房地产经营模式精选(九篇)

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第1篇：房地产经营模式范文

关键词：房地产售后 经营模式 税收问题

一、经营模式简述

所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

参与人：开发商、购房者、物业管理公司

第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

二、经营模式详述及税务问题概

开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第十九款规定，“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，物业管理公司租房手续费不是印花税列举税目，不用交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交纳房产税，土地使用税。

三、税收问题详解

假定每年返购房者租金12万元，每个月租金是1万元，则开发商与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年12万，每个月租金是1万元，高于12万的作为受托租房的手续费归商业运营管理公司所有；低于12万的，按实际出租金额返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司手续费收入。

四、开发商的会计处理

第一种情况以14.4万一年的价格租出

物业管理公司的会计处理：

收到租金时：借：银行存款　144000 贷：其他应付款－开发商　120000　其他业务收入　24000

向开发商支付租金时，按合同价格每年12万支付，第一个月租金1万做为手续费

借：其他应付款－开发商　120000 贷：银行存款 110000其他业务收入10000

计提营业税及附加5.6%，其中营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%（辽宁省葫芦岛市规定）

借：营业税金及附加 1904 贷：应交税费-应交营业税1700 -应交城市维护建设税119 -应交教育费附加　51 -应交地方教育费附加 34

企业所得税：收入24000+10000＝34000；成本费用1904；应纳税所得额34000-1904＝32096；应纳所得税额32096×25%＝8024。

房地产开发商的会计处理：

收到物业管理公司支付的租金110000元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票144000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票34000元。

借：银行存款110000销售费用34000　贷：其他业务收入144000

支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

借：其他业务成本　120000　贷：银行存款　120000

计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加 8064 贷：应交税费-应交营业税 7200　-应交城市维护建设税 504 -应交教育费附加 216 -应交地方教育费附加 144

房地产开发商按物业管理公司租出的的合同价款144000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税

借：管理费用－印花税　264（264000×1‰） 贷：银行存款（或现金）264

企业所得税：收入144000；成本费用34000+120000+8064+264＝162328；应纳税所得额162328-144000＝18328；应纳所得税额18328×25%＝4582。

第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出，每个月租金6666.67元：

物业管理公司的会计处理：

收到租金时：借：银行存款80000 贷：其他应付款－开发商　80000

支付租金时：借：其他应付款－开发商　80000　贷：银行存款　73333.33其他业务收入　6666.67

计提营业税及附加5.6%：　借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税　4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80

企业所税税：收入6666.67；成本、费用4480；应纳税所得额6666.67-4480＝2186.67应纳所得税额：2186.67×25%＝546.67

房地产开发商的会计处理：

收到物业管理公司支付的租金73333.33元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票80000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票6666.67元。

借：银行存款73333.33　销售费用6666.67贷：其他业务收入80000

支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

借：其他业务成本　120000贷：银行存款　120000

计提营业税金及附加5.6%：　借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税 4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80

房地产开发商按物业管理公司租出的的合同价款80000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税

借：管理费用－印花税　200 贷：银行存款（或现金）200

企业所税税：收入80000；成本、费用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；应纳税所得额6666.67-131346.67＝-51346.67；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。

第三种情况没有租出

物业管理公司没有会计处理，房地产开发商会计处理如下：

支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

借：其他业务成本　120000 贷：银行存款 120000

房地产开发商按租入合同价款120000元缴纳1‰的房屋租赁业印花税

第2篇：房地产经营模式范文

【关键词】高职；工学结合；人才培养模式

我国高职房地产经营与估价专业起步比较晚，缺乏相应的办学经验，相应的人才培养机制不健全，大多数高职院校的人才培养目标与培养规格模糊，针对性与适应性不够明显，并且跟社会需求相脱节。鉴于房地产经营与估价专业是一个新专业，没有相关的成熟经验可以拿来借鉴，如果想使此专业教育适应社会的发展，就必须需要改变观念，敢于进行大胆的探索。何况人才培养模式是高职人才培养问题的重要组成部分，面对高职院校普遍存在的难题，怎么样推进改革高职人才培养模式，使其适应社会的发展需求，探析人才培养目标与培养模式，培养出符合时代潮流、社会需要、具有较强的创新精神与实践能力的高素质人才， 如今成为广大教育工作者所必须思考的问题，具有比较大的现实意义与价值。

一、高职人才培养模式的特征

人才培养模式是指学校为学生构建的能力与素养结构以及实现这个结构的路径，也就是人才培养目标、培养规格与培养方法。

（一）人才层次的高级性

高职人才不仅要具备同高等教育相对应的基本知识、理论与技能，掌握一定的新知识、新技术与新工艺，而且以其较强的实践动手操作能力与分析、解决生产实际问题的能力不同于普通高等教育，以知识面的宽广与基础理论知识的深厚差异于中等职业教育。

（二）知识、能力的职业性

高职教育在制定教学计划的时候是根据职业岗位群的需要，构建学生的知识、能力、素养结构是在对职业能力分析的基础上。提高职业知识与职业能力，侧重于调整产业结构与产品结构，不断更新教学内容，优化课程的结构，着重对知识的横向拓宽与融合，彰显知识的先进性与应用性，培养学生驾驭新方法、新手段的能力。高职教育人才知识、能力的职业性，凸显它隶属于职业教育的本质属性。

（三）人才类型的技能性

高职毕业生的岗位是将所学到成熟的技术与管理规范转换为现实，破解在转变过程中面临的各种实际问题。因而，他们不但要求应该具备必须的专业知识，还应该具有较强的管理与实践操作动手能力。理论与实践的紧密结合也是高等职业技能教育鲜明的特征。

（四）毕业生去向的基层性

鉴于高职教育培养的学生主要是面向生产第一线，因而高职人才毕业去向基层性就比较强。高职毕业生去向突出的基层性也是高职教育的生命力所在。

二、高职房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式的内涵

工学结合的人才培养模式是指一种把学习与工作相融合的教育方式，彰显职业性，以学生就业为导向，培养职业能力为其主要目的。这里讲的工作不是模拟的工作或实训，而是跟普通上班族一样的有薪酬的工作。从目前实施的情况来看，大多院校的工学结合主要是安排学生最后一年或一学期进入企业进行“顶岗实习”。此种模式是在学生学完全部课程后，为使其走向社会做铺垫，接触社会而所开展的工学结合方式。但是除了顶岗实习以外，在专业课程的学习期间，也可以让学生经过几轮“工学交替”，最后再让学生进行“顶岗实习”，进而到学生顺利毕业。“工学交替”这种模式使学生在实践认知之后再进行学习，形成“以工促学、以学促工”的良性循环，从而促使其学习的目的更加明确，主动性更强烈，提高了学习的效果。

三、高职房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式的实施路径选择

（一）准确定位房地产经营与估价专业人才目标

依据房地产行业的岗位需求，高职房地产经营与估价专业的学生将来就业岗位是房地产售楼员、房地产估价员、产权人、房地产市调员、房地产经纪协理、房地产策划员等，高职房地产经营与估价专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识与房地产经营、策划、经纪、估价的基本理论与方法，具备驾驭房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本操作技能，能独当一面从事土地估价、房地产估价、房地产经纪、房地产策划与咨询、产权登记等的高素养技能型房地产专业人才。

（二）构建工学结合，以房地产中介服务的工作过程为系统的课程体系

加大对课程改革的力度，虽然房地产行业的从业人员非常多，但是入行的从业人员大部分只是具备理论知识而对实践经验与动手能力甚是缺乏，这样是满足不了房地产行业发展的需求。因而大力推懂课程改，重点彰显知识的应用性与实践性，创造从“知识本位”到“能力本位”的跨越、从“理论型”到“技能型”的转型；经过行业专家、高职教育专家的论证，确立高职房地产经营与估价专业主要岗位群的核心职业能力，从而为校企深度合作——工学结合模式的实施创造了条件。

（三）实施教学做合一体的教学模式

为了提高教学质量，对传统的教学模式进行改革，侧重推行以行动导向为核心的教学模式。坚持以行动导向，教学做合一体的理念，在做中学，学中做，在做中教。在教学做合一的基础上，倡导一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等，彰显出学生在教学活动中的中心地位，采取学习任务跟工作任务一致、学习过程与工作过程一致、学习环境与工作环境一致，提倡“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法，营造起学习跟工作的直接联系，增强学生的职业素质与能力。

（四）塑造造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。

必须加强建设房地产经营与估价专业的师资力量，一方面是要积极提倡专业任课老师参加国家注册房地产经纪人和房地产估价师执业资格的考试，同时安排老师进入到房地产经营与估价企业进行挂职锻炼，促使专业任课老师积累房地产实际工作经验，提高专业技术水平与实践能力；另一方面，重金外聘房地产经营与估价企业的技术骨干、管理人员担任相关专业课程的兼职教师，逐步形成主要由具有相应高技能水平的兼职教师来进行讲授实践技能课程的局面，从而让实践技能课程跟房地产经营与估价企业的服务水平相当。

（五）落实办学条件

依据高职房地产经营与估价专业人才培养方案的要求，要加强学校教学硬件与软件设施的建设投入，比如建立房地产销售模拟实训室、房地产经纪情景教学室、房地产估价模拟实训室及软件实训室、建材实验室、礼仪实训室、材料陈列室等，并且还应该建立稳定、双赢的校外实训基地。为有效开展实践教学工作创造有利的条件。

（六）依据行业企业评价标准，建立完善的学习质量评价机制

提倡成立由学校专业教师与企业专业技术人员共同组成的联合教研室，依据企业职业岗位的能力要求，制订相关课程的课程标准，把企业评价纳入教学评价体系中来，并且对学生在企业的实习实训环节，实行员工式管理，研究学生实训与顶岗实习的新模式，安排专任教师进入到企业进行挂职锻炼实践活动，以提高教师的“双师”素质。倡导参考房地产行业企业对工作质量的评价标准，成立由企业估价师、策划师、经纪人跟校内专业教师组成的考评小组，来评价学生的工作态度、技术能力、作业质量等，推动以过程考核为导向的质量评价体系的形成。

四、高职房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式的意义

（一）共同参与，形成了良性互动

在工学结合过程中，学生进入企业，实训指导老师的跟踪管理，因而老师与学生共同参与到实践工作来，但是在学生实际操作过程中，往往可能会碰到困难，而老师有时也难以实地指导学生，因此可由本专业的教师与校企合作公司委派的工作人员来共同指导。通过这一种形式，一方面实训指导老师可以了解学生的实际工作情况并且可以有针对性地对学生进行指导，明晰学生实践方面的不足。另一方面，加强了学校与校企合作单位的联系，让学校更加洞悉企业的需求与愿望，同时也能推动企业对学校的办学模式与理念有更深一层的认识，从而形成一个互动式交流合作机制，创造了开展工学结合模式的前提条件。

（二）实现了学校、企业、学生三赢的局面

1.首先赢的是学校教学工作与办学。工学结合的本质是一种“借鸡下蛋”的实践教学手段，校企合作单位为学校培养人才提供了宝贵的校外实践学习基地，解决了学校教学资源的不足的难题。同时也提供了第一手宝贵的根据为高职房地产经营与估价专业的设置。

2.其次收益最多的是学生。工学结合教学模式，既增强了学生的综合素养与职业岗位技能，同时也解决了学校校内实践教学的不足的难题。学生积累了一定的社会经验，并且思想逐渐从幼稚变为成熟，明晰了所在岗位的工作流程，驾驭了岗位的操作技能。另外，工学结合还促使学生获得了享受劳动果实带来的快乐。一般工学结合来讲，学生能顶岗工作，拥有一个比较稳定的岗位，相对作为校方来说，已是求之不得的，因而往往不会涉及到工作报酬。而又得校企合作单位给予学生一定的报酬，学生的工作积极性就被大大的提高了。

3.最后，工学结合对企业来说也是赢家。学生经过两年的专业课程学习，已经掌握了一定的专业基础知识与技能，所以能在较短的时间内按质按量的完成公司下达的工作任务。而企业通过接受“工学结合”的学生来本企业实习，满足了企业对高素质人才的需求，并且可以在顶岗实习期间发现人才、留住人才、培养人才，为企业的发展做好人力资源储备。

高职房地产经营与估价专业的工学结合人才培养模式是依据高职教育培养目标、适应时展潮流、顺应当前社会需求的探索，旨在有利于推动高职房地产经营与估价专业人才的培养，为房地产市场输送更优秀的高技能应用型人才，笔者的探析望对高职房地产经营与估价专业教育有点参考价值。

参 考 文 献

[1]王廷臣.基于“订单”培养模式的高职课程改革与实践[J].交通职业教育.2010（3）：10～12

第3篇：房地产经营模式范文

【关键词】房地产经营与估价专业建筑学概论教学模式

【中图分类号】G642【文献标识码】A【文章编号】1006－9682（2010）11－0018－02

“建筑学概论”是房地产经营与估价专业的一门基础必修课程，高职类教育应注重学生各种专业技能的培养，以满足社会快速变化的需求。因此教师的教学应避免照本宣科、生搬硬套，注重在教学内容、教学方法、教学手段和实践教学体系等方面的教学改革，以适应高职教育的特点。高职类房地产经营与估价专业具有较强的操作性和技能性，需要突破以往以理论为主的传统教学模式，加入大量实践和技能训练的教学内容。本文以房地产行业从业人员的核心能力为依托探究高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》的教学方法与模式。

一、高职类房地产经营与估价专业建筑方面的核心能力

高职层次的房地产经营与估价专业主要培养能从事城镇房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理，并受到良好专业技术综合训练的操作型、应用型、技能型专业人才，培养对象的发展方向较为广泛，如房地产销售、房地产策划、房地产估价等，根据国家相关政策的规定，主要可以考取房地产策划师、房地产经纪人和房地产估价师三大类的职业资格证书。实践证明，在房地产经营与估价专业的诸多发展方向中都涉及建筑方面的专业知识，需要学生具备一定的建筑方面的知识与技能，可以归纳为以下两个方面：一是图纸识读能力，包括专业建筑图纸（建筑施工图、结构施工图、设备施工图）的识读、区位宣传图的设计和户型图的识读与评价及其宣传用户型图的设计，其中专业建筑图纸的识读要求较低但该类图纸专业性强，具体包括建筑总平面图（也可延伸为电子沙盘立体模型）、建筑平面图、建筑立面图、建筑详图等。户型图的识读与评价是高职层次的房地产经营与估价专业培养对象应该具备的主要能力尤其是房地产的销售行业。二是了解和明确建筑构造术语，明白建筑的主要结构。

二、高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》教学现状与问题

高职类房地产经营与估价专业以培养社会主义现代化建设所需要的德、智、体全面发展的，能从事城镇房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理，并受到良好专业技能综合训练的专业技术应用复合型人才为目标，如何培养适应行业发展需求的房地产专业人才成为高等教育高职层次面临的重要课题。《建筑学概论》是房地产经营与估价专业的一门专业必修基础课，如何构建适应高职层次学生的教学模式对完成该专业的培养目标有重要意义，但目前高职层次的《建筑学概论》课程教学中仍存在诸多问题。如：

一是教学内容不适应现代房地产行业对学生发展的需求。目前与建筑学概论相关的书籍很多，但基本分为两类，一类是很少涉及建筑识图、构造的建筑学概论书籍，一类是以建筑识图与建筑构造为主的书籍，两类书籍中涉及的教学内容带有明显的建筑专业的痕迹，与房地产经营与估价专业的融合不够，考虑房地产行业的从业需求较少。

二是传统的教学模式以教师的课堂讲授为主，以理论教学为核心，学生被动的接受性学习，这样理论与实际相脱离，既缺乏对学生实践操作能力的锻炼培养，又不为学生所欢迎，学生学习兴趣低，教学效果不好。例如有的教师把“建筑识图”教学看成是建筑制图国家标准的宣抄和投影原理、建筑图纸的讲授，严重挫伤了学生学习该门课程的积极性，也影响了后期专业课的学习。

三、高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》教学模式研究

1．教学内容的整合――针对教学对象品质特征，合理设计教学内容与教学模式。

（1）以教材体系为蓝本，适当删减与增加教学内容。针对高职学生的特点，结合房地产经营与估价专业的实践调研，考虑房地产经营与估价专业学生今后从业的需要，精心选定教材，并以教材为蓝本，将“建筑学概论”课程归整为建筑与建筑学、建筑识图、建筑材料和建筑构造四大部分，其中以建筑识图部分为重点。在其中将透视图、轴测投影等学生难以理解并不切实际的内容删减，而开发和增加了“户型图的识读”等紧贴学生今后从业需要的教学内容，并将其延伸，纳入到本专业的技能训练体系当中。

（2）将分散式、解剖式的教学内容高度合并，给教学对象产生一种高度概括性的、条理清晰的主题式教学内容，突出重点与中心内容。为了加深教学对象对知识的理解和掌握，将相对分散的教学内容进行合并归纳，为学生构建明晰的知识体系和脉络。在建筑识图的教学中，将教材内容归纳为投影原理、三面投影体系、建筑施工图的识读、户型图的识读等几章，在三面投影体系的讲授中又归纳为原因、构成、展开、规律四部分，对于三面投影体系的构成概括为三面、三轴、一点，增强学生对知识的把握。

2．教学方法与手段的创新

（1）结合教学对象特点，因材施教，创新教学模式。在《建筑学概论》的教学过程中，摒弃先理论后现象和案例的教学次序，采用先呈现现象，师生共同分析现象后归纳成科学知识体系的教学模式，即“通俗易懂、由浅入深”的教学模式。例如，在讲授建筑物和构筑物的不同时，先举出教室、厂房、学生宿舍、剧院和人行天桥、万里长城、西安城墙、三峡大坝两组建筑，再共同分析两组建筑的不同，总结得出建筑物与构筑物的概念。

（2）理论与实践结合，注重教学对象的技能培养。首先，在教学过程中，注意采用教学对象身边的例子作为讲解案例，尽量将房地产行业中相关的常用术语加入到课堂中，引发教学对象的学习兴趣，增强其专业素质和专业认同感，从而提高教学效率。

其次，在教学过程中尽量让教学对象动起来，比如讲解楼梯的类型时，要求学生同桌以及前后桌进行合作，用自己手中的纸折叠出不同类型的楼梯，加深了学生的理解和认识；在“建筑识图”的授课过程中，要求学生在课堂上与老师共同完成作图任务，这样让学生在课堂处于忙的状态，有所收获，教学效果较好。

最后，针对“建筑学概论”这门课程，设计学生“建筑绘图与识图”的技能训练，要求每个学生要完成5～8幅专业图纸的绘制，分别是一幅日常物品的三面投影图、1幅陕西教育学院三校区总平面图，2～4幅三校区某幢楼的平面图、1～2幅三校区某幢楼的立面图和1个户型图的识读，用任务来驱动学生进行学习，培养学生的技能，并在最后进行成果的交流与总结，达到提升教学效果的目的。

（3）借助多种教学手段，教学方式多样化。在教学过程中，注意采用多样化的教学手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑识图部分要求学生的空间思维能力较强，因此教学中经常采用粉笔盒、书本等物品作为教具进行教学，加强学生对课程内容的理解。另一方面，适当应用多媒体进行教学，例如展示相关图片、教材上没有的图等。

（4）引入启发式教学，使理论课的教学趣味化。由于教学中避免不了相关理论的讲解，为了提高学生的学习热情，尽量将最新的知识和技术信息作为教学催化剂，加入到课堂教学中，多采用提问、设问的方式，引发学生的注意，启发学生的思维。

3．“建筑识图”部分任务驱动教学法应用研究实践

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（1）“任务驱动”教学法是基于人本主义理论和建构主义理论的一种较新的教学模式和方法。对于学生而言，“任务驱动”法可以作为一种学习方法，为学生确立学习目标，主要适用于实践性与操作性较强的知识与技能。对于教师而言，“任务驱动”法可以作为一种教学方法，适于培养学生分析问题与解决问题的能力，适于培养学生的操作技能。

“任务驱动”教学法在教学中以学生为主体，考虑学生的学习需求，有利于培养和提升学生的学习兴趣，使学生变被动学习为主动学习，改变传统的教学模式，但也对教师的教学提出一定的要求，要求改变传统的师生角色。通过“任务驱动”教学法可以让教师在反思中发现教学中存在的问题，在反思中提高。

“任务驱动”教学法主要包括任务设计、任务呈现、任务实施、任务评价四个环节。

（2）《建筑识图》“任务驱动”教学模式探究。根据高职类房地产经营与估价专业学生的特点，结合“任务驱动”教学法的特点与适用范围，可采用该方法进行“建筑识图”部分的教学，其教学模式见图1。

图1高职类房地产经营与估价专业《建筑识图》“任务驱动”教学模式

整个教学过程基本上分为课内训练和技能训练两大部分。

1）课内训练部分。由于高职类房地产经营与估价专业实践性与操作性较强，而理论性相对较弱，结合学生的特点，课内教学的完全理论化不能满足学生的需求，因此教师应结合教学内容，在课堂教学中让学生动起手来，从而提升学生的学习兴趣，提高教学效果，增强教学效果。如“建筑识图”教学内容中的“三面投影体系图”是建筑识图部分基础性的教学内容，在课堂中教师可以设计让学生跟教师一起完成该教学任务，并设计“请选择一个日常生活中的物体并绘制其三面投影图”的作业进行强化理解。

2）技能训练部分。技能训练的主要目的在于强化学生对常用建筑图纸的识读技巧，是学生在学习以及今后的工作中能熟练识读建筑图纸。根据房地产经营与估价专业学生未来的从业需要与进一步学习的方向，将该专业的技能训练分为户型图的识读技能训练和常用建筑施工图的识读技能训练。

第一，户型图的识读训练。对于户型图的识读训练，先由教师在课内进行示范讲解，讲解的主要内容包括户型图的图例与符号、功能区转化、户型图的描述和户型图的评价四个内容。对学生而言，户型图的图例与符号和户型图的描述比较容易理解，教师主要讲解户型图功能区的转化和户型图的评价，然后按照训练任务的呈现――任务的实施――学生交流总结――教师评价提升的步骤来完成。

对户型图的评价，需要教师在课内讲解户型图评价的主要标准，如舒适性、私密性、功能性等。在这里主要说明功能区的转化，由于日常所见到的户型图基本上是将建筑图纸“照搬”的，不利于客户的理解和销售人员的讲解，因此有必要对户型图进行功能区转化。

户型图识读的主要训练任务为学生自由搜集一幅户型图，进行功能区转化、户型图描述、户型评价等内容的训练。

第二，常用建筑施工图的识读技能训练。常用施工图主要包含建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图，其训练过程也包括训练任务的呈现――任务的实施――学生交流总结――教师评价提升几个步骤。其中，任务的实施阶段主要由学生自主完成，结合实际，由学生对本校区的总平面图、本校区内某建筑的平面图、立面图进行绘制，要求学生按照一定的制图标准来完成。任务实施阶段主要包括实地勘察和绘草图、室内作图、实地检验和室内完善饰图四个阶段。

不论是课内训练还是技能训练，教师最终的评价是十分重要的，直接影响到整个教学任务完成的效果，对学生和教师而言都是一个提升。

四、结束语

高职类房地产经营与估价专业主要培养操作型、应用型、技能型人才，《建筑学概论》课程的教学一定要紧密围绕房地产行业对学生的从业需求，构建学生的核心能力，以此为基础合理设计教学大纲，有选择的取舍教学内容，创新教学方法与手段，增强实践技能训练，探索适宜于高职类房地产经营与估价专业的《建筑学概论》教学模式。

参考文献

1 杨增长.《建筑制图与识图》教学中的实践教学研究［J］.黔南民族师范学院学报，2007（3）：90～92

2 樊琳娟、刘志麟.建筑识图与构造［M］.北京：科学出版社，2005.8

3 杨增长.高职院校《建筑制图与识图》教学方法的探讨［J］.张家口职业技术学院学报，2006（12）：54～55

4 章鸿雁.紧扣职业能力培养，提升高职学生核心竞争力――高职房地产经营与估价专业实践教学内容体系研究［J］.现代企业教育，2008（12）

第4篇：房地产经营模式范文

关键词：房地产价值；享乐价格法；地方公共物品；边际收益

中图分类号：F29330文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）09-0067-05

一、景观对房地产价值影响的研究进展

随着公众对生活环境质量的需求提高，环境因子成为决定房地产价格的重要因素，国内城市的景观住宅、花园住宅等也越来越得到人们青睐。城市景观是典型的地方公共产品，具有消费的非竞争性、非排他性和受益地方化的明显特征，市场难以衡量其价值。因此，国内学界虽意识到有必要把景观因素考虑到房地产价值评估中去[1]（P87～93），但对景观舒适度对房地产价值的影响的研究大多还停留在定性的层次上。

在国外，自从Rider（1967）第一个尝试用房产价值资料来估计空气质量的变化的经济效益以来[2]，经济学家们就开始致力于房地产价格同环境舒适度之间的关系的研究，进行了大量的理论和实证研究。评价房地产价格同环境舒适度之间的关系有两类思路[3]（P435）：一类是开发出城市土地市场模型，由此确定土地价值的总变化是否能准确计量环境改善所产生的效益，（Strotz， 1968； Lind，1973； Pines and Weiss，1976； Kanamoto，1988等等）；另一类是享乐价格模型法，也是主流方法，国内很多学者都对此做了相关研究[4-11]，即通过对住房市场资料的分析建立享乐价格函数，分析有关环境影响的回归方程的导数，再求取边际隐性价格（Freeman， 1971； Anderson and Crockev，1972； Epple，1981； Goodman， 1988； Smith and Huang等）。国外学者对享乐价格函数研究颇多，享乐价格函数形式多样，从线性的、平方的、指数的、对数的、半对数的到Box—Cox转换的。国外有研究者认为最合适的函数形式是采用可变的函数形式[12，13]，直到Cassel等指出[14]，找到享乐价格最合适的函数形式并不重要，关键的是要对环境特征的边际隐价格进行评估。

但相关研究也存在局限性，对空气质量、水环境的房地产价值损益的实证研究比较多，而对景观舒适度的专项影响研究还很少。而且从模型的假设看，享乐价格法要求有统一的房地产市场，并且房地产市场是均衡的。而完全符合条件的对象市场几乎是不存在的。

二、理论模型构建

（一）模型特征向量与因子选取

影响房地产价格形成的因素是复杂多变，享乐价格法模型中解释变量通常划分为结构特征、邻里特征与环境特征三大类。各影响因素又互相影响，因而考察景观对房地产价格的影响必然牵涉到其他相关因素之间的互相作用：

1.位置特征

区位特征（距离CBD的距离，土地等级）：区位因子是消费者对通勤成本与房地产价格之间的权衡，也暗含消费者对景观价值的偏好。

区域环境质量（空气质量、水环境、噪声环境）：良好的景观必然要求良好的环境质量，否则景观反会对房地产价值造成胁迫，如南京秦淮河沿岸以前因污染严重，两岸房地产开发受到制约。

景观特征（景观规模、景观距离、景观类型、景观眺望价值、景观环境质量）：不同的景观特征对房地产价格都会产生或多或少的影响，如景观距离越小则去景观地的通勤成本越低，观赏更便捷；景观的规模越大，环境质量越好，会产生更多的正外部性；而自然类型的景观会比人文类的更加受欢迎。

2.居所微观特征

房地产项目特征（项目类型、项目品质、协调性）：不同的房地产项目对景观资源的要求不一样，高档住宅对景观资源的要求更高，景观资源的利用价值也更高；而不同的容积率的房地产中内涵的景观价格也大相径庭。一般的，容积率越低，楼面地价内涵的景观价值也就越高，楼面地价相应的也应该越高；而房地产开发得不合理会对景观资源造成一定的破坏，对于景观价值的实现产生负面影响。

3.交易年份，该项指标可以充分地反映随着时间的推移，人们对景观房地产的偏好的变化。

表1特征向量分析

特征子特征影响因素指标内涵位置特征区位特征邻里环境质量景观影响距离CBD距离商业区位土地等级土地区位与购得成本空气污染指数空气质量水污染指数水质量声环境噪声指数景观规模景观的开阔程度景观距离景观利用便利度景观规模景观空间范围的大小景观眺望价值视觉享受景观环境质量景观的外溢价值微观因素结构特征楼盘类型楼盘类型容积率容积率协调性景观与房地产项目是否协调交易年份交易年份交易年份考察时间因素对景观偏好的影响

（二）景观享乐价格模型的构建

模型假设每个人的房地产效用u是房地产品X， 位置因素 Li，景观因素Si，房屋结构因素Di，交易年份Pi 的函数，且任何一个足够大的地区都具有广泛差异的个别因素特征，则可给出由这些个别因素特征决定的价格函数：

Phi=Ph（Li，Si，Di，Yi）

并设消费者拥有房地产j，相应效用函数为：

ui=ui（X， Li，Si，Di，Yi）

假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离，即对房地产特征的需求可独立于其他物品的价格，则实现消费者效用最大化的约束条件为：

M-Phi-X=0

对于各特征的最优化一阶条件为：

u/Sju/x=Phi/Sj；u/Lju/x=Phi/Lj；

第5篇：房地产经营模式范文

【关键词】商业地产 发展模式 探讨

商业地产是一种专门用于服务业、商业等经营用途的房地产形式，主要包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等行业。商业地产在融资模式、开发模式、功能用途和经营模式上与传统的公寓、住宅、办公楼等房地产形式有很大的区别。商业地产是一种集合投资、商业、地产三种属性的综合性汗液，相对于住宅地产它更加看重后期的管理经营，其开发时间也相对较长，对资金的要求也更高。近年来，商业地产在我国迅速发展，然而在2011年后在各城市都出现了不同程度的“降温”现象。专业人士指出，我国商业地产的发展模式出现了很多问题，其重复建设和盲目开发等现象给社会资源等造成了大量的浪费。因此，加强有关商业地产发展模式的探讨对于为现代商业地产发展模式提供一个科学化的发展方向具有重要意义。

一、目前我国商业地产发展的现状

我国的商业地产在20世纪80年代开始发展，在经过1995年后由于旧城商业区改造和住房制度改革的影响，商业地产开始迅速兴起；在1998年后由于商业地产的高利润使其逐渐转变为房地产行业中一个独立的产业，此时商业地产进入了迅速发展阶段；2000-200-年，商业地产发展势头持续升高，商业营业用房和办公楼投资额每年都在增加，虽然增长率出现了不同程度的浮动，但依旧保持在20%左右的增长率。金融危机的到来，使房地产市场出现了不同程度的波动，但其增长率仍旧保持为正数。据有关数据显示，2009年全年商品房销售额达到43995.52亿元，同比增长了21.2%，办公楼投资达到1325.43亿元，同比增长了17.5%。

二、我国商业地产发展中出现的问题

经过10多年的发展，虽然在如此短的时间内商业地产仍旧出现了部分成功的发展模式，但我国商业地产整体发展模式仍处在这许多问题：

经营管理模式不合理。现代商业地产主要有租售结合、只租不售和只售不租三种经营模式，每一种经营模式都存在自身的优势和劣势，选择何种经营管理模式将直接影响到商业地产的长久发展。根据现代商业地产发展模式的实践规律和经验，只租不售的经营模式具有更好的实践效果。目前，国内也是采用只租不售的商业地产经营模式。只租不售经营模式是指商业地产将出租作为主要的管理方式，其地产只是全部用于出租，而不进行销售，地产的经营权和产权等都保持完整统一。此种模式具有的显著优点是投资风险相对较小；对商业地产的经营管理有很大促进，可以帮助企业树立良好的品牌形象；资金回收速度相对较快。同时其缺点也是非常明显的，此种模式对于开发商等都有较高的要求，而且其资金压力比较大，其产权分散问题对于整体的统筹管理和分布产生诸多不利影响。

开发模式相对盲目。由于商业地产的高利润，部分商业地产开发商急于追求个人利益，单纯趋向新式的投资盈利方式，结果引起了大型商业网点建设的跟风，而实际项目论证结果显示不充分，建设开发过程完全处于盲目状态。同时，部分开发商对于地产项目的后续经营不重视，只关心前期开发的周期和成本，项目完成后就尽力租出，不考虑对于项目是否适合经营以及如何经营的问题；虽然部分开发商及时关注了后续经营的管理，但项目出租后，却忽视了对项目的整体控制和管理，难以掌控经营商户对商业项目的影响。另外，商业地产经营过程中缺少专业的运行商，知识行业内部细划分程度较低，地产和商业之间出现了严重分离，不利于商业地产的长期规划、投资和经营。

融资渠道单一。我国商业地产不能够长期稳定运行的一个重要愿意就是融资渠道太单一，没有相对多元化的融资模式。自有资金和银行贷款是国内商业地产资金来源的主要渠道，而银行贷款的比例为75%左右，自由资金只占25%左右。高比例银行贷款的方式严重约束了开发商的自主经营模式，使商业地产开发的风险变得较高，对于商业地产的统一管理和运营产生许多不利影响。

三、改进商业地产发展模式的策略

恰当选取经营管理模式。目前国内采用的只租不售的经营模式对于商业地产项目整体品牌和形象的树立有相对不利的影响。恰当选取经营管理模式应当以区域特点和房地产行业实际情况为参考，在朝向商业地产发展品牌化的经营管理目标下，适当突破和改进原有模式，因地制宜的采取合理的经营管理模式，做到“统一招商、统一产权、统一管理”，使该模式的整合优势得到充分发挥，尽力防止商铺经营方式不一、形象不一致的问题。

科学进行商业地产开发。一方面要合理科学的制定商业地产的规模和位置，在对商业地插项目进行位置选取是，要区分商业地产的黄金季节和非黄金季节，全面调查分析两个季节之间的客户群体、客流量、群众消费水平和能力等，加强对政府城市规划的分析和探究，了解城市规划发展的基本方向，然后根据项目位置尽力发展新型产业；另一方面要做到准确定位市场，开发项目前，要详细调查项目当地的商业形态、经济水平和市场需求等信息，以此确定目标市场和需要的开发规模，避免盲目开发引起的不必要损失，同时开发商要先进行招商以充分开拓市场，以确定商业建筑的组织结构，避免出现开发建筑不能满足商铺需求的问题。

拓展融资渠道。商业地产开发生应当尽力突破原有的银行贷款融资模式，加强对海外基金、信托、商业证券等渠道的探索，如广州越秀首先在香港引入房地产信托投资基金，实现了国内优质物业在境外上市的突破，并成功与大连万达、澳大利亚麦格理银行之间的合作，此基金的上市便提供了较好的融资渠道，对于商业地产的稳定发展和开发商改善原有融资模式具有重要的现实意义和启迪作用。

构建良好的宏观政策环境。政府应当加强有关商业地产发展的法律法规的完善，创造合理科学的法律环境；同时应当加强商业地产发展的监督管理，利用宏观政策加以引导，使商业地产朝向稳定可持续的方向发展。

四、结束语

商业地产的科学合理发展对于促进我国地产行业的和谐稳定和经济发展的有序进行具有重要的作用。因此商业地产开发人员应当结合市场发展，在布局定位、规模定量、功能定性的基础上科学规划，以不断促进商业地产科学化发展。

第6篇：房地产经营模式范文

关键词：房地产企业 营改增 问题 对策

当前，我国经济的重要推动力是房地产行业，该行业在我国国民经济中所占的比重较大，甚至已经被视为我国经济的重要支柱性产业。尤其是近些年来房地产价格的不断上涨，房地产开发的广大和深度不断加大，导致整个房地产行业面临着激烈的竞争压力。同时，由于房地产价格上涨带来了较多的经济问题和社会问题，从长期来看，会引发较为严重的社会冲突。

为了有效地促进房地产行业健康地发展，国家针对该行业采取了较多的调控措施和手段，促进房地产行业健康发展。目前我国会计制度强调强营业税改为增值税，这对于营业收入占较大比重的房地产行业来说会造成较大的影响，如何降低房地产行业受到此影响成为学术界比较关注的问题，因此，本文的研究显得十分有意义。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）短期内面临税负上升风险

统计得知，上海实施“营改增”后的两年时间，大约有90%的企业已实现“税收减负”目标，然而，还有一些企业的赋税不仅没有减少，反而有所增加，这造成许多房地产企业对“营改增”仍有许多顾虑，企业赋税上升的主要原因有以下两点：一、税率高。房地产行业及主要上下游行业目前的现行税率在3%-5%之间，“营改增”实施后，房地产企业的增值税税率达17%或11%，所以，企业的税收负担不降反升。二、抵扣难。“营改增”目前还只是试点阶段，房地产行业及主要的上下游并没有完全被纳入试点范围，所以目前还没有形成完整的增值税抵扣链条，因此出现了房地产产业链增值税抵扣困难的现象。比如，建筑工人费还不能够直接开具增值税专用发票，再如，所购买的原材料不可能全部取得增值税专用发票。这一系列的问题都会增加房地产企业的税负。

（二）财务管理与会计处理的影响

营业税按照营业收入全额来计算所得税，增值税计税时所采用的则是差额增税，应缴纳的税款是销项税与进项税的差额。“营改增”后，房地产企业的会计核算会增加上十个会计科目，这无疑将增加了企业的会计核算的难度。房地产行业根据营改增会计制度的改革，以及由此造成的会计政策和制度的变化，要求财务管理和会计人员不断通过各种措施来提升财务工作者的工作素质和专业技术能力，使所完成的工作是符合会计准则和制度的，从而降低纳税风险。

（三）营改增会造成房地产企业的资金短缺

当前的房地产行业主要的运营模式是项目公司式，该种形式下，房地产开发的项目先要根据预期的销售收入来缴纳一定的税款，只有项目完成后房地产公司才会获得大量的进项税款金额。房地产企业在开发项目前需要缴纳较高的增值税额，以前房地产企业不断增加的成本，使得房地产企业自由现金流较少，进而会造成企业的资金比较短缺，再加上目前紧缩的货币政策和国家对房地产行业的控制，使得房地产企业和公司面临着较为严重的资金短缺问题。

二、应对“营改增”的对策和建议

（一）完善对供应商管理

为了有效地降低企业的税收负担，房地产企业应该理性地选择最适合企业的建筑施工方，由于他们拥有选择权，应该，在选择建筑施工方时，房地产行业应该严格进行选择，尤其是要选择那些能够开具增值税发票以及有正规资质的施工单位和企业。房地产在选择供应商时同样要考虑能否有效地减低税率。房地产企业在进行工程的决算管理时，需要及时地开区正规增值税发票，同时企业内部也应该对会计核算体系进行优化和完善，切实做到账实相符，当企业不能够获得正规的用于抵扣的发票时，一定不能进行抵扣，以便会计核算准确性得到提高。

（二）转变经营模式来避免资金短缺

营改增会造成房地产行业的资金短趣，企业必须对这一问题加以重视，通过采取有效地手段进行解决，可以通过转变企业的经营模式进行解决。包括两个方面：首先，在项目的开发方面可以同企业进行合作，比如实行项目的股份制，通过联合可以有效地解决资金短缺的问题；其次，可以不断提升房地产的质量，增加企业在市场中的竞争力，不断扩大该企业的市场占有率，为企业的发展提供充足的资金。

（三）优化经营流程筹划税务

房地产企业根据企业自身的特点以及经营情况，来筹划税收的缴纳，通过合理地筹划最大程度地降低企业的税收负担。该企业应该对公司的项目进行分析，找出能够依据进项税额的抵扣对税负造成递减的项目，从而有效地降低企业的税收负担，当前房地产行业的发展面临着机遇和挑战，如何在激烈的市场竞争中抓住“营改增”的机遇，发挥房地产行业的优势成为该行业发展的一个重要课题。房地产企业在经营过程中要不断做好企业的税收筹划相关的工作，同时以房地产企业自身的实际情况为出发点，为企业的发展制定好相应过渡政策，不断完善房地产企业的经营模式，以“营改增”为契机，为企业的发展争取到更多的优惠和政策支持，在整个房地产行业竞争中得以稳定、快速和健康的发展。

参考文献：

[1]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014

[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013

[3]李晓愫.房地产及建筑业的增值税改革[J].当代经济，2014

第7篇：房地产经营模式范文

[关键词]营改增；房地产业；税负变化

[中图分类号]F812.42 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2016）10 ― 0077 ― 02

一、引言

今年5月1日起，在各行业全面实施营改增，营业税从此退出历史舞台。营改增前，由于行业间的抵扣链条不完整，商品在流转过程中容易出现重复征税。营改增的推进逐步解决了重复征税的问题，破解了制约现代服务业发展的税制瓶颈。在所有行业全面实施营改增，打通不同产业间的抵扣链条，为消除重复征税提供了制度保障，有利于营造公平竞争的市场环境。同时营改增也会释放政策红利，通过政府收入的减少来换取公司利润的增加以及企业综合竞争力的提升。

本轮营改增是今年深化财税体制改革、推进经济结构转型升级的“重头戏”，其重点是要在建筑业、房地产业这类与不动产相关的行业进行税负改革，难度大、任务紧。这会对资本密集型的房地产业产生怎样的影响？房地产企业应如何应对？这引发当下的高度关注，本文依据营改增的政策精神，对该问题进行分析。

二、我国房地产企业经营特点

（一）建设周期长，投资数额大。房地产企业的项目开发通常要经过多个阶段，整个项目周期少则一年，多则数年才能完工。另外，每个阶段都需要先期投入大量资金来保证项目推进。这些资金投入，大量占用着房地产企业的流动资金，企业通常要多渠道融资来满足开发项目对资金的需求。

（二）经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：一是业务内容复杂。企业除了房屋开发外，还要建设一系列的配套设施。经营业务涵盖了从征地、拆迁、规划、招标、施工到销售全过程。二是业务涉及面广，业务往来对象多。企业不仅因购销关系与建材供应商发生业务往来，而且因工程的招标和发包与政府相关部门、承建单位发生经济往来。

（三）经营风险大，财务风险高。商品房的单位价值高、建设周期长，房地产企业作为资本密集型行业，负债经营程度高。一旦企业经营决策失误或受融资困扰，房屋销路不畅，将造成商品房积压，形成大量库存，易导致企业资金链紧张，营运资金周转困难，企业会面临较大财务压力。

（四）受政策调控影响大，不确定因素多。由于房地产业涉及土地、建材、金融等众多行业，具有“牵一发而动全身”的效应，往往成为政府宏观调控的重点行业。同时，近年来政府积极利用“有形的手”缓冲经济下行压力，房地产业更易受政策影响，继而导致房价波动，影响市场稳定。

三、营改增对房地产企业的影响

（一）营改增对房地产企业税负的影响

随着营改增的深入推进，增值税在流转税中的地位更加突出，由于增值税对流转过程中增值的部分课税，更能体现税收公平性和税收中性原则。同时增值税的环环抵扣可以有效避免重复征税的问题。营改增后，能否及时取得充足合法的进项税，将直接决定企业的实际税负，只要房地产企业能够从上游的施工单位和建材供应商取得可抵扣的增值税专用发票，企业税负便会呈现降低趋势。

从目前涉及房地产企业的税收政策来看，营改增前，房地产企业主要缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等几大税种。营改增后，房地产企业不再缴纳营业税，改为上缴增值税，在销售金额不变的情况下，营改增后房地产企业可通过获取足额的进项税来降低企业的实际税负。根据国家税务总局公布的数据，全国前十大房地产企业在营改增后，企业总体税负率明显下降，中小房地产企业由于获取进项税的途径有限，总体税负率微变但呈下降趋势。可以预见的是，在后续的相关配套政策出台后，增值税的抵扣链条会更加完整，房地产企业税负会进一步下降。但营改增在短期内会对房地产企业的经营带来挑战，见下文分析。

（二）房地产企业面临难以取得可抵扣增值税进项税的风险

房地产企业在施工过程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本两大块。据统计，在工程结算成本中，钢筋混凝土等建筑材料约占60%，人工成本约占20%，其他费用约占20%。

建筑材料方面，由于采购种类众多，不仅包括钢材、混凝土等常规的行业交易商品，同时还有诸多低价值高消耗的小批量耗材。此类材料的供应商通常以个体工商户等小规模纳税人居多，其销售材料无法开具增值税专用发票，使房地产企业无法取得可抵扣的增值税进项税。

人工成本方面，施工时的劳务用工主要来自雇佣的农民工或某些劳务企业。当然，个人提供的劳务不能开具增值税专用发票，公司不能获得进项税。劳务企业提供的服务因为自身不具备可抵扣的项目，这使得劳务企业税负激增，这会迫使劳务企业通过向房地产公司收取高额劳务费的形式进行税负转嫁。

（三）房地产企业在营改增初期会面临资金压力

房地产公司在施工过程中，通常会运用项目企业的模式进行运作。税务部门要求房地产项目针对预售收入先行缴纳税款，等到项目完成核验后，方可实施一定规模的进项税款抵扣。也就是说，房地产公司会在预缴销项税后相当长一段时间内无法抵扣进项税，这显然会对公司的现金流造成不利影响，再综合现阶段商业银行对于房地产公司的信贷规定，加之国家“去库存”的相关要求，房地产公司不应当在营改增前期承担太多的资金压力。

同样不容忽视的是，目前对于在建、在销的房地产项目不具备科学合理的过渡机制。比如，一个房地产项目已完工，但销售还有余量，这时进行“营改增”，因为工程竣工，已经不能再获得可抵扣的进项税发票。但是项目依然在销售中，销售的价位上下浮动不大，那么企业就要依照销售额的11%缴纳增值税销项税，同时无法获取相关的进项税进行抵扣。假若无相关的过渡政策支持，在政策实施初期，一些公司的税负会显著增加。

（四）营改增对房地产企业净利润的影响

营改增会对企业利润产生何种影响，这直接关系到房地产企业的经营成果，因此在营改增政策出台后就备受关注。从会计核算角度看，企业净利润=营业收入-营业总成本+其他营业净收益+营业外净收益-所得税费用。营改增前，房地产企业缴纳的营业税计入营业税金及附加，作为损益类科目直接影响企业利润。营改增后，由于增值税是价外税，通过“应交税费―应交增值税”单独核算，并不直接影响会计利润，在企业的利润表中也没有直接体现，所以营改增后，从报表上看，企业利润应该会有所上升。

根据上述的净利润计算公式，再结合国内前十大房地产企业的季度报表来看，国内主要地产企业的净利润在营改增后呈现增长态势。因此营改增背景下，有利于房地产企业提高利润，实现经营目标。但同样不容忽视的是，在实际经营活动中，企业利润会受众多因素影响，增值税作为价外税，是连同收入一起向购货方收取的，不排除购货方因支付增加而减少购买，从而导致企业销售收入减少，进而导致利润降低的风险。

四、营改增背景下房地产企业的应对措施

（一）营改增由于涉及到企业的各方面工作，需要企业管理层全盘考虑、积极应对，特别是要提前做好财会人员的培训工作，修订财务、采购等制度，使营改增能在房地产业顺利平稳过渡。由于增值税征纳较为复杂，营改增后企业应设置专门的税务岗位，增设相关税务专员，统一管理企业纳税事项。

（二）加强供应商管理，及时取得可抵扣的增值税专用发票。营改增后，房地产企业应当选择具有正规资质，能够开具专用发票的施工企业和建材供应商。能否更多地抵扣增值税，是决定房地产企业税负能否下降的关键因素。加强对施工企业的工程决算管理，做到及时取得可抵扣的专用发票，实现专用发票入账及时、合法合理。

（三）调整经营模式，避免资金短缺。为了降低“营改增”可能给企业带来的资金周转风险，企业应调整原有的经营模式。企业可以通过缩短项目周期、应收账款政策收紧来减少资金占用和降低财务费用。企业也可以在行业间积极开展项目合作，比如进行楼盘的联合开发、项目股份制等，同时多元化筹资，优化资金来源渠道，尽量避免资金短缺，最大限度减少财务风险。

（四）再造业务流程，适当税收筹划。企业可以通过非核心业务外包的形式来解决部分环节无法取得可抵扣进项税的问题。同时企业要结合自身经营实际，科学合理地进行税收筹划，通过纳税义务发生和实际缴纳的时间差来实现资金的有效利用，尽量减轻税收负担，在“营改增”的契机下，争取获得更多政策优惠。

（五）积极争取政府的财税政策支持。房地产企业可采取行业协会的形式建议政府对房地产业实施稳定持续的财税政策，以便房地产企业形成一定的政策预期，让政府的调控政策成为房地产行业平稳发展的“压舱石”和行业健康发展的“助推器”。在营改增初期，房地产企业也可以向政府申请一定的财政补助，以缓解政策过渡阶段的资金压力。

（六）房地产企业应积极发挥规模优势来最大限度获取进项税。对于大型房地产企业而言，由于开发项目众多，分布地域广，为了发挥规模优势以获得最大的折扣力度，可以由集团公司统一对外采购建材物资再提供给各分公司。但签订合同时，由各分公司分别与供货商签订，各自取得增值税发票，各自分别抵扣进项税。

总之，“营改增”的实施标志着我国税制改革向前迈出了重要一步，这不仅是深化经济体制改革的必然要求，也是为企业松绑减负，激发创新活力的必然之举。尽管“营改增”所起到的助推经济作用相当显著，但仍无法忽略其可能给房地产企业造成的严峻考验。在营改增背景下，相关企业必须主动应对，切实将准备工作落实到位，根据企业实际，制定相关方案，有针对性有预见性地改善经营模式，降低政策过渡期可能面临的财务风险。同时，政府应积极探索适合各地区、各行业的税收政策，及时出台配套文件使营改增政策在基层落地生根，为在营改增环节中遭遇挑战的企业提供帮助，进而让税制改革更充分地发挥杠杆效能，为经济的长足发展奠定基础。

〔参 考 文 献〕

〔1〕张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策〔J〕.会计师，2014，（14）：43-44.

〔2〕韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策〔J〕.市场研究，2014，（07）：20-23.

〔3〕沈琼.“营改增”对房地产企业的影响及对策〔J〕.中国商论，2015，（11）：150-152.

第8篇：房地产经营模式范文

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式，由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证，将投资者的出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，形成收益共享、风险共担的一种融资模式，是房地产信托中最重要的一种形式。

在我国发展REITs的作用：一是增加房地产企业融资渠道，资金链是企业的血液，在市场动荡情况下，多元化的企业资本来源，对降低资金链断裂的风险、保证后续资金、维护房地产价格和资本市场的稳定起到了重要作用：融资渠道的拓宽也降低了房地产企业对银行的依赖程度，减少了银行将大量贷款集中于房地产市场的金融风险。二是改变我国房地产市场竞争格局、城市房地产市场竞争不足的现象，在同一城市中，往往存在几家势力较大的地产公司控制较多的地块，从而造成垄断定价现象的存在，引入房地产信托投资基金能使中小房地产公司弥补资金上的不足，从而增加市场供给，提高房地产企业间的竞争力度，降低企业剥夺消费者剩余的程度。三是增加民间资本的投资方式。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元，在2009年市场回暖、通货膨胀预期增加的情况下，民间资本急于寻求投资渠道，由于我国居民投资形式单一，2006-2007年大量资本聚集于股市与现有房地产，导致资产泡沫化形成，将民间资本引人房地产开发，一方面扩大房地产市场资金供给，另一方面为民间资本疏通了房地产投资渠道。

为探索我国REITs的发展模式和发展路径，以下将对在我国房地产市场发展REITs存在的风险及解决方案作简要分析。

一、发展房地产信托投资基金的风险分析

(一)资金链风险

虽然。我国民间资本充裕且投资热情高涨，但由于房地产开发项目存在投资额巨大、回报周期长、受经济周期影响大的特点，投资具有较大不确定性。刚开发的商业地产一般需要2-3年培育期，以较低的租金吸引商户入驻，培育商业氛围。而由于中小投资者急于求成的特点，一旦市场出现波动或几年内收益率不高，开放式经营的REITs将遭遇赎回风险，并影响后续资金的投入，造成REITs市场无法持续经营。因此，在市场发展初期，应采用封闭式经营的REITs，以避免现金流波动过大，同时鼓励机构投资者，如社保基金、保险机构、投资公司积极参与REITs项目的融资，形成长期投资关系，维护市场稳定。

(二)经营风险

由于国内房地产资产的价格高、租金低，出现了出售和出租的倒挂现象，某些全市场化运作的商业地产的租金回报率较低，因此要合理配置REITs的资产池，使不同投资项目相互搭配，在各期之间保持RElTs收益的稳定性，这对REITs的经营者在战略眼光、经营能力等方面都提出了较高的要求。而内地商业运营水平仍偏低，在商业诚信、商业物业运营能力上存在不足。同时，由于REITs持有者与经营者之间存在信息不对称和无法观测其经营行为等现象，在REITs经营过程中不可避免地存在委托一问题和逆向选择问题，这些都对REITs市场的健康发展提出了挑战。因此。培育REITs市场的专业经理人，建立完善的信息披露制度和监管法规，才能确保REITs的持续经营。

(三)法律政策风险

由于缺乏针对性的法律对REITs的组织形式、经营模式、税收政策、监督管理作详细规定，造成了REITs发展上存在法律障碍和较大的不确定性。如1998年后基金公司只能投资于证券市场，不能进入房地产市场：现行法律对信托公司也有较多规模和融资方面的限制；我国《公司法》中对一般公司的规定并不适合REITs；由于我国REITs的发展也处于探索阶段。政府的政策存在不确定性，这些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投资机构在政策前景不明朗的情况下，无法积极地参与REITs的运作。因此，明确政策、健全法律是我国REITs发展的当务之急。

二、房地产信托投资基金发展路径设计

通过以上分析，结合我国房地产市场具体情况和国外REITs发展经验，提出我国房地产信托投资基金的发展路径，如下图所示!

第一阶段：政府引导的契约式信托

在REITs发展的初级阶段，由于法律的调整需要较长时间，REITs的经营在管理经验不足的情况下经营风险较大，且个人投资者对REITs的认识和接受程度较低，为保证REITs市场的平稳起步，培育REITs投资者，需要政府在REITs的项目选择、协调参与主体、监督管理中起重要作用，项目选择上可以侧重发展前景较好、政策扶植力度较大的投资项目，如下业园区和创业园区的开发、政府保障住房项目、规划区商业中心建设等，以较低土地成本使其具有较高的租金收益率，从而培育我国第一批REITs的发展。同时，为维护REITs在起步阶段的资金链稳定，可以吸纳保险基金、社保基金、住房公积金，并积极吸引战略性机构投资者，以封闭式基金的经营模式为起点建立债权型契约投资基金。

第二阶段：完全市场化的契约式信托

经过探索期的发展之后，我国REITs积累了一定的经营管理经验和公众认知度，并在此基础上修改、完善了一些相关法律，为完全市场化运作提供了客观基础。这一阶段REITs的发展，在项目选择、资产配置、投资者选择、管理模式等方面以市场化运作为基础。借鉴香港和新加波的发展模式，可以由发起人依法设立REITs机构，发行受益证券以获得资金，组建或委托基金管理公司进行管理，选择多元化的投资项目，如商业地产、物业项目或其他法律允许的投资项目，从而分散风险，获得稳定回报。在基金运作方式上可以选择开放式基金的经营模式，通过上市交易行为，提高受益证券的流动性和REITs的信息披露程度，促进REITs管理、监督的制度化，从而提高REITs在金融市场上的接受程度，降低委托一问题。保护中小投资者利益。

第三阶段：严格监管的公司制信托

美国金融危机的爆发使人们认识到金融监管的重要性，尤其在信用体制不完备的新兴资本市场，放任金融衍生品的发展会带来灾难性的后果。公司制的REITs集民间融资、房地产公司、投资基金、上市公司的各种特征为一体，发展初期需要在公司组建、资金募集、经营方案、收益分配、经理人监管、投资者权益保护等方面上受到更多的限制。参考美国REITs的发展，其发展过程也是伴随着法律，尤其是税法对REITs发展限制条件的逐步取消，经历了从严到宽的监管过程。我国公司制RElTs在发展初期，可以由大型基金公司或信托公司作为发起人，成立较为独立的REITs子公司，参考上市房地产公司的运营模式，其投资组合需要具备为稳定的收益，其中，风险较高的投资项目需报监管部门审批，同时在公司内部建立严格的公司治理、内部控制和信息披露制度，在公司外部成立独立的REITs外部审计和专业评估机构，形成政府、投资者、第三方机构多方监管的管理体制。

第四阶段：市场化的公司信托

经过前三个阶段的发展，我国REITs市场已经积累了较多的管理运作经验，完成了投资者教育和人才培养过程，有了较为完善的法律体系和国际化的评估标准。随着我国资本市场的逐步放开和房地产市场的发展，REITs市场迎来蓬勃发展的繁荣时期，在推进我国城市化建设和商业发展上发挥重要作用，成为房地产市场重要的融资工具和资本市场重要的投资渠道。

第9篇：房地产经营模式范文

关键词：中南房地产；借壳上市；建议

一、引言

伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。

二、中南房地产借壳上市的背景

（一）中南房地产公司借壳动因

（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。

（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。

（二）大连金牛公司售壳动因

（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。

（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。

三、中南房地产借壳上市效应分析

（一）对上市公司的效应

（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。

（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。

（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。

（二）对公司治理结构的效应

由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。

（三）对公司再融资的效应

中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。

（四）对公司股价的效应

自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。

四、中南房产借壳上市财务指标分析

为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。

（一）偿债能力

公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。

（三）营运能力

公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。

（四）发展能力

公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。

五、民营企业借壳上市的相关建议

（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式

（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。

（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。

（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。

（二）抓住资产重组的重心

民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。

（三）依靠中介机构实现借力

民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。

参考文献：

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