民间借款起诉标准精选(九篇)

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第1篇：民间借款起诉标准范文

一、借款时宜写“借条”，不宜写“欠条”

虽然借条与欠条都是一种债券债务凭证，但是二者有很大的区别。借条是由借款人出具的，可以证明二者之间的借款合同关系。欠条仅代表着二者之间有纯粹的债权债务关系，而不能证明有借款合同关系。因此，在书写时一定要注意写明 “借条”，以省去诉讼中举证方面的麻烦。

二、将双方约定的利息写入借条中

实践中，很多的债权债务纠纷都是因为利息约定不明，大多数情况都是口头约定。事实上，法律规定可以约定不高于银行同期利息的4倍，即超出4倍的部分不受法律保护。

第二百一十一条 自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。

自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。

三、借款时限应写入欠条中

借款在诉讼时效内受法律保护，在实践中往往会有人不知道诉讼时效这一概念，理论上对借款纠纷的诉讼时效是2年，为了避免因还款日期约定不明确而导致的诉讼时效难以计算，所以在写借条的时候，最好将还款日期写入借条，以免发生纠纷。

四、写借条时要注意写清借款人和出借人全名

第2篇：民间借款起诉标准范文

论文关键词 借贷 共同债务 夫妻约定财产制

一、夫妻共同债务认定规则的现行法律依据

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法司法解释（二）”）第二十三条规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对于婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”

依据以上规定，判断是否为夫妻共同债务的标准是时间标准，即只要发生在婚姻关系存续期间的债务原则上都推定为夫妻共同债务，仅赋予夫妻另一方两种救济途径：一是举证证明债权人与债务人明确约定为个人债务；二是举证证明夫妻双方采取约定财产制且债权人知道该约定。

二、夫妻共同债务认定规则的弊端

（一）夫妻非举债方承担过重举证责任显失公平

夫妻非举债方要证明债权人与债务人明确约定为个人债务，这是几乎不可能完成的任务。首先，债权人为了最大限度保护自己利益，不会在借据中明确约定为个人债务，不会轻易放弃一个法律无偿赠送的连带保证人。其次，在庭审过程中法官询问借款用途时，原告只要简单回答用于生活或经营所需，即便真实用途是赌博、贩毒等非法活动等，法官也无从查证。随着地下钱庄、职业放贷人的日益增多，许多借条均为专业法律人士拟定好的格式条款，借款时都要求债务人注明一个正当的用途，使债权人更加理直气壮。再次，借款时由于夫妻非举债方不在场，无法通过录音等形式取证，法官只能凭原告法庭陈述及借条约定来认定。

夫妻非举债方要证明债权人知晓夫妻双方采取约定财产制，这也是几乎不可能完成的任务。首先，根据我国的传统文化，夫妻应该有福同享、有难同担，约定财产制采取书面形式显得对对方不信任，伤害夫妻感情，因此即使夫妻对财产作出约定也一般只会采取口头形式。其次，我国没有夫妻约定财产制的公示制度，没有任何机关可以对夫妻约定财产制进行登记公示，债权人没有途径查阅和知晓夫妻间是否采取约定财产制，而即使知道该约定也不会轻易承认，毕竟多一个连带偿还者更有保障。

（二）夫妻一方利用此规则恶意举债或捏造虚假债务损害司法公正

夫妻一方故意举债进行超出个人消费能力的奢侈消费，如借款出国旅游、购买名贵奢侈品、在高级娱乐场所消费，满足了举债方个人高消费私欲，却让非举债方苦不堪言，无法分享到举债的利益却无辜地成为债务的连带偿还者。这种情况即使非举债方能够证明属于恶意高消费举债，也不能免于承担连带责任。更有甚者，举债方在赌场向专业放高利贷者借款用于赌博等非法活动，或因赌博输钱给第三人而打欠条，这种情况在当前法院司法实践中比比皆是，法官虽然内心确认非举债方的答辩意见，但是苦于没有证据，只能认定为夫妻共同债务，这对非举债方来说显失公正，也难以达到案结事了的法律效果，使这类案件的上诉率居高不下。

在部分离婚案件中，夫妻一方与第三人恶意串通捏造虚假债务，以达到多分财产的目的。债权人一般为关系较为密切的亲友，债务人向亲友出具一张虚假欠条，庭审中让虚假债权人出庭对欠条进行确认，不论夫妻非举债方如何抗辩，也不论法官如何产生合理怀疑，只要恶意串通双方当事人对借款事实做出合理陈述，也一般认定为夫妻共同债务。另外，还有一些恶意当事人为了从夫妻另一方处拿到更多钱财，与第三人恶意串通伪造虚假欠条，在夫妻离婚后起诉夫妻双方，以借贷关系发生于夫妻关系存续期间为由要求双方连带偿还。夫妻非举债方往往答辩称，此借条系伪造的、离婚诉讼时另一方未提及此款、离婚后债权人也从未催讨过等等，法官虽然产生怀疑，但是在夫妻非举债方未能举证证明属例外情形的情况下，均会判决承担连带偿还责任。此类虚假诉讼的成本极低，一般都是金额不大的现金借条，很难查证确认，法官也只能违反内心确信根据借条作出认定，严重损害司法公正。

三、完善夫妻共同债务认定规则的建议

（一）建立夫妻约定财产制的公示制度

《婚姻法司法解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对于婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”由于夫妻对财产的约定属于夫妻间内部协议，第三人是很难知晓的，而我国法律又没有规定公示程序，那么该规定便形同虚设。

目前世界各国和各地区都明确规定了夫妻财产契约要公示才具有对抗第三人的效力。各国对夫妻财产约定采用的公示方式主要有两种：第一，公证方式。如《德国民法典》第1410条规定：“婚姻合同必须在双方同时在场订立，并由公证人作成笔录。”《法国民法典》1394条第1款规定“夫妻间的所有财产协议，均应在公证人前，有订立协议的诸当事人或他们的委托人到场，并均表同意的情况下作成。”我国澳门特区的《澳门民法典》也采用公证程序，规定选择夫妻财产制的婚前协议必须以公证书形式订立，才能发生法律效力。第二，登记方式。如《日本民法典》第756条就规定，当事人必须在婚姻申报前登记财产契约，否则不得对抗第三人。《台湾民法典》第1008条规定：“夫妻财产契约之订立、变更或废止，非经登记不得以之对抗第三人。”豍笔者建议，我国婚姻法应对夫妻约定财产制的公示作出明确规定，宜采取登记方式，由缔结婚姻的双方当事人在婚姻登记部门进行夫妻财产约定的登记，这种方式程序相对简单，也便于第三人查阅知晓。夫妻非举债方对于举债方的借款要免于承担连带偿还责任，在取证上便有了可行性。

（二）实行民间借贷夫妻共同签字制度

“夫妻共同生活是准确认定夫妻共同债务的首要前提和唯一标准，只有据此认定夫妻共同债务，才能对债权人的合法债权和债务人配偶的财产权予以同等保护，确保立法目的的实现。”豎“在债权债务法律关系中，债权人处于优势地位，可以自由决定是否交易，而且完全能够通过选择实力强信誉好的交易对象；但生活在夫妻关系存续期间的配偶一方则不一样，其已经被束缚在婚姻之中，无法再行选择。”豏民间借贷案件中，处于优势地位的债权人不需要对借款用途等尽到谨慎义务就可以要求夫妻另一方承担连带责任，这样就使夫妻非举债方时时处于为配偶连带偿还其完全不知情的各种债务的风险之中，不符合对债权人的合法债权和债务人配偶的财产权予以同等保护的立法之意。

笔者认为，目前银行和小额贷款公司的做法值得借鉴。银行和小额贷款公司的借款合同均要求夫妻双方签字确认，债的形式要件非常完整，有些借款时没有夫妻非举债方签名的，也会通过事后补签的方式予以追认并承诺承担连带偿还责任。这样，不管借款真实用途为何，夫妻非举债方在庭审中均不会有抵触情绪，判决后也能服判息诉。笔者建议，若借款时只要求夫妻一方偿还的，则只要一方签字即可；若要求夫妻双方共同偿还的，则应当要求夫妻另一方也签字。若借款时只有夫妻一方签字而又起诉夫妻双方共同偿还的，应当由债权人承担借款用于共同生活或共同经营的举证责任。

（三）由最高人民法院出台司法解释对司法实践进行指导

第3篇：民间借款起诉标准范文

借条、欠条和收条的法律效力

一、借条是指借、贷双方在设立权利义务关系时，由债务人向债权人出具的债权凭证。

借条，又称为借据， 借据是比较正式的叫法。借条使用最多的是在借贷现金时，出借人在交付借款时往往会要求借款人开具借条，交由出借人收执，以证实借款的事实;在借用物品时，有时出借人也会要求对方打张借条。借条是证明借贷合同关系之债的必然凭据，是出借人向借款人交付借款时，借款人向出借人出具的一种借贷事实的依据。一个借字，不但反应出借、贷双方的借款合同关系，而且也反应出贷方已履行了借款合同中的出借义务。假如借款人不守诚信，不履行返还借款义务时，出借人可以凭着借条起诉到法院，请求法院判令借款人返还借款。此时，借条就成了借贷纠纷案件中最重要证据，只要借条能够足以证实双方存在借款事实，法院会支持出借人的诉讼请求。对于借款的利息，按照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。第9条的规定，公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息借贷经催告不还，出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息。

在书写借条时，应注意几个问题：(一)要弄清楚借款人和出借人的真实姓名(身份证、户口簿登记的为准)，弄清楚借款人的工作、住址、甚至收入、财产等个人情况。在借条右下角由借款人亲自署上真名。签名等于确认借条上陈述的内容，没有签名，就等于没有确认，若借款人事后不认可，没有签名或签了假名很可能会得不到法院的支持;(二)借条最好能约定好利息、还款期限、还款方式等事项;(三)借条必须能清楚记述借贷的事实。内容表达不清，或数目不清，产生纠纷时，借款人又不认可，诉讼风险是很高的。借款数目最好能先用大写中文数字书写，然后再用阿拉伯数字书写。需要提醒的是，借款协议不同于借条。就是说，借款协议只能证明双方就借款达成了协议，但是是否将款项实际交付借款人，还需要有借据等证据证明款项已经交付。而借条则是借款已经发生的证明，因此，千万不要将借款协议作为借据使用，否则您的合法权益有可能得不到法律保护。

关于借条的诉讼时效问题。 对于注明了还款期限的借条，如借款人在约定的还款期限内没有还清借款，按照《民法通则》第135条的规定，诉讼时效期间均从其注明的还款期限之次日起开始计算，为2年。出借人可以自约定清楚的还款期限届满之日起两年内向法院提出起诉，超过2年，就超过了诉讼时效，法院不予以支持诉讼请求;如出借人在还款期限届满之日起两年内向借款人追讨债务，则构成诉讼时效中断，自出借人追讨之日起重新计算诉讼时效。对于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系也应受法律保护。在追讨债权时，出借人有必要要求借款人在借条上写清楚：某年某月某日谁向谁追讨借款，并让借款人签名确认追讨事实;有些借条没有约定清楚还款期限，出借人可以随时要求借款人合理期限内返还欠款，诉讼时效应从出借人主张权利的次日起计算两年。权利人再次主张权利的，适用诉讼时效中断的规定。但《民法通则》137条规定：从权利被侵害之日起超过 20 年的，人民法院不予保护。

二、欠条又称为欠据，通常是由于债务人应当向债权人履行债务时，因自身原因不能按时偿还而向债权人出具的债权凭证。

欠字与借字有很大的区别，欠反应的是一种状态，借表明了债权关系是因为借贷而形成，欠条则无法表明债权关系形成的真正原因。欠条和借条性质不同，借条是用以确认借款的法律事实。而欠条是欠款的凭证，是对欠款事实的确认，具有催款的性质。当借条持有人凭借条向法院起诉时，由于通过借条本身较易于识别和认定当事人之间存在的借款事实，借条持有人一般只需要向法院简单地陈述借款的事实经过即可，对方要抵赖的话一般很困难。但是，当欠条持有人凭欠条向法院起诉时，欠条持有人必须向法官陈述欠款形成的事实，如果对方否认，欠条持有人须进一步证明存在欠条形成的事实。

欠条产生的原因有很多，借钱可以是其中一种原因，其它例如在履行买卖合同、承揽合同、运输合同等合同中，只要债务人没有及时履行债务，债权人也可以要求打 欠条，在很多时候，欠条往往是对双方经济往来的一种结算凭证，表明自写欠条之日起双方之间形成一种债权债务关系。书写欠条除了要如写借条时要注意的事项之外，还要注意写清楚欠条产生的事由，就是因什么原因欠钱。因为，就欠款纠纷而言，原告出具的欠条不但要证明欠款的事实，而且还要证明欠款的合法性，写清楚事由，也就说明了欠款的合法性。违法的欠款是得不到法院支持的，如由于赌博、贩毒等理由打下的欠条，只要有证据证实违法事实，法院是不会支持这种债权的。再如，案例爱情欠条要不要还。黄辉(化名)和李娟(化名)相识了2年多，但前段时间，黄辉结识了新女友，突然提出分手，这让李娟难以接受，其忽然想到黄辉写的爱情欠条，我黄辉，与李娟感情甚好，将在明年与其完婚，结为伉俪。假如我不珍惜李娟，与其分手，将向其支付20万元的欠款，特此声明。在李娟看来，她并不是真正想要欠款，只是希望以此要挟其回心转意。笔者提醒：爱情欠条没有法律效力。因为婚姻关系是一种人身关系，人身关系不可以有强制性，而这样的爱情欠条明显违背了婚姻自由的法律原则，是无效的。 通常情况下，欠条往往附有一份基础合同，基础合同证实债权人和债务人之间的合同关系，也佐证了债权的合法性。从另外一个角度去理解，欠条实际上证实了债权人已履行基础合同的义务，债务人却没有及时履行基础合同的付款义务。不单是一般的合同履行后结算时可以打欠条，在履行劳动合同中，劳方也可以要求资方打工资欠条。20xx年10月1日前，工资纠纷往往是按照劳动争议案件来对待的，这就意味着必须先经仲裁程序，才能进入法院的诉讼程序，程序会相对复杂繁琐，这也不利于保护劳动者的合法权益。随着工资纠纷案件的增多，也为了劳动者更好更快的追讨到工资，20xx年7月10日，最高人民法院出台了《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)》，该司法解释规定：劳动者以用人单位的工资欠条为证据直接向人民法院起诉，诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，视为拖欠劳动报酬争议，按照普通民事纠纷受理。这样，劳动者追讨工资就可以凭工资欠条直接向法院起诉了，程序也就大大的简化了。

债务纠纷要注意诉讼时效，借条和欠条都是债权债务关系的证明，都要注意诉讼的时效性，但它们之间也存在着明显的差别，没有注明还款期限或履行期限的借条和欠条，两者在诉讼时效期间的适用上则是有显著区别的。关于欠条的诉讼时效有两种情况：第一种情况是，关于债务人在约定的履行期限届满后未履行债务，而出具没有还款日期的欠款条，即没有写明履行期限的欠条，根据《中华人民共和国民法通则》第140条的规定，对此应认定诉讼时效中断。如果债权人在诉讼时效中断后一直未主张权利，诉讼时效期间则应从债权人收到债务人所写欠款条之日的第2天开始重新计算2年。因为，在债务人出具欠条时，债权人就已经知道自己的权利受到了侵害(若在先前的经济往来中，有书面合同约定了迟于出具欠条之日后的某个日期付款的情形除外)，故债权人应当在欠据出具之次日起2年内向人民法院主张权利，最高人民法院在《关于债务人在约定的期限届满后未履行债务而出具没有还款日期的欠款条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的批复中指出：双方当事人原约定供方交货后，需立即付款，需方收货后无款可付，经供方同意写了没有还款日期的欠款条，根据民法通则第140条的规定，对此应认定诉讼时效的中断。如果供方在诉讼时效中断后一直未主张权利，诉讼时效期间则应从供方收到需方所写的欠款条之日的第2天开始重新计算。该批复对此作了明确答复。如果权利人在2年的诉讼时效期间内曾主张过权利的，同样适用诉讼时效中断的规定，从权利人主张权利之日起重新计算诉讼时效期间。第二种情况是，关于未定履行期限的合同，如债务人未支付价款而向债权人出具没有还款日期的欠款条，则诉讼时效期间应从债权人向债务人主张权利时起算。 当然，如有证据证明欠条是借贷关系的凭证，也可以作为借条来认定。

三、 收条是指收到别人或单位送到的钱物时写给对方的一种凭据。

正式的收条又称为收据，无论收到钱，还是收到物品都可以开具收条，收条可以用来证实履行了交钱或物的合同义务。例如，甲、乙双方签定有买卖合同，在乙履行交付货款义务之后，甲就必须支付乙方货款，乙方在收到货款时则必须开具收条(收据或发票)给甲方收执。收条一般也附有基础合同，基础合同可以是买卖合同、承揽合同、运输合同等形式的合同。借条与收条的法律效力不同，借条的目的在于证实一种已单方履行的借款合同关系，借款时一定要打借条，不能用收条来代替。借条是一份简化了的借款合同，其法律后果是在当事人之间确立了债权债务关系，借款人应依照约定向出借人归还借款或物品，否则将承担相应的违约责任。收条与借条完全不同，单独的收条只能证明当事人之间发生给付与收取财产的事实，但不能证明当事人之间存在债权债务关系，即收条并非是债的必然凭证。曾有这样一个案例：甲借钱给乙，乙开具了收条给甲收执。后来，乙不还钱，甲凭着收条把乙起诉到法院，乙不承认借钱一事。结果法院判决甲败诉。甲在此案中败诉的理由很简单，在乙不承认债务的情况下，单是一张 收条是不能证实乙欠甲的钱这一对象的。因此，收条和借条是不可以乱套用的。

第4篇：民间借款起诉标准范文

个人借款合同模板阅读

甲方(借款人)：

身份证号码：

乙方(贷款人)：

身份证号码：

甲乙双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以资双方共同遵守。

一、乙方贷给甲方人民币(大写) ，于 年 月 日交付甲方。

二、借款利息_____________________________

三、借款期限： 一年

四、还款日期：

五、还款方式：

六、争议解决方式：

1，双方协商解决，解决不成，甲方或者乙方可向所在地人民法院进行起诉;

2、提交仲裁委员会仲裁;

3、由第三方进行调解;

七、本合同自 年 月 日生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

私人借款合同范文参考

个人借款协议

借款人(以下简称甲方)：

住所地：

身份证号码：

出借人(以下简称乙方)：

住所地：

身份证号码：

担保方(以下简称丙方)：

住所地：

身份证号码：

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，经甲、乙、丙三方友好协商，就乙方向甲方借款事宜达成一致意见。乙方同意向甲方提供资金借款，并由丙方提供担保，为明确几方权利义务，保障相关当事人的合法权益，特订立如下借款协议：

一、借款金额以及用途

1、乙方同意向甲方借款人民币20万元。该款项用于甲方合法的投资项目。

2、乙方借予甲方的资金，将在本合同订立后不超过1个月的时间内支付给乙方。

3、乙方对于甲方的资金用途以及使用情况不作监督和约定，但甲方如有转移资金、资产或者资金情况严重恶化的情况，乙方有权提前收回上述借款。

二、借款期限以及利息约定

1、乙方借予甲方的资金使用期限为2年，从该资金全部支付到甲方账户时起算。

2、乙方向甲方借予的资金利率为：年利率5%。

3、甲方在收到乙方的全部借款之日起开始计算资金的使用利息。

三、借款的偿还

1、借款到期前60日，甲方应向乙方提出还款的筹备计划，并向甲方书面通报还款抵押物的法律状态。

2、借款到期前30日，甲方应向乙方偿还全部借款的40%，到期时，应全部偿还乙方的借款。

四、借款偿还的担保条款

丙方同意以其个人在杭州市XXX的房屋所有权(自己改一下)为甲方向乙方借款提供担保，担保的范围为本项借款的本金、违约利息以及乙方为追索该款项而支付的诉讼费用、律师费用等全部支出。

五、违约责任

1.甲方如未按期提供借款，应按违约数额和延期天数，付给借款方违约金。违约金数额的计算应与加收借款方的罚息计算相同。

2、乙方如不按合法用途使用借款，甲方有权收回借款。

3、乙方如未能按照合同约定按期归还借款，应当以所借款项年利率的两倍为标准加收罚息。同时，甲方可随时向浙江省杭州市人民法院提起诉讼，乙方应承担甲方追讨该款项的差旅费、律师费、诉讼费等全部支出。

六、其它

1、合同如有未尽事宜，须经合同甲、乙、丙方当事人共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。

2、本协议自甲、乙、丙三方签字之日起生效，协议一式三份，由甲、乙、丙方各持一份。

签署：

甲方(签字)： 乙方(签字)：

丙方(签字)：

签署时间： 年 月 日

关于民间借款合同格式

货款种类：__________________________合同编号：_________

借 款 人：__________________________电话：_________

住址：__________________________邮政编码：_________

货款银行：__________________________电话：_________

法定代表人： _______________________传真：_________

地址：__________________________邮政编码：_________

借款人即抵押人(以下简称甲方)： ________________________________________

贷款人即抵押权人(以下简称乙方)： ______________________________________

保证人即售房单位(以下简称丙方)： ______________________________________

甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房，根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定，向乙方申请借款，愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前，丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。

第一条　借款金额

甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。

第二条　借款用途

甲方借款用于购买，建造，翻建，大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。

第三条　借款期限

借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。

第四条　贷款利率

贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)。在借款期限内利率变更，按中国人民银行规定办理。

第五条　存入自筹资金

甲方应在本合同签订后，在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户)，将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人，同户成员，非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的，需提供当事人书面同意的证明，交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。

第六条　贷款拨付

向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方，在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。

甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时，有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。

第七条　贷款偿还

贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。

贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息接清。

(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)____万____仟____百____拾____元整。

(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。

甲方需动同本人，同户成员，非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的，可在每年的________月份办理一次，手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。

储蓄卡，信用卡还款

甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。

当因甲方原因造成用卡还款失败时，甲方必须持现金到原贷款经办行还款。

甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。

第八条　贷款担保

本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前，如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息，罚息及相关费用，丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起，至乙方取得房地产权证收押之日为止。

保证期间，借款合同的甲，乙方协议变更借款合同内容，应事先征得丙方的书面同意。

本合同项下甲方购买，建造，翻建，大修的住房作为借款的抵押担保，由甲，乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的，应将购房预售合同交乙方保管。

第九条　合同公证

甲，乙，丙三方自本合同签订之日起的十日内，向公证机关办理本合同和甲，乙方签订的住房抵押合同公证。

第十条　合同的变更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除本合同。

甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应符合有关规定，并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意)，其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。

第十一条　甲，乙双方的权利和义务

甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;

甲方应在合同约定的期限内向

乙方归还全部贷款本息;

甲方必须按约定用途使用乙方贷款，未经乙方书面同意，甲方不得将乙方贷款挪作他用。

乙方应按合同规定期限及时发放贷款。

第十二条　违约责任

甲方在执行本合同期间，未按月偿还贷款本息为逾期贷款，乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数，保证按时归还乙方贷款。

甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用，或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租，出售，交换，赠与等方式处分抵押住房的，乙方有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房，如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。

甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用，对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。

第十三条　本合同争议解决方式

在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。

第十四条　其他约定事项(略)

第十五条　本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。

第十六条　本合同正本一式五份，甲，乙，丙各执一份，公证机关，房地产登记机构个执一份，副本按需确定，其中：送城市公积金管理中心一份。

甲方：(私章) 　乙方：(私章)

(签字) 法定代表人(签章)

____年____月____日 　____年____月____日

丙方：(公章)

法定代表人(签章)

第5篇：民间借款起诉标准范文

个人房屋借款合同范文1抵押人(以下简称甲方)：

住址：

身份证号码：

抵押权人(以下简称乙方)：

住址：

身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、 《借款合同条例》和《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规和规章的规定，遵循自愿、平等、公平和诚实信用的基础上，甲、乙双方就借款事宜签订如下合同，以资共同遵守。元整(￥ 元)。上述借款项用于 。

第二条 甲、乙双方约定：甲方向乙方借款期限为月，自 年 月 日至 年 月 日止，乙方自 年 月 日向甲方提供本合同项下的资金，提供方式为下述第 种方式：

1、 现金交付;

第一条 甲方向乙方借款金额为人民币(大写):

2、 银行转帐;

3、 其它方式： 。

第三条 甲、乙双方约定：上述借款的年息为 ，折合月息为 ，自甲方借款之日起计息，但不计算复利。如遇国家对利息作政策调整，双方对本合同约定的借款利息采取下述第 种方式：

1、仍按本合同约定的利息执行，不作调整;

2、对本合同约定的利息作调整，调整的标准为： 。

第四条 甲乙双方约定，甲方还款方式采用下述第种还款方式：

1、一次性还款方式;

2、每月等额还款方式，每月还款 元整;

3、其他方式： 。

第五条 甲方以位于： 市 区 街小区 号楼 单元 门 。总建筑面积 平方米,自有房屋做抵押，向乙方提供担保。本合同抵押权的效力及于抵押物所生孳息(包括质物分离的天然孳息和甲方就抵押物可以收取的法定孳息)以及抵押物的从物、从权利、代位权、附和物、混合物、加工物等。甲方向乙方陈述和保证：本合同签订之日，本合同项下的抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押、已经设定抵(质)押权或被采取强制措施等的情况如下：

第六条 抵押担保范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金以及实现债权和担保物权的费用(包括为收回贷款所产生的公证、评估、鉴定、拍卖、诉讼或仲裁、送达、执行、律师、差旅费等全部费用)。

第七条 本合同项下有关的评估、运输、鉴定、保险、登记、保管等事宜必须经乙方确认，费用均由甲方承担。

第八条 抵押期间，抵押财产由甲方占有的，甲方有义务妥善保管抵押财产，保持抵押财产完好无损，并随时接受乙方的检查。

第九条 甲方的行为不得使抵押财产价值减少，否则乙方有权要求甲方停止该行为。若该行为已造成抵押财产价值减少的，则甲方应在十五天内恢复抵押财产的价值或提供与减少的价值相应的担保。甲方不予恢复且未按要求提供担保的，乙方可以折价、拍卖、变卖抵押财产，所得价款优先提前清偿债务或转为保证金担保。

第十条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、转移、出租、转让、再抵押(质押)或以其他任何方式处分本合同项下的抵押财产。

第十一条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押财产所得价款应优先提前清偿其所担保的债权或转为保证金担保。

第十二条 发生下列情况之一，乙方有权处分抵押财产并实现抵押权：

(1)甲方未能清偿到期(含提前到期)债务或履约能力出现风险的;

(2)甲方的经营状况和/或财务状况恶化、或借贷高利贷尚未清偿、或涉及重大经济纠纷;

(3)甲方被宣告破产、停业、歇业、解散、被停业整顿、被暂扣或吊销许可证、被吊销营业执照、或被撤销、解散(甲方为自然人的，还包括甲方被宣告死亡、宣告失踪、丧失民事行为能力、被采取强制措施限制人身自由或因重大健康状况、婚姻、工作、收入、财产等导致履约能力可能出现风险的);

(4)甲方或甲方的法定代表人、实际控制人卷入或即将卷入重大的诉讼、仲裁、刑事及其他法律纠纷，或发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的情形;

(5)甲方违反本合同中关于当事人的权利义务的约定;

(6)抵押财产被采取查封、扣押或其他强制措施或依法被监管的;

(7)甲方违反本合同第五条、第九条、第十条、第十七条的约定或严重影响债权实现的其他情况;若发生上述各项情况的，将被视为本担保出现风险。

第十三条 本合同履行期限届满(含提前到期)甲方未能全部或部分清偿本合同约定担保范围内的全部被担保债务或发生本合同项下约定的实现抵押权的情形，乙方有权以法律允许的方式处分抵押物，并对所得的价款优先受偿。

第十四条 乙方依法行使抵押权所得价款，有权根据需要选择不同顺序对以下各项进行清偿：

(1)支付行使抵押权等担保物权所产生的公证、评估、拍卖等全部费用;

(2)支付乙方为实现债权和担保物权所发生的诉讼或仲裁、送达、执行、律师、差旅费等全部费用;

(3)清偿债务人所欠乙方的利息;

(4)清偿债务人所欠乙方的借款本金、违约金、赔偿金等。

第十五条 甲方的债务到期(含提前到期)无款支付或不足支付的，乙方有权将该未履行部分债务转入甲方的逾期贷款户，并按照有关规定计收违约金，甲方仍继续承担抵押担保责任。

第十六条 在本合同有效期间，如果乙方与甲方协议变更本合同条款(包括变更还款方式、债务履行期限的起始日或截止日变更等)，甲方同意仍由其对变更后的合同项下的主债权、利息、违约金、赔偿金以及实现债权和担保物权的费用(包括公证、评估、拍卖、诉讼或仲裁、送达、执行、律师等全部费用)承担抵押担保责任。

第十七条 甲方陈述并保证：本合同项下抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定抵(质)押权、出租等情况如下，且本合同签订后，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押财产或权利，如因此给乙方造成经济损失的，应由甲方向乙方全额赔偿：

第十八条 本合同履行期间，甲、乙任何一方均不得擅自变更或解除合同。需变更本合同时，须经双方协商同意，达成书面协议。

第十九条 本合同争议解决方式

甲、乙双方因履行本合同或者处分抵押房产发生争议的，可以协商解决;协商不成的，甲、乙双方同意按照下述第 种方式解决：

1、向 仲裁委员会申请仲裁;

2、向人民法院起诉。

第二十条 本合同由甲、乙双方法定代表人(授权人)签章或加盖公章后生效(甲方为自然人的，由甲方及共有权人签章)。

第二十一条 本合同需签署四份或四份以上，每份均被视为正本，具有相同法律效力，其中:甲方一份，乙方二份，登记机关一份，公证机关(若有)一份。

第二十二条 其他约定

一、未经乙方书面同意，甲方不得将本合同项下任何权利、义务转让予第三人。

二、除另有约定外，双方指定本合同载明的住所地为通讯及联系地址，任何书面通知只要发往该地址，均视为有效。甲方承诺在通讯及联系地址发生变更时，以书面形式及时通知乙方。

三、除非有可靠、确定的相反证据，乙方有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部帐务记载，乙方制作或保留的债务人办理提款、还款、支付利息等业务过程中发生的单据、凭证及乙方催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明本合同项下债权债务关系的确定证据。甲方不能仅因为上述记录、记载、单据、凭证由乙方单方制作或保留，而提出异议。

更多其他约定，具体为： 。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

个人房屋借款合同范文2抵押权人(以下简称甲方)：

借款人(以下简称乙方)：

抵押人(以下简称丙方)：

担保人：

乙方急需一笔资金作为投资，需向甲方借款。三方经协商一致同意，在丙方以其房产证(以下简称丙方抵押物)，作为乙方借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供三方商定的借款额给乙方。为此，特订立本合同：

第一条 借款内容

1、借款总金额：人民币现金：(大写)

2、借款用途：本借款用于投资的需要，不作为其他非法使用。

3、借款期限：自20xx年2月5日起至甲方要求还款日期止。

4、借款利息：月息按照约定不超过国家政策规定法定三倍，每月5日付清当月利息，利息逾期每天按照本金3%计算。乙方保证在合同规定的借款期限内按期主动还本付息。

第二条 抵押物事项

1、抵押物名称：“荣新柠都新城”1栋1单元17层03号商品房，房屋买卖合同(编号：20xx000052)，四川荣新房地产开发有限公司收款收据(编号：0007574)。

2、抵押物价值：乙方房产双方议定估价为壹拾万元。

3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。

第三条 甲乙双方义务

(一)甲方义务：

1、对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。

2、在乙方到期还清借款后，将抵押物的全部契据、证件完整交还乙方。

(二)乙方的义务：

1、应严格按照合同规定时间主动还本付息。

2、保证在抵押期间抵押物不受乙方破产、资产分割、转让的影响。如甲方发现乙方抵押物有违反本条款的情节，甲方通知乙方当即改正或可终止本合同借款，并追偿已借出的全部借款本息。

3、乙方未经甲方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。

第四条 违约责任

1、乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。

2、乙方如不按期付息还本，甲方亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部借款本息为止。

第五条 其他规定

1、发生下列情况之一时，甲方有权停止合同并收回相应借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情况和各项资料不真实。

(2)乙方与第三者发生诉讼，无力向甲方偿付借款本息。

(3)乙方的资产总额不足抵偿其负债总额。

2、甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。

3、甲乙双方提供的借款凭证，及与合同有关的其他书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第六条 争议的解决：

本合同遵守中国人民共和国的法律、法规，若发生争议：

1、发生争议双方协商解决;

2、协商不成，请有关部门调解;

3、调解不成，向当地人民法院起诉。

本合同自即日生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方 ： 乙方：

担保人： 身份证号码：

抵押人： 身份证号码：

个人房屋借款合同范文3借款人(抵押人)：

身份证号码：

住址：

联系电话：

出借人(抵押权人)：

身份证号码：

住址：

联系电话：

保证人：

身份证号码：

住址：

联系电话： 编号：

重要提示：本合同系借、贷及保证人三方在平等自愿的基础上依法协商订立，所有条款均是真实意思表示。为维护借、贷及保证人三方合法权益，请对合同条款中的黑体部分予以充分注意。

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释等法律法规的有关规定，经借、贷及保证人三方协商一致，签订此合同，并保证共同遵守。

第一条 借款人及借款金额

借款人向出借人借款人民币 元，大写人民币 。(大小写不一致时，以大写为准，下同。)

第二条 借款人借款用途

本合同项下的借款用途为 。

未经出借人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款不得用于国家法律和金融法规明确禁止经营的项目。

借款人保证按照本合同约定用途使用借款，不得私自改变资金用途，更不得用作违法和犯罪使用。否则产生法律责任由借款人承担，并由借款人赔偿出借人由此所造成的一切损失。

第三条 借款人借款期限

借、贷双方约定借款期限为 月/天。即自 年 月 日起，至 年 月 日止。

第四条 借款交付

出借人于 年 月 日将借款以 形式交付借款人。

借款人指定账户名称：

开户行：

账号：

第五条 借款人借款利率和计息、结息

一、本合同项下的借款利率为月利率 ﹪。遇法定贷款利率调整不分段计息。

二、计息：按债权人适用的计息方式计算利息。

三、 结息和付息：

经协商一致，借款人采取下列第 种方式偿还贷款利息：

1、按月付息，每一个月为一期，共 期，每期 元。

2、按季付息，每三个月为一期，共 期，每期 元。

3、按半年付息，每六个月为一期，共 期，每期 元。

4、一次性付息，每期 元。

5、其他： 。

四、违约金

若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起每日按合同借款总额的百分之五收取违约金，直至清偿本息为止。

第六条 还款

借款人应在借款到期当日将本金(即人民币 ，大写人民币 )存入出借人账户。

出借人指定账户名称：

开户行：

账号：

第七条 抵押条款

为确保借款人与出借人签订的民间借贷合同的履行，抵押人愿意以其所拥有的、有处分权的房屋及其占用范围内的土地使用权作为抵押财产，向出借人提供债务履行担保。

出借人经审查，同意抵押人以其所拥有的、有处分权的房屋及其占用范围内有使用权的土地作为借款人履行债务提供担保。为明确借款人和出借人保证人三方的权利义务，本着平等互利的原则，依照国家有关法律及其他有关规定，特制订以下条款。

一、抵押人用作抵押的房地产座落于_________市 ______区____________街(路、小区)_____栋 单_____号，其房屋建筑面积____________，房屋产权证号： 。

二、抵押财产价值采用以下第 种方式确认。

1、经由合法评估机构评估，评估价值为人民币(大写) ，抵押率为 %。

2、不经评估，由缔约方协商确认市值为人民币(大写) ，抵押率为 %。抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。

三、 抵押期限

抵押期限为______年/月，自______年____月____日起，至______年____月____日止。

四、抵押人保证上述房地产权属清楚。若发生产权及债权债务纠纷，概由抵押人负责，并承担民事诉讼责任，由此给抵押权人造成的经济损失，抵押人负责赔偿。

五、出借人保证按主合同履行其承担的义务，如因出借人延误造成经济损失的，出借人承担赔偿责任。

六、抵押人在抵押期间对抵押的房屋承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，且随时接受抵押权人的检查监督。

七、在抵押期间因使用不当造成毁损，抵押权人有权要求恢复房地产原状或提供给抵押权人认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，抵押权人有权要求债务人提前偿还本息。

八、抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自转让、出卖、租赁抵押物，不得对抵押物重复设定抵押。发生上述行为均属无效。若因抵押人行为造成房屋权属变更等给抵押权人造成损失的，由抵押人负责赔偿。

九、本合同生效后，借、贷及保证人任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，须经借、贷及保证人三方协商一致，并达成书面协议。

第八条 借款的保证 本次借贷行为 (身份证号： )自愿为借款人承担连带责任保证，借款人逾期未履行还款义务时出借人有权向保证人主张权利，要求保证人偿还借款本息及相关损失。(详见附件一)

第九条 借款人及担保人承诺如下

一、担保人自愿签署“连带责任保证书”以其个人及家庭所有财产对本合同项下借款金额承担连带责任。

二、借款人及担保人自愿接受出借人的检查和监督，并给予足够的协助和配合。

三、借款人及担保人不以降低其偿债能力的方式处臵自有财产。借款人及担保人对第三人提供保证或以自身资产设臵抵押、质押担保时，必须及时通知出借人，并征得出借人书面同意。

四、借款人及担保人承诺当发生如下事件时将及时通知出借人：

1、在本合同或其他任何合同项下发生违约事件;

2、经营出现困难和财务状况发生恶化;

3、涉入重大诉讼或仲裁案件;

4、发生其他影响其偿债能力的情形。

第十条 违约事件及处理

一、下列事件之一即构成或视为借款人及担保人在本合同项下违约：

1、向出借人提供虚假资料、文件、信息或隐瞒重要事实、资料、文件、信息，可能或已经造成损失;

2、未按期归还借款本息;

3、未按约定用途使用借款;

4、违反其所作的承诺;

5、在担保合同项下发生违约事件，影响借款人及担保人履行本合同项下的义务;

6、抵押物、质物贬值、损毁、灭失、被查封或冻结，借款人及担保人未按出借人的要求提供新的担保;

7、进行违法犯罪活动;

8、违反本合同中关于当事人权利义务的其他约定;

9、在与出借人之间的其他合同项下发生违约事件。

二、出现前款规定的违约事件时，出借人有权分别或同时采取下列措施：

1、要求借款人及担保人限期纠正其违约行为;

2、宣布本合同项下借款本息全部或部分提前清偿;

3、宣布借款人及担保人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即清偿;

4、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人及担保人与出借人之间的其他合同;

5、要求借款人及担保人赔偿因其违约而给出借人造成的损失;

6、要求担保人承担保证责任，或者将抵押物(质押物)依法变现归还借款;

7、出借人认为必要的其他措施。

第十一条 税费

因借款人、抵押人的违约导致本合同在订立、履行过程中产生纠纷而增加的有关税收及费用，包括但不限于各种税收、诉讼费、执行费、律师费、公证费等均由借款人支付或偿付。

第十二条 变更与解除

本合同经借、贷及保证人三方书面同意可以进行修改、补充或解除。本合同的任何修改和补充均构成本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十三条 法律适用、争议解决及司法管辖

本合同适用中华人民共和国法律。因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议、纠纷，借、贷及保证人三方应协商解决。协商不成的，借、贷及保证人三方约定同意直接向出借人所在地人民法院起诉。

第十四条 附件

下列附件及经借、贷及保证人三方共同确认的其他附件是本合同不可分割的组成部分，具有与本合同同等的法律效力：

第十五条 合同的生效

本合同借款条款自出借人将所出借的款项交付借款人之日起生效，保证条款自保证人签字或盖章之日起生效，房屋土地等的抵押条款自在房屋或土地等管理部门登记之日起生效。

本合同一式 份，执有情况为 ，均具有同等效力。

第6篇：民间借款起诉标准范文

合同编号： 借字第( )号

当 户(借款人)： (以下简称甲方)

证件号：

地址：

电话：

典当行(贷款人)： (以下简称乙方)

法定代表人：

地址：

电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《典当管理办法》及相关法律法规，甲、乙双方在平等自愿、诚实信用的前提下，经友好协商，甲方同意将其自有的或其享有处分权的房产作为当物抵押给乙方取得当金，并在约定期限内支付当金利息、综合费，偿还当金，赎回当物。甲、乙双方就上述相关事宜达成如下协议，以兹共同信守、执行：

第一条 定义

经双方充分协商一致，本合同项下的下列词语采下列含义：

1.1“本合同”由《典当借款合同》及其附件，双方达成的《房地产抵押合同》以及任何补充协议、对账单、甲方出具的并由乙方接受的任何承诺、声明、授权、证明、确认书、第三方履约保函、当票、续当凭证、乙方通知等共同组成，组成各部分互为补充，均具有同等法律效力。《当票》中典当须知项下内容、《续当凭证》中续当须知项下内容亦是本合同不可分割的一部分。

1.2 “综合费用”指乙方提供典当管理和服务应当收取的费用，但在任何情况下都不包括保险费、保管费等。

1.3 “日”指自然日，包括工作日、法定休息日、节假日。

1.4 “月”指当金发放之日起(含当金发放当日)每届满30日为一个月。 1.5 若签发当票，“当票”系指甲、乙双方间简明借贷协议、甲方收到当票上记载当金的收款凭证，并系甲方赎取当物的唯一凭证。

1.6 “续当”系指甲、乙双方在前次典当或续当期限内以及前次典当或续当期限届满之日起5日内达成的顺延借款期限的行为。续当一次的期限最长为6个月，续当期自前次典当期限或者续当期限届满日起算。甲、乙双方为续当行为，可通过签订补充协议、签发续当凭证或直接在当票上注明续当及续当期限等方式进行。

1.7 “赎当”系指甲方按照本合同约定的期限与乙方结清当金本金、利息、综合费、违约金、乙方垫付的费用等，以消灭当物上的抵押担保负担。

1.8 “转当”系指在前次典当或续当期限届满后，因甲方未赎当，乙方与甲方达成的以新贷还旧贷行为。甲、乙双方为转当行为，可通过签订补充协议或直接在当票上注明转当及转当期限等方式进行。转当一次的期限最长为6个月，转当期自转当之日起算。

1.9“抽当”系指典当或续当期限届满后，甲方不能全额偿还全部当款本金，而偿还部分当金本金，但当物上的抵押负担并不消除的行为。乙方同意甲方抽当的，甲方必须首先结清截至抽当之日甲方欠付的利息、综合费用、违约金、乙方垫付的费用及乙方已发生的实现债权的费用等，否则不成立抽当，甲方支付的款项直接用于冲抵甲方欠付的前述项目费用和甲方付款之后即将发生的前述项目的费用。抽当不影响绝当的发生。

1.10 “绝当”系指甲方未在前次典当或续当期限以及转当期限届满的5内日赎当或与乙方达成续当一致的，即为绝当。乙方依照本合同约定提前收回贷款的，视同绝当发生。

第二条 当物

2.1甲方自愿以本(单位/人)坐落在 (房屋所有权证号：_______________________________，建筑面积：________________平方米)和坐落在 (房屋所有权证号：_________________________________，建筑面积：__________________平方米)自有房产_____处作为抵押物向乙方申请典当贷款。乙方同意接受甲方以上述房产为本合同项下债权之担保。甲方与乙方可就担保的具体事项另行签订抵押合同。

2.2 甲、乙双方经充分协商一致，确认该房产估价为人民币 元(大写： 元 )。

第三条 当物担保的债权范围及处臵当物后清偿顺序

3.1 甲、乙双方一致同意，当物担保范围为本合同项下的当金(￥： 元)及按第六条计算的息、费，违约金、赔偿金和乙方代垫的费用及实现债权而发生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。

3.2续当所产生的利息、综合费、违约金、赔偿金及续当期限届满后(含绝当后)所产生的利息、综合费、违约金(含《房地产抵押合同》项下的违约金)、赔偿金，乙方代垫的费用及实现债权而发生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户税费等)。无论续当是加重当户息、费率负担还是减轻当户息、费率负担的，均属于担保范围。当户不续当的，典当期限届满后(含绝当后)所产生的息、费均属于当物的担保范围。

3.3 经甲、乙双方协商一致，续当时将甲方拖欠的利息、综合费、逾期违约金等转入续当后的本金的，该等部分所产生的利息、综合费、逾期违约金等亦属于当物的担保范围。

3.4 绝当后及乙方按照第十一条约定提前收回贷款，处臵当物后所得价款按以下顺序清偿乙方的债权：

3.4.1 乙方代垫的费用及实现债权的费用; 3.4.2 利息、综合费、违约金、赔偿金; 3.4.3 当金本金。

第四条 当金及用途

4.1 该房产典当借款金额(简称当金)为人民币 元(大写： 元)。 4.2 甲方借款用途为 ，甲方应按借款用途使用当金，并随时接受乙方对当金使用情况的检查和监督。

第五条 典当期限

典当期限自 年 月 日起至 年 月 日止，如签发当票，典当期限以当票上记载的内容为准。

第六条 息、费率

6.1 甲、乙双方一致确认，本合同项下的月综合费率为 ‰、月利率为 ‰，合计为 ‰，以第三条约定的当金为基数从乙方发放当金之日起算。

6.2 甲、乙双方一致同意，乙方一次性预扣典当期限内 月综合费 元。(大写： 元)

6.3典当期限不足5天的，按5天支付利息，于典当期限届满当日支付;典当期限超过一个月的，甲方必须按月向乙方支付典当期内的利息，支付的日期为每届满30日的次日，最后剩余期限不足一个月的，于典当期限届满的当日支付。续当利息支付标准和方式同上。

6.4 若乙方仅一次性扣除部分月综合费，对于剩余月份的综合费，甲方应在当月利息支付日与利息同时支付。

6.5 本合同项下的利息和综合费用不受典当期限及续当期限的影响，典当期限及续当期限届满，利息和综合费仍按照本合同约定的标准连续计算，直至乙方债权获得完全清偿之时，利息和综合费的支付方式同6.3、6.4款。

6.6 乙方按照第十一条约定提前收回贷款的，已预扣的综合费不予退还。

6.7 乙方依照第十一条约定提前收回贷款的，在不违反6.6款规定的前提下，甲方应偿还至实际偿还之日期间的按前述标准计算的所有的利息、综合费以及第十条约定的逾期违约金、第十三条约定的违约金等，且甲方偿还上述债务不以当物的变现价值为限，当物实际变现价值低于乙方债权金额的，甲方仍应负清偿责任。

6.8 双方一致确认：乙方向甲方收取费用未明确注明收费性质的，均视为收取本合同项下的利息和综合费，若乙方收取的上述费用超过甲方依据本合同应支付的利息和综合费金额，则超收的费用自动转为后期发生的利息和综合费，不发生偿还乙方当金本金的法律效力。

甲方向乙方银行账户支付的款项，均视为支付本合同项下的利息和综合费，若甲方支付的上述费用超过甲方依据本合同应支付的利息和综合费金额，则超收的费用自动转为后期发生的利息和综合费，不发生偿还乙方当金本金的法律效力。

6.9 双方一致确认：当物发生灭失、损毁，不论是由谁的原因造成的，或者是因不可抗力造成的，本合同项下的利息、综合费及违约金仍按本合同约定的标准连续计算,且本合同项下乙方的任何债权不与甲方的任何债权予以抵销。

第七条 续当

7.1 在前次典当或续当期限内以及前次典当或续当期限届满之日起5日内，甲方可向乙方申请续当，经乙方同意续当的，甲方应结清前次典当或续当期限内的利息和综合费以及乙方垫付的费用，并按照乙方的要求办理续当手续，包括但不限于对续当之前发生的债权进行对账。

7.2 甲方在超过7.1款规定的5日期限向乙方申请续当的，经乙方同意的，仍然成立续当。 7.3 除双方另有约定外，续当利息和综合费的支付标准和方式同第五条。

第八条 赎当

8.1甲方提前赎当，应经乙方书面同意，否则不发生赎当的法律效力，甲方支付给乙方的款项自动转为后期发生的利息、综合费、逾期违约金、实现债权费用等费用。

8.2 甲方提前赎当，乙方已预扣的综合费不予退还;若乙方仅预扣了部分综合费，甲方应按第六条约定与乙方结算利息和剩余综合费。

8.3 在绝当发生或乙方决定提前收回贷款时起至当物被处臵前，甲方选择赎当的，应结清之前拖欠的利息、综合费、乙方代垫的费用以及乙方为实现债权已发生的全部费用，并按照第十条承担逾期违约金。

第九条 绝当

9.1 双方一致确认：依2.2条约定的估价金额为标准，估价金额不足 万元的，绝当后或乙方依照十一条的约定提前收回贷款，乙方可自行变卖或折价，损益自负。

9.2 依2.2条约定的估价金额为标准，估价金额在 万元以上的，绝当后或乙方依照十一条的约定提前收回贷款的，依照以下方式处理：

9.2.1 若甲方与乙方在本合同第十六条中约定由甲方指定的第三方处臵当物的，从其约定，但甲方指定的第三方应在绝当或乙方决定提前收回贷款之日起6个月内处臵完毕。

9.2.2 若甲方与乙方未在本合同第十六条中约定由甲方指定的第三方处臵当物的，或者甲方指定的第三方未在绝当或乙方决定提前收回贷款之日起6个月内处臵完毕的，乙方有权单方委托资产评估机构对当物进行评估，并决定以拍卖或变卖方式处臵当物，但乙方以变卖方式处臵当物的，变卖价格不低于评估价的70%。

9.2.3 乙方拍卖或变卖当物后或甲方与乙方达成以当物折价抵偿乙方债务后，甲方应按照乙方的指示和要求办理当物的过户手续。

9.2.4 乙方处臵当物所得价款，若不足以清偿乙方全部债权，甲方应继续承担清偿责任;若在清偿乙方债权后尚有剩余部分，由乙方退还甲方。

9.2.5 本合同若办理强制执行公证的，乙方可直接依公证执行文书向人民法院申请强制执行，由人民法院决定当物的处臵方式。

9.2.6 乙方也有权在任何时候不经上述9.2.1/9.2.2/9.2.3款规定程序而直接变卖当物，但乙方变卖当物的价格不得低于2.2款估价金额的70%。 9.3 甲方期满未归还典当贷款，甲方同意将个人(公司)全部资产和收入作为未归还当金、综合费用、利息以及违约金等的保证，乙方有权选择优先执行甲方的其他财产，而不受当物存在的限制。

第十条 逾期违约金

10.1甲方如未按期支付利息及综合费，甲方应每日按当金的万分之 向乙方支付逾期违约金。

10.2甲方如逾期偿还乙方本金，除按本合同约定的利率、费率支付利息及综合费外，还应根据逾期天数每日按所欠当金的万分之 向乙方支付逾期违约金。

10.3 上述两项逾期违约金互相独立。

第十一条 提前收回贷款

甲方发生下列情况之一的，乙方有权宣布债权立即到期，提前收回贷款，并依法处臵当物;

11.1 未经乙方书面同意，擅自改变借款资金用途;

11.2 未征得乙方书面同意，擅自为除乙方之外的第三人提供任何形式的担保;

11.3 当物未按照乙方要求投保险，或当物价值可能严重贬损、或当物可能灭失(甲方另行提供符合乙方要求的当物予以臵换的除外)，或擅自处理(包括但不限于出售、出租、转移、转让、承包、典当、赠予、再抵/质押、托管、以实物形式联营、入股或以其他任何方式处臵)当物;

11.4 财务状况恶化，生产经营发生严重困难;

11.5 涉及重大经济纠纷或被行政处罚、发生重大安全责任事故造成重大财产损失和人员伤亡或涉及刑事诉讼等，足以严重影响生产经营和财务状况;

11.6 破产、歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照;

11.7 甲方的任何其它借款、担保、赔偿、承诺(含甲方对乙方的其他借款)或其他偿债责任因违约被司-法-部门勒令提前履行，或到期不能履行，致使乙方认为甲方履行本合同项下任何条款的能力已受到影响;

11.8 当物有隐蔽瑕疵或当物的市场价急剧下降的，甲方应收到自乙方通知起三日内提供符合乙方要求的当物予以臵换，并重新办理相关抵/质押手续，否则乙方有权提前收回贷款;

11.9 当物灭失、部分损毁或价值减少，甲方应自收到乙方通知起三日内提供符合乙方要求的当物予以臵换或补足，并重新办理相关抵/质押手续，否则乙方有权提前收回贷款;

11.10 当物被查封、扣押、监管或被采取其他强制措施，但甲方在上述情形出现后三日内提供符合乙方要求的当物予以臵换，并重新办理相关抵/质押手续的除外;

11.11 拒不接受乙方经办人对抵押财产进行查验或拒不接受乙方对甲方贷款用途进行检查和监督或在上述查验、检查、监督过程中提供虚假资料的;

11.12 拒不配合乙方的对账要求的;

11.13 违反《房地产抵押合同》中的义务的; 11.14 出现其它严重危及乙方利益的情形。

第十二条 甲方声明及保证

12.1甲方是本合同项下当物完全的、有效的、合法的所有者或授权的经营管理者，并保证在抵押权存续期间，甲方持续的享有以上权利及权益;

12.2 在签署本协议之前，在当物之上甲方没有设立或允许设立任何担保权利，并且在抵押期间甲方已经并将在任何时候享有对当物的合法所有权或处分权，并不再在当物上设定任何新的权利负担;

12.3 本合同项下的当物依法可以设定抵押，且不存在任何设定、实现抵押权的障碍与限制;

12.4甲方提供给乙方的与抵押有关的所有材料真实、合法、准确、完整，且保证履行质押登记的所有法定程序;

12.5本合同项下的当物未被查封、扣押、监管或被采取其他强制性措施。若在本合同签订后，当物出现上述情形，甲方应及时通知乙方，并向有关部门告知存在抵押的情形;

12.6未经乙方同意，甲方不出售、出租、转移、转让、承包、典当、赠予、再抵押、托管、以实物形式联营、入股或以其他任何方式处臵当物;

12.7没有针对抵押物的任何诉讼、仲裁或行政程序存在、悬而未决或有这样的威胁; 12.8甲方承诺承担本合同项下有关费用支出，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费、执行费、财产保险费、登记、保管、过户、公证等费用。

12.9甲方保证按本合同的规定，按时还本付息、费，息、费算至甲方全部还清本、息、费时止;

12.10当有任何诉讼、仲裁或法院聆讯等正在对乙方抵押权有不利影响时，保证5日内书面通知乙方并采取补救措施;

12.11按照乙方合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保乙方合法权益。

第十三条 违约责任

13.1 甲方违约责任

甲方违反本合同第十条外的其他约定，乙方有权行使下述一项或几项权利：

13.1.1 按当金本金的 %向甲方收取违约金。

13.1.2 要求甲方对本合同项下所有债务提供符合乙方要求的新的担保。

13.1.3 有权宣布债权提前到期，收回当金本息及相关费用。 13.1.4 本条违约责任与第十条逾期违约金是相互独立的。 13.2 乙方违约责任

乙方应按本合同约定如期发放当金，否则，应根据违约金额和天数，每日付给甲方万分之 违约金。

第十四条 保证人责任

14.1 保证人对甲方依本合同的全部债务对乙方承担无限连带责任保证。

14.2乙方无须先向甲方追偿或起诉或处臵当物，即有权直接要求保证人承担连带保证责任，即保证人保证责任与当物的担保系平行的、并列的，乙方可以选择优先实现保证债权，不

受当物担保物权存在的影响。

14.3 如存在两个以上的保证人，各保证人均对甲方依本合同的全部债务对乙方承担无限连带责任保证，即各保证人之间的保证责任亦是平行的、并列的，乙方可以选择分别或同时向各保证人主张无限连带保证责任。

14.4 本合同项下的当物的担保不成立(不论是否系因甲方违反诚实信用原则造成)、被确认无效、被撤销或乙方单方面解除、抛弃，或发生当物灭失、损毁(不论灭失、损毁是由谁的原因造成，或者因不可抗力造成)的情形，各保证人仍对甲方依本合同的全部债务对乙方承担无限连带责任保证，不因当物的担保不存在而产生任何影响。

14.5 保证人承担保证责任的期间为乙方债权到期日起的两年。

14.6 甲方及甲方授权代表与乙方达成的补充协议、续当、对账单，均自动对保证人发生法律效力，但甲方及甲方授权代表与乙方加重甲方负担的利率和综合费率的，保证人仅在第六条约定的息费标准范围内继续承担保证责任。

14.7 甲方及甲方授权代表与乙方达成转当一致的，各保证人对乙方的转当债权仍承担无限连带保证责任，乙方与各保证人之间无须再另行签订保证合同，但乙方提出要求的除外。

甲方及甲方授权代表与乙方加重甲方负担的利率和综合费率的，保证人仅在第六条约定的息费标准范围内继续承担保证责任。

14.8 保证人特别承诺：在乙方债权未获完全清偿前，保证人暂不行使对甲方及其他保证人的追偿权等，待乙方所有债权获得清偿后，保证人才有权行使该等权利，否则乙方有权要求保证人全数交还乙方。

14.9 上述条款，除乙方与保证人另行达成的补充协议中明确约定废止其中的任一条款，否则上述条款仍然有效。

第十五条 其他事项

15.1 乙方无需征求甲方同意，可将乙方在本合同项下的权益转让他人。但甲方未得乙方书面同意，不得将其在本合同项下的任何还款责任或义务转让予第三者。

15.2 甲方继承人或接办人，仍须向乙方或乙方继承人、接办人继续承担本合同项下的还款义务及其他责任。

15.3 乙方在本合同项下的债权，未经乙方书面同意，不得抵销。

15.4 因乙方保管当物系无偿，若保管不善导致当物遗失或损毁的，乙方应当按照估价金额进行赔偿。

15.5当票遗失的，甲方应当及时向乙方办理挂失手续。未办理挂失手续或者挂失前被他人赎当，乙方不负赔偿责任。

第十六条 通知与通讯

16.1 甲方指定 为履行本合同的联系人和人，与乙方进行对账、代办质押手续、收款、还款、续当、转当，赎当、处臵当物等，甲方人的行为直接对甲方产生法律效力。

16.2 乙方指定 为本合同的联系人，代表乙方与甲方进行联络，乙方代表人对本合同项下的任何权益的放弃、变更、或减低均对乙方不产生法律效力。

16.3甲方联系方式 ，电子邮箱 ，通讯地址 。

乙方联系方式 ，电子邮箱 ，通讯地址 。

任何一方变更联系方式、通讯地址、电子邮箱，必须在变更后三日内通知另一方，否则另一方向上述通讯地址、电子邮箱，邮寄、发送文件等视为送达。

第十七条 解释

本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释和标题项下的任何条款应有的法律效力。

第十八条 附 则

18.1本合同在履行过程中发生争议(含对保证人责任部分)，首先进行协商解决，协商不成，向乙方所在地人民法院提起诉讼。在诉讼期间，本合同不涉及争议的条款仍须履行。

18.2本合同自甲、乙双方签字盖章后生效。

18.3本合同一式 份，甲、乙双方各执 份、保证人各执 份。

甲方：(签字或盖章)

授权代表：

乙方：(签字或盖章)

授权代表：

保证人一：(签字或盖章)

授权代表：

保证人二：(签字或盖章)

授权代表：

年 月 日

民间质押借款合同的范本

助学质押借款合同书范本

商业银行个人存款（国债）质押借款合同

第7篇：民间借款起诉标准范文

证券化(Securitization)是国外十分重要的金融业务，涉及住房贷款、企业应受账款　、汽车贷款、信用卡贷款和不良资产处置等许多方面。其中，住房抵押贷款证券化是最　早发展也是最为发达的一种。随着住房体制改革的深入和金融业务的发展，在我国开展　住房信贷资产证券化的呼声也日益高涨，有关金融机构更是跃跃欲试。据报道，建设银　行已经中国人民银行批准，准备开始试点工作。但资产证券化毕竟是金融创新的结果，　在我国并无此传统，借鉴和移植国外的做法并加以本土化或许是一条捷径，然前提是我　们必须了解借鉴移植对象的实质和其存在的环境。否则，极有可能导致“南橘北枳”的　结果。就目前国际金融界而言，有两种住房信贷资产证券化流派：一是美国为代表的资　产出售模式；一是德国为代表的资产抵押模式。美国是资产证券化最为发达国家，许多　国家和地区的证券化模式都以美国为样板。本文拟对美国住房信贷资产证券化法律规制　予以考察，以期对我国未来的证券化制度有所裨益。

一、美国住房信贷资产证券化的运作机制和主要形式

在美国人看来，当贷款人已经“创制”了一笔贷款，也就是说，将贷款金额交付给借　款人并进行了抵押登记后，这笔贷款对贷款人来讲是一笔财产，是一种要求将来给付的　权利[1]。自然它也可以像其它财产一样转让给投资人。这样的交易可以使资金流向那　些需要贷款的人和地区。这是美国资产证券化的动因。美国住房资产证券化的基本运作　思路是：(1)银行和其他金融机构向希望买房的借款人发放贷款，同时借款人须以其所　购房产为抵押物抵押给贷款人。(2)贷款人根据其融资需要，对信贷资产清理估算，将　拟证券化资产与其它信贷资产分离，形式资产组合(asset  pool)经评估后“真实出售”　(True  sale)给特设机构(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，该资产组合与原所有人“破　产隔离”(Bankruptcy  Remoteness)，成为发行证券的基础。贷款人成为发起人。(3)特　设机构将所购得的若干资产组合分门别类整合成证券化资产，再行评估和信用增级(Credit  Enhancement)。(4)特设机构与投资银行签定证券承销合同，公开发行证券。　所募资金扣除各项服务费后作为对价支付给原贷款人，原贷款人也成为服务商，负责收　取到期贷款本金和利息交付给受托人。(5)特设机构与信托机构签订委托合同，由信托　机构作为受托人管理证券化资产，监督服务商，并向投资人定期支付收益。(6)所发证　券在市场公开交易。随着金融业务的创新特别是衍生工具的使用，产生了许多资产证券　化形式，但基本上分为两大类：一是传递证券(Pass—Through  Securities)。即特设机　构发行的证券，每份按比例代表整个证券化资产不可分割的权益，投资者拥有证券化资　产直接的所有权，原贷款人的财产所有权经特设机构“传递”给投资者。美国资产证券　化早期发行的“抵押贷款传递证券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一类是抵押债券。与前者相比，特设机构以债券形式发行证券，发行人是债务　人，投资者是债权人，证券化资产作为担保交由受托人保管。在美国很有市场的抵押贷　款支持债券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押贷款转付证券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押担保证券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即属　之。总之，美国的资产证券化是个相当复杂和系统化的制度机制，涉及借款人、贷款人　、特设机构、信托机构、信用增级机构、评估机构、投资者等众多主体，而如此复杂的　系统化机制制度目的只有一个：保护投资者利益。

二、以投资者保护为核心的法律规制

如上所述，资产证券化核心是投资者的保护，因为证券化过程中的收益和风险最终由　投资者承担，所以，证券化涉及的一系列法律规制均围绕保护投资收益和降低投资风险　而展开。对投资者而言，投资风险主要来自以下几个方面：一是利率的变化。当市场利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付给投资者的票面利率，一般由贷款组　合中最低的贷款利率减去服务费、保险费后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分为多级别的，如CMO。)时，证券价格下跌，投资者势必抛售证券，抛　售的结果又使价格进一步下跌。二是借款人的违约风险。借款人可能因失业、离婚等情　况不履行或迟延履行付款义务，即使存在违约保险，仍会影响投资者的预期收益。三是　提前还款风险。住房抵押贷款期限较长，随着时间推移，借款人可能随经济条件改变或　迁移到其他地区就业而卖掉住房，另外借款人也可能因利率变动采取再融资手段，这些　情况均会导致借款人将未偿贷款余额提前偿还，从而影响证券现金流。四是服务商支付　迟延。支付迟延指借款人支付抵押贷款款项时起至服务商将该款项转给投资者时止在时　间上的滞后期，因为现金流即时实现是很重要问题，支付迟延显然减少了投资者收益。　五是其他证券化过程的参与者——信用增级机构、评估机构、信托机构、律师事务所—　—不履行或不适当履行的风险。针对上述可能出现的投资风险，美国资产证券化在物权　、合同、破产、证券、信托诸方面进行了有效的法律规制。

(一)物权法上的规制。

1.抵押贷款的设立及转让。

受英国票据概念的影响，美国传统上在一笔抵押贷款中存在两各法律文件——期票和　抵押单据[2]，或相当于抵押单据的文件，分别代表债务求偿权和不动产担保物权。期　票表明借贷关系存在并保证到期还款，类似于借贷合同。抵押单据是借款人和贷款人签　订的以所购住房为抵押物的担保合同，类似于抵押担保合同。期票一般应明确以下事项　的条款：利息率、偿还期限、到期日、违约通知、违约发生时借贷双方享有的权利、延　期还款的费用、提前还款的费用等。如果是分期偿还贷款，还应当加上“加速还款条款　”和“立即还款条款”。所谓“加速还款条款”是指在分期付款过程中，如有一期不能　按期偿付，则全部债务视为到期，贷款人有权要求借款人偿还全部贷款。“立即还款条　款”则赋予贷款人在抵押物被出售时要求获得全部清偿的权利。期票是每一笔贷款都必　须具备的，是一方当事人违约时，另一方当事人向法院起诉时的依据。相对而言，抵押　单据并非必需，性质上属于期票的附属，如果贷款人认为借款人现在及贷款期间都有足　够财力偿还贷款，则不必签订抵押单据。但在实践中，由于贷款人对借款人在还款期间　因个体特征变化带来的还款不确定很难把握，一般都有抵押担保。

抵押单据是英美法中传统的不动产担保形式，因其“抵押”与我国传统法意义上的“　抵押”含义不尽相同，今多直译为“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英国古老的土地制　度，由于历史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求债务人(借贷关系中借款人)转移抵押物的所有权，可转移也可不转　移抵押物的占有，同时，赋予债务人的赎回权，一旦债务人违约则取消赎回权，债权人　收回抵押物或将抵押物拍卖偿债[3]。总的来说，按揭制度的核心是通过强调特定财产(　抵押物)权利转移来保障债权实现，同时赋予债务人以赎回权，以兼顾债权人和债务人　双方权利平衡。在美国大多数州规定，作为不动产担保的抵押单据必须具备以下条款：　(1)有明确的抵押贷款当事人；(2)对抵押物作恰当描述；(3)抵押人(借款人)转移抵押　物所有权和占有抵押物；(4)抵押人的赎回权及其取消；(5)配偶继承另一方财产权利的　规定；(6)其他需要明确的条款。当然，期票中约定的条款也可在抵押票据中重述或使　之具体化。除了上述必备条款之外，借贷双方往往要就以下问题进行约定：一是抵押时　税款、评估费及杂费等较抵押有优先权的款项支付问题；二是每月缴纳的不动产税、火　灾险费、意外险费和抵押贷款保险费的支付问题；三是要求抵押人在使用已抵押房产时　不得损害和滥用[4]。这些约定目的在于防范因抵押人不交纳上述税费而使抵押物被拍　卖，从而影响贷款人利益。再者，法律规定抵押单据必须采用书面形式，因为抵押单据　含有权益转让内容，需要进行登记。此外，法律还明确了抵押物的范围，住房及土地、　地役权和依附于房地产上的固定装置，以及合同生效后获得的成为房地产一部分的财产　，均属于抵押物的范畴[4]。

按揭生效后，常会出现抵押物被转卖的情况，如何在抵押物被转售时保护贷款人利益　是物权法的另一个重点。实践中抵押物被转售或以其他形式转让时有三种作法：一是借　款人用售房所得提前还清贷款；二是受让人和出卖人(原借款人)签订合同，受让人支付　房价后出卖人未偿付贷款，则出卖人继续承担还款义务。一旦出卖人违约，贷款人将行　使按揭权拍卖或收回房产。这种作法对受让人极为不利，有经验的买家均不会接受；三　是在房产转让时，买卖双方约定贷款仍依附于该房产上，由买方继续承担还款义务[2]　。虽然这一约定是针对买卖双方的，但涉及贷款人的重大利益，贷款人对交易成就与否　往往产生极大作用。如果贷款人认为受让人资信较差，则常起用“立即还款条款”阻止　交易。反之，贷款人同意受让人支付剩余款项时，也会与受让人签订还款合同，由受让　人承担还款的个人责任。

2.不动产登记与登记缺陷的补救。

众所周知，不动产登记是确定不动产权属和不动产交易安全的基础。在美国，不动产　登记被作为档案记录下来，登记范围几乎涵盖了一切与房地产权益有关的文件，包括期　票、抵押单据、抵押转让协议、房地产留置证明、长期租赁合同、地役权证明、限制性　契约及买卖特权证明等[7]。该登记记录向公众开放，任何人均可方便地查阅。登记本　身属于档案记录，“记录本身不会创造并不存在的权利，它只是提醒人们某抵押贷款关　系的存在及其影响”[4]。然登记记录为评价和确定房地产权益各方所要求的权益提供　了一个公开的评价体制，是解决各方争议优先权的权威标准。因而，记录本身实际上具　有表面的证据力和公信力，未查看记录或未及时登记都可能给权利人造成损害。可以说　，登记目的在于建立房地产确权体系，没有对房地产现状确定登记记录，任何人对房地　产的法定权利都不能被创制和转移。为保障登记的证据力和公信力，登记记录应当是完　整无缺的，且必须公开透明，特别要方便经济，这样才能被广泛接受和很好利用。本着　这一宗旨，美国通常在县一级设立档案局(少数州设在镇里)，负责本地区的房地产登记　工作。但随着二级抵押市场的发展，市场参与主体需要了解资产组合中每一笔贷款相对　应房地产的真实现状，这种分而治之的登记体制显然不能满足需要。1997年，抵押贷款　二级市场参与者创建了抵押电子记录系统(MERS)，作为“账簿记录”清洁中心，每笔录　入其中的贷款和附随权利的转让都被记录下来，从而有力地保证了权利人的权利[2]。

3.关于法定优先权问题。

在美国涉及不动产法定优先权的问题有两个：税款优先权和建筑工程优先权。其一，　缴纳财产税是抵押人(借款人)义务，应缴税款对抵押物享有征税留置权，该权利为最高　优先权。纳税人拖欠税款，征税机关往往将该房地产拍卖或出卖征税留置权，如此势必　影响贷款人利益。为避免这种情况发生，抵押单据中一般要附设如下约定：一旦出现抵　押人拖欠税款情况，则由贷款人缴纳未及时缴付的税款，同时将这些税款计入贷款总额　，由抵押人将来偿付。当借款人不能履行债务时，贷款人将税款计入未偿债务，由拍卖　该房地产的中标者一并偿付。其二，建筑工程优先权也是法定优先权，指承包商、工人　、材料供应商在未收到应得款项时，有权留置其为之投入劳力或材料的房地产。为收回　欠款，他们可以取消房地产赎回权，通过法律程序将其拍卖，以拍卖所得抵偿欠款。建　筑工程优先权也属于应登记范畴，但这种登记往往是“事后”记录，因为材料供应时间　和完工时间带有一定不确定性，不能立即在记录中显示出来，各州法律通常给予承包商　、工人、供应商一段申请期(一般为60天)，使他们在完工或材料运到后能够申请登记，　登记后其权利才能在记录上显现出来[4]。因而，对于新建或改建房地产来说，买主(借　款人)和贷款人无法在申请期内确定该房地产是否负载建筑工程优先权。为防万一，这　类房地产的买主和贷款人应要求卖主出具保证书，确保工程完工时对承包商、工人、材　料供应商应付款项全部付清。这样，即使出现建筑工程优先权，也由卖主承担责任，不　涉及已抵押的房地产。

(二)合同法和破产法上的规制。

资产证券化是通过一系列合同来安排和建构其法律体系的，涉及借款合同、抵押担保　合同、证券化资产转让合同、服务合同、信托合同、信用增级合同、证券发行合同、证　券交易合同等。由于借款合同、抵押担保合同主要涉及物权法问题(前已分析)，服务合　同和信托合同主要涉及信托法问题，信用增级、证券发行及交易主要由证券法进行规制　，故在此不作详解，本处所谓之合同法的规制仅指证券化资产转让的相关规定及作法。

证券化资产的转让是资产证券化的关键环节，银行信贷资产只有通过转让才能将该资　产独立出来成为证券化资产。资产转让必须是“真实出售”。“真实出售”是英美法特　有概念，核心意思是指已出售的资产在出卖人破产时，债权人不能对该财产进行追索，　以达“破产隔离”目的。在美国破产制度对担保债权人的保护并不完善，担保财产仍属　于债务人的总资产，在债务人破产时，该财产作为破产财产的一部分，受到自动冻结等　因素的影响。而证券化的基础是独立的证券化资产，证券的发行、信用增级、投资者的　收益均建立在此基础之上，因而，如何隔离出卖人的破产风险，设立一套风险隔离机制　是资产证券化的关键。而风险隔离机制的两项基本制度就是“破产隔离”和建立特设机　构SPV。“破产隔离”是证券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一。　它要求出卖人破产清算时，证券化资产不能作为清算财产，其产生的收入现金仍按证券　化流程支付给投资者，达到保护投资者利益之目的。这一点类似于大陆法系的“别除权　”。通过“真实出售”和“破产隔离”使证券化资产与原所有人及其信用分离，构成发　行证券之基础财产，成为投资者收益的源泉和信用增级的基础，因而，在证券化流程中　，真实出售极为重要。根据美国财务会计准则委员会(FASB)1983年制定的会计标准，真　实出售须满足三个条件：(1)转让人必须放弃对未来经济利益的控制；(2)转让人因转让　资产协议中有追索权条款而可能承担的负债是能够合理估计的；(3)除非通过转让资产　协议中的追索权条款，受让人不能将已售资产退还给转让人，否则，转让人只能将其视　为贷款[5]。由于此规定比较模糊，在资产证券化交易中经常引起争议，1997年，该委　员会了新的资产出售标准，即《FAS125》。依新规定，如果出售方通过转让获得了　收益权益之外的对价，就意味着出售方将资产的控制权转移给了受让方，这项交易将作　为“真实出售”处理。依据新的会计准则，转让方转移资产控制权必须同时满足以下3　个条件：(1)将被转让的资产与被转让方隔离——推定即使在转让方破产或清算时，转　让方和其债权人也不能追及已出让的资产；(2)资产受让方享有将该资产出质或再转让　的权利，并不受任何限制；或者资产受让方是合格的特设机构SPV的时候，其收益权益　的持有者享有将该资产出质或再转让的权利，并不受限制条件的约束；(3)资产出售方　没有通过以下方式保留对转让资产的有效控制：第一，签订回购协议，约定资产出售方　有权或有义务在到期之前回购该资产；第二，签订回购协议，约定资产出售方在尚未取　得转让资产情况下将未来转让的资产收回购[6]。新规定着眼于资产控制权，而不是象　以前那样强调资产所有权和风险。总之一句话，转让人真正转让了该资产的所有者权益　和相关控制权才能被认定为“真实出售”。

“真实出售”还必须具备法定的对抗要件。如果不具备对抗要件，在转让人破产场合　，破产清算人可以否认该项财产转让的法律效力(联邦破产法544)。关于财产转让的法　定要件，依美国统一商法典(UCC)和各州关于抵押设定的规定，以契据的占有和相关合　同及转让人通过转让资产以获取融资的融资报告的登记为对抗要件。

证券化资产转让势必涉及原借款人(债务人)的通知和抗辩问题。依UCC规定，资产转让　合同若具备对抗债务人效力，必须通知债务人。一般而言，债务人受领通知后，其向原　债权人(贷款人)的履行义务转由受让人接受，同样，向原债权人主张的抗辩事由，如抵　销，也可向受让人主张。否则，不能对抗债务人的抗辩事由。对于前者，因债权人在证　券化过程中往往兼任服务商，因而，即使不进行通知，亦不产生问题。而于后者而言，　不通知则不能对抗债务人的抗辩事由。但在证券化实务上向多数债务人个别送达通知是　非常困难的，实践中一般不通知债务人。为解决这一问题，转让双方多在合同中约定债　务人的抗辩事由不得向受让人主张。另外，在确定资产让与价格时，充分考虑履约不能　风险的程度，通过信用补充措施，减少风险。

(三)关于特设机构SPV的法律规制。

设立特设机构的目的只有一个，那就是金融资产证券化。从这点来说，特设机构实为　特殊法律实体。在美国，特设机构的主要表现形式为信托、公司、合伙三类。它们既有　由民间设立的，也有由政府设立的。其中，三大政府机构——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)参与的金融资产证券化对抵押流　通市场的形成和发展起到举足轻重的作用。特设机构的职能有两个：一是“破产隔离”　，使证券化资产与原所有人信用分离，独立成为发行证券的基础。二是税法上考虑，避　免双重征税，降低证券化的筹资成本[7]。因为美国联邦税制上有所谓的“名义所得人　原则”，资产和事业发生的收益的归属主体，不过为单纯的名义主体，并不享受该收益　，名义主体以外的人作为实质的所有者享受该收益，则实质所有者作为纳税主体，而名　义主体免于征税。要真正实现特设机构的职能，昭示其独立性，特别是昭示其不为融资　者(证券化资产转让人)所控制，特设机构的设立应注意以下几个方面：

第一，特设机构无论采何种形式，其实体必须与证券化发起人分离，其股份或控制权　最好由发起人之外的第三方持有。SPV应作为独立的法律主体，设立自己的董事会和订　立章程。SPV以自己的名称从事业务，有自己的办公场所，有自己的独立的管理人员，　保有自己独立的账册、银行账户、和财务报表。且董事会应设有一定比例的独立董事(　至少四分之一)，董事会须定期举行会议，有完整的会议记录等。

第二，通过订立章程、契约等，明确特设机构的经营范围，规范其业务活动。其主要　表现为：(1)业务范围限定于证券化资产的购入和以购入的资产为基础发行证券；(2)不　负担证券发行之外的其他债务；(3)禁止与其他实体合并或兼并，除非合并后同样可以　破产隔离；(4)不能用其财产为没有参加结构性融资的其他人提供担保。

第三，在SPV的结构设计中采取一定措施，防止其自愿申请破产(注：自愿申请破产指　破产申请是由债务人主动提出的。美国破产法的宗旨之一是保护债务人，在美国有95%　以上破产申请由债务人提出。参见彭冰《资产证券化的法律解释》，北京大学出版社出　版，第102页。)。自愿破产或同意破产申请，必须获得董事会和全体股东的一致同意。　没有独立董事的同意，不能提出破产清算申请或其他引起破产程序的申请。

(四)证券发行中的额度规制。

在传递证券中，投资者购买的标的是证券化资产的所有权，收益和风险均来自于所购　标的，实为借款人支付的本金和利息。因为借款人支付的本金和利息在证券有效期内是　不可能固定的，则投资者的收益也难以固定。为了减轻投资者的顾虑，这类证券化资产　由经过保险的抵押贷款组成，发行人也往往提供及时还款保证。正因为如此，该类证券　发行不进行超额担保。然对于抵押贷款支持证券而言，类似于公司债券，以固定利率发　行，且有明显期限，其信用与发行人有直接关系，故与传递证券不同，抵押贷款支持证　券常采用“超额担保”方式发行。所谓“超额担保”是指证券化资产的应受账款的价值　高于拟发行债券的价值。这种“超额担保”无比例限制，从历史记录来看，证券票面价　值与担保价值比例约为125%—240%[4]。但有政府债券和其他机构债券作担保的话，如　转付证券，超额担保比例不必像抵押贷款支持债券那样高。此外，为保证投资者的利益　，一旦证券化资产的市值因市场环境变化降低到超额担保水平之下，发行人还必须补充　等量的资产给证券化资产。否则，受托人有权出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投资人利益。

(五)信托法上的规制。

信托是英美法体系中古老的制度。资产证券化流程设计中的信托制度是资产证券化重　要法律依据之一。所谓信托是指基于信托关系，由委托人将财产权转移于受托人，受托　人依信托目的，为受益人的利益管理或处分信托财产的制度。信托关系有三方当事人：　将财产委托他人管理者，为委托人；接受委托并对财产进行管理和处分者，为受托人；　享受信托财产利益者为收益人。在信托关系中，信托财产的占有、使用、处分权与收益　权相分离，信托是委托人基于受托人的信任，将自己的财产所有权移转于受托人，受托　人因此而享有信托财产名义或法律上的所有权，可以对信托财产占有、使用和处分。美　国的资产证券化很好地运用了这一古老的制度。特设机构与信托机构签订以投资者为受　益人的信托契约，作为委托人将证券化资产交由信托机构管理，信托机构成为受托人，　依照契约接受服务商传递的收益，对证券化资产进行经营管理，监督服务商并按期将收　益分派给投资者。美国的资产证券化虽有不同的形式，但都离不开信托。这是因为：

第8篇：民间借款起诉标准范文

应当说，在政府职能的转型时期，让政府完全退出在城市改造和建设上的直接参与和干预，是不现实的。但应尽量淡化政府机关的市场主体色彩，特别是对于城市基础设施的建设和公益项目的建设，政府应尽量退到幕后，让企业法人等市场主体到前台唱主角，政府只起一个制定规则和运用规则进行管理和裁决的作用，避免与民事主体之间的直接对立。既然城市的基础设施建设和公益事业项目建设都要由市场主体来经营，那么像房地产开发这样的经营项目，政府机关就更应该退避三舍了。政府机关退出经营活动，是体制改革对政府职能转换的必然要求。根据这一要求，不管是政府自身还是其下属部门，甚至是政府机关的下属机构，均不宜作为拆迁人从事拆迁活动。

那么，由政府投资的建设项目，颁发拆迁许可证时，又如何确定拆迁人呢？

政府投资，反映了建设资金的来源是由政府财政安排的。实际上，政府的工作是由各职能部门分解承担的，政府应当是城市管理、建设的协调机关，而不应充当城市建设的拆迁人，成为项目建设承担拆迁补偿安置责任的民事主体。由政府财政安排资金，实施城市建设，也要按照国家制定颁布的法律、法规，建立和完善符合法律规定的运作机制。要依照政企、政事分离、折管分离的原则，确定建设实施的主体。现在，有些城市成立了“城市建设投资公司”来具体实施城市基础设施建设项目，也有的城市由建设部门设立的市政工程建设单位来具体实施城市基础项目建设，我们不妨效法他们的做法。这样就可以将政府投资的市政工程项目，由企业按建设程序进行。由他们来担当拆迁人，可以使政府处于超然状态，也有利于房屋拆迁管理部门发挥职能作用。

（二）在城市规划区的集体土地上实施拆迁，应当兼顾《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》的不同规定，选择既合法又便捷的拆迁补偿方式。

根据我国现行法律规定，目前在集体土地上实施拆迁，有两条法律途径可供选择：一是依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，在集体土地征用的过程中，将房屋作为地上附着物进行补偿后的拆迁，叫做农村集体土地征用拆迁。这种拆迁方式，按照《土地管理法》第四十七条第四款的规定，被征用土地上的附着物补偿标准，授权省、自治区、直辖市规定。根据山东省《实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十七条的规定，只需将被拆迁的房屋作为被征用土地上的附着物，给予折价补偿或者以同等数量和质量房屋予以置换就可以了。这是一种既合法、又经济的拆迁方式，这种方式适用于农村部分土地被征用，绝大多数村民不改变其农民身份的情况，被征用土地上的农户可以另行申请宅基地重建房屋。二是依照城市房屋拆迁法律法规进行城市拆迁。即在征地的过程中，对被征用土地上的房屋不是按照附着物进行补偿，而是先把被征用土地上的农民转化成为城市市民，然后再按城市拆迁的法律规定进行拆迁补偿安置。这种方式适用于农村集体土地被全部或大部被征用，农村村民全部转为城市非农业人口的情况。

上述两条拆迁途径有一个共同的前提，那就是集体土地必须经依法批准征用，否则，在集体土地上所进行的任何开发和建设都是非法的。因为我国的土地管理法明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”我市2002年在机场路附近进行的拆迁活动，之所以遇到了前所却未有的困难，诉到法院的案件至今不能下判，就是因为集体土地未经审批征用，有关部门就颁发了拆迁许可证，且已拆迁完毕。

我省规定地上的附着物即房屋和其他建筑物、构筑物的补偿费，按重置价格结合成新确定，这与国家拆迁条例的规定是不一致的，它是基于拆除地上附着物由被拆迁人自行搬迁异地迁建作出的规定。实际上，在城市规划区内征用土地拆迁农民的房屋，再安排宅基地由农民迁建的办法，鉴于城市郊区土地资源的紧缺和不可再生，已经不能再继续了。从有利于被征土地的农民房屋拆迁补偿安置问题的解决和权益的维护考虑，在征地过程中，应采取先办理征地，后实施拆迁的程序，来规避拆迁条例的适用障碍，以满足《拆迁条例》的管辖权规定。

（三）慎重处理权利受限房屋的拆迁问题。

现代市场经济条件下，房产的权利总是在不断变化的，在一般用途的房屋中，会出现因某种法定原因使原有房屋所有权受到限制的特殊情况，如因借贷而设定抵押，会使原有房屋的所有权和处分权受到限制；因法院查封而使原房屋权利受限；因企业改制而使原有房屋所有权受限；因房主下落不明而被代管；因房改取得的产权不完整；因家庭婚姻关系发生变化引起产权人变化的特殊情况等等。对这些权利受限的房屋进行拆迁，必须依照法律的特殊规定处理，否则可能导致拆迁违法。

1、抵押房屋拆迁纠纷的处理：

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，是企业或个人取得资金的常用手段。这类房屋在拆迁时，银行作为抵押权人，将加入到拆迁法律关系中来，否则抵押权将受到侵害，所以，抵押房屋的拆迁纠纷便具有一般房屋拆迁活动所不同的程序和特点。

所谓抵押房屋，就是设定了抵押权的房屋，是指被拆迁人所有或经营的，依照法律规定已经由被拆迁人作为履行债务的担保物的房屋。以房屋作为抵押，是担保方式中最常见的一种。其法律意义在于，当债务人不履行债务时，债权人有权从房屋拍卖或变买的价款中优先受偿。抵押房屋的特点，一是所有权受到限制：房屋一经抵押，该房屋所有人的权利就受到限制，突出表现在处分权的限制上。按照所有权制度，所有人对房屋拥有处分权，而抵押之后，就不得变更房屋的所有权，由此影响到拆迁活动中对房屋补偿安置的权益，未经抵押权人同意，被拆迁人不得擅自作出处分。二是抵押权依附于债权：由于抵押房屋的目的是确保债务的履行，该债务应当是合法存在的。如果该债务消失，而被拆迁人的房屋上的抵押义务也随之消失，抵押权人不得限制原抵押物所有人的处分权。三是抵押权须依法设立：在民间借贷中，债权人要求债务人提供房屋抵押作为债的担保，经常是以双方立字为据，忽略了抵押登记制度的存在，因此产生抵押权的瑕疵。在拆迁实践中，常有合同约定的抵押房屋被拆除，补偿完毕后，债权人才得知消息，因而权利受到损害而产生纠纷。四是抵押房屋的性质变化：在很长一段时间内，设立抵押权的房屋多为私房，而近年来，这种性质发生了逆转，企业用房占抵押房屋中的比例越来越大，而企业效益下降的范围越来越广，一旦拆迁，就会出现补偿金是优先安排职工还是偿还债务的矛盾，确实很难处理。

现行《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的两种拆迁补偿方式，拆迁设有抵押权的房屋的具体操作方式是不同的。

（1）抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式的操作：应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款可以由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代为保管。

对货币补偿的抵押房屋拆迁，需要按以上方式操作，是因为所得的补偿金应属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，补偿款作为抵押财产可以使抵押权人的合同权益得到保障，担保的法律制度得到贯彻执行。

（2）抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选择了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：一是抵押权人与抵押人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

抵押房屋拆迁，未达成新的抵押协议，一般情况是被拆迁人方面的原因居多，主要是对原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。

实践中，抵押房屋中还有一种十分特殊的情况，就是开发商开发的房屋尚未竣工就遇到了拆迁的情况。而在建工程除向银行贷款作为抵押外，还可能存在拖欠了工程款和已预售的情况，对这种房屋拆迁产生的纠纷的处理，必须按照《合同法》第286条和相应的司法解释来处理。合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”对此，最高人民法院有相应的司法解释。在建工程遇上拆迁时，无须折价拍卖，也是按市场评估计算补偿金额，但该在建工程的补偿款应按以下顺序处理：第一，如果该在建工程尚欠施工单位的工程款，在拆迁补偿时，该补偿金施工单位有优先受偿权，而不能先支付抵押权人或抵押人。第二，如果该在建工程不欠施工单位的工程款，但既已抵押，又已预售。作为购买房屋（在建工程）的购房者，其善意购买的行为受法律保护，如已付清全部或大部房款后，遇上拆迁，其已付的购房款应在拆迁补偿金额中优先退还。第三，如果该在建工程既不拖欠施工单位的工程款，也未向社会发售，那么除非抵押人与抵押权人协商重新设立抵押权，否则该拆迁补偿款应优先偿还银行的借款本息。否则拆迁人与被拆迁人将连带清偿原抵押贷款的本息。

2、被司法机关查封房屋的拆迁问题：

在拆迁实践中，作为拆迁人应当努力尽到合理的注意义务，要摸清楚被拆迁的房屋是否已被法院查封，是否已被设定了抵押，是否存在着租赁的情况，等等。如果发现已被法院查封的，一般应当采取货币补偿的方式，将补偿款存放到拆迁主管部门，以等待法院的最后执行。

3、改制企业房屋拆迁纠纷的处理：

对企业所有的房屋拆迁，正常情况下，法律关系是明确的，与一般房屋拆迁并无不同。复杂的情况产生于企业改制，20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，国有资产有计划地从一般工商企业中退出，使一些企业的资产出现了多元化。一些小型工商企业被出售，国有商业企业为主的局面被私营商业企业为主所取代。导致被拆迁房屋补偿的权利主体也出现了多元化。主要反映在以下几个方面：

（1）所有权与经营权分离，形成了特殊的补偿权利主体

经济体制改革，使企业的所有权与经营权相分离，经营权在所有权之外，成为新的拆迁补偿对象，经营权人成为特殊的补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大影响，发生了很大变化。1991年的《城市房屋拆迁管理条例》将经营权人列入安置对象中加以考虑，规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业，引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”2001年《城市房屋拆迁管理条例》第33条对此作了较大修改，一是将补助费更正为补偿，这就将经营者列入了补偿主体的范围。二是取消了停产、停业引起经济损失这个限制条件，规定只要引起停产、停业就应给予适当补偿。这一改变是对经营权也属于补偿对象的确认。

（2）拆迁可能成为困难企业改制的契机，必须灵活进行

目前，国企改制的最大困难是改制成本资金的筹措，而拆迁补偿为困难企业改制提供了资金来源，但是拆迁补偿资金的使用有先后的顺序。根据生存权优先于经营权的原则，优先支付的应当是拖欠职工的工资和养老金、医疗费等，其次才是其他开支。这是因为不解决职工的切身利益，企业改制就难以成功。

企业改制的目的之一，是产权明晰，特别是实行了私有化的企业，产权从抽象的社会公有到股东公有，其利益关系更加明确。企业的决策者面对拆迁将从企业的利益出发，选择对企业有利的补偿方式，不同的企业将有不同的选择，即使是同一企业处于不同的阶段也会有不同的选择。

拆迁人实施拆迁与被拆迁人改制企业接触，要注意其机制变化带来的灵活性，要准备多套方案。而企业面临拆迁时，要灵活选择对企业发展最有利的方式，将拆迁作为企业发展的重大战略机遇来考虑，利用拆迁尽可能地对企业进行经营方式、品种、范围和体制进行适应市场需求的调整。这样，可以减少或预防纠纷的发生，减少房屋拆迁和改制带来的对社会稳定的负面影响。

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（3）注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化

实践中，对企业改制不仅是企业资本的改造，还有依据市场需求，对企业主体进行的改造，实行资产重组。作法上有企业分立、合并、转让，由此会引起拆迁补偿权利主体的变化。及时、准确地把握企业改制带来的补偿权利主体的变化，采取正确的对策，对改制企业房屋拆迁纠纷的妥善处理具有十分重要的意义。

第一，企业分立。分立是企业改制所采取的较多方式，是根据企业对市场竞争的不同功能和生产经营的范围，将一个企业分设为多个企业，或者将企业中的某一部分分离出来，单独设立一个新的企业。分立过程中涉及生产经营场地的调整，如遇拆迁，其拆迁补偿的权利主体便产生了变化。企业分立时对拆迁活动的不利影响主要有两个方面：一是有的企业分立后，相关财产分割未能办理相应的手续，结果遇上拆迁，往往是使用者没有所有权的相关手续，所有人又不占有使用，容易产生争议，影响拆迁进度。二是有的企业改制目的不正确，单为逃避债务，而没有按照市场竞争的需求对企业人财物合理调整，结果遇上拆迁，引起利益上的冲突，引发不稳定因素，也给拆迁活动带来干扰。

第二，企业合并。合并是企业改制的特殊方式，是为了增强企业的市场竞争能力，将相配套或者相关的企业合并组建新的企业。合并的方式多种多样，兼并则是常见的方式。合并是资产质量好、有广阔市场前景的企业实现低成本扩张，迅速扩大产生经营规模，提高经济效益的常用手段。企业合并，其拆迁中的权利义务均由合并后的企业承担，从权利主体的角度容易落实。存在的问题主要是有的企业合并没有按市场规律办事，靠行政手段拉郎配，有的难免存在资债不符的情况，达不到预期的效果。个别企业合并后又分手，不仅没有增强企业实力，反而受了一次重创。甚至有的合并期间发生资产流失、房屋所有权和土地使用权发生逆变的非正常情况，影响拆迁补偿权利的实现。

第三，企业转让。转让是企业改制的常见方式。国退民进，将原来属于国有的产权转让给民营企业或原企业职工，便引起了企业房屋所有权人的变化。这种转让的实现，转让关系中的出让人一般不是原企业，而是通过国有资产的管理者——当地政府来进行的。转让合同的约定，将在较大程度上决定被拆迁人的地位。例如，原国有土地使用权问题，土地改变用途的出让金问题，甚至遇有拆迁的补偿金的归属都需要通过合同来约定。如果我们在处理改制企业的拆迁纠纷时，不把握其产权变化，不了解转让合同的约定，就可能走弯路。

4、代管房屋拆迁纠纷的处理：

由于历史的原因，各地都存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。这类房屋所有权人缺席，使拆迁活动有着特殊性。为维护产权人的合法权益，法律对代管房屋的拆迁作了特殊的规定。

代管房屋根据代管权力产生的原因，可分为委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某种原因无法行使管理权而委托他人进行管理。依法代管，是指房屋所有权人因某种原因没有或者无法行使管理权，而依照法律的规定，由政府（主要是房屋管理部门）代为管理。城市房屋拆迁中的依法代管主要有四种情况：一是房屋所有人下落不明，而且经拆迁人寻找无线索；二是逾期未能办理产权登记，且一时找不到登记权人的；三是所有权人死亡无继承人的；四是继承人下落不明又无合法人的。

对于代管房屋的拆迁，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对委托他人代管的房屋则没有直接规定，因此，代管房屋拆迁的操作，也因代管主体的不同而不同。

第一，对依法由房屋拆迁管理部门代管的房屋，需要拆迁时，拆迁人应与房屋拆迁管理部门订立拆迁安置补偿协议。该协议应经公证机关公证，被拆除房屋应办理证据保全。采用产权调换的，该调换取得产权的房屋继续由原代管人代为管理，房屋出租收入扣除必要管理费后，专账管理。采用货币补偿的，房屋拆迁管理部门或其他代管部门不得挪用；也可以先将补偿金缴入财政，尔后按无主财产的规定程序办理相应手续，但一旦出现合法所有人主张权利，应验明身份后将款项退还给所有人。

第二，对委托他人代管的房屋实施拆迁，应注意三个环节：一是注意验明委托手续的合法性与有效性。如委托手续有疑问，又找不到所有人的情况下，应按法定代管的程序，由房屋拆迁管理部门实施代管，履行职责；二是订立拆迁补偿安置合同时，代管人应提请公证机关进行合同公证，并送房屋拆迁管理部门备案；三是产权调换的房屋继续由代管人管理，如用于出租，租金收入，应以所有人的名义存入银行，货币补偿金也应如数以所有人的名义存入银行，不得挪用。代管人应及时将情况通知所有人的继承人，不得违反诚实信用原则，侵吞委托人的资产。拆迁人发现代管人有侵吞挪用行为，应予制止，必要时向房屋拆迁管理部门报告，金额较大的，应向公安部门报告，以追究其刑事责任。

无论是依法代管还是委托代管的房屋，拆除时都要请公证机关作勘察记录，采取证据保全措施，避免纷争。

5、有限产权房屋拆迁纠纷的处理：

有限产权房屋的出现，是我国社会主义初级阶段的产物，是城镇房屋产权制度改革的结果，拆迁时不同于一般房屋之处就在于其所有权不完整。我们应当看到，产权人购买的房改房，是我国长期低工资的一种福利性补偿，是劳动者多年劳动的积累。有的同志觉得产权人花较低的价格购买了房改房，拆迁时却要按市场估价的价值进行补偿，认为不太合理，认为是产权人占了国家的便宜。其实，这是对我国住房制度改革的片面认识。本来劳动者创造的剩余价值扣除了各种积累后，是应当以货币的形式返还给劳动者的，而我国长期的低工资、高积累，企业办社会，住房是劳动剩余的积累，长期以来一直是作为福利待遇来分配的，房改中再让劳动者拿出部分资金，购买本来就属于自己的房屋，对劳动者来说是不够公平的。如果再认为是他们占了国家的便宜，就不对了。

所谓有限产权房屋，是指所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。

有限产权的房屋均依照国务院的文件规定办理了产权登记手续，在拆迁摸底时，一般能够摸清楚。其具体的形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，拆迁补偿安置时要区别对待。

首先，职工以市场价购买的单位公房，产权归个人所有，遇到拆迁时，拥有完全的处分权。从理论上分析，公房出售的市场价也是享受了优惠的价格，含有福利的因素，但国家为了推进住房制度改革，作出了让利的优惠政策，因此该房屋拆迁补偿的权利，全部属于以市场价购房的职工。

其次，职工以成本价购买的公房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金中所含土地收益和按规定交纳的有关税费后，收入归个人所有。因此，拆迁补偿安置也应参照该规定办理。实行产权调换的，一般无争议，继续由职工个人享受有限产权。实行货币补偿的，如购房已满五年，原则上，该房屋的补偿安置权应归职工个人享有。未满五年的，该房屋的补偿与当时购房成本之间的差额，由单位和个人按份共有，实践中，对单位不主张权利的，也归个人所有。

再次，职工以标准价购买的房屋，拥有部分产权，即占有、使用、有限的收益和处分权，可以继承。住满五年后可以进入市场。遇到拆迁时，采用产权调换的，一般争议不大，有的地方则要求购房者付清标准价与成本价之间的差额。采用货币补偿的，补偿金与当时购房的标准价之间的差额，按产权比例在单位和个人之间分配。实际操作中，考虑被拆迁人的安置问题，一般都采取让利政策，按标准价与购房时的市场价之差归单位，其余归个人的办法处理。

随着产权制度的改革深入，城镇公房出售的工作已经完成，房屋的有限产权也将成为历史名词。

6、出租房屋拆迁纠纷的处理：

由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，表现为：一是虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，对此应以租赁房屋进行补偿安置（这种情况主要发生在大量的公有房屋中）。二是虽然没有租赁协议，但定期交纳租金，这是典型的实事租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交纳租金的。对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。

拆迁租赁房屋时应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，所以在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑，因此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达成协议，被拆迁人就不能获得货币补偿。当然，因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如，被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营，承租人对房屋进行了装修，在拆迁补偿中，拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。在实践中应当防止三种错误倾向：一是要求拆迁人对被拆迁房屋补偿两份；二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人相应的补偿；三是承租人没有获得任何赔偿。

（四）制定合理的房屋用途认定标准，正确认定被拆迁房屋的用途，解决好房屋用途争议。

被拆迁房屋的用途之争，实质上是拆迁人与被拆迁人之间的经济利益之争。目前，对房屋用途的认定，在立法上就存在缺陷。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定了房屋用途是价格评估的因素之一，但没有明确如何确定房屋用途，而是授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体规定。这一授权带来了各地的不同规定。我们山东省的《城市房屋拆迁管理条例》第29条是这样规定的：拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的，其房屋应当按照营业用房给予补偿：（一）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样；（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。而我国的《城市房地产管理法》只规定了房屋权属的登记制度，并未规定房屋用途如何登记。更为矛盾的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条还规定：在拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得改变房屋和土地用途。按照这一规定，又明确了房屋和土地用途的改变是要办理相关手续的，登记便又重要起来。