不动产登记条例精选(九篇)

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第1篇：不动产登记条例范文

第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章不动产登记簿

第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章登记程序

第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章登记信息共享与保护

第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章法律责任

第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第2篇：不动产登记条例范文

《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。这条给出了调查的事由和调查的对象。调查对象即申请人、利害关系人，有关单位要按照本条规定配合调查。但如果被调查人不配合，《条例》并未规定相应的后果。被调查人如果是难以找寻的第三人或与申请人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有关单位，则将使登记机构的调查工作难以进行，或即使调查也很难得到一个公正有效的结果，甚至会导致登记无法完成而造成对申请人的权益无法及时保护的后果。

尽管法律法规没有明文规定不动产登记的性质，但学术界的主流观点认为不动产登记是行政确认行为，登记依申请而为，没有创设新的法律关系。登记机构只是将民事主体之间已经形成的债权法律关系或物权法律事实如实登记于簿，从而发生物权公示效力，这是一种羁束性行政行为。对于这种性质的行政行为，登记机构基本忠实于当事人的申请，只要申请内容符合法律法规规定，不应该更多地调查民事法律关系产生的真正原因，民事法律关系产生的纠纷由民事主体自行承担民事法律责任，条例第十六条规定也充分说明了这一点：当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。是否是真实的权利来源、是否存在与他人有利害关系，这都建立在当事人诚信地提出申请之上，如果当事人刻意隐瞒本该告知登记机构的，将影响登记后果的事实，则其终将承担相应的法律责任。此外，从现有登记工作时限最长30个工作日要求、服务效率、行政资源配置情况（在编登记人员业务能力差异较大和人员紧缺）等方面来说，登记机构无法做到对权属争议的全面性、实质性调查。

但既然《条例》作出了这样的规定，赋予登记机构可以调查的权力，那如何利用现有条件行使好这一权力值得深思。另外，从登记簿的公信力方面考虑也要求最大限度地提高登记准确性和登记公信力，所以登记机构应该尽其所能防止错误登记的发生，尽可能使登记的权利都做到明晰无争议。笔者认为，可从以下四个方面履行调查职责。

第一，要以职业经验识别一些容易产生权属争议的登记业务。由于各地交易市场管理手段不同，加上市民依法维权水平、诚信度不同，因此哪些业务容易产生权属争议各地不尽相同，这要根据当地实际情况予以把握。但比较共通的较易发生权属争议的登记业务有涉及小区共同利益的配套用房、涉及家庭关系的房屋继承、涉及年长者赠与或出售的二手房、涉及融资需要的现房抵押、涉及长年未决的历史问题房屋登记。对于这些业务，为减少登记以后可能产生的权属争议，登记机构应考虑周全，要求当事人提供足够的能支撑其取得权利的证明，多尽一份注意义务。

第二，要善于在询问、收取申请材料中发现问题。是否存在权属争议，除了利害关系人事前事后提出异议外，主要有赖于当事人提供的申请材料和他们与受理人员之间的问答内容。受理是初步审查的环节，在受理的查收申请材料过程中，受理人员对于上述容易引起权属争议的登记类型，不仅要做到收件齐全、符合法定形式，还要特别关注各材料之间的关联性和匹配程度，如发现存有异常，一方面要调阅已有档案资料进一步核对，另一方面应当加强询问。询问申请人也是调查的一种方式，如询问内容映证了材料之间缺乏应有的关联性或存在其他破绽，则应不予受理并告知理由或要求其补强书证。

第3篇：不动产登记条例范文

国务院常务会议决定，近期将在全国集中开展机关事业单位“吃空饷”问题的治理行动。治理范围涵盖从中央到县乡的机关事业单位，治理内容包括虚报人员编制或实有人数套取财政资金，以及在单位挂名不上班、已终止人事关系但仍领取工资津补贴等各种名目的“吃空饷”。要坚决追缴资金，核减单位编制和预算经费，严肃查处责任人。这意味着，一场全国范围的集中治理“吃空饷”的风暴已经展开。

从一些地方及有关部门披露的数据看，“吃空饷”并非个别现象。在近两年开展的党的群众路线教育实践活动中，全国不少省份清理出的“吃空饷”人员，达到了上万人，30个省份共清理清退“吃空饷”16.2万人，涉及财政资金84亿元。

“‘吃空饷’不仅是违法违规行为，更是一种腐败，绝不能姑息容忍。大力整治‘吃空饷’，斩断伸向财政资金的黑手，对于我们建设廉洁政府、提高政府公信力、维护社会公平正义具有重要意义。”财政部财科所副所长白景明表示。

（人民网）

公务员经商为何屡禁不止？

最近不断有媒体报道，在欠债跑路的队伍里，出现了地方公务员的身影。说起来，公务员经商是个穿透时光、跨越时代的老话题，从20世纪80年代以来，党规不断重申，国法言之凿凿，禁止公务员经商办企业，却为何屡禁不止、连绵不绝呢？

单就工资来说，基层干部收入不高是一个不争的事实。工资微薄，压力很大，在此情况下，掌握实权的官员依靠“灰色收入”弥补亏空，甚至通过权钱交易过上“富足”的生活。一些职位不高、权力不大的普通公务员就打起了自己经商办企业的主意。

公务员经商，说到底就是一种权力出轨，是必须遏制的显性腐败，由不得用“生活所迫”来解释。既然选择了从政，就不能既惦记着公务员的安稳生活、社会地位和良好福利，又追求着商人富足奢华的生活。有的经商公务员在法规不彰、监督乏力的特殊时期一时得逞，但在反腐风云激荡、社会治理规范透明的大趋势下，迟早会露出马脚，也必将受到党纪国法的惩处。

（《中国青年报》）

《不动产登记条例》想象空间大

2014年12月22日公布的《不动产登记条例》，自2015年3月1日起施行。作为基础信息系统，《不动产登记条例》留给公众的想象空间极大。

首先，为土地制度改革提供了基础数据。如果土地制度需要改革，不动产登记提供了第一手的资料。集体土地所有权、房屋建筑物所有权、森林所有权、耕地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权、法律规定需要登记的其他不动产权利，都属于此次不动产登记范围。

其次，不动产登记开启了未来的不动产交易之门。未来不动产交易将有章可循，农村目前根据人口不断进行土地分割的情况有可能终结。

第4篇：不动产登记条例范文

国土资源部党组成员、副部长胡存智出席会议并讲话。他表示，形成不动产统一登记体系，涉及中央和地方、多个部门，既要以分散登记的成果为基础进行整合、融合，也要做好工作衔接和平稳实施；既要做好顶层设计，解决体制机构、法律政策、技术标准等重大问题，也需要地方积极实践落实。

胡存智指出，不动产统一登记需要社会各方面的力量共同推动，具体要做好三方面工作：

一是做好理论支撑和实践探索。如何健全完善不动产物权体系，如何确定不动产统一登记的效力、程序和类型，如何规定不动产登记机构职责和审查要求。如何建立不动产登记错误赔偿制度等重大问题，都需要理论提供有力支撑和实践探索的科学考证。同时，也需要引导社会舆论，正确全面认识不动产统一登记维护权益、保障交易安全、便民利民的意义。

第5篇：不动产登记条例范文

目前，国土部不动产登记局组建工作正在加快推进，但是短期内对房价产生的影响可能性不大。为实施以土地为核心的不动产统一登记制度，国土部将按中央部署，协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础，整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设，推进信息共享。重点是做好不动产统一登记的顶层设计和制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据，尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，机构人员要到位，以加强工作支撑。对此，业内专家表示，不动产登记局只是承担基础信息采集工作，有利于房产税开征等工作的继续推进。

同时，我国《物权法》也明确提出，不动产要实行统一登记这一重要制度，国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则，并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律依据，这也是基于市场经济的需求，为达到防范交易风险，保证交易安全的目的。

据专业人士介绍，不动产登记涉及范围并非房屋这么单一。目前，我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记，房屋在房产管理部门的登记；草原、滩涂在农业部的登记；林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记，最大的问题就是存在交易风险。

第6篇：不动产登记条例范文

而十余天前的8月15日，国务院法制办刚刚公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）。

这一时间表比最初的计划略晚了些。2013年3月28日，国务院曾指示，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责出台并实施不动产统一登记制度，并在2014年6月底前出台不动产登记条例。

现实推进虽未如预期，不过，一系列迹象显示，我国的不动产统一登记步伐正在加快。

“不动产登记局（处）”牌子已挂

8月19日，国土资源部办公厅正式下发通知确定的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”。

该方案规定，地籍管理司（不动产登记局）是国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记的职能部门。地籍管理司（不动产登记局）的编制含6个处共计24名工作人员。

在8月26日召开的2013年度全国土地变更调查汇总暨不动产统一登记工作推进会上，国土资源部党组成员、副部长胡存智表示，当前的工作重点，一是加快完成各级不动产登记职责整合，同步推动明确机构。不仅要加快省级职责整合，更要下沉一级，推进市县级职责整合。二是主动探索不动产统一登记工作衔接的模式和方法，平稳实施统一登记。三是做好基础工作，积极推进信息平台建设。

据新华社消息，截至今年6月，全国已有17个省（区、市）明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。河北、黑龙江、山东等地正式建立不动产登记联席会议制度。北京、辽宁、四川等地在国土资源厅（局）成立了不动产统一登记领导小组。河北、山东、江苏等地明确在国土资源厅地籍管理部门加挂不动产登记局牌子或设立不动产登记管理处。

湖南试点推进难：

仍需政府牵头统一技术平台

由于不动产采取属地管理，这意味着，不动产统一登记的工作主要靠各个地方政府来执行。

今年6月，湖南省决定，在长沙浏阳市、常德澧县、怀化芷江侗族自治县先行开展不动产统一登记试点，这是全国较早在市县级地区进行不动产统一登记试点的地方。

浏阳市国土局有关工作人员告诉《中国经济周刊》，目前浏阳正在推进不动产统一登记试点工作，这一工作还存在一定的困难，如果进展快的话，相关的试点方案有可能在近期出台。

记者从芷江侗族自治县国土局有关工作人员处了解到，芷江侗族自治县早在今年6月即成立了由县委书记曾佑光任组长、县长吴飙任副组长的不动产登记领导小组，但目前还没有具体的组织机构来负责统一登记，现在芷江县正在做试点方案，所以不动产统一登记还没有开始实施。

澧县国土局有关负责人向《中国经济周刊》记者表示，澧县的不动产统一登记暂行条例正处于征求意见阶段，相关登记机构还没有成立，距离真正试点执行统一登记还需时日。

记者了解到，在湖南上述先行试点的三个县市中，不动产统一登记都遇到了一定的难题，但当地工作人员以不便透露为由，没有说明目前试点遇到的主要困难到底是什么。

据长沙市国土资源局网站消息，8月14日，湖南省人大环资委副主任委员吴正辉在浏阳市调研不动产统一登记试点时就提出建议，希望浏阳市各相关职能部门要以大局为重，打破利益格局，攻坚克难，全力以赴支持配合不动产统一登记试点工作。

征求意见稿显示，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作；县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。

对此，澧县国土局有关负责人对《中国经济周刊》表示，征求意见稿只是规定应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，并不意味着一定由国土部门作为统一登记机构，澧县正在研究由哪个部门来进行登记，或者该如何整合登记机构。

据芷江新闻网消息，6月13日，湖南省怀化市国土资源局局长胡和平在调研芷江县不动产统一登记工作时就表示，不动产统一登记工作是一个庞大的系统工程，单靠单个或几个部门很难推动，需要政府牵头，相关职能部门集体协调，将技术标准统一，实现统一技术平台。

而针对公众关心的小产权房问题，特别是小产权房是否会纳入不动产统一登记的疑问，澧县国土局有关负责人向《中国经济周刊》表示，不动产统一登记的前提是合法，根据目前的法律，小产权房是非法的，因此不动产统一登记不会将其转正。

统一登记面临执行难：

国土部门如何办理林业登记？

中国人民大学土地管理系教授严金明向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

本次征求意见稿指出，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。而这些不动产的登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业主管部门登记，海域使用权则由海洋行政主管登记。

严金明指出，多年来，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如房地产管理部门和土地管理部门都曾想获得住房登记的权限。严金明还表示，相关法理的不统一、信息系统的不统一、执行标准的不统一等，也会给不动产统一登记带来新的难题。

即便如此，记者了解到，几乎每一个城市都有自己的住房信息系统，这些住房信息主要存在两方面的问题：一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。据某特大城市的住建部门负责人告诉《中国经济周刊》，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房（编者注：中央在京单位已购公有住房）等。

第7篇：不动产登记条例范文

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

第8篇：不动产登记条例范文

如果申请人的婚姻状况是已婚，在婚前取得不动产权利，此时申请不动产登记的主体可以是一个人，也可以是两个人。按照《婚姻法》第十九条的规定，夫妻可以自由约定婚姻关系存续期间财产的归属。婚前个人购买的房产可以约定为夫妻二人共有，可以自行约定共同共有或者按份共有，按份共有时二人各自所占份额也可自行约定；夫妻共有的房产可以约定为一方单独所有；婚前一方购买的房产可以约定为另一方所有，只要是夫妻双方的合意，都可以据此办理不动产登记。当然，夫妻之间的书面约定应在受理窗口工作人员的见证下签名或盖章，如果当事人无法到场，需提供经公证的约定书以保证约定的真实性和合法性。

婚姻证明在不动产登记工作中是一项重要的证明材料，在不动产登记实践工作中，审核申请人提供的婚姻证明材料往往会遇到一些比较复杂的情况。

一、单身证明

申请人婚姻状况是单身的，可能是未婚、离异或者丧偶。申请人丧偶的，办理不动产登记时需提供原配偶的死亡证明，原配偶的死亡证明由原配偶户籍所在地的派出所出具。申请人离异的，办理不动产登记时需提供离婚证或生效的法律文书。当事人协议离婚的，由民政局颁发离婚证；当事人离婚的，由人民法院出具判决离婚的民事判决书或民事调解书。申请人未婚的，指申请人已过法定婚龄尚未结婚登记的情况。近几年来，未婚人士买房贷款、出国、迁户口都会用到“未婚证明”，该证明是证明当事人截止到某个时点未在民政部门有过婚姻登记的书面证明，一般由户口所在地的民政部门开具，在法律上叫做“无婚姻登记记录证明”。有些不动产登记机构在办理登记时，也要求当事人出具此证明。笔者认为，当事人未婚的，个人办理不动产登记时只需书面声明即可，不需提供其他证明材料。“无婚姻登记记录证明”只能证明当事人在户口所在地的民政部门未办理结婚登记，并不能证明当事人在其他地方未办理过结婚登记，意义不大，而且从逻辑上讲，要求当事人证明未发生过的事情，给当事人施加的证明责任太重，违背了行政行为的合理性原则。

二、事实婚姻

按照《婚姻法》的规定，结婚证是证明夫妻关系的法定证件。在受理不动产登记时，也会遇到这样的情况：申请人声称是夫妻关系，“结婚”（举办了结婚仪式）十几年了，就是拿不出结婚证，两人户口在一起，户口本上孩子的户籍信息也有。可否据此认定二人是夫妻关系呢？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，未按《婚姻法》第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，到人民法院要求离婚的，应当区别对待：（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记，未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。根据这一司法解释，在1994年2月1日以前，未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活者，只要符合结婚实质要件的，即可认定为事实婚姻。在1994年2月1日以后，补办结婚登记是同居关系合法化的必要条件，其效力追溯至双方均符合结婚的实质要件时起。如果双方不补办结婚登记，其关系为同居关系，不视为事实婚姻。对于被认定为事实婚姻关系的，同居期间的财产适用《婚姻法》对夫妻财产制的规定，被认定为同居关系的，同居期间的财产为一般共同财产。对于不动产登记机构而言，无法判断当事人是否符合、何时符合“结婚实质要件”，因此，遇到前面所说的情况，窗口受理工作人员应当建议当事人去民政部门补办结婚登记，由民政部门认定是否属于事实婚姻。如果民政部门认定属于事实婚姻的，其出具的结婚证会注明事实婚姻的日期。不动产登记机构可以根据结婚证上的日期判断不动产是否属于当事人婚姻关系存续期间的共同财产。当然，根据这一司法解释，不动产登记部门对于年龄大、行动不便的老年人也可酌情放宽审核标准，比如户口在一起几十年的老夫妻，也可依据户籍证明认定是夫妻关系。

三、涉外婚姻

随着国际交流的日益增进，涉外婚姻的数量呈上升趋势。涉外婚姻包括当事人一方或双方是外国人的、婚姻缔结地在国外的。涉外婚姻问题比较复杂，由于风俗不同，各国对结婚和离婚的法律规定也不同。按照相关法律法规的规定，应根据不同的情形认定涉外婚姻的法律效力。

1.中国公民和外国人在中国境内结婚

依据《婚姻登记条例》第四条规定，中国公民同外国人在中国内地结婚的，内地居民同香港居民、澳门居民、台湾居民、华侨在中国内地结婚的，男女双方应当共同到内地居民常住户口所在地的婚姻登记机关办理结婚登记。这种情况，当事人取得的结婚证是国内民政部门颁发的。

2.中国公民和外国人在中国境外结婚

根据《民法通则》第一百四

十七条和第一百五十条的规定，中华人民共和国公民和外国人结婚适用婚姻缔结地法律，中国公民和外国人在外国依照婚姻缔结地法律，只要不违背《婚姻法》的基本原则和中华人民共和国的社会公共利益，其婚姻关系在中国境内有效。这种情况较为复杂，各国的法律规定不同，结婚的条件、程序不同，有的国家颁发结婚证书，有的国家不颁发结婚证书。

3.中国公民之间在中国境外结婚

根据《民政部办公厅关于对中国公民的境外结婚证件认证问题的复函》的规定，公民（华侨除外）在国外结婚，原则上应在中国驻该国使、领馆办理结婚登记（居住国不承认的除外）。如该国和我国无外交关系或该国不承认我驻外使、领馆办理结婚登记，当事人在该国依照婚姻缔结地法律结婚，只要不违背《婚姻法》的基本原则和中华人民共和国的社会公共利益，其婚姻关系在中国境内有效。

4.外国人之间在中国境外结婚

第9篇：不动产登记条例范文

一、不属房屋登记机构的审查范围

提出第一种观点的理由是：《办法》既然作出了“小额贷款公司不得跨区域经营”的强制性规定，登记机构在办理抵押权设立登记时就应审查小额贷款公司的经营区域，否则，登记机构可能因未尽到合理审慎的审查职责而承担法律责任。对此，笔者不敢苟同。《办法》所作出的“小额贷款公司不得跨区域经营”的强制性规定，是对小额贷款公司的规范，小额贷款公司如违反了这一强制性规定，应由该规范性文件规定的主管部门对其实施监管。房屋登记机构非小额贷款公司的主管部门，无权对其进行审查，否则，应属超越职权行为。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料齐全、符合法定形式的登记申请应当受理；第二十二条作出了不予登记的排除性规定，其中第（一）项规定，违反法律行政法规规定的情形，属不予登记的情形之一。由此可见，登记机构在审查是否属于第二十二条第（一）项规定的不予登记的情形时，是看其抵押登记的原因行为是否违反法律行政法规的规定，规章以下的规范性文件不是审查不予登记的依据。《办法》属规章以下的规范性文件，其所作出的“小额贷款公司不得跨区域经营”的强制性规定，不属于《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项规定的不予登记的情形，故不属于登记机构审查的范围。

二、房屋登记机构无能力审查

企业法人营业执照（以下简称执照）是小额贷款公司取得民事主体资格的行政许可证明，其许可的经营范围，是该民事主体民事权利能力和行为能力的体现。《民法通则》第四十二条规定，企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。小额贷款公司的执照上并无经营区域的限制，其在核准的经营范围内从事经营活动，符合《民法通则》第四十二条的规定。登记机构在审查民事主体资格时，仅以执照为依据，《办法》不是审查民事主体资格的依据，故有可能被忽视或无能力发现。

再则，由于市场的统一性、经营活动的复杂性，登记机构无能力从登记资料的表面形式上判断出是否跨区域经营。例如在合肥市登记的小额贷款公司向在外省登记的企业发放贷款，用位于合肥市的房屋设立抵押权而申请登记时，可能有两种情况：第一，该借款企业工商登记在外省，经营在合肥（执照是依据《企业法人登记条例》作出的行政许可证明，该条例是行政法规，依其作出的行政许可证明，在全国范围内皆有效）；第二，该借款企业工商登记及经营均在外省，从合肥市的小额贷款公司贷款。当以上两种情况的当事人向登记机构申请抵押权设立登记时，登记机构从其提交的登记资料上无法界定哪一种情况属“跨区域经营”故无能力审查。

三、不审查，不会导致房屋登记行为被撤销或被确认违法

房屋登记法律关系是民事法律关系和行政法律关系的竞合。民事法律关系属基础法律关系或原因法律关系，其被认定无效，是房屋登记具体行政行为被撤销或确认违法的原因之一。有观点认为，如小额贷款公司违反了“不得跨区域经营”的强制性规定，依《合同法》第五十二条第（五）项所列举的合同无效的情形（“违反法律、行政法规的强制性规定”），借贷合同会因违反这一强制性规定而无效，从而导致抵押权设立登记具体行政行为被撤销或确认无效。笔者认为该观点值得商榷。

小额贷款公司与借款企业依《企业法人登记条例》的规定，申请登记取得了“执照”这一确认民事主体资格的行政许可证明，经许可的经营范围并无经营地域限制且其经营活动皆在执照许可的经营范围之内，并未违反行政法规的强制性规定；《行政许可法》第四十一条规定，法律、行政法规设定的行政许可，其适用范围没有地域限制。取得小额贷款公司民事主体资格的行政许可，是《企业法人登记条例》这一行政法规设定的，依法小额贷款公司的经营范围不应有地域限制。故小额贷款公司所作出的法律行为的效力于经营区域无关。