商品房预售管理办法精选(九篇)

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第1篇：商品房预售管理办法范文

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条 本办法适用于我区乡镇商品房预售的管理。

第四条 区住房和城乡规划建设局(以下简称区住建局)负责我区乡镇商品房预售管理工作。

第五条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向区住建局申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

第六条 商品房预售应当符合下列条件

（一）已交付全部国有土地使用权出让金，取得国有出让土地使用权证书。

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（三）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）商品房预售许可申请表原件1份。

（二）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

（三）《土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。

（四）监理公司签证的投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（原件1份）。

（五）工程施工合同及质监部门关于施工进度的说明（房地产开发项目手册原件1份）。

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图（原件1份）。

（七）房屋主要楼层或户型平面图、剖面图。

（八）各套住房预售幅度价格及花名册。

（九）商品房预售方案（原件1份）。

（十）经审查合格的相关技术资料。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理

（一）受理 开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，区住建局应当当场出具受理通知书；材料不齐全的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核 对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可 经审查，开发企业的申请符合法定条件的，区住建局应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，区住建局应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定，书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖区住建局的印章。

（四）公示 区住建局作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查询。

第九条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第十条 房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按照规定用于该房地产开发项目的建设。

商品房预售款监管的具体办法，由区住建局制定。

第十一条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向区住建局、区国土局办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的，应当有书面委托书。

第十二条 商品房的销售价格，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合 同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十三条 计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第十四条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第十五条 销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第十六条 商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。

第十七条 商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第十八条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担；经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。

第十九条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人依法到市房管局、土地管理部门办理权属证书的，开发企业应当协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第二十条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由区住建局责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预售款1%以下的罚款。

第2篇：商品房预售管理办法范文

1 国家为进一步加强商品房预售管理，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。

商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。为规范商品房预售行为，保障交易双方当事人的合法权益，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。

1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

1.2 《城市商品房预售管理办法》中的规定：

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

《城市商品房预售管理办法》第九条规定：商品房预售，开发企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

1.3 建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中的规定：

该通知第一条规定：加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

1.4 国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即《新国十条》中的规定：

该通知第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

2 从商品房预售的各个环节着手，进一步加强管理。

2.1 进一步建立健全规范商品房预售的法律法规，尤其是对开发企业非法预售行为的处罚方面的法律法规。

对于不符合预售条件，没有取得《商品房预售许可证》而非法预售的行为，目前缺乏强有力的法律法规的支持。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定：违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

但此条没有明确核定什么是违法所得以及罚款的处罚额度。

《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。

此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

此条同样没有明确核定什么是违法所得，对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统，可操作性不强。

2.2 严格商品房预售条件的审核。

2.2.1 要严格商品房预售条件的审核，除检查是否持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证外，要现场勘察，对施工进度及投入开发建设资金进行审核。另外，还要审核工程项目是否严格按规划部门所批进行施工，对违反规划的行为，同样要加大处罚力度。

2.2.2 目前，在很多城市，项目工程还没冒出地面，就已经开始卖房，甚至有些项目“四证”不全，都敢收钱。因此，针对这种情况，住房城乡建设部门要对非法预售行为进行定期的清理整顿，最大程度地规避开发企业卷款潜逃，维护交易公平，保障社会稳定。

2.3 核发《商品房预售许可证》后，对开发企业预售行为实施动态监管。

2.3.1 加强对商品房预售款的监管。

完善商品房预售资金监管制度。商品房预售资金要全部纳入监管账户，由专门的监管机构负责监管，以确保预售资金用于商品住房项目工程建设。对于个别开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由住房城乡建设部门责令限期纠正，并给予大力度的处罚，切实维护购房者的合法权益。

2.3.2 加强对商品房预售合同的监管。

应严格商品房预售合同的登记备案。各开发企业应在规定时间内，持商品房预售合同到住房城乡建设部门办理登记备案手续。各开发企业不得擅自更改购房者姓名，住房城乡建设部门要严格预售商品房的退房管理，预防变相的倒房现象，维护商品房市场的正常交易秩序。

第3篇：商品房预售管理办法范文

申请人：丁某，女，1976年2月26日出生，汉族，四川省荣县人。联系电话：座机：

请求事项：

请巴中市某房地产开发有限公司立即退还申请人购房诚意金5万元。

事实与理由：

2008年2月26日，巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部与申请人丁某签订了《协议》。当日，申请人缴纳了现金5万元。并盖有巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部财务专用章。截止今日（2009年2月18）近一年，贵司未与申请人签订《商品房预售合同》。2009年2月18日，申请人亲自到巴中市某房地产开发有限公司市场营销部询问，告知1、可以退房，按协议退；2、以其它房源调换。同时，要2010年底才能交换。经查询巴中市某房地产开发有限公司所开发的项目名称某楼盘A区7幢。2009年1月15日才办理（2009）房预售证第01号。而与申请人签订协议约定某楼盘D3项目部至今都未办理其商品房预售许可证，也无权出卖根本不能确定的房屋。申请人所交的5万元诚意金，长达近一年贵司都没有通知申请人签订其正式商品房预售合同。实际上，贵司根本不能与申请人签订其商品房预售合同。不是申请人不诚意，相反，确是贵司不诚意，严重违反《中华人民共和国房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、民法通则及合同法的相关规定。

根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”“《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

综上，2008年2月26日，申请人缴纳了5万元的诚意金。根据协议第2页第十二、十三条约定，在近一年中，贵司既没有通知签订正式的商品房买卖合同，也没有书面告知某楼盘D3项目部不能开发实施，现由贵司承担。更没有取得某楼盘D3组商品房预售许可证。其不诚信，显尔易见。贵司不应扣除任何费用。故恳请贵司立即退还所交的5万元现金。

此致

巴中市某房地产开发有限公司

巴中市某房地产开发有限公司某楼盘D3项目部

申请人：

二00九年二月十八日

附：

第4篇：商品房预售管理办法范文

1是否确认房主真实身份买卖双方;

2、是否明确双方违约责任;

3、是否标明付款过户时间;

4、是否注明费用交接时间;

5、学会使用补充协议。

【法律依据】

第5篇：商品房预售管理办法范文

关键词：商品房预售;登记备案;预告登记

        一、我国现有法律对商品房预售登记的法律规定

        随着土地有偿转让制度在我国的实施，房地产市场得以迅速发展，商品房预售作为一种售房制度也由之产生。为规范商品房预售市场，目前我国相关商品房预售的法律规定主要如下：《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与预购方签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第13条还规定：“开发企业未按本办法预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预付款1%以下的罚款。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款也规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述这些条款是我国法律对商品房预售登记备案的相关规定，面对新兴的房地产业，法律法规之所以如此规定，毋庸置疑是为了规范房地产交易市场，保护预购人的合法权利，因为在商品房预售买卖中，预购人和预售人因信息不对称而导致地位的不对等，预售方向来处于强势地位，预购人则因信息的缺乏而处于弱势地位，因此为保护预购人免遭预售房“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等侵害预购人权利的现象出现，法律法规规定了商品房预售登记备案制度，但是对商品房预售登记备案性质如何、以及预售登记备案到底对预售合同双方当事人权利义务有何影响并未作出明确规定，这使得在现实的房地产交易中，预售方“一房二卖”、“一房多卖”、预售后抵押等违约现象并未减少，预购人的权利从而也没有充分得到保护。

        二、商品房预售登记备案的法律性质

        登记备案是个关联词组。登记，其含义是当事人把有关事项向主管机关提出申请，以得到明确解决，是一个法定程序的过程。备案，其含义是向主管机关报告并存案以备查考。登记备案组成的概念是，经过法定程序的有关处理事项存案归档，以备考察[1]。

        目前我国的法律法规、规章仅规定了开发商在预售商品房时负有对商品房预售合同的登记义务，却并未规定登记对合同效力的作用，所以登记备案对商品房预售合同的效力在实践操作中也是各不相同，难以达成统一的认识，目前，对登记备案的效力散件在地方性法规之中。如《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成预售合同无效……”《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利文件，当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”[2]《广东省高级人民法院关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。”[3]由此可见，实践中对商品房预售登记备案的效力大致有以下几种：一是将登记备案作为商品房预售合同的生效要件，非经登记，商品房预售合同不生效力；二是将登记备案作为商品房预售合同的对抗要件，非经登记，不具有对抗第三人的法律效力；三是将登记备案作为当事人自由意志的选择，视当事人的约定而确定商品房预售合同的法律效力。

        笔者认为，虽然地方性法规规定了登记备案对商品房预售合同的效力影响，但作为上位法的法律却并未明确规定登记备案的法律性质及其对商品房预售合同效力的影响，致使实践中莫衷一是。从分析我国法律法规及规章对商品房预售合同登记备案的现有规定来看，笔者认为商品房登记备案具有很强的公法色彩，是行政机关为了方便对房地产市场的行政管理而作此规定，其和私法上的登记行为有着根本的区别，主要体现在以下四个方面：

首先从登记主体来看，目前我国法律法规及规章将登记备案义务作为预售方的一项法定义务，预售方与预购人签订商品房预售合同后，预售方即负有将商品房预售合同到法定部门登记的义务，这与民事权利登记有着根本的不同。民事权利登记建立在当事人协商的基础之上，登记的主体是民事权利主体，经过双方的协商，任何一方都有可能成为登记的权利主体，而商品房预售合同的登记主体法律则规定只是预售方的义务，排除了预购人要求进行登记的权利，这和民事登记是不相符合的。

        其次，从意思表示上来看，民法上的登记发端于当事人自由意志的表达，双方通过自由协商来确定登记的行使，而商品房预售登记备案是由法律强行规定，使开发商负担此种义务，并非预购人与开发商真正意义上的意思表示，有悖于民法上登记的意思表示要件。

第6篇：商品房预售管理办法范文

2、建设工程规划许可证，建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

3、建筑工程用地规划许可证，建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。

4、建设工程施工许可证，建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

5、商品房预售许可证，商品房预售证的主管机关是厦门市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。

第7篇：商品房预售管理办法范文

买二手房，只要办妥了买卖手续就能搬进去。

【法律依据】

《城市商品房预售管理办法》第四条，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

（来源：文章屋网 ）

第8篇：商品房预售管理办法范文

一、已经设定土地使用权抵押的土地上开发的商品房或者设定在建工程抵押的未完工商品房是否可以预售？如果可以，如何解决抵押权人和买受人之间的权利冲突？

为了筹集资金，房地产开发经营企业在向金融机构借款时，往往以土地使用权或者在建工程作为抵押物。根据《城市房地产管理法》第47条第2款和《担保法》第34条第1款第3项的规定，是允许以土地使用权作为抵押物的。对在已经设定土地使用权抵押的土地上开发的商品房，无论是《城市房地产管理法》还是具体的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》、行政规章《城市商品房预售管理办法》都没有关于禁止预售的规定，只是规定商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续（见《城市房地产管理法》第44条，《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款，《城市商品房预售管理办法》第7条和第10条第1款）。关于在建工程，《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程可以用作抵押物，其第3条第5款规定，“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”并且没有关于禁止房地产开发经营企业对已经办理在建工程抵押手续的在建工程申请办理商品房预售许可证的规定。而且在实践中，房地产管理部门在这种情况下也都为房地产开发经营企业办理了商品房预售许可证。在买受人与房地产开发经营企业签订预售商品房买卖合同并支付了绝大部分乃至全部房价款之后，但取得房屋所有权证和土地使用权证之前，如果因房地产开发经营企业没有及时履行借款合同中的还款义务，债权人行使抵押权，则买受人享有的取得预售商品房所有权和土地使用权的期待权，也就不复存在。如果房地产开发经营企业的经营状况已经发展到这种地步，买受人要收回已经支付的房价款，实际上已基本没有可能。为了防止因商品房预售后交房时间过长、不确定因素多而大量发生的买受人风险大、权利受侵害情况多的问题，保障买受人的消费者权益，有些省市已经将房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可的条件提高。如从今年1月1日起，上海市和广东省将申请商品房预售许可的工程进度标准规定为：七层以下（含七层）商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上（不得少于七层）；这就意味着，房地产开发经营企业必须在完成总投资额的约50%后，才能进行商品房预售。但是，这并不能有效或者比较根本地解决问题。

平衡借款合同债权人和预售商品房买受人之间的这种权利或者利益冲突，考虑现行的法律规定和确定解决问题的价值取向是必须的。从现行法律规定上分析，《担保法》第49条第1款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”第2款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条第1款规定：“预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。” 《城市房地产抵押管理办法》第37条第2款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”另外，国家工商行政管理局和国家建设部2000年制定的gf-2000-0171《商品房买卖合同》（示范文本）第12条规定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。”（值得对比和注意的是，国家工商行政管理局和国家建设部此前制定的gf-95-0171《商品房购销合同》（示范文本）第23条规定：“甲方（房地产开发经营企业）保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。” -着重号系作者所加。）可以看出，立法的价值取向在于侧重保护买受人的利益。但是，由于法律规定上的“应当”并不等于社会现实中的“必然”，这些规定就存在一些严重的问题。第一，在土地使用权或者在建工程已经抵押的情况下，作为出卖人的房地产开发企业，是难以在实质上保证预售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷的。第二，商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的行为具有什么样的法律效力？如果商品房预售人没有履行办理登记备案的义务，买受人又能得到什么样的法律保护？第三，如果房地产开发经营企业通知抵押权人并告知买受人土地使用权或者在建工程已经抵押的情况，买受人的权利又如何保护？从价值取向而言，作为消费者的买受人，其利益应当得到优先的保护。那么，现行的法律规定就需要予以完善，或通过国家的行政干预使买受人的利益得到切实有效的保障。笔者建议完善有关法律规定如下：已经设定土地使用权抵押的土地上开发的商品房或者已经设定在建工程抵押的商品房可以预售，但房地产管理部门应当要求房地产开发经营企业提交经土地管理部门或者房地产管理部门盖章确认有效的、抵押权人关于商品房预售合同一旦签订其抵押权自行消灭的声明。这样规定并不一定会损害抵押权人的利益，因为完全可以通过买受人预购商品房抵押贷款（按揭贷款）或者约定房价款支付的方法，使抵押权人的债权得到有效的保障。

二、房地产开发经营企业与第三人发生债权债务纠纷时，人民法院能否对已经签订商品房预售合同的、但买受人尚未取得权属证书的预售商品房予以查封或者执行。

一般而言，房地产开发经营企业与第三人发生债权债务纠纷时，人民法院对房地产开发经营企业享有所有权的财产或者具有财产权利的权利都可以予以查封或者执行，除非这种财产或者权利上已经设定了担保权且其数额不大于担保的债权数额。由于房屋所有权和土地使用权的转移

以政府或其职能部门办理登记手续为要件，而已经签订商品房预售合同的、但买受人尚未取得权属证书的预售商品房的财产权利仍归房地产开发经营企业享有，则依现行法律规定，人民法院当然有权对之予以查封或者执行，而不必顾及买受人的利益。一旦预售商品房被人民法院执行，买受人的权利只是要求房地产开发经营企业退还已经支付的房价款和支付违约金或者赔偿损失，不能提出执行异议，其权利的实现是缺乏切实保障的。显而易见，这对买受人而言，极不公平。“现代民法是建立在市场经济的基础之上，市场经济的其中一个原则是公平公正。要实现这个原则，必须对社会成员中处于劣势的人和特殊利益进行特殊的照顾和保护”。（蔡福华著：《民事优先权研究》，人民法院出版社2000年10月第1版，第211页。）从保护消费者利益、推行住房体制改革、维护社会秩序稳定的公共利益的角度出发，笔者建议在法律上规定买受人对预售商品房及其占用范围内的土地使用权的法定抵押权。具体可规定为：预售商品房合同一旦签订，买受人即自行具有对预售商品房（或者在建工程）及其占用范围内的土地使用权的抵押权；买受人按揭贷款的，在按揭贷款合同约定的期间内，抵押权由按揭权人享有。有人可能会对此提出这样的不同意见：在买受人没有支付全部房价款的情况下，损害了第三人的权利。其实，人民法院完全可以通过协助执行的方法，通知要求买受人将未支付的房价款支付给第三人。

三、关于承包人的优先受偿权与买受人的权利冲突问题的认识。

第9篇：商品房预售管理办法范文

关键词：经济管理；房地产；商品房；预售；法律

商品房预售是房屋买卖的重要形式，在房屋买卖中占有相当高的比例。预售房与现售房最大的区别在于商品不确定性和预期性。因此，高度重视和正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房人的购房热情，维护购房人的合法权益，以及促使开发商规范开发、维护整个房地产业的长期利益，具有十分重要的现实意义。

1　商品房预售许可证制度

商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。我国对商品房的预售采取许可证制度。采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件：　1.1取得土地使用权证书

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以取得土地使用权证书是基础，是第一要件。1.2持有建设工程规划许可证

取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。这是因为有的开发商如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，就不排除会有商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害预购人利益的现象。

1.3　房地产主管部门进行监督

按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，这一规定的目的在于防止炒卖地皮，有效地保护商品房预购人的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。

1.4取得商品房预售许可证

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。只有取得商品房预售许可证，商品房开发经营企业才能与承购人签订商品房预售合同。同时商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案

2　商品房预售合同是否有效的确认

按照我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发商预售商品房应当申请取得预售许可，否则其与购房人签订的商品房预售合同无效，不受法律保护。笔者认为，不具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件的开发商所签订的预售商品房合同、应确认其无效，有利于保护承购人的合法权益，以促使开发商规范开发、依法预售，维护整个房地产业的长期利益是有益的。但是对那些已具备《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件，只是未向房产管理部门申请办理预售房许可证的房屋开发经营企业所签订的合同，应如何确认其效力呢？笔者认为这种情况下的预售房合同应当属于效力待定的合同的一种，这种合同如果当事人发生纠纷以后，但在前预售房开发商能及时向房地产管理部门申请补办并取得预售商品房许可证。也应当确认合同的效力，这样有利于保护当事人双方的合法权益，有利于社会稳定。在商品房买卖中有些开发商与承购人，由于对预售商品房要领的不理解，将已建成的成品商品在签订合同时承购人不能一次支付金额价金而签订“预售房合同”，在这种情况下，应当根据实际情况。审查开发商是否具备“五证”即《固定资产投资许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》。如果具备“五证”应确认商品房买卖合同有效。3　预购商品房的转让问题

由于在立法上存在《城市房地产管理法》第三十七条第六款所规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让与该法第四十五条规定的预购商品房可以转让的矛盾，导致有些房地产管理部门不允许预购商品房转让，拒绝为受让人办理房屋产权证书。造成部分人认为预购商品房不能转让。笔者认为预购商品房能够转让，有关部门应当及时办理房屋产权证书。预购商品房的转让包括以下两种情况：

3.1　已付清购房款的预购商品房的转让

承购人已经按照商品房买卖合同的约定，履行了支付房款的义务，对开发商不再负有义务，只享有合同权利。因此，此种情形下的转让属于权利转让，按《合同法》第七十九条及第八十条的规定，购房人员只须通知开发商后转让就生效，不须征得开发商同意。

3.2　未付清房款或按揭预购商品房的转让。

购房人不但享有合同权利、还负有按照商品房预售合同或按揭贷款合同约定向开发商或揭银行履行付清余款或按月偿还贷款的义务。因此，此种情形下的转让属于债权债务的一并转让，按照《合同法》第八十八条的规定，购房人应事先告知开发商或银行，由开发商或银行对受让人进行清偿能力的审理，并决定是否同意其转让。否则，该转让行为无效。

参考文献

[1]　丁志平.关于商品房预售问题[J].调查与研究，2011（3）