策划。总结起来，建筑策划与建筑设计的关系可以借用“骨骼”与“肌肉”来进行比喻，建筑策划建立的是骨骼框架，建筑设计则是以具体形象的建筑语言作为“肌肉”填充骨骼空间。

4　建筑策划在设计中的必要性

建筑策划是介于城市规划和建筑设计中不可或缺的中间环节，它起着承上启下的作用，向上渗透于宏观的总体规划立项环节，向下渗透到建筑设计环节，保证了建筑设计的科学性和逻辑性。建筑策划对于建筑师和开发商来说，是一个“双赢”的结果：一方面，建筑策划阶段的引入可以使开发商的投资目标更为明确，开发成本得到有效控制，从而保证了项目的投资回报；另一方面，建筑策划给建筑师带来了清晰的设计要求，从而避免了因设计的重大修改而耗费大量的精力。建筑策划针对不同的设计项目，研究和解决的问题也有差异。比如，对于社区建筑策划，可能侧重社区主题的确立、户型规模的研究、土地的充分利用及空间价值的提升、建设成本的控制和建设资金的有效利用、技术经济指标等。对于商业建筑，可能会多做市场环境的分析与研究，策划内容出于外观和经济性的考虑，可能涉及建筑形体、空间形象、柱网的选择、空间的利用与分配、标准层的布置等，同时根据商业建筑的特点，还要考虑市场的适应与应变策划。由此可见，建筑设计要想高效顺利地进行，建筑策划必不可少。

第8篇：商业项目策划范文

1、项目执行工作

百汇海隆广场项目是本人进公司来重点跟进的项目，主要开展市场招商调研、客户接待、文案活动策划执行方面的工作，具体如下：

完成百汇海隆广场项目策划推广文案、*年度总结写作；项目前期招商接待工作；协助接待中心启用前期装饰安装工作；项目相关软文写作；跟进并实施项目宣传推广事宜；协助专题片制作组完成制片工作；持续跟进并协助报广设计、现场包装及物料设计工作，并充分运用报纸、电视台、广播电台、自办刊物等广告资源对项目开展了多渠道的宣传；完成项目阶段推广计划、客户营销活动方案写作等；协助项目推广工作的开展及媒体宣传的跟进工作。

2、个人学习及提升

在本职工作完成之余，通过计划性的跑盘工作及区域市场研究来熟悉市场情况，从而加深对海宁市房地产市场的进一步了解，同时还时刻关注行业政策的变化。

坚持进行专业文章及项目软文的写作，用来提高个人的写作能力及逻辑思维能力，为项目的策划推广工作打好坚实的基础。

3、工作总结

回顾07年工作，本人感觉从专业能力及工作态度上，较之于*年有了一定的进步和提高，主要表现在：

工作态度有明显进步；对项目策划推广工作的计划性与推动力有深刻的认识；能独立完成项目策划推广执行过程中的部分工作；策划报告写作能力有较大的进步；有意识进行专业提升及个人学习。

但同时还有许多的不足之处有待提高：

工作主动意识需要进一步加强；沟通及表达能力需要不断提高；执行工作中细节关注不够；专业提升及个人学习需有计划性并及时进行总结。

二、心得体会

基于07年度工作回顾及总结，也有一些心得体会来进行分享：

1、专业，来自沉淀

不积硅步，无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中，不断积累，不断修正，不断完善的。只有专业的沉淀与坚持不懈的努力，才能取得团队和个人的成功。我在具体的项目执行工作中，也是在有计划地完成专业沉淀，完成原始积累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，将来再行完善。只有达到足够的专业沉淀，才能真正做到“厚积而薄发”。

2、团队，在于有效沟通

没有一个团队是可以不通过培养和耐心的沟通就可以达到团结和谐的。只有有效沟通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的团队，有高效的团队才可能有强大的专业公司。在企划工作中，没有个人行为，只有团队行为，唯有团队合作才能发挥强大聚集力量，达到事半功倍的效果。但在现实工作中，无论是领导者和团队成员之间，还是团队成员之间存在着或多或少的沟通障碍，这就要求发现问题及时沟通、及时协商和解决，在沟通中构建巩固和健全的团队精神。

3、学习，永无止境

企划是一个复合型的行业，除专业的策划推广知识外，还需要了解从项目前期规划、设计、工程建设及后期物业管理的方方面面。任何一个小的细节问题都需要大量的时间和精力去摸索、研究，对于一个优秀的房地产企划人来说，学习应该是永无止境的。

三、08年展望及建议

1、个人展望

专业能力快速提升

通过项目实践结合自我学习，快速提升个人专业能力，积累丰富的操盘经验，并及时的总结和调整。扩宽个人的知识面，积累丰富的专业知识，提高个人的口头表达和书面表达能力，真正做到一名优秀的策划人。

突破商业地产知识瓶颈

入职近二年来，参与的项目基本为商业地产项目。继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。如果想成为一名优秀的策划人，对于商业地产知识应该去充分的了解和学习，准确的产品定位、目标消费群体定位和招商是商业物业成功开发的关键所在。在08年本人将通过案例借鉴和自我学习，在商业地产方面有所突破。

参与团队建设

希望能够参与到团队建设中去，熟悉项目执行过程中的各个环节度，明确工作目标，提高工作效率，加强内部人员间的团结合作，互相紧密配合，充分挖掘集体的潜力。对工作的每一个细节进行检查核对，对工作的经验进行总结分析，从怎样节约时间，如何提高效率，尽量使工作程序化、系统化、条理化、从而更进一步，达到新层次，进入新境界。

2、对于公司的建议

个人认为，公司是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，公司发展同科学管理模式的运用和团队、个人发展密不可分，一流的专业公司应同时具备一流的管理水平，技术和管理两方面都是不能偏颇的。我能有幸成为宝马的一员，也希望真正与团队一起，努力实现公司效益和个人价值最大化。

第9篇：商业项目策划范文

【关键词】策划、城市设计、汾东五•七商贸综合体

中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：

一、引言

古语云：“预则立，不预则废”。对于城市设计而言，预者，即策划。策划，也即策略、谋划，指通过找寻事物内在的因果关系，针对未来发展进行的整体筹划。策划应用在城市规划和城市设计中，就是立足市场，通过对项目发展环境进行分析、判断、推理和构思，提出可能的发展方向，评价项目发展潜力，以此提高规划的科学性，避免重大失误。策划与设计相辅相成，策划重在选择合理的发展目标和途径，起到引航的作用，而设计重在空间落实。策划指导设计，并通过设计实现策划思想。本文以汾东五•七商贸综合体为例，从项目定位、项目概念、功能分区、交通组织、生态特色以及文化特色等方面介绍策划理念在城市设计中的应用，浅析策划在城市设计中的积极作用。

二、项目介绍

汾东五•七商贸综合体项目用地位于汾东商务区商务走廊的核心，汾河绿色之轴的南岸，亲临湖景水域公园，在功能上西临企业总部商务中心，东接主题购物公园。总占地面积26.7万平方米，总建筑面积达198万平方米。根据上位规划主要承担着以下功能内容： 1）都市生活廊道；2）高端商业零售；3）五星酒店/酒店式公寓；4）城市高端技能配套；5）高端居住物业。

三、项目策划与城市设计分析

3.1 项目定位分析

通过对汾东商务区发展格局、战略目标等外部环境与地方特色、基地现状等内部资源的分析，综合汾东商务区的自身定位和发展战略，确定项目的定位为：

――资源型经济产业转型的国际化窗口

围绕山西产业转型目标，集中高新技术产品、煤化工产品等，成为全省转型跨越创造观察市场、贴近市场、服务市场的重要窗口，引领全省资源型企业加快技术创新，实现转型跨越发展。

――新型消费模式的引领区

以全球高端品牌展示体验中心为核心，大力发展展示消费、健康消费、低碳消费、循环消费等新型消费模式，引领城乡居民享受低碳生活，营造绿色、生态、健康山西。

――区域商贸总部经济的集聚区

充分发挥区位优势，集中集聚一批区域商贸总部企业，引领全市和全省现代服务业发展，打造“立起来的工厂区”，努力成为全市高端产业集聚区之一。

――南部新城建设的增长极

通过商贸、文化、酒店、会所、写字楼、公寓等功能带动南部区域发展，将项目打造成太原南部新城经济增长极，太原物流、商流，资金流、信息流最为活跃、最有活力、综合竞争力最强的现代化城市新区。

3.2 基于策划理念的城市设计分析

1）项目概念

项目结合太原深厚的文化底蕴，以“山”、“水”、“洲”自然元素为设计理念，大胆的融合地域历史文化特有的五台山、西山、云冈石窟和悬空寺的建筑概念，引入太原之水，以“山”为载体、“水”为活力、“洲”为纽带，通过层层叠落的空间布局体现其独一无二的城市景观，展现城市包容、尚德、卓越的精髓。

山

项目将建筑沿基地南侧及北侧布置，形成连绵起伏的“山体”，在阻隔城市噪音的同时，又保证基地内部景观与城市绿轴的连通。“山体”为城市界面，展现现代主义建筑干净利落的线条，在道路通道及入口处，打造石窟意象，暗示内部空间别有洞天之意。

水

建筑群中设计一个内湖，通过架空水渠与绿轴水体相连接，创建项目中庭环境。项目300米双塔，以“流瀑”为主题，清玻幕墙从建筑顶部倾泻而下汇入内湖，所谓“内中有水不外流”，寓意凝聚商业力量,创造产业奇迹。双塔顶层，设计中国独一无二的无边际高空游泳池及天际会所，为晋商提供一个高端接待会晤的场所。

同时，在内湖中央，以壶口瀑布和山西大宅院为灵感，设计下沉式跌水院邸，形成“水中悬壶”，“大隐于市”的奇观。

洲

为了丰富城市绿色立体景观体系，项目将打造一个由平面绿带逐级提升并与庭院内湖相连的绿洲文化公园。绿洲之上拔起四栋商务大厦,如同四棵苍天大树根植于土地,汲取山水,人文,历史,政策之营养而“商繁业茂”。

绿洲文化公园上建有一座晋情文化中心，通过组织“晋韵”艺术演出，增添文化旅游亮点，实现人景合一，增添商业活力。

城

方案在建筑群山环水绕之间，将城，街，滨水，山地借势而就，曲折回环，形成一个立体，生动，宜人且具有鲜明地域特色的国际化综合商贸建筑群。通过一座300米高的双子主楼和四座超高层写字楼实现与西面三栋超高层建筑视觉上和景观上的呼应与对话，形成互补，推动汾东商务区迅速崛起，建设成太原南部城区的新地标。

2）功能分区

核心功能

商贸是吸引人流,创造经济增长,提升项目价值的关键因素,是项目建筑综合体的支撑点。因此在整体布局上以商贸功能为核心,合理配置酒店、会所、写字楼、住宅以及综合服务配套设施, 以满足区域及项目经济发展的需求。

功能布局

图1功能分区图示

项目主要由商贸区、晋文化中心、酒店集群及会所、5A级写字楼、生态住宅区以及物流及停车场六大功能区组成。

其中商贸区主要以ShoppingMall和贸易群业态为主，主要通过大型零售商业与商品贸易的复合叠加组成。晋情文化中心由下沉式跌水院邸和晋情文化汇演中心及配套设施组成。通过与城市绿轴的结合与互动，组织一系列的文化汇演、节庆活动、特色论坛等，为市民提供了一个公共文化交流的空间。酒店集群及企业会所由300米高的双子主楼组成,包括酒店、会议中心、空中尊荣华邸、天际游泳池及企业会所,是满足区域及项目需求的高品质商务服务集群。 5A级写字楼由4座超高层写字楼组成。生态住宅区由5组流线型组合体构成.极具现代感,不仅满足人们的生活需要,更是体现项目商业价值的投资回报源泉。物流及停车场位于地下―二层, 主要满足商业仓储,物流及停车需求。

3）交通组织

基于汾东商务区一期工程规划在5-8年内完成，五•七商贸综合体作为该区的先行者，在满足城市交通规划的前提下，地块内部的道路进行了适当调整，自成一体，同时又能对周边地区的建设起到示范带动作用。

人行线路沿基地四周均可步行进入项目，并通过项目西侧、南侧和东侧的商贸城出入口、北侧的酒店、写字楼出入口进入建筑内部。地下一层局部布置商业，实现项目与城市绿轴地下空间的互动和对接。空中平台可由建筑裙房各层出入口直接到达，建筑层层退进，形成独特的空中步行体系。

图2交通分析图示

4）生态特色

讲求绿水相连,人景和谐,环境秀雅,低碳节能。项目屋面的湖景景观与基地周边的绿轴、购物主题湖景公园有机的结合一体，形成一个开放、立体的环境景观，创建国内独特的商贸生态环境，低碳节能是国际化大都市发展的趋势,本项目在建筑形式上充分采用太阳能电池技术,设置空气置换装置，太阳能蓄热装置及大容量雨水蓄积池，将建筑发展模式真正推向低碳化、节能化。

5）文化特色

着力突出浓郁的地域风貌,彰显深厚的历史文化底蕴. 通过“石窟印象”,“流瀑”,“悬空”以及“绿洲”等建筑元素的表现形式体现明显的地域特点,在商贸理念上弘扬“诚信义利,博大宽厚,兼容并蓄,同舟共济,,自强不息”的晋商文化,创建城市名片。

四、结语

在市场经济迅速发展的今天，市场的力量逐渐成为城市发展中不可忽视的重要影响因素，城市的建设与发展越来越呈现为“自上而下”的政府行为和“自下而上”的市场行为的合力作用的结果。因此立足市场和宏观发展背景，策划显得尤为重要。通过引入策划，全面分析项目面临的主要问题、矛盾和发展潜力，有利于把握全局，确立正确的目标和方向，减少或避免主观规划与现实发展之间的矛盾，使规划更具科学性，从而保障城市设计得以顺利实施。

参考文献：

[1] 王承华，周立．基于综合策划思想的城市设计探析――以张家港市沙洲湖周边地区城市设计为例[J]．规划师，2011，(6)：58-63．