住房公积金贷款精选(九篇)

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第1篇：住房公积金贷款范文

第一条为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》、《**省住房公积金条例》，根据《**市个人住房公积金贷款管理暂行办法》（温公积金管委〔**〕4号）的有关规定，结合个人住房贷款管理的有关规定和我市住房公积金管理工作的实际，制订本实施办法。

第二条本实施办法适用于本市市区和各县（市）的个人住房公积金贷款的管理。

第三条**市住房公积金管理中心负责全市个人住房公积金贷款的管理工作，**市住房公积金管理中心下设的各管理部和分中心（以下统称管理机构）负责各自行政区域内的个人住房公积金贷款的管理和具体业务的办理。

第四条**市住房公积金管理委员会指定的有关商业银行分支机构（以下称受托银行）受管理机构的委托具体承办我市个人住房公积金贷款的发放、回收等金融业务。

第二章贷款对象和条件

第五条申请个人住房公积金贷款的对象，必须是已按规定缴存住房公积金的职工并且是购买、建造、翻建、大修自住普通住房的产权人或共有人。

第六条职工（以下称借款人）申请个人住房公积金贷款还必须同时具备下列条件：

（一）、贷款时正常连续缴存住房公积金12个月以上（以贷款时向前推移计算）；

（二）、在本市范围内购买、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明确，有关手续合法、有效，且申请时购买、建造、翻建、大修的时间在3个月以内；

（三）、有购买、建造、翻建、大修自住普通住房总价款30%以上（含30%）的自有资金且已落实并投入使用；

（四）、具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入，良好的信用和按规定偿还贷款本息的能力；

（五）、同意以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为抵押；

（六）、在购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未办理抵押登记前，能提供管理机构和受托银行认可的其他阶段性担保；

（七）、管理机构和受托银行及上级有关部门规定的其他条件。

第三章贷款额度和期限

第七条贷款额度为以下三项计算结果的最低值：

（一）、以借款人及其配偶缴存住房公积金的月工资收入的最高50%的还贷比例（每月还贷本息额占工资收入的比例）计算的最高月还贷款额，从而按不同还款方式计算出的贷款额度。

（二）、购买、建造、翻建、大修自住普通住房的房价款或修、建费用总额及评估值（两者取低值）的最高70%的贷款比例计算的贷款限额。

（三）、**市住房公积金管理委员会确定的各行政区域的住房公积金贷款最高额度。

第八条贷款期限根据借款人的贷款金额、还款能力以及其他相关条件确定，最长不得超过30年（360个月），同时借款人最后一期还款时的年龄不得超过65周岁。

第四章贷款的担保

第九条借款人申请个人住房公积金贷款时，须以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为取得贷款的担保。如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证的，直接以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的，还应提供贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房或者由管理机构和受托银行认可的房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构进行阶段性担保。

在贷款期内，经管理机构和受托银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款阶段性担保方式及抵押物，并按规定办理变更担保手续。

第十条借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记或预购商品房贷款抵押登记手续。

第十一条以贷款申请地其他自有住房或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房作为阶段性抵押担保的，其价值需进行评估确认，抵押率最高不得超过评估现值的70%，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记手续。

第十二条由房屋建设（开发）单位和房屋交易中介机构提供阶段性保证担保的，房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构必须与管理机构签订合作协议并就每一借款人签订书面保证合同。

第五章贷款的偿还方式和方法

第十三条贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息。

贷款期限在一年以上的，实行按月分期还本付息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息：

（一）等额本息还款方式，即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：

每月还款额=贷款金额×月利率×（1+月利率）期数÷[（1+月利率）期数－1]

其中：每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率

每月还本金额=每月还款额－每月还利息额

（二）等额本金还款方式，即贷款期内每月确定相等的还本金额并支付利息。计算公式为：

每月还款额=每月还本金额+每月还利息额

其中：每月还本金额=贷款金额÷期数

每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率

第十四条采取按月分期还本付息方式偿还贷款的，借款人贷款时确定的每月还本付息额最高不得超过计算住房公积金的月工资收入的55%，最低不得低于计算住房公积金的月工资收入的30%。

第十五条借款人与管理中心和受托银行在借款合同中约定还款方式，一经确定，不得更改。

第十六条贷款统一采取由借款人委托受托银行代扣的方法进行偿还。

第六章申请贷款需提供的资料

第十七条借款人的个人资料：

（一）身份证；

（二）住房公积金缴存证明或对账单；

（三）婚姻情况证明（结婚证、夫妻关系证明书等）。

第十八条借款人配偶的个人资料：

（一）身份证；

（二）住房公积金缴存证明或对账单。

第十九条借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的个人资料：

（一）婚姻情况证明；

（二）本人及配偶的身份证。

第二十条借款人除按上述规定提供本人、配偶及其他房屋共有人的个人资料外，还需根据购买、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情况，分别向管理机构提供以下购买、建造、翻建、大修自住普通住房的情况资料：

（一）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的：

1、购买预购商品房的：

（1）商品房预售（买卖、销售）合同（已实行备案登记制度的县（市、区）需先经备案登记）；

（2）首付款或自付款的收款收据。

2、购买经济适用房的：

（1）经济适用房销售（买卖）合同；

（2）首付款或自付款的收款收据；

（3）经济适用房的审批证明。

3、购买“二手房”的：

（1）房产买卖合同；

（2）交易价格的评估报告；

（3）出卖人的房屋所有权证复印件；

（4）首付款或自付款的收款收据。

4、购买“房开”已取得房屋所有权证的存量房（现房）的：

（1）房产买卖合同；

（2）首付款或自付款收款收据；

（3）“房开”的房屋所有权证复印件。

5、购买拆迁安置房的：

（1）拆迁协议书；

（2）定位证明单及房款结算表；

（3）首付款或自付款收款收据。

6、建造、翻建住房的：

（1）土地使用证；

（2）建设工程规划许可证；

（3）建筑工程施工许可证；

（4）建造工程费用的预算或决算报告。

7、大修住房的：

（1）大修鉴定报告书；

（2）大修工程费用的预算或决算报告。

（二）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证书的：

1、购买商品房、经济适用房、拆迁安置房的：

（1）销售不动产（房屋）专用发票（发票联）复印件；

（2）房屋所有权证。

2、购买“二手房”的：

（1）销售不动产（房屋）专用发票（发票联）或契税证；

（2）房屋所有权证。

3、建造、翻建住房的：

（1）房屋所有权证；

（2）建设工程规划许可证复印件；

（3）建筑工程施工许可证复印件；

（4）建造工程费用的预算或决算报告。

4、大修住房的：

（1）房屋所有权证；

（2）大修鉴定报告书；

（3）大修工程费用的预算报告。

第七章贷款的办理程序

第二十一条要求申请个人住房公积金贷款的职工携带上述个人资料和购买、建造、翻建、大修自住普通住房的资料，到管理机构填写《**市个人住房公积金贷款申请书》向管理机构提出贷款申请。

第二十二条管理机构受理借款申请人的贷款申请时，对借款申请人的有关情况进行贷前审查，符合要求的，予以受理。对借款申请人未能提供符合要求的资料或有关情况不符合要求的，不予受理，但须告知不予受理的原因。

第二十三条管理机构受理借款申请人的贷款申请后，应在10个工作日内予以审核，并作出是否准予贷款的决定。

第二十四条管理机构对经审核准予贷款的，通知借款申请人办理贷款手续。对经审核不准予贷款的，须告知借款申请人不准予贷款的原因。

第二十五条准予贷款的，管理机构和受托银行同借款人就贷款额度、期限、担保方式、偿还方式及月还款额进行协商和确定。

第二十六条贷款额度等经协商一致后，管理机构与受托银行签订委托贷款合同，委托受托银行向借款人贷款。同时借款人、管理机构、受托银行、保证人及抵押人签订个人住房公积金借款合同。借款人还需同受托银行签订代交款项委托合同。以贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房进行阶段性担保的，担保人（抵押人）还需与管理机构另行签订住房抵押合同。

第二十七条借款合同及抵押合同签订并经登记生效后，管理机构通知受托银行向借款人发放贷款。

第八章贷款的提前还款

第二十八条借款人办理个人住房公积金贷款后，可提前部分或全部偿还贷款，借款人提前偿还贷款的，应持本人身份证，填写《**市个人住房公积金贷款提前偿还申请书》向管理机构提出申请。

贷款的提前还款除直接以住房公积金为还款资金来源的可以由管理机构内部划转以外，其他的均采用银联POS系统，由借款人直接持卡向管理机构刷卡还款。

第九章贷款抵押物的变更

第二十九条贷款期内，借款人要求变更贷款阶段性担保方式及抵押物的，应事先填写《**市个人住房公积金贷款担保方式及抵押物变更申请书》向管理机构申请，经管理机构同意后，有关各方另行签订书面的保证合同或抵押合同，并按规定办理登记手续。

合同经登记生效后，管理机构才能向原担保人或抵押人出具担保（抵押）注销证明。

第十章附则

第三十条本实施办法实施前有关规定与本实施办法不符的，以本实施办法为准。遇国家及我市个人住房公积金贷款管理有关政策调整时，本实施办法亦作相应调整。

第2篇：住房公积金贷款范文

    (一)住房公积金贷款管理体系不健全

    我国住房公积金制度成立时间还不长,管理机构的制度改革还不够,不仅如此,从事住房公积金管理的人员知识水平等方面还不能充分适应贷款管理的需要。住房公积金贷款管理人员既要懂得管理知识,又要了解金融业务知识,这种复合型人才是住房公积金贷款管理的要求。另外,在内部的结构方面,软硬件环境等问题还存在缺陷,造成管理薄弱不到位,出现贷款审查不严,记录不详等现象,这些问题都不利于防范住房抵押贷款风险。

    (二)风险管理的环境不健全

    住房公积金贷款的风险管理很大程度上受到经济市场环境的影响,市场的构建本身有利于住房公积金贷款的资金流动,从而解决市场上长期形成的停滞累积性风险。但社会经济的不景气和房地产市场一旦出现萧条景象,这种情况下,在长期的贷款期限内,通货膨胀等金融市场发生变化,会使住房公积金蒙受贬值的风险。再加上个人信用度和政府担保制度等体制环境建设的滞后,内外部环境的制约使得住房公积金管理中心难以把握贷款风险的管理。

    (三)承担贷款人还款能力下降的风险

    住房公积金是为解决城镇中低收入职工的住房问题而成立的,服务的对象便是城镇中低收入者,他们的收入本身就不稳定,还款能力比较有限。一旦收入出现问题,这就直接关系到住房公积金贷款后还款的安全性,这也为住房公积金的贷款管理增加了风险。

    如何规避住房公积金贷款管理风险

    针对上述的问题,住房公积金贷款风险既有客观因素,也有主观人为造成的,规避风险管理应积极采取应对措施,可以从以下几个方面着手。

    (一)科学合理的住房公积金贷款体制是保障

    住房公积金是一项复杂的制度,其涉及的范围比较广,只有建立合理的贷款体制,才能在制度上降低贷款操作风险。首先是完善贷款的程序,对贷款相关事项进行严格的审查,防范信贷风险。其次是加强住房公积金管理中心同委托银行的交流,实现相关信息和资源共享,共同防范风险。最后是落实贷款审核责任制,将责任落实到每一岗位。

    (二)建立贷款的个人信用度

    要加强对信贷人的信息收集和分析,充分利用相关部门对信贷人的个人资料的收集,确定信贷人的资料是否具有真实性,同时还要通过信贷人的资信管理动态来判断其个人的收入情况,对其是否具有还款能力进行分析,做好个人贷款的审核工作,客观预防和控制贷款的风险。除此之外,还要统一规范个人信用档案标准,建立个人信用信息档案查询系统和科学合理的个人信用评估体系,为个人信贷提供信息资源的共享奠定条件。

第3篇：住房公积金贷款范文

（天津市住房公积金管理中心，天津 300040）

摘　要：20世纪90年代以来，随着网络技术发展日新月异，商业银行大力发展电子银行业务，服务功能和效率大大提高。同理，发展住房公积金贷款电子业务，是提升住房公积金服务水平的需要，业务创新和竞争的需要。本文从分析商业银行电子业务发展入手，结合住房公积金贷款业务特点，梳理住房公积金贷款电子业务框架，重点设计了网上申请住房公积金贷款和还款业务流程，提升住房公积金贷款电子业务服务水平。

关键词 ：住房公积金贷款；电子业务

中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0210-02

收稿日期：2015-03-20

作者简介：赵翔宇（1983-），男，天津市人，中级经济师，大学本科，研究方向住房公积金贷款业务创新。

一、商业银行电子业务发展简介

（一）电子业务定义

商业银行将电子业务定义为通过面向社会公众开放的通讯通道或开放型公众网络，以及为特定自助服务设施或客户建立的专用网络等方式，向客户提供的离柜金融服务，提供的服务渠道包括ATM，移动 POS机，网上银行，电话银行，手机APP，微信公众号等。

（二）商业银行电子业务发展阶段

商业银行电子业务大致已经历了3个阶段，信息电子化、业务电子化、电子化业务，并已经向着更新一代的营销电子银行发展。

信息电子化：这一阶段的特点是以单向的信息为主，提供简单的账户查询和客户服务。90年代中期，各银行纷纷开通了网上银行及电话银行服务，提供账户查询及客户服务。1997年4月，招商银行正式建立了自己的网站，成为国内第一家上网的银行。

业务电子化：这一阶段的特点提供广泛的业务办理功能，提供广泛的电子业务渠道，例如网上银行，电话银行，手机银行等，并引导客户通过电子渠道办理业务，实现柜面交易网络化，降低业务运营成本。业务种类包括存款、转账汇款、结售汇、理财、网上贷款等，这一阶段商业银行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分银行柜面交易替代率超过了90%，即超过9成的业务通过电子业务完成，极大提高业务效率，节约运营成本。

电子化业务：这一阶段的特点是向服务、互动、智慧的平台转型，设计上更加注重用户体验，服务、业务创新，场景多元化，例如招商银行在手机应用中推出“掌上生活”服务，功能包括生活缴费（水、电、煤、固话宽带、有线电视费用缴纳）交通罚款、购买电影票、酒店预订等功能，建行在其网站推出全景化生活服务缴费平台“悦生活”，提供29类日常生活所需缴费支付服务，这些业务及功能往往在传统柜台无法实现，是作为专门基于电子渠道进行的业务创新。

目前商业银行电子业务发展方向已经向着更新一代的营销形电子银行发展，提供更深度的客户体验，并且利用大数据分析工具的洞察能力，提高银行金融产品的销售能力，发掘客户价值。

二、住房公积金电子业务现状及问题

（一）电子业务以静态展示为主，柜面交易替代率极低

从目前住房公积金贷款电子业务种类来看，仍然处于90年代商业银行电子业务发展的初级阶段—信息电子化阶段，以静态信息查询展示为主，业务种类单一，不能起到任何柜面交易替代的作用，而商业银行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分银行柜面交易替代率超过了90%，差距明显。

（二）缺乏电子业务安全机制，风险较大

目前客户在使用住房公积金电子业务时，身份验证手段单一，只能以静态密码方式验证，单一静态密码很容易造到破解，风险较大。例如使用网站和手机APP时，首先需要住房公积金卡密码进行注册，再设置查询密码，在自助机具查询时每次均需输入住房公积金卡密码。下一步在扩展住房公积金电子业务办理功能时，如果仍然采取静态密码验证方式的话，具有较大风险。

（三）客户体验度不高

客户信息界面相对单调，各业务功能相对独立，不能灵活定制，体验度不高。

三、住房公积金贷款电子业务方案

（一）目标

建立完善的客户信息管理系统和电子业务安全策略，整合现有住房公积金贷款电子业务，进一步丰富电子业务产品，提升客户体验度，提高柜面交易替代率，同时实现业务风险可控。

（二）设计电子业务时需重点解决的问题

1、建立电子业务安全策略体系

目前银行在客户身份验证方面通常的验证机制包括网银盾、短信验证码、动态口令牌、查询密码、交易密码、客户预留信息，且采取多种机制相结合的方式。

对于住房公积金电子业务来讲，网银盾、短信验证码均可承载高风险业务，但是网银盾发行和使用成本较高，相比较而言，短信验证码更为经济，但手机号码需要列为强安全手段进行控制，客户要到管理部柜台进行绑定或变更。因此对于住房公积金电子业务的高风险业务采取短信验证码与静态密码相结合的方式，针对低风险如查询等业务可采取静态密码验证方式。

2、提高客户体验度

客户体验度对于电子业务来讲也是极其重要的，如果我们设计的电子业务客户都不喜欢使用，非常复杂繁琐，那么可以说设计就是失败的。从提高客户体验度来讲，要重点做好以下5个方面，一是电子业务展示和操作方式与客户使用的终端设备相匹配，二是客户能够快速找到他们所需要的信息或业务模块，三是客户录入信息项少，操作步骤少，四是客户操作错误时提示信息明确，可让客户很快改正，五是操作遇到问题，打电话给客服，可以很快得到解决

（三）具体产品设计

1、网上申请住房公积金贷款

借款人可在网上填写贷款申请表，完成贷款在线审核，并进行贷款预约办理。

（1）申请

客户通过身份验证，登录网上个人业务平台，客户信息界面直接显示客户是否具备初步贷款资格，客户初步具备可贷资格的，客户信息界面醒目提示客户可进行贷款申请了，提示客户进行贷前咨询，了解贷款 办理程序、要件、试算贷款额度，提供流程要件展示界面和额度试算工具。客户点击贷款申请按钮，填写贷款申请表，上传影像资料整合服务平台根据借款人申请的情况引导客户应拍照哪些申请资料，客户利用手机或数码相机拍照完毕并上传，点击提交申请。客户提交申请后，整合服务平台生成电子贷款申请表，当时传输至贷款发放业务办理系统，信息包括贷款申请表编号、个人基本信息、购房信息、贷款信息、个人影像资料、购房影像资料、贷款及担保影像资料。

（2）审核

贷款发放业务办理系统根据客户申请的贷款银行，将贷款申请表分配到相应银行经办人，银行经办人员当时登录贷款发放业务办理系统银行客户端进行审核。

（3）预约签约

审核通过的，整合服务平台向客户发送短信，提示客户审核通过，客户登录网上个人业务平台，选择预约办理业务时间，整合服务平台生成预约号，并告知预约办理地点。客户携带贷款申请资料在预约时间到预约办理地点提交申请资料，银行经办人通过贷款发放业务系统银行客户端审核资料合规性、与贷款申请信息一致性，审核通过的与借款人签订借款合同、贷款申请情况声明等，贷款银行将贷款资料报中心审核。

（4）中心审批、划款、发放

中心通过贷款发放业务系统对借款人贷款条件、贷款额度、期限、影像资料进行复核。审核通过的将贷款划款信息发送至资金汇划系统，资金汇划系统将贷款资金直接划至资金监管账户，完成贷款发放。贷款发放完毕的，贷款业务系统反馈整合服务平台，同时生成提示短信提交客服中心，通知客户贷款发放完成。

2.余额冲贷

当借款人住房公积金账户余额充足时，可以随时随地通过电子业务渠道办理余额冲贷，提取账户余额提前偿还住房公积金贷款或组合贷款中的住房公积金部分，即时办结。

（1）申请

借款人通过身份验证，登录电子业务平台，点击余额冲贷

（2）计算

借款人输入申请还款本金，整合服务平台通过应收计算服务组件检查申请还款本金应小于等于贷款余额，计算还款利息。

（3）短信动态验证码验证

整合服务平台向借款人手机号发送短信动态验证码，借款人收到短信后输入短信动态验证码验证。

（4）提取与还款

中心当时进行提取记账和还款记账。

（5）反馈借款人结果

第4篇：住房公积金贷款范文

央行官网通知，将从2月21日起，调整职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。央行表示，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

中国人民银行2016年2月29日宣布，自3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此举旨在保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

公积金贷款利率年利率%

第5篇：住房公积金贷款范文

进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。

一、“公转商”可能存在的问题分析

（一）“公转商”可能会增加购房者的负担

通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？ 有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。

（二）存在陷入多角纠纷的隐患

在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。

（三）如何保障公积金缴存人的利益

有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。

二、做好“公转商”工作的若干建议

第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。

第6篇：住房公积金贷款范文

关键词：住房公积金贷款；方式；拓宽

一、住房公积金制度的发展现状及成就

自1991年5月上海市率先推行以来,住房公积金制度已逐步在全国各地建立、发展,并成为我国社会保障体系的重要组成部分。1999年4月3日,国务院颁布了《住房公积金管理条例》,2002年3月24日国务院《住房公积金管理条例》进行修订，使我国住房公积金制度建设步入了法制化渠道。经过十多年的运行,住房公积金制度在推进城镇住房制度改革、支持城镇住房建设、促进住房消费、拉动国民经济增长、构建和谐社会和住房保障体系等方面,发挥了积极的作用,取得了一系列成就：

1.帮助广大职工改善了居住条件。

随着中国进入消费升级阶段,越来越多的职工有能力消费住房这样的大宗商品,而住房公积金制度的根本宗旨就是为广大中低收入职工家庭在购、建自住住房时提供资金帮助。

2.为推进住房保障体系建设发挥了重要作用。

住房公积金制度的实施,对住房制度改革由实物分配转向货币化分配是一项重大突破,标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成,从而明确了国家、集体、职工在住房问题上的责任,促进了职工“自住其力”住房新观念的确立。住房公积金的缴纳基数不断提高,归集余额也在逐年增长。住房公积金制度与住房补贴、经济适用房、廉租住房制度一起,构建了我国的住房保障体系。截止2009年末,已划转用于廉租住房制度建设资金304亿元,有效地支持了廉租住房制度建设。

3.促进了房地产业和金融业的发展。

随着住房制度改革的深化和管理政策的不断完善,住房公积金制度逐步成为我国重要的住房金融形式。近年来,随着房地产业的蓬勃发展,房地产市场十分活跃。房地产业少不了金融业的介入和支持,同样,对金融业来说,介入房地产业,开展对房地产开发商的建房贷款和居民购房贷款,是发展金融业不可忽视的重要领域。

二、关于拓宽住房公积金贷款方式问题的探讨

根据《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金是职工及其所在单位缴存的一种长期住房储金。建立住房公积金制度的目的就是为了解决职工自住住房，实现职工住房由福利分配方式向社会化、货币化方式转型。职工在解决自住住房时，可申请支取住房公积金或申请住房公积金贷款。住房公积金贷款属于政策性贷款，贷款利率优于商业银行贷款利率，是广大缴存住房公积金职工比较青睐的一种贷款，在解决职工住房难的问题中发挥了重大作用，有利地推动了住房分配货币化进程。

从目前的实际情况看，住房公积金贷款方式比较单一，并且效率低，不能满足不同客户群体的贷款需求，将部分客户群体挡在了门外，不利于住房公积金社会效益的体现。总结几年来工作的实践经验，本人认为应拓宽住房公积金贷款方式，使其贷款方式灵活多样，以供不同客户群体根据自己的实际情况选择贷款方式。仅以我省为例，目前发放的住房公积金贷款大体为两种:1、住房抵押贷款（抵押物仅限于住房）；2、住房置业担保机构担保（由住房公积金中心指定担保公司）。从目前的客户的需求看，贷款方式亟需拓宽。

1.拓宽“抵押贷款”方式。

在办理住房抵押贷款时，除目前办理的用住房抵押外，应增加用自有产权的商业用房抵押进行贷款。

2.开办“信用贷款”方式。

在举国上下，全民开展诚信建设的形势下，应根据个人信用程度状况开办“信用贷款方式”。从目前的实际情况看，对于个人信用程度难以掌握，但是可以按照缴交比例进行确定借款人的工资收入水平，同时可通过银行系统中人民银行征信系统查个人征信记录，因此，对于开办住房公积金“信用贷款”情况均具有一定的优势条件，况且住房公积金贷款面对的是缴存住房公积金的职工客户群体。可首先选择住房公积金存款额度大的客户先行试点，再逐步推广。例如：贷款申请人住房公积金存款额度达到3～5万元，申请贷款额度可为6～10万元，具体操作中可酌情审定。这种“信用贷款”不需要任何抵押物和自然人担保，简便快捷，是一种以住房公积金存款作为质押，个人信用作为担保的一种贷款。

3.开办“还款自由型”贷款方式。

目前的贷款还款方式比较单一，一般为：按等额本金还款，按等额本息还款两种方式。根据不同客户的收入支出结构，应增加和提供灵活的还款方式供客户自由选择。

4.开办“青春无忧型”贷款方式。

针对年青人客户群体，考虑初期其收入相对较低。还款额随时间推移逐步递增。在还款期内，初期以稍低的金额进行月还款，之后以递增额度进行还款。该产品初期还款压力较小，适用适合刚毕业的大学生或青年职工等群体，贷款初期少还，随着工作年限和收入增加逐渐多还，从而与其收入增加相匹配，使他们轻松还款，快乐生活。

5.开办“合力亲情型”“贷款方式。

目前，住房公积金贷款的申请条件为：贷款申请人缴存住房公积金或夫妻双方中有一方缴存住房公积金。为了体现一家同心，温暖亲情的传统美德，应考虑父母、子女、兄弟姐妹直系亲属中有一个缴存住房公积金，其他人即可申请贷款。申请人为借款人，住房公积金缴存人为参与还款人，以拓宽贷款申请人的覆盖面。

6、开办“接力贷款”贷款方式

目前，对符合公积金贷款条件的借款人，可以先发放商业性个人住房贷款，再用公积金贷款替换商业性个人住房贷款的贷款方式，，将有效缓解公积金管理部门资金周转紧张局面，又可以解决公积金贷款轮候排队等问题，适用于急于购房者。

7、开办“自动提取冲还贷”的方式

该业务的开办，借款人实现自动转帐轻松还房贷，省时又省力，并且可用借款人本人和配偶双方公积金提取还款，解决借款人还款的压力，减少借款人奔波提取公积金的次数。

三、完善我国住房公积金制度的对策

1.扩大住房公积金制度覆盖范围,惠及更多就业群体加强宣传,扩大住房公积金覆盖面。公积金制度应有针对性地采取措施,突出重点,全面推进归集及扩大应用面工作,并体现公平、互助原则,坚决清理、纠正不符合国家规定的缴存政策,制止垄断部门高收入群体的公积金福利化倾向。逐步取消现行缴存政策中对户籍、身份的限制,无论是城镇何种形式的就业群体,均应纳入缴交范围。严格执法和监督,采取多种措施,努力提高住房公积金的归集率,督促有关单位按时足额缴存住房公积金,维护职工合法权益。

2.提高服务质量,扩大公积金用途和提高公积金利用率新加坡的公积金是一项综合性的社会保障制度,提供多样化的社会保障。相比而言,我国的公积金制度显得单一、作用有限,应积极拓宽公积金的使用范围,使公积金的功能进一步完善和多元化,不仅用于购房贷款,还可用于还贷、医疗、养老、补充失业金等方面。现阶段为确保储户利益,减少资金沉淀,提高公积金使用效率,应放宽或取消公积金使用和提取限制。加大对中低收入职工住房消费的支持力度,增强服务意识,积极稳妥的扩大公积金个人贷款业务,降低贷款门槛,丰富贷款品种,简化贷款程序,提高办事效率和服务质量。最大限度的发挥公积金的保障和互助功能。

参考文献：

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[3]缪燕燕. 论住房公积金的风险防范[J]. 经济与管理, 2004,(09)

[4]朱珠. 我国现行住房公积金管理制度存在问题及改进措施研究[D]. 贵州师范大学, 2006

第7篇：住房公积金贷款范文

第二条住房公积金贷款（以下简称贷款），是指住房公积金管理机构（以下简称贷款人），用住房公积金向缴存了住房公积金的职工个人（以下简称借款人）发放的用于购买、自建、大修普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人将根据本办法进行处理。

第三条本办法由市住房公积金管理中心委托银行房地产信贷部（以下简称银行信贷部）办理。适用于全市行政事业单位，驻抚中央、省属各单位，国有、城镇集体、外资、城镇私营及其他城镇企业，民办非企业单位，社会团体按规定缴纳了住房公积金的职工个人。

贷款对象和条件

第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力，并按规定足额缴存了住房公积金的个人。

第五条借款人应同时具备以下条件:

（1）借款人及所在单位在市住房公积金管理机构已连续一年不间断缴存了住房公积金,并具备长期缴存、有稳定的职业和经济收入、信用良好、有偿还本息的能力。

（2）购(建)自住房的必须手续齐备,具有单位和建设行政主管部门证明,报建手续或有关部门鉴定证明。

（3）借款人姓名与购房合同、房屋产权证户名一致。

第六条借款人应向贷款人提供下列资料：

（1）身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效法定证件）；

（2）住房公积金缴存证；

（3）合法有效的购房合同或协议书，自建、大修住房的应出具有关部门评估鉴定书及建设行政部门审批文书；

（4）办理抵押、质押所需的房产证明书、有价证券，期房按揭所需的开发商开发商品房所需的证明；用直属亲属（父母或子女）房屋产权办理抵押的还需提供直属亲属的委托书和身份证明；

（5）银行信贷部门要求提供的其它证明材料。

贷款程序

第七条借款人申请住房公积金贷款应先到贷款人处领取《抚州市职工个人住房公积金贷款申请表》一式二份，按表中内容填写并加盖单位公章，连同符合要求的贷款资料一并交贷款人。

第八条贷款人在收到借款人《贷款申请表》和符合要求的贷款资料后，七个工作日内向借款人答复，正式受理贷款。

第九条贷款人受理贷款后，必须派员到借款人单位及对抵、质押实物进行现场调查，并提出调查报告和意见，按程序上报，经研究后审批。

第十条贷款审批后，借款人与贷款人签订贷款合同。贷款合同一式四份，借款人、银行信贷部、贷款人及公证部门各执一份，副本根据需要确定。

第十一条贷款合同签订后借款人必须到公证部门办理合同公证，然后由贷款人向银行信贷部下达贷款委托通知书，银行信贷部按合同约定的时间，以转帐方式将贷款本金划转到售房或承建单位在银行帐户上或指定的帐户上。

第十二条住房公积金贷款采用房产抵押、期房按揭、有价证券质押、住房公积金联保四种担保方式：

房产抵押，必须提供符合法定规定的房屋产权证书，并依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第五章第十七条规定签订抵押合同，如不能按期还款，将依据《中华人民共和国担保法》有关规定对担保的抵押房产进行处理；

期房按揭，在房屋产权证未办好之前，由开发商提供开发房地产符合法定规定的相关证明，和收集借款人的各项所需资料，并缴纳贷款额度10%保证金。待期房办理好房产证并作房产抵押后，贷款人退回保证金。如借款人不能按期还款，仍按规定对担保的抵押房产进行处理。

有价证券质押，必须提供有价证券原件和有关部门价值评估证明。如借款人不能按期归还贷款，将依法处理质押的证券。

公积金联保，借款人与联保人到贷款人处现场签订联保证明，如借款人不能按期归还贷款，将联保人缴存的住房公积金抵偿贷款。

房屋保险

第十三条房产作抵押的（包括期房按揭），借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人办理有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第十四条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

贷款额度、期限与利率

第十五条个人可借款额度按下列公式计算：

可借款额度=借款人夫妻双方的计缴公积金月工资之和×50%×12×贷款年限。一般不超过所购、维修房屋所需资金的70%，和不超过抵押物值的70%，最高不得超过10万元；若借款人配偶亡故、失踪或离婚，可与一名已缴纳公积金的子女一并计算贷款额度。

第十六条贷款期限最长10年，但不得超过借款人法定退休年限。

第十七条贷款利率按人民银行公布的住房公积金同期利率的规定办理。贷款期在1年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计算。贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

还款

第十八条贷款本息的归还，一年期（含）贷款按合同期限，到期一次性还本付息,利随本清；一年以上期贷款分期等额还本付息。

逾期贷款的处理

第十九条借款人不能按合同约定按期还本付息的，从到期之日起按逾期处理。逾期超过六个月的按不良贷款处理，对不良贷款贷款人有权依据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，对借款人用于抵押、质押的房产、有价证券及联保公积金进行处理。

第二十条借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

（1）借款人不按期归还贷款本息的；

（2）借款人提供虚假文件或资料，可能或已经造成贷款损失的；

（3）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（4）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

（5）借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

（6）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第二十一条如借款人不能按期归还贷款本息的，贷款人有权按中国人民银行《贷款通则》等规定，终止贷款提前收回贷款本息及相关费用，并依法对借款人的抵（质）押物进行处分。

借款合同的变更和终止

第二十二条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第8篇：住房公积金贷款范文

关键词：住房公积金 贷款风险 现状

一、住房公积金贷款风险管理现状

（一）信用信息的不对称

信用信息的相关联系人主要包括贷款申请人、住房公积金管理中心和贷款业务担保人。在当前情况下，贷款申请人和贷款业务担保人非常容易获取住房公积金管理中心的相关业务数据，比如说公积金总额、贷款利率等，基本上是非常透明和公开的，但担保机构和借款人的信用信息对住房公积金管理中心来说却不是完全透明的，难以获取。正是这种情况下，住房公积金管理中心与贷款申请人和担保人之间的这种信用数据信息极端不对等是个人信用风险形成的主要原因。

（二）贷款业务的风险承担者无法进行贷款业务的实际运作

住房公积金管理部门的工作内容受到国家制度限制，绝大部分地方的公积金管理业务是由银行代替其进行运作的，在贷款业务的运作和执行中，由于银行不承担委托贷款的所有风险，对借款人的个人信用和收入等情况的调查、审核借款人的贷款资格以及贷款资金的相关发放手续办理等工作，银行方面很难完全按照自身贷款业务的流程标准为住房公积金管理中心严格把关。作为贷款风险承担者，住房公积金管理中心很难对贷款业务的执行和完成情况进行考核，因此有些风险很难规避。

（三）我国的抵押贷款宏观经济环境不完善

真正完善健全的住房抵押贷款的宏观经济环境应该包括一级贷款市场和二级贷款市场两部分，而我国目前的经济环境中的抵押贷款市场只有一级贷款市场，市场结构非常简单，没有真正意义上的二级市场。这样的贷款市场结构不利于转移弱化一级市场长期形成的积累性风险。我国在政府担保、抵押担保机制、特定补贴制度、个人信用制度方面都体现出了住房抵押贷款业务流程和相关制度的不完善和不健全，这些不利因素都限制着我国住房公积金管理中心对住房抵押贷款风险的控制和防范。

（四）住房公积金管理中心内部管理机构和管理制度不完善

住房公积金管理机构在全国范围内的健全和完善还需要一定的时间，不仅整体机构管理所需要的软硬件环境尚未完全建立，与其他商业银行的条件相比差距较大，而且管理人员培训深度和强度不够，不能充分满足贷款管理的需要。如果有人为了个人利益，极不负责的出具了评估报告，甚至对评估报告的内容进行遮掩隐瞒和伪造，信贷审核人员无法参考这些虚假和错误的评估报告，一旦采用或者参考，将会造成严重错误的信贷决定和政策以及不可挽回的资金损失。

二、住房公积金抵押贷款主要风险及其形成原因

经过对上述情况的总结，公积金贷款的风险主要有：抵押物风险、信用风险、管理风险和政策风险，现对以上风险的成因进行逐一分析。

（一）抵押物风险

住房公积金个人住房抵押贷款与其他贷款不同，借款人要想获取贷款，就必须将其房产作为抵押，房产抵押物就成为了住房公积金个人抵押贷款防范信贷风险的重要手段，也是其与其他贷款形式的区别。由于这个鲜明特点，抵押物风险存在着两个方面的主要因素：一是房地产价格风险，主要是由于借款人尚未偿还的贷款余额如果高于房地产抵押物当前的市场价格，会导致的信贷风险。而房地产抵押物市场价格下滑则是由于房地产市场的价格波动或者由于自然灾害等不可抗力等原因使得房地产抵押物价格下滑。防范房地产价格风险的主要方法是：评估机构对房地产进行全面的评估，将抵押贷款额度控制在抵押物估值的一定比例之下，引进担保公司对抵押房地产进行相应的担保，对抵押房地产必须进行财产保险，等等。二是房屋交易过程中的法律纠纷带来的信贷风险。借款人所抵押的房地产产权有争议、产权不明确或者由于陷入了法律纠纷，其房地产抵押物被政府或者第三方扣押，任何法律都无法给予当事人的房地产抵押物相应的法律保障，住房公积金管理中心在这种情况下，不能向借款人发放贷款，否则就会有贷款严重损失的可能性；住房公积金管理中心如果因为种种原因未能获得房地产抵押物的抵押文件而提供了房屋抵押贷款，则将面临着一定的风险。进行产权抵押登记、要求借款人提供房地产产权保险、委托律师进行产权调查、制定相关取消抵押品赎回权的规定等都是防范上述风险的方法和手段。

（二）个人贷款信用风险

个人贷款信用风险，也称作违约风险，是指在种种或不可预测因素影响下，借款人可能会故意或者无法将还贷行为继续下去，造成贷款合同违约，使得住房公积金管理中心可能会发生资金损失。住房公积金个人贷款信用风险最重要的形成因素在大多数情况下就是借款人本身，其风险成因主要来自三个方面：首先是借款人的经济收入急剧下滑，没有足够的资金偿还贷款，致使贷款合同违约行为的发生；其次是借款人恶意拖欠还款。这要求借款人在整个负债期间必须是诚实可信的，这不仅是指借款人要有履约的意愿，而且还必须在负债过程中能够主动承担各种义务。但是，程序是无法对借款人品格进行数字量化计算的，在通常情况下对借款人品格的评估和验证，只能根据借款人的历史信用记录和以往还款评估经验。如果有完备的个人信用档案可以参考，那么借款人的品格可以通过其历史上曾经的各种违约记录和违约资金额度反映出来；第三是个人资料和历史信息的验证非常困难，这主要体现在对借款人所提供的贷款资料真实性、个人信用状况和抵押物价值评估等信息，住房公积金管理中心无法全面掌握和验证。

（三）国家政策性风险

住房公积金政策由国家出台制定的，由于国家相关政策的变更而造成的风险可称国家政策性风险。国家政策性风险的成因主要包括两个方面，首先，在我国中低收入家庭成员是住房公积金抵押贷款业务服务的主体，这部分人员的工作稳定性较差，其收入也忽高忽低，贷款的偿还能力让人担忧，造成公积金贷款风险较大。从另一方面来说，住房公积金是住房方面的政策性补助资金，在运行过程是单位与个人都必须强制执行的一种福利制度，积极贴近当前的我国国情，对我国的住房制度改革起到了巨大的推动作用。但在我国公积金个人住房贷款制度规定的贷款偿还期限较长，国家政策和银行利率都有可能进行调整，造成贷款额度发生变化和起伏，这可能会导致住房公积金管理中心的利息收入大量减少，产生亏损，使得正常业务难以维持。商业银行对于此类风险可以采用多项业务组合的方法来减少和规避风险的发生，而住房公积金管理中心住房贷款业务单一只此一项，难以采用类似的方法进行风险规避，使其风险管理的严重性非常突出。

（四）内部管理风险

因内部操作和贷款管理流程引起的管理风险是住房公积金个人贷款风险的内部管理风险的主要组成部分。个人住房贷款业务经过多年的实际运作，因个人因素和流程执行不规范是个人房贷业务面临的主要操作风险。这类风险主要体现在几个方面：委托银行及住房公积金中心的信贷人员不能严格执行相关业务流程，可能造成抵押没有及时落实或者合同不完整而形成的相关风险；信贷人员在工作流程和制度的执行过程中，对流程制度的规范性和严格性没有深刻的理解而造成的错误，如：合同内容有误或者被更改、相关业务单位等的签章欠缺、其他相关资料不全等，这会影响后续的贷款发放工作，阻碍问题贷款的清理工作，在抵押贷款审核完毕并发放之后，相关的贷款资料没有进行认真归档，没有对发放贷款的后续工作进行监管，对逾期贷款的催收工作不够及时等，这些都极有可能给公积金中心造成损失。

目前，我国的住房公积金贷款风险研究仍停留在引进和学习国外的理论上，希望更多业内的专家和学者针对上述几类风险情况进行专门研究和探讨，对我国住房公积金贷款风险管理方面提供有益启示和借鉴。

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第9篇：住房公积金贷款范文

【论文关键词】　公积金贷款 准备金提取 风险管理

前言：

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

1.　住房公积金业务发展状况及风险分析

1.1住房公积金当前发展情况

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

1.2住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。

第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

2.　住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析

现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。

2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2.2缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。

3.　住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。

3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。

3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。