土地制度精选(九篇)
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第1篇：土地制度范文
第一条为了加强农业综合开发土地治理项目建设管理，确保工程建设质量，提高资金使用效益，根据《财政部关于改革和完善农业综合开发若干政策措施的意见》（财发[20**]93号）以及国家有关工程建设监理的政策规定，结合农业综合开发土地治理项目工程建设的特点，制定本办法。
第二条本办法所称农业综合开发土地治理项目工程建设监理，是指承担监理任务的单位受县级农业综合开发办事机构或项目建设单位（以下简称监理委托单位）的委托，对农业综合开发土地治理项目工程建设实施的监督管理。对本办法规定的应当进行监理的农业综合开发土地治理项目工程，工程建设监理必须根据国家有关工程建设的法律、法规、规章，按照经批准的项目计划、审定的项目扩初设计和施工设计图、工程建设合同以及建设监理合同的规定进行。
第三条监理委托单位在工程开工之前，原则上应通过招标方式择优选定具备相应建设监理资格或监理能力的单位。
有监理资格的单位是指具有一定资质、经国家认可的专业监理单位；有监理能力的单位是指有相关专业技术力量的法人，其中相关专业技术人员不少于5名，有承担同类工程的建设监理或质量监督工作经验，能够运用先进技术和科学方法完成监理任务。
第四条从事农业综合开发土地治理项目工程建设监理的单位和监理人员，应当遵循守法、诚信、公正、科学的准则，按照本办法规定开展工程建设监理活动。
第二章监理范围及内容
第五条国家立项实施的土地治理项目中，年度财政投资10万元以上（含10万元）的单项工程纳入监理范围，包括小型水库、拦河坝、排灌站、机电井、防渗渠道、机耕路、桥涵闸等，可委托专业监理单位进行监理，或者委托具有监理资格的专业人员进行监理。
对于上述范围以外的土地治理项目工程是否需要进行监理由省级农业综合开发办事机构决定。
第六条农业综合开发土地治理项目建设监理的主要内容是：按照工程建设合同控制工程建设投资、建设工期和工程质量；协调有关单位间的工作关系。监理单位的具体工作应包括：
审查项目承包单位（或施工单位，下同）提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；
审查与控制工程建设所需施工材料、设备的质量，对不能满足施工质量要求的，要督促项目承包单位采取措施限期解决；
督促检查项目承包单位严格执行工程承包合同和国家工程技术规范标准，发现问题应及时指令承包单位采取措施进行处理，必要时应指令承包单位停工整改；
组织工程建设质量综合评定，签署工程检验认可书和工程付款凭证；
定期向监理委托单位报告工程施工进度、工程质量和相关控制措施的情况；
工程竣工后，整理合同文件和有关工程技术档案材料，参与工程竣工预验收和相关验收文件的签署，提交工程监理报告；
在工程保修阶段，负责检查工程质量状况，承担质量责任，并督促承包单位保修。
第三章监理合同与监理程序
第七条监理单位承担监理业务，应当与监理委托单位签订工程建设监理合同，明确工程建设监理的范围和内容、双方的权利与义务、监理费的计取与支付、违约责任以及双方约定的其他事项。
第八条工程建设监理一般应按下列程序进行：
（一）编制工程建设监理规划；
（二）按工程建设进度编制工程建设监理细则；
（三）按照监理规划和监理细则进行建设监理；
（四）参与工程竣工预验收，签署建设监理意见；
（五）建设监理业务完成后，向委托单位提交工程建设监理报告和档案资料。
第九条实施监理前，监理委托单位应将选定的监理单位、监理的内容、监理人员姓名及所赋予的权限，书面通知项目承包单位，并报上级农业综合开发主管部门备案。
第十条工程建设监理过程中，项目承包单位应当按照国家有关工程建设的法规、签订的工程建设合同以及建设监理合同的规定接受监理。
第十一条工程施工阶段，监理机构或监理人员应进驻施工现场，采取旁站、巡视和平行检验等形式，按作业程序即时进行建设监理。
第四章权利与义务
第十二条监理委托单位与监理单位之间是委托与被委托的合同关系；监理单位与项目承包单位是监理与被监理关系。监理单位应按照“公正、独立”的原则，主动开展工程建设监理工作，维护监理委托单位以及项目承包单位的合法权益。
第十三条具备监理资格的专业监理单位承担监理任务时，应当组建由相关资质人员参加的工程建设监理机构；具备监理能力的非专业监理单位承担监理任务时，应当成立项目工程监理小组。
第十四条监理单位不得转让、分包监理业务。
第十五条监理单位不得从事所监理工程的施工和建筑材料、构配件、机械设备等的经营活动。
监理人员不得在所监理工程的项目法人单位、建设单位或施工、设备制造、材料供应单位兼职，不得是施工、设备制造和材料、构配件供应单位的合伙经营者。
第十六条监理单位在监理过程中，由于未按合同规定进行监理而造成工程损失的，应承担相应的经济责任和法律责任；监理单位与项目承包单位串通，为承包单位谋取非法利益而造成工程损失的，与项目承包单位承担连带赔偿责任。
第十七条监理人员按照监理合同规定行使监理单位的权限，在授权范围内有关指令。项目建设单位或县级农业综合开发办事机构不得擅自更改监理人员的指令。
第十八条监理人员有权建议撤换不合格的项目承包单位、项目承包负责人及有关人员。
第十九条未经监理人员签字认可，建筑材料、构配件和设备不得在工程上使用或安装；承包单位不得进入下一道工序进行施工；财政部门不得拨付工程进度款；农发机构不得进行竣工验收。
第五章监理费用
第二十条农业综合开发工程监理费，按照实施监理的土地治理项目单项工程年度财政投资总额的2%以内控制使用，从地方财政配套资金中列支，按实际支出数计入工程成本。监理费的支付实行县级保帐制。报帐时，应按监理费总额的20%预留质量保证金，待项目验收合格后再予拨付。
第二十一条未实行建设监理的农业综合开发土地治理项目工程不得列支监理费。
第二十二条监理委托单位或监理单位有违反本办法规定行为的，由国家相关部门按照管理权限予以处罚。
第2篇：土地制度范文
【关键词】土地制度;不完整产权;多中心主体;转型
一、导言
自从中国立法者在1984的宪法修改中,正式确立了土地国家所有或集体所有,农村土地的主体从国家转移到集体身上,但城市土地的主体身份仍然是国家。由此,农村家庭承包责任制的经济契约关系亦随之转移,由国家与个人的关系转向村集体与个人,这种立法的后果为后来的城市化快速扩张带来了始料不及的严重后果:村集体的掌权者可以跳过个人及其他利益相关者,直接把地卖给土地开发商,从而带来卖地腐败与村民冲突。这种奇异的产权交易大大加深了中国“二元经济”的快速扩张,既得利益集团深知,只有把农业用地转化成工业用地或者房地产开发才能带来超额利润。中国土地制度的集体所有或者国家所有的“虚位”产权制度还派生出了一种奇怪的发展路径:集体所有或国家所有的土地利用不仅包含经济绩效,还存在政治绩效。经济绩效不仅包括资源分配的效率,还包括社会保障和保险功能(姚洋,1999),而社会保障和保险功能对于集体所有的土地而言更为重要,因为集体所有的土地往往是在农村或者“城乡接合俱乐部”的地方,那么社会保障对于农村的稳定至关重要,而农村的稳定关系到全国的稳定。然而,最要命的是土地的经济绩效通常是和政治绩效相冲突的,土地的关系者,不管是村集体还是地方政府,都想从土地的收益中分得一杯羹,他们通常是跳过那些“虚位”产权的土地拥有者――农民或者郊区居民――直接参与土地收益的分配,这种利益冲突在城市化快速扩张的情况下愈发尖锐。这种“虚位”的产权制度还带了一个可怕的后果:由于土地产权的不彻底性而导致产权交易的“匿名”特征(2005,赫尔南多・德・索托),那些手握土地审批权柄的官员可以不需要公开他们的产权交易关系,这就为他们本应该承担的责任通过隐形的方式规避起来了,这也有意无意地减少了他们更加肆意妄为的“败德行为”扩张的风险。
与此同时,农村集体所有制的土地产权制度与城乡二元分割的户籍制度不仅剥夺了农民利用土地产权流转带来巨大收益的权利,而且在一定程度上还阻隔了农民成为收租阶层的通道(2009,刘雅灵)。即使农民通过灰色通道成为收租阶层的一员,但相较城市居民的收租群体而言,其租金远远低于他们,并且还面临被其他未能成为收租阶层同一农民群体投诉的风险。低租金与被投诉的风险在一定程度上可视为农民把手中的土地或者土地附属物转化为活财富的制度风险,这种制度风险以水平和纵向的两个方向同时出现,这对土地资本化极为不利。同时,这也对农村土地银行的成立与业务上的扩展注入了制度性的风险,但对城市土地资产的拥有者以及房屋业利的扩展似乎不加限制,甚至还有放大之嫌,农村与城市土地使用权利的不对称,严重造成了新的阶层之间的对立,即“土地收益的暴富者与土地收益的丢失者”。近几年,法院的土地纠纷的诉讼显著增多,并且涉及的土地利益往往是群体性的。
二、“虚位”产权与“多中心主体”
我国土地产权“虚位”制度,给市场交易者带来了很大的难题。如果村集体所有的土地被转化为工业用地或者房地产开发,那么产权的拥有者就变成了“多中心主体”的格局,村民、村集体、当地政府、用地开发商都需要从中分配一定的利益,至于哪个主体分配的利益占优,则完全成了一个多重均衡的利益博弈。从现实情况来看,强势的政府与用地开发商往往占优,其次是村集体,最末的当属村民了。正是这种“多中心主体”的土地产权交易格局,在土地及其附属物抵押或者土地证券化方面出现了一个两难冲突:如果法律不能公正的保护“多中心主体”每个主体利益的话,那么受损者就会反对土地资本化,但得益者会极力推行土地资本化。除非立法者通过立法的形式赋予“虚位”所有者的完整无缺的产权,那么“多中心主体”的格局就会演变成“单极主体”格局,但从现有的情况与以往的经验来看,这种立法的可能性不大。我国的法律明文规定,农村的宅基地以及房屋不可充当抵押物,而城市的土地及其附属物是可以抵押的。在这种立法的实践中,土地及其附属物的资本化的演进路径就会忽视农村,偏向城市。除此之外,农业用地一旦被转化为工业用地或者房地产开发,实际上是得益者大力推进土地资本化的过程。
根据我国目前的国家法律规定,土地一旦开发成房地产,那么商铺的产权最高期限是50年,城市居民的个人住房的产权最高期限是70年。如果政府把从集体所有的土地征来出让给房产开发商之后,地产商只要房产开发成功,地产商这个中间人就相当替政府发行了一种免还本息和的50年或者70年的长期政府债券,政府不但不要还本付息,而且还要征收购买房产者相关的税收。如果房地产商在两年之内没有开发土地,政府还可以强行收回,再次拍卖。如果我们把政府征来土地的成本假定为发行这种“特殊债券”的发行成本的话,那么政府再把土地转卖给房产开发商的价格就是这种“特殊债券”的收益了,若再减去它的发行成本,则变成了纯收益。我们再假设这种“特殊债券”的贴现率用最近10年银行1年期储蓄存款利率的简均利率作为贴现率的话,那么这种债券的未来值将是巨大无比,这里还没有考虑到土地及其房产的升值带来的收益。这种土地产权的“多中心主体”格局,表面上土地资本化好像是政府通过征地把土地卖给地产开发商,实质上是政府变相发行了一种以土地为载体的“长期政府债券”,这种“长期政府债券”不但不需要以政府信用为担保,而且还不需要还本付息,等到土地的使用期限一到,政府还可以再收回土地,以同样的方式继续发行这种特殊债券了。
“多中心主体”格局的土地产权制度将在土地资本化的推进过程中,深受强势部门的欢迎。由此带来了一个非常有意思的问题:土地的价值不是取决于土地资源的利用效率,而是取决于政府的政策需要。
三、结语
中国的土地问题看似是一个简单的经济问题,那就是如何高效地利用土地资源,但是这个问题远远超越了任何一个机构所能想象的复杂。其复杂之处就在于土地不仅是中国社会发展的所有核心问题所在,也是各方利益博弈者必争之地。不完整产权制度不仅造成了土地交易者的“败德行为”以及加深了“二元经济”的对立,而且引发了比较混乱的“多中心主体”利益格局,弱化了土地产权最初拥有者的经济权利,反倒增强了地方政府与开发商的经济权利,造成土地资源配置的低效率。
同时,我们也看到了中国自改革开放以来,正在经历从农业社会转向工业社会、传统社会转向现代社会、封闭社会转向开放社会的“三重大转型”,其中土地问题伴随着这“三重大转型”的全过程,而且这三种不同方向转型的叠合使得整个中国社会、经济、文化、政治等诸领域的改革罕见地复杂。从这个意义上来说,研究土地问题,才能对中国的问题进行抽丝剥茧般地审视,才能提出真问题,去掉伪问题,为中国未来的改革提供真实的源动力。
参考文献
[1]吴介民,刘雅灵.什么是“中国模式”[M].台湾社会学杂志,2009(12).
第3篇：土地制度范文
一、制定中心的土地管理实施制度；
二、组织编制中心土地利用中长期规划和年度计划；
三、负责中心所管辖区域内土地管理和保护、监督检查，发现违章用地和非法占地行为立即制止，并向规划计划处和企管法规处汇报，协调处理土地权益争议；
四、负责对所管辖区土地的统计、档案管理和土地管理信息系统运行工作；
五、负责新增建设用地各种资料的收集、整理和申报报表的填报工作，组织及协助规划计划处办理新增建设征用地手续；
六、协助规划计划处完成所管辖区土地权属的变更、登记等管理工作；
第4篇：土地制度范文
关键词：土地储备制度法律动因法律原则法律性质
一、土地储备制度产生与发展的法律动因之探源
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”[1]然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以我国为例，自上个世纪70年代以来，我国人口以每年10％左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。[2]这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范——法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。
（二）国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因
在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当.斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过宏观调控手段如价格、利率、税收、财政转移支付等的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。
（三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，[3]法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。
二、土地储备制度应遵循的法律原则之彰显
（一）合法运作原则
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
（二）资源优化配置原则
土地储备法律制度的构建须符合资源优化配置原则。土地资源的优化配置原则是指土地资源在生产和再生产过程中各个环节上的合理、有效的流动和配备。我国的社会主义市场经济，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。由于我国目前实行土地所有权公有制度，因此，现实可供自由配置的只能是土地他物权，即土地用益物权和担保物权。在土地用益物权方面，应当重点抓土地用途管制和权利的自由流转，使土地效用达到最大限度的发挥；在土地担保物权方面，则着眼于担保主体及相关第三人权利义务的界清，以切实发挥土地在债权担保中的作用。土地储备制度在资源的优化配置上应当采用拍卖出让形式，减少、消灭协议出让方式，使土地使用权出让真正走向市场化、规范化。
（三）可持续发展原则
可持续发展是在人类面临科技进步与生态环境恶化、贫富差距日益拉大这两大社会失衡的背景下而产生的一种新型的发展观，其核心思想在于要求人类以最高的智力水平和泛爱的责任感去准确处理人与自然、人与人之间的关系，并在作出每一个行为与抉择时，不仅要考虑本代人的利益平衡，而且要考虑到代际人的利益平衡，从而实现自然资源、人文资源在现在与将来的高效、持续发展。[4]土地储备制度应当遵循可持续发展原则，在土地的收购、储备与使用权移转过程中，应当充分考虑土地资源的长远规划与短期利用的矛盾，考虑基于土地的社会经济长远发展与资源消耗的协调，避免盲目放地等政府短期行为。
（四）土地使用权竞争性出让原则
土地储备中心收购土地之后，一方面需要进行土地的储备，以对土地资源和社会经济进行宏观调控；另一方面，须对其储备的土地进行使用权的有偿出让，以实现土地资源的价值。在土地使用权的出让过程中，应当坚持竞争性出让原则，严格控制非竞争性出让即协议出让的数量。市场是资源配置的调节器，在完全的市场经济下，各个主体通过竞争这一法则实现优胜劣汰。因此，让资源同有优势﹑有实力的投资者配置﹐是市场经济的要义﹐让最有实力的开发商得到最好土地的最公平的方法即是竞争。与拍卖、招标、挂牌等竞争性方式出让土地，较之协议出让既有实现土地资源优化配置与国有资产保值增值之效，又可减少暗箱操作，抑制腐败现象的产生。
（五）社会效益优先原则
社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、个人利益与社会公共利益不一致的情形时，应当优先考虑社会效益。土地储备制度的运行应当遵循社会效益优先原则，这是其实现国家宏观调控职能和资源优化配置的前提，也是实现土地资源可持续性发展的保障。笔者认为，所谓的社会效益，是指符合整个社会、社区的民众的根本利益的、可增进其福利的一种权利与利益分配状态。社会效益追根到底是人权的利益化，或称利益化了的社会民众整体的生存权、发展权。其在本质上是民生问题。政府在进行土地收购时，应当在符合城市整体规划的前提下，不得侵犯被收购者及相关市场主体的合法权益；在获得土地收益之后，对盈余资金的投向应当有严格的用途管制，尽量往公共设施建设、社会保障、环境保护等涉及社会公益性的方面倾斜。
三、土地收购与储备法律性质之剖析
（一）行政行为说（强制论）
行政行为说认为，在土地储备、收购过程中，政府的行为属于行政法律行为，而被收购土地的一方当事人为行政相对人。行政行为说又可分为两种：其一，认为土地收购与储备行为于双方当事人而言是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，只有这样才能确保政府建立和实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；其二，认为属于国家对土地收购的“强制性买卖”关系，该学说承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构按照市场价格进行评估，并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。
（二）民事行为说（自由论）
持民事行为说者认为，收购行为是市场经济条件下的“自由买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的基础上，根据市场状况自由协商决定。[5]依次观点，实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现。
（三）区分说
区分说是在对民事行为说与行政行为说进行研究、筛选的基础上，认为此二者皆有失偏颇，而主张应当视政府在收购时的不同身份来确定收购行为性质的一种折中观点。具体而言，该学说认为：
政府主体身份表现在国有土地上是双重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利，其中，有偿出让国有土地使用权便是其行使所有权的重要表现形式。政府与国土使用权的受让人签订的土地使用权出让合同应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则；作为行政管理者，政府享有对土地的财产权力，这种权力是与服从相对于，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权源于宪法赋予的政府的经济管理权。政府行使经济管理权的前提和目的是社会公共利益，因此，政府在为公共利益的需要而进行单向收购时，具有强制性。
笔者认为，土地收购从本质上讲属经济法律行为。因为，首先，对土地的收购、储备体现了国家对地产市场的宏观调控，是国家借以干预社会经济的一种重要形式；其次，收购行为本身既是政府的经济职权，即政府有权依法对符合规定的土地进行收购，任何单位与个人都不得拒绝收购，同时，它又是政府的经济职责，即政府对符合收购条件的土地必须进行收购，并在一定条件下进行出让，收购行为是职权与职责的有机统一；再次，“强制”与“自由”仅仅是内在意志的外在表现形式，而非法律行为性质本身，上述三种观点都没有看到国家在土地储备制度当中的宏观调控与积极干预，因而都流于片面。
*作者简介：王保信（1977—），男，广东揭阳人，西南政法大学2001级经济法专业硕士研究生，主要研究方向为房地产法。
[1]《马克思恩格斯全集》.北京:人民出版社,1986年版,第384页。
[2]钱铭.21世纪中国土地可持续发展利用展望.中国土地科学,2001年第1期。
[3]一般认为，地理学上的土地概念为“地球表面的陆地部分及其附属的内陆水域和滩涂等”，见孙宪忠.《论物权法》.法律出版社2001年10月版,318。
[4]李昌麒主编.经济法学.北京:中国政法大学出版社,1999年版,87。
[5]吴东仙、罗思荣.完善土地储备制度的法律思考.杭州商学院学报,2002:(5),32。
OntheLegalPrincipleofLandStorageSystem
WangBao-xin
第5篇：土地制度范文
关键词：土地登记制度；存在的问题；建议
1 土地登记概述
土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的簿册，以加强政府对于土地的有效管理，保护权利人土地合法权益的一项重要的制度。土地登记是维护社会稳定的根本途径，是国家统一土地权利制度的基础。世界上的土地登记制度大体可分三类即产权登记制度，托伦斯登记制度和契约登记制度。我国采用的是土地产权登记制度并吸收托伦斯登记的特点。[1]
我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益 ，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。
土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。
2 土地登记制度存在的问题
（1）土地登记的法律体系不健全。我国开展土地登记的法律依据为《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地登记办法》、《土地权属争议处理暂行办法》。但在土地登记的相关权利种类、设定、变更、终止以及各项权利、义务、登记效力等重大问题可操性不强，至使保护权利人利益、要求履行义务遇到困难。
（2）土地登记种类少，定性模糊。我国法律对土地权利种类的划分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。以集体土地所有权为例，目前其权能只包括占有、使用、收益，而不包括处分权，即集体拥有的是受到一定限制的所有权。至于为何受限制，如何受限制，理论界尚无定论，而相关的法律规定也极其模糊。关于农村集体土地使用权，法律上未对其权能作出明确规定，学理上对其定义及性质归属也未达成一致意见，导致在实践中各地做法不一。[2]
（3）土地登记机关、土地登记标准和土地权属证书不统一。依据我国目前的登记体制，有多个部门正在进行着不动产登记。如集体土地所有权和集体建设用地使用权由土地管理部门登记造册，核发证书；国有房地产的土地登记有的地方是房产部门，有的是房地分开。由于土地登记机关的不同，各自的登记办法、程序不尽相同，相应的土地权属证书也不同。登记机关及证书的不统一，必然会损害经济的发展和权利人的正当利益，而且在两个以上的登记机关的权利出现交叉重合时，还会造成物权变动的法律基础互相冲突，扰乱正常的法律秩序。四、体制束缚，创新缓慢。由于我国土地登记管理的特殊性，推进制度优化和技术创新比较缓慢。现有的土地登记资料不能满足社会需求，土地登记覆盖辖区的土地调查工作量大，各级财政没有专项经费给予保证，多方投资的路子必将制约管理体制的发展。同时，由于体制、机制、技术标准等原因，至使对现有信息的浪费不能把已有的信息资源统一起来，为社会服务。
3 完善土地登记制度的构想
（1）以法律为基础，明确土地登记效力，为完善登记制度提供法律依据。土地登记主要是解决土地物权变动中的安全问题，即土地物权怎样才能安全地由物权取得人取得的问题，以及从客观公正的角度看土地物权的变动才能达到排除第三人的干涉的问题，因而只能依靠《物权法》自身来解决，也就是通过物权变动制度来解决。但我国对土地权利的划分来自不同层次的法规，权利内容、义务不清晰，权利种类不系统，相互关系还不明确。有待于通过《不动产登记法》等相关法律的出台来改变。
（2）实行土地优先登记，逐步解决重复登记的问题。在一个国家内，不管采用何种土地登记制度，一个土地物权，权利人到一个登记机关办理登记，是世界各国通行的做法。目前世界其他国家土地登记机构设置，归纳起来有三种情况，即司法部门、政府管理部门、独立司法与政府之外的专门机构。根据我国的实际情况，无论采取哪一种形式，都是一时难以解决的问题。一是司法机构在确权登记时，结合我国土地资源利用进行实质性审查，从业务性质上看有相当大的难度。二是政府部门独立机构进行登记时，有利于解决上述各类问题，但国家职能部门及运行机制要有较大的调整，以保证登记机关组织到位、职能到位。三是统一由土地行政主管部门负责。从目前全国土地登记制度建设现状考虑，无论是业务建设还是人员队伍建设，土地部门有一定的基础，土地登记在全国全面开展，制度建设成本较低。另外，解决土地统一登记应当与登记程序变革结合起来考虑，实行土地使用权优先登记应该是解决现实问题的一种思路。
土地使用权优先登记即土地及地上物（指定着物和附着物）依法取得后，无论由哪个部门管理，首先确定土地使用权，先办理土地登记，领取土地证书，然后再办理地上物的登记。从土地与地上物的关系看，不管何种地上物都依附于土地。权利人依法取得土地使用权，是拥有地上物的前提条件。因此，先办理土地登记，再办理地上物登记应是顺理成章的事。这种做法既有利于业务主管部门对地上物的管理，又保证了地上物与土地使用权的一致性以及土地用途的统一，提高了土地登记资料的使用价值。
（3）加强土地登记人制度建设，使土地登记从行政机关全程服务变成审批，提高行政效率。土地登记是指接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、查询土地产权状况等；广义讲还包括：土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。但由于土地登记专业性较强，建立土地登记专业人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。将原有的由登记机关负责的地籍调查等登记前期工作交由土地登记人去承担，同时理顺土地登记机关，土地登记人机构和土地权利人的职责、权利、义务及相互关系；做到分工明确，权责分明，既保证了登记的准确性，又提高工作效率，大大减轻登记机关工作压力和负担。[4]土地登记是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。
参考文献
[1] 胡存智等编著《土地登记理论与方法》中国农业出版社1998年9月版，第1页，第43页。
第6篇：土地制度范文
那么，集体土地制度有什么好处呢？限制集体土地流通是为了保障农业生产，在人多地少的情况下优先解决肚子问题；同时还保护了农民利益，因为坏事有时候也是好事，如果集体土地可以自由流通，只怕早就成了“唐僧肉”，被权贵们掠夺殆尽；当然这也暂时维护了社会和谐稳定，到城市打工的农民之所以能忍受恶劣的工作环境和低廉的生活待遇，是因为家里还有一亩三分地给他们安全感和精神慰藉，等等。但是，在乌坎事件中，我们看到，由于集体土地制度设计的缺陷，特别是所有权主体的缺陷，集体土地制度的好处已大打折扣。集体土地到底归谁所有？谁来行使土地所有权？这是集体土地制度一直未能有效解决的问题。
按《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法可以属于村农民集体所有，也可属于乡（镇）农民集体所有。属于村农民集体的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。可现实情况是，在实行土地承包经营后，许多地区的村集体经济组织已名存实亡，所以集体土地实际上主要由村委会经营管理。于是，农民名义上是集体土地的所有权人，可并不能直接经营管理自己承包经营范围外的集体土地，只能通过村委会去间接经营管理，村委会能否代表村民的利益，就要依靠村民主决策程序的完善了。如果村民主程序不完善，就只能指望天上掉下个好村长，或者祈祷村委会那帮人有点良心，能让村民们也分一杯羹。但是，“指望”和“祈祷”是没有用的，所有法律上的集体权利，如果没有制度保障，都会成为领导者的个人权力。集体土地所有权也不例外。事实上，所谓的土地集体所有，有时往往沦为乡、村干部小圈子所有，甚至是乡、村干部个人所有。
乌坎村有人口11689人，土地9575.49亩。从上世纪九十年代开始，村委会成立公司，通过以地入股、出卖土地等形式与外商合作开发本村集体土地，使村集体经济状况得到一定改善；但由于村中涉地问题往往由村委会少数人酝酿决策，既不召开村民会议或村民代表会议，也不进行村务公开，致使土地的经营管理存在严重问题。首先是违法用地。乌坎村委共处分636.19亩土地，其中未办理用地审批或登记发证手续的约581.91亩。其次是损害土地资产权益。乌坎村曾以土地与外商合作成立公司从事畜牧业生产，402.5亩作价400万元港币入股，据测算，该土地仅征地补偿款就达670多万元人民币。该公司至今分给乌坎村利润共计272.5万元，年均仅有17万元。最后是拖欠农民征地补偿款。该村曾与某公司签订征地协议，征地补偿总金额为970万元，只收到538万元，尚有补偿款432万元未能督促收缴。土地从来就是农民最重要的生产资料和生活资料，乌坎事件实际上是以捍卫土地权益为主要诉求的。可以毫不夸张地说，那些发生在农村的，或多或少都与土地问题有关。因此，要避免农村的，首先要解决好农村的土地问题；要解决好农村的土地问题，就必须先解决好集体土地的主体问题。
这里有必要回顾一下现行土地制度的渊源。“打土豪，分田地”之后，农民从地主手上拿到土地。1947年通过的《土地法大纲》，1949年通过的《共同纲领》，1950年颁布的《法》和相关条例，在农村确立了农民个人土地所有权制度。完成后开展的互助合作社和初级农业合作社运动，是农民之间的劳动合作和联合经营关系，未改变农民对土地的私人所有权。1955年开始了农业高级合作化，土地和其他主要生产资料变为合作社集体所有，生产队成为基本的劳动组织和生产单位。1958年搞时土地仍属集体所有，但公社成了集体土地的所有权人。1962年中央通过“六十条”，确立了“三级所有、队为基础”的体制，公社、生产大队和生产队的土地以及其他生产资料，属于各自范围内的社员共同所有，分别管理；生产队作为基本的核算单位，队内社员共同所有的土地、机械和劳动工具等生产资料归生产队经营管理。该体制得到1975年宪法和1978年宪法的确认。1979年开始逐渐实行，集体土地的所有权和使用权分离，土地使用权转由农民个人和家庭行使，家庭成为劳动生产的基本核算单位。1982年宪法规定了集体土地的范围。1983年搞政社分开，公社、生产大队、生产队被撤销，代之以行政性质的乡政府、村民自治性质的村民委员会，以及作为生产单位的村民小组。1986年《土地管理法》规定农民集体所有的土地由村农民集体所有为主，同时在尊重历史的条件下，以乡（镇）农民集体所有和村内农业集体经济组织农民集体所有为辅，该规定在2007年《物权法》出台时得到进一步确认。
从上述集体土地制度的变迁看，要对集体土地制度作出重大改变是不现实的，尽管专家学者们早已百家争鸣，有主张把集体土地全部收归国有、将使用权交给农民的，也有主张将集体土地私有化、由农民行使土地所有权的，还有建议借鉴日尔曼的总有制度或者英美普通法的合有制度的。但是，土地制度的改变涉及整个法律体系的调整，在某种程度上还会带来现有社会制度的变化，因此，现阶段的改革只能就事论事，着重解决集体土地所有权主体虚化的问题，即村民在土地问题的决策上“被代表”、“被民主”的问题；改革的思路应当是既让村民直接参与土地问题的决策，切实保护自己的土地权益，又要避免在国家建设真正需要土地时出现无法从农民手上拿到土地的问题。
一种方案是把土地承包经营权广泛地物权化。《农村土地承包经营法》早已明确规定县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证等证书，并登记造册，以确认土地承包经营权，只是该规定目前没有得到广泛遵守和实施。因为物权的变动依赖当事人的主观意愿，承包土地的农民作为权利人，在征地和其他发生承包经营权变动的情形下，有权直接参加谈判并签订相关补偿协议。除非权利人同意并委托，其他人无权代表权利人行事。所以，就像当初把国有土地批租权物权化，使之成为国有土地使用权一样，落实《农村土地承包经营法》的规定，让承包经营权享有不动产物权的法律地位，可大大增强村民对土地的直接话语权。
另一种方案是对土地实行特殊的股份化管理。说它是“股份化管理”，就是让村民像股东管理股份公司一样管理土地，对土地权属的变动决策要开股东大会，并投票表决，由多数村民在保护每一个村民合法权益的前提下决定土地的利用。说它“特殊”，是因为村民们只能同等拥有股份，一人一股，没有大股东和小股东之分，同等参与土地问题的表决，同等享有土地经营管理的收益，且股权不可分割，不可转让，不可继承，在丧失村民资格时自动丧失股东资格。对土地实行特殊的股份化管理，既能保障村民的土地权益及其对土地直接决策，又能防止个别村民的过激行为妨碍公共利益对土地的正当需要。
还有一种方案更为简便易行，就是在国土部门登记发证时，涉及集体土地的用途改变或者征收集体土地的，增加一道审查程序，即要求提交村民对变更事项的表决结果，把村民的投票表决文件作为土地发证的法定要件，弄虚作假者追究法律责任。
方案还可以有更多，目的都是为了方便村民直接参与土地问题的决策。这虽然会使决策成本变高，决策周期变长，无疑会影响土地利用的效率，甚至会在一定时期内减少村民的收入，但为了解决好农村的公平与效率的关系，我们必须认识到时代带来的变化。在温饱问题没有解决的时候，农民愿意牺牲部分权利，放手让村干部去追求经济效益，然后通过经济效益来补偿权利。但随着农民温饱问题的解决和权利意识的觉醒，公平问题已成为村民关注的首要问题。解决集体土地的所有权主体虚化的问题，就是要解决村民在土地决策、土地利用和土地收益分配上的公平问题，在乌坎和广大农村地区，它比土地本身能赚多少钱重要得多。
第7篇：土地制度范文
独家垄断的土地征用制度给政府带来了实实在在的好处。首先，在法律的支持下，政府可以源源不断地获得廉价的土地资源。由于集体土地所有权很难落实，集体经济组织往往听命于上级官员的指令，难以真正代表被征地农民的利益，因此，即使有反对的声音也很弱，征地的阻力明显地减少。与国外相比，我国的征地效率极高，使得政府可以在很短的时间里就能根据城市拓展和产业发展的需要征用到大量的土地。其次，征地补偿仍然长期依据几十年前的标准，也就是按照土地的原用途给予补偿，导致农村集体土地所有权永久丧失的价格远远低于政府在市场上公开出让土地的价格。当农村土地转化为城市建设用地时，低价征用的土地成为高速城市化和工业化的驱动器；土地出让收入成为地方政府财政收入和公共投资的重要来源；土地抵押成为城市基础设施和房地产投资的主要融资工具。
但是，这种由政府统一强制征地的方式带来了越来越多的问题与矛盾。第一，由于建设用地的取得过于容易与廉价，地方政府无节制地扩张城市范围，导致土地城市化明显快于人口城市化，土地资源浪费严重。1981―2008年，我国城市建设用地增长了4.8倍，同期，城市化率只提高2.3倍。按照适度的人均用地标准，现有城市建设用地足以满足几十亿人口的需求，而我国高峰时期的人口也只会达到16亿人。第二，由于城市繁荣带来土地出让收益大幅度增加，与征地补偿费用的差距逐步扩大，引起了失地农民的强烈不满。2007年，国土资源部受理的涉及农村征地纠纷的来访为887起3157人次，其中因安置补偿问题来访的为776起2757人次，分别占87.5%和87.3%。另外，补偿标准过低，导致失地农民的生存、发展权力得不到保障。有资料显示，改革以来，农民被征地约1亿亩，至少有5000―6000万农民彻底失去了土地，他们有的成为城市居民，但还有近一半没有工作和社会保障。
在2011年底的中央农村工作会议上，国务院提出本届政府任期内一定要完成集体土地征地制度改革的工作，改革的方向无疑也将趋向于将更多的土地收益留给被征地的农民。但是，给农民补偿多少合适，以及采取什么样的安置方式，仍然是一个十分复杂、甚至是无解的难题。这其中既牵扯到公益性与非公益性用途难以区分，补偿标准难以确定的问题；也牵扯到政府可能会利用公权和信息优势，故意压低补偿标准，造成更多社会矛盾的问题；还牵扯到土地增值收益的分配比例是主导城市化的政府得的多，还是丧失土地的农户得的多，远离城市的农民是否也要分享这一收益等等理论分歧。可见，在补偿标准上下功夫无法从根本上改变农民在征地过程中的弱势地位，无法有效约束地方政府的行为，仍然会源源不断地产生各种问题，是治标不治本的办法。
土地征用是政府为了公共目的而强制取得非国有或非公有土地并给予补偿的一种行为。在许多国家，政府进行城市基础设施和公共事业的建设时，可通过一定的法律形式和法律程序对所需的私有土地进行征用，但均明确提出只能为了公共利益的需要。从征用补偿来看，各国也均是站在保障被征地者利益的角度，对由于征地造成的当前和将来的、直接和间接的利益损失进行相当于被征用土地市场价格的赔偿。例如，尽管英国的法律规定征地机构可以依据法律原则强制执行征地，但是，实际上他们的征地过程很少采用这种方式，更多的是采用同土地所有者协商，根据市场价格购买的方式。美国的土地完全商品化，土地所有者完全拥有土地的所有权、使用权和收益权，土地的流转按照市场交易的原则，通过有偿方式获得，他们的征地行为与购买土地的行为无太大差异。可见，成熟市场经济国家的征地是在土地产权明晰的基础上进行的，政府的公权受到严格的约束，土地价格由市场决定。
第8篇：土地制度范文
第一条根据《中华人民共和国宪法修正案》和《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本省行政辖区内的一切土地。
第三条各级人民政府要认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，切实加强土地管理，严格控制和制止乱占滥用土地的行为，合理开发利用土地资源。
第四条依法实行土地有偿使用制度和土地使用权出让、转让制度。
第五条县级以上人民政府土地管理部门，主管本行政区域内城乡土地的统一管理工作。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内的土地管理工作，配备专职土地管理员，具体办理土地管理事宜。
使用土地千亩以上的企业、万亩以上的农、林、牧场，应确定相应的机构或人员负责本单位的土地管理工作，并接受当地县级以上人民政府土地管理部门的领导。
第六条对认真执行《土地管理法》和本办法，在管理、使用、保护、开发土地和在科研、宣传教育等方面作出显著成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。
第二章土地的所有权和使用权
第七条下列土地属于国家所有：
（一）除法律规定属于集体所有以外的城市市区的土地；
（二）依法征用的土地；
（三）依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位、农民集体经济组织和个人使用的国有土地；
（四）依照法律规定属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、水面、河滩、戈壁、沙漠、冰川等。
第八条农村和城市效区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；承包地、宅基地和自留地、自留山，属集体所有。
集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。
村农民集体所有的土地已经分别属于本村两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
第九条依法使用国有土地的全民所有制单位、集体所有制单位，依法使用和承包经营国有土地和集体土地的个人，只有使用权、承包经营权，没有所有权。
第十条集体土地所有者、国有土地使用者和集体土地建设用地使用者，必须依法向所在县（市、区）人民政府土地管理部门申请土地登记。跨县使用土地的，应分别向土地所在（市、区）县人民政府土地管理部门申请土地登记。
县级人民政府土地管理部门组织调查，核准权属、界址和面积后，统一登记造册，报县级以上人民政府核准，颁发国有土地使用证、集体土地建设用地使用证或集体土地所有证，确认所有权或使用权。
第十一条依法使用国有土地或集体土地的单位和个人，不得买卖、非法转让土地和擅自改变土地的用途。依法改变土地所有权、使用权，或因买卖、转让地上附着物而涉及土地所有权、使用权的转移，需要办理土地权属变更登记手续，更换土地证书的，应向县级土地管理部门申请，报县级以上人民政府批准。
第三章土地的利用和保护
第十二条县级以上人民政府土地管理部门应依法建立土地调查和地籍管理制度。土地管理部门应会同有关部门根据调查资料进行土地的分等定级，为科学管理土地提供依据。调查计划由县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门制定，经同级人民政府审查，报上一级人民政府土地管理部门批准执行。
第十三条土地管理部门依法建立土地统计制度。土地统计人员依法行使土地统计职权。土地所有者和使用者必须如实提供有关文件、资料，不得虚报、瞒报、拒报或伪造篡改。所提供统计资料不实的，土地管理部门可责令更正或组织调查核实。统计核实的数据，任何单位和个人不得擅自更改。
第十四条县级以上人民政府组织土地管理部门和有关部门编制土地利用总体规划，报上一级人民政府批准执行。未经批准机关同意，不得擅自修改。
土地利用总体规划要符合国土规划；各部门的用地规划，应当符合土地利用总体规划；在城市规划区内，土地利用要符合城市规划；城市规划应当与土地利用总体规划相协调。
各级人民政府审批占用耕地，应严格执行国家和省下达的年度非农业建设占用耕地的控制指标。
第十五条各级人民政府土地管理部门应根据土地利用总体规划，会同有关部门编制年度用地计划和土地开发计划，并纳入国民经济和社会发展计划。
第十六条未经划拨使用的国有土地，均属国有储备土地，由当地县（市、区）人民政府土地管理部门登记造册，负责管理。
第十七条各级人民政府应在有利于生态平衡和水土保持的前提下，采取优惠办法，鼓励、支持集体和个人有计划地开发荒地、荒山、河滩，充分利用闲散零星土地。
第十八条开发利用国有荒地、荒山、河滩等用于农、林、牧、渔业生产的集体和个人，须向当地县土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府批准，办理使用手续，取得使用权。开发一千亩以下的，由县（市、区）人民政府批准，报州、市人民政府或地区行署备案；一千亩至五千亩的，由州、市人民政府或地区行署批准，报省人民政府备案；五千亩以上的，由省人民政府批准。
第十九条各级人民政府应鼓励、支持承包经营耕地的集体和个人不断改善经营管理，增加土地投入，改良土壤，提高地力，禁止掠夺式经营。
第二十条任何建设用地，都必须遵循经济、合理的原则。城市建设要同改造旧城区结合起来。村镇建设应充分利用原有的宅基地和空闲地。一切建设者都要十分珍惜耕地，可利用荒山、荒坡的，不得占用耕地；可利用劣地的，不得占用良田。
第二十一条下列土地未经国务院授权的有关主管部门或省人民政府许可，不得占用或征用：
（一）国家或省划定的自然保护区、风景名胜区、文物保护区内的土地；
（二）国家或省划定的名、优、特、稀农产品和高产粮、棉、油生产基地，以及城市长期保留的蔬菜生产基地；
（三）国家铁路、公路用地，重要水利、水电工程和人畜饮用水源等重要设施用地；
（四）重要的军事和科学实验基地。
第二十二条经批准非农业建设需占耕地的，按国家有关规定缴纳耕地占用税后，办理划拨手续。
第二十三条建设单位经批准征用的耕地和其他有收益的土地，以及机关、团体、企事业单位兴办农场占用的耕地，满一年还未使用的，由土地管理部门收取荒芜费。荒芜费的标准为同类土地年产值的二倍。荒芜一年以上二年以内的，加倍收取。超过两年的，由土地管理部门报经原批准机关批准收回土地使用权，注销土地使用证。土地荒芜费只能用于土地的开发和整治。
乡（镇）村企业、公共设施、公益事业建设及个人建房占用耕地和其他有收益的土地，未使用的，依照前款规定，由乡（镇）人民政府收取荒芜费，列入乡财政收入超过两年不使用的，由集体经济组织收回。
集体或个人承包经营的耕地荒芜一年不种的，由乡（镇）人民政府进行批评教育，限期恢复耕种。超过一年的，按该耕地产值的一至二倍收取荒芜费，列入乡财政收入。二年以上仍不耕种的，加倍收费，并由发包单位收回，另行发包。
第二十四条按《土地管理法》第十九条规定收回的国有土地，可按审批权限，拨给符合使用土地条件的单位有偿使用。未划拨使用的耕地，可以临时让农业集体经济组织或个人有偿耕种。在耕种期间，不得种植多年生作物，国家建设需要时应立即交还，土地上有青苗的，用地单位酌情付给青苗补偿费。
第二十五条使用集体所有土地，有下列情形之一的，由集体土地所有者收回土地使用权，另行安排使用：
（一）不按批准或协议规定的用途使用的；
（二）农业户转为非农业户后，原使用的承包地、自留地、自留山、饲料地；
（三）农业户转为非农业户迁移后腾出的宅基地，非农业户居民迁移后腾出的宅基地，农村居民在规定期限内不使用的宅基地，按村镇规划新建住宅后腾出的旧宅基地；
（四）农村承包经营户不使用的土地。
第二十六条县（市、区）人民政府对本行政区域内挖砂、采石、取土等要统筹安排，合理布局，应利用不适宜种植的土丘、荒坡，不准毁田。
单位和个人从事经营性挖砂、采石、取土的，经乡（镇）人民政府审核，由县（市、区）土地管理部门会同矿管部门审批，划定范围，颁发临时土地使用证。挖砂、采石、取土后应当恢复耕地的，由用地单位或个人予以复垦；无力复垦的，每亩按一千元至三千元向当地乡（镇）人民政府缴付土地复垦费，由乡（镇）人民政府负责组织复垦。复垦后由土地管理部门负责检查、验收。
任何单位和个人不经有关部门允许，不得以任何借口堵截河流、毁断道路、弃土堆石等，破坏土地现状。
第二十七条不得占用耕地建坟。逐步建立公墓区和推行火葬。
第四章国家建设用地
第二十八条建设单位用地按下列程序办理：
（一）申请选址，建设单位必须持国务院主管部门或县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的建设项目设计任务书或其他批准文件，向拟征（拨）地所在的县级人民政府土地管理部门申请，经县（市、区）人民政府审查同意后，进行选址。在城市规划区范围内选址，应取得城市规划管理部门的同意。涉及环境保护、安全防火、军事重地、文物保护和林业等方面的，须征得有关部门同意。
（二）核定面积，签订协议。建设地址选定后，建设单位持经批准的初步设计文件、用地范围图、总平面布置图、年度基本建设计划、地理位置图及有关资料，向征（拨）地所在地的县（市、区）土地管理部门正式申报建设用地面积。县（市、区）土地管理部门审核后，组织建设单位和被征（拨）地单位及有关部门，依法商定征（拨）用地面积和补偿、安置方案，签订征地协议书，报县级以上人民政府批准。
（三）划拨土地。用地申请按审批权限经县级以上人民政府批准后，由所在地的县（市、区）土地管理部门核发建设用地许可证，根据建设进度一次或分期划拨土地，一个建设项目需要使用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的，应分期征地，不得越期征用。
（四）建设项目竣工经主管部门验收，县（市、区）土地管理部门核查实际用地后，办理土地登记手续，发给土地使用证。
第二十九条因抢险救灾、紧急军事行动等急需用地时，可先占用，并按批准权限尽快补办用地手续。
第三十条各级人民政府审批征用土地的权限；
（一）征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上，或征用耕地和其他土地叠加达到二千亩以上的，由省人民政府审查后，报国务院批准。
（二）征用耕地十亩以上（菜地、园地三亩以上），不足一千亩；其他土地二十亩以上，不足二十亩的，由省人民政府批准。
（三）征用耕地超过三亩，不足十亩；菜地、园地超过一亩，不足三亩；其他土地超过十亩，不足二十亩的，由州、市人民政府或地区行署批准，报省人民政府备案。
（四）征用菜地一亩以下，耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级人民政府批准，报州、市人民政府或地区行署备案。
第三十一条征用集体土地，用地单位按如下标准支付被征地单位费用：
（一）土地补偿费
1、征用菜地、园地、水浇地、水田按征用前三年平均每亩年产值的四至六倍补偿。征用旱地按三至五倍补偿。上述各类土地压有砂面的，每亩可另补该地一至三倍的砂面费。
2、征用弃耕地，可按附近同等土地作物征用前三年平均每亩年产值的三倍补偿。
3、征用从未耕种过的无收益的土地，一般不予补偿。
4、征用林地、牧场、草原、渔塘、宅基地等的补偿标准，由州、市人民政府或地区行署规定，报省人民政府批准。
（二）青苗补偿费
被征耕地上青苗的补偿标准为当季作物产值，无苗的按当季实际投入给予补偿。
（三）地上附着物补偿费
被征土地上的树木、建筑物、构筑物的补偿标准，由县级以上人民政府作出规定，报省人民政府备案。从协商征地之日起，抢种的树木和抢建的建筑物、构筑物不予补偿。
（四）安置补助费
1、征用耕地，按照《土地管理法》第二十八条第二款规定的标准计算。
2、征用宅基地、空闲地、弃耕地以及荒地、荒山，不付给安置补助费。
3、征用林地、牧场、草原等安置补助费的标准，由州、市人民政府或地区行署规定，报省人民政府批准。
按照上述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经县（市、区）人民政府批准，可适当增加安置补助费，但安置补助费和土地补偿费总和不得超过被征土地年产值的二十倍。
（五）新菜地开发建设基金
征用城市郊区、工矿区、县城城关的菜地，除支付土地补偿费、安置补助费外，还要缴付新菜地开发建设基金。兰州市所属区、县按《兰州市蔬菜基地管理暂行办法》执行，其他地区按每亩三千元至八千元缴付。
第三十二条年产值的计算方法，根据统计年报算出征地前三年的平均产量，乘以国家规定的价格。国家没有规定价格的农副产品，按当地市场年综合平衡价格计算。耕地的年产值包括该耕地上的各类作物有价值的主、副产品（如秸杆等）的产值。
第三十三条被征土地上的青苗、附着物补偿费，属个人的付给个人，属集体的付给集体。土地补偿费、安置补助费归被征地单位所有，应集中管理，列专户储存，用于发展生产、多余劳动力的安置和不能就业人员的生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。土地管理部门和银行、信用社负责监督。
第三十四条计税面积的土地被征用后，应依法减免农业税。粮油合同定购任务的调整，由县级以上人民政府按有关规定办理。
因兴修小型水利占用计税面积土地的，不减农业税和粮食定购任务，按照谁受益谁负担的原则，由乡（镇）人民政府或县（市、区）人民政府调剂解决。
第三十五条因耕地被征造成的农业剩余劳动力，由土地管理部门组织被征地单位、用地单位和所在乡（镇）人民政府广开生产门路，妥善安置，并鼓励、支持自谋职业。安置不完的，用地单位可申请合同制工人招工指标，选招符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业，转为非农业户口，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
在城市郊区以蔬菜生产为主的，征地后被征地单位人均菜地在零点三亩至零点五亩的，每征一亩最多招一人；人均菜地不足零点三亩的，每征一亩最多招二人。
在产粮为主的地区，征地后被征地单位人均耕地在零点五亩至零点七亩的，每征一亩最多招一人；人均耕地不足零点五亩的，每征一亩最多招二人。
第三十六条农业集体经济组织的土地被一次征完或征地后人均耕地不足零点一亩、又不具备迁村条件的，征地前须经省人民政府同意，方可与农民协商征地。征地报告经省人民政府审查批准后，可将原有农业户口全部或部分转为非农业户口。全部转户后剩余的零星土地，由土地管理部门作为国有土地管理。
第三十七条依法开采地下矿产资源造成集体所有耕地地面塌陷的，应由开采者负责整治，并对造成的损失给予适当补偿。不能整治利用的，经县级以上人民政府批准，可作征地处理。
第三十八条施工单位在施工过程中需要的临时用地，应在已征地范围内解决；无法解决的，可提出借地数量和期限的申请，并持与被借地单位签订的临时用地协议，经批准方可使用。借地不足十亩的，由县（市、区）土地管理部门批准；十亩至二十亩的，经县（市、区）土地管理部门审核，报州、市或地区土地管理部门批准；超过二十亩的，经州、市或地区土地管理部门审核，报省土地管理部门批准。借期一般不得超过二年，确需延长借用期限的，报原批准机关审批。借用期间，用地单位应按所借土地的年产值逐年予以补偿。在临时用地上不得兴建永久性建筑或擅自改变土地用途。工程竣工后，所借土地要及时归还，不得转让，并负责恢复土地原貌，或支付相应的费用。
第三十九条国家建设用地，经批准后由土地所在县（市、区）人民政府负责统一征用。用地单位须按征地费用总额（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金等）的百分之三至四向县（市、区）土地管理部门缴付土地管理费；使用荒地、荒山、河滩、戈壁等土地的，按每亩四十元至一百元缴付土地管理费。
兰州市的城关、七里河、安宁、西固四区按征地费总额的百分之三收取土地管理费，其中百分之七十自留，百分之十和二十分别提交省、市土地管理部门。
其他县（市、区）按征地费总额的百分之四收取土地管理费，其中百分之七十五自留，百分之十和十五分别提交省、地（州、市）土地管理部门。
土地管理费列为地方财政的预算外资金，用于土地管理，不得挪作他用。
第四十条城市非全民所有制企事业单位和个人进行建设需要使用土地的，比照本章规定办理。
第五章乡（镇）村建设用地
第四十一条对农村非农业建设和个人建房用地，实行申请、审查、批准、划拨、登记、发证制度，由县（市、区）人民政府发给集体土地建设用地使用证。
第四十二条乡（镇）村企业建设用地，须持县以上人民政府批准的建设项目文件、平面图，向县（市、区）土地管理部门申请；乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核后，向县（市、区）土地管理部门申请。上述用地均参照本办法第二十八、三十条的有关规定办理用地审批手续。
第四十三条严格控制占用耕地特别是菜地和水浇地建房。农村居民建房应服从村镇建设规划，尽量利用原有宅基地、空闲地、荒地、坡地等非耕地。建房申请，须经所在村村民小组群众同意，村民委员会审查，报乡（镇）人民政府批准。新占耕地的，经乡（镇）人民政府审核后，报县（市、区）人民政府批准。
原住房在良田内的农户，自愿搬迁到山坡、荒地上居住的，可适当放宽住房面积，所退耕地可由该户承包使用。
出卖、出租房屋的，不得再划给宅基地。
第四十四条回乡落户的离休、退休、退职的职工、干部、军人的建房用地，由本人向村申请，经乡（镇）人民政府批准后予以安排。占用耕地的，须由县级人民政府批准。
回乡定居的海外侨胞、港澳同胞、外籍华人建房用地，由县（市、区）人民政府审核批准，其建房用地面积，可适当放宽。
以上建房用地均按本办法第三十一条规定的标准支付土地补偿费。
第四十五条农民建房用地的限额和标准，乡（镇）村企业、公共设施、公益事业建设用地的限额，由省人民政府规定。
第四十六条乡（镇）企业用地，参照本办法第三十一条规定的补偿标准予以补偿，妥善安置被用地农民的生产和生活。
乡（镇）公共设施、公益事业用地，应尽量在规划区内调剂。占用集体耕地的，予以适当补偿，具体标准由县（市、区）人民政府规定。
乡（镇）村建设占用的耕地，不减免农业税，不调整粮油定购任务。
第四十七条城镇非农业户居民使用耕地或其他土地建房，农村承包经营户、个体工商户、个人合伙从事专业性生产占用集体土地的，参照本办法第三十一条规定的补偿标准，支付费用。
第四十八条农村非农业建设和个人建房占用耕地的，均应按规定缴纳耕地占用税和土地管理费。
第六章罚则
第四十九条违反《土地管理法》和本办法者，按《土地管理法》有关的规定进行处理。需要并处罚款的，按以下标准执行：
（一）未经批准或骗取批准非法占用土地的全民、集体所有制单位，每亩处以八千元至一万元的罚款，乡（镇）村企业每亩处以五千元至八千元的罚款。
（二）买卖或非法转让土地的，对双方单位或个人各处以每亩二千元至一万元的罚款，对直接责任人员处以一百元至五百元的罚款。
（三）非法占用土地补偿费、安置补助费的单位，按非法占用总额的百分之五至三十罚款；个人非法占用的，以贪污论处。
（四）临时使用土地逾期不还的，每月处以每平方米二元至五元的罚款。
（五）未经批准在耕地上挖砂采石、取土等破坏地貌地力的，处以每平方米二元至五元的罚款。
（六）未经批准开发土地造成土地沙化、盐渍化的，处以每亩五百元以下的罚款。造成水土流失的，按省人民政府有关规定执行。
第五十条征用划拨土地协议生效的，拒不执行征地、房屋拆迁和补偿安置协议造成经济损失的，要负责赔偿，并处以每亩一百元至五百元的罚款；煽动群众闹事、阻挠国家建设的，按治安管理处罚条例处理；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第五十一条国家工作人员在执行《土地管理法》和本办法过程中，利用职权，敲诈勒索，收受贿赂，贪污国家、集体、个人财物的，责令退出非法所得，并由其所在单位或者上级机关给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第五十二条本办法规定的罚款，由县级以上人民政府土地管理部门收取，上缴同级地方财政。
第9篇：土地制度范文
第一条为了盘活土地资产，规范土地市场，强化政府对土地市场的调控能力，优化土地资源本置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条我市行政区域内的土地收购储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指政府设置的土地储备机构根据本办法的规定，将拟盘活的土地采取收回、收购、置换、征用的方式予以储存，并通过前期开发、整理，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，由政府供应和调控城市建设用地需求的行为。
第四条*市土地收购储备管理委员会是市人民政府设立的解决土地收购储备工作重大问题的决策机构。主要负责研究制定土地收购储备的政策法规；协调各职能部门的关系；审核土地收购储备和供应的计划；审定土地使用权出让、租赁价格标准；审查监督土地收购储备资金运用情况等。
第五条*市土地收购储备中心设在市国土资源局，其主要职责是：根据土地收购储备计划和年度土地利用计划及市场需求，收购储备土地；管理和利用已储备的土地并进行供地前期的开发、整理、筹措、管理土地运作资金；协助做好土地供应的有关准备工作。
第六条城建、计委、财政、金融、环保、消防等有关部门应按各自的职能分工，积极做好土地收购储备的相关工作。
第七条建立建设用地储备库，实行需盘活土地预报制度。用地单位或主管部门欲转让符合收购储备条件的土地，应提前到土地收购储备中心预报登记。使拟盘活的国有存量土地通过收购（收回）统一纳入政府建设用地储备库。
集体土地应由政府统一征用，并依法履行农用地转用和征用手续后纳入建设用地储备库。
第八条土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
第二章土地收购储备和补偿
第九条下列国有土地应依法收购入库：
（一）企、事业单位因改制或产业结构调整需要盘活的城市存量土地；
（二）因实施城市规划或旧区改造需要调整使用的土地；
（三）土地使用权人申请土地收购储备中心收购的土地；
（四）其它需要进行收购储备的土地。
第十条下列国有土地应依法收回入库：
（一）荒芜、闲置的土地；
（二）违法用地经查处后作出没收的行政处罚的土地；
（三）取得土地使用权后无力继续开发使用的土地；
（四）土地使用期限已满且未继续使用的土地；
（五）未确定土地使用者的无主土地；
（六）企、事业单位因撤销、解散、破产等原因停止使用的原划拨的土地；
（七）其它需要收回的土地。
第十一条单位搬迁或被列为市污染扰民企业必须搬迁的，其原有土地通过置换入库。
第十二条集体土地经政府统一征用，并依法履行农用地转用和征地手续后纳入建设用地储备库。
第十三条土地收购储备工作按以下程序进行：
（一）申请收购。土地使用权人持有关资料申请土地收购储备中心进行收购；
（二）权属审核，勘察现场。土地收购储备中心邀请有关部门对申请人提供的土地和地上附着物的权属以及土地利用现状进行实地调查。
（三）规划设计。土地收购储备中心提请规划部门对拟收购的土地提出规划设计条件。
（四）评估地价，制定收购方案。土地交易双方或者单位方委托具有相关评估资格和资质的房地产评估机构对拟收购的土地进行评估并经土地管理部门对土地评估结果依法确认后，土地收购储备中心提出土地收购的可研报告，报经土地行政主管部门批准。特殊地块的收购方案报土地收购储备管理委员会批准。
（五）签订合同，支付补偿。收购土地的可研报告批准后，土地收购储备中心与原土地使用者签字《国有土地使用权收购合同》（以下简称合同）。并按合同约定的金额、付款期限和方式由土地收购储备中心向原土地使用者支付土地收购补偿费用。
（六）权属变更，交付土地。土地收购储备中心按合同约定支付收购定金后，交易双方共同到有批准权限的土地和房产管理部门办理权属变更登记手续。之后，根据合同约定的期限和方式，由原土地使用权向土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物等。一经交付，即可纳入建设用地储备库储备。
第十四条土地使用权人申请土地收购需要提供下列资料：
（一）土地收购申请；
（二）法人营业执照；
（三）土地使用权合法凭证；
（四）房屋等建（构）筑物所有权合法凭证；
（五）其它需提交的资料。
第十五条土地收购补偿的金额、期限、方式、交付土地期限和方式、双方约定的其他权利义务、违约责任及其纠纷处理等由土地收购储备中心与原土地使用权人通过签订《国有土地使用权收购合同》约定。
第十六条土地收购补偿方式及标准：
（一）由相应资质的评估机构根据市政府批准的土地基准地价和国家有关规定，按照土地原使用用途及现状进行土地评估，并经市土地管理部门依法确认宗地价格。商业和公建用地分别按宗地价的60%和70%补偿；工业用地不高于宗地价的80%进行补偿；
（二）按收购合同约定的土地招标拍卖所得的土地收益比例确定补偿；
（三）置换土地的，依照前款规定的方式分别确定置换土地补偿费后按差价结算；
（四）对以出让方式取得的国有土地使用权的，应扣除原土地使用权人已实际使用的土地价值，按剩余年限的土地使用权评估价值予以补偿。原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效三日起予以解除。
第十七条符合土地收购储备条件的土地，原土地使用单位和个人不得以任何理由和形式拒绝收回、收购。涉及地上建筑物的补偿按市有关规定办理。涉及人员安置和生产经营的问题，根据国家和省、市有关规定双方协商解决。
第三章储备的土地前期开发与利用
第十八条土地收购储备中心收回、收购储备的土地预供应前，应完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。
第十九条储备的土地，如暂不能出让时，土地收购储备中心可以依据本办法规定将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押或临时改变用途。
第二十条纳入政府建设用地储备库的土地，任何单位或个人均无权擅自决定转让其土地使用权及其地上附着物。擅自转让的，有关部门不得为其办理审批和变更登记手志。
第四章土地供应
第二十一条符合国家法律、法规规定可以行政划拨方式取得土地使用权的，经政府批准可以划拨方式供应已储备的土地。但取得土地使用权人必须向土地收购储备中心支付收购、开发、整理、储备及管理土地所投入的费用。
第二十二条储备的土地除依法以行政划拨方式供应外，商业、金融、旅游、娱乐设施和商品住宅等经营性房地产开发用地必须以招标或拍卖方式出让。
经土地收购储备管理委员会批准，下列用地可采取协议方式出让：
（一）工业生产性用地；
（二）转制企业或出售企业继续用于工业生产用地；
（三）其他特殊情况需要以协议方式出让的。
第二十三条储备的土地通过招标、拍卖方式出让的，按国家有关法律、法规规定执行。
第五章资金运作和管理
第二十四条土地储备的启动资金，由财政拨款或从土地有偿使用收益金中提取一定比例的资金解决。并逐步通过收购的土地抵押款或从银行低息贷款筹措。
第二十五条土地储备应设立专项基金。必须专户存储，独立核算，专项用于土地收购、储备和开发整理。
第二十六条储备的土地供应后所获土地收益金要扣除成本，按国家规定提取经费，提留一定比例的资金充实储备基金后，其余全部上缴财政。
第二十七条土地收益金主要用于城市建设。
第六章罚则
第二十八条符合储备条件的国有土地，未经建设用地储备库储备，土地使用权人擅自转让其土地使用权的，视为非法转让土地，由土地行政主管部门依法处理。有关部门不得为其办理审批和登记手志。违反本规定履行的转让土地审批文件或登记手续无效。
第二十九条原土地使用权人如未按本办法规定或双方合同约定交付土地及其地上附着物，或违背规定或合同约定将交付土地的地上建筑物等自行处理的，土地收购储备中心有权要求原土地使用权人立即纠正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由土地行政主管部门会同有关部门强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
