投资性房地产精选(九篇)

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第1篇：投资性房地产范文

公允价值计量模式的采用能够促进我国会计准则达到国际准则的要求，进而为投资者提供一定的指导，促进他们制定出合理的策略。通过在投资性房地产中使用公允价值，投资性房地产保值增值的特征能够被更轻易地反映出来，可以将真实、客观和公允的会计信息提供给投资者与社会公众。但是在投资性房地产应用中出现很多问题，比如市场环境不够成熟公允价值信息披露不够充分 纳税问题 成本效益和会计监管问题会计人员素质参差不齐，构建公允价值在投资性房地产计量的设想

一、构建活跃的房地产市场

公允价值的真正获得必需具备一个完善，完整以及成熟的市场竞争环境，然而对于我国而言，现阶段的投资性房地产市场对公允价值的运用非常不利，为了有效解决这个现状，现阶段最重要的就是促进一个相对活跃的房地产市场的构建。

第一构建活跃市场目标的实现可以通过互联网来实现，现代社会互联网普及面越来越广，要形成一个房地产交易网络平台并不困难，我们可借助相关技术来构建一个完整的网络房地产交易系统。要促进房地产交易信息的不断完善，保证市场价格出于一个合理状态。

第二强化对证券市场的监管力度，减少上市公司的借助投资性房地产业务来谋取利润、粉饰报表现象的发生。不断为公允价值的全面实现营造一个良好的发展环境。其次可以对我国证券法进行修订，从法律的角度约束和规范我们证券市场，强制披露、强制审计、法律责任。

二、完善公允价值计量准则和规范信息披露

（一）提高公允价值的不确定信息表外披露程度

会计准则披露公允价值信息的主要途径有表内确认和表外披露。在财务报告中，仅在表内提供公允价值单一货币金额是远远不够的，因此表外披露公允价值的不确定性信息是非常之必要的。目前我国的经济形势下，公允价值的估值技术不成熟，全面充分的表外披露弥补公允价值计量缺陷。

1、披露公允价值估计的概率分布和概率密度函数。在公允价值估计的第三层级中，最重要的是现值技术，而在其中使用的未来现金流量实际上是一个随机变量，它的分布可能是离散的，也可能是连续的。

2、披露有关风险价值的信息。风险价值信息对财务报表使用者解读主表中的公允价值很有用。但是上述信息包含的技术含量较高，制定相关规定时，还应考虑披露的成本效益和约束条件。

加强信息披露，不断促进公允价值模式的地位提高，使得它能够平等地参与到计量当中，以最快的速度实现和国际准则的接轨，以最快的速度实现和国际准则的接轨。

（二）完善公允价值估值技术特别是现值技术

目前我国的经济市场情况，可观察的相关市场信息偏少，研究和掌握先进的估值技术尤其是现值技术是切实、广泛使用公允价值的关键，我国应积极展开对其的研究，首先研究采用估值技术确定公允价值的条件、原则、标准等理论，提高操作性。其次应加强估值技术的适用性、合理性研究和结果鉴定。推广现值模型、矩阵估计模型以及基本分析等数学估价模型。

对于现值技术是公允价值计量的重要方法，对它要注重影响因素分析，比如；未来现金流的构成、风险和不确定性、折现率的确定等，提高公允价值估计值的准确性。利用多目标决策法等经营决策方法可以对企业的经营状况进行比较科学的预测，同时，通过决策树的方法计算企业各种可能经营状态下的经济事项的期望现金流量，可以极大提高预计未来现金流量的准确性。

（三）明确相关的税收政策

投资性房地产与非投资性房地产是我国会计上的主要区分，但是就现行税法来说，并不是这样进行区分的，它们都实施相同的征税原则，这样一来最终会出现税收征收困难的后果，房产税、所得税以及土地增值税是我们这里主要涉及的三种税，房产税的征收是按照房产的余值或租金收入进行的， 投资性房地产账面价值不等同于房屋的原价值。投资性房地产可以借助公允价值模式进行计量，但是公允价值的变动并不构成税法上的应纳税所得额，这样的政策会在一段较长的时间内保持不变，使得企业的税务负担能够得到缓解，在与背景条件相吻合的条件下， 充分考虑现阶段市场的发展环境借助公允价值模式对土地的增值税进行计量。由于房地产对国民经济发展影响重大，并且这和金融、消费等许多关联产业关系密切，因此建议把房地产制度的改革作为深化体体制改革的重中之重，把房产税视为房地产制度改革的最终出发点以及发展核心。

三、建立完善的房地产估价与评审制度

（一）完善我国评估机构

合理确定公允价值是借助公允价值模式进行计量的重要前提，公司要以成本效益为最大原则。就目前的发展状况来看，我国房地产市场的发展状况不平稳，引进公允价值计量的时必须持谨慎态度，应该引入独立的第三方评估，即房地产评估机构的估价，并且要根据实际发展状况制定相关的评估中介准入制度，对专业评估人员的从业资格认证进行严格把关，对房产评估机构的资格审查制度进行严格执行， 此外还需要严格审查评估机构。若有造假等违规现象出现，必须对其进行严厉惩罚，后果严重的可以取消其资质。房地产市场的投机现象非常普遍，使得供求关系受到严重的扭曲，对第三方评估而言，必须充分认识到房地产市场所存在的泡沫以及风险，及时通过各种途径收集有用信息，并且对交易目的以及对价格产生影响的因素实施调查。

（二）完善房地产估价方法――市场比较方法

市场比较法是将估价的对象与估价时点近期有过交易的类似房地产加以比较，对类似房地产的价格做适当的修正，以此来估算价值，从而对估价对象做出客观合理的价格。因此运用市场比较，要有完善的房地产交易资料库。可比实例的选取一定要注意用途、建筑结构、区位、估价的时点，价格类型与估价对象接近。要想使市场比较法得出的结果正确有效，应注意交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别其他因素的修正，以及灵活运用估计公式。

四、促进会计职业判断能力的提高

（一）会计人员自身加强学习

通过公允价值的模式来对投资性房地产进行计量，对于会计人员而言，需要具备会计职业判断能力，会计人员必须从自身做起努力提高职业能力，所以对会计人员来说，必须做到以下几点：不断进行新的认知，不断学习新的知识与观念，并且重视关注我国会计方面政策法规的动态，在实际的会计工作中持续提高自己的学习能力以及阅读能力，通过这样的方式来促进自身经验不断促进会计人员在职业道德上的不断强化，使得他们自觉遵守相关职业规范，在展开工作的同时不断接受相关职业道德教育，促进自身道德水平的不断提升；对于会计协会、及相关组织、财政部门而言，最重要的就是要不断强化对会计教育的监督管理，加大在这方面上的人力物力与财力的投入，开展会计培训班，创办各式会计期刊与书籍，并且限定时间对相关会计人员进行职业考核使得会计人员的能力与素质获得持续提升。

（二）政府加强管理和引导

第2篇：投资性房地产范文

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量。具体可分一下几种情况:(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成,包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中,存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,应当确认为投资性房地产;不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,不确认为投资性房地产。有关会计处理:后续计量采用成本模式下,取得投资性房地产时,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”等。后续计量采用公允价值模式下,取得投资性房地产:借记“投资性房地产――成本”,贷记“银行存款”等。

二、投资性房地产的后续计量

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》,投资性房地产后续计量分成本模式和公允价值模式,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

(一)采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》或《企业会计准则第6号――无形资产》,按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试,计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。有关会计处理:计提折旧或摊销时:借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”,计提减值准备时:借记“资产减值损失”贷记“投资性房地产减值准备”

(二)采用公允价值模式进行后续计量只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资l生房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。有关会计处理:投资性房地产公允价值上涨时:借记“投资性房地产――公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”投资性房地产公允价值下降时:借记“公允价值变动损益”,贷记“投资性房地产――公允价值变动”

(三)投资性房地产的转换房地产的转换,实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式:作为存货的房地产转为投资性房地产;自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产;投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单,就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理,公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

(1)公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产。房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产――成本”,同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。具体可分为两种情况:一是公允价值小于账面价值,按其差额记入公允价值变动损益。借记“投资性房地产――成本”、“公允价值变动损益”、“存货跌价准备”,贷记“开发产品”。二是公允价值大于账面价值的,按其差额记入“资本公积――其他资本公积”。借记“投资性房地产――成本”,贷记“开发产品”、“资本公积――其他资本公积”。

(2)公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产。企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租,即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产――成本”,同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入“资本公积――其他资本公积”。

(3)公允价值模式下投资性房地产转为自用。企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产,转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计人公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计人当期损益。公允价值模式下,还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”,如存在原转换日计入资本公积的金额,则一并转入“其他业务收入”。

[例]2007年4月10日,甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业,租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元,公允价值9400万元,2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满,企业收回该投资性房地产,并以11000万元出售,出售款已收讫。

甲房地产开发公司有关会计处理:(单位:万元)

2007年5月1日转换时:

借:投资性房地产――成本　9400

贷:开发产品　9000

资本公积――其他资本公积　400

2007年12月31日:

借:投资性房地产――公允价值变动　200

贷:公允价值变动损益　200

2008年3月31日出售时:

借:银行存款　11000

贷:其他业务收入　11000借:其他业务成本　9600

贷:投资性房地产――成本　9400

――公允价值变动　200同时,将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借:公允价值变动损益　200

贷:其他业务收入　200同时,将转换时计人资本公积的部分转入其他业务收入

借:资本公积――其他资本公积　400

贷:其他业务收入　400

第3篇：投资性房地产范文

（一）外购的投资性房地产 企业外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户。例如：2008年3月，某股份公司为了拓展经营规模，以银行存款购得繁华商业区的一栋写字楼，并当即出租。该写字楼的购买价为400万元，采用银行转账支付。其会计处理为：

借：投资性房地产――写字楼 4000000

贷：银行存款 4000000

（二）自行建造的投资性房地产企业自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预计可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。按照确定的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。例如：2008年4月，宏远公司从某企业购入一块土地使用权，并在该土地上自行建造一栋厂房，2008年8月，厂房完工（达到预定可使用状态），宏远公司与立华公司签订了经营租赁合同，将厂房租赁给立华公司。该块土地使用权的实际成本为300万元，厂房的实际造价为400万元。宏远公司根据有关原始凭证，作如下会计处理：

借：投资性房地产――厂房4000000

贷：在建工程4000000

借：投资性房地产――已出租土地使用权3000000

贷：无形资产――土地使用权3000000

（三）接受外单位投入的投资性房地产接受外单位投入的投资性房地产，应按双方评估确认的价值，借记“投资性房地产”账户，贷记“股本”账户。例如：宏远股份公司2008年9月接受乙公司投入的土地使用权，该资产在乙公司的账面价值为500万元，双方协商以评估价值作为投资价值确认标准，其评估价值为530万元，宏远股份公司取得该土地后，拟在适当时机转让。宏远股份公司接受乙公司投资时的会计处理为：

借：投资性房地产 5300000

贷：股本 5300000

（四）投资性房地产的折旧和摊销 应该按照《企业会计准则第4号――固定资产》或《企业会计准则第6号――无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，企业按期（月）对投资性房地产进行折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户。例如：宏远公司将一栋办公楼出租给美邦公司，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。这栋办公楼的成本为3600万元，按照直线法计提折旧，使用年限为20年，预计净残值为零，根据有关原始凭证，宏远公司应作如下会计处理：每月计提的折旧=3600/20/12=15（万元）。

借：其他业务成本 150000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 150000

（五）投资性房地产的后续支出 满足投资性房地产确认条件的，其后续支出应予以资本化，不满足确认条件的，发生时记入当期损益。

（1）资本化后续支出的处理。投资性房地产在改建、扩建或装修后，应按其账面价值，借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”等账户，贷记“投资性房地产”账户。发生的资本化的改建、扩建或装修支出，借记“在建工程”账户（通过“在建工程”账户归集），贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。改建、扩建或装修完成后，继续用于投资性房地产的，应当从“在建工程”账户转入“投资性房地产”账户，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”账户。

［例1］2009年5月，宏远公司与长青公司的厂房租赁合同即将到期，该厂房原价1 500万元，已提折旧450万元，为提高租金收入，宏远公司决定在租赁期满后对该厂房进行改造，改造后租给南方公司，5月21日，于长青公司租赁合同期满，厂房进入改建扩建工程，9月5日，厂房改建、扩建工程完工，共发生支出130万元，即日起按照租赁合同租给南方公司。根据有关原始凭证，宏远公司作如下会计处理：

2009年5月21日， 投资性房地产转入改建、扩建工程时：

借：在建工程 10500000

投资性房地产累计折旧（摊销） 4500000

贷：投资性房地产――厂房 15000000

2009年5月21日只2009年9月5日，在改建、扩建中发生的支出时：

借：在建工程1300000

贷：银行存款1300000

2009年9月5日，改建、扩建完工时：

借：投资性房地产――厂房11800000

贷：在建工程11800000

（2）费用化的后续支出处理。不满足投资性房地产确认条件的，发生时记入当期损益。发生投资性房地产费用化后续支出时，借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户。

［例2］宏远公司对一项投资性房地产进行日常维修，发生维修费1万元，根据有关原始凭证，作如下会计处理：

借：其他业务成本 10000

贷：银行存款 10000

（六）投资性房地产减值的处理投资性房地产有减值迹象的，应按照规定进行减值测试。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。计提减值准备时，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

二、公允价值模式计量投资性房地产的会计处理

（一）外购、自建的投资性房地产 外购或自行建造的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本的确定与外购或自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。企业应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。外购或自行建造时发生的实际成本，借记“投资性房地产――成本”账户，贷记“银行存款”、“在建工程”等账户。如上例，处理如下：

借：投资性房地产――成本 4000000

贷：银行存款 4000000

（二）投资性房地产的后续计量 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧，应当以资产负债表日的公允价值计量。在产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户；公允价值低于其账面价值余额的差额做相反的账务处理。

［例3］鸿达企业为从事房地产经营开发的企业，于2008年8月与甲企业签订将正在开发的一栋精装修的办公楼在完工后租赁给甲企业使用的租赁合同，租期10年。2008年10月1日该办公楼完工并开始起租，该办公楼的造价为8 000万元。由于鸿达企业能够从该地区投资性房地产交易市场上取得类似房地产的交易报价信息，所以鸿达企业对该办公楼采用公允价值方法进行后续计量。2008年12月31日，该办公楼的市场公允价为8 400万元。鸿达企业的会计处理如下：

（1）2008年10月1日，鸿达企业开发完成办公楼并出租时：

借：投资性房地产――办公楼（成本）80000000

贷：生产成本80000000

（2）2008年l2月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差额记入当期损益：

借：投资性房地产――公允价值变动4000000

贷：公允价值变动损益4000000

（三）投资性房地产的后续支出一是资本化的后续支出。满足投资性房地产确认条件的计入投资性房地产成本。投资性房地产进入改扩建或装修阶段时，借记“在建工程”账户，贷记“投资性房地产――成本”、“投资性房地产――公允价值变动”账户；在改建、扩建或装修完成后，继续用于投资性房地产的，借记“投资性房地产――成本”账户，贷记“在建工程”账户。

［例4］2008年3月，A企业与B企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，A企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与C企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给C企业。3月15日，与B企业的租赁合同到期，厂房随即进人改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出200万元，即日按照租赁合同出租给C企业。3月15日，厂房账面余额为2 000万元，其中成本1 700万元，累计公允价值变动300万元。假设A企业采用公允价值计量模式。

A企业的会计处理如下：

（1）2008年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程时：

借：在建工程20000000

贷：投资性房地产――成本17000000

投资性房地产――公允价值变动3000000

（2）2008年3月15日～12月10日：

借：在建工程 2000000

贷：银行存款 2000000

（3）2008年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产――成本 22000000

贷：在建工程 22000000

二是费用化的后续支出。与成本计量模式下的费用化后续支出一样，在公允价值模式下，与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

第4篇：投资性房地产范文

总体上看，《企业会计准则第3号――投资性房地产》（CAS3）实施后，企业在运用过程中较为平稳，没有出现太大问题，但还有一些问题需要解决：

明确投资性房地产的标准

笔者结合深沪两市2007年房地产板块企业中期报告和年报进行具体分析，并选择了昌源投资（000592）、天保股份（000965）、阳光股份（000608）、渝 开 发（000514）、保利地产（600048）、华发股份（600325）、G实发展（600748）、世茂股份（600823）、天房发展（600322）、G中华（600675）共10家上市房地产公司经审计的2006年年报、2007年中期报告及2007年年报进行对比分析。

在新准则实施之前，对以出租为目的的出租开发产品，作为地产开发产品于签订出租合同、协议后，按实际成本转入其他长期资产项目下“出租开发产品”科目列示。出租开发产品的成本按账面原值和估计的使用年限平均摊销。期末，对于有意出售而暂时出租的开发产品，作为存货列示。新准则实施后，房地产企业“存货――出租开发产品”科目并未取消，因此，有的企业将原列报于“存货――出租开发产品”的项目全部转入到“投资性房地产”中核算；有的企业则将列报于“存货――出租开发产品”中的部分项目转至“投资性房地产”核算，其余的仍然通过“存货――出租开发产品”科目核算；还有部分企业持有的出租性房地产仍然通过“存货――出租开发产品”或“其他长期资产”科目核算，并未通过“投资性房地产”科目核算。

由此可见，房地产板块中投资性房地产与作为存货等的房地产的区分标准并没有严格界定，而是各个企业根据持有资产的目的自行区分。出于防止企业利用公允价值计量模式操纵利润的考虑，财政部、深交所在相关解释中限定了投资性房地产的范围。深交所2007年5月15日上市公司执行新会计准则备忘录第5号中规定：对于在存货中核算的“出租开发产品”，作为房地产开发企业，对于销售状况不佳，按照能售则售、能租则租的态度暂时用于出租的房地产，公司的最终目的通常为出售上述房地产，因此，公司通常应将其认定为存货；相反对于房地产企业出于某些特殊考虑，而不打算在较长期间内出售其开发的房地产，而是准备将其对外进行出租。在上述情况下，公司应至少提供以下资料以证明其符合投资性房地产的初始确认条件：1.上述房产或地产的产权证明，以证明其符合投资性房地产的定义；2.公司董事会提供拟将上述房产和地产长期对外出租的书面材料；3.供上述房地产的长期租赁合同以证明上述房地产已确实对外出租。

但在实务中，有许多房地产从实质上分析应该属于投资性房地产，但由于不完全符合相关规定而没有作为投资性房地产核算，导致企业不能真实、完整地反映投资性房地产的信息。

准则需要进一步解释

根据CAS3有关规定，按照其持有目的不同，将土地和房屋分别归为：(1)存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；(2)无形资产和固定资产：企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；(3)投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，能够单独计量和出售，包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。由于企业经营过程中各种具体情况的存在，造成了一些比较特殊的情况，我国的准则对此并没有进行规范和说明，但是国际会计准则就此做了进一步的解释。比如当某房地产项目一部分用于投资目的、一部分用于自用或短期销售目的时，即在自用和投资两方面性质兼有的情况下，若各个部分能够单独出售或出租，则分别进行核算；若不可以单独计量，采用重要性的判定方法，只有自用部分或提供的服务是不重要的，才能视为投资性房地产，如自营旅馆与办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，根据这个原则，可以比较容易地划分其性质；而当辅助服务是否重要很难确定时，如有业主将旅馆的某些责任转移给第三方，此时不符合投资性房地产的条件。而我国会计准则在这方面只规定持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产并没有从时间上进行细化。

后续计量模式问题

财政部在《企业会计准则实施问题专家工作组意见》中要求一家企业只能采用一种后续计量模式。这种做法尽管在一定程度上防止了企业利用投资性房地产操纵利润，但不利于真实反映企业投资性房地产的价值。

第5篇：投资性房地产范文

关键词：投资性房地产;会计准则;公允价值

为了赚取租金，或者为了获得资本增值持有的房地产即为投资性房地产。随着市场经济的发展，投资性房地产总量不断增大，为了规范投资性房地产确认、计量、转换及相关信息的披露，财政部颁布了投资性房地产准则，并于2007年1月1日起实施。在实际工作中，笔者发现现行准则中存在几个环节需要进一步完善，主要体现在初始计量、后续计量、转换方面三个方面。

一、初始计量

投资性房地产入账价值的计算即为投资性房地产的初始计量。在投资性房地产准则中明确规定了企业的投资性房地产初始计量应当按照取得时成本计算。对于外购性质的投资性房地产，其成本中主要包括购买价款以及直接归属于资产的相关税费;对于自建投资性房地产，其成本应该由达到使用规格状态之前耗费的必要支出构成。从规定上看，投资性房地产的初始成本主要由当时市场价格决定，其初始成本能够反映其公允价值。但是，现实中，尤其是不动产价格上升周期，因土地历史成本偏低，资金来源多样等种种因素的影响，自行建造的投资性房地产成本并不能反映其资产的公允价值。仅投资性房地产资金来源的差异，在成本计算时便会存在较大的差异，其入账价值也相应会存在较大差异。例如，企业在进行投资性房地产分期自建时，如果前期出现专项借款，那么其资产中就会包含很大的资本化借款费用部分，并且随着自建投资房地产工期的推迟，借款费用成本将越来越大，如果企业完全使用自有资金进行投资性房地产建设，那么其资产构成中就不包括资本化的借款费用，这样的资产成本无法体现其公允价值，势必造成同地段投资性房地产因资金来源的不同而造成入账价值产生较大差异。

因此，在进行自建投资性房地产初始计量时，要反映投资性房地产的真实价值，并在财务核算上保持可比原则，在公允价值能够持续可靠取得的情况下，应该优先考虑按照公允价值进行初始计量，不能将外购和自行建造进行分类。在按照取得时公允价值进行初始计量时，将公允价值与建造成本之间的差额计入当期损益。

二、后续计量

投资性房地产准则规定，投资性房地产的后续计量应当在资产负债表日进行，并要求使用成本模式进行计量，此外，当投资性房地产的公允价值可以持续获得时，投资性房地产的后续计量可以采用公允价值模式。这样就造成了投资性房地产的后续计量可以采用两种模式进行，会导致以下问题：

（一） 不同计量模式导致的不公平现象

是在房地产市场欠发达地区，无法持续可靠取得投资性房地产公允价值，或者取得同类房地产市场价格较为困难，无法对公允价值做出额合理估计的企业，只能采用成本计量模式。而在成本计量模式之下，企业就无法确认资产升值;同时按照资产减值准则，确认的资产减值损失不能在后续的会计期间转回。但在公允价值模式之下，企业在进行投资性房地产账面价值确认时，如果出现公允价值大于账面价值的现象，企业可以将其差额计入企业当期损益，以公允价值的变动损益存在。这对以成本计量模式进行后续计量的企业出现了明显的不公平现象，准则似有鼓励企业采用公允价值进行后续加量之嫌。

（二）成本计量模式下的后续计量依旧无法脱离公允价值

在无法持续取得投资性房地产公允价值时，企业需要采用成本计量模式从而避开公允价值。但是，在投资性房地产后续计量的实际操作中，资产减值准则规定，如果投资性房地产的资产出现减值情况，那么企业需要按照资产的可回收金额低于账面价值的部分，对资产进行计提减值准备。而资产的可回收部分依然需要公允价值参与，在计算可回收部分时，需要将公允价值减去处置后产生的金额以及资产预计现金流现值进行对比，取高值确定资产的可回收金额。这就造成了成本计量模式下的后续计量依然无法脱离公允价值的状况，仍需确定资产的公允价值。由此，企业本因无法取得公允价值信息而采用成本模式计量，但在后续计量过程中依然无法摆脱公允价值的测定，前后形成悖论。因此，既然无法回避公允价值的概念，在进行后续计量的过程中，建议企业应尽量采用公允计量模式计量。

（三）计量模式不同，会计信息不具有可比性

要使得企业的会计信息具有可比性，那么在进行会计处理时，企业应该将使用的会计政策、信息口径保持一致。但是，在投资性房地产后续计量中，分别采用公允价值计量模式或者成本计量模式的企业，产生的会计信息将会出现一定的误差，尤其在资产价格波动较大的情况之下，企业的损益以及资产价值会发生很大变化，这样的情况之下会计信息的误差将会更加明显，会计信息不可比性会增强。

针对上述问题，房地产企业应该尽量使用公允价值计算模式进行后续计量，从而减少利润操纵空间，降低因计量模式选择出现的会计信息误差。

三、转换方面

投资性房地产准则第十六条规定：投资性房地产在将自用房地产或者存货转换为公允价值模式计量时，应该按照当日的公允价值计价，且小于原账面价值的差额应当计入当期损益，大于原账面价值的计入所有者权益。该项规定有两点值得商榷，首先，不符合权责发生制会计处理的基本要求，转换当日公允价值与原账面价值的差异而形成价格差，均应计入当期损益。其次，不符合会计信息可比性要求，与投资性房地产准则第十一条后续计量规定相违背，按照可比性要求，转换日公允价值大于原账面价值的差额也应计入当期损益。

四、关于完善现行投资性房地产准则的一点看法

（一）单独制定公允价值计量准则

要解决准则实施中的计量难题，国家应该制定相应独立的公允价值计量准则，可以按照美国会计准则委员会（FASB）制定的《公允价值计量》（SFAS157）的相关原则，对投资性房地产公允价值计量进行完善，从而进一步完善现行投资性房地产准则，增加实际工作中的可操作性。

（二）强化评估师培训

随着公允价值使用的普遍化，房地产价值评估师对于确定投资性房地产的公允价值有着重要作用。在计量模式存在问题的情况下，只有强化评估师人才队伍的建设，才能尽可能避免因投资性房地产准则待完善而出现的问题，才能够实现准确的公允价值计量，提供更为有效的会计信息。因此，评估行业提高行业内从业者的综合素质，强化培训与学习，提高评估师解决问题的能力显得尤为迫切。

（三）尽快出台配套税法细则

税法细则对于抱有公允价值使用顾虑的公司有着重要作用，在如今的环境下，还有着不少的上市公司回避公允价值计量主要是担心由此带来的税负增加。因此，在税法方面，应该尽快完善投资性房地产转让、公允价值账面价值差异处理、收益及损失确认方面的细则。

（四）进一步完善现有投资性房地产会计制度

目前，中国的房地产市场处于高速发展变化中，市场的变化要求制度拥有相应的配套。在改进现有投资性房地产会计核算制度的过程中，政府职能层面应该面向行业市场需求，完善公允价值计量模式与成本计量模式在会计核算中的互补作用。在兼顾政府、企业、投资者利益的同时，尽量让我们的会计政策与国际接轨。使企业的财务报表能够切实反映出企业的真实价值，使财务数据受众使用范围得到最大延伸。

四、结束语

投资性房地产日益成为学术界讨论的热点，其原因主要是我国宏观经济环境尤其是房地产行业的发展，以及金融危机之后人们对公允价值计量的反思。虽然，我国先行的投资性房地产准则还存在一些有待完善的方面，公允价值的运用还存在随意等不合理现象，但是，现行的投资性房地产准则及其内部体现出对于公允价值使用方法，对于积累经验方面还是大有裨益的。从企业的角度，应不断深化对准则的了解，善于发现准则实际运用中的问题、及时反馈相关问题、并努力寻求解决问题的对策。从政府角度，还需拓宽视野，广泛采纳，进一步对准则进行修订完善，为会计行业制度的进一步规范、为国民经济的健康发展保驾护航。

参考文献：

[1]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例.会计研究，2011（8）.

第6篇：投资性房地产范文

随着经济的发展和投资观念的转变，对房地产或物业项目进行投资逐渐成为一种新型的投资方式。有的企业将投资房地产作为主营业务；有的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产的增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。虽然房地产从实体上看是房屋建筑物，但简单地套用固定资产准则显然是不合理的。

一、当前投资性房地产准则的基本情况

1986年，原国际会计准则委员会（IASC）批准了国际会计准则第25号“投资会计”（IAS25），允许将投资性房地产按长期投资核算或根据IAS16“不动产、厂场和设备”按不动产核算。2001年1月1日，IAS25被废止，IAS40“投资性房地产”正式开始实施。2001年IASC改组，新成立的国际会计准则理事会（IASB）修订了IAS40，并于2005年1月1日生效。

除IASB以外，目前对投资性房地产制定会计准则的有英国、澳大利亚和中国香港地区。英国原会计准则委员会（ASC）于1981年11月了第19号标准会计实务公告（SSAP19）“投资性房地产的会计处理”，首次对投资性房地产的概念、会计处理和报告作了规范。SSAP19于1994年7月进行修订和补充，完善了价值重估方面的内容。澳大利亚会计准则委员会于2004年6月了与IAS40趋同的AASB140“投资性房地产”。我国香港地区于1987年10月了SSAP13“投资物业会计”。经多次修订，于2004年12月了与IAS40趋同的香港会计准则第40号（HKAS40）“投资性房地产”。我国财政部于2005年7月19日了《企业会计准则第××号――投资性房地产》（征求意见稿），并于2006年2月正式《企业会计准则第3号――投资性房地产》。

二、投资性房地产准则的国际比较

可以看出，AASB140和HKAS40与IAS40趋同，因此本文主要将IAS40与SSAP19加以比较。

（一）定义与内容的比较

IAS40中投资性房地产（Investment Property）是指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：1.用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；2.在正常经营过程中销售的房

地产。

英国SSAP19中的投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，但这些土地和建筑物必须是：1.已完成的在建工程和开发项目；2.是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。它不包括：①企业为自己的目的拥有和占用的房地产；②出租给并由集团内另一公司占用的房地产。

二者相比存在三点差异：

1.经营租赁方式下承租人在持有的房地产上的权益

英国企业通常需要支付大笔预付款才能取得房地产上的长期权益，这种长期权益符合SSAP19的定义。很多承租人将其资本化并作为按市场价值计价的投资性房地产处理，支付的租金在租赁期内费用化。国际会计准则委员会（IASC）在2001年改组为国际会计准则理事会（IASB），并将IAS40作为《改进国际会计准则》项目的一部分进行修订，主要对经营租赁方式下承租人持有的房地产权益做了新的规范。原来的IAS40规定承租人不将经营租赁的房地产权益视为投资性房地产。而按照修订后准则的第33――35段的规定，则当且仅当承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合投资性房地产的定义，且承租人按照公允价值模式确认资产时，承租人在经营租赁下持有的房地产权益才可以视为投资性房地产并进行相应地处理。

2.出租给母公司或另一家子公司使用的房地产

英国SSAP19规定，在编制企业的个别财务报表以及集团财务报表时，都不能将这部分房地产作为投资性房地产处理。而IAS40规定在合并财务报表中，该房地产不符合投资性房地产的条件；但从出租房地产的单个企业看，如果该房地产符合投资性房地产的条件，则在其个别财务报表中将它作为投资性房地产。

3.一部分用于赚取租金或资本增值，另一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产

IAS40规定，如果这些部分能够分别出售或采用融资租赁方式分别出租，则企业分别核算这些部分。否则，只有在其不重要的部分用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该房地产视为投资性房地产。但准则对重要性的判断未提供具体标准。英国SSAP19未对此问题做出回答。

（二）确认和计量的比较

1.在对投资性房地产的后续计量上，英国SSAP19要求在资产负债表以公开市场价值（Open Market Value）反映投资性房地产的价值，也就是说每个资产负债表日均需要对投资性房地产进行价值重估；IAS40则允许企业在公允价值模式与成本模式之间做出选择。

2.英国SSAP19认为投资性房地产的现行价值（Current Value）及其变动非常重要，结算折旧则退居其后，投资性房地产只要其租赁的未到期时间不低于20年，就可以不提折旧；IAS40没有相关规定。

3.在对投资性房地产进行重估价时，英国SSAP19规定采用公开的市场价值，而IAS40规定采用公允价值（Fair Value）。IASB对公允价值的定义是在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。公允价值通常可以是某项资产在公开活跃市场上的挂牌价（即公开市场价值）、最近成交价、该资产预期未来现金流量的现值等。而公开市场价值是指某项房地产的权益在估价当日按假定情况出售可以合理取得的最高售价：（1）有自愿的卖方；（2）有一段合理的时间（视房地产的性质和市道而定）进行商议成交；（3）房地产的价值在上述期间将保持稳定；（4）房地产完全由公开市场取舍；（5）不考虑具有特殊利益的买方所提出的任何追加出价。显然，公允价值比公开市场价值具有更广泛的参考意义。

4.在对投资性房地产重估价变动或公允价值变动的处理上，IAS40规定采用公允价值模式的房地产的公允价值变动产生的利得和损失确认在收益表中。英国SSAP19要求上述变动不计入损益表，而作为重估价储备金的变动处理，确认在“全面已确认利得和损失表”（Statement of Total Recognized Gains and Losses，STRGL）中。除非在个别项目的投资性房地产上发生了永久性的亏绌（Deficits）或其转回，在这种情况下，才应将这种损失列入损益表中。

（三）披露要求的比较

IAS40要求披露主体采用公允价值模式还是成本模式以及每种模式下应披露的一系列内容。

SSAP19要求在财务报表中将投资性房地产的账面价值与重估价储备金的金额分别显著列示。对投资性房地产重估价的评估人员姓名或资格情况以及所采用的评估方法应加以披露。如果评估人员是拥有投资性房地产的公司或集团的员工或高级职员，应披露这一事实。当根据SSAP19不计提折旧时，企业应披露背离公司法的详细情况、原因和影响（公司法要求对固定资产计提折旧）。

三、启示与借鉴

（一）比较与分析中的启示

1.国际会计准则理事会在对投资性房地产的计量上，推荐采用公允价值模式。这是其在将公允价值普遍应用于对金融资产的计量后，首次将公允价值用于非金融资产。在2001年2月正式的IAS41“农业”中，又进一步将公允价值用于对生物资产和农产品的计量上。由此看来，在21世纪公允价值将与历史成本互相补充，共同成为会计主要的计量属性，会计信息更注重决策的相关性。因此，我们应重视对公允价值的研究，尤其是在我国市场经济还不够成熟的情况下，应如何确定公允价值，需要何种前提假设，是否需要独立评估等。同时，我国应加速完善资本市场和产品市场，健全监管法律制度，培养高素质的专业人员，为运用公允价值模式创造条件。

2.对于投资性房地产公开市场价值或公允价值的变动的处理方式，是投资性房地产会计准则急需解决的敏感问题，因为它直接关系到企业对当期经营业绩的列报。以往，在会计实务上曾出现过将重估价盈余计入当期损益并随之进行分配的情况，后来有学者指出，上述处理方法模糊了企业业绩，违背了资本保全原则，尤其在通货膨胀情况下表现更为突出。因此，会计实务逐渐将重估价利得或损失计入不具备分配性质的重估价储备金中，英国和我国香港地区就是如此。但IAS40在最近的修订中再一次主张将公允价值的变动计入当期净损益。采用公允价值模式的关键问题是因为投资性房地产确定的重估价必须公允，相应业绩必须透明，否则又会给一些企业创造利润操纵的空间。

（二）对我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》的思考

财政部的《企业会计准则第3号――投资性房地产》由总则、确认与初始计量、后续计量、转换与处置、披露以及附则等主要内容组成。其中许多内容与IAS40基本相同，但也存在几点差异：

1.后续计量原则

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应采用公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。由此可见，我国更加倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。相比之下，IAS40并未对公允价值和成本两种模式规定优先顺序，但IASB认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报，可见其更偏向于公允价值模式。在此，公允价值运用的问题又一次体现出来。以往，为避免公允价值成为企业利润操纵的手段，准则制定部门一直出于谨慎，抵制公允价值的使用。而在财政部最新修订和颁布的38项具体准则中，公允价值的使用范围有所扩大，这是顺应国际会计惯例的发展趋势的。因此笔者认为，我国的房地产市场正在快速发展，市场交易活跃，售房信息和市场价格透明度日益提高，相对于其他资产，投资性房地产的公允价值还是比较容易取得的。为了增加报表项目的可比性，提供更符合投资性房地产特性的相关信息，与国际惯例接轨，我国应促进房地产市场的完善，逐渐鼓励应用公允价值模式。

第7篇：投资性房地产范文

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。

第8篇：投资性房地产范文

[关键词]投资性房地产计量模式核算差异

一、投资性房地产的界定

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。因此,判断一项资产是否属于投资性房地产,重要的是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能够将投资性房地产产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来,则可将该资产单列为投资性房地产,比如,己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及出租的建筑物都属于投资性房地产的核算范围。

根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。由于投资性房地产的计量可以采用成本模式和公允价值模式,因此,在后续计量、转换、处置及纳税调整方面就会存在差异。

二、投资性房地产计量模式的后续计量差异

例1.20×5年12月,甲公司购入写字楼一幢对外出租。12月10日甲公司与乙公司签订了经营租赁合同,合同约定,租期3年,乙公司每月支付甲公司租金10万元。写字楼购入价1200万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。20×6年12月31日,这幢楼发生减值迹象,经减值测试,其可回收金额为1000万元。甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

甲公司的帐务处理如下:

①每月计提折旧:1200÷20÷12=5(万元)。借:其他业务成本5万元;贷:投资性房地产累计折旧5万元

②确认租金:借:银行存款10万元;贷:其他业务收入10万元

③计提减值准备:1200-5×12-1000=140(万元)。借:资产减值准备140万元;贷:投资性房地产减值准备140万元

例2.兴鸿房地产经营开发公司与大成公司签订协议,将其新开发房屋一幢租赁给大成公司,租赁3年,20×6年6月1日正式交付大成公司使用。交付时该幢房屋开发成本5000万元,至12月31日,该房屋公允价值5200万元。兴鸿公司投资性房地产采用公允模式进行后续计量。

兴鸿公司帐务处理如下:

20×6年12月31日,按照公允价值为基础调整其帐面价值,公允价值与帐面价值的差额计入当期损益。借:投资性房地产——公允价值变动200万元;贷:公允价值变动损益200万元。

如果公允价值下降,作与此相反会计分录。

从上述会计处理我们看出:投资性房地产采用成本模式进行后续计量的,应当按期(月)计提折旧或摊销,存在减值迹象的,应当按照资产减值准则的有关规定,进行减值测试,发生减值的,应当计提减值准备,已经计提减值准备的投资性房地产,其减值损失在以后的会计期间不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日,公允价值与其帐面余额的差额,记入当期损益。

三、投资性房地产计量模式的转换差异

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产,比如,出租的商务楼改为自用办公楼、经营管理的酒店整体出租给第三方经营、作为存货的房地产改为出租等。

例3.沿用例1资料,20×8年12月9日,甲公司将租给乙公司的写字楼收回自用。20×7年至20×8年该写字楼未再发生资产减值现象。

甲公司帐务处理如下:写字楼收回时,己提折旧1200÷20+1000÷19×2=165.26万元。借:固定资产1200万元,投资性房地产累计折旧165.26万元,投资性房地产减值准备140万元,贷:投资性房地产1200万元,累计折旧165.26万元,固定资产减值准备140万元。

成本模式下,非投资性房地产转换为投资性房地产,按上述相反分录进行会计处理。

例4.沿用例2资料,20×9年5月31日,兴鸿公司收回租赁给大成公司的房屋用作办公楼。该房屋20×7年公允价值6000万元、20×8年公允价值7000万元,兴鸿公司己对公允价值的变动进行了帐务处理。转换日,办公楼公允价值7300万元。

兴鸿公司帐务处理如下:5月31日,办公楼公允价值变动2000万元。借:固定资产7300万元;贷:投资性房地产——成本5000万元,投资性房地产——公允价值变动2000万元,公允价值变动损益300万元。

例5.20×9年6月,甲公司准备将其位于市中心的一幢自用房屋整体出租,并与乙公司签订了租赁协议,租凭开始日为20×9年7月1日,租赁期为5年。20×9年7月1日,该楼原值为2000万元,己提折旧800万元。

假如甲企业投资性房地产采用公允价值模式计量,

①第一种情形:租赁日,该幢楼的公允价值1500万元。

甲企业的帐务处理如下:借:投资性房地产1500万元,累计折旧800万元;贷:固定资产2000万元,资本公积——其他资本公积300万元。

②第二种情形:租赁日,该幢楼的公允价值1000万元。

甲企业的帐务处理如下:借:投资性房地产1000万元,累计折旧800万元,公允价值变动损益200万元;贷:固定资产2000万元。

从上述会计处理中看出:投资性房地产转换过程中,采用成本模式下,投资性房地产与固定资产、无形资产之间的转换是按投资性房地产的帐面余额进行结转,与存货之间的转换,应按帐面价值结转,因此,一般不会对当期损益产生影响。而在公允价值模式下,投资性房地产转换为自用房地产,应当按转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值,公允价值与投资性房地产的帐面价值的差额计入当期损益,对当期损益产生影响;非投资性房地产转换为投资性房地产,如果在转换日,公允价值小于非投资性房地产帐面价值,按其差额计入当期损益,会对当期损益产生影响;如果在转换日,公允价值大于非投资房地产帐面价值,按其差额计入资本公积,就会对所有者权益产生影响。

四、投资性房地产计量模式的处置差异

当投资性房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该投资性房地产。

例6:大成公司对投资性房地产采用成本模式计量。2×10年5月,将其持有以备增值后转让的土地使用权出售给兴鸿公司,售价为6000万元。土地使用权帐面余额4000万元,己累计摊销1000万元。大成公司己收到价款6000万元。假设不考虑相关税费。

大成公司帐务处理如下:

①借:银行存款6000万元;贷:其他业务收入6000万元。

②借:其他业务成本3000万元,投资性房地产累计折旧(摊销)1000万元;贷:投资性房地产——土地使用权400万元。

例7:华为公司投资性房地产采用公允价值模式进行计量。2×10年3月,将其自用办公楼后转为投资性房地产的楼房出售给双雄公司,售价为8000万元。该办公楼在转换为投资性房地产时,由于公允价值大于固定资产的帐面价值,按其差额计入“资本公司——其他资本公积”200万元。出售时,该投资性房地产帐面价值6000万元,其中:成本5000万元,公允价值变动1000万元,价款己收。

华为公司帐务处理如下:

①借:银行存款8000万元;贷:其他业务收入8000万元。

②借:其他业务成本6000万元;贷:投资性房地产——成本5000万元,投资性房地产——公允价值变动1000万元。

同时,将转换日计入资本公积、投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入:

③借:资本公积——其他资本公积200万元;贷:其他业务收入200万元

④借:公允价值变动损益1000万元;贷:其他业务收入1000万元。

从上述会计处理看出:对投资性房地产进行处置时,在成本模式下,将投资性房地产帐面价值、己计提的折旧或摊销结转当期损益。在公允价值模式下,除将投资性房地产的帐面价值结转当期损益外,同时,要将投资性房地产累计公允价值变动转入当期损益;如果处置的投资性房地产是从非投资性房地产转换来的,转换时,公允价值大于非投资性房地产的帐面价值的,则要将转换时原计入资本公积的部分结转当期损益。

五、投资性房地产计量模式下纳税调整的差异

在采用成本模式下,如果企业采用的折旧政策与税法一致,不用进行纳税调整,如果不一致,则需要对企业折旧额与税法规定的折旧额的差额进行纳税调整。在采用公允价值模式下,不仅要对投资性房地产按税法规定的折旧年限应计提的折旧进行纳税调整,还要对投资性房地产在资产负债表日公允价值与帐面价值的差额计入当期损益的金额进行纳税调整,而且随着该项投资性房地产的存在,每年都需要进行相应调整。

参考文献:

[1]财政部.《企业会计准则》.经济科学出版社.2006.2

第9篇：投资性房地产范文

一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。

（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题