房地产财务风险分析精选(九篇)

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第1篇：房地产财务风险分析范文

一、房地产企业成本及控制措施

（一）房地产企业成本的内容

1、房地产企业的成本

房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。

2、房地产企业的费用

房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。

（二）房地产企业的成本控制

1、立项阶段的成本控制

立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。

2、设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。

3、建设阶段的成本控制

建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。

4、交付阶段的成本控制

交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。

二、房地产企业的财务风险分析

（一）房地产企业的融资风险分析

融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。

（二）房地产企业的投资风险分析

投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。

（三）房地产企业资金回收与收益分配的风险分析

资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。

三、房地产企业成本于财务风险间的关系

由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。

第2篇：房地产财务风险分析范文

一、房地产业财务风险现状分析

1.筹资渠道单一。我国房地产企业筹资方式比较单一，银行信贷至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道，房地产的开发资金有超过70%源于银行信贷，房地产泡沫风险大部分由银行承担，几乎所有的其他行业都与银行息息相关，牵一发而动全身。因而，改变这种以银行为主导的房地产融资模式刻不容缓。虽然我国自筹资金在逐年增加，但是银行借贷还是占主要来源。

2.资产负债率偏高。企业在经营过程中，负债率过大将会加大房地产企业的风险，如果资金流出现问题，企业会出现经营困难、缩小规模甚至是破产等后果。所以大部分企业的负债率应该保持在50%左右，也就是借入资本与自有资本保持平衡。像万科、保利这种大企业资产负债率都高达近80%，就不难想象那些规模较小的公司了。大多企业都保持一个高负债率的原因就是因为当这些借款资本的利润率超过借款率，公司将获得更大的收益。而且有些负债利息很低甚至没有，像预收款项和应付款，相当于被公司无偿占用，公司乐意为之。银行借款和企业债券需要定期支付利息，尤其是银行借款利率较高，效益不好的房地产企业有可能会承担不起高额的利息费用。

3.资金回笼慢。房地产行业不同于普通的制造业和服务业，涉及到建筑的设计建造、销售售后，它的经营过程都比较长，从前期审批、规划、投标购买土地的使用权以及后面的建造都是一个非常漫长的时间，房子建好了并不是立刻就能卖出去的，有的甚至一直闲置，由于各种原因卖不出去；而在房子卖出去之前企业就需要不断地投钱进去，并不会取得收益，所以说房地产的资金回笼慢。另外由于现在的销售策略几乎所有地产企业都是实行分期付款的，虽然企业也获得了额外的利息，但是这也在更大程度上延缓了资金回笼的时间。

4.盲目投资。一方面，鉴于房地产行业是超高的利润。在这种利益的驱使下，才会出现国内现在“全民炒房”的热潮。房地产企业更愿意投资那些高收益的豪宅以及高档住宅，对为占社会大部分人口的普通群众提供廉价房子却兴趣索然。另一方面，由于供需关系矛盾，楼盘空置率高，另一反面很多人买不起房。供求矛盾就会进一步恶化。由于这两方面以及其他可能的原因，现在“鬼城”已经屡见不鲜了。

二、房地产企业财务风险的成因

针对房地产的财务风险成因，我们可以从内部原因和外部原因两个方面分析。

1.企业内部的原因。①行业特性。房地产这个行业很特殊，需要比汽车行业还多的前期资金投入，需要仅短于医药行业的资金占用周期，具有资金密集型的特性。从房屋的建造过长，到后面房屋销售的不稳定以及应收账款的回收，房地产存在着各种不确定。这些都会给地产行业的财务状况带来挥之不去的阴影。②资本结构不合理。我国房地产商一开始资金并不足够雄厚，之所以还有这么多的地产商发展起来，大半要归功于银行的支持。但是这种支持却造成了地产商财务上的依赖性。经统计，我国大部分房地产的银行信贷资本要超过公司总资本的70%以上。虽然现在已经有一些地产领头羊开始向证券市场融资转变，但是还需要很长的路程。而如果企业一直保持这样的情况，从企业到银行无论哪一方出现了问题，都将引起巨大的财务危机。

2.企业外部的原因。①政策环境的抑制。房地产与社会的各行各业息息相关，从房地产起始阶段，国家很是关注，从起始时期的大力支持，到地产过热时候的货币财政政策的干预，都表明了房地产是政府眼中的焦点。所以，房地产业的情况还与该时间段的政府政策导向有关。国家干预有廉租房建设、提高首付比例、提高利息率等以及各项税种的征收。一方面，国家颁布的交易政策也会影响到房地产，主要是因为这些政策会影响到大众的购买意愿，从而影响到房地产商的销售量。另一方面，作为房地产商最重要的是土地，国家土地政策发生变化，房地产的经营肯定也会发生变化，如果土地开发区价格变得太高，开发商的成本必定升高，然后企业就会提高销售价格，从而影响销量，这都会造成财务风险的。综上所述，国家政策是房地产业的风向标，国家政策会影响房地产的发展。②经济环境低迷。经济低迷的时候，每个行业都会受到影响。每个国家甚至地区都有它自身的发展周期，当当地处于发展周期的上升阶段时，房地产行业也会跟着繁荣，当发展到了峰点，超出当地所能承受的，就会衰退下来，最先受到冲击的都是房地产。房地产由于资金占用期长回收慢的特点，经济环境低迷对房地产行业会造成很大影响。③市场环境供需不合理。市场经济的根本就是经济活动是由市场来影响发展的，如果供需不合理必将不容于市场。而随着我国经济的发展，国家对房地产行业的重视，房地产出现了严重的不合理现象。像北京、上海、深圳等国内数一数二的城市，房子明显供不应求，而一些二三线城市，却随着房地产行业的过热，出现了供大于求的现象。许多房地产商并没有长远眼光，只聚焦于高档房产与豪宅的投资开发，形成了浪费闲置，却不愿把眼光放眼于占社会主群体的普通消费人群。结果是，地域差异、产品开发单一造成的供需不合理会造成企业的财务风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

1.拓宽筹资渠道。房地产企业开展经营活动的起始就是筹资，而筹资方式决定了风险防范水平。企业可以利用发行股票融资，银行信贷的主要缺点是利息高，企业无力承担高额的利息费用，发行股票可以解决这个问题，一是股票没有利息，只需付股利，把风险分散于个个股东身上。二是可以解决银行的压力，不用银行独立承担。三是房地产企业最好实现并且最有用的是发行债券，虽然我国限制房地产企业发行债券。相对于银行信贷发行债券具有明显的优势，最重要的就是利率低，而且稳定，可以很大程度上降低房地产企业的融资成本；期限也比银行信贷更长，企业的偿债压力更小；四是可以打破房地产企业银行信贷筹资的单一模式，优化融资结构。尤其当政府要抑制房地产企业过热而实行的各种货币财政政策下，房地产企业必须寻求其他的资金来源，否则只有那些资金雄厚，底蕴深的企业才能存活下去，而对于那些新兴企业迎接的只有毁灭。

2.降低资产负债率。企业为了获得更多的效益，会进行很常见的负债经营。但是如果负债经营不合理，就会造成很高的财务风险，越是单一不合理负债越容易出问题。企业可能为了短时间的扩张不管自身的资本结构而拼命筹集资金，而解决这个问题的办法就是寻求短期负债与长期负债的平衡，也就是合理安排负债结构，如果能把短期负债控制在一定的范围，是企业所能承担的，然后再借的适合企业长期发展的长期负债，能很大程度上降低财务风险。

第3篇：房地产财务风险分析范文

关键词：房地产企业 财务风险 风险测度

房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76. 49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA （经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007 年EVA为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。

一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析

（一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应， 再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。

（二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。

二、房地产企业财务风险的实证测度

（一）预测指标的选择 本文选取了我国沪深交易所A股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，ST公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。

（二）z模型及其修正 美国学者奥尔曼（Altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奥尔曼（Altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中2.675为上临界值，1.81为下临界值。当判别Z值高于2.675时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于1.81、低于2.675时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于1.81，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（Altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到95.45%。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到93.83%。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。

（三）Z模型临界值的修正 奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于0.8481时，ST公司有6家，占了总ST公司的近70%；非ST公司有10家，占总非ST公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的ST公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（0.973的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于0.4时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于0.4这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于1.7（1.6133，1.8368两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于1.7时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（-0.4）和加权平均净资产收益率（0.09）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。

（四）新z模型临界值检验 运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为89.5%；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为89.2%，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为 1.468，2007为1.056，2008为-0.04，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。

三、房地产企业财务风险的控制策略

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时， 企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。

参考文献：

第4篇：房地产财务风险分析范文

关键词：财务风险 房地产企业 风险类型 防范对策

近年来，在我国营改增税制改革工作深入与市场环境的变化下，房地产企业内部财务风险出现了较大的变化。一方面人民群众在生活水平提高的背景下，对于商品房的要求不断提高，另一方面在国家政策调控与市场信任不足的困扰下，大部分房地产企业的经营目标与盈利空间不断缩减，整个行业处于一个畸形发展的背景下。因此对于现阶段的管理工作来说，如何加强财务风险的防范也就异常的重要。

一、房地产企业财务风险类型

（一）债务风险

对于我国房地产行业来说，大部分企业的负债率一般维持在一个较高的水平，其平均数据在70% 上下，这与房地产项目的资金投入较高与资金回笼时间较慢具有较大的关系，因此企业在日常经营的过程中，一定需要具备较高的资金流动能力。而当企业某段时间的流动资金较少时，其将需要面向银行、股市、信托公司等金融机构完成有效融资。其中，面向银行融资的利息偏高，其还贷资金主要来源于项目的盈利率，因此企业在高负债率的压力下需要承担较大的风险问题。在日常经营的过程中，如果项目出现问题或资金链断裂时，不但会影响到企业的盈利空间，还会导致企业的直接破产。例如，xx地产作为内地在港上市房地产公司的十强企业，从2015年上半年的发展情况来看，虽然其营业额高达151.07亿元，但是与往年同期相比已经下降15%，有息负债总额达460亿元，并多次面向市场举债，企业的实质压力已经失去市场的信任。而在其逆市疯狂扩张的背景下，有关市场人士与专家断言企业随时会出现会资金断裂问题。这个案例在一定程度上折射出整个地产业的现状。

（二）再融资风险

在我国房地产行业，除了万科、恒大、绿地以及碧桂园等较大型企业外，大部分企业较难单独开发完成一个完整的地产项目，在资金、资源等层面的限制下，大部分企业均会选择到与相关金融机构合作。不过，如果相关企业未取得与相关金融机构合作就开始上马项目时，一旦遭遇资金困难，大部分银行在企业债务问题、信用问题、开发前景等层面的考量下容易直接拒绝项目贷款，同时也会影响到市场对企业的信心，从其他渠道完成融资也存在较大的困难。而对于我国大部分房地产企业，还可转向民间资本，但是其利率比银行更高，从该渠道完成融资后必然会加剧企业的财务、债务风险。例如，作为我国曾经民营企业发展风向标的温州地区，其在2008年金融危机后，大部分企业开始举债民间资本，从而引起企业的资金链断裂问题。其中，到了2011年4月时，乐清的电缆制造巨头三旗集团濒临破产重组，接着龙湾江南皮革有限公司运营者停业，在这之后，温州地区开始出现一股“倒闭潮”。

（三）利率变动风险

利率作为国家宏观调控的重要手段，其较为容易受到通货膨胀、国家政策以及出口受阻等层面因素的影响，在一般情况下，商业银行的利率会根据国家经济发展情况进行调整。其中，2007 年利率调整对整个房地产企业财务风险的管理具有较大的参考作用。在2007年，由于整个房地产行业占据国民经济较大的比例，并开始影响到国家经济的正常发展，在国民舆论压力下，国家政府不得不针对房地产泡沫进行调整，实行了加息政策。而在该政策执行后，整个房地产行业的融资成本与还贷压力等不断提高，企业在经营上一旦出现问题而导致盈利空间无法满足预期目标后，将会一定程度的影响到企业的正常经营与项目投资，甚至破产。

（四）管理上的风险

房地产企业作为实体经济，其与各行政部门的经济往来较为频繁。例如，必要的税务、审计等部门。而在经济来往的过程中，其资金量需求较大、涉及的层面较广泛，这些都给房地产企业的财务管理带来巨大的风险问题，例如，随着国家相关政策的不断调整，税率的不断加大，造成无意的漏税、账务失误等问题。另外，如果某一企业的财务管理制度缺乏完善时，其也较为容易造成企业在财务管理上的失误。在具体的操作工作上，不但容易导致与其它的部门经济来往账目的缺失，还会影响到成本管理，容易造成资金的实际使用超出预期方案，直接影响到企业的效益。

二、房地产企业防范财务风险的对策

（一）构建成熟的融资渠道

现阶段，在整个行业投资热潮退却的背景下，房地产企业一定要积极构建成熟的融资渠道，在符合自身利益的前提下实现多元化融资战略，从而避免传统单一融资渠道风险过大问题的出现。在具体的工作上，相关房地产企业要基于自身融资潜力出发，通过多元化融资模式的共用完成融资渠道的优化。例如，信托计划、产业基金、资产证券，抵押、产权交易以及租赁等均属于现阶段较为成熟且管用的手段。而针对民间资本进行融资，一定要避免高利息模式的出现，在有必要的前提下，可以把民间资本与盈利空间挂钩，从而让民间资本与企业一样自负盈亏。在构建成熟的融资渠道后，将可以进一步提升企业的盈利能力，并减少债务与偿债比例，把企业的风险控制在可承受范围之内。

（二）优化资本结构

针对于房地产企业资金不足而无法独立完成项目开发问题，企业在进行项目开发时一定要避免盲目借入资金，在基于偿还能力与项目回报率的前提下，还要对自身的还款空间进行考虑。另外，企业面对相关项目进行投资时，在资金不足的情况下虽然可以通过举债经营而利用到金融杠杆提升收入，但是负债一定要在自身资本结构承受的范围内，然后再基于自身能力控制与管理债务比例，强化现金流动的有效管理，进而取得最大的经济效益。

（三）树立正确的风险意识

房地产企业在进行财务管理的过程中，无论任何时期均要树立正确的风险意识。在具体的工作上，可以基于国民经济发展进行把握，并科学合理的针对国家的政策改变进行解读，然后预测出可能出现的变化问题，从而可以提前避免风险问题，提升风险应对能力。另外，在相关政策出现变化后，企业一定要及时构建相对应的应对预案，留有一定比例的风险基金储备，进一步提升自身在市场经济中的生存适应能力。特别基于我国目前经济发展情况来说，其正好处于一个经济转型时期，政策、市场变化较快，房地产企业在正常发展的过程中必须要研读国家政策走向，并把握社会经济发展规律，积极规避经营与财务风险。

（四）强化前期调查有效控制成本

房地产开发项目的特点决定了它是一种高风险的行业，并且容易受到社会经济环境和政府政策的影响。在进行项目投资的前期必须加强对于投资风险的调查，做好足够的前期风险报告。因此风险评估是地产项目的可行性研究报告里不可或缺的组成部分。特别是未来的支出报告和收益报告。以利于进行正确的投资决策。很多的房地产开发企业没有正确认识到成本管理的重要性，要正确认识到成本控制在企业经营中的重要性。具体的做法是，在项目投资前，要编制全面的项目预算，整个项目执行中严格按照预算执行。即对于项目投资、施工和销售的整个过程都要严格的执行财务预算。要加强对于整个过程的财务核算，确保资金的使用率。避免因资金雍余造成融资成本过高或则因资金短缺而导致资金链断裂，另外，企业可以建立相应的质量监督机构，对于整个过程要严格的审核。

四、结束语

综上所述，针对房地产企业来说，财务安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企业一定要提高重要力度，积极探索自身所面临的相关风险类型，然后有针对性的强化相关管理工作，为企业的正常稳定发展提供动力支持。

参考文献：

[1]李建中，武铁梅.基于因子- logistic 模型的房地产业上市公司财务预警分析[J].哈尔滨商业大学学报，2010

第5篇：房地产财务风险分析范文

关键词 房地产企业 财务风险管理 财务预算

一、房地产企业财务风险概述

对于房地产企业而言，其财务风险主要集中在投资开发过程之中，因为潜在的各种不受控的内部因素与外部因素的影响而导致其财务状况发生恶化，进而使得企业的实际收益与所预期的收益之间产生较大的差值，从而影响企业的经济效益而引发的一系列风险。客观的讲，财务风险是不可避免的，但是通过提高财务管理的水平、提升财务人员的素质、最小化财务风险等措施可以减小其所造成的影响，以保证房地产企业的正常运行，实现企业利润与价值的最大化。

一般而言，房地产企业的财务风险具有如下几个特点：风险不确定性、风险可控性、资本构成不合理、资金周转周期较长。具体来说，房地产企业的财务风险大多是由于其财务成本的变化给企业所带来的各种损失，主要包括：利率风险、税率变动风险、政策性风险、通胀风险、偿还账务风险、投资风险、运营风险、利润分配风险。流动性风险及施工风险[1]。

二、房地产企业财务风险管理常见问题

（1）企业资金构成不合理，负债率过高

已有数据表明，债务资本在房地产企业筹资来源中所占到比重已经高达80%，这一数字远远高于其他行业的水平。其原因一方面是因为房地产行业对于资金的需求量巨大，同时资金回笼速度较慢，因此房地产企业往往在建设过程中大量透支信贷资金，从而使得权益资本所占的比重急速下降，债务风险大为增加。

（2）财务预算管理制度不完善

部分房地产企业存在对于财务预算的重要性缺乏认识，一旦出现预期收益难以达到，则无法从财务指标中细化分析，更无法实现对于企业未来偿债能力、利润率等进行预测，也就难以实现对于日常资金的科学管理，最终将会使得企业成本大幅提升，从而影响效益造成亏损。

（3）对于日常资本管理不到位

大多数房地产企业对于资金的管理意识淡漠，使得盲目投资、资金浪费的现象时而发生，而在项目开发过程中，缺乏对于资金的有效监管，进而使得资金的利用率低下。再加上房地产企业的在形势好转的情况下，任意增发或新设项目，导致企业对于财务风险的掌控能力大大降低。

（4）财务管理人员素质参差不齐

部分房地产企业由于相关的财务主管思维观念老化、知识陈旧，对于财务管理信息化、软件化认知能力差，在这一情况下，企业的实际经营状况与财务现状很难得到真实、实时的反映，进而导致决策层在分析判断时极易造成决策失误，以方大财务风险。

三、房地产企业财务风险成因分析

引发房地产企业财务风险的因素主要可分为外部因素与内部因素，其中外部因素具体为宏观经济环境、政策环境、市场环境、自然环境等；内部因素具体为财务管理水平、风险决策水平、资本结构及企业的经营能力等。

1.外部因素

房地产企业作为一个政策主导性行业，其关乎着国计民生，故而它的发展状况与政府的政策制定与实施之间紧密相关。政策的影响对于房地产企业的生存与发展是最为重要的，作为房地产企业，应该实时观察经济政策的变化，随着抓紧各种投资机会，防止财务风险的发生。在市场因素方面，房地产企业在项目选择时一定要定位明确，健全相关的配套设施，制定有效合理的符合市场的发售政策，尤其是在市场低迷的情况下，应更加注重市场的重要性，慎重选择投资时机，以尽可能的规避风险。

2.内部因素

资金对于企业而言其重要性不言而喻，相应地财务管理工作的水平直接决定了企业发展的快慢。我国的房地产企业是政策支柱性产业，故而在房地产行业中国有企业或是国有控股企业在其中占据了大多数。而国有企业在发展过程中所积累的一些弊端，比如组织机构冗余、人浮于事、内部监督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影响着房地产企业的实际运行，进而造成房地产企业国内各个分公司直接盲目申请与利用资金，忽视长远发展，随意分配收益等等。此外有些企业对于财务管理的认识度不足，认为房地产行业的高利润主要取决于所谓的机遇，在实际管理过程中实行粗放式的管理机制，风险抵御程度相对较差。

诱发财务风险的因素有很多，而决策则是其中比较重要的一种。受到宏观经济环境的波动与实际财务状况信息获取的不准确、延时等因素的制约，再加上确定投资开发之前未能进行系统全面的调研，由于决策失误所导致的企业经济利益受到损失的现象时有发生。不仅所投资的成本难以顺利足额的收回，严重时甚至会出现企业资金链断裂的危机，产生无可估量的损失。因此，企业应不断增强财务风险决策的能力，积极引入专业的风险领域人员，提升自身的决策水平。

房地产企业产品的开发周期较长，从购得土地、选择好的投资项目一直到竣工为止，常常要经历一个甚至是好几个会计年度。在整个生命周期内，企业往往要与多家企业合作，此外为了保证项目的施工进度，房屋的质量以及周边居民的生活环境，整个开发过程必须有众多职能部门的监督。如果企业在此过程中，无法较好的协调与不同单位之间的关系，势必导致相关问题的产生。一旦如此，必然使得施工周期被认为延长，与之相关的人力物力等成本都将相应地增加，投资利润率降低，严重时甚至会破产清算。因此，企业的自身经营能力对于项目的建设开发至关重要。

四、房地产企业财务风险防范与管理对策研究

1.优化资金构成，扩展资金渠道

一般情况下，财务风险的程度与资本成本中权益资本的比重构成正比关系的，在现行政策下，房地产企业可尝试通过信托基金及自身信贷记录扩展资金渠道，从而实现降低债务资本导致的财务风险。此外，房地产企业应充分认识到自身的风险抵御能力，对于权益资本与信贷资本比重实现科学化、最优化的统筹与管理，实现尽可能地降低财务风险。

2.完善财务预算制度，有效预防风险

房地产企业在施工建设过程中，应避免只关注工期及工程质量而忽略财务管理预算的问题，从而有效避免出现在建项目中途清算，导致企业利润受到损伤。相关财务管理人员在项目投资之前即应有效开展资金筹集、使用、成本收入比、利润分配等相关工作的统筹安排。在项目预算上应该统筹全局，对于整个建设过程的所有工作进行预算分析，以有效降低应决策不当所引起的风险。

3.加强对于流动性资金的管理，切实提高资金利用率

在日常运营过程中，应切实重视资金的流动性管理，严格执行资金的计划，努力满足运营管理对于资金的需求。对于大笔资金的往来需要加强财务稽核，做好银行对账，保证项目应需资金的充沛。此外，要制定合理的应收账款政策，减少资金的浪费与低效率使用，提高资金的周转率，规范相关的报账管理流程及资金使用透明度，确保在建项目的顺利进行。

4.提高相关人员的财务管理意识及能力

财务管理人员应完善三大基本报表，决策者应有效利用三大基本报表进行相关风险决策能力分析。房地产企业应在积极引进高素质人才的同时努力提高所在人员的专业技能，增强其专业能力及信息化管理的意识与技能。此外应在观念上正正真真重视财务管理的作用，切实补上企业财务风险管理这块短板，有效减少企业财务风险的发生频率。

参考文献：

[1]史映旗.房地产企业财务风险管理研究.中国高新技术企业.2008（02）：79-83.

[2]胥朝阳，王静.财务管理原理.武汉：武汉理工大学出版社.2006.

[3]樊幻灵.中国房地产金融.开发与经营.2010（01）：25-27.

第6篇：房地产财务风险分析范文

【关键词】房地产企业；财务风险；风险防范

序言

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速发展，近几年，国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险，高税负，高杠杆的特点，大部分房地产企业忽视财务管理的重要性，导致了较高的财务风险，严重影响了企业的持续发展。所以，提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情，是企业维持核心竞争力的重要保证。

一、我国房地产企业财务风险现状

1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险

偿债能力是偿还到期债务（含本金和利息）的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。

2.利率和通货膨胀风险

金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。

3.现金流不稳定带来的财务风险

现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。

4.投资回收风险

投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%—5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。

5.政府宏观调控带来的风险

国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。

6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险

由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽发展迅猛但不够成熟，很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。

二、房地产企业财务风险分析

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

（一）融资风险分析

融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

（二）投资风险分析

投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。

在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。

（三）投资回收风险分析

房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。

（四）收益分配风险分析

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主，它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司，它们绝大多数为项目型公司，往往没有系统的企业发展战略。所以，房地产开发企业也没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，存在着一定的收益分配风险，导致风险的主要原因：（1）利润分配随意性大。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。（2）利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。（3）利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知，其利润的形成时间上具有间歇性，从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。

（五）宏观经济政策调控下的财务风险分析

近年来，伴随着房地产经济的强劲增长势头，国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策，主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。

1.金融宏观调控政策

近几年某些城市房地产价格上涨过快，为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展，政府加强了对房地产金融的管理，在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施，力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下，房地产企业对银行的依赖程度必须降低，迫切需要拓展融资渠道，也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力，找到新的资金运作模式，突破政策所造成的资金瓶颈，这是函待解决的问题。

2.土地宏观调控政策

土地是房地产开发最重要的生产要素之一，也是房地产产品的必需载体，我国土地资源缺乏，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序，还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。

3.税收宏观调控政策

房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用，国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。

（六）现行企业财务管理机制的财务风险分析

1.财务管理意识薄弱

我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

2.对预算管理职能重视不足

很多房地产企业要么未建立预算管理制度，要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析，未将实际情况与企业管理相结合，仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上，预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，由此增加了企业的财务风险。

3.内部财务监控机制不健全

内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统，中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。

4.资金管理低效

大多数房产企业未制定严格的资金管理制度，对资金使用缺少计划、安排，资金充裕时随意开支，资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。

5.成本费用控制不严

很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，进而增加了企业的财务风险。

三、完善房地产企业财务风险防范的措施

（一）加强财务管理观念和作用

1.强化财务管理地位

首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。

2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力

首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。

（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险

1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。

2.避免购置的土地闲置。

3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。

4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。

（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证

针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。

（四）构建多元化的筹资渠道

房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资，以便有效的协调各方面的风险，使企业获得相对稳定的收益。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略，募集发展所需的巨额资金。这样一来，房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构，充分发挥负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内，从而实现企业的长期稳定发展。

（五）加强全面成本管理

以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。

房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径；四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时，还要提高成本核算人员的素质。

（六）建立财务内部控制制度

在复杂多变的经济政策环境下，房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力，强化风险管理，并建立一套完善的财务内部控制制度，以便能够有效控制财务风险，提高企业财务管理水平。具体到实践中，房地产企业应主要从以下两个方面入手：一方面，要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行，财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化，保障现金流量的相对平衡，确保现金流动畅通，从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算，并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整，从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面，要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用，财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束，从预测、计划到控制分析的全过程，财务部门都必须严格做好，以便确保每一个环节的工作质量，有效防范财务风险。

参考文献

[1]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业,2010.

[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财会园地,2009.

[3]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析[J].管理纵横,2009.

[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).

[5]吴耿成.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛,2010(3).

[6]于月超.我国房地产企业风险管理与研究[J].会计之友,2010(8).

[7]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[高校教师硕士学位论文][D].湖南大学,2008-10-20.

第7篇：房地产财务风险分析范文

【关键词】晴雨表 房地产企业 风险防范

一、引言

相对于其他行业，房地产业具有高风险、高收益、高敏感性、投资收益长等特征。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，使得房地产企业身处的外部环境急剧恶化，财务危机一触即发。如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险防范系统，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。

二、房地产企业财务风险的表现形式

企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。狭义的财务风险， 是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险， 是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。结合房地产的行业特征，其财务风险表现形式主要体现在一下几个方面：

（一）资产负债率大

房地产企业前期往往是负债开发，投资较大。企业资金来源主要是预收房屋款、自有资金、银行贷款，其中自有资金比例较少，主要依靠银行贷款。据《2008年房地产上市公司测评报告》显示，房地产企业资产负债率偏高，最高达到75%，超出预警线60%，在借贷到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益趋动下， 很多企业到期能否偿还及高利率风险于不顾， 盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动， 资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等， 为企业埋下了到期支付能力及利滚利的财务风险。

（二）通货膨胀风险

当通胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本以及劳动力成本的增加，造成房地产开发成本攀升。

（三）利率变动风险

利率变动对负债经营房地产企业影响巨大，银行贷款利率提高导致负债成本增加，预期收益减少，同时，消费者购买能力减弱，无疑给企业造成巨大损失。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

（四）再融资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低， 这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团， 往往还会出现连锁筹资担保链， 一旦“链”中的一环断裂， 再筹资风险的效应会放大， 从而给集团经营带来致命威胁。

（五）投资收回风险

受政治、经济等因素影响，有些企业房地产商品闲置，买卖或租赁合同终止，但资金已投入，短时间内难以变现。有时由于双方合同执行过程中出现问题，客户没能履约付款，则会使得投资收益难以收回。

三、房地产企业财务风险分析

（一）客观原因

（1）房地产周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。

（2）法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

（3）市场供求。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。

（二）主观原因

（1）企业资金结构不合理。 房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

（2）财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

（3）财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

我国房地产企业财务风险防范措施

（一）增强财务风险意识，提高财务管理水平

房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案；财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。

（二）健全风险管理体系

面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。

（三）基于企业发展战略实施全面预算管理

房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。

（四）拓宽融资渠道，优化资金结构

银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。

（五）完善内部控制制度

虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。

参考文献：

[1]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013，（4）.

第8篇：房地产财务风险分析范文

一、房地产企业的财务风险分析

具体来说，房地产企业所面临的财务风险主要表现在这三个方面：

（一）筹资风险

房地产企业的发展需要大量的资金，而不同的筹资方式选择，将引发不同的筹资风险。目前，我国的房地产企业的主要筹资来源主要依赖于直接或者间接的银行借款，这一方式占据了房地产财务运营资金的70%-80%。也正为如此，我国的房地产企业普遍存在着极高的资产负债率，对债务融资具有强大的依赖性。因此，面对着规模庞大的房地产资金债务，房地产企业的利息偿还压力很大，风险也大大增加。

（二）投资风险

在市场经济环境下，房地产企业极易受到各种内外部因素，例如国家政策法规、通货膨胀和经济危机等的影响。其中国家法律政策因素对房地产企业的投资影响更为巨大。此外，由于房地产投资项目具有资金投入大、回收周期长等特点，巨大投资成本的房地产开发项目一旦出现决策失误，就会造成重大的不可弥补的损失。在2013年国家出台了严格的房地产行业调控政策，造成了房地产行业的降温和萎缩，银行缩紧贷款，使得房地产企业资金来源中断，房地产企业出现了大规模的财务风险。

（三）营运风险

房地产企业的营运风险与房地产企业的实际运营情况息息相关，而鉴于房地产企业的发展特点，高投资、高收益、高风险，就明确的说明了房地产企业将出现总资产周转率、存货周转率明显低于其他行业的发展情况，因为资金被长期的占用，在实际运营过程中可能引发的财务风险出现的可能性是相当大的。具体来说，表现在：内部控制风险、销售风险以及成本控制风险。

二、我国房地产企业财务风险管理的措施

（一）提升企业风险意识

当前房地产企业最重要的任务是要牢固树立企业财务风险管理理念，建立具有企业特色的财务风险文化观念体系。首先，作为企业文化推动者和践行者的企业领导和高层管理者，必须在日常工作实践中牢固树立风险意识，才能真正将风险理念推及全体员工。其次，必须通过各种渠道和方式，加强对员工的风险意识和观念培训，让每一个员工都自觉认同于企业风险管理文化，建立良好的内部交流沟通平台，切实提高员工风险防范意识和能力。最后，要建立和完善企业财务风险责任制度，明确各岗位责任和义务，通过运用风险控制和财务风险控制绩效考核指标体系，从整体上对企业财务风险进行系统化管理和控制。

（二）加强房地产企业内部控制

1、优化企业组织治理结构

作为企业治理控制总体框架的企业组织结构，在现代企业的发展过程中有着至关重要的意义。反观我国当前上市公司内部组织结构可知，很多房地产企业中极度缺乏科学、合理、有效的组织结构，缺少内部管理机制、监督机制缺失，这种现象的存在极易对企业的生产和经营活动造成巨大的财务风险甚至由此引发经营危机而破产。鉴于此，在房地产企业管理中，必须建立并完善内部组织结构和治理结构，防范和控制各类风险的发生。

2、健全企业风险控制制度

良好的企业风险控制制度，不仅为企业正常生产经营活动提供良好的内部环境，而且可以有效减少企业损失，增加企业收益，实现企业利益最大化的经营目标。从而保证企业日常生产经营活动的正常运转，实现企业经营目标。

（三）建立健全财务风险预警机制

作为房地产企业的财务管理者，尤其应当对企业的基本财务状况进行充分调研和科学分析以及有效的监控，及时对可能出现的财务风险信号进行分析和监控，关注于企业财务活动的各个细节，对变动情况及时做出反应，从而及时发现并识别可能出现的潜在财务风险，并快速制度有效措施控制和降低财务风险发生的可能性，提高企业在应对各种不确定风险危机的快速处理能力。同时通过建立并完善相关的企业财务风险预警机制，增强企业对风险的识别能力，并培养企业应对和处理可能出现风险的能力。

（四）提高房地产企业外部环境变化的应对能力

鉴于国家经济发展速度增快，经济投资过热，为了抑制经济增长过快的势头，国际经济政策通常会由宽松转向紧缩。随着国家宏观调控政策的执行，一方面会提高银行信贷限制和存贷款利率，另一方面限制项目开发和投资审批，从而严重影响了房地产企业产品的销量和资金回笼周期，进而制约了企业贷款偿还能力，导致了企业生存和发展面临巨大的财务风险。因此，房地产企业管理和经营者，必须能够对外部经济环境等因素做出科学合理的预测和判断，进而能够做出科学、合理的战略决策，保证企业的长远和持续发展。

三、结束语

第9篇：房地产财务风险分析范文

一、房地产投资风险的种类

在房地产投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险主要包括政策风险、利率风险、市场供求风险、金融风险、技术风险以及其他风险。

二、新风景房地产开发有限公司投资风险分析

平顶山市新风景房地产开发有限公司作为鹰城房地产企业中的后起之秀，其投资风险决策的分析是不容忽视的。

（一）开发前期投资风险分析

1.政策风险

平顶山市作为一个三线城市，房价处在中间水平，涨幅比较平稳，投资性和投机性购房比例有限。在房地产投资过程中，平顶山市政府出台的《平顶山市住房建设规划意见书》相关土地、房产限购、住房、价格等政策等，均有可能对本企业房地产投资收益目标的实现产生巨大的影响。

2.金融风险

新风景房地产开发公司65%的资金来源于外部融资，其中长期债券融资占55%，长期借款占7.5%，短期借款占2.5%，这种融资结构扩大了投资的利润范围。但是这种融资方式财务风险很高，若在公司发展不景气时，还本付息可能将成为公司沉重的财务负担，甚至有可能导致本公司破产。

3.法律风险

一个受法律保护的合法房地产项目必须拥有合法受让的国有土地使用权、房地产企业资质以及行政主管部门的批准。有的项目虽然开发前景看好，可如果不顾及农民利益，征地拆迁无法做完，更谈不上开发。如：在楼盘的审核验收中、买卖交易过程中、租赁中等都有可能造成投资损失。

（二）建设实施阶段投资风险分析

1.工期风险

建设阶段任何环节的时间损失都会使工期拖延。平顶山是小麦玉米的优良产区，受本、外地农民工受到春种夏收等条件的制约，以及由于资金不到位所引起的建筑工程物资不能及时到位使用等都会引起工期的延误。

2.工程质量风险

工程质量是根据国家现行的有关法律法规、技术标准设计文件及工程合同中对工程的安全、使用经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是：人、材料、机械设备、方法和环境。

（三）投资回收阶段风险分析

1.市场供求风险

房地产的供给和需求是不断变化的。供求关系的变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。

2.经营风险

根据调查结果显示平顶山市消费者大多数青睐于80-200平方米的中等户型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新风景房地产开发公司投资建造四栋17层的商品住宅房，80%的户型均为三室两厅120-150平方米的大户型，户型较为单一，所以其面临的经营销售风险不可小觑。

3.购买力风险

由于居民消费价格是反映商品经过流通各环节形成的最终价格，它最全面地反映了商品流通对货币的需要量。目前，世界各国基本上均用居民消费价格指数来反映通货膨胀的程度。在通货膨胀率很高的情况下，消费者可能将消费从住房中转移，从而影响房地产消费需求，最终给投资者带来损失。

三、防范投资风险的建议

（一）高度重视可行性研究

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中关键的一步。房地产开发企业对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性 。

（二）灵活应用投资组合理论

在投资领域里，要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域、房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。例如：房地产开发商可以投入一部分资金，在普通住宅投资一部分，在高档写字楼投资一部分等等。

（三）关注政策变动

我国房地产受政府政策影响大。因此，要时刻关注国家各项方针政策及我市政府政策的变化。研究各项政策，有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，并根据政策变动及时调整投资策略，进而有效控制政策风险。

（四）合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者考虑贷款规模减少和利率可能升高因素，合理安排投资资金。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

（五）建立健全企业风险管理组织系统

为了更好地实现房地产投资决策，新风景房地产开发有限公司必须对风险投资决策工作进行具体的组织，确定风险管理组织结构，明确其职能，使企业各部门协调工作，保证风险管理目标的实现。

四、结论