股权转让税收精选(九篇)
前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的股权转让税收主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。
第1篇：股权转让税收范文
近年来，随着《公司法》的修订，市场经济主体的不断发展和壮大，企业投资者之间转让股权的行为日益增多。新的个人股权交易形式不断涌现，交易内容日趋丰富多样。2015年我市发生股权变更的企业721户，2016年我市发生股权变更的企业达到1083户。股权变更业务量的增多，逐步暴露出我市对当前股权转让涉税行为管理能力的不足。
一、股权转让税收征管实践中的难点分析
（一）股权转让的法律依据
《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局2014年第67号公告）以下简称《办法》中明确规定，以下七类情形股权均已发生了实质性的转移，且转让方也相应获取了报酬或免除了责任，因此属于“股权转让” 行为，其取得的所得应按规定缴纳个人所得税：“出售股权；公司回购股权；发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售；股权被司法或行政机关强制过户；以股权对外投资或进行其他非货币易；以股权抵偿债务；其他股权转移行为”。
（二）股权转让中的难点问题
股权转让具有不确定性、隐蔽性和多样性的特点，日常税源管理中，税务机关对股权转让行为涉税管理的难点主要表现在以下几个方面：
（1）计税价格核定难易操作。《办法》中明确，申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由等四种情形下，税务机关可以核定股权转让收入。但实际操作中，税务机关的核定的征收手段比较缺乏。《办法》中虽然提供了净资产核定法和类比法，但由于自然人股权转让的偶发性以及数据信息的局限性，类比法在实际中不太具有可操作性，大多数情况只能以净资产核定法为主。实践中遇到比较多的是，企业可能在股权转让之前，多计提管理费用，或者通过增加成本等手段人为减少企业净资产，从而给税务机关的核定征收工作增加麻烦，给工作人员增加负担。
（2）交易的真实性难一判定。税务机关对交易的真实性难一判断，一是股权转让的时点难以掌控。由于股权转让行为具有偶然性，若纳税人不主动申报，税务机关难以准确掌握其行踪。二是交易价格真实性难一准确把握。自然人股权转让过程中，大都采取私下交易，由于交易价格直接关系到双方的纳税问题，因此交易双方主观上就存在着隐瞒真实交易价格的动机，呈报给税务机关的转让协议签订的价格都较低。因此承让双方提供的股权转让协议价格是否真实，便成为税务机关最难核实的问题。
（3）政策规定有待明确。虽然《办法》对股权转让涉税环节和相关要素进行了明确，但是税务机关在实际操作中仍然存在一些变数问题。一是“税务前置”问题。《办法》第二十四条指出“税务机关应加强与工商部门合作，落实和完善股权信息交换制度，积极开展股权转让信息共享工作”，但具体操作方式并未明确，基层税务机关执行起来会五花八门。笔者认为工商部门应当将税务部门出具“完税证明”作为变更的前置条件较为妥当。二是现行股权转让税收政策对一些具体问题没有明确，这会给投资者留有筹划空间，很多企业及其股东出于避税的目的进行行为筹划，从而导致税收流失。三是评估的价值是否能体现公允价值。《办法》第十四条中明确税务机关在使用净资产核定法核定企业股权转让收入时，要求被投资企业房产、土地、知识产权等资产占企业总资产比例超过20%的，应提供由具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告，实际操作中，中介机构往往受利益驱动，出具有失公允的“资产评估报告”糊弄税务机关。四是股权转让收入确定的原则及方法难一把握。《办法》第十条规定，股权转让收入应当按照公平交易原则确定，这是股权转让收入确定的基本原则。也就是说纳税人转让股权，应当获得与之相匹配的回报，无论回报是何种形式或名义，都应作为股权转让收入的组成部分。
（4）税收征管措施相对滞后。一是信息管税手段落后，当前股权转让涉税信息，在互联网和工商局内网的登记已实现互联互通，但税务机关和工商部门仍然未实现信息共享，省以下税务机关只能依靠省税务局进行数据推送，信息筛选耗费时间和人力。二是“金税三期”系统，功能不完善，对同一企业股权转让价格申报、股权原值、计税依据等相关信息无录入模块，给后期管理和延伸检查带来困难，也加大了税务机关的征收成本。三是税款入库较难，实际工作中股权转让很大一部分是自然人股东之间的交易，税务介入前工商部门股权已变更结束，税务机关介入后再实施税种征收的成本加大，税款清欠难度增加。股权转让中大都有一个不成文的约定交易税费由受让方承担，而《办法》中规定的纳税义务人是转让方，承让方仅有扣缴义务，为履行扣缴义务的仅处以罚款，税务机关对承让方征税，缺乏法理支持。
二、对强化股权转让税收管理的建议
（一）完善配套税法，明确管理细则
一是《征管法》已经实施十六个年头了，这期间为适应经济发展，我国颁布了几十部与之相关的税收法律法规，因此，应尽快修订《征管法》，以消除税收政策打架。二是将“税务前置”合法化。鉴于《办法》第二十条已经明确应依法申报纳税的六种情形，即股权转让协议已经签订等行为的发生就标志着转让行为的成立，“税务前置”属合情合理。三是规定股权转让免征的特例。对于特殊情况（弱势群体）的转让行为，可以规定免征额，但必须提供相应的佐证材料予以承诺。四是被投资企业的事后报告义务实现较难。被投资企业发生个人股|或股东所持股权变动的，应在次月15日内，向主管税务机关报送含有股东变动信息的《个人所得税基础信息表（A表）》及股东变更情况说明。实际工作中，鉴于目前的税法遵从度较难实现。
（二）创新征管手段，强化管理措施
一是逐步建立股权转让个人所得税电子申报台账。基层税务机关应要求股权转让企业及时申报股权转让电子数据，对辖区管户建立股权转让税收电子申报台账，详细记录每户企业股东的投资信息，时刻关注企业急于转让时点的房产、土地等大额资产处置动向，及时取得住建部门、国土部门和不动产管理部门的支持。对于大额资产的处置要求其提供有资质的中介机构出具的评估报告。二是提高信息管税水平。要加强基层税务机关对企业股权转让税收的日常跟踪管理，对股权转让企业初始成本、转让价格、合理费用、计税依据等信息严格审核，实行链条管理，确保股权转让个人所得税税基不受侵蚀。三是建立股权转让税前约谈告诫制度。为了降低股权转让环节的税收执法风险，税务机关应对股权转让企业双方当事人采取约谈告诫，书面询问确认双方当事人的有关转让细节，告知其依据《办法》第19条的规定，应当履行的纳税权利义务，以及进行虚假申报应承担的法律后果，现场签订《股权转让税收承诺书》。
四是完善股权转让价格核定体系。对于股权转让价格明显偏低的情形，在应用“净资产核定法”、“类比法”和其他方合理的方法核定的同时，应依托信息管税的手段，参照市场价格和综合因素，结合实际核定股权转让价格。要求被投资企业提供充分有力资料，解释其“低价平价转让” 的原因，如无法证明其合法性，则应按照《办法》第十四条的规定，进行核定征收。
五是加强对股权转让企业的纳税评估。对低价、平价转让企业股权的行为价格零增长，如果发现疑点，将评估疑点移交税务稽查，加大查处案件的曝光力度，充分利用税务稽查惩戒和教育作用，营造依法申报纳税的社会氛围。
（三）加强部门协作，保障依法治税
一是加强政府部门之间的密切合作。工商、国土、住建部门是企业股权转让过程中，必需要跑的部门（政务大厅的窗口），因此，税务机关应加强与这些部门的信息共享，全面掌控企业股权的实时交换情况。尤其要与工商部门建立定期信息交换比对制度，掌握工作主动权，在股权转让变更环节结束前，确保税款缴纳入库。二是发挥税务稽查的惩戒的作用。在企业股权转让审核过程中，发现存在疑点的，管理部门应及时将疑点企业移交稽查部门依法实施稽查，充分发挥税务稽查的震慑作用，加大案件的曝光力度，保障国家税款不流失。
（四）健全法治机制，营造良好的税收执法环境
一是建议将诚信纳税情况纳入公民个人信用档案。西方发达国家早已将公民诚信纳税情况纳入个人信用档案，我国应该借鉴他国经验，尽快建立个人诚信档案，将自然人纳税情况纳入个人诚信体系，对不如实申报纳税、逃税或者偷税的个人，在公安网和个人诚信体系中列入黑名单，让其参加各种社会活动受到影响，这必将有力促进我国税收法制建设的步伐。二是大力培养复合型税务干部。随着社会主义经济的不断发展，税收工作越来越呈现出复杂化和多元化，避税与反避税斗争将会日益尖锐。因此培养业务精、作风硬的复合型税干时不我待，对于股权转让这种涉税工作较为复杂审核，要求业务人员必须既懂税收知识，又要精通财务会计、资产评估技能。既能合理地参考中介机构的涉税评估报告，又不过于依赖报告的内容，从而保证税法的权威性。三是加强股权转让税法的宣传力度。从各地股权转让税收征收的实际情况来看，纳税人未自行申报的主要原因是对税收政策不知晓。因此，今后应把加大税法宣传力度，放在首要位置来落实，要把“日常性宣传”和“税法宣传月”宣传结合起来进行，强化对广大群众依法纳税的宣传意识，提高纳税人税法遵从度。
第2篇：股权转让税收范文
一、非居民企业与居民企业区别概述
（一）非居民企业与居民企业简析
居民企业是在我国境内成立的，或者依照国外法律而成立的，但其实际管理机构、总机构在我国境内的企业。
非居民企业是依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
（二）非居民企业与居民企业纳税义务的区别
居民企业是就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。
非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，按照25%的企业所得税税率缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得减按10%税率缴纳企业所得税。
二、非居民企业股权转让过程中的所得税处理方法
（一）股权转让一般性税务处理方法
股权转让一般性税务处理原则：交易发生时，确认应税所得或损失，以公允价值确认取得资产、股权的计税基础，重组前亏损不得互相弥补或结转，被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
股权转让一般性税务处理方式：被收购企业股东应以在交易时的公允价值确认转让被收购企业股权的所得或损失；而收购企业对股权收购的计税基础，以取得的股权公允价值确定。
（二）股权转让特殊性税务处理方法
股权转让特殊性税务处理原则：股权转让具有合理的商业目的，并且不以减少或推迟纳税为目的，对于股权收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，并且企业进行股权收购后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动，在重组交易中涉及的股权支付金额不低于交易支付总额的85%，重组中取得股权支付的原主要股东在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权。
股权转让特殊性税务处理方式：被收购企业的股东取得收购企业的股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业和被收购企业原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。
（三）非居民企业股权转让适用特殊性税务处理的特别规定
企业发生涉及中国境内与境外之间的股权收购业务，除了应符合“（二）适用特殊性税务处理的条件”外，还应符合100%控股关系才能选择适用特殊性税务处理规定，即：
1.非居民企业向其100%直接控股的另一非居民企业转让其拥有的居民企业股权，同时，该重组不会改变以后该项股权再次转让所产生的收益的预提税负担，且转让方非居民企业承诺3年内不转让其拥有受让方非居民企业的股权；
2.非居民企业向与其具有100%直接控股关系的居民企业转让其拥有的另一居民企业股权；
3.居民企业以其拥有的资产或股权向其100%直接控股的非居民企业进行投资。
三、举例阐明非居民企业跨境股权转让特殊性税务处理的运用
非居民企业日本株式会社ISD公司（简称“日本ISD公司”或转让方）依照日本法律法规在日本成立，于1998年至2003年间先后在中国上海、天津、成都、沈阳等地投资设立外商投资企业主要从事百货零售、餐饮等业务，日本ISD公司在其中持股比例分别为80%、90%、77%、100%。随着日本ISD公司在中国投资规模的扩大，为了便于在中国境内的统一管理，实现其在中国投资和经营稳定发展的战略目标，充分发挥地区总部职能，日本ISD公司于2010年10月在中国上海投资设立了ISD（中国）投资有限公司（以下简称“ISD中国投”或收购方），“ISD中国投”是“日本ISD公司”按照中国法律法规在中国上海投资设立的100%控股的居民企业，“ISD中国投”注册资本为3000万美元。转让方日本ISD公司与被收购企业中其他股东、收购方达成股权转让协议，“ISD中国投”通过股权支付方式收购“日本ISD公司”所持有的其在中国上海、天津、成都、沈阳等地设立的外商投资企业的所有股权。股权转让协议约定的评估基准日的被转让企业的实收资本、净资产公允价值、按照持股比例计算的股权公允价值以及股权取得成本详见表1：
本案的股权收购业务具有合理的商业目的，“日本ISD公司”为扩大在华经营的战略目标，实现在华企业的统一管理，充分发挥新设立的“ISD中国投”在华地区总部的职能，合理调整在华投资的股权架构。企业股权架构变更后，运营模式和商业规则保持不变。
本案中股权收购方购买的股权比例均在75%以上，远远超过特殊性税务处理要求的50%的收购股比。同时，股权收购方在股权交易中支付的对价是以本公司100%股权支付，即收购方在收购了四家被收购企业的股权后，其注册资本增加至6037.15万美元，股权收购行为经机构所在地商务委员会批准并在工商行政管理局变更登记。
本案股权收购符合财税（2009）59号第七条第二项有关规定的条件，即转让方“日本ISD公司”作为非居民企业向与其拥有100%直接控股关系的居民企业“ISD中国投”转让其拥有的四家居民企业的股权。
本案中被收购的上海、天津两家公司盈利能力较强，净资产公允价值较高，使得被收购股权公允价值远高于股权初始成本，产生较高的评估利润，假设按一般性税务处理，本次股权交易需要由被转让方按照评估利润代扣代缴10%的预提所得税，若有双边税收协定优惠税率的，按照协定税率缴纳预提所得税。然后，本案中涉及的境内与境外股权转让交易符合特殊性税务处理，整个股权交易过程中暂不确认转让所得和损失，无需纳税。
本案中在股权重组之前，当被收购企业有利润分配给境外投资方“日本ISD公司”时应该由被收购企业代扣代缴利润分配额10%的预提所得税。而重组后，被收购企业的利润直接分配到“ISD中国投”，根据所得税法的相关规定“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益是免税的”，故此该利润分配环节无需缴纳所得税。那么，未来“ISD中国投”再将该部分投资收益汇出给境外“日本ISD公司”时，根据所得税法的有关规定“在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益免税”，故此该部分投资收益汇出境外时也无需缴纳所得税。
第3篇：股权转让税收范文
关键词：审计；矿业权转让；偷逃税
近年来，我国矿产资源开发利用飞速发展，为国民经济发展做出了巨大贡献。同时，开发利用过程中也出现了诸多问题，其中矿产资源矿业权转让过程中存在的问题尤为突出，通常是以转让股权的形式，达到变相转让矿业权的目的。矿产资源股权转让不仅转让金额大、利润高，而且转让所得应缴纳的企业所得税、个人所得税和营业税数额巨大，交易各方受利益驱动，普遍存在偷逃税问题。下面结合审计情况，分析企业变相转让矿产资源矿业权过程中偷逃税的原因，并提出对策。
1 变相转让矿业权的概念
矿业权主体是指依法享有对探矿权采矿权占有、使用、收益和处分权利并承担相应法律义务的单位和个人。其中，探矿权主体是指《勘查许可证》上载明的探矿权人；采矿权主体是指依法向国土资源部门申请采矿权的单位和个人。由于我国对矿业权转让予以严格限制，矿产企业采取通过转让股权进而变相转让矿业权的方式取得矿业权。
1.1 矿权转让与股权转让两者的区别
一是交易标的不同。矿权转让的标的是转让方持有的探矿权和采矿权；股权转让的标的是矿业公司的股权，与矿权并无直接关联；
二是交易主体不同。矿权转让是《勘查许可证》和《采矿许可证》上载明的探矿权人和采矿权人与受让人之间的交易；股权转让则是矿业公司股东与受让人之间的交易；
三是适用的法律不同。矿权转让适用《矿产资源法》和《探矿权采矿权转让管理办法》等相关配套法律法规及规章的规定；而股权转让适用《公司法》等有关公司方面的法律法规。
1.2 变相转让矿业权一般包括以下几个阶段
一是谈判和签订意向书阶段。流转双方初步接触并形成意向后，就转让形式和方式及程序安排达成意向书。
二是前期调查、咨询和现场勘查阶段。在意向书的安排下，双方进行深度接触，就矿业权及受让公司进行法律、财务、工商等方面的调查，就所要转让的矿产进行现场勘查和相关调查。
三是公司内部文件准备阶段。转让方依据公司法的规定，召开股东会，征得法定比例股东同意，并获得书面相关文件。
四是签订股权转让协议阶段。双方根据前期调查和准备，签订股权转让协议。
五是工商变更登记阶段。根据股权转让协议，修改章程，并办理工商变更登记。
2 变相转让矿业权中偷逃税的原因分析
国家和地方政府对矿产资源股权转让的税收征管程序、计税依据和纳税地点等都做了明确规定。但审计发现，在实际操作和执行中，矿产资源转让普遍存在偷逃税问题，现结合审计工作实践，分析原因如下：
2.1 交易双方故意隐匿或提供虚假转让资料
从审计抽查情况看，矿产资源股权转让给财务制度健全的大中型国有或上市公司时，由于受让方行为比较规范，转让发票、资产评估、转让协议等都需公开、透明，交易双方不便隐匿或造假，税收流失也就相对较少；但当股权转让给财务制度不健全的企业或个人时，则会出现交易双方共同隐匿和伪造转让合同，降低交易价格，以达到偷逃税的目的。如转让方和受让方在工商行政管理部门办理股权转让变更登记手续时，提供虚假的股权转让合同。审计时发现，2006年，某市一煤矿企业在以股权转让方式转让煤矿矿业权时，提供给工商部门工商变更合同中转让价款只是该企业最初的注册资金金额6000万元，开始提供给税务部门的转让价格是6000万元，经当地税务稽查后提供给税务部门的转让价款变为4亿元，审计交易双方财务资料后发现，真实转让价款为7亿元，为此为国家收回了大额税收。
2.2 以股权转让方式达到变相转让矿业权目的
发生矿产资源股权转让行为，转让方和受让方并不按规定在国土资源管理部门办理变更手续，受让方仍使用转让方原有的矿业权和企业名称，转让合同不透明公开，转让价款暗箱操作。特别是由于矿业权人变更程序很复杂，限制较多，很多交易根本不符合国家规定的转让条件，转让方和受让方则通过转让大部分股权或全部股权，但矿业权人
称不变，矿业权主体企业名称不变，以达到变相转让矿业权的目的，从而轻松绕过国土资源管理部门的监管。如2006年，某市煤矿在获得矿业权不足一年的情况下，由于不符合转让条件，只能通过转让公司100%股权，达到变相转让矿业权的目的，非法盈利数亿元。
2.3 税务国土工商沟通和协调机制尚不完善
税务机关尚未参与工商行政管理的审核程序，国土资源与工商管理部门之间尚未进行信息沟通，税务、国土和工商三部门之间的管理与沟通体制尚不顺畅，使转让方有机可乘，是造成税收流失的重要原因。审计某省矿产资源时，调查某市工商、税务和工商等各部门，和相关工作人员座谈，了解到工商部门对矿产企业转让双方提供的转让合同内容、价款真实性几乎未加落实，也未和国土、税务部门沟通协调。由于矿产企业是以转让企业股份的方式转让矿业权，国土部门也就没有对交易过程进行监督管理。税务部门由于部门之间、地域之间沟通协调机制未建立，交税地不明确等原因，造成了大量偷逃税款的案例发生。
3 完善变相转让矿业权中税收征管的政策建议
结合审计时发现的问题，与国土资源管理部门、税务部门和工商部门相关工作经验丰富的人员座谈，在分析造成矿产资源股权转让过程中偷逃税原因的基础上，期望能深挖根源，堵塞制度漏洞，理顺体制问题，确保税收安全完整。
3.1 各部门要严把转让各关口
一是工商部门加强对企业工商登记变更的监督，对变更资料真实性进行核实；二是国土部门要对以转让股权的方式变相转让矿业权的企业加强监督管理；三是税务部门要建立异地联动机制，对企业注册地和其矿产资源所在地税收征管情况，要加强联动，及时了解相关股权变动及股权转让收益情况。
3.2 加强中介参与和社会监督
矿产资源转让税收征管涉及应税所得额的计算和评估，只有具备规定资质的专业中介机构参与评估，才能准确计算出应税所得额。同时，接受社会监督，特别是群众监督也是至关重要的，相关部门应将矿产资源转让情况、评估结果上网公示。
3.3 建立完善的沟通协调体制
矿产资源股权转让税收征管离不开税务部门、国土资源部门和工商部门的通力协作。税务、国土和工商三部门应出台制度，建立信息联网机制，实现信息共享、沟通顺畅。
参考文献：
[1] 高晋康.经济法.西南财经大学出版社，2008.
[2] 宋效中，姜铭.新企业所得税法的实施对内资企业财务状况的影响.税务研究，2008，2.
第4篇：股权转让税收范文
关键词：股权投资；股权转让；税收筹划
中图分类号：D996.4 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2009）05（c）-0075-02
一、新会计准则下的股权投资分类及会计处理
新会计准则下，为便于规定会计核算方法，对外投资主要分为金融资产和长期股权投资，金融资产包括股权投资和债权投资，因此长期股权投资也是金融资产的内容之一，但为了便于会计计量方法的规范，新会计准则将金融资产和长期股权投资分别制订了不同的准则。
（一）新准则下投资的主要分类及计量
第一，金融资产的分类及计量。在《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》中，根据对金融资产投资交易的持有意图的不同，金融资产可以分为：一是以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；二是持有至到期的投资；三是贷款和应收款项；四是可供出售的金融资产。新准则下，短期投资修改为交易性或可供出售金融资产。按照原准则规定，短期投资取得时按成本计量，期末按成本与市价孰低计量，对于市价低于成本的差额，计提相关的跌价准备。长期债权投资修改为持有至到期投资。按照原准则规定，长期债权投资的成本，考虑每期应计利息及溢折价摊销金额后的账面价值计量；对于溢折价的摊销，可以采用直线法，也可以采用实际利率法。第二，长期股权投资的分类及计量。按照《企业会计准则第2号――长期股权投资》，长期股权投资主要包括三类：一是投资企业能够对被投资单位实施控制的投资；二是投资企业对被投资单他具有共同控制或重大影响的投资；三是投资企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。公司对外进行的长期股权投资，应根据公司对被投资单位的影响程度，分别采用成本法或权益法核算。公司对被投资单位在实质上控制、无共同控制且无重大影响的，应采用成本法核算；公司对被投资单位在实质上具有共同控制或重大影响的，应采用权益法核算。
（二）股权投资税法规定和会计制度规定的差异
对于长期股权投资，在核算特别是投资收益的纳税问题上，会计制度规定和税法规定存在着较大差异。具体体现如下：
第一，两种后续核算方法下的收益计量不同。按照我国新会计准则的相关规定，长期股权投资的后续核算方法分为成本法和权益法两种。企业在取得股份后，其账务处理应根据其投资在被投资企业资本中所占比例和所能产生的影响程度，决定是采用成本法还是采用权益法。从成本法和权益法的计量方法来看，成本法在投资收益已实现但未分回投资收益之前，投资企业的并不反映其实际已实现的投资收益；而权益法无论投资收益是否分回，均在投资企业账面体现和计量。税法规定的投资收益确认时间为：投资企业按照被投资企业确认分配红利的日期确认应纳税所得额，因此不同于会计核算的成本法，也不同于会计核算的权益法。在企业的交易性金融资产与可出售金融资产中，除国债利息收入计入投资收益但不计入应纳税所得额，居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益（企业所得税法第二十六条）外，其他资产的收益税法规定与会计制度规定基本一致。第二，持有与转让收益计量的不同规定。按照会计准则，股息性所得仅限于投资企业从被投资企业接受投资后产生的累积净利润中取得的分配额。而税法规定，股息性所得是指投资企业从被投资企业税后累积未分配利润和盈余公积中取得的分配额。按照企业会计准则的规定，企业的全部投资所得，一律都在投资企业的账面反映。税法规定，企业股权性投资的持有收益是投资企业从被投资企业的税后利润中分配取得的，原则上应避免重复征收企业所得税，而处置股权投资的转让收益，应全额并入企业应纳税所得中。
二、税法对股权投资及转让的相关规定
（一）股权投资所得的税收法律法规的规定。按照《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号），企业的股权投资所得，是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累积未分配利润和累积盈余公积金中分配取得的股息性质的投资收益。凡投资企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税法规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。被投资企业向投资企业分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。企业从被投资企业分配取得的非货币性资产，除股票外，均应按有关资产的公允价值确定投资所得。企业取得的股票，按股票票面价值确定投资所得。被投资企业对于投资企业的分配支付额，超过投资成本的部分，视为投资企业的股权转让所得，应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。
（二）股权转让所得的税收法律法规的规定。按照《国家税务总局关于〈印发改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》（国税发[1998]97号）文件规定，股权转让收益或损失=股权转让价-股权成本价。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业账面分属为股权转让人的实有金额为限），属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。按照《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件的规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得依法缴纳企业所得税。按照《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号）文件规定，企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按国税发[2000]118号有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。只有在企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按照国税发[1998]97号的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。
三、股权投资及转让的税收筹划方法
（一）股权转让前先分配盈余。按照国税函[2004]390号的相关规定，如果投资企业打算将拥有的被投资企业的全部或部分股权对外转让，且股权转让前企业保留较多盈余未实现分配，则将会导致股权转让价格增高，则很有可能造成本应享受免税或补税的股息性所得转化为应全额并入所得额征税的股权转让所得。因此，对于欲转让长期投资股权的企业而言，保留利润不分配导致股息转化为资本性利得，对企业是不利的。为了实现合理避税，投资企业可以利用其在被投资企业的影响先由被投资企业进行利润分配然后转让股权，以达到减轻所得税费用的目的。
（二）增加利用股权达到95%以上的股权整合方法。按照《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函〔2004〕390号）规定：企业进行清算或转让全资子公司以及持股95％以上的企业时，应按《国家税务总局关于印发〈企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》(国税发〖1998〗97号)的有关规定执行。《国家税务总局关于印发〈企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》(国税发[1998]97号)第三条（五）款规定：股权转让价是指投权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额；如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额，属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。因此，在同一控制下的企业合并中，可以通过将股权整合的办法，转让方首先对股权进行重组，使被转让股权比例为95%以上，然后将重组后的股权进行转让，这样股权转让所得视为股息所得，可以免交所得税。
作者单位：甘肃省电力投资集团公司
作者简介：王林元（1972.04-），男，汉，甘肃省武威市，会计师（中级），经济师（中级），大学本科。研究方向：电力企业投资与筹融资运用及效率管理。
参考文献：
[1]王庆红.“刍议股权投资的发展趋势”[J].《商业经济与管理》,2008.1
[2]温晓琴.“我国股权转让税收筹划研究”[J].《辽宁经济》,2007.8
[3]陈瑜.“浅谈财务管理中的税收筹划理论”[J].《福建税务》,2008.1
第5篇：股权转让税收范文
2011年的结构性减税对企业来说意味着结构性机会。“十二五”期间，中央政府将着力解决分税制问题，意在建立一个具有长效机制的地方税体系。目前地方政府财权与事权不匹配问题是我国财税体制中面临的一个最大纠结。如果把地方政府对既有收税(费)权的偏爱又受不到限制作为一个纬度，把中央政府屡屡提及的以民为本作为另一个纬度，从一个比较超越的立场看，即使以大局为重，为企业减税减负也确实已经到了关键时刻，绝不能再任“让税收飞”。央行货币政策委员会委员周其仁教授日前谈到，“作为一个经济学家，多年来有一个经验，就是不要轻易去提加税的建议。因为这建议很容易被政府吸收，政府最容易听的意见就是加税。”
高新技术企业复审期间按15％税率预缴所得税
高新技术企业应在资格期满前三个月内提出复审申请，在通过复审之前，在其高新技术企业资格有效期内，其当年企业所得税暂按15％的税率预缴。
点评：按照相关规定，享受税收优惠的高新技术企业，减免税条件发生变化，应自发生变化之日起15日内向主管税务机关报告，不再符合减免税条件的，应按规定纳税。同时，主管税务机关发现企业不具备高新技术资格的，应提请认定机构复核。复核期间，可暂停企业享受税收优惠。
明确居民企业技术转让范围
技术转让的范围包括：居民企业转让专利技术、计算机软件著作权、集成电路布图设计权、植物新品种、生物医药新品种等。其中：专利技术，是指法律授予独占权的发明、实用新型和非简单改变产品图案的外观设计。居民企业取得禁止出口和限制出口技术转让所得，不享受技术转让减免企业所得税优惠政策。居民企业从直接或间接持有股权之和达到100％的关联方取得的技术转让所得，不享受技术转让减免企业所得税优惠政策。
点评：符合条件的技术转让税收优惠是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。
房地产开发企业注销前应进行纳税清算
房地产开发企业按规定对土地增值税清算后，在办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算多缴的税款，申请退税：(1)企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发备年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊。(2)项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。(3)企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。(4)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
点评：土地增值税实行预征制，在项目(销售)完成后进行清算。如果项目的清算高于过去预征的税款，将导致企业以前年度少缴土地增值税，相应多税了企业所得税，因此房地产开发企业注销前有必要进行纳税调整。
股权转让计税依据明显偏低采取核定征收
非上市公司自然人股权转让取得所得，计税依据明显偏低包括：申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的；申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的。对申报的计税像据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。
点评：这是为非上市套司自然人股东避税设置的防火墙。所谓“正当理由”，包括所投资企业连续三年以上亏损；因国家政策调整的原因而低价转让股权；将股权转让给配偶、父母、兄弟姐妹等等以及时转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。
首次界定“房产原值应包含地价”
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原僮均应包含地价，包括为取得上地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
点评：按照会计制度，房产原值包括“与房屋不可分割的各种附属设备，或一般不单独计算价值的配套设施，如电梯、升降机、电灯网、水管、煤气设备、暖气设备、卫生设备、通风设备的价值”，未涉及地价。如果房产原值舍地价，而地价又是房产最大的价值，尤其涉及对不同财产所有权的课税问题，应出台相关法规，而非“通知”。故此，此次下发的通知中同时称，“各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。”
明确中外合作开采石油资源纳税事宜
中外合作油(气)田开采的原油、天然气，按5％税率缴纳实物增值税后，以合作油(气)田实际缴纳的增值税税额为计税依据，缴纳城市维护建设税和教育费附加。开采海洋石油资源的中外合作油(气)田所在地在海上，城市维护建设税适用1％的税率。
点评：涉度海上经济活动的税权规范，
安置残疾人就业单位可减免土地使用税
对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25％(含25％)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治厌、直辖市财税主管部门确定。
点评：政策同时废止了税务总局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》中关于“民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地的征免税由省级税务局确定”条款。
深圳前海国际航运保险业务免征营业税
自2011年1月1日起，对注册在深圳市的保险企业向注册在前海深港现代服务业合作区的企业提供国际航运保险业务取得的收入免征营业税。
点评：前海位于深圳西部、珠江口东岸，毗邻港澳，按照
规划，前海将建设成为国际一流的现代服务业合作区。
电网企业输电线路报废损失可税前扣除
由于加大水电送出和增强电网抵御冰雪能力需要等原因，电网企业对原有输电线路进行改造，部分铁塔和线路拆除报废，形成部分固定资产损失。考虑到该部分资产已形成实质性损失，可以按照有关税收规定作为企业固定资产损失允许税前扣除。上述部分固定资产损失，应按照该固定资产的总计税价格，计算每基铁塔和每公里线路的计税价格后，根据报废的铁塔数量和线路长度以及已计提折旧情况确定。
点评：明确电网企业固定资产损失允许税前扣除政策，有利于电网企业对现有输电线路进行改造。
125家企业有线数字电视基本收视维护费兔征营业税
深圳市天宝广播电视网络股份有限公司等125家广播电视运营服务企业收取的有线数字电视基本收视维护费，自2010年1月1日起，三年内免征营业税。
点评：用税收政策支持有线数字电视整体转换试点工作，有助于推动有线数字电视的发展。
利用废弃动植物油生产纯生物柴油兔征消费税
从2009年1月1日起，对同时符合下列条件的纯生物柴油免征消费税：生产原料中废弃的动物油和植物油用量所占比重不低于70％；生产的纯生物柴油符合国家标准。2009年1月1日至本通知下发前，生物柴油生产企业已经缴纳的消费税，符合免税规定的予以退还。
点评：对废旧资源利用实施税收优惠是我国的国策。
新《发票管理办法》2月1日起施行
第6篇：股权转让税收范文
关键词：私募基金；组织形式；税收制度
近年来，私募基金行业蓬勃发展，截止目前，在中国证券投资基金业协会登记的私募基金管理人有17085家，已备案正在运行的私募基金39704只，认缴规模8.03万亿元、实缴规模6.43万亿元，从业人员28.2万人。私募基金的发展丰富了资本市场层次，对于“新常态”经济具有重要的促进作用，而私募基金税收制度尚存在许多模糊地带，税收制度建设相对滞后，希望本文通过对私募基金不同组织形式下的税收制度进行的比较分析，能够起到抛砖引玉之作用。
一、我国私募基金按组织形式的分类
根据2014年8月21日证监会的《私募投资基金监督管理暂行办法》，目前我国私募基金按组织形式可划分为公司型私募基金、合伙型私募基金、契约型私募基金。
（一）公司型私募基金
公司型私募基金是股份投资公司的一种形式，公司由具有共同投资目标的投资者通过购买公司的基金份额成为股东，基金设有最高权力机关股东大会、执行机关董事会和监督机关监事会，公司股东享有《公司法》所规定的参与管理权、决策权、收益分配权及剩余资产的分配权等。主要特点包括具有资合性，股权转让及人员变动不会给基金带来直接的影响，稳定性高；法律制度完善、组织架构完备。
（二）合伙型基金
合伙型基金是根据合伙协议而设立的基金，国际上多采用有限合伙制，其属于非法人。有限合伙企业中，有限合伙人为主要的基金份额持有人，其出资额一般占到全部出资的八成以上，有限合伙人以其认缴的出资额为限对基金债务承担有限责任；普通合伙人由基金管理人担任，对外代表基金开展经营活动，对债务承担无限连带责任。
（三）契约型基金
契约型基金，又称单位信托基金，它是指将管理人、托管人以及投资人三方主体，通过契约型基金这一纽带连结起来，多个当事人之间通过签订基金契约，依此发行受益凭证而设立的一种基金。因此，契约型基金不具备独立的法律资格。契约型基金主要特点包括无需注册专门组织实体，运营成本低廉；信托财产具有相对独立性，基金的投资管理和运行不受委托人和受益人的干预。
二、不同组织形式基金税收制度比较
私募基金的组织形式不同，其税收制度亦存在很大差异。综合来看，自2016年5月1日起全国全面推行“营改增”后，私募基金的税收制度主要涉及增值税和所得税（企业所得税与个人所得税）两大税种。
（一）增值税
目前，关于私募基金增值税税制方面主要依据为《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）。从增值税纳税主体来讲，公司型私募基金的和合伙型私募基金二者在增值税税制上是不存在差异的，即基金公司、管理人、投资者可能会发生增值税的应税行为而成为增值税纳税人。而契约型基金由于其特殊的组织结构，基金本身没有实体化，而是采取契约合同形式，因此不具有征税主体资格，不属于增值税纳税人。在契约型基金中，只有管理人和投资者可能是增值税纳税人。
1.基金公司
根据36号文的规定：“金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让”，若基金的主要业务为投资有价证券、债券等金融商品，则应差额征收增值税；若基金主要业务为股权投资，针对投资非上市企业未公开发行的股票，其股权不属于有价证券，转让非上市公司股权不属于增值税征税范围；而转让上市公司股权则应按照金融商品转让税目征收增值税。在契约型私募基金中，合同暂不作为纳税主体。
2.管理人
对基金管理人来说，主要收入是管理费。管理人收取的管理费一般分为固定收益和分红收益两个部分。固定部分，大概为募集总额的的1-2%，应按“现代服务业”征收增值税。但对于分红收益却存在争议，这个收益大概为基金增值部分的20%，目前存在两种看法，一是认为是投资收益，不征税；一是认为不属于投资收益，因不是基金自身资金产生的收益，而是服务报酬，应征增值税。
3.投资者
投资者取得收益，按照36号文的规定“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税”，针对不同交易结构设计的基金投资者应区别分析。在结构化基金中，优先级投资者收到的是固定收益，符合征收增值税的条件，对于承担投资风险而收益不确定的劣后级投资者，不属于增值税征税范围。而非结构化基金中，基金的所有投资者均承担风险，取得的是非固定收益，不属于增值税征税范围。
（二）所得税
1.公司型私募基金所得税税收制度
公司型私募基金的主要不足是双重纳税，不仅基金层面需要缴纳企业所得税，投资者层面还须就分红收益缴纳个人所得税。这在一定程度上既抑制了投资者的投资积极性，又限制了基金规模。但是，公司型私募基金能够享受各类企业所得税优惠政策，从而可部分抵消双重征税的影响。在基金层面，根据企业所得税法，基金获得的符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税；创投基金可以按照其对中小高新技术企业投资额的70%，在股权持有满2 年的当年抵扣应纳税所得额。在投资者层面，投资者收到基金分配的股息、红利等权益性收益符合免税政策。因而针对企业法人投资者而言，在不考虑其他税收优惠政策下，其投资公司型私募基金和投资合伙型私募基金的税负是一样的，所得税率均为25%。因此从税收政策方面考虑，以创业投资为主的基金可以选用设立公司型私募基金进行适当税务筹划。
2.合伙型私募基金所得税税收制度
合伙型私募基金相较公司型私募基金具有较明显的税收优势。合伙型私募基金作为税收透明体依据“先分后税”的原则，在税收上的优势集中体现在基金层面不用缴纳所得税，而只由合伙人分别缴税，其中自然人合伙人一般按5%―35%超额累进税率缴税，法人合伙人一般按25%缴税（低税率和免税主体除外）。同时，合伙型私募基金在北京、上海、天津、深圳等地区还享有税收优惠政策，对于投资者可以达到避免双重征税、降低税收成本的目的进而获得更高的投资回报。
3.契约型私募基金所得税税收制度
契约型私募基金在国内尚无明确规定，但传统借信托、券商资管等通道发行的私募基金可以看作契约型私募基金的雏形。契约型私募基金无需设立公司或合伙企业，因而没有公司或合伙企业实体的约束，在募资等条款设计上最为灵活，可多次筹集资金。根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）提出的“关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策”，契约型私募基金本身不是所得的实质享有人，其不属于所得税纳税主体，因而现有的信托、券商资管等契约制私募在基金层面无需缴纳所得税，而由投资者缴纳所得税，从而避免了双重征税的问题。在投资者层面，自然人投资者按20%的税率缴税，法人投资者按25%的税率缴税，由基金管理人履行代扣代缴义务。
三、结语
通过对私募基金不同组织形式下的税收制度比较，私募基金投资者、管理者在设立及运营运营基金时，应综合考虑不同组织形式下税收制度因素，既要符合自身投资效益需要，也应邀能够适当税务筹划、规避税务风险，从而确保提高基金运营收益。同时，希望国家税务部门根据当前私募基金发展形势及特点，尽快完善有关私募基金的税收制度及税收优惠政策，达到规范透明从而鼓励促进私募基金行业健康快速发展。
参考文献：
[1]中国财政部 国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[Z].2016-3-23.
[2]中国财政部 国家税务总局.关于企业所得税若干优惠政策的通知[Z].2008-2-22.
[3]殷秀梅.契约型基金所得课税法律问题研究[D].中南大学，2014.
第7篇：股权转让税收范文
REITs作为盘活社会存量房产、拓宽企业融资渠道、优化投资者投资组合的重要工具，无论是对于政府、企业，还是个人投资者而言，都是极为重要的金融工具。
然而，基于国情的特殊性，中国版的REITs与标准意义上的REITs仍有差距。随着国家政策对REITs的不断倾斜，在未来几年内，REITs或将步入黄金发展期。
深交所挂牌首个REITs
2月6日，华夏资本管理有限公司（下称“华夏资本”）的“苏宁云创”经中国证券投资基金业协会备案后，在深交所挂牌转让。这是中国实行资产证券化业务备案制之后，深交所挂牌的首个房地产投资基金，也是深交所继“中信启航专项资产管理计划”后推进REITs发展的又一次创新尝试。
根据公告，苏宁云商（002024.SZ）拟将旗下11家自有门店的相关资产权益，全部转让给“苏宁云创”。华夏资本作为计划管理人，设立并管理该专项计划。投资者通过华夏资本认购后，成为专项计划资产支持证券持有人。
通过发行资产支持证券，“苏宁云创”向合格机构投资者募集资金43.95亿元，其中A类证券规模约为 20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。 B类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类为固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。
深交所表示，“苏宁云创”作为首个将成熟商贸物业纳入证券化标的的场内REITs产品，为商业物业运营管理提供了一种新的业务模式，对行业发展具有典型示范意义。商业物业具有开发周期长、投资额大和回收期长的特点，在银行贷款期限和规模无法完全匹配的情况下，资产证券化的运用将有助于拓宽商业地产的直接融资渠道，以满足商业物业发展所需要的长期资金需求。
同时，深交所还表示，“苏宁云创”的挂牌，将为深交所场内房地产投资基金产品形成一定示范效应。下一步，深交所将在认真总结产品运作经验，做好风险控制的基础上，加大资产证券化业务创新和后续产品开发，丰富证券化产品品种，推进面向公众投资者的REITs产品，扩大REITs发行规模，力争形成深交所资产证券化REITs板块。
政策支持REITs迎来发展新契机
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs从上世纪90年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。中国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托。2007年，监管层成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”。随后REITs被提上包括中央政府在内的议事日程。2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，初步拟定了“REITs试点管理办法”。然而，由于中国当时的相关法律法规仍不完备，REITs一直未能正式启动。
2014年，REITs的推进工作迎来重大突破。
2014年1月，证监会批复同意中信证券设立“中信启航专项资产管理计划”，这是到2014年1月为止最为接近标准意义权益型REITs的产品。
2014年5月13日，证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》提出研究建立REITs的制度体系及相应的产品运作模式和方案。同期，资产证券化业务改行政审批为备案制，资产证券化产品发行效率大幅提高。
2014年9月30日，中国人民银行《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出将积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点工作。
2014年11月20日，银监会下发了信贷资产证券化执行备案制的文件，信贷资产证券化业务将由审批制改为业务备案制。
2015年1月14日，住房城乡建设部又印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，意见指出，“将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。文件中提出，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。
REITs前行或将开启资本市场新篇章
作为资产证券化的一种方式，REITs要求基础资产能在未来产生持续稳定的现金流。因此，与传统房地产信托相比，REITs往往具有极为鲜明的特征。然而，此次在深交所挂牌的REITs与标准意义上的REITs相比仍有差距。这也从侧面反映出，中国的REITs在今后仍有很长的一段路要走。
首先，与传统的房地产信托基本采取私募的方式进行融资相比，REITs最大的特点之一，就是大多采用公募形式进行融资。但不论“中信启航”还是“苏宁云创”项目，其在客户选择上都主要针对的是大户或者机构投资者。这不仅会让其在流通性上存在不足，同时也会导致其融资规模受到限制，对后续基金规模扩大带来约束。
其次，标准意义上的REITs往往具有税收优惠。在美国，REITs一方面可以免征企业所得税，同时，REITs投资的房产也属于免税资产，自持物业换取REITs在公开市场出让，还可以规避资产转让税收。
但到目前为止，中国似乎还没有明确的税收支持政策。有专业人士指出，按照中国目前的税法制度，自持物业出租时租金需缴纳5.5%营业税，再缴纳12%房产税，扣除费用后还要交25%所得税，分红后还要交纳个人所得税。此外，未来中国资产出售或最终收益的分配，都要缴纳较高的土增税或资产转让所得税。
也有信托公司地产负责人表示，海外REITs通常持有多地物业，每个物业都需要设立项目子公司，“不然缴税、签订租金合同等都很麻烦”。海外REITs结构中的有限责任公司被视为“税收透明体”，而在中国，有限责任公司要多收一层营业税、所得税。“如果以信托计划为REITs载体，情况会稍微好一些，但项目运营层面还是离不开有限责任公司。”
如果运营层面拿掉项目子公司，直接以信托计划购买、持有资产包，看似可最大限度避税，实际会带来另一个问题。在最初的资产购买环节，转让方需承担营业税、土地增值税等，受让方需承担契税和交易手续费等，税负依然沉重。事实上，市面一些地产项目的转让借项目公司股权转让完成，最大动因就是避税。
第三，高收益率是确保REITs成功发行的关键，但在税收问题的影响下，REITs的收益情况也不容乐观。通常情况下，REITs标的物业多为写字楼、商场等商业地产，其收益来源主要依赖于租金和房产升值。REITs的长期投资回报率一般要求在8%-10%左右，而且投资者在持有期间通常能按持有比例享受收益90%以上的分红。基金管理者大多是通过物业营运能力获取利润。
然而，复杂的税收环节可能会使得REITs的收益回报难以实现。目前，中国的商用物业租金回报率很低，且不稳定。同时，在REITs物业管理、标的投资、以及专业性人才供给上，也显得极为缺乏，这都将成为影响REITs收益的重要因素。而且，从目前来看，美国REITs产品收益率来说，通常也就5%-7%左右，而且时间少则几年多则十几年，并不符合中国投资环境与风格。而且，此次苏宁与中信的REITs计划中，苏宁承诺在转让自由门店公司股权后，还将继续租赁这些门店以保证收益率，但在美国，投资者更看重的却是基金管理者的物业运营能力。
