小区物业管理方案精选(九篇)

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第1篇：小区物业管理方案范文

社区居民小区由于人员聚集，建筑也比较集中，用火用电比较频繁，所以火灾时有发生，正严重威胁着居民的人身安全和财产安全，社区居民的消防安全问题也因此逐渐被人们所关注。随着城市化建设的不断发展，对于社区物业管理水平的要求也越来越过。人们在享受良好的生活环境时，也对物业的服务提出了一定的要求。现在大多数社区物业管理工作中，对于消防安全的管理没有引起足够的重视，这使得社区消防建设落后，缺少必要的消防措施，没有完善的消防制度。在发生火情时，难以及时的进行处理。不但会造成非常严重的危害，也会让居民的安全生活变得缺少必要的保障。因此，社区物业要对消防安全进行全面升级，将消防建设重视起来，尽可能消除安全隐患，保证居民的安全。

二、社区物业消防安全管理的重要意义

城市化发展使得大量的建筑过于集中，其中社区居民住房占了很大的比例。社区越来越多越多，居民住房越来越集中。为了满足社区居民的各种需要，也有大量的其他设施进入社区，所以社区成为了一个建筑高度集中的区域。除了建筑集中，社区也聚集了大量的居民。人口密集区域一旦发生火情，后果将十分严重。社区物业是社区管理的关键机构，要提高社区的消防安全，首先要从物业管理做起，提高社区物业消防安全管理水平，这样才能切实保证居民的安全居住。同时，社区物业严抓实干消防安全管理工作。一方面，预防火灾，并对消防设施和消防制度进行管理，避免火灾发生；另一方面，在发生火情时，也能第一时间做出合理的处理，尽可能将火灾带来的危害降到最低。

三、物业消防安全管理的问题所在

目前，社区消防安全是一个值得关注的问题。虽然社会各界都在强调，但是物业消防安全管理仍然存在漏洞。下面就对物业消防管理存在的具体问题进行了分析：

1.物业管理部门没有一个安全消防环境

现在社区物业管理公司，在进行社区建设的时候，房屋的建筑单位缺少一个有效地沟通。在消防安全设施的建设上没有达成一个共识，导致物业管理部门对房屋的消防措施和使用情况了解不全面。这在物业的管理工作中，十分影响消防安全的管理。物业对于消防器材等设施的情况不能进行全面的排查，有问题也不能及时找到原因，使得消防安全管理缺少具体的管理内容。

2.物业在消防安全管理中责任心不强

大多数社区物业公司，将更多的精力放在社区设施的建设和其他服务的提升上面，对于消防安全管理工作的责任不够明确，也缺少相关的责任制度，使得社区居民想要反应问题，却没有相关的负责人处理。

四、加强社区物业消防安全管理的对策

根据对社区物业消防安全管理现状的了解以及对问题产生的原因进行了分析，下面提出了一些有针对性的改善措施。

1.加强物业管理人员的专业水平

很多物业管理工作人员对于消防安全知识的掌握不够，所以在进行安全管理时也显得无从下手，所以要加强工作人员的消防安全管理水平，这样可以在工作中提高管理工作的质量和水平，同时能够避免实际生活中的一些安全隐患，更好地保证社区居民的安全。（1）在人员聘用方面，可以优先选择有工作经验的人。（2）要对在岗工作人员进行及时培训，负责相关管理工作的人员也要对消防法和社区的消防工作有一定的了解。不仅是为了配合消防安全管理的相关工作，也是为了全面重视社区消防安全工作。（3）全面进行消防技能训练和演戏，让工作人员在发生火情时能够迅速做出反应，同时也为居民树立了榜样，共同维护社区的居住安全。

2.完善社区物业消防安全管理制度

社区消防安全管理是为了避免社区居民受到火灾的危害，对居民提供一个保护，所以物业在消防管理方面应当履行一定的责任，对于自身的工作也要进行相关制度的规定。社区消防安全问题一方面在于预防，另一方面在于消防处理。预防火灾，社区消防安全管理制度应当对消防器材、消防设施的检修和维护进行要求。社区管理人员定期进行检查，确保消防实施的状态。另外，消防管理人员还要定期对社区的电力设施和燃气设施等进行检查，结合电力公司和燃气公司进行全面的维护和检修。消防处理和社区消防安全管理制度应当对相关责任人进行指派，分片区分楼层进行任责。当有责任人在居民反映问题或提意见时，就要有专门的人员进行处理。在发生火灾时，负责人及时启动消防预案，及时与消防部门和医疗部门联系，以最快地速度处理火情。事后社区还要对火灾进行详细的调查和处理，为居民提供后续的相关服务，并建立档案。

3.积极组织社区居民进行消防安全宣传

第2篇：小区物业管理方案范文

关键词：小区物业；消防安全管理；应对措施

1引言

随着我国社会主义市场经济体制的推行和发展，催生了很多服务型的新兴企业，比如小区物业消防安全管理服务行业，就是当前非常受人瞩目的行业。从本质上说它属于一种综合的管理服务体系，而消防安全是服务体系中的一个重要的内容，为的就是为小区居民提供一种安全、健康、舒心的居住环境。但是由于各种主观因素和客观因素的缘由，导致消防安全工作不能在小区物业服务管理顺利地实施，甚至还出现了严重的火灾事故和人员伤亡的现象，这已经严重地影响了小区居民乃至社会群众的人生财产安全。因此，消除小区物业消防的安全隐患以及加强居民的消防安全意识工作迫在眉睫，政府相关部门以及小区物业管理人员必须对此高度的重视，提出解决的措施，保证小区居民的人身财产安全。

2小区物业消防安全方面存在的隐患

2.1小区建设整体缺乏安全消防设计和规划

现在很多小区在最开始的立项设计上没有完全将整体的消防规划设计纳入到其中，不符合国家颁发的《建筑设计防火规范》的要求和相关规定，在消防设施及器材的配备和使用上都没有按照严格的标准来。特别是一些房地产的开发生为了降低购买消防设施的成本，进而获得更大的利益，而使用不合格标准的消防设备，或者器材配套根本不齐全，小区多个地方根本没有配备消防器材。除此之外，某些小区的暖气管道以及煤气管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等现象非常常见。以上这些现象都十分容易导致火灾事故或者是意外情况的发生，存在着很大的安全隐患，倘若一旦出现问题，后果将不堪设想。

2.2没有将消防安全管理的相关内容引入到小区的物业管理中

当前我国小区的物业服务企业近年来发展迅速，但是仍然存在着不少弊端，值得引起大家的重视和关注。尤其是在小区物业消防安全管理方面上，存在着些许问题，具体来说主要体现在以下这几个方面：1.小区物业安全管理的主要内容和精力都放在了防盗问题上，对于消防安全管理的责任不到位，没有重视起来，甚至没有与之相关的比较完善的小区物业消防安全应急预案。2.物业公司的工作人员自身的管理能力以及专业素质不强，没有经过专业的培训和训练，对消防安全的相关知识理论掌握得不够透彻，甚至连基本的消防器材的操作都不会，这是非常严重的问题。这就意味着一旦有意外事故发生，小区居民将无法得到最有效的疏散和安全保障。

2.3小区居民的消防安全意识不强

随着人们生活水平的提高，对生活的基本要求已不再局限于温饱上，将更多的心思放在了追求生活的品质和审美上。因此，在装修房子和购买家具时，过分追求个性化和好看的装饰，在装修材料以及材质上没有充分的考虑，导致使用的家具材料都是非常容易燃烧的，有很大的安全隐患。还有一点非常重要的就是，小区居民的消防安全意识不强，反倒是防盗意识非常强烈，几乎各家各户的阳台窗户都装了防护栏，以防小偷破窗而入。但是这样一来，小区的整栋楼都是护栏的话，倘若发生火灾或是意外情况，不利于逃生和疏散。

3应对小区物业消防安全问题的对策

3.1小区物业管理严格按照规定要求进行消防规划设计

随着地产行业的快速发展，国家对于小区物业消防安全管理行业也提出了最新的要求，对此还制定了相关的法律法规，对消防器材购置的标准进行了硬性的规定，不得使用不合格的消防设施。除此之外，消防安全设计单位在编写消防设计备案时，一定要严格按照《建筑设计防火规范》等国家颁布的相关法律的要求和规定。消防部门要严格审查和监督小区消防安全管理的每一个细节，实实在在地落实每一步。另外，当地的公安消防监督机构也要肩负起该肩负的职责，对小区物业消防管理的每一个环节严格地把控和验收，对于不符合规定和标准的，要责令其进行整改和完善，保证小区物业的消防安全管理顺畅进行。

3.2明确小区物业服务管理的消防安全职责

明确小区物业服务管理的消防安全职责就是要求小区物业管理部门严格遵守《中华人民共和国宪法》中的相关规定，对消防安全管理的事务以及工作职责做到心中有数，制定满足生活实际的消防安全管理条例。最好是能组织起一个志愿消防队，定期对小区的消防安全进行排查和巡视，保证能在第一时间对突发状况进行控制和营救；另外就是定期对小区的消防器材和设施进行保养和维护，定期组织消防演习，提高居民的逃生本领。

3.3提高小区居民的消防安全意识

一是对小区物业的管理人员进行消防安全知识的培养和专业技能的训练，通过一系列的教育活动和培训让每一个消防安全管理人员深刻认识到消防安全管理的必要性；二是小区物业的管理人员可以定期开展消防活动，宣传消防安全的重要性，让每一位小区居民自发地参与进来，从自身做起，然后传递给更多的人这种消防安全的意识。同时也在一定程度上提高了小区居民的消防安全自救的能力。

参考文献

[1]熊文林.浅谈小区物业消防安全管理存在的问题及对策[J].企业科技与发展,2016（9）.

[2]周建明.浅析居民小区物业消防安全管理现状与对策[J],科技与企业,2014（9）.

第3篇：小区物业管理方案范文

关键词：物业管理系统；SSH；JavaEE

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1007-9599 （2012） 20-0000-02

1 引言

随着国家对房地产行业宏观政策的调整，房地产企业想要找到突破口，提高消费者的购买兴趣，必须想出更多的办法，而小区物业管理的现代化是一个很重要的因素。国内也有不少软件企业在开发和推广小区物业管理软件，但其中存在以下不足：

1.1 小区物业管理系统产品价格较高、维护困难、二次开发费用较大、难于短时间成熟。

1.2 产品未充分考虑现有设备或系统。小区一般有监控系统、门禁系统等，需要结合起来。

有必要设计出一种更加有效的小区物业管理系统，充分利用信息化的优势，把先进的物业管理服务带给各位小区的业主，把良好的增值服务和最大化的利润带给物业企业。

2 小区物业系统设计

2.1 目标。系统地对管理模式和工作规范进行研究，需要新的系统对传统的物业管理工作带来较大的效率提升，将会达到以下目标。（一）解决传统物业管理各物管部门诸多业务处理和操作工序繁杂，手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差等问题。（二）经营决策所需的数据采集方便、准确率高，所有数据基本具备实时性。对物管数据信息的编码和分类进行科学管理，方便进行数据的统计，帮助决策。（三）充分利用小区设施和住户资源，开展可盈利的增值服务等。

2.2 系统逻辑结构。系统以B/S模式运行，通过小区宽带（LAN）或无线局域网（WLAN）来运行。客户服务中心的工作人员、小区大门的护卫、小区物业办公人员和小区业主等都可以通过网络连接到WEB服务器，登录到管理系统，完成相应的功能和操作。整个系统采用典型的三层架构，客户端包括WEB端，桌面客户端，PDA手持设备和小区监控设备等。系统结构如图1所示。

2.3 系统工作流。完整的小区物业管理应该是从房屋修建时就介入其中，这样可以完整地了解整个建筑的相关信息，有助于后期的小区日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物业公司、开发商和施工单位一起讨论项目工程的相关事宜。（二）工程验收：指物业公司代表业主，与开发商、施工单位和质检部门一起收房。可能需要记录存在的问题（可以用图片来说明），以及合格记录，整改反馈意见等。（三）交房：业主收房，领钥匙等。如发现问题，则需要整改，跟进的工作需要记入系统。（四）装修：业主或住户对房屋进行装修。（五）日常管理：入住管理，报修，咨询（求助等）服务，增值服务，车位（车库）管理等。（六）收费管理：包括物业管理费，增值服务收费等。（七）办公管理：主要管理文件的发放、查阅等。（八）知识管理：包括工程、护卫、保洁等相关管理文件和信息，及工作记录、活动记录等。（九）公共维修，资金管理：公共维修是指如电梯等公共设备的维修；资金管理包括物业费用以及其它收入等。

整个管理流程如图2所示。

2.4 小区物业系统的实现。系统服务器端采用SSH框架，数据库后台采用MySQL，前端客户端采用JSP，还包括桌面版的客户端、PDA手持终端等，还需要和小区原有系统进行信息交换。（一）SSH框架。SSH框架其实是Spring，Struts，Hibernate三种框架的统称。Struts是一个开源项目，提供了独立的控制器组件，在视图组件上可以使用JSP技术或者与velocity、XSLT等结合[3]。Hibernate是一个开源对象关系映射框架，对JDBC进行了轻量级的封装，可以非常方便地进行对象的持久化操作。它支持所有的关系数据库，采用HQL（HibernateQueryLanguage）来编写数据库操作[5]。Spring被称为“框架之框架”，是一种轻量级的用来组合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通过控制反转（IoC）实现对象注入。（二）数据访问实现。基于JavaEE的系统，后台数据库大多采用MySQL，我们的系统也采用此方案。通过Hibernate的逆向工程可以直接生成数据库表对应的系统对象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成对象。基本的数据库访问类可以继承自HibernateDaoSupport。

2.5 用户界面实现。采用JSP作为用户界面。Struts作为控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等当界面模板，使用JSP时也可以方便地在其中嵌入Struts的各种标签。Struts标签的使用方式大概如代码所示：

…

…

2.6 系统功能模块。根据图2描述的整个物业管理的流程，可以将系统功能抽象成以下几个模块：（一）前期介入模块：主要完成的是房屋修建初，开发商完成交房验收前，物业公司参与的所有工作和活动。具体包括前期介入和工程验收。（二）交房模块：完成房屋的所有权从开发商转到业主的相关操作。事先，应该将销售信息采集到物业管理系统中（需要对用户隐私进行保护）。交房还需要将业主对房屋的验收结果和意见，以及处理情况等进行登记。（三）日常服务模块：实现对小区物业的日常管理和维护工作，大致包括：安全护卫工作，客户服务工作，维护维修工作，绿化清洁工作，以及其它相关工作等。这是整个小区物业服务和管理的核心。（四）公司内部管理：完成公司内部的上传下达，工作呼叫，信息互通，问题通报等。是属于公司内部管理的一个环节

3 结束语

通过认真研究物业管理企业的工作流程，并实地考察和学习，了解了物业企业的功能、职责和工作重心，设计并实现了完全信息化的小区物业管理系统。该系统在测试过程中，表现出了较好的灵活性、信息快捷性、管理高效性和用户易用性。不过，在使用中，还是暴露出了一些问题，还需要进一步改进。

参考文献：

[1]段淑娟，任晓芳.城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析[J].生产力研究，2012（1）：148-149.

[2]傅冬绵，陈细浓.小区物业管理系统的设计与实现[J].华侨大学学报（自然科学版），2007，28（2）：139-142.

[3]叶娜.Struts框架的扩展与改进[J].计算机技术与发展，2007，17（12）：16-19.

第4篇：小区物业管理方案范文

随着我国社会经济、文化等的发展与进步，小区物业管理的模式有了很大的改变，提高了物业管理的积极性，物业管理效率得到提升。笔者就新乡行政管理之下的物业管理进行了分析。

关键词：

新乡；物业管理；车辆管理；绿化

随着经济的发展，人们当前的生活水平有了显著的提升，人们对自己的居住环境和质量有了更高的要求。物业管理是城市管理的一项重要的内容，物业管理水平的高低直接影响着小区人们居住的质量，良好的物业管理可以实现人们生活质量的提升，但是物业管理不合理会导致业主和管理人员之间的矛盾，不利于社会的和谐建设。就新乡行政管理下的物业管理而言，其在小区的管理中不断完善自身的管理工作，实现了小区人们的生活品质的提升。下面就新乡小区的物业管理工作进行论述。

一、新乡小区物业管理的现状

新乡小区的物业管理的内容主要包括房屋管理与维修、绿化管理、环境卫生管理、小区便民服务、HSE管理以及供暖工作等。目前小区的绿化管理和维修、房屋管理、卫生等基本管理逐渐完善，保证了居民的生活环境的质量。下面就新乡小区HSE管理工作以及供暖工作进行简单的分析。

（一）HSE管理工作

HSE是健康（Health）、安全（Safety）和环境（Environment）三位一体的管理体系。安全生产、保护环境、维护健康，是对物业公司生产经营运行状态的本质要求。生产经营的过程，就是与HSE相伴相生、相互影响的过程，生产一刻不停，对HSE的要求就不能终止。物业公司风险无处不在、考验无处不在、责任无处不在，HSE工作没有“淡季”“旺季”之说，更无“闲时”“忙时”之分，必须做到警钟长鸣、常抓不懈，任何时候都不能有丝毫的放松和懈怠。只有这样，才能保证物业管理日常工作安全、有序、平稳地向前推进。当前新乡小区物业管理在HSE方面制定了以下对策。首先，编制公众聚集场所事件应急预案、应急预案、天然气管线泄漏应急预案、电梯突发事故专项应急预案。每季度开展一次预案演练。其次，针对小区公共区域的安全隐患问题，每个月进行一次安全自查，每季度处领导进行一次全面安全检查，及时排除已经发现的安全隐患。再次，集中整顿小区安全隐患。针对小区公共用地乱摆乱放、乱栽乱种等问题进行集中处理，并清除16栋住宅楼楼道和7个车棚堆放的易燃杂物。结合HSE观察制定活动实施方案，调动全员参与安全管理的积极性。最后，对电梯等特种设备开展专项检查。每月进行两次电梯保养工作，每半个月进行自查巡检，每年进行一次电梯检验，制定电梯安全管理制度。

（二）供暖工作

新乡物业管理部门在供暖方面是结合热力公司工作，配备专人负责二次网及住户巡检维护，及时处理检查出的问题。比如供暖后，处理入户管线腐蚀穿孔等。督促热力公司生产部修理或更换小区内各种机械设备的老化或者是损坏零部件，比如热力站两台补水泵单向阀、补水罐浮球阀等。

（三）改善小区环境工程情况

为成功创建“AAAA”级小区，达到创建标准，2016年小区管理处对小区部分楼房、外墙、景观进行改造，开展了四项工程：2016年6月新乡处一区部分住宅楼楼顶漏水工程、2016年7月新乡管理处基地生活区小围墙整治工程、新乡处仿古亭子修缮等综合维修工程、管道局家属院文化墙工程。并且在2016年8月完成了四项工程。

1.争创集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区完成情况

小区建设以创建“4A级小区”为目标，以服务小区、提高居民生活质量为工作的出发点和落脚点。在保证小区工作正常运转的前提下，大力整治小区环境，集中整顿小区安全隐患，加强小区房屋管理工作。在处领导的正确领导下以及各相关职能部门的支持与配合下，新乡处一区于2016年9月成功创建集团公司“AAAA”级文明和谐示范小区。

2.“四供一业”项目取得进展

（1）供电方面：新乡小区处与新乡供电公司签订供电分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。供暖方面：新乡小区处与新乡热力有限责任公司签订分离移交框架协议，已将《可行性研究报告》《分离移交项目实施方案》《稳定风险评估报告》《维护稳定工作预案》上交矿区管理中心。

二、小区管理优化

（1）实行上岗培训制度，创办一只专业的物业管理队伍，确立物业管理企业资质管理和从业人员的职业资格制度，在工作过程中处处体现绿色物业管理的理念，从而更好带动广大业主配合实施绿色物业管理。（2）推行“人性化管理”。尊重业主并提供温馨快捷的服务，在管理中充分体现“以人为本”和“业主至上”的理念。实行双向式管理模式，变被动服务为主动服务。还可建立服务单位评分制度，按月累计业主对小区物业单位的评分状况，以改进不足、提升服务品质。

参考文献：

[1]王娜.小城市小区管理体制问题及对策研究[D].济南:山东师范大学,2016.

第5篇：小区物业管理方案范文

关键词：小区物业管理系统；JFinal；设计；MySQL

引言

市场经济的发展促进了人们生活水平的提高，小区作为一种新的、流行居住模式，成为人们的居住首选。作为一种居住模式的先进代表，人们对小区的管理质量和服务水平提出了更高的要求。如：居住设施的维护、投诉信息的及时处理、现代化的信息处理方式占主导地位等。然而传统的物业管理方式停留在手工操作、人工管理阶段，不仅效率低，而且增加了物业公司的管理成本，同时也不能满足居民对信息化、快捷物业管理的体验需求。为了缩短传统管理模式与现代管理模式的差距，采用计算机技术搭建现代化的小区物业管理系统是非常有必要的。

经过对国外资料文献的对比分析，发现物业管理概念最早出现在英国，而且在这方面取得了优异的成绩。伴随计算机技术和信息管理的发展，国外的一些发达国家借鉴英国的物业管理经验，纷纷采用先进的计算机技术创建物业管理系统去管理社区、公寓、办公大楼等，总体上，国外在物业管理系统的开发起步较早。代表性的如：上世纪80年代，美国房地产开发公司在物业管理中引入了信息化处理；随着信息化程度在各领域的加深，北美和欧洲的一些国家均采用先进的信息管理软件进行物业管理，尤其是服务于办公楼的物业管理系统发展更成熟些。伴随我国经济的飞速发展和城建水平的稳步提高，一些发达城市出现了一些信息化程度较高的小区，拥有小区物业管理系统是这些小区的共同特点。这些管理系统主要有两种情况：一种是将和小区物业管理有关的所有内容都包含在软件中，多采用单机或C/S结构。另一种则是针对小区的某种特殊需求进行开发，多采用B/S结构。经过对比，本文在保证系统功能需求的前提下，充分考虑系统的技术实现方式，采用B/S模式，以配置简单的JFinal应用程序框架为基础，在Windows7+Tomcat+MySQL的环境下，按照MVC分层思想，实现小区物业管理系统的设计与开发。这种技术方案不仅大大缩减了开发成本，而且还提高了小区的管理效率。

2JFinal框架

JFinal是基于Java语言的极速开发框架，其优点在于：代码量少、易学习、功能强大、易扩展等，且遵循MVC（Model View Controller）设计模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分组成。JFinal架构图如图1所示。

3系统分析

3.1需求分析

调查、分析传统小区的管理现状，确定本系统的需求目标：提高信息化程度、满足相关人员（物业管理人员和业主）的系统使用需求，包括以下几个方面：

（1）目标用户包括系统管理员和小区住户。系统管理员分为最高权限管理员和一般权限管理员。最高权限管理员拥有系统的最高权限，一般权限管理员根据职能不同，所能进行的操作也不同。

（2）对小区住房信息的录入和增、删、查、改等功能的实现，从而实现小区住房信息的管理。

（3）实现基本的业务功能，如：缴费管理、投诉管理、维修管理等。

根据需求分析可以得到本小区物业管理系统主要分为三个部分，分别是“系统管理”、“基本信息管理”和“运营管理”，其层次结构图如图2所示。

3.2实体一联系图

根据需求分析获取本系统涉及到的实体，按照实体之间的联系绘制出系统的E-R（Entity-Relation）图。

3.2.1系统管理E-R图

图3、图4分别描述本系统的系统管理E-R图和用户实体属性图。

3.2.2基本信息和运行管理E-R图

基本信息管理和运营管理的E-R图（如图5所示）。

4

系统实现

本系统从流程图、数据库表结构、代码实现三部分来阐述系统实现，鉴于篇幅，这部分列出了实现本系统各模块的部分流程图、关键代码及实现后的截图。

4.1系统管理和基本信息管理

系统管理模块主要对用户和角色进行管理，实现了对用户和角色信息的添加、修改、删除和角色分配等功能，图6、图7、图8、图9是各功能的流程图表示，后面紧跟的相关功能的关键代码实现。

4.2基本信息管理和运营管理

基本信息管理主要对业主信息和房产信息进行管理，实现了对业主信息和房产信息的添加、修改和删除等基本功能，房产信息管理还可以实现查看详细信息和添加同住人员等，查看详细信息和添加同住人员的流程图如图10、图11所示，其他功能的流程图和实现方式同系统管理。

运营管理分为三个功能：缴费管理、维修管理和投诉管理。缴费管理同样实现了信息添加、修改和删除；维修管理可以统计小区的维修信息；投诉管理用来登记投诉信息并显示处理结果。本模块中各功能的流程图和实现方式同系统管理。

4.3数据库表结构

借助MySQL数据库管理系统，创建系统涉及到的数据库表。具体步骤为：根据3.2中的E-R图，获得各实体的属性，然后利用实体和数据库表的一一对应关系，完成属性到表字段的过渡。如用户实体对应用户信息表（如表1所示）。此处实现比较简单。

5系统测试

采用黑盒测试的方法，根据功能编写测试用例。如基本信息管理的测试用例用来测试业主信息和房产信息管理是否达到预期要求，业主信息添加的测试用例表如表2所示，其他功能可以参照表2制作测试用例表。

第6篇：小区物业管理方案范文

关键词：小区物业；绿化管理；探讨

小区绿化能够很好的净化小区的空气，改善小区的居住环境，增加空气的相对湿度，使气温降低，在一定程度上缓解了城市热岛效应。除此之外，还陶冶了小区居民的情操，有益居民身心健康。因此，小区物业绿化管理也逐渐受到重视。

一、小区物业绿化系统的组成部分

小区物业绿化建设主要包含小区的绿地建设、恢复整顿绿地以及提高绿地的级别三个内容，其绿化系统主要包含以下几个方面：

（1）公共绿地。所谓公共绿地，又可以称作时候组团绿地，这是小区内所有的居民一起使用的绿地，比如，小区里的花园等。

（2）公共建筑绿地以及公共设施绿地。比如，停车场周围的绿地，小区商店周围的绿地。

（3）住宅旁边的绿地，道路路两侧栽培的苗木和花花草草等。

（4）垂直绿化。比如，阳台边的绿化，屋顶的绿化，墙面的绿化等等。

二、小区物业绿化管理存在的问题

在最近几年，虽然小区物业绿化管理取得了一定的成就，但是还是存在一些问题需要解决。比如，部分小区的园林绿化规划跟设计不是特别合理，这就不能达到服务小区业主的目的，也没有美化环境的效果。还有一些小区在绿地建设方面欠妥，选的苗木不适合当地的气候，加上绿化景观比较单调，没有形成自身的特色，不能给人赏心悦目的感觉；另外一些小区在绿化养护方面的水平不是特别高，对苗木的养护不是特别到位，导致绿化成果不是特别持久；还有的小区业主配合物业进行绿化管理的意识不是特别强，需要进一步引导。

三、小区物业绿化管理措施分析

（一）加强小区内绿化的总体规划和设计

土地资源是十分宝贵的，在小区内可以绿化的土地面积也是十分有效的。因此，在小区绿化建设的时候，要加强整体的规划和设计，在有效的空间内创造更加丰富的园林空间。

（1）形成系统。根据具体的使用要求，在小区绿地整体规划和设计的时候，要根据重点与一般，集中跟分散，点线面结合在一起的设计规划原则，系统与周围的环境要和谐。

（2）节约用地。结合小区的地形和地貌，可以利用洼地、坡地等地形进行绿化设计。

（3）因地制宜。根据物业区域的位置和具体的土质状况，结合小区业主的文化修养以及具体的物业管理实际状况来进行选择。比如，在高低起伏的地形上，由于这样的地形相对比较复杂，则可以选择那些土壤肥沃的地段来进行绿地的创造，在比较平坦的地形上，绿地建设和分布要均匀。

（4）注意景观。通过合理的选种和配置，达到追求长期艺术效果的目的，要在不同季节和时间下都有景观。

（二）积极进行绿地建设管理

1.选择合适的苗木。绿化施工人员在进行苗木的选择的时候，要根据小区所在地区的气候等特点，因地制宜，选择合适的树种，还要选择那些质量比较高的苗木，这样才能更好的保证苗木的成活率。大家都知道，选择的苗木的质量跟成活的水平是成正比的关系，也决定了绿化养护的成本还成效。一般来说，那些质量比较高的苗木的根系比较发达，冠根也比较适宜，苗木健壮，病虫害也比较少，还要留有一定的修剪空间，对于那些不符合标准的苗木一律剔除在外，不能以次充好。

2.有效处理种植土壤。绿化建设在进行施工的时候，要认真研究小区的地貌状况，工作人员要对土壤进行理化性质的分析，确保土壤符合苗木的移植要求，要选择肥沃、透气的土壤，酸碱度要平衡，对于那些不合格的土层进行清除。比如，在常绿乔木的土壤选择上，比较理想的土壤应该是PH 值6.5左右，质地适中。可以选择带蓬栽植的方案，这样能够提高苗木的成活率，而且栽植的苗木生长状态比较好。

3.植物配置。在小区物业绿化过程中，要重视植物的配置，要取得“绿”的效果，还要给小区的人们带来美的感受。在接近建筑物的地方，可以采用整齐、对称的规则来进行绿化布置，离建筑物比较远的地方，可以采用活泼和优美的方式布置。要注重灌木跟乔木之间的搭配，还有常绿苗木跟落叶苗木之间的搭配，快速生长树木与缓慢生长树木之间的搭配。除此之外，还要关注树木种植的密度是不是得当，树木跟建筑的距离是不是得当等等。

（三）认真做好绿化养护管理

1.提供适宜的水分。在苗木生长过程中，适宜的水分是非常重要的。所以，对于那些刚栽植的苗木来说，工作人员要进行相应的灌溉工作，还要注意排水。要坚持“一次浇透和定期浇水结合”的原则，要把跟部位浇透，还要浇灌枝条和页面，在刚开始浇水的时候不要操之过急，树穴外缘用细土培成“酒酿潭”，浇水水量要足，并培土封堰。浇水的时间选择在清晨或者在傍晚都比较适宜。要保持苗木的生长状态良好，最好进行定期的灌溉，让土壤保持湿润状态。可以选择一些苗木，在土球外侧大约50厘米的地方进行钻孔，这样可以方便查看这个植株在根部是不是缺水，更好的对浇灌次数进行调整。

2.土壤施肥、除草。施肥是为了更好的保持苗木的生长，从而发挥苗木的景观效益，达到小区绿化的作用。但是，一般来说，为了保持小区整体环境的整洁，当树叶飘落下来之后一般都有清洁工打扫干净，不容易使落叶与土壤之间形成自然循环。而且，有的地方的土壤还比较贫瘠，这都需要工作人员进行定期向绿地施肥，从而改良土壤，保持土壤的生产能力，还能为苗木补充生长的营养。此外，要对对移栽的苗木进行中耕作业，可以让土壤的表层更好的维持松动的状态，这样能更好的起到透气和保温等功效，对苗木的生长有利。除草可以防止一些杂草来抢夺苗木的水分和养分，而且还能降低发病率，消除潜伏的病虫害，保持小区的整洁。

3.控制病虫害。病虫害会对苗木的生长产生危害，一旦出现了病虫害，苗木的生长就会出现一种不良的状态，使整个小区绿化的质量降低，还影响了观赏的效果。因此，在后期的养护工作中，要运用合理的措施来对病虫害的发病率进行控制，保护环境，保证苗木的快速生长。此外，刚移栽的苗木还要防止自然灾害，工作人员要利用有效措施对当地的天气进行预测，从而制定相应的灾害防护对策。

（四）绿化管理部门与业主齐抓共管

在小区物业绿化管理方面，除了物业管理部门起到的主导作用，还离不开整个小区业主的理解和支持。作为物业管理部门，要制定相应的绿化养护的规章制度，加强绿化养护人员的培训力度，结合具体的岗位制定相应的考核标准，实施规范化管理。除此之外，要加大宣传力度，提高小区居民的绿化意识，为积极配合小区绿化管理工作打下坚实的基础。还要向业主公布关于小区绿化管理方面的相关规定，对于那些违反规定的行为给于相应的处罚，从而更好的维护小区绿化成果。

结论

综上所述，小区物业绿化的管理宗旨是以人为本，为小区居民提供舒适的居住环境，体现园林特色的小区建设。要加强小区内绿化的总体规划和设计，积极进行绿地建设管理和养护管理，在绿化苗木种植的时候，要把握好种植技术的运用，技术是否科学、合理直接影响到绿化苗木的成活情况。加上绿化管理部门与业主齐抓共管，定能更好的改善居住环境，提高生活质量。（作者单位：四川建筑职业技术学院）

参考文献：

[1]郑晓奋，杨桂芳.新时期小区物业管理.大连：东北财经大学出版社[M]，2011（11）.

第7篇：小区物业管理方案范文

第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。

第三条　本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。

已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。

第四条　成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。

管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。

第五条　管委会的职责：

（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；

（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；

（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；

（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；

（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；

（六）确定住宅小区内管理服务内容。

第六条　住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合。

物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。

物业管理单位是具备相应条件的企业法人。

第七条　有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：

（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；

（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；

（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；

（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；

（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；

（六）其他。

第八条　有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。

物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。

第九条　物业管理单位对下列事项实行有偿服务：

（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；

（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；

（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；

（四）单位和居民委托的其他服务项目。

第十条　经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：

（一）小区规划图；

（二）竣工总平面图；

（三）单位建筑及结构设备竣工图；

（四）地下管网竣工图；

（五）房屋分配方案；

（六）其他。

第十一条　住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。

第十二条　住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。

第十三条　小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第十四条　有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。

对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。

第十五条　物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。

物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。

第十六条　住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。

第十七条　单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。

第十八条　入住小区的单位和居民须遵守以下规定：

（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。

（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。

（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。

（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。

（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。

（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。

（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。

（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。

（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。

（十一）其他有关事项。

第十九条　物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。

第二十条　管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。

第二十一条　物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。

第二十二条　物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。

小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。

第二十三条　当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。

第二十四条　住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。

第二十五条　青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。

第8篇：小区物业管理方案范文

改造后，对于药材居委会来说，将是全新的挑战，围绕现阶段"五新大调研大讨论",结合社区实际，现将今后药材"五新"新思路总结为"如何认识社区新优势，如何挖潜创收新途径，如何运用管理新路径，如何打造服务新品牌，如何破解发展新瓶颈".

认识社区新优势：

药材社区位于中城区北侧，东邻发展大道，南邻古黄河水景公园风光带，西至运河文化大桥，北至二线防洪大堤，辖区面积2.5平方公里，管辖范围内有一处共25栋居民住宅小区、一个单位宿舍，另有市马陵高中部、市第一人民医院、市民政局、市残联、阳光大酒店、老年公寓等单位坐拥其中，交通便利，风景秀丽，社区资源丰富。

挖潜创收新途径。

依托市马陵高中部和市第一人民医院地利优势，努力协调争取在附近建立一个规范经营、秩序井然的疏导点，不仅能满足周边居民和学生需求，而且便于环境卫生的长效管理，也为居委会创造了收益。

居委会开办物业公司为隆城颐和安置小区提供物业服务，小区内成立楼栋长、党支部、业主委员会参与小区物业监督，始终坚持让小区物业管理运行在阳光下。

与市城司协调争取租赁隆城颐和安置小区门面房，对门面房进行统一管理与对外出租，居委会从中赚取中介费。

运用管理新路径：

探索以党建创新引领社区管理创新新思路，凝聚各方力量，整合各类资源，开展"单位联社区、党员联居民"的"双联"活动，为社区发展提金点子、想好办法。

一是建立功能型党支部。根据党员爱好特长、志愿服务内容等，深化辖区单位在职党员进社区参与社区管理。将各单位在职党员活动情况，统一纳入社区党务公开，在社区网站、公开栏公示，同时社区党委还充分利用现代网络平台，不定期发送短信，加强辖区单位与社区党委之间的沟通。

二是居住在社区内的党员亮明身份。为了便于后期管理，与物业公司做好对接，做好常住人口名册登记。将在每个楼栋入口处悬挂"党旗在楼栋飘扬"展示牌，主动参与到物业小区管理中，以实际行动塑造新形象，展示新风采。

三是建立信息化管理平台。以网格化管理为抓手，建立网格QQ群，设置社区网站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映诉求平台。

四是善于活用"从群众中来，到群众中去"工作方法。要始终相信高手在民间，学会向群众寻计问策，利用好、选好社区评议团成员，为药材新常态下的新发展排忧解难，出谋划策。

打造服务新品牌

药材辖区内以老年公寓、市民政局、市残联等这些帮扶弱势群体的单位居多，且隆城颐和安置小区入住户多是周边拆迁家庭。根据社区特点，打造"为乐助老"特色社区，自建一批服务弱势群体的志愿者队伍，与社会志愿者组织搞好对接，提供配套服务，不定期开展特色活动。利用好市第一人民医院得天独厚的资源优势，不定时为居民开展义诊咨询。

破解发展新甁颈

第9篇：小区物业管理方案范文

随着我国工业化和城市化的快速推进，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置当地“农转非”居民为主的拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势[1]。“村转居”社区成为城市基层社会的重要组成部分，也将成为“农民市民化”的重要场域。本文通过对河南省五个“农转非”安置小区物业管理现状进行调查分析；通过评估现有的管理制度的问题，给出相关可行性的建议。

二、相关文献综述

（一）农民安置小区物业管理模式

当前我国农转非小区在物业管理上正处于不断探索中。深圳的安置小区管理模式有：以由社区自行组建物业服务公司，实施有偿物业管理的“水田模式”、由社区居委会聘请专业的物业服务公司的“大浪模式”和社区股份公司与物业服务公司合作的“三联模式”[2]。成都市实践出托管、共管、自管3种安置小区的管理模式。其市下的温江区形成了一套“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与”的新机制。聊城市出台了相关办法，规定业主入住新型农村社区时，由业主自愿选择管理模式。彭州市则探索出“村级组织+小区自治+市场化运作”的农村物业管理新模式[3]。

（二）农民安置小区的特点

何利松和周徐胤认为安置小区在规划建造中具有建设数量大、建造质量高、地段位置好、出租比例高的特点。胡振光[4]归纳了安置小区具有城乡结合的地域性、亦城亦村的过渡性、居住人口的流动性和社区管理的复杂性的特点。杨宏伟[5]则从居民特点方面总结了安置小区具有居民结构复杂、部分居民拥有集体资产、居民文化素质和思想观念存在差异、传统关系依然发生作用的特点。

（三）“农转非”的市民化研究

有关市民化的研究可以分为两大类：一是农民工市民化的研究；二是“农转非”居民的市民化研究。目前，市民化进程在我国困难重重的原因有：宋仁登[6]认为户籍制度，城乡二元结构和土地制度等制度因素是市民化的较大阻碍；靳龙[7]提到了农民对于身份和思想观念方面的困难转变。冉娟[8]则具体指出社会群体的分化和社区的组织形成是“r转非”居民无归属感的重要原因。在解决方法上，欧阳力胜[9]认为应在科学测算衡量农民市民化的成本及收益后，从推进户籍制度改革，建立合理土地流转和征用补偿制度，建立城乡统一平等就业制度，构建完善社会保障制度等几方面来有序推进农民市民化进程。

三、实证研究分析

基于“农转非”安置房的物业管理调查，我们选取了五个农转非安置小区，分别为仁和新苑小区、仁和苑小区、清河湾小区、黄岗寺嵩山路小区以及花园庄新社区。其中仁和苑曾是开封市安置房示范性小区，具有较强的代表性；郑州市黄岗寺嵩山路小区则是郑州一个较大的安置房小区。我们共发放问卷215份，根据入住率及其廉租房与安置房的比例，分别为清河湾26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黄岗寺嵩山路小区42份，花园庄37份。以下是5个小区的问卷结果的分析：

（一）居民对物业管理满意度分析

根据调查数据显示，当前安置居民的物业管理并不满意。清河湾和花园庄新社区的安置居民迁入小区较短，业主能够主动缴纳物业费，物业公司的运转得到保障，但业主对物业的满意度也只有34.41%和37%。黄岗寺嵩山路小区属于较早的居民安置社区，社区管理模式较为完善，居民对社区的管理满意度为31.46%。仁和苑与仁和新苑业主与物业矛盾较深，拖欠物业费现象严重，物业因此也并未向业主提供应有的服务，且经过多次调解后矛盾并未解决，两个小区的满意度仅为17.2%与13.66%。安置居民对物业管理普遍不满的问题是物业管理模式的混乱，且居民普遍认为物业费不合理。安置小区与商品房小区实施同样的物业管理模式。两种社区的物业费水平相似但普通小区设施齐全，绿化到位，管理水平均高于安置小区。多数的安置居民认为他们并未享受到与商品房小区一样的安保、绿化和相应的娱乐设施，而不愿缴纳物业费。物业对于当前的问题并未有良好的解决办法，往往是采取不交费就不服务的态度，导致二者矛盾程度加深。

追其原因在于：农转非”安置小区管理理论与制度的缺失。当前河南省中小城市“农转非”小区管理大多处于规划在建阶段，对于安置小区的管理还处于探索中，并未有一个系统的理论与方案。理论的缺失与管理模式不适用导致当前河南省内“农转非”小区管理主体不明确，监督不到位，管理内容又缺乏相关制度法规的依托，使得物业、开发商、业主和政府等多方面矛盾的激化。

物业管理模式不健全。安置房物业一般由开发商委托物业公司管理，而当前河南省内物业公司普遍专业素质不高，相关管理制度也并未完善。物业公司管理失责，物业管理人员职业素质不足，使居民即使交了物业费仍享受不到相应的服务。而物业管理方面相关法律的空白使居民无处申诉，因此与物业形成对抗关系，双方互相不满形成恶性循环。

（二）居民自身市民化程度分析

根据问卷结果分析，清河湾、仁和新苑、仁和苑、花园庄居民对于搬入社区后生活方式的改变存在抵触与不适应比例较高，分别为61.53%，61.29%，58.33%，56.75%，郑州市黄岗寺的比例相对较低为30.95%。对于其抵触与不适应的问题主要为失地后经济收入不如之前高、搬入城市里导致其消费水平上升、周围公共服务设施缺失带来的生活的不便以及对自我身份转化的不适应。当前的问题和对未来生活的迷茫让他们对现居住的地区没有归属感和安全感，使得安置居民对小区生后的不满程度较高。

出现这些问题原因在于政府的职能发挥不到位。政府在建设过程中规划、监督不合理，致使安置小区存在周边公共服务设施缺失、安置房屋质量差、服务提供不到位等一系列硬性问题，当前政府对于安置小区往往是“重建不重管”的态度。后期建设成功后不注重对转入另一种生活方式的农民进行引导和对小区的管理，对于小区矛盾的解决也仅仅是发挥一个协商调解作用，然而实际的问题并没有从根本上得到解决，使得居民对当前的生活归属感减弱。

农民自身经济条件与实际情况的制约。安置房中都是土地被强制倾占或农村房屋遭到拆迁的农民，他们失去土地即断绝了经济来源，勉力维持着最低的生活标准，难以且不愿负担较为高昂的物业费。其二，安置房的实际情况与农民对安置房质量、小区管理、小区环境、治安等方面的期待不符，农民享受不到合理的服务，生活质量不如以往。其三，农民主动性不足，参与物业管理意识薄弱。安置房居民多是无奈入住安置房，受农村住房观念及生活观念影响，形成管理与被管理的对立情绪。

（三）社区管理模式意愿分析

根据调查数据整理而得仁和新苑小区、仁和苑小区、黄岗寺嵩山路小区和花园庄新社区的居民最青睐的社区管理模式是物业与居委会共管。而开封市清河湾小区居民则更倾向于物业公司专业管理的管理模式。

通过深度调查，更希望采用物业与居委会共管方式的小区居民对物业公司的管理有诸多不满，尤其是在开封市仁和新苑小区和仁和苑小区，物业公司推卸责任，对居民反映的问题视而不见等行为已经让该社区居民对物业公司专业管理不抱有任何希望。反观开封市清河湾小区，居民的最佳x择却和前四个小区截然不同。在深度访谈中，我们了解到，清河湾小区居民入住仅有一年，社区设施完好，没有大问题，居民也没有拖欠物业费的情况，物业能够及时解决问题，使得物业能与居民和谐共处、互利共赢。但在清河湾小区居民心中排在第二位的也仍是共管模式。

开封市仁和新苑小区、开封市仁和苑小区和安阳市花园庄新社区的次优选择都是居委会自治。原因是这些小区的物业公司在收取不算低廉的物业费后没有尽到责任，未能解决社区居民问题，导致居民不愿交物业费，从而物业没有解决问题的积极性，引发居民不满，陷入恶性循环。二是“农转非”安置房小区的居委会原本就是之前村委会成员，对居民的生活较为了解，能够更好的进行管理。然而在郑州市黄岗寺嵩山路小区，居民在物业与居委会共管模式之后的选择则是物业公司专业管理。至于原因我们也能了解，郑州是河南省省会，物业公司都有着较为先进的专业化管理理念；并且居民对目前的物业公司也并无较大不满，因而第二位选择了该模式。

总的来说，通过实际调查，物业与居委会共管这一社区管理模式是“农转非”居民安置房小区居民最终最支持的管理模式。大多数居民们不愿让物业公司全权小区的后勤保障，但又担心居委会的管理不能像物业公司那样专业，于是将二者折中选择了一个中立的方案，即物业与居委会共管。

四、“农转非”小区管理的新思路

现阶段，河南省中小城市的安置小区仍处于发展的新阶段。对于如何解决小区管理存在的问题，我们希望引导安置小区从单一化的物业管理多元化管理的新型小区模式转变，从而加快安置小区的居民的市民化进程。对此提出一个政府――居委会――物业公司――业主委员会――业主多元化治理的“五阳模型”来改进当前“农转非”小区中存在的问题。图示如下：

■

（一）政府

政府在“农转非”小区管理和推进农民市民化中起着“引导者”和“监管者”的重要作用，具体应当做到以下各点：建立健全相关法律法规，完善政策体制，明确各方权利与义务，使其在处理相关问题时有法可依。转变当前政府“重建不重管”的管理模式，加强对安置房小区管理的引导和监督，对于各方难以解决的矛盾，政府应及时进行干预，给小区各方一个公正合理的解决方案。加大对“农转非”安置小区的资金投入力度，加强安置小区房屋的质量，合理规划小区周围公共配套设施，保障安置房业主正常便利生活。建立专门的物业管理指导小组，开设便民服务窗口，为业主提供便民化的服务。逐步改革城乡二元制户籍制度，建立统一城乡户口登记制度，不让户籍制度成为农民取得合法权利的障碍。完善就业制度，保障农民工与市民享有同等的就业机会和待遇。加强对农民的职业技能培训，鼓励安置居民就业创业。逐步构建全面覆盖安置居民群体的医疗保险，养老保险，义务教育，社会救助，社会福利等方面内容的公共服务体系，解决安置居民的后顾之忧。

（二）业主

积极配合物业管理，熟知一定的物业管理条例，遵守条例规定的主要内容。若出现物业方面的问题时，要主动与物管处联系，互相沟通或者与业主委员会、居委会共同商讨解决方案。加强法律意识，业主可在必要的时候运用法律的手段来解决问题，并且可以积极参与一些法律宣讲活动，来提高自身的法律意识。积极转变自身的思想观念，共同参与社区管理，尽快融入社区生活。

（三）业主委员会

及时把业主提出的问题反馈给居委会以及物业公司。业主委员会通过把各个单元的业主集中管理、统一服务，把业主明确需要的意向、服务内容、服务方式告知物业公司，积极监督、管理、服务于业主，来实现和谐的小区生活，避免出现业主与物业公司出现意见不合的矛盾。定时巡查小区，将损坏的设施等其他不良现象及时报告物业。业主委员会应强化自身职责。积极参与物业公司招标过程中去；做好宣传工作，制定相关的章程；主动与业主进行沟通。

（四）物业

健全物业管理制度并形成社区事项等级制度。物业应以《物业管理条例》为依据，制定社区物业管理条例，具体的编制要结合小区的实际情况。成立社区管理小分队，根据社区事项等级制度将小分队分为不同梯队，遇到相应的问题出动相应的小分队，使社区内的问题在尽量短的时间内得到最专业的解决。深入居民了解群众意见，积极开展各项居民意愿投票大会，提高居民参与社区管理的积极性；同时和业主委员会积极进行沟通，了解居民想法，更好的开展工作，处理问题。培养专门的物业人才，对于物业的管理人员及领导层，要不定时进行讲课和学习深造，提高他们的管理水平和管理能力；对于物业的基层服务人员，要定期进行相关专业的继续教育和服务培训，提高专业技能和服务水平。设立问题投诉和咨询小组，专人接听来自业主的问题投诉以及对物业人员的服务反馈；制定服务反馈制度，促进物业服务人员积极性，根据接受物业服务的居民的满意程度，对物业人员进行奖惩。

（五）居委会

积极主动配合政府工作。坚持向居民传达党的法律法规及其相关政策，自觉组织活动帮助党开展工作。向居民普及科学文化知识，发展社区文明建设，帮助居民树立维权意识及承担自身义务的意识。向有关部门反映居民意思及有关建议，协调居民、物业、政府之间的关系。

组建物业纠纷协调小组，公平公正公开的处理纠纷问题。居民纠纷的受理要及时，解决过程要公平公正公开，从而体现平等、公正原则，进而起到教化居民的作用。及时反馈并监督物业公司及时解决问题。帮助物业执行相关条例，参与管理居民。培养居民的市民化意识。居委会积极向居民宣传市民化的重要性及其必要性，组织活动帮助“农转非”安置房居民适应社区生活，转变其思想，使其与市民保持一致，从而避免类似于不愿“花钱买服务”的现象。

参考文献

[1]何利松，周徐胤.“农转非”居民安置小区物业管理：现状、问题与对策――基于杭州市的调查与思考[J].中国物业管理，2010（5）：42-47.

[2]赵向标.透视深圳“村改居”物业管理模式[J].中国物业管理，2013：77-79.

[3]胡榕.自贡市大安区农民集中居住区物业管理模式x究[D].成都：西南交通大学，2016：10-15.

[4]胡振光.拇迓涞缴缜：“村改居”社治理研免――以广东南海为例[D].武汉：华中师范大学，2012：16-21.

[5]杨宏伟.“村改居”社区多中心治理模式研究――以K市S社区为例[D].南京：南京理工大学，2013：20-22.

[6]宋仁登.城市化进程中的农民市民化问题[D].青岛：中国海洋大学，2012：55-59.

[7]靳龙.“城中村”失地农民的市民化研究――以合肥市小郢村为例[J].合肥：安徽大学，2006：26-31.

[8]冉娟.安置社区居民身份认同的社会学分析――以重庆市B区Z小区为例[D].重庆：西南大学，2016：33-37.