房地产信托管理精选(九篇)
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第1篇：房地产信托管理范文
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。REITs通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取费用。
不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展。
一、房地产投资信托基金（REITs）的基本特征及相关概述
一般来说，房地产投资信托基金（REITs）有以下几个显著地基本特征：
流动性较高――REITs是一种典型的房地产证券化产品，可以在美国所有主要交易市场交易，其通过受益凭证交易的形式，使房地产可以流动起来，REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。
REITs具有股东价值――就像所有上市公司的股票一样，REITs的投资者不仅仅享受股利收益，还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。
专家经营，专业化的管理，完善的公司治理结构――公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程，投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时，REITs和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高的收益。REITs可以通过专业化的经营管理，使房地产营运绩效大幅度提高，从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。
信息披露――上市的REITs和上市公司一样，同样有信息披露的义务，每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。
股东无偿债义务――REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务，这点和上市公司是一致的。
低杠杆――REITs与上市公司相同点在于，REITs也是杠杆经营；但不同点在于，REITs的杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。
二十世纪80年代后期，REITs市场整体呈现出爆发式增长，市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益REITs一家独大。截止到2008年年底，美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元，其中，权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元，其中权益型REITs占到总市值的92%。
REITs自身的税收待遇：REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，根据信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税。
REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为（Passive Activities and No Passive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得，按照非被动行为所得缴纳所得税。
国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策，“新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强，对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。
对于REITs的必要性、可行性分析，以及对目前我国REITs的发展现状的讨论，就显得尤为重要。
信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权，由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。
我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后，已逐渐步入了正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步形成，为REITs在中国的推行提供了很好的契机。
通常而言，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响，同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以，本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。
由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资，因此，其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险，而且还需要承担股票市场的特定风险。
信托业是我国金融业核心的四大支柱之一，是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以，REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化，我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此，REITs的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变，从而影响REITs市场；战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致REITs市场的变动；文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。
宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的，也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响，因而必然影响整个信托业的走向，其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看，除个别处于不规范时期的信托市场以外，信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的，而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。
由以上分析可见，REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具，从试点到规范运作，有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整，对它都会有一定的影响，有的甚至会产生很大的影响，从而使得REITs面临巨大的风险，而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。
二、我国房地产投资信托基金（REITs）的风险和不合理之处
随着商品房市场的逐渐打开，住房的需求在短短几年内发展极其迅速，推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点，甚至作为支柱性产业。同时，不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业，具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。
周期性风险――周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，继而进入萧条阶段时，业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，从而使REITs的收益大幅度下降，导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间，房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低，其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩，导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
行业内公司融资结构的不合理、负债水平高――中国房地产企业高负债、低现金流的状态，很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房，然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期，这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃，房产开发企业可以迅速回收资金。因此，即使没有太多的自有资本和现金流，也可以使项目正常运转。但是，一旦行业有效需求出现下降，例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡，那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前，房地产行业又没有很好的风险规避工具，极容易陷入资不抵债的困难境地。
由此可见，房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高，这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务，这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样，才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。
三、总结
第2篇：房地产信托管理范文
关键词：房地产投资信托基金；基金投资者；治理结构
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0171-01
1 房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状
房地产投资信托基金，是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金，将其投入到房地产领域，如投资房地产证券，房地产开发项目等，从中获取收益，再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度，它实际上是资产证券化的一种形式。
我国在积极探索房地产投资信托基金，其目的是减轻单一融资渠道下，银行金融政策的变化对房地产业的冲击，将国家、银行风险向社会上转移，由社会发挥监督功能，改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs，多数基金采用的是房地产信托计划的形式，以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实，但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的，这使我国基金投资者承受着较大的风险，这些风险有来自市场的风险，还有来自基金管理者的道德风险。
2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险
我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构，其相关的法律规范也处于空白时期，所以，在基金契约链中，基金投资者起到了重要作用，同时，也承担着较大的风险。
（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。
与管理制度比较完善的证券投资基金相比，我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人，投资者投入资金，基金托管人保管和分配资金，而基金管理人投资和管理基金财产，各行其职，相互监督，相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看，在已发行的信托计划中，仅有极少数设有基金保管人，而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色，这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利，投资者和投资信托公司之间就产生了委托成本，这不利于投资者权利的维护。
（2）封闭式基金固有的风险。
由于房地产行业的投资额大，周期长，流动性差的特点，若在经济衰退时期，投资者随意撤出资金，会使房地产行业由于缺资愈加发展困难，进而影响整个国民经济的发展，所以，我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说，封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金，它的运行机制是：当投资信托基金的业绩下滑，投资项目失败时，投资者会根据自己的意志赎回资金，使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机，迫于这种压力，基金管理人不得不为投资者利益着想，对投资项目的选择采取谨慎态度，这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下，投资者将资金投入到投资信托公司中，就相当于所有的风险皆由投资者承担，这些风险中既包括市场风险，也包括委托风险。
（3）房地产基金投资者只有收益权和知情权，而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。
房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别，当房地产基金获取利润时，投资者理所当然的分享投资收益，这是投资者最基本的权利，投入资金的投资方向，信托投资公司也有责任如实传达给投资者，这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散，房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会，投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且，每个人都有“搭便车”的心理，基金投资者缺少一种行权的平台和动力，基金管理人损害投资者利益的可能性就很大，如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋，通过高买高卖房地产项目，从中获取高额佣金和利益，最后受损的是基金投资者，不但收益萎缩，还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说，当基金公司业绩下滑或投资失败时，基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售，这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应，它能使投资者及时避险，也给基金管理人施加了压力，但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场，无法保证投资者的受益凭证及时变现，所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。
3 解决思路
我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度，虽然委托风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除，但通过完善治理结构，协调投资者和信托投资公司之间的关系，从中可以实现“双赢”，实现利益的协调。
（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐，用市场机制规范基金管理人行为。以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金，完善治理结构，结合证券投资基金的治理机制的经验，引入基金托管人制度，在契约链条中建立资金保管和供给的节点，通过基金托管人来约束基金管理人的行为，有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场，拓宽了投资者获取消息的渠道，投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息，还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。
（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构，引入独立董事制。基金持有人若想维护其自身的利益，必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会，由于我国房地产基金采用契约型方式，所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大，但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时，持有人大会有权就该项目进行表决，只有持有人大会一致通过的项目，才能纳入基金投资公司的最终投资范围，这种规范化的管理，有助于防止“内部人控制”，但仅设立持有人大会，还远远不能对基金经理进行全面的监督，基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。
（3）完善信息披露制度。我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围，而在基金运作过程中，就有可能出现信息披露错误，披露的信息具有误导性，或遗漏重要信息的情况，这时候，投资者得到的信息是毫无价值的，所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度，以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。
参考文献
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第3篇：房地产信托管理范文
可以说，中国投融资是一个高度管制的行业，其中4大国有商业银行占据了绝大部分的市场份额，是各行业融资的主渠道。目前，中国商业银行资产28万亿元左右，中国的信托机构、证卷机构、保险机构所有的资产加起来不到商业银行的1／10.特别在房地产领域，其他融资方式如上市比较严格，发行企业债也比较困难，产业基金尚未得到法律保护，这对于地产企业所急需短期资金的状况来说是难以解决实际问题的。因此开发企业更是高度依赖于银行信贷发展。
重庆国投有限公司总裁助理孙飞在日前一次论坛中提出，当前房地产融资主要渠道还是银行，这种状况在短时间内难以改变。但是在央行开始加强对地产金融风险的关注和控制后，从我国投融资市场的发展特别是当前房地产融资的方向、趋势来看，信托将会成金融创新的主力和示范，并在相当长的一段时期内以信托加银行的方式来表现。
首先，相关法律法规不断完善为信托业务的发展打开了局面。2002年6月《信托公司管理办法修订稿》以及一些等等规定的出台，为信托业务的正式规范开展奠定了基础。去年11月，银监会出台《房地产信托管理暂行办法征求意见稿》，突破了原来信托集合资金计划200份的限制，既为信托融资模式的发展广开了空间，也使以信托财产管理制度来进行财富管理和融资，成为我国投融资行业一个新的增长点。同时，信托公司还据此可以为房地产公司提供较大额度的资金，即使房地产开发商4证不齐全的情况下，信托公司也可以为其进行融资。
其次，信托业务的灵活性使其适应面非常宽广。信托公司可以作信托业务、货币业务、资本业务，以及直接作产业投资。正是由于信托业务的灵活性和经营范围的广泛性，有人将信托公司称为国内的金融百货公司。但它并不是像人们通常想的那样只是一个过桥资金，而是还可以为房地产提供全程性的金融服务。比如房地产企业通过信托投资公司融资1个亿，这1个亿资金可以成为注册资本金，房地产公司依此取得4证，然后可能再通过商业银行作后期贷款。项目进入正常的开发运作轨道之后，再把钱还给信托投资公司。
值得注意的是，在房地产金融创新领域，商业银行和其他金融机构都很难有业务创新空间。而信托可以以财产权、收益权以及优先购买权等多种方式提供融资服务，可以作为国内房地产金融创新的主流模式。
第三，信托加银行的融资模式将会被进一步重视。随着中国发展越来越开放的态势，中国金融机构以分业经营管理为主的业务格局中，已出现了混业经营的趋势和苗头，如商业银行也开始允许设立基金管理公司，还有的商业银行开始开发信托管理业务，推出银行信贷加信托相结合的模式。孙飞甚至认为信托加银行的模式会进一步成为地产金融创新中的主要模式。
第四，信托投融资相对来讲风险较低，而收益较高。 包括信托在内的所有金融产品都有一个三性原则，一是安全性，二是收益性，三是流动性。而信托业务中格外有一项财产隔离规定，即信托财产独立受信托法保护，不为信托公司债务所影响。这说明信托融资是在注重风险的前提下发挥灵活原则优势。同时，目前在中国信托收益是免税的，信托所得收益部分我国税务总局还没有相关规定，因而产生所有收益按照规定或约定的收益率全部都给投资人，不需要纳税，增加了投资人的收益和对信托业务的兴趣。
另外，未来一段时间内外资投资机构将会成为中国房地产融资的另一条通道。2004年11月北京外资银行人民币已经开放，中国2006年对于外资金融机构全面开放，外资银行或者可以参股中国的金融机构进入中国市场，或者通过金融创新和变通的模式进入国内房地产市场，而这种金融创新模式就极有可能是信托。
第4篇：房地产信托管理范文
关键词：房地产投资信托基金 模式 案例分析
一、引言
房地产投资信托基金（简称REITs）源于20世纪60年代美国，目前REITs在全球各国家法应用。REITs属于资产证券化的一种方式。1965年，首只REITs 在纽约证券交易所上市交易。同时，欧洲市场上也出现了REITs。日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年发行REITs；2003年，香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》推出REITs。在REITs资产证券化中各国根据自身的特点在运作模式，投资目标，收入分配等方面做出相应的调整，制定出符合自身国家特点的REITs。我国目前REITs尚处于起步阶段并无上市发行，产品设计还在进一步完善中，并且对其发行和法规的制定要进行双重的考虑和考验。近年来，REITs的主要研究集中在运作模式、业务性能多样化投资管理战略化和投资收益问题上，完善的运作组织模式和良好的业绩及投资回报决定了房地产信托基金的规模和效绩，业务性能多样化投资管理战略化保证了REITs的稳定收益及资产增值。在REITs产品不断演变的的过程中这三大核心将对地产融资起到推进作用，以此来吸引投资和流动性资金。因此，通过对REITs的研究可以给房地产企业的发展打开融资大门，真正实现不动产资产的流通，为房地产企业谋求更大发展提供坚实的资金支持，同时还能带动其他产业链的发展，创造新的财富空间。本文以嘉德商用中国信托基金为案例，从投融资的角度来研究REITs的运作模式问题。
二、中国信托基金（CRCT）的基本情况
（ 一 ）嘉德商用中国信托基金的背景 嘉德商用中国信托基金，简称CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。该基金的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合，由战略性地布局于中国五个城市的7所零售商场组成。总可出租面积约为41.3万平方米。基金单位持有方面，CRCT的基金单位中有不超过46.7%的份额，将公开发售给海内外的机构和其他投资者，以及新加坡国内公众。其余部分由国际战略投资者认购，包括嘉德置地、嘉茂商产信托、大东人寿保险有限公司、荷兰养老基金等大股董。投资回报方面，目前新加坡本土的股息派发回报率大约是4%、5%，CRCT所提供的股息派发回报率约6%至7%，嘉德方面认为两个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、汇率等方面的差距。
（ 二 ）CRCT的基本运作 CRCT是REITs品种中的特殊化，我国目前还没有完善的投资基金信托法，但其在我国具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契约型运作模式为主导，采用离岸、在岸两极操作的新型运作模式，这种运作模式的关键在于采用了在岸特殊目的载体，即在中国先成立一家外商独资企业，持有凯德置地的零售概念物业，再以在巴巴多斯成立的离岸公司SPV持有这家外商独资公司股权，CRCT则通过收购在巴巴多斯注册的SPV持有的这些在岸公司的权益，把这SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。这种运作模式很好的规避了我国171号文件中禁止离岸控股公司直接持有国内物业的规定，既而得以成功上市。CRCT在业务性能方面，资产持有人所持有的投资组合中所有的商场都处于交通便利，人口稠密的聚集区，并为当地提供独特及一站式的家庭购物，餐饮及娱乐场所，这些商场租户大多为签下整租租约或长期租约的国际及国内知名零商，为基金单位持有人提供稳定及可增长回报。投资管理战略方面，基金资产管理者的主要目标是通过有效的资产管理为基金单位持有人的每个基金单位带来稳的分红收入，且这些分红具备可长期持续增长的潜力。同时资产管理人拟通过多样化的投资策略，将分布于中国的房地产资产投资组合发挥最大的经济效益。CRCT的回报率是相当可观的，2006年至2007年年底基金单位持有人所得到的总回报达96.3%，在其投资价值的汇报中明显显示承租率的攀升，体现了投资者对该基金是未来收益是相当看好的，此外增值策略的评估更加显示了其超值的投资回报。通过对案例的介绍我们可以看到CRCT这个成功的案例充分体现了REITs的未来可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功将其完整的房地产价值链配置到不同地区，并将为外资如何成功收购、发展、管理商用物业提供有效范本。下面我们就对CRCT进行具体的刨析。
三、中国信托基金（CRCT）模式的案例分析
（ 一 ）CRCT运作模式现状 CRCT的运作模式是由新加坡S-REITs运作模式演变而来的，通过对新加坡S-REITs的运作模式的了解能够使我们更好的对案例进行分析。图（1）为新加坡S-REITs的运作模式。CRCT运作模式为房地产投资信托基金契约模式，总部设在新加坡通过直接或间接的持有一个或一个以上SPVS后组成信托产品，向投资者发放信托单位。融资后的资金投资与房地产业务及项目资产相关产业。CRCT无独立法人资格，聘任CRCT资产管理有限公司为信托管理人主要负责CRCT的投资策略、财务管理以及房地产资产的收购和出售等。同时聘任凯德华联及凯德商业房地产管理公司管理所购房地产及相关资产，主要是负责物业的出租及维修等日常管理。CRCT的委托汇丰机构信托服务有限公司为受托人持有CRCT资产，并代表投资者的利益。CRCT持有，管理房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人，信托管理人，房地产管理人的费用后，100%全部作为股利形式发放给投资者。
（ 二 ）CRCT运作模式分析 REITs融资化道路中运作组织模式的设计规划起决定性的作用，CRCT与以往的REITs不同，在我国特殊的制度背景下采用了离岸，在岸的双重特殊运作模式。
（1）CRCT的组织运作模式图。
由于CRCT的制度背景特殊，决定了其运作模式也不同于新加坡以往的REITs。复杂的运作模式同时也将CRCT推向了。
（2）CRCT运作模式中信托关系的运作分析。CRCT信托关系中具体分为三大部分：一是基金持有人。基金持有人也是受益人，为CRCT资产的最终拥有人，义务为在申购基金份额时足额支付认购款项并对资产负有限责任，即一切投资风险均由投资者自行负担；同时享有赎回或者转让持有的基金份额；分享基金收益；向基金管理机构查询有关资料，如公开说明书、财务报告等信息资料；通过基金份额持有人大会参与一些涉及切身利益的重大问题的决策，并行使表决权。二是基金管理人。CRCT资产管理公司为CRCT的基金管理人。CRCT资产管理公司负责CRCT的房地产资产项目的投资、融资、收购、处置，主要物业内容包括：物业管理（建立经营预算和年度工作计划，为经营管理、销售和维修的有关财产提供业务预算和年度计划统筹，审查和保障资产安全，维护会计账簿和资产记录方面的有关财产运作），租赁管理（提供租赁策略和租约洽谈，具有资产租赁许可权和特许权，监督和控制所有收账务和收据及应收与应付的有关财产记录），营销和促销方案（每一项目的物业经理人将有专责人员，为每一个相关的财产和销售团队的人员提供专业知识，统筹计划销售方案与主要租户建立战略统筹关系）。CRCT支付的经理人管理费基础费用为每半年基金交割后价值的0.025%，除此之外还包括业绩费用和授权投资管理费分别为0.4%和0.05%。业务管理费用是根据0.1%的CRCT资产相应收取一定的管理费用。三是基金托管人。基金托管人也称基金管理受托人，汇丰机构信托服务（新加坡）有限公司，作为CRCT的受托人，独立与CRCT资产管理公司，具有稳健的财务状况，实缴资本达100万，对CRCT的基金单位具有控股性，保障投资者及基金单位持有人的一切利益。此外CRCT还对受托人的其他职能权利和义务做了规定。新加坡金融管理局代表公司登记机构负责信托的审批。汇丰机构信托服务（新加坡）有限公司受托人的管理费用最多为每半年基金价值的0.003%，最低为每月15000美圆。从以上分析可看出：在CRCT运作模式的信托关系中投资人与基金管理人之间的关系是委托人、受益人与受托人之间的关系，基金管理人和基金托管人为委托人和受托人之间的关系，投资人和基金托管人的关系是收益人与受托人的关系，基金托管人和基金投资人分别作为受托人和受益人，决定了基金托管人对保障基金投资人的权益负有不可推卸的责任。在契约型基金出现问题、基金持有人利益遭受非市场风险、投资风险而导致损失的时候，基金投资人除向基金管理人索偿外，还可以向基金托管人提出索偿。
（3）运作模式中在岸、离岸股权关系的运作分析。在岸股权关系运作模式：在岸公司顾名思义是指外商投资者在我国投资设立的外商投资企业。CRCT运作模式中，新加坡嘉德置地为了能够进入中国地产零售市场对其进行投资并打包上市，根据中国有关规定在中国境内设立了在岸具公司（项目公司），其为在中国境内收购资产业务的特殊载体。项目公司分别对中国境内的一个投资组合中的六项资产物业和另外单独的一项资产物业持有相应的股权。境内设立的外商企业载体中嘉德置地华联管理与咨询（深圳）有限公司（嘉德置地华联）外商独资企业，在中国境内注册的时间为2005年5月31日，为北京安贞华联商厦、北京望京购物中心、郑州华联商厦、呼和浩特金宇购物中心的物业管理经理人，其与北京华联各持有所管理资产项目及业务的50%的股权。嘉德商业（上海）管理与咨询有限公司外商独资企业，在中国境内注册时间为2002年12月10日，为北京九龙购物中心、上海七宝嘉茂购物广场的物业管理经理人，间接全资拥有这两大资产物业项目100%的股权。嘉德置地SZITIC中外合资经营企业，在中国境内注册时间为2005年8月29日，对芜湖凯德商业零售资产项目间接持有51%的控股股权，余下的49.0 %的股权由深国投持有。设立的3家外商投资企业，对所持有股权的资产物业项目进行物业管理服务和租赁管理服务。在我国的特殊制度背景下，CRCT要想收购我国的房地产资产股权必须先设立外商投资企业，而且投资总额超过 1000 万美元（含 1000 万美元）的，注册资本不得低于投资总额的 50%，这使得CRCT将无法规避33%的企业所得税，并且大幅度的提高了在岸注册的资本而这部分资金在短期内是无法抽离中国市场的。换个角度来说，虽然新运作模式下内地房地产信托税率高达33%，但计算基准是扣除所有费用之后纯利的33%，收益也是相当可观的。而所谓的注册门槛问题，对于长期投资中国房地产的CRCT来说，50%仍是可以接受的水平，战略化的投资和中国经济未来的高速增长将会给CRCT带来更多的收益。离岸股权关系运作模式：在离岸股权关系中将会涉及到离岸公司，所谓离岸公司为非当地投资者在离岸法域依当地离岸公司法成立的仅能在离岸区以外区域进行营业活动的公司，通常情况下，这类被注册离岸公司的地区和国家与世界发达国家有很好的贸易关系。在这些国家中均具有高度的保密性、减免税务负担、无外汇管制三大特点，因而吸引了众多商家与投资者选择海外离岸公司的发展模式。CRCT离岸设立公司的特殊目的就是要进行对境内物业进行资产证券化打包上市，所以对在巴巴多斯设立的离岸公司称为SPV。在证券行业，SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资，即接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。CRCT运作模式中在境外设立的巴巴多斯公司 （SPV）通过收购CRCT在中国境内设立的外商投资企业持有的资产物业分别拥有其100%和51%的股权。CRCT则通过收购三个在巴巴多斯注册的SPV持有的这些在岸公司的权益，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。其中巴巴多斯的SPV对凯德华联及凯德商业的六项业务持有100%的股权，项目公司的收入也将100%的归与巴巴多斯SPV，对与芜湖凯德商业零售资产项目巴巴多斯SPV采取控股方式对其51%的产权进行控股，51%收入归巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有国家信用中介的资产证券化的特殊载体，把境内资产进行购买包装证券化所有职能都预先安排外派给在境内的三项业务公司为其进行管理，其资产和负债基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一个专门为实现资产证券化而设立的信用级别较高的机构，在资产证券化中扮演着重要角色。基本操作流程就是从资产原始权益人（即发起人凯德置地）处购买证券化资产，以自身名义发行资产支持证券进行融资，再将所募集到的资金用于偿还购买发起人基础资产的价款。巴巴多斯SPV不仅通过一系列专业手段降低了证券化的成本，解决了融资困难的问题，关键的是通过风险隔离降低了证券交易中的风险。（4）CRCT与以往REITs运作模式对比分析结论。通过对比分析可以看出，CRCT与以往REITs的运作模式的不同之处为，在我国特殊制度背景下，其利用在岸设立特殊载体的方式对我国的资产物业进行股权收购，很好的规避了政策的条令，但由于存在境内注册的公司，会产生人员成本和营运费用等支出，这种两极机构所承担的成本比较高。高额投资不得撤回也将使其资金长期停留在中国，但对于长期投资的CRCT来说未尝不是一件好事。总体来说，CRCT的运作模式有利于其在海外的长期融资，同时更有利于其在国内市场的发展。CRCT的运作模式成功在于结合了中国特殊的制度背景来设计了运作模式。
四、CRCT运行模式的成功经验与启示
随着经济的日益发展，银行贷款压力剧增且地产融资变的相当困难，房地产投资信托基金作为一种新的地产投融资渠道在地产行业中越来越显的重要。CRCT的案例的成功在一次说明了一个好的REITs产品以运作模式为基础，可以使资产产业的性能大幅度的提升，良好的投资管理战略理念，对产品未来的回报和资产的增值起到推动的作用。REITs产品的运作模式与产品运营的结构框架类似，根据不同的发行背景情况设立不同的运作模式，但最终的目的是能够在运作模式下大规模、高效率的进行投融资，实现资产的快速流动与运转为业务性能提供良好的保障。业务性能的强化和投资管理的战略是REITs的关键，没有一个好的资产，投资者是不会长期持有的，只有不断的强化业务性能才能使投资者长期的持有基金，将来才能给投资者更好的回报，只有不断的开拓自己的物业，建立良好的投资管理战略系统，才能让投资者满意。REITs产品的好坏最后由其投资回报与未来价值所鉴定总体来说REITs产品的一般年收益率都在5%以上，而且稳定性强、风险低，是一种很好的投资产品。因此，在这个房地产经济高速发展的阶段中，REITs无论从投资还是融资都将是一个非常好的金融衍生品种。从CRCT案例中我们除了充分的肯定其投资回报和价值外还应该学习其完善的运作模式、良好的业务性能、长远的投资管理战略理念，为我国未来REITs上市打下基础，这才是最重要的。CRCT运行模式的成功经验对我国房地产投资信托基金选择带来的启示：从CRCT运行模式在中国的成功，可以看出，只有结合国际REITs成功经验和我国房地产经济、金融制度与房地产金融工具的发展现状，去设计RETIs的运作模式，才能促进RETIs在我国的成功发展。我国房地产投资基金应首选信托型运作组织形式。在具体实施上，REITs的投资项目周期一般较长且需较强的稳定性，而且开放式REIT在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价，多次的评估又比较困难（特别是权益型REITs），加之我国己有封闭式证券投资基金管理经验，所以封闭式REIT更适合其发展。
参考文献：
[1]田金信、胡乃鹏、杨英杰：《基于优势分析原理的房地产金融深化研究》，《中国管理科学》2007年第10期。
[2]张寒燕：《房地产投资信托（REITs）研究》，《中国社会科学院研究生院》（2005年）。
[3]中国人民大学信托与基金研究所：《2004年中国信托公司经营蓝皮书》，中国经济出版社2005年版。
第5篇：房地产信托管理范文
内容摘要:随着我国房地产市场的发展,房地产投资信托基金(REITs)的推出成为大势所趋。但是由于现实的环境影响,在我国发展REITs存在着一些障碍。本文从法律、房地产投资资源、经营管理水平、金融市场环境等方面客观地分析了在我国发展REITs的现实障碍,并提出对策。
关键词:房地产投资信托基金(REITs) 障碍 对策
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种新兴的房地产融资和投资方式,源起美国,是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式,集合多个投资者的资金,收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等)或者为房地产进行融资,并享受税收优惠的投资机构。这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式,它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金,并由专门机构进行投资经营管理,然后将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。
我国发展REITs面临的现实障碍
(一)法律障碍
房地产投资信托包括投资、融资、基金运行、管理等方面错综复杂的金融活动过程,因而,为保证其规范高效运作,一个完整健全的法律体系是必不可少的。纵观美国REITs的发展历程,可以发现法律为美国REITs的健康发展提供了大力支持。无论是专门的REITs法案、《国内税收法》,还是税收改革法案,美国的REITs在税收优惠的刺激下兴起、发展、壮大。同样,在亚洲,2000年以来,日本、新加坡、中国香港等地纷纷吸取美国房地产金融市场的经验,相继颁布了专门的REITs法规,专门为本国或地区特色的REITs服务。
与之相反,由于内地引入REITs概念的时间并不长,相关部门对REITs的认识需要进一步深化,所以目前并没有专门的REITs法规。2008年3月,银监会曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿。银监会出台的“信托新规”中,曾明确将REITs作为信托公司今后创新业务的重要方向之一。银监会在上述征求意见稿中将REITs定性为“以信托方式组成而主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划”。同时要求“房地产信托收益权凭证在全国银行间债券市场发行和交易”。这基本搭建了REITs的发行与交易框架,对发起人、受托人、托管人等相关机构给予了相对清晰的勾勒。但此时美国爆发的次贷危机使决策层对于推出与房地产相关的金融产品趋于谨慎,征求意见稿就此没了下文。
同样,在税收体制方面仍然存在不足:目前,仅有1998年颁布的《关于证券投资基金税收问题的通知》中明确了基金营业税、印花税和所得税的征收问题,对于信托财产管理中的税收征管问题,至今始终没有法律法规出台,目前信托投资公司适用的是一般的税收政策―即信托投资公司33%的比率缴纳公司所得税,个人投资者缴纳所得税的税率为20%。而美国在这方面经过多次的税法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免双重征税的优势,极大地促进了美国REITs的发展壮大。相比之下,我国呈现出总体税负过重的特征,这不仅损害了投资者的利益,还影响了投资者对基金的投资积极性,不利于REITs在我国的推行。
(二)REITs投资资源障碍
房地产投资信托中很关键的一个概念是收益性房地产,即是说投资者是从房地产源源不断产生的租金收益中持续获益的。在美国,从资金的投向来看,凡是能够获得租金收益的商业房地产都是REITs投资的对象,譬如:工业地产、购物中心、多元化地产、旅游休闲设施等。而我国1998年才进行了住房制度改革,住房商品化的时间较短,加上受传统观念“居者有其屋”的影响,在大多数国人心中至今仍然怀揣着置业的梦想。所以,在我国房地产市场供给结构中,具有独立产权的住宅居于主导地位,住宅的交易也以一次性销售为主,符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺,REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。
以上所述的房地产资源在国内往往属于国家所有,无论是工业还是商业地产。私人所有者具有提高投资收益的强烈动机,交易成本会较低。而国有的房地产资源使用单位对于这一点往往并不是太看重,如果不是同样国有的REITs发起者并有政府的推动,信托投资协议往往难以达成。因此,这也成为一个潜在问题。
(三)REITs经营管理水平障碍
在REITs运作过程中,REITs发起人通常将自有的或购买的物业委托给专门的物业销售和管理公司经营并从中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管机构经营管理水平的影响。在美国,诸如此类的管理机构有全美最大的物业管理公司―宾至国际,它为各种各样的地产类型提供优质专业的服务。例如,其住宅项目管理服务就以PINNACLE PLUS(宾至增值服务)著称,即“努力为客户、住户和租户创造价值并增值”。REITs的持久健康运作正是以物业的保值增值为基础,否则投资者将失去对REITs投资的信心。同样地,亚洲的日本、新加坡、中国香港等地为规范REITs的有效运作,都以法律的形式对REITs中的管理公司所应具备的条件进行了严格的规定,以此保证管理公司物业经营管理的质量,充分维护REITs投资者的利益。
与此同时,和REITs推出密切相关的信托投资公司、资产管理公司、基金上市发行服务公司等机构也还需进一步规范。如,目前在我国有些大城市,私募的REITs已出现,但相关私募物业经营人才缺乏,都是从房地产公司转型过去的中高层人员,至于专门从事REITs事业的人员培训、资格认证体系等还远远不在日程上。目前国内从事REITs业务的证券服务机构也不多,经验相对缺乏。这些在REITs发展的初期可能会带来市场接受的障碍。
(四)REITs发行的金融环境障碍
由美国次贷危机引发的全球性金融危机的源头就是房地产业,作为金融工具之一的REITS在这场危机所受影响不小:据统计,2008年下半年除澳大利亚以外的亚洲地区REITs在过去一年市值减少了16%,降至约700亿美元;同年6月,日本第二大建筑商Daiwa House Industry因缺乏投资者需求而被迫取消其房地产投资信托部门规模为5.62亿美元的首次公开募股(IPO)计划,令日本REITs市场长达八个月的IPO“旱情”延续。
在中国,由于中国金融市场发展处于初级阶段,具有强烈的投机性。而且,又由于资本过剩,投资渠道选择少,投资行为往往会呈现羊群效应,带来过强的波动。而REITs的投资特点之一就是通过打包资产降低风险,具有稳健性,而中国市场可能产生的系统性风险会损害REITs的这一特性。
(五)REITs发行的投资人认可障碍
作为一项新型投融资工具,REITs在我国的推出所要面临的障碍还包括道德风险、信息披露、退出机制以及利益输送等诸多问题。以道德风险为例,由于REITs这种模式存在着双重的问题,即受益人将资金委托REITs进行运作,而REITs由于自身经营能力的限制又将该笔资金交由专门的机构经营。因此在这个过程中便存在着人为了自身利益而损害受益人利益的道德风险。
信息披露方面,国外关于REITs的信息披露有着严格的要求,在美国,REITs的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用等需由美国证券管理委员会批准,而且必须公开化和透明化,与之相比,我国现有的信息披露机制还显得比较简单,信息的公开化和透明化还难以得到保证。
同时,中国股市的收益表现比较特别,很多投资人会沉浸在2006、2007年的巨大收益当中,而对REITs的收益表现抱有一种怀疑的态度,或者是对其收益提出不切实际的过高要求(因为参照系的问题)。如果投资人对此产生怀疑,再加上前面道德风险和信息披露方面的疑惑,则将影响它的发行募资,进而影响业绩,如此循环,就会影响整个中国市场上REITs的发展成熟。
REITs发展对策
(一)完善相关法律体系建设
首先应专门制定完善针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等基本法规,并制定房地产投资信托基金的专项管理法规,提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等监管要求;其次,对《税法》进行修订给予REITs税收优惠,为其发展创造良好的税收环境。此外,还应当在强化证券市场秩序方面投入力量,以改善REITs的发展环境。
(二)培养相关专业管理和金融人才且培育专业受托机构
人才和专业机构是行业主体,应当通过行业协会、政府机构和培训部门协作,培育REITs专业从业人员。REITs所需人才应该既懂得房地产专业知识,又掌握投资银行业务和相关法律法规,并且具有相关的实际工作经验,属于复合型人才。这方面可以通过引进国外成熟机构以及培训体系,也可以通过合作、通过业内经营管理专家联合培训来进行。
(三)建立有效监管体系
REITs的成长成熟特别需要有效的监管体系以保护投资者利益以及建立市场信心。在这个问题上,一是要确立REITs产品监管机构。针对REITs具有跨行业(跨房地产市场和资本市场)的特点,尽可能避免出现多头监管的格局, 以增强监管效率;二是要完善REITs产品的信息披露制度,参照上市公司的信息披露要求,制定专门的制度,以满足投资人、托管机构和监管部门的需求。
参考文献:
1.汪波,杨坤.REITs法律环境国际比较与经验借鉴.国际观察,2008(9)
第6篇：房地产信托管理范文
关键词：房地产信托 风险 应对措施
我国的房地产信托自2003年中国人民银行颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）而兴起并迅速发展，经过十年的发展在房地产的多种融资渠道中占据了越来越重要的地位。随着2013年年房地产信托的大量到期，我们也可以看出，由于整个房地产行业的复杂背景，在房地产信托行业十年间迅猛发展的同时，也隐藏着投资者、信托投资公司对房地产信托产品风险认识不足的隐患，如房地产市场的不稳定、法律法规的不健全等方面带来的风险，为此必须采用科学、合理的控制措施防范和化解各类可能发生的金融风险。
一、房地产信托存在的主要风险
1、道德风险
道德风险是指房地产信托参与方（主要指受托方、使用方等）不履行契约承诺而造成经济损失的风险。在我国，由于房地产信托尚未形成完善的运作与监管模式，没有有效的对开发商的约束机制。对开发商的约束主要依靠投资者与开发商间的契约，往往因为信息的不对称而缺乏对于项目资金运用的有效监督，容易产生过度依赖开发商的道德风险。因为房地产信托的各参与方既有共同的目标，也有不同的利益要求，虽然《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系，但是由于缺乏成熟的监督机制，信托公司为使自己利益最大化，仍有可能违背投资者的投资要求，主观投资于和自己有关联的房地产企业，违反投资收益最大化的要求原则，增加了投资者发生重大损失的风险。潜在的道德风险不但对保护房地产信托投资者的利益不利，更对我国房地产信托行业健康地发展不利。
2、房地产行业风险
在我国，房地产行业是公认的高风险行业，受经济发展影响，房地产行业的发展有着周期性的波动，在房地产行业进入萧条期时，通常会出现较长时间的开发建设规模缩小、房地产价格下降和交易量锐减等情况。同时，由于房地产泡沫的存在，房地产销售量和价格也会出现较大的波动。我国目前的房地产信托主要形式是资金信托，无论是借贷型还是股权型，都与房地产产品本身的收益状况息息相关。上述因素造成房地产行业的波动将直接影响到房地产产品的收益，使房地产项目陷入困境，进而影响房地产信托的资金兑付，这样的行业风险将通过信托机构转嫁到投资者身上，最终使投资者受到损失。
3、房地产项目自身风险
房地产信托一般投资于房地产开发阶段，房地产开发行业是一个技术含量极高的资源整合过程，涉及到从土地选择、产品规划、产品销售、直到运营管理等一系列专业性极强的过程，开发商的管理水平直接影响项目的经营成败，因此信托公司对房地产开发行业管理的经验极其重要。首先，信托公司要做好对房地产开发项目的选择工作，一旦信托公司将资金投资到有先天缺陷的项目（如项目本身存在市场销售前景不佳、建设资金短缺问题等），都无法弥补项目存在的风险。其次，如果信托公司没有对项目的土地房产抵押、质押等担保措施进行具体的核实，在项目动作过程中对资金的监控不严，就无法将房地产项目的风险控制在一定范围内，也就无法保证信托资金的安全，使委托人和受益人的权益有受到侵害的风险。
二、房地产信托的风险应对措施
1、建立房地产信托的监管机制，防止道德风险发生
鉴于房地产信托的庞大的市场占用份额，根据房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，政府主管部门可以专门建立一套针对房地产信托的监管机制，严格控制房地产信托实施过程中出现的控制权集中、资金投向和利益分配信息不明等，防范潜在的道德风险。作为房地产信受托人的信托机构，在信托业务实施过程中，必须主动接受信托业务监管部门中国银监会的监督与管理，并严格按照《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司管理办法》的规定开展业务，内部管理上，信托机构应建立健全内部管理制度和风险控制流程，保证技术人员的专业素质，通过专业化管理和多元投资组合，有效的进行道德风险控制。
2、提高信托机构对项目的风险控制
对于房地产信托投资项目，由于专业性较强，信托机构往往对房地产行业了解不够，因此，一定要有风险管理的意识和手段。信托机构在项目选择时应通过对房地产商的经验、实力、资信状况等进行全面的调查了解来评估项目投资的可行性，项目实施期间也需要重点关注项目进度情况、销售情况、企业财务状况和投融资计划，加强对信托资金使用及回收进行全程监控，保证专款专用，项目销售收入能够划入信托专户，确保信托计划的还本付息，通过一系列手段提高资金管理水平，确保信托资金安全，从而保护各方利益不受损害。
3、完善信托法规，加强信息登记备案
在我国信托业的发展过程中，已逐步建立和完善了一整套的法规系统，对信托业务进行了规范，但到目前为止仍没有专门针对房地产信托业的法规，由于房地产项目的专业性与独特性，在房地产信托业的准入标准、项目房地产信托标准选择、规范要求等方面应该存在较大差别，因此政府主管部门可以借鉴经济发达国家的做法，建立对房地产信托的严格管理，制定并完善统一的专门针对房地产信托业的法律法规，建立房地产信托的行业准入机制，对开展房地产信托业务的信托投资公司进行资质认证，以促进房地产信托业的规范发展和风险防范。此外，应从法规层面进一步完善房地产信托登记制度，由专门的行政主管部门负责对房地产信托的各方参与人、信托期限、信托权限等内容进行登记备案，以提高房地产项目信托投资的公开化和透明度。
参考文献：
[1]郑旋.我国发展房地产投资信托基金（REITs）的路径选择[J].商情，2009；30
[2]邓念，郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力，2011；01
第7篇：房地产信托管理范文
收益曲线9%-10%最多
数据显示，去年68家信托公司共清算了集合信托产品4629款，实收信托金额合计约为9376.79亿元。其中，清算产品数量最多的是外贸信托，共清算了508款；清算集合项目实收信托规模最高的是中江信托，规模达到663.46亿元；清算产品单体规模最大的是华能信托，平均实收信托规模达到了13.28亿元，最小的国民信托为4603万元。
自2012年以来，信托公司的信托业务遭遇了基金子公司等多方面的冲击，集合信托产品的平均收益率一直呈下降曲线。从信托公司去年清算的集合信托产品的加权平均实际年化收益率（以下简称“实际收益率”）来看，除了未公布清算产品实际收益率的信托、中海信托，以及没有集合产品清算的民生信托以外，其余65家都公布了实际收益率，其中处于9%-10%的公司数量最多，达到20家。
集合产品实际收益率超过10%的公司一共有7家，分别是西部信托（12.95%）、杭工商信托（12.8827%）、英大信托（10.69%）、安信信托（10.5%）、华宸信托（10.41%）、华融信托（10.14%）、陆家嘴信托（10.02%）。
规模越小收益越高规则基本成立
从以往的认识来看，似乎是信托公司的规模越小，信托产品的收益率应该越高，原因在于中小公司在项目、渠道方面相对缺乏竞争力，转而通过提高产品收益率的方式来增强竞争力。
实际情况也是如此。上述7家清算产品实际收益率超过10%的信托公司中，仅英大信托管理信托资产规模在2013年年底达到2000亿元以上，为2106.69亿元，不过这一规模在全部信托公司中的排名也已到了第19名。
虽然这些信托公司产品收益高，不过投资者购买的机会恐怕不多。上述7家公司由于管理资产规模普遍较小，其清算的产品规模亦相对较小，仅占全行业清算集合产品规模的不到5%。
根据用益信托网统计的数据，去年清算集合产品实际收益率最高的西部信托，今年发行了7款集合信托产品，在全部信托公司中排在第56位，发行规模也仅为10.75亿元。
如果按照受托管理资产进行排名的话，管理资产规模排名前20名的、集合信托市场的主要参与信托公司中，有13家信托公司的集合产品实际收益率在9%以下，其中收益率在8%以下的信托公司有8家。“大型信托公司相对来讲，会为不同客户提供多样化的资产配置方案，而且其合作伙伴的信誉等级较高，不需要较高利率的融资，从整体来看，确实收益会低一些。”有分析人士认为，在资产规模排名后20位的信托公司中，仅有7家信托公司集合产品的实际收益率低于9%，远小于大型信托公司的比重。
不过，这并不说明较大规模的信托公司都不给力。大型信托公司由于产品线较宽，或许无法像专注于某一领域的中小公司那样易获得较高的整体收益，不过，在实际收益率超过9%的信托公司中，也可以发现在集合信托市场上活跃的诸如中信信托、中融信托、华润信托这样的公司。
数据显示，中信信托去年底管理信托资产规模为7296.6亿元，排名第一，去年清算集合信托产品的规模也达到了76款562亿元，仅次于中江信托和外贸信托；中信信托清算集合产品的实际收益率达到了9.59%，在业内排第14名。
此外，管理资产规模高达4785亿元的中融信托，去年清算集合产品实际收益率为9.49%，排业内第16位，清算产品的数量和规模分别为157款和367.15亿元。华润信托去年底管理信托资产规模为3643.04亿元，清算产品实际收益率为9.28%，清算产品数量和规模分别为38款和127.59亿元。
最高与最低首尾差15% 证券类项目拖累整体业绩
2012年集合信托实际收益最高的为杭州工商信托，其当年清算集合产品的实际收益率为12.2992%，去年虽然被西部信托赶超，不过其清算产品的实际收益率仍继续上升至12.8827%。
西部信托去年清算集合项目的实际收益率高达12.95%，而2012年仅为7.72%，去年同比提高了超过5个百分点。西部信托2013年清算集合信托项目23个，实收信托金额合计35.15亿元。其清算产品，包括集合、单一项目在内，多为主动管理型产品，其中股权投资类产品清算13款，实收信托51.59亿元，实际收益率10.93%；融资类清算31款，实收信托55.07亿元，实际收益8.15%，被动管理性产品中仅清算两款规模总计3.5亿元的融资类产品。
除去“黑马”西部信托，杭州工商信托借助房地产投资获得的高收益率，已是这家公司的标签之一。杭州工商信托去年年报显示，其所有信托产品中投向房地产领域的比重高达75.44%，排业内第一，这比2012年又有进一步提升。旗下的房地产信托通过基金化、长期化运作，而不是仅仅通过融资的方式获取收益，使得其清算收益居高。针对房地产市场，渤海证券分析师康凯认为，当前房地产销售持续下滑，房价出现松动，个别城市房价大幅下滑，个别房地产企业资金链断裂，破产倒闭事件频发，房地产迎来周期性拐点的观点正在蔓延，房地产投资风险正在被市场所关注。分析人士指出，由于与房地产市场联系非常密切，地区房地产市场的波动可能会对该公司带来更大的影响。
不过，虽然上述两家信托公司收益率居高，但是也有信托公司清算集合产品的收益并不理想，最低的集合信托去年实际收益率为-2.19%，与最高收益率相比，首尾差达到15个百分点。
第8篇：房地产信托管理范文
关键词：REITs 交易环节 税收政策
一、REITs的概述
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是房地产证券化的一种手段，把暂时无法出售、流动性较低的房地产以发行收益凭证的方式进行变现。能集合特定的投资者，将其资金集合起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，从而进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。收益主要来源于租金收入、物业收入和房地产升值等。
二、我国实施REITs的税收问题分析
税收制度和税收政策是推动房地产证券化发展的一个关键因素，REITs这种证券化手段的本质又是一种信托，虽然2001年我国颁布的《信托法》为信托行业的规范发展奠定了法律基础，但我国信托业税收政策的研究和制定一直处于滞后状态，没有出台针对信托业的专门税收法规，进而导致REITs的税收待遇存在较大的不合理性。以下将从REITs交易环节出发，通过与欧美及亚洲的较发达国家和地区的REITs税收政策的比较，分析我国实施REITs的税收问题的主要表现。
（一）当前REITs一般交易模式
REITs交易模式（见图1）一般包括委托资产项目的投资管理、设立发行REITs、利益分配、合同终止信托资产转移四个环节，涉及房地产企业（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投资者三个基本纳税主体。
图1：REITs一般交易模式图
（二）我国与欧美及亚洲较发达国家和地区的REITs税收政策相比所存在的问题
美国、英国等国家，REITs采取税收中性及合理避税原则，资产运作环节的各个环节都不增加税负。美国在REITs上，房地产税没有优惠，仍然按照物业价值的1%-3%征收，而所得税本来是以利润总额的15%-35%征收，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果基金公司每年把90%的应纳收入以红利形式派发给投资者，则无需缴纳企业所得税，即在REITs上的优惠是租金收入用于分红的部分免征，避免了对基金管理公司和投资者的双重所得课税。转让税按交易价格的0.5%-1%征收，所得税按出售利得的15%-35%，用于分红的部分免征。
在英国，所得税按利润总额的30%征收，在REITs层面免征所得税。转让税按交易价格的1%-4%征收，所得税本来以出售利得的30%征收，但在REITs上全部免征。
在德国，房地产税仍以物业价值的1%-1.5%，贸易税按利润的9.1% -19.7%，所得税按利润总额的37%征收，租金收入用于分红的部分免征。转让环节主要涉及的税种有转让税、贸易税和所得税。转让税按交易价格的5.09%征收，贸易税按出售利得的9.1%-19.7%，所得税本来以出售利得的37%征收，但针对REITs则全部免征。
在新加坡，针对REITs收益中作为股息派发给投资者的那部分不征收所得税。在我国香港地区，则必须缴纳房地产税，在REITs上没有实施税收优惠政策。从REITs的投资区域来看，美国成为了全球第一大REITs投资市场，占比43%，欧洲占比27%。新加坡成为仅次于日本的第二大REITs市场，而香港REITs的发展速度因没有税收优惠而在一定程度上受到限制。
我国在房地产企业（委托人）向房地产投资信托基金管理公司（受托人）提出委托时，房地产企业按照信托合同将相关资产转移给房地产投资信托基金管理公司等受托人，虽然受托人并未取得资产的所有权，但这一过程仍视同销售处理，委托人除了缴纳印花税以外，还要按照不动产的市场价值或评估价值就不动产的转让缴纳营业税、增值税、企业所得税、预提税等；受托人需缴纳契税、印花税。
在REITs发行过程中，担保机构、资金托管机构、证券交易所、证券登记结算机构以及其他为资产证券化交易提供服务的机构签订的服务合同及服务收入，均需缴纳营业税、企业所得税、印花税等。在 REITs 的证券上市流程中证券出售时，投资者和受托人需缴纳证券交易税和证券印花税（税率为0.1%）。
房地产投资信托基金管理公司对获得的信托净收益，缴纳企业所得税；对获得的报酬缴纳营业税和企业所得税；涉及的房地产交易还需缴纳房产税和契税。REITs汇集运营过程中的租金收入或者出售利得等收益分配给投资者，投资者对所获股息或红利需按20%缴纳个人所得税。此时双重征税，使得实际投资者到手的收益大幅减少。
在信托合同终止环节，受托人根据约定将剩余的信托资产转移给委托人或受益人，视同有偿转让，受托人需缴纳相应的营业税，在办理不动产产权转让手续时缴纳印花税；委托人收回信托资产或受益人接受信托资产时，房地产企业（委托人）或投资者（受益人）需缴纳契税、印花税、房产税。
可见，我国税种多、税负重、纳税主体不明确、在税法上无优惠政策，REITs融资模式存在高融资成本。REITs要发展，完善REITs的税收制度刻不容缓。
三、解决我国REITs交易环节中税收问题的建议
（一）建立完善信托资产税收法规体系，制定专门法规，妥善解决所得税的重复征收问题
邓子基和唐文倩（2011）认为，我国REITs虽有自己集中的经营管理组织，但它不具有自我积累的能力，按企业的标准纳税，有不合理之处。如前所述，大多数REITs发展较好的欧美及亚洲较发达国家和地区，可以在REITs层面免征所得税，但法律对REITs的结构、资产运用和收入来源有严格的要求。美国和德国税法对于REITs享受优惠政策的资格做了严格限制；加拿大《所得税法案》规定，信托被视为处于公司和合伙关系的中间状态的纳税主体，所产生的收益免征公司所得税，其收益分配给合伙人时，合伙人根据各自所得进行纳税。受益人间接享受极大的税负优惠，也避免了对信托的重复征税。各国政府在扶持REITs发展时为规范其市场的运作，设置了关于限制其垄断市场，防止其滥用经营收益，干涉其他实体经营的条款，进而为形成外部效益创造条件。我国处于信托业发展初期，应循序渐进地建立完整的信托资产税收法律规则制度体系。邓子基和唐文倩（2011）认为，《信托法》从总体上规范着信托行业，财政部和国家税务总局应对出现的信托新业务、新产品及时出台相应的税收规定来加以规范。通过制定房地产信托投资基金的专门税收法规，明确税收优惠政策，解决REITs的双重征税问题，促进其健康发展。
（二）明确纳税主体，结合REITs交易环节制定税收优惠政策
房地产企业在把资产打包成REITs产品转移给受托人时，应相应调减税费，免征其营业税。在REITs发行过程中，担保机构、资金托管机构、证券交易所、证券登记结算机构以及其他为资产证券化交易提供服务的机构应按其服务收入的一定比例缴纳营业税。基金管理公司等受托人对房地产资产进行投资管理不属于营业税的征税范围，这样的机构仅是代人理财，履行的是代缴义务。受托人应针对提取管理费用的一定比例的业务收入缴纳营业税，关于REITs收益的营业税、所得税应由受益人最终承担。这样让受托人享有税收优惠，对我国的REITs发展有一定的促进作用。因此，我国在控制REITs产品风险的基础上，可以对基金管理公司不征企业所得税，避免公司制交易环节中企业所得税和个人所得税的双重税负，进而提升REITs的发展速度。在我国可以对REITs获利的租金收益及物业增值收益在为投资者分配时免缴个人所得税。或者对个人投资者分红时需要缴纳个人所得税的应该实行代扣代缴，统一纳税，但应当降低税率，这样在满足收益分配要求的条件下，有助于鼓励社会储蓄资金向证券市场流动，培养投资者对投资基金的积极性。如果信托资产转移到受益人，那么在办理不动产产权登记等产权转移行为发生后，该项所有权转移才告成立，应由委托人和受益人分别承担转让方和受让方相应的纳税义务。
总之，要想通过REITs解决房地产的融资问题，吸引投资者积极投资，我们则需要充分借鉴境外经验，结合实际，建立有特色的REITs税收制度，使之成为我国房地产金融市场上一种行之有效的金融工具。
参考文献
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第9篇：房地产信托管理范文
REITs，是房地产信托投资基金的英文简称。从形式上看，是类似于房地产资金信托计划的一种融资模式，借助于信托的集合资金、委托管理的功能，规避了对非上市公开募集资金的法规限制。但是由于在组织构造上和管理模式上借鉴了PE的模式，即采取所有权与经营权分离的两类合伙人（普通合伙人和有限合伙人）机制，可以更灵活地从事较长期限（一般是3-5年）的产业股权投资，从而提高了基金整体的收益能力。
REITs与普通房地产信托产品比较，投资方式更灵活，投资期限更长，投资收益率更高；与PE比较，更容易募集资金，投资的流动性更强，分散风险的效应更好。可以说，REITs充分吸收了信托产品和PE的双重优势，能够比较好地发挥其既能分散风险、又能专业化管理的长处。
从投资方法上来看，国外的REITs一般倾向于投资那些能够长期带来稳定现金流的物业，尤其是具有商业价值提升空间的写字楼、公寓和购物中心；同时通过对不同地域不同类型物业的组合式投资，力图在获得行业平均利润的同时尽可能降低投资风险。
房地产信托――中国REITs的萌芽
中国的REITs应该说还处于萌芽状态。现在比较多的还是各类房地产信托产品。
据报道，我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
目前国内有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
房地产私募基金――中国REITs的新发展
我国的房地产基金不同于REITs，主要在于采用定向私募方式募集资金，资金主要投向项目开发，退出方式是销售回款或回购，主要有两种形式：一是开发商发起的房地产私募基金，如金地发起的稳盛房地产基金；还有一种是专业投资机构发起的房地产私募基金，如鼎晖投资管理的特殊机会地产投资基金；自2008年金融危机后，受全球经济和宏观调控影响，约来越多的房地产企业发起成立房地产私募基金。2010年号称中国“房地产私募基金元年”，清科研究中心的数据显示，2010年全年共新募集28只房地产基金，环比上涨180%，其中已经披露募集金额的26只房地产基金共募集29.65亿美元。2011年由于对房地产行业的进一步严控，导致房企资金链收紧，直接推动了房地产基金的加速发展。上半年新成立房地产基金11只，募集金额11.21亿美元，而且大部分都是专业投资机构运作。
中国REITs发展方向
现阶段中国很难出现符合国际标准的REITs，主要原因在于两个方面：一是REITs本身的特点所决定。REITs，严格意义上讲，指的是房地产投资的证券化，即通过成立REITs，可以将需要大量资金的房地产投资分解成最小单位的投资份额，把规模化投资变成公众化投资；同时通过成立REITs，可以将需要长期资金的房地产投资分解成弹性化的灵活投资，把固定投资变成流动性投资。而要解决投资的流动性问题，就必须有支持投资份额自由申购、自由赎回以及自由转让的交易机制，这一点国内还没有明确的法规可以参照。二是REITs的发起人和投资人如何解决资本退出机制问题，单纯靠销售回款和回购，一旦遇上市场形势不好的时候，往往很难实现资本的顺利退出，这就要求REITs能上市融资和通过上市实现资本退出。前几年，万达集团曾经试图借道香港，实现REITs上市融资，但最终因国内政策不配套而无法实现。但从长期趋势来看，当中国房地产行业进入正常轨道，中国证券市场建立起与国际接轨的配套机制时，中国可望产生本土上市的REITs。
单纯从目前发展趋势来看，国内有两个新的方向值得关注：
一是以平安、北京、新华等为代表的国内大型信托公司开始借鉴PE的合伙人管理模式，探索信托+合伙的房地产投资模式。以平安信托安城1号为例，就采用了双层结构设计，首先是由平安信托和绿城集团发起成立安城创景股权投资基金（合伙企业），再由平安信托向投资者发行安城1号集合资金信托计划，该信托计划成立后，再作为有限合伙人加入安城创景股权投资基金，委托绿城集团进行项目的投资管理。
