房地产价格调控精选(九篇)
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第1篇：房地产价格调控范文
一、引言
近年来，房地产行业作为国民经济支柱产业在经济发展中的作用日趋显著，每年可以拉动GDP2%左右，但居高不下的房地产价格已经成为关乎国计民生的焦点，2012年，我国城镇的房价收入比高达12.07，远远高出国际上公认适宜的房价收入比6～8。因此，抑制房地产泡沫，促进房地产业健康发展成为政府调控亟待解决的问题，而平抑房价则是这一问题的核心。
房地产业是资金密集型产业，有“准金融业之称”，货币政策在调控房价方面发挥着重要的作用。而利率政策作为货币政策的重要组成部分势必对房地产价格的变动产生影响。本文运用计量经济分析方法，从实证分析的角度，通过研究贷款利率对房地产价格的影响以及其影响的滞后性，从而为增强利率对房地产价格调控的有效性提供政策建议。
二、实证分析
（一）数据来源与选择
通过检验所有可获得数据的有效性，本文选择为2007年2月到2010年12月的月时间序列数据作为研究样本，数据来源为中国人民银行网站和中宏数据库（高教版）。
本文将房地产价格作为被解释变量，由房地产销售额除以房地产销售面积得到[1]，同时选取五年以上贷款利率作为解释变量。
（二）多元线性回归模型分析
为了分析利率变动对房地产价格的影响，建立半对数线性回归模型，原始模型如下：
其中 、 为待估参数， 为随机扰动项。Price为房地产价格， 为五年以上贷款利率。
利用统计软件Eviews7.0对该模型进行OLS估计得到如下结果：
（90.34）（8.17）
=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21
在5%的显著水平下，该模型通过了F检验和t检验，又经White检验可知回归方程不存在异方差，但是回归方程没有通过DW检验，即存在自相关。
采用广义差分法对回归方程进行自相关修正，取 =0.3498，可得到回归方程：
（64.26） （5.66）
=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59
说明在5%的显著性水平下广义差分模型已无自相关，并通过F检验和t检验，但是可决系数偏低。
由广义差分方程得：
=6.0064/（1-0.3498）=9.2378
因此，得到利率与房地产价格的关系是：
（三）滞后效应分析
为了分析利率变动影响房地产价格的滞后性，对r做滞后18个月的分布滞后模型。结果如下：
结果表明，r从滞后11个月开始t统计量值显著，一直到滞后14个月为止，从第15个月开始t统计量值开始不显著；从回归系数看，从滞后期11月开始显著增大，12月达到最大，然后逐步下降[2]。
三、结论
通过对多元线性回归模型的分析，可以判断，房地产价格与五年以上贷款利率存在
线性关系，其系数为0.1201，说明房地产价格与五年以上贷款利率呈正相关关系，但从弹性大小来看，由于政策的干预等原因，利率对房地产价格的调控作用较小。同时，模型的拟合度偏低，说明房地产价格还受到土地价格，税收等其他因素的影响。
通过滞后效应分析，可以看出，在我国，利率变动对于房地产价格的影响具有明显的滞后性，滞后期大约一年，而且滞后影响具有持续性，持续期大约四个月，其影响力度先增大后减小，滞后结构为∧型。
四、政策建议
基于以上实证分析，对于如何增强利率对房地产价格调控的有效性提出以下对策和建议：
第一，大力推行利率市场化改革。相比于政策控制下的利率，市场化的利率更能如实反映房地产投资和消费的收益与风险，真实反映房地产价格。因此必须大力推行利率市场化改革，进一步增强利率调控房地产价格的有效性。
第二，采用利率政策与其他政策的政策组合。单纯的利率政策是一种需求与供给并重的措施，最终效果受多重因素的制约[3]。因此，须在利率政策的基础上加强其他相关政策的配合，如土地政策和税收政策等。
第三，利率政策必须有一定的预见性。因为利率对房地产价格的调控有大约一年的滞后期，利率政策的出台必须对未来一年房地产市场的发展有一定的预见性，正确引导市场预期，合理调控房地产市场健康发展。
参考文献
[1]高，史策，边锋.西安市房地产价格研究―基于SAVR模型的利率对房地产价格影响分析.商业经济.2010.8.
第2篇：房地产价格调控范文
[关键词]房地产；价格；调控
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.132
自我国政府正式取消住房分配政策之后，房地产行业以通过建造房屋创造房屋价值进而通过销售房屋进行利获取，开始兴起并迅速发展。房屋价格也以其价值为基础，同时在市场需求变化的基础上波动，近些年，我国房价总体持续上涨，使得人们备受住房、购房压力的困扰，同时严重影响了我国经济的健康、持续、稳定发展步伐，房价以及住房问题成为人们关注的重要话题。为了稳定房地产业房价上涨过快的问题，我国政府相关部门通过颁布一系列与房地产业相关的土地政策以及房屋买卖政策，有效地控制了当前房地产业过速增长的问题，尤其是近一两年，房地产价格有了明显的回落和相对的稳定。
1影响我国房地产价格的原因
1.1土地价格
每一座高楼、房屋都是从平地上建起来的，而根据我国相关法律规定，房地产使用的土地必须是建设用地，并且必须是国有土地，而不能使用农业用地以及集体所有土地。首先，由于我国人口众多，除了西部地区之外，其他地区人均土地面积较少，再加上房地产用地必须是国有土地，在一定范围内就限定了房地产用地的范围；其次，由于近些年来许多农村人口大量涌入城市，城镇原本的住房远远无法满足这一现状的需求，刺激了房地产业迅猛地发展，许多房地产企业开始对城市内建筑用地进行竞标争夺，这在一定程度上使得城市的建筑用地价格开始伴随市场需求量还增长。与此同时，由于大量人口涌入城市，城市为了满足居民的日常生活需求，不断进行基础设施的建设，而基础设施的用地也必定会使得房地产用地更加紧张。我国城市发展的程度和速度，也极大程度地影响了土地的价格，而二线、三线城市也伴随着农村人口向城镇的迁移，住宅用地的明显增多，土地价格也开始持续增长。
1.2建安成本
建安成本指的是房屋在建造过程中一些材料、人工等产生的成本费用以及在房屋基本建造完成之后，一些相关设施，例如门窗、排水系统、水电等安装设施的成本费用。一般情况下，影响房地产价格的建安成本因素通常是比较稳定的，也就是说房屋的建造成本以及安装成本一般不会有过大幅度的变化，但是同时，建安成本也是房地产总成本的主要构成因素，占据了房地产总成本的2/3左右。近些年，伴随着我国经济发展过速，物价上涨过快，建安成本也出现了明显的增长状况，建造房屋的基本材料，例如水泥、钢材等以及建造房屋所需的人工劳动力等成本，都出现了明显的上涨态势，如此就导致了整体的建安成本出现较大幅度的增长，同时，也对房地产价格的上涨带来了很大的影响。
1.3房地产税费
当前，我国房地产税有以下几种：第一种是城镇土地使用税，该税是结合房地产需要使用土地的特征，对其使用的无论是国有土地的单位或者个人征收的税收形式，城镇土地使用税的主要税收依据是纳税人占用了多少面积的土地，从而具体实行差额税收；第二种是土地增值税，该税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，在按照和依据以转让其所获得的一切形式的收入除去法定扣除项目金额后的增值额以征收的税费，其具体实行超额累进税率。需要注意的是，土地增值税所指的通常是有买卖活动的土地房产行为，并不包括继承、无偿转让以及赠予的方式；第三种是耕地占用税，耕地占用税简单来讲就是对占用耕地进行其他活动，一般是建房或进行其他建设的税收，而耕地占用税的具体税收标准是以县为基础单位，进而按照人均占用耕地的具体来收取相应的税费；第四种是房产税，房产税指的是以具体房屋租售的价值为基础，按照具体房屋的租金以及余值向房屋所有权人或者管理者征收的税费，通常情况下房产税的具体要根据租金或房产余值来具体征收，分别为1.2%、12%；第五种是销售不动产营业税，销售不动产营业税是指土地使用权或者建筑物转让的过程中，向土地使用权转让者或者是建筑物出卖者征收的税收，其一般是根据销售不动产的营业收入的5%进行征收；第六种是城市维护建设税，城市维护建设税是为了维护和建设城市而进行的税收，同时也是城市建设资金来源的一部分，而城市维护建设税一般根据所处地区不同，根据地区具体情况及税收设置进行征收；第七种是教育附加费，教育附加税与城市维护建设税有一定程度的相同，其是政府为了更好地筹集教育经费的一种税收手段，一般教育附加税税率为3%；第八种是房地产契税，所谓房地产契税指的是房屋在买卖、赠送或者交换过程中以及土地使用权在出让、转让过程中，向产权受让人征收的一种税费，具体根据面积增收税费，当前我国一般情况下为1%～3%；第九种是城市房地产税，一般这种税费所针对的是外企或者外商投资的企业所征缴的税费，一般税率为1.8%。这些税收一般都是针对房地产行业的税收，而除去这些税收，还有一般作为企业或公司所必须缴纳的税费及印花税、企业所得税、个人所得税等。无论房地产税费高低，其最终一般情况都是间接或直接转移到消费者身上。
1.4供求关系
根据价值规律可以看出，影响价格的除了商品本身的价值之外，还会受到市场供求关系的影响，当供过于求时，那么商品的价格就会降低；当供不应求时，商品的价格就会随之提升。而对于当前房地产而言，其作为一种商品，其价格不仅受到了本身价值量的影响，同时，也受到了市场供求关系的影响，当人们对房屋需求量过大，而房地产有限的同时，房地产价格就会提升；而当人们需求有限，房地产出现大量剩余时，房地产价格就会降低。
就目前为止，我国影响房地产市场供求关系的原因主要有以下几个方面：第一，城镇化水平的不断提升。就是在我国当前经济的快速发展条件下，生产力水平与人民生活水平不断提升，在这样的条件下，以农业为主的乡村型社会开始向以服务业与工业为主的现代化城市发展。城镇化的发展，带动了我国房地产市场的快速发展，人们开始对房地产有了更大程度的需求，从而使得房地产市场需求量增加；第二，我国居民收入水平以及思想理念的不断提升。伴随着社会经济的发展，我国居民的生活水平有了极大程度的提升，在生活水平提升的同时，人们的消费理念和消费水平也有了转变，同时人们开始对生活质量有了更高的要求，在这样的条件下，许多人都通过不断提高自己的住房质量，来进行生活要求的提升，人们的购房需求被更大程度地激发出来，这也就刺激了房地产的销售和发展；第三，投资性以及投机性购房的增加。对于房地产市场而言，需求是其发展和销售的根本，而一般情况下，房地产的销售都是用于普通的居住或者办公等，而伴随社会经济以及房地产的发展，尤其是我国房地产价格的飞速增长，许多人意识到房产有保值和增值的作用，也意识到了利用房价差能够赚取利润的方式，因此，导致了近些年来我国出现了许多炒房现象。
2我国调控房地产价格的法律制度
2.1土地法律制度
土地成本是影响我国房地产价格的重要因素，在我国相关土地管理法上已经规定了房地产用地必须是国有建设用地，同时土地的所有权和使用权是分离的，房地产相关企业只拥有土地的使用权。为了更好地发展地方经济，一般情况下的土地出让金都归地方政府所有，这不仅扩宽了地方政府的收入来源，也为地方建设提供了资金支持。2007年开始，我国土地有偿使用费在原本费用的基础上涨了一倍，在这种情况下，也就意味着房地产价格势必会随之增长，在这种情况下，为了更好地遏制我国房价的快速增长，我国开始不断地调整城市土地的供给结构，同时要求房地产行业在申报住宅用地的同时，其廉租房、经济适用房、中低价位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其对于一线城市而言，要更加严格控制土地供给结构。
2.2价格法律制度
为了更好地控制我国房地产价格的过速增长，有效保证房地产行业平稳健康发展，有效维护我国居民的住房权益，减轻我国居民住房压力，根据《价格法》，我国在由房地产市场决定房地产价格的同时，通过具体宏观调控的方式，来更好地稳定房价。我国政府确定了由相关价格主管部门来限定一定的房屋价格范围，以及价格浮动的具体程度。我国发展速度较快的城市和地区，尤其是一线城市，其房地产价格现已高出了国际标准，因此，通过国家宏观调控及法律手段来有效遏制房价的过速增长，是顺应社会发展需要的。
2.3金融法律制度
虽然伴随着社会经济的发展，我国居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我国社会生产力仍然处于欠发达阶段，人们的收入通常不是很高，而房屋的购置所需要的资金一般都比较庞大，人们想要购置房地产，通常是进行贷款。针对房地产而言，我国有商业性贷款以及政策性贷款，所谓政策性贷款就是为了更好地对房地产产业进行调控而进行的贷款，一般有住房公积金贷款、经济适用房建设贷款等，而商业贷款则是一般情况下通过银行进行借贷的贷款方式。房地产价格的高低与银行放贷程度有明显的关系，当银行放宽借贷条件的时候，房地产买卖就能更简单地完成，从而使得房地产能够出现频繁的买卖，同时资金回流到房地产市场，就会使其更为快速地发展；而当银行严格控制放贷条件的时候，房屋购置就会出现一定程度地减少，那么也就会导致房地产价格的降低。
2.4税收制度
税收制度是我国政府利用其职权调节财政收入的分配活动，在这种条件下，针对房地产行业，我国制定了一系列与其相关的税收制度，从土地使用税到房屋买卖的契税等，在一定程度上，更好地遏制了由于投机性及投资性购房的出现，在一定程度上有效地调节了房地产市场的供求关系。
2.5市场管理法律制度
为了更好地控制房地产市场的发展，按照我国《反垄断法》《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》《产品质量法》等相关规定，有效地保护了在房屋买卖过程中，消费者被动出钱的局面，有效地保障了消费者的切身利益。同时，为了更好地维护房地产价格的稳定，我国颁布了房屋限购条例，规定一般情况下，每人最多只能拥有两套房子，而当超过的时候，银行不允许进行借贷等，同时在购买第二套房的同时增加其契税基准；为了保障经济条件困难的居民有住房权力，我国政府专门建设保障性住房，解决了家庭条件困难的用户的住房问题，也有效降低了房地产市场的需求数量。
参考文献：
第3篇：房地产价格调控范文
【关键词】房地产；商品房价格；调控
一、前言
自20世纪90年代开始的房改以来，我国房地产的发展步入了一个快车道。国民的住房条件得到了极大的改善，人均住房面积也大面积的提高。房地产业很快成为国民经济的支柱产业，但在房地产业的快速发展的过程中也出现了一系列的问题，房地产商品房价格的持续走高，已经超出了一般百姓心理与经济的承受范畴，对整个社会的稳定都构成了威胁。国家历次出台的政策措施都是以堵为主，所以从实际效果上看，相关的宏观调控政策都只是具有短期抑制商品房买卖的效应，并没有从根本上抑制商品房价格的持续上涨的势头。
二、现今乱象原因分析
我国现今房地产商品房价格如此之高，涨势如此之猛的原因相当复杂。但是理清头绪，分析清楚后，我们可以得出以下几条重要原因。
（一）房地产改革道路的问题
我国房改是从上世纪九十年代开始的，当时的整个改革思路是主要让市场来解决住房问题，改变过去单位包办住房的情况。一方面，由于当时职工住房已经相当紧张，历史遗留下了许多的欠账。另一方面，当时走的道路是以商品房为主，辅以经济适用房来解决困难群众的住房问题。房地产业师迅速发展了，但是经济适用房并没有起到它为穷人解决住房问题的作用。经济适用房成为一些单位员工的福利，而且加上数量太少，价格偏高等原因，根本解决不了困难群众的住房问题。
（二）地方土地财政对房地产商品房价格上涨的推波助澜作用
从实行中央和地方分税制改革，土地出让金的收入归地方财政以来，房地产价格就注定跟地方官员的“政绩”结下了“不解之缘”。地王一次次的涌现，看在老百姓的眼里，乐在地方官员的心里。2010年土地出让金占到地方财政收入的百分之七十以上，土地出让金收入的迅速增长为近年来地方财政收入百分之二十以上的增长速度做出了巨大的贡献。试想想，如此高昂的土地出让金，房价能不高吗？
（三）民间的炒房加速了房地产商品房价格的上涨
民间炒房分不同的两种情况，他们应该区别来分析。普通市民的炒房，他们很多是出于躲避通胀，为了资产的保值增值的原因而选择买房的。
三、政策分析
（一）中国现今政策分析
自2003年，特别是2007年房价迅速上涨以来，国家已经连续出台了数次调控措施，措施可以说是一次比一次严厉，但是商品房价格上涨的势头却没有从根本上得到遏制，房价依然坚挺。分析出现上述现象的原因基本有以下几方面：
1.三次调控政策都以“堵”为主
洪水来了，光“堵”是不行的，最有效的办法还是“疏”。2010年4月17日第一次调控当中有一个相当重要的措施就是：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2010年9月29日第二次调控和2011年1月26日的第三次调控也只是把其中的基准利率提高了限制购买第三套住房。其中2011年1月26日的第三次调控更把户口作为了购房的一项限制条件。
2.保障性住房的供应依然存在着巨大的差距
房地产市场中可以大体分为两类：一是商品房，二是保障性住房。只有把保障性住房搞好了，商品房的价格调控才会真正的步入正轨，整个房地产市场才会健康有序的发展。由于历史的原因，我国在保障性住房方面有很多欠账，再加上一些分配不公等问题，使得我国等保障性住房建设成为房地产产业发展的一个相当薄弱的环节。这也是为什么我国这些年商品房市场大力发展的同时却不能使房价稳定。
3.房产税改革措施不够有针对性
目前重庆、上海正在进行房产税改革试点工作。从执行的效果上看，效果并不是很理想。重庆市首批纳入征收对象的住房为三类。一是个人拥有的独栋商品住宅，二是个人新购的高档住房，三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的试点范围为上海市市行政区域。征收对象是暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。两市的房产税主要对增量房征税和高级住宅征税。其出发点依旧“以堵为主”，并未进行“疏”。并没有对现已手头上拥有大量闲置房的炒房客持房造成影响，对富人拥有的高级住房影响也有限。
四、对我国房地产商品房价格调控政策的建议
针对我国房地产商品房市场的现状和国家政策的实施状况，借鉴国外有关房地产商品房价格调控的有益经验，笔者认为为了更有有力地调控我国房地产商品房的价格，促进我国房地产市场的健康稳定发展，国家要兼顾当前很长远，以法律手段为主，辅之以经济手段和行政手段。具体措施如下：
（一）立法机关必须加紧进行房地产领域的立法
只有通过立法，才能确定政府在房地产领域的明确责任，才能从根本上促进房地产商品房市场的稳定健康发展。从保护公民的居住权角度，目前立法机关必须尽快制定出我国整个房地产领域的基本规范，明确政府职责，规范政府行为。比如说立法机关可以明确政府必须从每年的财政收入中拿出一定的比例用于保障性住房建设，地方政府的土地出让金的一半以上必须用于保障性住房建设。另外，我国房地产价格管理的法制建设工作还不够健全。
（二）行政机关制定房地产发展的长远年规划
国家可以制定房地产市场发展的十年规划，五年规划等。只有立足长远，才能解决好当前。明确到到2015年和到2020年时我国居民的人均住房面积，保障房建设面积，房地产商品房价格与人均收入之比等一些关键性指标，确定政府的职责，确立知道思想与原则。根据这些目标，政府在确定每年必须完成的任务，一步一步的彻底稳定房地产商品房价格，维护房地产市场的健康、稳定发展。
（三）出台更加有针对性的房价调控政策
据统计我过目前城市的住房拥有率达到了百分之八十，但是由于我国正在加速城镇化的进程，还有大学毕业生等对住房的硬性需求，造成目前房地产商品房市场的供求矛盾突出，目前在政府的保障性住房建设缺少的情况下，占城市群众百分之二十的低收入群体，把目光都集中到了商品房市场。政府应该做的是，一是必须扩大有效供给，第二疏导群众的住房消费理念。但是政府目前做的却背离了这条路线，政府通过限购来抑制需求。舆论应该引导群众改变“居者有其屋的思想”为“居者有房住”。先租再买，先小再大。一步步解决问题。
（四）开征房产税
世界上大多数国家都已经开征了房地产税。借鉴发达国家征收房产税，当政府解决好了低收入者的住房问题，建设有足够的保障性住房，房地产商品房的需求就自然会下降，商品房市场就可以更多的交给市场来调控。国家开征房地产税，这样既能解决针对炒房者的大量持有商品房问题，也能增加政府的税收收入，这样就可以改变一次缴纳土地出让金为长久的征收房产税，保证政府财政收入的稳定。
（五）加大廉租房、公租房供应
政府的廉租房公租房的建设是解决低收入群众住房问题的根本之道，也是稳定商品房价格的前提条件。到2015年将建设3600套保障性住房。但是从目前保障性住房的缺口来看，这个力度显然还是力度不够的。政府必须成倍的加大廉租房，公共租赁房建设力度。通过向市场购买，引进民间资本，鼓励企业自建，加大资金投入等方式来迅速增加廉租房、公租房的供应，满足群众需求。
参考文献：
[1]从华.国外如何调控房地产[J].资源导刊,2010(4).
[2]陈柳钦.房地产调控政策回眸与价格走势分析[J].广东经济,2010(3).
[3]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报,2011(3).
第4篇：房地产价格调控范文
新房安置空调是近年采中国空调市场需求的决定因素
我们发现，中国市场空调销售量与商品房销售面积、住宅销售面积的变化趋势相同(图1)，2000年以后，新房安置空调带来的需求在中国市场空调销售总量中的比重逐步提高。
自1997年始至今，88％以上的商品房销售都是住宅的销售，新房安置空调带来的市场需求与住宅销售面积的相关系数：1996―2004年为0．9346；2000―2004年为0．9938(图2)。
通过经验可以推断，住宅销售面积应由房地产住宅投资额决定。1997―2004年中国住宅销售面积与房地产住宅投资额的相关系数为0．9827(图3)。我们可以通过考察房地产住宅投资状况，宋粗略预计中国市场空调销售量。
自1998年始，中国住宅投资额逐年快速增长。从1997年的1539亿元至2004年的8837亿元，年复合增长率达到28％。增幅最高年份1998年，为35％；增幅最低的年份为2002年，为23％(图4)。2002年是较为特殊的一年，当年2月、5月和8月建设部协同其他相关部门先后出台了多个文件，对房地产投资主体和投资规模进行调控。
2004年第2季度起，政府连续出台房地产市场调控措施，2005年1―4月房地产住宅投资额增幅仅为24％，为2001-2005年5个年度相同月份累计住宅投资额增幅最低者(图5)。我们预计，2005年住宅投资增幅将会回落至15％左右，住宅投资额为10163亿元。由此，我们计算2005和2006年中国市场空调需求量将分别为2462和2706万台，分别比上一年度增长17．23％和9．91％(图6)。
据日本冷冻空调工业协会(JRAIA)研究：2005-2008年，日本和美国的空调需求平稳，将分别维持750万台和1290万台的规模；欧洲将每年以6％的幅度逐年增加；其他国家和地区需求将维持平稳。结合以上对中国空调市场分析的结论，我们可以推算出，2005、2006年全球空调需求的增长率将在4％左右，总需求将分别为6040万台和6300万台。
产能急剧膨胀，严重供过于求导致库存高，价格降
中国空调产量从1990年的24万台增长至2004年的7047万台，年复合增长率达到125％。2004年始，中国空调产量超过全球总需求量。产能急剧膨胀直接导致了空调行业工业和渠道库存的快速增长和空调价格战。据估计，2004年末，工业和渠道库存空调达到2071万台，接近当年空调内销量(图7)；随着行业产能的扩大、行业库存不断增加，空调价格逐年下降(图8)。尽管出口高速增长，但中国空调行业的工业和渠道库存量及其占当年中国空调产量的比例也同时增加。快速增长的出口也难以消化飞速扩张的产能。
第5篇：房地产价格调控范文
关键词：利率调控；房地产价格；次贷危机
中图分类号：F820.1文献标识码：A文章编号：1008-2670(2012)01-0108-08
收稿日期：2011-08-20
基金项目：教育部社科青年项目“金融危机冲击下的我国货币政策的区域结构效应研究”（10YJC790379）
作者简介：张晶（1972-），女，山东济南人，山东财经大学金融学院副教授，博士，硕士生导师，研究方向：货币理论与政策；杨萍（1987-），女，山东烟台人，山东财经大学金融学院硕士研究生。
一、问题的提出
利率不仅是市场经济中的资金价格，也是货币政策的主要中介目标之一，利率水平的变化将对经济运行的各个方面产生重要影响，作为国民经济发展中具有举足轻重地位的房地产行业也必然会受到利率的影响。2007-2008年的美国金融危机再次将人们的目光集中到房地产市场和美联储以利率为核心调控变量的货币政策上。斯蒂格利茨［1］指出，此次金融危机正是由于美国扭曲的房地产价格扭曲了整个经济体系，致使全社会为此付出沉重代价；而房地产价格的扭曲原因则被不少学者认为是美联储不当的利率调控政策，美联储前主席沃克尔［2］表示“资产价格的泡沫膨胀应归咎于美联储的纵容”，著名经济学家泰勒［3］也撰文指出，美联储的利率政策过度偏离了泰勒规则，从而引发了危机。
让我们回顾一下美国金融危机爆发前后美联储的利率政策。进入20世纪90年代以后，美国经济保持了持续高速增长态势，随之也应运而生了“新经济”现象及相关理论。但是，伴随着2000年IT泡沫的破灭和“9.11”恐怖袭击的发生，美国创造的“新经济”奇迹也不复存在。为了挽救开始衰退的经济形势，美联储采取了扩张性货币政策，自2001年1月3日开始持续下调联邦基金利率，经过13次调整，将联邦基金利率从6.5%调至1958年8月以来的历史最低点1%，并维持到2004年6月30日之前；之后的两年里，美联储为应对日渐突出的通货膨胀问题，又连续17次上调了联邦基金利率，达到5.25%，这一利率在维持了一年多即2007年9月以后才开始出现新的变化（见图1）。
图1美国联邦基金利率(2000-2006)
注：数据来源于腾讯财经，Finance.省略 ,2008年12月17日。
许多学者指出，正是美联储的利率调控政策在新世纪初期的过度宽松导致了房地产市场的价格泡沫不断膨胀，而2004年下半年之后的连续收缩则成为刺破房地产价格泡沫的重要导因［4］，因此美联储的货币政策对这场由次贷危机而引发的全球性金融风暴具有不可推卸的责任。而与次贷危机爆发前的美国相同，我国目前也存在着较为严重的房地产价格泡沫。因此，通过实证分析美国次贷危机是否由其利率政策引起并比较中美利率调控政策对房地产价格走势影响的差别，可以为今后深入研究我国利率调控政策提供基础。
山东财政学院学报2012年
第1期张晶，杨萍：中美利率调控政策与房地产价格走势的实证分析
本文将通过两个步骤验证美联储的利率调控政策与美国金融危机的关系：一是美联储的利率调控政策是否存在偏差；二是美联储的短期利率调整是否引发了房地产价格的波动。如果货币政策前期过度宽松而后期又过度紧缩，且联邦基金利率的变化与房地产市场的价格变化关系密切，则美联储的利率调控政策自然就是这场美国金融风暴的一个重要原因。最后我们还将对我国2000年第1季度至2010年第2季度的利率调整与房地产价格之间的关系进行探讨，旨在比较中美两国利率调控政策对房地产价格走势的影响差异，从而为我国未来利率调控政策的制定和实施提供一些建议。
二、中美两国利率调控政策对房地产价格走势影响的可比性
虽然中美两国在土地所有制、利率机制、房地产市场化程度等方面存在诸多差异，并由此带来两国房地产市场运行规律的差异，但2000年至今的中美两国利率调控政策对房地产价格走势影响还是有一定可比性的，原因主要有三点：
首先，人类社会的经济发展有一定的内在规律，房地产市场发展同样存在必然规律，在理论上利率对各国房地产价格走势的作用
原理是大致相同的，即通过影响房地产市场的供需双方来影响房地产价格走势［5］。
其次，房地产价格泡沫破裂前的美国与我国都存在实际负利率现象。我们对美国名义联邦基金利率剔除物价（选取了平均CPI指标）影响之后得到实际利率。从图2的曲线可以明显地看出，在2000年1月至2007年9月期间，美联储实施的实际利率在2002-2004年间不仅水平较低且多次出现负值。从图3的曲线可以看出，2003年10月至2008年3月间，我国实际利率在绝大部分情况下也是负值。事实上，自2010年下半年至今，我国也一直是明显的负实际利率情况。
最后，金融危机前的美国与我国都存在房地产价格泡沫。理论和事实已经证明了美国在次贷危机之前明确存在房地产价格泡沫，而我国的房地产市场以国际通用的标准房价收入比衡量也确实存在泡沫，这已经得到大部分学者的认可。例如，朱艳艳［6］运用单位根和协整检验法发现我国大中城市房地产市场普遍存在泡沫；周爱民、周霞［7］通过单位根检验发现我国除西部地区以外的其他地区房地产价格均有不同程度的泡沫。
三、美联储的利率调控政策是否存有偏差
利率调控一直是西方发达国家货币当局实施货币政策的核心工具之一，特别是20世纪60年代以来货币供应量由于层出不穷的金融创新而越来越难以控制与监测之后，利率作为货币政策的价格控制性工具成为主要的调控手段。一直以来，学者们都在探究市场均衡利率水平的位置及其影响机制，面对变化莫测的市场，这项工作进展缓慢，在货币当局通过利率调控宏观经济的时候，是否能够确定准确得当的利率目标，进而使调控不出现偏差、使政策真正能够达到目标，显得尤为重要。
据此，我们对美联储的利率调控进行分析。图4显示了1955-2008年间美国联邦基金隔夜利率与GDP增长率（汇率锁定为2000年的美元）的变动，可以看出美联储基本是根据经济运行的波动在进行利率升降调节，因此就2001年初开始的利率单边下调和2004年下半年以后利率连续上调而言，货币政策变动方向符合经济原理。
同时，根据上述数据进行的协整检验的结果（见表1）表明，美联储联邦基金隔夜利率与GDP增长率之间在95%的置信度下存在长期的相互作用关系，这与图4中反映的情形是一致的。
但是，如果从联邦基金利率的变化幅度看，从2001年初的利率下调开始，到2003年6月，美联储的基准利率下降幅度高达85%，是美联储历史上少见的2007年9月18日美联储为应对金融危机而在短短的一年多时间里数次大幅下调联邦基金利率，下调幅度高达95%以上（从5.25%已降至0.25%），目前成为历史之最。，而2004年下半年开始的利率上调相对幅度同样很大，从1%至5.25%提高了4倍多。可见，进入新世纪以后，美联储的货币政策变化频率加快、幅度明显增大，相机抉择性质表现突出。那么，这种政策反应是否存在过度性？为此，我们再对图2反映的美国实际联邦基金利率进行考察，显然如前所述2002-2004年间的美国实际利率不仅多次出现负值且平均水平较低。众所周知，负的实际利率不仅损害债权人的利益，致使资金盈余者降低储蓄意愿、增加当期消费，而且还会因为减少了借款人理应付出的真实经济成本而刺激其借贷需求，进而引发投资扩张，最终造成经济运行的严重扭曲和资产价格的飙升。与此同时，2005年以后的实际利率水平却迅速飙升，基本保持在4%左右，2006年10月更是高达7.4%，可见，美联储2004年6月之后的利率调整又造成实际利率偏高，直接促成了资产价格泡沫的崩溃。
此外，卢峰、刘鎏［4］通过对1954M6-2008M7间的月度美国联邦基金利率进行12 个月后CPI 同比增长率和核心 CPI（即扣除食物和能源部分）同比增长率平减计算出来的实际利率的考察，发现“2004 年前后三年多美国实际利率为负，负利率绝对值最高时超过 3 个百分点，是半个多世纪中仅次于上世纪 70 年代的过于宽松政策表现”，得出了与本文相同的结论，即从实际利率角度看，美联储在21世纪初期的利率调整的确存在过度性偏差。同样，泰勒［3］运用泰勒规则检验，也再次验证了上述结论。
四、美国利率调整与房地产价格之间的关系检验
理论上，从收益资本化的角度看，房地产价格与利率之间呈反向变化是大家的共识；现实中，一些学者对于美国房价与利率之间的统计结果也同样证明了两者之间存在显著的反向变化。但是，仅凭据这样简单地分析就给美联储的货币政策扣上“对房地产市场价格泡沫的形成、膨胀乃至崩溃起到了推波助澜作用”的帽子未免令人不服，更何况学者们的意见也存有分歧：有的坚定地认为政府的调控和干预政策导致、加剧并恶化了金融危机
图5美联邦基金隔夜利率与15年期住房按揭贷款
固定利率（2000M1-2007M8）
注：本图根据Eviews 5.0得到，数据分别来源于
Federal Reserve Statistical Release和HSH Associates。
［5］；而有的则指出，偏于宽松的货币政策、甚至是幅度较大的负实际利率的存在也并不一定会导致资产价格严重泡沫化和金融危机的出现［4］。那么，事实到底是怎样的？为此，我们将采用以下两个步骤来验证美联储2000-2007年间的货币政策对房地产市场价格泡沫的作用表现。
首先，基于住房市场是长期投资市场的考虑，影响房价波动的利率应该是长期利率，而美联储货币政策的直接对象是短期联邦基金隔夜利率（FFO），因此不能简单地通过房价与FFO的走势图就得出结论，而应先检验FFO与长期利率之间是否存有密切的联动性。
图5反映了FFO与住房按揭贷款市场的15年固定贷款利率自2000年1月至2007年8月期间的走势情况，其中FFOSA表示经过季节调整的联邦基金隔夜利率，MRSA表示经过季节调整的15年期住房按揭贷款固定利率。可以看出，两者之间基本呈现相同的走势。
同时，通过相关性检验得到的相关系数为0.749616387721867，也证明两者之间具有较强的关联性。
其次，房地产价格是多种社会因素共同作用的结果，要考察利率对房价的影响力度，不能单纯就这两个变量做回归检验，而应建立一个比较完整的房地产价格驱动模型，在考虑到其他重要因素对房价的影响之下，找出利率的作用是大还是小。根据有关理论，我们设计了下面的自回归分布滞后检验模型：
Pt=β0+∑mβ1,mPt-m+∑kβ2,krt-k+∑jβ3,jGDPt-j+∑jβ4,jCPIt-j∑jβ5,jYt-j+∑jβ6,jSt-j+εt（1）
公式中的t表示时期；m、k分别表示房地产价格P和15年按揭贷款实际固定利率r的滞后期，j则表示国内生产总值GDP、消费价格指数CPI、居民收入水平Y、未装修的房屋竣工套数S的滞后期；εt是随机误差项，且εt～iidN(0,σ2)。之所以选取上述变量，是因为房地产价格波动是多种社会因素共同作用的结果，上述变量都是对房地产价格整体水平影响较大的因素，其中GDP是影响地价水平高低的一个重要指标，GPI直接影响居民对房地产市场的消费需求，也间接影响到房地产市场的投资需求，Y表示居民的房地产投资能力，S代表房地产的供应量，r则是我们要考察的政策变量。
所取各变量的样本区间为2000年第1季度到2007年第3季度，所有数据均经过了Census X11 Mutiplicative季节调整，同时考虑到数据的平稳性，经过单位根检验，发现因变量本身平稳，而其他各变量均是至少在95%的置信度下一阶差分后平稳，于是实证检验将运用所有自变量的变化值去解释因变量（ADF检验结果见表2）。全部数据来源于USA Census Bureau 、Federal Reserve Statistical Release和省略。
得出如下计量检验结果：
P=3.283756+1.966001P(-1)- 0.987564P(-2)-55.96220dr(-2)-221.3984dr(-3)
［2.184724］ ［22.27839］［11.65838］ ［0.548706］［2.133751］
+73.44226dGDP+67.2186dGDP(-1)-58.28758dCPI(-1)-32.67316577dY(-1)-0.5577402372dS(-1)
［1.286800］［1.266713］ ［1.025176］［0.707640］ ［0.504371］
R2=0.99，调整后的R2=0.99，DW值=1.74，F值=3017.566，Prob(F值)=0.000000
图6美国房地产价格HPSA对滞后3个
季度的利率DR3的脉冲响应函数图
从检验结果看，滞后3个季度的按揭贷款实际固定利率变动值对房地产价格具有比较明显的解释力，可见利率政策对房地产价格的波动的确具有较为突出的影响。为了进一步验证利率对房地产价格的影响，我们还针对房地产价格与滞后3个季度的15年按揭贷款实际固定利率进行了脉冲响应函数检验，如图6。
图6中的横轴表示季度数。从实线可以清晰地看到，美国在2000年至2007年9月期间，滞后3个季度的15年按揭贷款实际固定利率变化对房地产市场价格的波动会带来长期的反向影响，即如果利率下调，房地产价格将持久上升；如果利率提高，房地产价格将连续下降。
五、我国利率调整与房地产价格之间的关系检验
由上述分析我们可以看到，美国的房地产价格与利率的变动之间存在着长期的反向关系，那么，在中国这一关系是否也能够成立呢？中国的利率与房价之间是否也具有比较强的相关性呢？尤其是近几年来，我国的房地产价格持续上涨，一时之间，房价成为社会各界关注的焦点。近期，我国政府为防止房价过高推出了一系列的政策：2010年4月13日召开的国务院常务会议对贷款购买二套房的首付款比例以及贷款利息率进行了严格规定；4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷，实行更为严格的差别化住房信贷政策。这些政策中，利率调控政策占据了非常突出的地位，那么这种利率的变动对我国的房地产价格上涨是否具有抑制作用？我们借由第三部分的理论模型对我国的房地产价格与利率之间的关系展开检验。
同样，我们依据公式（1）展示的自回归分布滞后模型进行实证检验。考虑到我国国情和现实数据的可得性，公式中的变量做适当调整：选取五年以上贷款基准利率代替上式中15年按揭贷款实际固定利率r；用商品房竣工面积代替未装修的房屋竣工套数S。其他变量解释意义同上。所取变量的样本区间为2000年第1季度到2010年第2季度，所有数据均经过了Census X11 Mutiplicative季节调整及数据的平稳性检验，实证检验将运用所有自变量的变化值去解释因变量（检验结果见表3）。全部数据来源于国家统计局、中国人民银行、建设部。
最终得出的计量检验结果为：
P=29.17273+0.778315P(-1)+3.058164dGDP+59.62770dCPI+35.08533dCPI(-1)
［3.610762］ ［10.20244］［0.910948］［2.376289］［1.273042］
-57.78186dCPI(-3)+2.001582dr-5.111369dr(-3)-55.06690dY-20.13724dY(-1)
［2.287508］ ［2.195622］ ［5.213932］［3.576098］ ［1.346318］
-65.90045dY(-2)-13.15007dS-12.74332dS(-1)-15.10042dS(-2)-14.49718dS(-3)
［4.294618］ ［3.684370］［3.014454］［3.320119］ ［3.750213］
R2=0.95，调整后的R2=0.91，DW值=2.03，F值=27.107，Prob(F值)=0.000000
从检验结果看，滞后3个季度的五年以上贷款基准利率变动值对房地产价格具有比较显著的解释力，利率政策对房地产价格的波动的确具有比较突出的影响。当然，从结果也可以看出CPI、居民收入Y以及商品房竣工面积S的变动值对房地产价格的影响程度相对更大一些，这是因为我国金融体系的发展仍然不够成熟，利率市场化改革并未完成，因此利率传导渠道并不通畅，进而造成利率变化在房地产价格的波动中的作用力度不大。
我们进一步针对房地产价格与滞后3个季度的五年以上贷款基准利率进行了脉冲响应函数的检验（如图7）。
图7我国房地产价格PSA对滞后3个季度的利率
DR3的脉冲响应函数图
图7中横轴表示季度数，从实线可以清晰地看到，在2000-2010年第2季度期间，我国滞后3个季度的5年以上贷款基准利率变化对房地产市场价格的波动在长期影响并不稳定，2000-2004年期间，利率与房地产价格是同方向变动的，而在2005-2010年期间，利率与房地产价格之间的反向关系是明显成立的。
由此我们可以得出这样的推论，我国进入2010年实行的一系列购房贷款政策调整能够对我国的房地产价格形成一定的影响，提高贷款利率或缩紧贷款政策能够对房地产价格带来一定的下滑压力。但是，我们也要看到，利率对房地产价格的影响具有3个季度的滞后期，因而，相关政策的效应会在3个季度后显现出来。
六、结论
综合以上分析，我们可以确定地指出美联储在21世纪初期的利率调控政策不仅存在过度偏差――2004年下半年之前下调幅度过大，之后上升速度过快，而且这种偏差的货币政策对同期房地产市场价格泡沫的形成和崩溃都表现出比较显著的推动作用，因此对于这次金融危机的产生，美联储确实具有不可推卸的责任。而伴随着我国利率市场化进程的发展，利率对房地产等资产价格的影响越来越突出，中央银行可以根据市场的变化，通过调整利率总量与结构，对房地产价格以及其他重要的资产价格予以调控，实现经济的平稳发展。但是，利率调控政策的效果具有显著地滞后性，而且如果利率调控本身存在过度偏差，则在政策时滞的影响下将会放大偏差效果，进而造成经济的不稳定或风险的集聚，结果政策不仅没有起到削峰填谷的作用，反而成为经济波动的根源之一。
参考文献:
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［4］卢峰,刘鎏.格林斯潘做错了什么?――美联储货币政策与次贷危机关系［J］. 国际经济评论，2009（1-2）：38-44.
［5］张志刚.利率对美国房地产市场的影响机制及对中国房地产市场的思考［D］. 北京：对外经济贸易大学，2005.
［6］朱艳艳.中国房地产市场泡沫问题的实证分析［D］. 长春：东北师范大学，2007.
［7］周爱民，周霞. 2001～2010年中国各地区房地产价格泡沫度的实证研究［J］. 中国物价,2010(12): 39-42.
［8］陈志强.负利率对房地产市场的扩张效应研究［D］. 长沙：湖南大学，2008.
An Empirical Study on the Relationship between the Interest Rate Policy
and the Tendency of Real Estate Prices in the United States and China
ZHANG Jing, YANG Ping
（School of Finance, Shandong University of Finance and Economics, Jinan 250014，China
）
第6篇：房地产价格调控范文
摘要：房地产业如今已经成为热门行业，大家也极为关心房地产价格的升降，自2003年房产价格飞速上涨后，房地产价格一直高居不下，给社会带来很大问题，出现一大批“房奴”，国家对这一问题不断采取措施进行调控，本文着重就国家房地产政策效果进行分析
关键词：房地产 政策调控 效果
我国房地产近年来的迅速发展，在国家经济中已经占有了重要位置，但是房地产价格的过快增长也带来一些社会问题，房地产现状已经变得很棘手，下面介绍一下我国目前房地产现状
一、 我国房地产当前的现状
首先看几组数据：
（1）房价收入比，及家庭平均收入和平均房价的比值，用来评价放假的高低，中国主要大城市房价比如下：上海 23.2700953，北京 17.9332395，深圳 10.6135724，南京 19.2380624，而世界银行给出标准上限为5:1，从这组数据来看，中国房价远远高出国际标准水平
（2）空置率，即某一时刻房屋面积占房屋总面积的比率。国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间合理，房地产发展较健康；空置率在10%-20%之间为控制危险区，要采取必要措施，保证房地产的正常发展；20%以上严重积压。中国目前房地产空置就仅靠观察来说远远高于国际认定的10%的界限
（3）还贷/收入比，中国2004年房地产贷款占整个贷款的40%，国际公认安全线为28%
从上面三组数据看来，我国房地产发展与国际规定标准有相当大的差距，高房价造就了一大批房奴，形成了一种社会问题，人们在基本的住宿问题上花费过多，就会造成其他需求的减少，影响经济的平衡发展，我国的房地产发展严重畸形，发展过快，房价涨速过猛，许多房产商进行炒作，房价发展很不平稳
二、 我国房地产政策
2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定二手房首付款比例不低于40%
2005年国务院出台《关于稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》
2006年颁布《关于调整住房供应结构稳定价格意见的通知》
2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》
2009年国务院《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》
2010年先后出台《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
2010年1月10日，国务院“国十一条”，规定二套房贷款首付比例不低于40%；2010年4月17日，出台“国十条”，规定二套房贷首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍，三套房以上住房贷款首付比例和利率应大幅提高，商品房书房价过高，上涨过快，供应紧张的地区可暂停第三套及以上住房贷款；2010年9月29日，央行、银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定首套房贷款首度调整到30%以上，二套房贷款首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍，暂停第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款；2011年1月26日，“国八条”出台，规定二套房贷款首付部第一60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调。另外，在2011年也对保障型住房建设及土地政策做了相关规定，对房地产价格进行综合调控。
三、 我国房地产政策效果分析
总体来说，我国房地产政策没有抑制住房价的疯长，2004、2005两年出台的政策没有明显效果；2006年国务院从住房结构进行的调整，是房价上升变得相对平稳；但由于经济危机，2008年政策由抑制转为刺激，房地产价格由开始的下跌转为上涨；2010年经过频繁的调控房价涨幅有所回落，但上涨势头没有停止。2011年前三季度的房地产业毛利率道道39%，销售变缓，投资进一步收缩
我国房地产调控存在着一些问题，1、房地产价格的上涨受我国宏观经济形式的影响，我国各项政策需与国家宏观经济政策联系紧密，才能取得比较好的效果，而我过房地产价格调控与宏观经济形式有一定矛盾，使房地产调控没有取得明显效果。2、我国房地产价格上升迅速且畸形发展，国家面对大规模的房地产价格疯长没有找到问题的根源，房地产投资在我国的GDP中占相当大的比重，表明了房地产价格调控会一定程度牵扯国家经济的发展。3、我国在面临房价飞涨之前没有完善的住房制度，导致现在在激烈的房产市场中更无力建设完善住房制度，我国政策的制定追着房价跑，而没有引领房价健康发展，给房价一定的发展空间
四、 结 语
我过房地产价格调控已经不能单纯靠国家政策，人们面对房地产价格上涨的恐慌，不断通过贷款购买房产，再辛苦的供房，这无疑给房地产商很大的激励，所以要有效调控房产价格，我们也值得认真思考
参考文献：
[1] 蒋敏.西方货币政策传导机制理论评述［J］.南开经济研究,2005(2).
[2] 米什金.货币金融学［M］.北京:中国人民大学出版社,2005.
第7篇：房地产价格调控范文
【关键词】房地产价格；房价上涨原因；法律调控
1.我国房价现状
我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。
2.我国房价高涨的原因
我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。
2.1 我国国民经济总体形势大好
在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。
2.2 不规范的房地产金融市场
房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。
2.3 住房保障体系不够完善
自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。
2.4 对于房地产行业定位不当
中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。
2.5 中央与地方的博弈结果
房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。
3.法律调控体系的构建
3.1 构建合理房地产产业法律制度
产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。
3.2 构建多元化的房地产法律制度
结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。
3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度
法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。
4.结论
从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。
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第8篇：房地产价格调控范文
关键词：外资民间资本投资来源结构房地产价格
中图分类号：F293．35
文献标识码：A
文章编号：1002―2848―(2006)01―0075―05
一、导 言
近年来，我国部分地区房地产价格上涨过快，市 场上出现泡沫的声音不断增强，中央政府以及各级 地方政府纷纷出台各种措施，实施宏观调控，力图控 制房地产价格的不合理上扬。与此同时国内许多专 家学者对此问题作了专门的研究。他们主要从房地 产供求的角度(段岩燕，曹振良、崔光灿、刘 琳、刘立民、从房地产价格成本构成的角度 (熊江陵、王龙、刘琳、牛毅、、从宏 观经济变量与房地产价格相关性的角度(李健飞， 史晨星、汪小亚，代鹏、沈悦，刘洪玉)以及 从地方政府炒作房地产业的角度(刘琳、尹中 立)来讨论近期我国房地产价格的合理性，并在 此基础上提出相应的房地产价格调控政策。
毫无疑问，他们的研究具有很强的理论意义以 及现实意义。从房地产市场均衡的角度来研究房地 产价格，符合新古典经济学的思路，通过讨论均衡的 偏离就可以找到解决问题的办法；而从成本构成的 角度讨论价格控制就显得直截了当，但是成本控制 无法解决当市场中存在较严重投机气氛下的价格偏 离问题；而从宏观经济变量与房地产价格之间的关 系分析房地产市场尽管很有新意，但是从相关性的 角度调控房地产市场容易造成政策“一刀切”的现 象，政策的负面影响不容易控制；对于从地方政府操 纵房地产价格的角度讨论房地产价格更是缺少理论 上的阐释和经验上的证明。而且，国内还没有学者 从房地产投资来源结构的角度来研究房地产价格上 涨现象。
事实上，从中外的经验上看，历史上许多国家和 地区出现的房地产泡沫以及危机均和房地产投资过 度相关。日本在20世纪90年代出现了长达近10 的房地产危机，导致了日本近10年的经济疲软。其 根本原因在于日本一再放松银根，使利率创下历史 新低，导致过剩资金大量流人股市和不动产市场；其 次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作 为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡 沫的形成；第三，房地产价格暴涨导致企业和个人都 纷纷投资和投机房地产，造成房地产业虚假繁 荣1143。而从1998年东南亚金融风暴的教训来看， 主要原因在于大量国外资金进入这些地区的房地产 市场，大肆炒作房地产业，哄抬房地产价格，然后抓 住时机，利用这些国家外汇管理体制的漏洞，从房地 产市场抽逃资金，赚取汇率上的差价，最终对这些国 家造成了严重的影响。而香港的房地产价格飞速上 涨也和房地产投资相关。而我国20世纪90年代初 的海南、广西北海等地出现的房地产泡沫，其根本原 因也在于大量的银行资金进入房地产市场投机，最 终演变成房地产泡沫，对我国经济的发展造成了极 大的影响。
由此可见，研究房地产投资来源结构与房地产 价格之间的关系具有重要的现实意义。我们可以依 据它们之间的关系做出相应的政策选择，这样就可 以避免或者减少“一刀切”的调控政策对房地产业 乃至经济全局的影响。
二、理论假说
随着我国改革开放的进一步深化，投融资体制 也出现了较大的变化，已经逐步从以前单一的国家 投资转变为国家投资(主要是国家预算内资金)、银 行贷款、外资、自筹资金、其他投资以及发放债券等 多种方式并举的格局。
但是，考虑到我国财政管理体制因素，用预算内 资金进行房地产开发的数量越来越少，有的省份甚 至没有关于房地产投资的预算内资金，因此为了 方便计算，我们将其归并到银行贷款这一变量项目 下；另外，自筹资金因为其所占的比重较小且基本上 主要来自银行贷款，因此也将这部分资金归到银行 贷款项目下。因此在分析的时候将其预算内资金、 自筹资金以及国内贷款部分三部分相加得到来自银 行贷款的数量。
(一)利用外资
指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外 资金，包括外商直接投资、对外借款及外商其他投 资，但不包括我国自有外汇资金。自1999年以来， 外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差等， 大量境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。据 统计，2004年，房地产开发全部利用外资超过实际 使用外资的1／3，增幅达到34．2％，高于全国整体利 用外资增幅20．9个百分点。2005年1―2月，江 苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去 年同期的6．6、2．6、2，5倍。从图1可以看出：在我 国几个房地产价格上涨过快的地区如北京、上海、福 建以及广东等地，单位销售面积分摊的外资投资额 均较高。因此可以提出第一个假说：
假说1：外资大量进入我国部分地区的房地产 业是促使这些地区房地产价格快速上涨的重要原 因，总的来看，外资对我国房地产业的冲击较大。
(二)债券
指房地产开发企业(公司)或金融机构通过发 行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包 括由银行国家专业投资公司发行的重点企业债 券和基本建设债券。房地产债券作为企业债券中的 一个组成部分，发展初期势头良好，但由于受到海南 以及广西北海等地的房地产泡沫的影响，自20世纪 90年代以来，我国发行债券的房地产企业屈指可 数。目前40多家上市房地产公司的总市值500多 亿元，而房地产企业债券余额仅为2亿多元，发展极 度不平衡。而且从图2可以看出：单位销售面积分 摊的债券投资额几乎可以忽略不计，但是也可以明 显的看出，北京、上海以及广东等地的债券投资额的 比例非常低，而天津、河南、重庆以及贵州等地的债 券投资额相对较高，与此相对的是，这些地区的房地 产价格相对较低。因此可以得出第二个假说：
假说2：因为我国债券市场不完善，因此债券投 资对房地产价格可能起着一定的抑制作用。
(三)其他资金
指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用 于房地产开发与经营的资金，主要包括社会集资、个 人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民 费等进行房地产开发的资金。改革开放以来，随着 我国民营经济的发展，民间资本的规模也不断壮大。 尤其是近年来，我国银行存款利率较低，股票市场持 续低迷，债券市场规模较小，钢铁、水泥、电解铝等热 点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。 在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资 金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市 场。其中比较典型的是“温州炒房团”、“山西炒房 团”，这些民营资本聚集资金在一些城市进行期房 买卖；另一方面我国不少城镇居民基于较高的房价 上涨预期，也积极参与购房投资。投资性购房已由 原来的非住宅为主扩展到住宅，这也进一步加剧了 房价过快上涨的态势。民间资本通过预售、滚动开 发等形式转化成为房地产开发资金。从图3可以看 出，我国各个省份的单位销售面积分摊的民间资本 投资额占房价的比例均较大，尤其在几个房地产价 格上涨过快的地区如北京、上海、福建、广东以及云 南等地，其他投资额的绝对值以及相对值均较高。 因此，可以提出第三个假说：
假说3：其他投资(主要是民间资本)大量进入 房地产业促进了房地产价格的快速上涨。
(四)银行贷款
指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非 银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种 国内借款。近年来我国不断调低银行存贷款利率， 使得居民个人住房贷款成本大大降低，银行大量资 金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为 开发企业最主要的资金来源。因此可以推定，银行 贷款对我国房地产价格的快速上涨可能也起到了重 要的作用。但是，随着我国商业银行经营体系的逐 渐完善，以及我国房地产业宏观调控体系的完善，银 行业对房地产业的影响可能不如外资以及民营资本 的影响那么显著。从图4可以看出，银行贷款大量 的进入了房地产业，但是与图3不同的是，在我国部 分地区如天津、山西、湖北、河南、重庆、贵州以及西 藏的单位面积分摊的银行贷款投资额明显高于销售 价格；从图中可以看出，这些地区的房地产的价格水 平一般，没有出现房地产泡沫的预兆。因此，可以得 到第四个假说：
假说4：随着我国银行体制改革的深入以及中 央宏观调控体系的完善，银行业对房地产业的支持 越来越理性，银行贷款对我国房地产价格的影响也 越来越合理。
三、数据、模型及检验
(一)数据及其来源
本文数据来源于国家统计局建立的包括我国 35个城市(即4个直辖市，除拉萨以外的26个省会 城市以及4个计划单列市和新疆生产建设兵团)所 属近2700家房地产企业以及35个城市以外的近 1200家房地产企业的房地产直报系统数据库。 本文利用1999年全国31个省(市、自治区)的本年 资金来源小计的横截面数据，建立一个多元回归模
第9篇：房地产价格调控范文
[关键词] 房地产价格 利率 传导机制 利率规则
近年来,我国部分地区房地产价格上涨过快,市场上出现泡沫的论断不断增多,中央政府以及各级地方政府纷纷出台各种措施,实施宏观调控,力图控制房地产价格的不合理上扬。
与此同时，中国人民银行加强了对利率工具的运用，利率调整逐年频繁,利率调控方式更为灵活,调控机制日趋完善。由于低利率导致持续储蓄分流，影响金融系统自身稳定；经济运行中房地产需求过热引发一系列投资过热，造成通货膨胀率持续上升并且对银行信贷构成严重威胁，2004年10月29日，中国人民银行上调基准利率 0.27个百分点，此次利率调整幅度虽然不大，但却反映了人民银行的谨慎性和对效果反馈的观望，因此仍有待其进一步举措。果然从此之后我国进入加息时期，2006年4月、8月两次上调利率，2007年3月起先后6次上调存贷款利率，2007年12月21日一年期存款基准利率提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
房地产业属于资金密集型和劳动密集型产业,需要银行作为中介,为房地产的开发和销售提供资金的融通,而利率是资金的价格,利率的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动。在房地产金融市场上，为提高货币政策的传导效应,最重要的就是引入资金的价格―利率调控机制：中央银行的利率调控货币市场的利率引导商业银行的成本利润约束房地产开发企业和购房者的利润动机。
一、利率对房地产市场价格传导机制――理论分析
在房地产经济系统中，房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，利率是一个外生变量。用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而由于利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点，杠杆作用比较灵活，对经济的调节作用比较强，更适用于对市场经济的调节，它在房地产经济波动中起着独特的传导作用。利率的变动势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。
利率机制是通过调控房地产金融市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率无论提高或降低都会使金融市场参与者的借贷成本或资产选择行为发生变化，从而促使房地产市场参与者调整投资决策，达到调控房地产金融市场货币总量的目的。利率主要是通过影响货币市场的货币流量，进而影响房地产开发的资金量，最终导致房地产市场的波动。
1.利率对房地产供给的影响
根据凯恩斯的理论,投资由利率和资本边际效率决定,投资与利率成反方向变动关系,与资本边际效率成正方向变动关系。资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。
因此银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑制房地产投资。对房地产开发商而言,利率上升,资本的供给价格上涨,资本边际效率下降,原来一些利润丰厚的开发项目,也会变得无利或微利,开发商会停止对无利可图的项目的开发,从而减少房地产市场的供给。在需求不变的情况下,价格出现上涨。反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政策会扩大货币供应量，而货币供应量的增长超过了实际经济需求，促使部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产投资的资金来源，进而推动了房地产投资膨胀。长期的超低贴现率则更会导致房地产价格暴涨，形成房地产泡沫。
2.利率冲击对房地产需求的影响
房地产的需求由自住消费性购房需求和投资性购房需求组成,利率变动对房地产需求的影响集中表现在对购房者的影响上。对购房者而言,由于受收入的限制,购房者在购房时,需要通过金融机构进行融资(住房抵押贷款)来突破自己的预算约束。
对自住消费性购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。
对投资性买房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投资者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投资者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。
二、利率对房地产市场价格传导机制的实践分析及结论
目前，我国经济市场化程度越来越高，但市场机制不健全，非市场因素对经济生活的影响仍然存在。我国在央行利率管制下，各商业银行的利率市场化程度很低，利率对资金供求关系的调节作用也受到限制。
央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降, 然而影响房地产市场价格的因素很多, 利率仅是影响房地产价格的一个因素, 在其他条件不变的情况下, 利率上升可以使房产商成本提高, 进而影响供给与需求, 有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定, 而是由供求双方的力量决定的, 所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。
尽管房地产是一种资金密集型产业，但是货币政策对房地产业的影响需要通过多种间接的方式传导到该产业上来，因此会产生时滞。而且一个大的房地产项目，会有一两年的周期，甚至更长的周期，如果利率调整在项目后期发生，可能对该项目的影响不大。
所以，可以得出以下结论：
第一，利率政策是影响房地产市场变动的原因，利率政策能够影响房地产投资和房地产价格,可以通过实施利率政策影响房地产市场来进行宏观经济调控；同时也应该看到，短期内利率变动对房地产业虽然有一定影响，但是房地产业对利率变动的反映并不是十分敏感、及时。
第二，为了防止目前房地产投资规模增长过快，稳定房地产价格,避免泡沫的出现,从控制住房贷款规模和结构上入手会更有效，需从我国实际出发，从影响房地产价格的其他因素方面另寻对策。
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