房地产宏观调控精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房地产宏观调控主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房地产宏观调控范文

伴随时代的不断发展，以及社会体系的不断进步，社会相关职能部门越来越关注经济的发展和政策的宏观调控。因此，本次研究从我国房地产的宏观调控行为的基本特征角度进行收入进行分析，在掌握相关内容的基础上进行经济法体系相关规章制度的探讨与研究，促进我国社会经济体制的完善发展，促进房地产行业的长足进步。

关键词:

经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析

一、我国房地产宏观调控行为特征分析

(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。

(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。

(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。

(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。

二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度

(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。

(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。

(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。

三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策

(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。

(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。

(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。

(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。

四、结论

综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。

［参考文献］

［1］邱格磊．我国房地产临时性调控政策的经济法反思———以“限购令”为视角［J］．福建江夏学院学报，2012，02:72－79．

第2篇：房地产宏观调控范文

【关键词】 房地产 宏观调控 困境 房产税 住房保障

近年来我国房地产业快速发展，房价持续快速上涨。为了稳定房价，保障居民的住房消费能力，促进房地产市场健康发展，中央政府连续出台了一系列调控政策，但效果不尽如人意。自2010年4月17日“新国十条”以来，各地陆续实施了最严厉的调控手段——限购后，有效地抑制了非刚性需求，为房价的下行打开了通道。但放眼长远，限购带来的负面影响也不可忽视，它在过滤非刚性需求的同时，必然会大大压缩房地产的总需求。因此，当前我们应该重新审视限购政策，逐步调整政策的着力点，在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上，寻找未来房地产市场调控的有效途径。

一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理

1、2003年初—2005年上半年，规范管理阶段

2003年2月8日，国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，旨在严格控制土地供应总量。2003年6月5日，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式。

2、2005年下半年—2008年上半年，适度控制阶段

2005年3月17日，个人住房贷款利率从即日起再次上调，宣布取消住房贷款优惠利率。2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，称之为“国六条”。2006年5月30日，国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。2007年9月27日，央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率，以抑制住房需求增长。

3、2008年下半年—2009年底，大力发展阶段

2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。

4、2010年初至今，从严调控阶段

2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规定“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月26日，国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月20日，总理在第164次国务院常务会议上，要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。

从中央对房地产调控的时间阶段上可以看出，我国对于房地产的调控具有多样性，同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控。每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的，根据市场的反应，来决定调控的时机和力度。但纵观近几年房地产市场的震荡发展，虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用，但同时也产生了很多负面影响，有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍。尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来，房地产交易量出现了较大幅度的回落，房价也呈现出稳中有降的趋势。从表面看来，这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的，符合了当前民众及政府对房价的期望。但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞，甚至会影响到众多的相关行业。因此，为避免整个行业的剧烈波动，需要有效把握调控政策的走向和时机。

二、房地产宏观调控面临的困境

1、宏观调控与地方政府之间的矛盾

从税收上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠税收，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资的现状。其中，卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。虽然土地收入越多，但是房价却始终没有办法从根本上控制下来。从体制上来看，目前中央对地方政府政绩的考察过多关注于GDP，而房地产作为一个关联性与带动性极强的产业，其发展可以带动上下游很多产业的共同繁荣，这就足以让GDP有显著的提升，而诸多产业发展的同时也增加了居民收入，从而提高了普通居民对住房的需求量，最终带动了房价快速上扬。房地产规模越大，房价越高，其对GDP的贡献也就越大。因此，过高的土地价格与地方政府盲目的发展都是推高房价的成因，也是调控房价中最难以克服和解决的问题。

第3篇：房地产宏观调控范文

学界通说认为，宏观调控的方式与手段有三：经济手段、行政手段与法律手段。而对于三者的关系，笔者比较认同杨紫教授的观点，既在一个法制健全的国家，重要的经济手段和行政手段一般都会采取法律的形式，以法律为依据，以国家强制力为后盾。以法律为形式的行政手段、经济手段也就是法律手段。

本此宏观调控的一大特色在于越来越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段，“新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施，央行、财政部、税务总局、银监会也是直接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一――“间接性”在指引下所必然发生的一种调整，“看不见的手”才是宏观调控的第一选择。

二、我国的特有的调控手段――“土地政策”与其他手段的配合

我国宏观调控最富有特色之处是调控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性质决定的运用土地政策参与宏观调控的独特优势，是西方国家所不具备的。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国目前正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。

在房地产业务的运作中，土地的基础性地位毫无疑问，所以，要对房地产市场进行宏观调控，土地政策也相应的拥有不能忽视的使用空间。但是，土地政策并非十全十美，由于中间环节的繁多，它的时滞性比其他调控手段更为严重。因此，要想充分利用土地政策又要讲求实效必须注意提高预见性并重视其与其他政策的配合使用，主要是与金融政策、税收政策、价格政策之间的相互配合。

1.与金融政策的配合

决定房地产供应量和供应速度有两大因素：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。

本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护自营性购房。其传导过程可以描述为以下两大途径： 一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是，取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益下降而主动放弃投资计划，住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。

另外，本次调控强调严肃查处违法违规销售行为，其中针对的一大现象就是“保租销售”， 这种销售方式实质上是房地产行业大规模的非法集资，已经与销售房产没有关系了，房产的价格也再不受市场需求的约束，很大一部分风险被转嫁到了金融机构的身上，给房地产业和金融业都带来了极大的安全隐患。从维护金融系统稳定的角度出发，这一现象将被切实整顿。

2.与税收政策的配合

税收不仅是国家参与社会财富再分配、筹集财政资金的主要渠道，更是国家宏观调控的重要手段。国家通过税种、税率等税收手段，对社会经济流向起着导引作用。对哪种产业免征税或减税，意味着国家鼓励该产业，反之则意味着国家抑制或放缓该产业的发展，这是一种非常敏感的经济杠杆。

“新八条”第五条规定运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。国家税务总局、财政部、建设部于2005年5月27日发文《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》部署个人住房管业税问题，物业税的开征试点工作也正在酝酿之中，种种迹象表明，税收政策业已成为我国房地产市场宏观调控的另一不可或缺之手段。

3.与价格政策的配合

在市场经济条件下，价格主要通过市场而形成。价格随供求关系的变化而围绕价值波动。如果价格非因供求原因而过分偏离价值，或因价格垄断出现暴利，或因任意低价竞销、倾销而扰乱正常的市场秩序，必然破坏市场机制。作为反映和调节国家价格总水平的价格管理关系也必然的成为了此次宏观调控的对象。

“新八条”规定加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

第4篇：房地产宏观调控范文

关键词：房地产；宏观经济；发展

我国的房地产是个年轻而新兴的产业。经过短暂而迅速的发展，它已经使之成为了我国经济发展

的支柱产业。宏观经济是指:指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，它呈现出很多特征。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。房地产经济不像其他经济具有很多共性特征。它是受制于地域政治、经济和文化的一个领域，是从属性的。从社会资产分类角度来看，房屋作为不动产属于固定资产，我国房地产开发统计也将房地产投资列入固定资产投资的范畴。

1 房地产经济在我国国民经济中的作用

发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境;第三，推进小城镇建设。房地产的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。

2 房地产经济中的非理性的行为

2011中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。然而我国地产市场中仍然存在着的非理：

2.1 房产市场缺乏稳定机制

市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量“进口中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理。加上国外和国内的一些投机因素使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌入房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性。政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。

2.2市场中缺乏价格约束作用

空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费。不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。

2.3城市化规划脱离市场化进程

农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政、政绩得到完美的结合。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4政府对自由市场的干预

土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。

3 房地产经济发展的走向

3.1搞好“城市经营”

房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，有的是长期出租或经营获利，有的是通过其他经济行为的加入而长期获利。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。

3.2加强住房保障

建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器。

3.3 强化政府经济职能

在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。“因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

4 结论

认识房地产，就是要认识它的本质――地域性经济、行业从属性、资产的双重属性。我国目前正处于城市化的高速发展阶段。当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。

第5篇：房地产宏观调控范文

一、房地产业宏观调控立法研究

一方面，房地产市场是一个多级市场，在这个市场上，“即包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入适用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等”；另一方面，房地产业的生产要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了销售服务、管理等服务要素。这一过程涉及到一系列的交易关系，形成了一个以房地产交易为中心，旁及金融、建材、中介和服务内外两层的市场结构体系。在这样一个复杂的市场上，国家对一个环节的调控就会产生牵一发动全身的影响。随着房地产的商品化程度的提高，政府对房地产业的调控也经历了从起步到深入再到调整的过程。我国的住房制度改革大致经历了以下几个阶段：

（1）住房制度改革的启动阶段(1978-1985)。这个阶段首次提出了中国将实行住房商品化政策。（2）住房制度改革的深化试点阶段(1986-1991)。住房制度改革方面，国务院在总结前期改革经验教训的基础上，于1986年2月专门设立了“住房制度改革领导小组”，并提出了以“提租增资”为中心的改革方案。基本思路是：提高房租、增加工资、变暗贴为明贴、变实物分配为货币分配，通过提高租金，促进售房改革，并在烟台、唐山、常州、蚌埠等中等城市进行，初步获得成功。（3）住房制度改革的催化促进时期(1992-1993)。政府开始全面介入房地产市场的相关环节，并将培育房地产市场运作的各类要素为工作的重点。同时房地产市场在快速发展的过程中也开始出现结构失衡和过度膨胀的特点。由于政府将工作的重点放在提高房地产的供给方面，忽略了对房地产市场的监督调控和无序炒买炒卖行为的约束，结果使全国的房地产价格出现失控的局面，房价与地价普遍上扬。（4）住房制度改革的结构调整阶段(1994-1996)。房地产泡沫的快速膨胀暴露出我国经济生活中制度性的缺陷和深层次性矛盾。从1993年下半年开始，国家开始了为期三年的治理整顿，商业银行自营性住房贷款受到了中国人民银行的全面监管，房地产投机所需的资金来源受到了限制。（5）住房制度市场化阶段(1998年-现在)。国务院从1998年下半年开始停止住房的事务分配，转变为逐步实行住房的分配货币化。以此为标志，中国住宅房地产的市场化运作开始正式启动。

二、政府干预房地产市场的必要性

房地产市场价格的波动，对社会许多领域会产生明显的波及效应。

第一，商品住房价格波动，对系列商品链的价格变化产生重要影响。由于不能对吃、穿、医疗、教育等消费形成任何替代，住房价格高涨容易形成其他生活必需品如粮油价格的比价复归。我国出现生活必需品价格上涨的现象，一定阶段内，一定程度上可以归结为在住房价格不下降情况下，其他产品的比价复归。如果由于住房价格高涨导致粮油价格翻番上涨，进而导致国家出现恶性通货膨胀，后果将不堪设想。

第二，对个人财富变动产生重要影响。房价高涨会对收入分配造成很大影响。表现在城乡之间，由于现行政策不允许农民对土地做商业开发，只能交给政府，由政府再批发给开发商统一开发，最后销售给公众。表现在政府和公众间，政府得到土地收益，某种程度上形成了政府获取财富的分配效应。表现在公众中间，财富占有方面资产收入效应激增。表现在即得利益上面，借助于现行体制下的公共信息的不透明，出现通过权力获得财富的阶层。

第三，对金融和国民经济的稳定和安全产生重要影响。房地产金融安全问题在美国的次贷危机中得以暴露。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产的发展。房地产业的房子为金融发展和创新提供了广阔的空间，但是，房地产业的发展，也给金融业的发展和创新提高了广阔的空间，但是，房地产业的房子，也给金融业的发展造成潜在的危险。银行不注意防范房地产贷款中的风险，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫。泡沫的破灭，通过危及银行的贷款安全乃至金融安全，从而影响经济稳定、社会稳定，甚至是政治稳定。

第四，对经济结构的合理构成产生重要影响。现在房地产开发赢利模式的资本吸引力非常大。资本的不合理流向，降低了对自主创新的经营实体的投入；各种投机行为，抑制了制造业等产业合理发展。同时，房地产投机的结果，导致地价、房租大幅度上涨，造成其他产业的成本上升，从而降低国家在其他产业方面的竞争力。

因此，房地产市场的调控，不仅对房地产经济有序发展有着积极的意义，而且对宏观经济健康发展、经济安全、社会公平、经济和社会稳定都有着重要的意义。

三、政府宏观调控的不可诉性分析

邓正来老师认为，中国市民社会与国家应当是良性的结构性互动关系。一方面要保持市民社会和政治国家的相对独立性。因此，在房地产中，我们要强调市场自身的运行，一种相对独立于国家的状态。另一方面，市民社会和政治国家是相互影响、相互渗透的。对市民社会来说，要确定国家干预的具体方式、内容和限度，同样，对于国家来说，要为市民社会的独立性确定一个合理的限度。这正如恩格斯所指出的：“国家权力对于经济发展的反作用可以有三种：它可以沿着同一方向起作用，在这种情况下就会发展得比较快；它可以沿着相反方向起作用，在这种情况下像现在每个大民族的情况那样，它经过一定的时期都要崩溃；或者是它可以阻止经济发展沿着既定的方向走，而给它规定另外的方向——这种情况归根到底还是归结为前两种情况种的一种。但是很明显，在第二和第三种情况下，政治权力能给经济发展造成巨大的损害，并造成大量的人力和物力的浪费。”正因为政府的行为具有负面效果，所以，当其行为对社会公共利益造成损害时，我们要求有有效的救济手段来对这种损害进行预防或者说使这种损害发生在尽可能小的范围内。诉讼手段是解决纠纷的有效手段，但是由于宏观调控的政策性与法律行并存，使之具有自己独特的特性，因此，笔者认为，政府的宏观调控具有不可诉性，不可能通过诉讼途径来救济权利。

据统计，自2003年以来开展的新一轮房地产宏观调控，国务院和中央部委、直属机构了大约三十个文件。这些文件，从《立法法》等法律的规定看绝大多数文件并不具备行政法规和部门规章的法定形式。其中包括对房地产行业影响极其巨大的“国六条”和“九部委意见”。但是，其内容很多都违反了《行政许可法》、《行政处罚法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等法律的强制性规范。宏观调控行为的对象是不特定的多数人，它涉及的都是国家的重大公共利益，若其不合法、不合理将会侵害多数人的普遍的、不特定的利益，所以，需要加强对政府宏观调控行为的监督以及限制其权力依法行使。权力违法行使，就应当承担法律责任，对公众造成损害就应当给予赔偿或补偿。但是，宏观调控行为是一种国家行为且很多是抽象性的法律、行政法规和规章。基于国家行为和抽象行政行为不可诉的特征，我认为，房地产中的宏观调控也是不可诉的。

首先，缺乏合适的原告和被告。一种行为是否可诉，一方面要求当事人与案件有直接的利害关系，这种关系是个人和特定的，不是全社会共同的关系；另一方面，要求有具体的原告和被告。而宏观调控行为是典型的以不特定人为对象的国家行为，且其涉及的都是国家和社会的公共利益，而在当前中国司法现状下，我国是不承认公益诉讼的。王名扬老师在《美国行政法》中说“如果损害的范围很广，包括全体公民在内，没有一个人比其他人受到更多的损害，大家在损害面前平等，这是一种不可分化的抽象的损害。抽象的损害不对任何人产生资格，例如美国在越南进行战争，行政当局不采取措施制止通货膨胀，全体美国人民受到损失，任何人不能因此取得资格。”

其次，缺乏合适的管辖法院。如果宏观调控行为可诉，那么，管辖的法院确定被告时，应该是政府，而且是中央政府。如果从这点出发，按照我国现在的四级法院设置，无论哪级法院都没有管辖权，是无法启动司法程序的。

四、建立和完善宏观调控的法律责任机制，确保政府依法调控

政府是促进经济发展的根本动力，但是也可能阻碍经济的发展。正如前面所述，政府的宏观调控不可诉，但是，这并不意味着宏观调控权可以任意行使而不受约束。法的可诉性不等于可救济性，有权利必有救济，没有救济的权利就不是真正的权利。因此，我们要积极探究权利救济的多种方式。

首先，要设立各种监督机制。（1）可以采用复议的方式。复议机关对明显不合理的宏观调控行为可以宣布无效或者事后补救；对违法的宏观调控行为予以撤销,使其不发生效力,或消灭已发生的法律效力。通过建立宏观调控复议制度，为权利主体提供一条救济道路，有利于约束政府权力依法行使。（2）也可以设立宏观调控决策听证制度，对于不符合社会整体利益或者有损市场机制的政府决策予以制止。

第6篇：房地产宏观调控范文

【关键词】房地产；宏观调控；长效机制；构建

我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说：限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。

1 目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题

在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。

1.1 房地产十年调控取得的成效

十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。

1.2 房地产宏观调控需要改进的方面

房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。

其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。

最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。

2 构建房地产宏观调控长效机制的重要意义

2.1 构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求

房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。

2.2 房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建

目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。

3 构建房地产宏观调控长效机制的政策建议

3.1 重视房地产市场法律机制构建

房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。

3.2 促进房地产市场税收机制构建

在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。

3.3 确保房地产市场保障机制构建

在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。

3.4 加强房地产市场金融机制构建

金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。

在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。

【参考文献】

[1]张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）：20-21.

第7篇：房地产宏观调控范文

关键词：房地产；宏观调控；信贷风险

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A

1 我国房地产信贷状况

2010年以来，政府不断出来推出一系列调控房价的政策，“国八条”、“国六条”“、国十五条”的相继颁布严格限制了房地产贷款条件。从土地来看，采取加大对闲置土地的查处及惩罚力度，从资格审查方面来看，严厉打击炒房投机行为，从税收来看，针对不同购房者实行差别税收，从保障住房来看，增加财政的保障房建设投入，鼓励保障性住房建设。根据国家统计局关于房地产开发资金来源统计数据，2010年房

地产企业开发资金总量72494亿元，同比增长25.4%。在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏而且门槛较高。资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。这不仅加大了商业银行的经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，银行资产质量开始受到威胁[1-2]。

2 房地产未来发展趋势判断

2.1 调控对房地产市场运行的影响

由于年初国家房地产调控政策主要针对直辖市、计划单列市、省会城市等一线城市投资和投机性购房需求，调查显示：居民购房积极性下降，观望情绪有所抬头，住房成交量月度间波动增大，二手房成交相对低迷，商品住房成交均价涨幅相对趋缓等方面。

2.2房地产市场未来发展趋势判断

随着国家调控政策逐步落实，房价仍将保持继续上涨势头，供需双方交易行为更加理性，房地产市场秩序趋于稳定。“十二五”和今后一定时期我国经济发展模式加快由外需向内需转型，而城市化是经济社会转型根本方向，城镇人口加快增长，将为房地产市场发展提供广阔空间，将继续推动房地产市场发展。目前，宏观调控已取得阶段性成果，2011年9月份全国70个大中城市中商品房价格环比下降的城市有17个，持平的有29个，上涨的城市中涨幅均未超过0.3%；同时，价格同比涨幅回落的城市高达59个，较8月份增加19个。全国70个指标城市的房地产价格明显出现了数据上的拐点。

2.3房地产销售及价格变化情况

2005年以来，尽管商品房销售快速增长，新竣商品房空置面积也不断增加，空置率（增量市场空置率）有上升趋势。近几年河南驻马店市2005年以来商品房空置率呈快速上升趋势，2005年销售形势是最好的一年，空置率只有0.73％，2006年、2007年猛增到19.01％、38.32%，2010年达到42.99%。

3 新形势下房地产信贷面临的潜在风险

3.1政策累计效应对改善性住房需求产生较大影响

基层金融部门住房按揭贷款实行利率优惠积极性下降，2010年10月以来央行连续五次上调基准利率，政策调控前后住房按揭贷款利率提高幅度较大。以5年期贷款为例，2010年10月加息前基准利率5.94%，七折优惠后只有4.16%，五次加息后，5年期贷款基准利率7.05%，如果上浮10%，高达7.76%，调控前后房贷利率升幅高达86.5%[3]。

3.2调控政策有效实施的基础不够稳固

国务院新一轮调控政策，虽然进一步强化了限购、限贷等行政性调控手段，但在土地出让体制未发生根本变化，地价、主要建筑材料价格及民工工资总体上涨的情况下，房价上涨压力仍然较大，短期调控效果长期保持基础不牢，投资和交易都存在反弹可能。新一轮调控政策实施后，虽然房价涨幅相对趋缓，但上涨数额相对较大，普通城镇居民承受能力有限，房地产市场秩序长期稳定面临着许多潜在风险。

3.3 房地产开发企业对商行贷款依赖程度较高

由于一些房地产开发企业规模普遍较小，自身实力较弱，向商业银行申请开发贷款成为筹集开发资金的第一选项，银行不能满足其资金需求时，就通过民间借贷等方式筹集高成本资金。目前，房地产开发企业银行贷款占比在20-30%之间，另外由于在房地产开发企业的自筹资金中，又有相当一部分是由个人住房贷款形成的，由此来看房地产开发企业的资金30%以上来最终来源于商业银行。

3.4房地产融资市场发展不完善导致的市场风险

目前，我国房地产企业的融资渠道单一，债券融资、上市融资和信托基金等直接融资都存在较严格的准入门槛，金融工具创新不足。据估计，房地产开发过程中使用的银行贷款资金比重高达55%以上。由于我国房地产金融市场尚不完善，商业银行巨额的房地产贷款很难通过资产证券化到二级市场上流通转让，风险难以分散致使房地产贷款风险过度集中，商业银行面临较大的市场风险。

3.5商业银行内部机制不完善带来的信贷管理风险

商业银行内部缺乏专业的资产评估人才，再者，项目评估缺乏有效的监督、责任追究机制，商业银行难以把握其执业能力，更无法监督和追求其责任。贷后风险管理不到位。由于我国尚未建立一套较为完善的个人信用评级体系，个人消费信用制度滞后，消费者财产状况不透明。

4防范化解房地产信贷风险的对策建议

4.1 加强社会信用环境和信用制度建设

大力加强社会信用观念建设。维护良好的经济、金融环境，要加强信用评价机制建设。政府应负责牵头，组建公信的信用评价机构，为房地产金融的更好开展提供有力支持，并通过制定完善的法律法规，完善信用制度[4]。

4.2 强化信贷风险管理

加强对开发商和合作楼盘项目的审查与管理，开发项目必须“四证”齐全，加强项目的后续管理，对项目工程进度、资金使用情况、销售情况等进行动态监控。

4.3 健全、完善房地产信贷的法律体系

市场经济是法制经济，制定和完善与房地产信贷有关的法律法规是规范金融秩序，防范和减少房地产金融风险的保障。

5 结论

认识房地产，就是要认识它的本质――地域性经济、行业从属性、资产的双重属性。我国目前正处于城市化的高速发展阶段。当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。

参考文献

[1]董明明.目前房地产信贷风险的成因与对策[J].商业文化,2011,(3).

[2]邱磊.我国商业银行房地产信贷风险分析[J].中国商界,2008,(2).

第8篇：房地产宏观调控范文

【关键词】房地产；宏观调控；土地财政；房产税

一、我国房地产宏观政策调控政策体系简介

我国房地产宏观调控目标主要有两个：一是经济增长目标；二是社会公平稳定目标。调控政策主要包括经济政策、行政政策及一些宣传引导手段。通过经济政策（主要是货币、财政政策等）进行调节，以行政政策（主要是规划、计划等）进行管理和指导，同时配合信息宣传活动进行引导，以实现对房地产业的政策调节。经济政策和行政政策各具特色，相互联系，相互补充，共同构成了我国房地产宏观经济调控政策体系，如图1所示。

在我国房地产宏观调控政策中，经济政策主要包括货币政策、财政政策和土地政策。经济政策主要是通过影响房地产市场的供求进而调控房地产价格的。供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场在运行中也必然受到这一市场规律的支配。政府可以通过调节一些经济参数，如价格、税收、利率、折旧率等影响企业的投资和消费者的需求，达到调控目标。行政政策的作用路径不同于经济政策，其主要是针对开发商施加影响，不适用于一般消费者。主要可以通过限制直接限制房价的方式，限制房产结构等方式调控房地产市场。现阶段我国政府主要采取经济政策调控，一般只有当房地产业发展影响我国国民经济正常发展时，才会采取行政政策手段。

二、我国现阶段房地产调控政策遇到的困境分析

近几年来，我国出台了一系列房地产宏观调控，但效果不容乐观。

可以看出，今年来我国房地产价格依然以强劲的势头持续走高，房价涨幅也随调控政策起伏不定，很多调控政策的实施都只是起到暂时抑制房价的作用。造成这种困境的原因主要有以下几个方面。

1.随着我国城市化进程的发展，土地资源愈发紧缺。这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。我国地少人多，房地产开发用地紧张。目前我国人均耕地约1.43亩，不足世界平均水平的40%。我国人口基数大，随着城镇化进程的加快，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。这种情况导致土地价格大幅上涨，继而导致房价持续攀高。

2.我国经济发展对房地产业过度依赖。长期以来，我国房地产业被设计成国民经济的支柱性产业，导致了我国经济对房地产的过度依赖。我国现行的土地批租制度使得出卖土地成为地方的主要财政收入。因此，房地产业为地方政府创造了巨大的经济业绩和财政收入。2012年前11个月，我国130个主要城市土地市场总土地出让金额达1.18万亿元，与2011年同期相比减少了30%。以此推及全国所有城市，2012年全国地方政府的土地财政总收入可能会比2011年减少上万亿。这样，各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方，因此地方政府在实施调控政策时的积极性不强，执行力度不大，这对调控效果产生很大影响。在经济增长和社会公平稳定双重目标追求下，政府往往更注重经济增长，其结果必然造成地产市场的持续升温和房价的不断推高。

3.我国贫富差距悬殊，目前政府房产业税收政策不完善。我国目前最贫困人口约占总人口20%，但他们占收入或消费的份额却只有4.7%，然而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额却高达50%。富人有一次性付款买好几套房子的经济实力，而穷人则可能几辈子的收入也买不起一套房子。在在这种大背景下，政府出台的房地产调控的金融税收等政策往往会大打折扣。比如提高首付比例和房货利率，这使得买房的经济起点提高。对于富人来说买房本不差钱，一次性全额付款也没关系，而对于穷人来说，高额的首付和高的房贷利率对其构成了巨大的经济压力。提高房货首付比例和利率不仅不能限制富人炒房，反而给穷人增加购房压力，导致更多的人买不起房。变相的给了少数富人买更多房子的机会。至于通过征收二手房交易税来抑制房价的政策就更收效甚微了。价格由供求关系决定，当前房地产市场需求远远大于供给。此时征收交易税对对抑制房价毫无影响，市场的力量会导致卖方完全税收转嫁给下家。这样，相当于政府直接向买方征税，这在一定程度上进一步促使了我国居民收入差距的扩大。

4.部分房地产宏观调控政策产生了很大负面影响。部分房地产宏观调控政策未根据我国房地产市场现状设计，产生了很大负面影响。一些房地产调控政策设计初衷是为了抑制“投机型需求”，但忽视了政策对房地产供给的巨大负面作用。例如在房地产宏观调控中，房地产行业向金融机构贷款被限制，这大大阻碍了房地产供应商的发展。2011年度银行几乎停止了90%以上的房地产按揭贷款的发放，这导致2011年因缺少资金而破产退市的房地产公司多达6000多家。近几年来我国房价上涨过快，最根本的原因还在于住房供求的不均衡。因此，从长期来看，如果房地产市场供应不能继续增加，房地产市场的刚性需求仍将是住房价格的最有力支撑。人们对未来房地产供应紧缺的预期将不会变化，房价上涨压力依然很大。

此外，房地产市场本应该是这样一种垄断竞争型市场：既能使房地产业达到规模效率，又可以使其性价比在比较激烈的竞争中提升。然而，随着调一些控政策的实施，导致房地产市场洗盘严重，已初步形成寡头垄断的市场格局。一些大的房地产开发商可以凭借其雄厚的资本，在城市或者全国形成房地产市场的资源垄断。

三、我国当前房地产业宏观调控的出路

1.加快土地税制改革，合理规划，提高土地配置效率。世界上有很多发达国家都有像中国现阶段一样去依靠土地财政，千方百计地去抬高地价赚取更多的土地出让金去创造经济业绩和财政收入。但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入。国外中央政府限制地方政府对土地的处置权，土地出让由政府统筹规划，这样既能大大降低地方政府对土地财政的依赖性，又能在一定程度上保护耕地，使地方政府转向追求传统的工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。因此，我国房地产业可以借鉴新加坡、德国经验，合理规划房地产用地，以开发中小户型为主，着更集约的原则来进行房地产开发，提高土地的配置效率，坚持走资源节约型道路，满足人民群众安居乐业的需要。

2.逐步改革地方政府绩效评估体系。重视对社会公平目标的追求，建立更科学的绩效评估体系。同时，实施对地方政府的房地产调控的问责制把控制住房价格过快上涨、增加保障房建设等内容纳入经济社会发展工作的目标责任制，切实强化对地方政府行为的约束，多管齐下，促使地方政府将房地产宏观调控政策落到实处。

3.加快对现有税制的改革，设计更合理的房地产业税制。房地产税的设计应当以抑制房地产市场的投资性需求为主要目标。对于我国当前的房地产市场来说，征收房产税是一种长期有效的调控手段。房产税的开征能大大增加以投资为目的消费者的税收负担，从而有效的抑制投机性需求。这种调控方式可以长期留存，并通过税率的调整来收紧或放松。我国目前已在上海和重庆部分地区开展征收房地产税的试点工作，且已取得了初步成效，当然也发现了一些问题。因此，要总结经验，对房产税征收范围、税率多少、房屋等级的界定、房屋的价值评估一些列问题，组织专家学者进一步探讨并进行科学的评定，逐步去完善房地产税制度。

此外，还应建立健全房地产业相关的行政法律法规，切实保障房地产宏观调控政策的实施。并通过信息宣传，舆论引导等手段使政府房地产宏观调控政策为大众所知，彻底深入人心。

参 考 文 献

[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究.哈尔滨工业大学博士论文.2008（9）

[2]王兵.关于当前房地产宏观调控政策的思考[J].科技信息（科学教研）.2007（15）

[3]余凯.中国房地产宏观调控的难点问题和对策研究[J].经济研究导刊.2013（4）

[4]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济.2007（1）

第9篇：房地产宏观调控范文

【关键词】宏观调控；房地产；营销策略

一、宏观调控对房地产市场的影响

（一）加速行业优胜劣汰

对于房地产行业来说，对于现金的依赖要比其他行业严重，其资金的主要来源是银行，银行利率的变化会使得房地产商的融资成本相应的增加，导致其生存压力不断加大。国家实施宏观调控，很多投机性的开发商便逐渐推入市场，促进行业的优胜劣汰。

（二）增加了行业竞争公平性

国家宏观调控使我国的房地产市场竞争变得更加公平。国家实施土地招标、拍标等政策，导致房地产开方法所获取的土地价格以及获取方式都公开化、透明化。对于房地产开发商来说，用竞标的办法获取土地，减少了其获取暴利的偶然性，很好的促进了整个行业的利润水平正常化，相应的减少了个别开发商为了追求暴利导致的投资过度化现象。

二、宏观调控背景下房地产营销面临的问题

（一）营销观念落后

在房地产需求比较旺盛的时候，对于房地产开发商来说，以产品为主的自我观念比较强烈，缺少长期利益诉求，没有很好的保证客户的满意程度，营销观念缺乏以客户需求为导向的房产营销观念，还停留在“营销就是单纯的销售”的认识程度。很多开发企业片面的强调所谓的“卖楼”，没有进行营销观念的创新。在房产营销的时候也没有体现产品带给公众人性化的建筑空间和个性化的生活方式。

（二）缺少营销规划

很多房地产开发商在进行项目运作的时候，缺少相应的营销规划，在自我主观意识的驱使下进行产品市场定位。营销策划机构一般是被动的介入到后期促销中去，制定的营销规划盲目参照一些成功的营销案例，没有结合自身实际，也没有认真调查消费者的真实需求，缺少对消费者的购买心理分析。一部分开发商在房产销售商还停留在传统的产品阶段，没有很好的掌握竞争对手的营销状态，对自身的营销优势和营销经验缺少系统的分析。

（三）营销模式不能适应市场需求

1、营销缺乏品牌意识

品牌是一个企业做大做强的标志，也是企业实力和信誉、服务的重要体现。房地产品牌包括企业品牌和产品品牌，是企业在消费者心中的形象代表，是为了更好的区分不同企业的不同产品。但是，在很多房产营销过程中，缺少相应的品牌意识，没有意识到品牌效应带给房地产企业的是比较高的附加值，根本没有真正的把品牌战略落实到企业房产营销中去。

2、营销缺乏有效的沟通渠道和平台

当前很多房地产营销都是依靠销售人员的推销以及广告，这些都是劝说手段。媒体喜欢房地产开发商，因为这个行业喜欢大肆的广告。他们认为广告做的越响亮，楼盘销售的就越好。事实上，这些猛烈的广告攻势未必能起到很好的效果，而且还增加了成本。开发商喜欢根据具体的资金回收状况来确定费用的具体投入，营销缺乏有效的沟通渠道和平台。

三、宏观调控背景下房地产的营销策略

（一）转变营销观念

1、重新定位消费者

最近几年，很多品质优良、户型结构比较合理，价格适中的低端房地产的人气比较旺盛，销售势头比较良好，而很多设计比较讲究，装修比较豪华，造价比较高的一些写字楼和别墅，在广告上冠以“欧陆风格”、“住宅新理念”等，销售的势头却不是特别好。因此，准确的进行市场定位显得非常重要。在进行市场定位的时候，要认真把握几个方面的原则：第一，当前市场规模要足够大，还要有比较好的发展空间；第二，目标市场竞争还不是特别激烈；第三，企业要有能力，也要有条件进入选定的目标市场。

2、建立新型营销观念

房地产企业在进行产品营销的时候，要重新建立新型营销观念，结合楼盘的实际状况制定营销模式。随着房地产市场的不断细化，消费者的需求也出现了多样化的趋势，不管哪一种建筑风格都很难单独占领市场。因此，房地产企业可以创新营销观念，树立全程营销观意识，以消费者为中心，制定差异化的营销模式，这样才能更好的吸引顾客的眼球，扩展市场占有率，甚至可以适当的增加产品的深度，促使产品占领市场，

（二）提升营销规划的水平和实效

1、完善营销策划的质量考评标准和体系

国家实施宏观调控的主要目的就是让房地产市场变得更加公平、合理，这就意味着房地产行业的竞争会越来越激烈，营销策划对于房地产企业的发展意义重大。要把营销规划水平的评价下放到各个项目公司，根据出台的相关标准进行测评。因为具体的项目公司跟消费者更接近，能够更准备的理解和把握消费者，提高营销策划的效果。

2、解决策划思想和设计方案之间的偏差

由于涉及单位跟策划单位在沟通的时候存在问题，加上项目申报的时限，很难有效的贯彻策划思想。这就需要让建筑设计单位提前参与到房地产的营销策划中去，延伸营销策划，把策划的时间提早到创意期，这样才能实现营销策划跟创意的完美结合。

（三）转变营销模式，逐步满足市场需求

1、加强品牌管理，实行品牌营销

信誉是一个品牌的重要核心，也是企业给于消费者吃的一颗定心丸，是企业赢得消费者满意的重要表现。房地产企业树立了品牌之后，其信誉度可以逐渐放大，从一个楼盘到一组楼盘，从一个品牌到一系列品牌，之后扩大到企业形象，进而放大企业的经济效益，结合开发商的短期利益跟长期利益，实现利润最大化。就当前情况来看，新楼盘的推出速度比较快，而且很多个性化、特色化、设计新颖、配套设施齐全的楼盘逐渐呈现在公众面前，那些注重品牌塑造的楼盘必然会引发新的行情。建立品牌，是一个楼盘质量的象征，通过品牌营销，能够提高楼盘的销售业绩。在人们对住宅质量提高要求的今天，提高住宅质量对于开发商来说非常重要。越来越多的开发商开始认识到品牌这个无形资产的重要性，开始把品牌意识逐渐提高到品牌行为的高度，开始展开品牌销售策略，加强品牌管理，从楼盘的策划到包装一直到市场推广到后期的物业管理，都要投入到品牌营销意识。

2、积极开展网络营销和体验营销

随着电子商务的快速发展，网络营销是其重要的组成部分，是传统营销跟互联网技术结合在一起的产物。网络为企业很客户之间搭建了一个交流的平台，而且这个平台的信息铺盖面比较广，传播的速度非常快，不会受到空间和时间的限制。房地产企业通过网络能够快速的跟客户进行对话，及时、方便的了解用户的需求。对于房地产企业来说，要积极的利用网络进行房产交易和管理。体验营销就是从消费者的情感、行动等方面重新设计经营模式，通过创造和出售体验让消费者在整个过程中留下深刻的印象。房地产开发商要有意识的用体验的心态去设计和建造楼房，提供一种愉快的体验产品，提高客户满意度。

结论

综上所述，随着社会经济的不断发展，我国房地产行业也进入了一个快速发展的阶段，人们的消费理念也在改变，开始进入服务营销时代。对于房地产起来来说，面对宏观调控这个大的社会背景，要认真研究新时期房地产营销所面临的问题，积极转变营销观念和营销模式，进一步满足市场需求，是企业在竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]陈柳钦.房地产营销进入品质时代[J].中国房地产金融，2012（06）.