购小产权房合同精选(九篇)

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第1篇：购小产权房合同范文

买受人(乙方): 身份证号码:

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。小产权购房合同范文节选!

四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于xx年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

第2篇：购小产权房合同范文

法律依据：

《城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条

第3篇：购小产权房合同范文

【关键词】 小产权房；市场；法律问题；建议

【中图分类号】 TU-0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小产权房概念和类型分析

近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。

我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：

1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。

1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。

1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。

1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。

小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。

2 小产权房涉及的法律问题

2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。

小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。

因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。

根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。

出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。

《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。

因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。

政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。

据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]

“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。

《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。

法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。

由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。

对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。

2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。

由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。

北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。

2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。

如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。

2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。

1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”

从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。

3 对小产权房合理制度安排的建议

3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。

长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。

我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。

2008年党的明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。

现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。

3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）

3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转

3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！

参考文献

1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007

2 第一财经日报，2008

第4篇：购小产权房合同范文

已购公房可不可以抵押是根据情况而定的。

1、如果是尚未房改的使用权公房，由于没有产权，所以肯定不可以获得银行的抵押贷款。

2、如果是已经房改的并且取得产权证的已购公房，那么可以取得抵押贷款，央产房办理抵押消费贷款的需要提供基本的资料外，还要提供原始购房合同、央产房上市审批表。抵押贷款的同时要满足（1）合法的身份，有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录。（2）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同。（3）房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款。（4）能够提供贷款行认可的有效担保。

3、未结清贷款的房产、部分已购公房、未满五年的经济适用房、未取得房产证的小产权房，不能办理抵押消费贷款。

（来源：文章屋网 ）

第5篇：购小产权房合同范文

一。房改房买卖合同效力。

1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？

4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。

6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。

7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。

二．集资房、安居房买卖合同效力。

1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。

2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？

3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。

4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。

三．村证房（小产权房）买卖合同效力。

1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。

第6篇：购小产权房合同范文

一、保持房地产市场供求平衡

1、加快商品住房建设。对已批未建、已建未售的商品住房项目，采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售，保障市场供求平衡。加快经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房建设，保质保量完成上级下达任务。依法收回过期未开发土地。

2、增加住房建设用地有序有效供应。在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，重点明确普通商品房建设规模，对需要办理农用地征转用手续的，加快报批手续办理，确保供地计划落到实处。

二、改善城乡居民住房条件

3、房屋性质认定及信贷投放奖励。对仅拥有集体或国有划拨土地上的住房以及国有出让土地上非成套住房的，再购房时应视为首次购买住房，由县房屋登记机构出具个人住房信息，按揭贷款首付比例享受首套房待遇。居民已有一套商品住房，再购买一套住房作为改善性住房的，可依照商业银行二套房同等首付比例，审批合格后办理银行（住房公积金）按揭贷款。拆迁安置户购买住房在办理住房公积金贷款时视同首套房。对2010年5月26日以前已将贷款结清且贷款所购房屋出售，之后没有住房贷款及住房的，办理公积金贷款按首套住房政策执行。凡金融机构（住房公积金中心）对在我县开发项目的房地产企业投放贷款（含各类按揭贷款），从今年9月至明年6月新增投放800万元以上的，县财政按新增投放额的千分之一予以奖励，由县政府办牵头，财政、审计、住建、人行等部门参与共同考核。

4、调整规费收取标准及缴费办法。控制涉房收费，降低建设成本。今年8月1日以后，县城规划区范围内新出让商住用地，由县财政局按实际建筑面积148元/㎡标准统一征收土地出让规费，其它任何单位不得再向土地受让方收取任何行政事业性费用。县财政局按出让公告设定的容积率计算建筑面积，向土地受让方预收上述规费，工程竣工验收结束后，在应建面积上限以内，按实际建筑面积予以结算。开发商凭缴费进账单到县财政局开具“非税收入”票据。规费缴清后，开发商凭县财政局开具的“完费通知单”作为有关部门办理用地、规划、施工和预售房手续的依据。以前出让的土地，上述规费仍按原渠道原标准收取。

5、发放购房补贴。为促进高层销售，降低居民购房成本，在2011年9月1日至2012年6月30日，凡购买7-11层商品住房的，由县财政按购房款总额发放补贴0.5%；购买12-18层商品住房的，发放购房补贴1%；购买18层以上商品住房的，发放购房补贴1.5%，其中县城规划区（东至明湖东岸沿线，西至合德镇陈洋街道东界，南至南六中沟，北至新民河、河）范围以外各类人群进城购房的，递增补贴0.5%。购房补贴凭相关手续到县财政局服务窗口兑付。发放物业服务费补贴降低居住成本，对小高层、高层住宅在起付物业服务费时，县财政按7-11层商品住房补贴30%、12层及以上补贴50%的标准，连续补贴居民物业服务费三年。原有物业收费标准扣除财政补贴部分，由物服企业直接向居民收取。财政补贴每年9月份由物服企业申报上年度相关资料，县住建局审核，县政府审批，县财政局发放。未缴纳物业服务费的住户不计入补贴范围。

6、积极鼓励市场化团购。政府通过规费减免、契税返还奖励等综合措施，激励各类人群主要在新城区及其附近在建规模楼盘中，由镇区、部门（单位）牵头自主选择团购，城乡居民亦可自愿组织团购。团购房价应在物价部门备案价以内，在买卖双方议定价格的基础上进行扶持、让利，实施规范操作。原则上30个工作日内在同一楼盘一次性团购30套以上、100套以上、200套以上、400套以上的，分别优惠100元/㎡、200元/㎡、300元/㎡、400元/㎡，其中财政扶持、开发商让利各一半，开发商让利部分先行解交县财政。团购者须事先在县房屋登记机构一次性集中办理申请登记，凭完善的团购手续（含购房发票），经财政部门核准后统一足额兑现资金。

第5、6条奖励资金，县城规划区范围内由县财政负责兑付，开发区境内由县财政代为兑付，年终结算。

三、提高房地产业服务水平

7、推进企业住房公积金制度扩面工作。各镇（区），各有关部门要认真做好企业特别是非公企业住房公积金制度扩面工作，通过扩大住房公积金覆盖面，使更多企业职工和低收入家庭能够实现住有所居。

第7篇：购小产权房合同范文

当天，这次诉讼风波中第一个宣判的李玉兰案，在北京市第二中级人民法院开庭二审。由于双方分歧较大，上诉人、画家李玉兰拒绝调解，而主审法官表示此案将在合议后宣判。这让关注这场风波的人们，不得不再度等待。

北京宋庄艺术家购买农宅纠纷，之所以引起了社会的广泛关注，不仅在于这一事件关系到200多位艺术家的切身利益，关系到宋庄“文化造镇”的产业发展战略，更在于这一事件是多年来严格限定的农村宅基地转让规定与城乡发展现实之间碰撞的一个爆发点。

面对着这样一个棘手的问题，法院与当地政府都在犯难:如果判决支持李玉兰等艺术家的买房行为，一则与现行的规定政策不符，二则是否会引发大面积农宅交易行为也不得而知；如果最终认定宋庄艺术家交易行为无效，这是否又在意味着以法律的名义支持不诚信行为，造成诚信缺失和道德失范，冲击良好社会的风气?这一结果是否又经得住社会道德的审判?

多米诺骨牌该倒向哪边，人们都在猜测，都在等待。

交易一审被判无效，难说谁对谁错

宋庄镇位于北京正东，距天安门24公里，属通州区。因地处潮白河畔，“安静开阔的乡村，有利于艺术创作，同时交通也较便利”，自上个世纪90年代以来，一批来自圆明园的画家开始在这个区域聚集并开始购买农宅。但是，随着宋庄地区经济的发展和区位价值的提升，自2004年以来，200位购买了农宅的艺术家先后有13人被原房主推上了被告席。

据第一个成为被告的艺术家王立则介绍，当地卖房农民想要回房的理由是“当初不懂法，现在懂法了，知道国家不允许这样的交易，要守法”。

2007年7月10日，在宋庄镇辛店村购买农宅的艺术家李玉兰最先拿到了法院判决。这份判决认为，李玉兰是城市居民，不得购买农村住房；李玉兰与宋庄镇辛店村村民马某签订的房屋买卖协议无效，判令马某向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。这让其他购买了农宅的艺术家开始担心，多米诺骨牌会不会由此倒下，自己会不会是下一个被责令“退房”的人?

一个愿买一个愿卖，当初的公平交易怎么能说推倒就推倒呢?市场经济自愿、公平交易的原则为什么在农宅买卖上遇到了障碍?这并不奇怪，因为农宅转让自然避不开房子下面的土地，而国家对农村宅基地的使用及流转有着严格的规定。

朱克非(北京当代律师事务所律师):

《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留地，属于农民集体所有。”第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。”这些规定，即是禁止村民向本集体经济组织以外的人转让房屋所有权或宅基地使用权的法律依据。1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年国务院28号文件更是明确规定:“禁止城镇居民到农村购宅基地。”

关于宅基地使用权的最新规定，是于2007年10月1日实施的《物权法》。尽管删除了第六次审议稿中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的字样，但该法还是明确规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。也就是说，在《土地管理法》和相关政策性文件没有修改调整之前，宅基地使用权的流转仍然是限定在本集体经济组织以内。

现行法律政策的规定特别是《物权法》最终没如人们所愿为宅基地流转放开口子，其基本的考虑，可能还是在于我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地对于农民来说具有社会保障功能，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。政策制定的出发点并没有任何问题，但是有一部分人开始质疑，这种规定是否反映了当前我国农村的真实情况呢?

胡介报(北京市通州区宋庄镇党委书记):

宋庄的农民是在什么情况下卖掉房子的?大量的农村人口涌入城市工作，到城市置办自己的产业；老人去世之后，子女继承，夫妻两个人有可能有三套房子。我手里有个数字，宋庄地区现在闲置农宅占到了总量的30%到40%。事实上宋庄的状况，也是北京市农村的状况。

宋庄农宅转让纠纷一案，引起争议的问题很多，比如，现行对宅基地流转限定性的法律政策规定是否违背了《宪法》及《民法通则》的精神?国务院的政策性文件是否能对抗《合同法》成为判定双方交易合同无效的依据?判决是否意味着在以法律的名义支持鼓励不诚信行为?等等。如果去掉这些技术性的细节，宋庄农宅转让纠纷的背后还掩藏着更深层次的社会问题。

今年以来，围绕着小产权房、宅基地上市、城乡统筹改革实验区等一个又一个的社会热点，背后最关键的内容是农村集体土地的流转问题，是如何打破城乡二元制结构、实现城乡统筹发展的问题。集体土地流转的路该怎么走?农民在城市化进程及社会经济的高速发展中该享受到什么样的权利?这是已经超出了现有法律政策规定的思考。

武建东(黄河研究会常务理事):

伴随着农村工业化、城镇化，农村建设用地的使用已超出中国目前运转的国家地政管理行政系统的监管和约束，它正在成为农村资本积累的重要来源。目前的土地法律管理制度框架内，农村集体土地权利设定简单，与初步形成体系的国有土地使用权体系相比还比较落后；在实行市场经济的中国，农村集体土地所有权与国有所有权的转换仍然保留着计划经济的等级特点，即农村集体土地流转受到重重限制，它本身不是一个完整的物权，权利转换的唯一方式就是国家对农村集体土地的征收、征用，由此国家仍然处于计划经济时代对土地的传统综合的经略模式之中，这种模式并不适应市场经济对土地的要求，也难以实现国家对土地择优价值的利用。

26万亿，谁来激活这笔巨大的资产

王立则告诉记者，虽然多年来国家政策对农宅的转让严格限定，但这种交易从来没有停止过。他拿自己举了例子:“十多年前我在海南一家报社当总编辑，单位分房，要交十几万。为了筹这笔钱，我回西安老家把继承的祖宅卖了，那也是农宅。前几年到了宋庄，想到这里定居，又把海南的房子卖了，钱如今都投到了这里。”

记者调查中发现，购买农宅的许多艺术家，尽管也有不少人知道国家政策对这一交易行为的限制，但你买我买大家买，使得大家心存侥幸。还有一点很重要，基本上每宗交易，都有村委会做中或是签字同意。这或许让交易的人感觉到，宅基地不是村集体的吗，村委会都同意了，还能有什么不妥。

事实上，这种情况不仅存在于宋庄，已经成为全国经济较发达的农村地区的普遍现象。这种处于灰色地带的交易，只要行政管理部门不追究(几乎没听说过有追究的)，交易双方没有谁闹到法院，就可以安然存在。宋庄农民与艺术家的争议在于双方都违法在先，交易固然可以宣布无效以保护农民的权利，艺术家最终是只能吃个哑巴亏。不过细想一下，农户为何要收回房子呢?显然是这个地区房地产的升值。如果严格按照法律政策规定，农户即使把房子收回去了，流转仍只能限于本集体经济组织里，那他能够实现这预期的升值收益吗?要知道，集体经济组织成员可无偿获批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能体现在外来人甚至是其他没买房的艺术家身上，也就是说，农宅有可能被再次违法转让。这就出现了一个司法维护公平正义的最大悖论:以法律的名义支持了下一个不合法的交易。当一条禁止性规定为大家都很心知肚明却又可以被轻易地踩在脚下，当守法与不守法、道德与不道德在这件事中已经没有难以辨清的界限，就让人困惑了。

方竹兰(中国人民大学经济学院教授):

法律是上层建筑，一定要跟随经济的发展来建设，不应该是拿着条条框框作根本，而应拿生活做根本。就说宋庄的这起纠纷，究竟是判农民输还是画家输，不能单纯地从法律条文来看，要看什么结果更能增加社会的收益，促进社会经济的发展。保护宋庄画家村也是符合当地农民利益的，如果画家撤出画家村，对农民来说是一种损失，对当地经济的发展也是一种损失。依法治国不是简单的照过去的法律判决现在的新生事物，是不断地完善过去的法律规定的一个过程。有人曾说过，只有心中有法，才能真正把握法律的实质。宋庄问题是对现有法律制度的挑战，也是要法律有所创造。

由于建设部尚未公布最新的村镇统计公报，但根据《2005年村镇建设统计公报》可以推算出至2006年底，我国村镇住宅总量大约为260亿平方米。以平均1000元/平方米的市场价计算，农宅的市场价值当为26万亿元人民币。然而，受限于宅基地使用权流转政策，农民手中这笔巨大的资产相当于死产。有专家已经开始注意到，如果当前宅基地使用权流转政策出现突破，将有助农宅实现完全的商品化，将为城乡统筹发展提供强劲的资本保障，也是对我国农民核心财产权的最大确权和最高的肯定。

武建东:

应该加速立法解禁有条件地区的城镇消费者直接购买农宅的简单交易方式，而且更应该支持城镇消费者个别或集体与拥有农村建设用地，包括宅基地的农户、农民联合体进行房屋的联合新建、翻建、扩建等更高级形态的合作，以期使农村建设用地，包括宅基地得到更大限度、更高层次的资源利用。改革的实质就是以我国农民拥有的土地物权，解决农村的社会保障、居住保障、土地财富利益分配，分区域有期限地实现农村市场经济的转型。

宋庄的发展，正是城乡互动的活例

11月8日，将是宋庄第三届文化艺术节开幕的日子。虽然还有两个月的时间，但遍布各处的艺术馆却早已提前进入了备战状态，每天都有特色画展免费对市民开放。谁能想到，在上世纪90年代初，宋庄还是北京一个默默无闻、以农业为主的郊区小镇。

王小映(中国社会科学院农村发展研究所):

当初城乡的二元制设计，对工业发展的资本积累及社会的稳定都起到了重要作用。在这种制度安排下，有了城镇居民与农村村民之分，有了国有企业和乡镇企业之分，有了国有土地和集体土地之分。这种二元制的存在，尽管曾在一段时期是以农村支援城市为代价的，但事实上，农村也在一定程度上享受了这个制度所带来的优惠。比如，农民居住用地可以免费申请，乡镇企业使用土地，只要符合相关条件即可使用集体建设用地，并不用缴纳如城市建设用地的相关费用等。

但是，随着社会主义市场经济的建立与发展，二元制逐渐成为城乡互动的一个障碍。表现在房地产市场上，就如宋庄画家村的官司，农村村民可以到城市买房，城市居民却因为政策的限制不能购卖农宅。这种制度造成的人为分割，形成了农村的封闭，已经不符合社会发展实际，需要有所改变了。

据王立则介绍，十几年前，宋庄当地农宅空置率在50%以上，艺术家的聚集首先推动了这一份死产的盘活和升值。大家根据实际情况或租或买，现在小堡村买房画家近百户，定居画家已超过500人。农院三四间房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5万元左右。

“他们现在想把房子要回去，是因为宋庄地区文化产业兴旺，房价提升。还有就是听说这里最近在做规划，要修路，有可能会拆迁。按照现在的情况，如果拆迁，单是房屋的补偿就有30多万。”交谈中，李玉兰难掩心中的气愤:“但世上哪有卖了的东西又要回去的道理。”

方竹兰：

宋庄的农民反悔了，是因为当前这个地区房地产的价值提升了。按照经济学的理论，是聚集到这里的艺术家投入他们的财富、能力、知识，与当地政府共同建设的成果。当初交易的价格和当前的价格出现了很大的差别，可以在法律允许的前提下，给农民一些补偿，但是不能否定农民和画家交易行为。如今农民的反悔，正说明了农民对房屋交易知识的缺乏，不能看到房屋升值的预期。这种自由交易行为其实造成了对农民利益的损害，所以当地政府应该为农民提供相关的服务，比如对其房产进行评估，帮助农民提升其对房屋价值的认知度，政府提供的良性干预可能会减少纠纷的发生。

记者了解到，自从艺术家聚集以来，宋庄镇党委、政府以敏锐的眼光提出了“文化造镇”战略发展规划。2006年，北京市把宋庄确定为首批十大文化创意产业集聚区之一，将为宋庄地区的发展提供了更大的空间和机会。2005年9月，宋庄镇政府支持成立了宋庄艺术促进会，举办了首届宋庄艺术节，第三届艺术节开幕在即。

“短短几年，不但宋庄艺术家群落的国际名望空前提升，而且文化搭台、经济唱戏、商贾云集、百业兴旺，宋庄镇进入了历史上最好的发展时期。”王立则说。

据宋庄文化艺术促进会会长洪峰介绍，原来小堡村没有一家饭馆，现在大大小小已经有了46家饭馆；原来没有路灯，现在小堡的文化一条街灯火通明。在宋庄，现在已有11家画廊，全是民营投资，有的完全就是当地农民直接投入，经营画材的商店也出现了。“文化造镇”的发展思路，已经切切实实地为农民带来了实惠。

在王立则提供的宋庄130名艺术家联名信中，有这样一组数字:“根据统计，2006年宋庄镇实现总投资20多亿元，其中文化产业方面投资达3.2亿，达18%。由此实现全年利税3.5亿。集聚了近500名艺术家的小堡村，人口仅1300人，但2006年经济总产值达3.5亿，上缴利税1816万，人均纯收入1.2万元。仅小堡村艺术家作品公开拍卖一项，成交额近2亿元。”

“任何地方的发展都会遇到矛盾，只是没料到宋庄的问题会出在农宅的交易上。”王立则的言语间不无遗憾。

胡星斗(北京理工大学经济学教授):

长期以来中国的现代化，仅仅是城市的现代化。所以有人说中国的城市像欧洲，农村像非洲，这不无道理。城乡二元结构形成了城乡互动的障碍，农村人到城市来受歧视，要办暂住证，城里人到农村去创业，要解决工作场所及居住问题就有可能遭遇宋庄艺术家的困境。目前我国城乡缺乏一体化，缺乏均衡、协调的发展。如果将来制度或政策安排上有了突破，允许城里人到农村居住、创业，形成城乡发展的互动，最终将带动农村经济及面貌的改变。

胡介报:

第8篇：购小产权房合同范文

阿宾是住在广州市番禺区南村镇里仁洞村的淘宝创业者之一。在里仁洞村，像他这样的淘宝商户有两百多家。几年前，里仁洞村还是偏荒之地，一套一百平方米的小产权房月租不会超过一千。与市区相比，这里生活成本要低一大截，附近有顺丰、圆通等多家快递公司。村口就有公交站，坐303路可以直达淘宝卖家的三家主要拿货地点之一：沙河服装批发市场。坐其他公交车，稍转几站就可以到“白马”或“十三行”。这里得天独厚的地理位置被越来越多淘宝小卖家看中。两三年时间，里仁洞村就旺了起来，房租迅速翻番，俨然一个“淘宝村”。

阿宾的店主营女装。与男性相比，女性更喜欢网购，而且对价格的敏感度高，所以驻扎在这里的绝大多数淘宝商户经营女装。他们与阿宾的背景大抵类似，大学毕业后不愿意上班或者辞职了，除了做淘宝，一时半会也找不到其他更好的谋生途径。

阿宾每天凌晨一点熄灯睡觉时，窗外还灯火通明，那些做得好的淘宝卖家正忙着发货或统计一天的收入，半夜三四点，他还经常听到楼上楼下快递员上门收货的声音。阿宾早已习惯了这些灯光和声音，“同行们生意好，说明市场空间大，没准哪天自己也发达了。”

误进“淘宝”圈

阿宾的淘宝店名为“TMD小店”，寓意是：生意真TMD难做！利润真TMD低！服务真TMD好！这大概也是他的肺腑之言。2012年3月，他正式接手这家店铺。此前，TMD小店由阿宾的同班同学阿奇创办并经营。

2009年夏天，阿宾、阿奇从番禺职业技术学院玩具学专业毕业。如果不是遭遇实体经济不振，他们的就业前景不会差，因为全球最大的玩具制造商美泰以前就在东莞设有多家大型代工厂，员工动辄上万。但受2008年金融风暴影响，那些工厂因订单减少缩小了规模或干脆停工。阿奇花了两个月找工作无果后，开始着手开淘宝店。阿宾则在一家小建筑公司当绘图员，月薪900元包吃住。在当年，这大概相当于保姆的平均薪酬。辛苦的工作坚持了大约一年，身体疲惫不堪不说，阿宾的意志开始动摇，因为实在学不到东西，更看不到前景。此时，阿奇的TMD小店却开了起来，虽不算风生水起，但比起自己的工作至少要有意思得多。2010年6月，阿宾干脆辞职跟阿奇干。就这样，他成了TMD小店的学员，进入了淘宝圈。

当学员的那几个月，阿宾没有明确的工作任务，有时负责售前、接单，有时负责拿货，底薪1500元，加销售提成。那段时间，忙碌而充实，更关键的是，有创业的感觉。

除了TMD小店，阿奇还同时开有其他几个淘宝店。2011年3月，为了专心打理其他店，阿奇干脆将TMD小店交给阿宾经营。

起先，阿宾和另一名同学一起帮一家小服装工厂做销售。后来，阿宾开始主动在网上寻找热卖的女装款式，看准后就将该款的模特图、细节图等直接复制到自己的店里。买家拍下宝贝后，他们再去批发市场进货。阿宾就这样将TMD小店做到两个皇冠的等级。最好的一个月，TMD小店净收入5万元。当然，最差的月份完全亏本。

阿宾接手小店三个月后，当年的玩具班同学阿龙找到了他。

阿龙毕业后成了某地乡镇政府的一名合同工，月薪2000元。不过他很快厌倦了这份工作，除了实在没有成就感外，他更担心自己的前程。民间有个说法，政府部门的临时工和合同工都是避雷针，体制内的人出了事，就拉他们去顶雷。阿龙辞职后却不知道做什么好，他也想试试淘宝创业。

当时，阿宾所在的2006级玩具班五十多名同学中已经有十几名在专职开淘宝店。大家毕业后纷纷发现什么叫高不成低不就，他们当不了设计师，又不甘心和技校毕业生甚至初中生一起挤在流水线上当工人。如果那样，这三年大学不就白读了吗？结果，他们中的大多数，尤其是男生纷纷选择创业。

促使他们考虑创业的，还有其他因素。

2009年，教育部官方公布的应届大学毕业生数量超过600万人，全社会开始关注大学生就业难问题。2010年初，时任国务院总理在北航视察时明确提出，大学生就业和农民工返乡是他近期最关心的两个难题。为了缓解大学生就业压力，扶持大学生创业、“以创业促就业”等成了政府部门和高校的做法或说辞。

然而，大学生拿什么创业？在参与阿奇的淘宝店前，阿宾也有过创业念想，比如开一间室内设计工作室，但他做过最保守预算，没有5万元启动资金根本开不起来。

相对于其他形式的实体创业，开淘宝店是一种门槛接近“零”的创业模式。2012年2月，潮汕学院创业园正式开创，该院将开淘宝店的门槛总结为三个一，“一台电脑、一根网线、一千元钱”。从2003年至今，短短十年，有几百万家淘宝店开张。然而，大多数是像阿宾这样的散兵游勇，对电子商务知识的掌握并不系统，他们常常是听说国家又出台了对电商有利的好政策，听到了哪个卖家又卖爆了某款宝贝……实际上，他们绝大多数时候是凭直觉，甚至道听途说去调整经营思路。几百万淘宝卖家，就算有政策红利，真正砸到自己头上的又能有多少？但他们坚信，未来电商的发展前景一定非常广阔，而他们或许能分一杯羹。因为马云一直这么鼓励他的下线及下下线们。

阿宾也是跟着所谓的大势走，每当有师弟师妹们向他取经时，他都会鼓励说，可以尝试一下，“说不定就有人能做得很好”。

对于淘宝小卖家而言，2009年是一条分界线。

这一年，创办一年多的淘宝商城开始发力，B店（商城卖家）对中小卖家的挤压明显增加。

这一年，京东获得2008年金融危机以来砸向中国电商企业的第一笔融资。这年6月，京东单月销售额突破3亿元，日订单处理能力突破20000单。

这一年，浙江义乌工商学院淘宝班正式对外招生，开始有组织地培养淘宝卖家……

大鳄们狂飙突进，但市场再撑也就那么大，天花板一定存在。淘宝小卖家们与正规军比拼，无论价格还是服务，都毫无优势可言。

开店容易守店难

阿宾刚开始也有非常美好的愿景：小店将来能向品牌化、规模化方向发展。

但这条路真正走起来却困难重重。

2012年12月上旬，阿宾已经连续十多天没什么生意了。他因盗用其他淘宝店的图片被举报。按照2011年8月修订的《淘宝规则》，图片侵权行为成立将被扣2分，并会删除对应的宝贝。如果累计扣12分，店铺将被屏蔽12天。如果累计扣48分，店铺将被永久封闭。阿宾告诉本刊记者，淘宝小卖家通常直接“借用”别人的图片，专业一些的，就再用photoshop改一下元素，比如去掉水印之类。找模特棚拍、后期做图，几件单品就要花费数千元，绝大多数小卖家根本无法承受这样的成本。网购与实体购物最大的区别之一是，图片效果对销售的影响极大，完全一样的服饰，穿在不同的模特身上、由不同的摄影师拍摄、后期图片处理时的不同色彩饱和度等，都会令效果有天壤之别。“屌丝价格”的衣服要让买家相信可以穿出高富帅或白富美的效果，他们才会有下单的冲动。淘宝货的卖点永远是形象，买点永远是想象。所以，像阿宾这样的小卖家明知有风险，还是会“借用”别人的图片。他们觉得投诉就像往人群中扔砖头，不知道会砸到谁，被砸到的只能自认倒霉。尽管只被扣2分，TMD小店还是伤了元气。十多天里，因部分宝贝被删除，小店的点击量骤减，阿宾只能静待好转的一天。

2011年至今，淘宝出台了一系列新规。除了加强了对盗用图片的惩处力度外，还有一项是：宝贝在搜索中的排名依据由信誉度高低改为销量大小。阿宾这样的小卖家对这些新规惶惶不安，他们甚至怀疑，马云是不是准备将他们踢出局？对于TMD小店，这项调整又是利空，此前他们一直花功夫维持好信誉，并获得了两个皇冠，这需要积累2万个好评。游戏规则改变后，他们这样的小店肯定没办法与其他卖家拼销量，而销量上不去，宝贝在搜索排名中会靠得更后，这又会影响销量……“别人乘着节日低价冲量，你跟还是不跟？不跟等死，跟找死”，阿宾的苦恼也是其他淘宝小卖家的苦恼。

那些天，他们似乎被囚禁在孤岛上，想突围却找不到方向。他们也注意到，很多有实力的淘宝店开始微博营销，但发私信向那些微博营销账号打听合作方式时，才知道转一次宝贝链接要上千元推广费。经营女装店“一品美依”的阿龙有些不舍得，他知道推广很重要，但手头的钱只能偶尔用来购买淘宝网页侧栏或底栏的宝贝推荐套餐。比如花30元在淘宝网页面买一个推荐宝贝的位置，你的一件宝贝将会出现在搜索页的右边栏，买家每在这里点击浏览一次，淘宝就要扣取卖家一元钱，直到点击完30次为止。有时，阿龙也会争取报名参加淘宝网举办的专场优惠活动。参加这样的活动，买家点击一次才扣0.05元。不过即便如此，一天下来也会被扣去五六百元，买家点击了，未必下单，但下单量是和点击量成正比的。这些费用对他们而言相当高。阿龙每次都要精算宝贝的推广转化率，即为一件宝贝支出推广费后能多赚多少钱，然后选择最有卖点的宝贝进行推广。开始支付推广费后，阿龙和阿宾时常觉得开销又大了，账户上的永远是过路钱，一直用于周转，从未真正属于他们。

事实上，他们已经将日常生活消费压缩得很低了。三个20出头的小伙子，一个月生活成本一千元左右。除了买米买油几乎不进超市，一日三餐自己做，极少出去吃饭。他们的生活与生计，全在那间100多平米的出租屋里，当然，他们的希望也在这里。

2012年1月11日，淘宝商城更名为天猫网，在阿宾等淘宝小卖家眼中，进驻天猫的都是实力雄厚的大店。阿龙调侃说，“其实我们这些屌丝小卖家才是真正的天猫，因为成天猫在出租屋、猫在电脑前……”

逐渐消失的优势

对于绝大多数买家而言，网购的吸引力，在于便利、货品全、价格低。但小卖家不可能自行开发，然后向厂家下单；也不可能买断厂家的某批货，甚至连多压几件货都吃力。所以，他们难有真正的价格优势。最近，连朋友都不愿在阿龙的网店里买打底裤，因为别的店家已经卖到包邮8.8元一条，买两条还送一条，更便宜。阿宾和阿龙一直在沙河拿货，除了这个地方，他们实在找不到其他更优惠的货源。

价格优势渐无，新的问题又随之而来。

从批发市场淘来的服装，很多是尾货，即便价格优势还能勉强保持，但质量却难以保证，甚至同款同码的衣物大小都会有区别。发货前如有时间，他们会仔细检查衣物。但店员都是未婚男性，对女装的了解和对女人的了解一样少，他们不懂布料，不清楚哪种材质的的衣物洗后会掉色或缩水。一些买家总能找到问题，然后给他们中评甚至差评。

一年前，阿宾觉得宝贝被评为中评没什么，毕竟它们就属于中低端价位的廉价宝贝，但其他卖家重视好评，中评还是会影响生意。

阿龙平均每周要花两天时间处理中差评。给那些买家一一打电话，询问详情，协商解决办法，然后请求将中差评改为好评。解决办法常是退货或赔款，一件50元左右的服装，为消除一个差评，阿龙愿意给对方赔10～15元，哪怕不赚钱都可以。大多数情况下，买家在获得赔偿后会取消差评，但也会遇到收到赔款迟迟不更改评价的。遇到这样的买家，阿龙就隔两三天打电话催促，时常因此遭到谩骂。在开淘宝店的半年时间里，阿龙遇到过十几次职业差评师，基本平均每月都会遇到两三次。这些职业差评师要求原价甚至更高价的赔款，但又不愿退回衣服，甚至还会非常不屑地说：“质量这么差的衣服，当抹布都不配……”遇到这样的讹诈，阿龙除了提醒同行注意外，也想不出有效的解决办法。

阿宾阿龙等原本还有另一个优势：他们是同学兼好友，可以互相取经，甚至分享热卖的女装款式。这在淘宝网是不常见的，没有卖家愿意将自己的商业秘密拿出来跟别人分享。阿龙初做淘宝时，阿宾几乎倾其所有向他传经送宝，这使得阿龙起步较快，第一个月收支就打平了。生意最好时，他的三人团队每人能分到7000元左右的月薪。

但这种优势很快就不明显了。他们的年龄、教育背景、眼光和经验等都差不多，遇到的瓶颈也类似，现有的经验和资源都让他们意识到离期待中的品牌化、规模化经营山高路远。

每当听说别人做淘宝店很成功时，阿宾都很羡慕，他们非常想知道别人是怎么做的，但又找不到合适的渠道。他们想提升自己对服饰潮流趋势的判断力，因为长期跟风热卖品，最终导致小店缺乏特色和个性，买家回头率低。他们想更系统地补充电子商务专业知识，却仅能从网上找一些授课视频自学。淘宝网的“淘宝大学”也会有专门讲授淘宝经营之道的视频，他们能从此获得一些经营技能，但大多内容华而不实。他们对义乌工商学院、潮汕学院的淘宝班、创业班的模式也是将信将疑。

生活进入“淘宝”模式

尽管期待并不是很高，2012年“双十一”当天，阿宾和阿龙的生意还是好了起来。他们的小店，各有几款棉服和风衣外套参加促销。阿龙早上8点起床时已经收到几十个订单，负责拿货的同事赶到沙河时已经需要排队入场了。批发市场里人挤人，背着货几乎寸步难行，熙熙攘攘的基本是淘宝小商户，为减少压货风险，所以选择当天接单后再来拿货。阿龙当天接到了七百余单，拿货的店员两次往返沙河，最后一批货运回家已经是晚上七八点，还有部分款式因批发商断货当日未能拿到。三个人迅速填单发货，一直到凌晨三点才基本忙完。阿宾的生意虽然稍差，但也接到两百余单，他们收工时，周边还有不少淘宝商家在发货……那一夜，里仁洞村里的多家快递公司通宵达旦，待发的包裹堆积如山，以至于随后几天，他们都不愿再收发往新疆等偏远地区的包裹。

接下来的十多天里，阿宾和阿龙每天都会接到很多催货电话，“双十一”造成了物流拥堵，这是目前影响电商发展的一个瓶颈。小卖家没有固定的物流合作方，发货速度比不过天猫商城的卖家。因为到货过慢，阿宾又陆续收到了几个中差评。

像“双十一”这样的日子毕竟少数。其他日子，阿宾会在凌晨一点左右睡觉，早上八九点开工。他们笑说自己会调节，不会长期处于劳累状态，宁可生意差点，也不能忙到过劳死。

2012年，媒体先后报道过四起淘宝店主过劳死事件。由网友投票选出的“中国新十大高危职业”排行中，淘宝店主位居其中。淘宝网数月前了一份网购从业者生态环境报告。该报告显示，47.9%的网店客服日均工作时间超过12小时，24.9%在10～12小时，56%的客服经历过昼夜轮班制度。几乎所有客服都表示曾遭遇过买家谩骂，被谩骂时，80%的客服选择隐忍。没有休闲娱乐生活是影响健康的一大因素，对一些又当卖家又要兼做客服的人来说，有足够的睡眠已是奢望，更别提娱乐了。有人甚至表示，已经有一年多没见过朋友，到过最远的地方，就是离家200米的超市。

阿宾和阿龙因为网店较小，虽不至于忙到猝死，但依然难以过上健康的生活。

一方面，做淘宝注定要长时间守在电脑前，阿宾很少有时间外出，去沙河拿货就算是活动。他们都已经习惯宅在电脑跟前，就算没生意，也懒得离开电脑，甚至一离开，就担心会怠慢了买家。阿宾说，晚上其实可以更早睡，只是因为习惯了拖延到凌晨再睡。

另一方面，由于平时很少与外界打交道，阿宾觉得很难跟圈外的人找到共同话题，不愿交际，平时无聊就靠玩电脑打发时间。如果有空闲，阿龙会用来琢磨如何将淘宝店推广得更好，根本不舍得浪费时间娱乐。

对于未来在哪里，阿宾和阿龙谁都说不清楚，但他们认为电商一定是中国未来最有前景、最具活力的产业方向，电商一定是大江湖，尽管他们目前只是小虾米。但他们并不清楚，美好的未来究竟什么时候会来，即便到了今天，京东这样的电商大鳄还在烧钱。他们眼下要考虑的，是如何活下去，毕竟活着才是最重要的。