不动产资产管理方案精选(九篇)
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第1篇：不动产资产管理方案范文
第二条公办学校（包括公办中小学、公办幼儿园）的一切资产所有权属国有，任何集体和个人不得侵占。
第三条市财政局（国资办）对教育系统的国有资产实行综合管理，对公办学校资产产权变动、处置进行审批和监督检查。
市教育局对所属公办学校管理、使用的国有资产实施监督管理，负责组织资产清查、登记、统计、汇总及日常监督检查工作。
各乡（镇）人民政府、街道办事处协助市教育局对辖区内公办学校资产进行管理，负责处置村小、完小闲置不动产。
公办学校对本单位管理、使用的资产实施具体管理。
第四条公办学校按有关规定负责做好资产的日常管理工作，建立健全管理制度，将资产管理的责任落实到人。对所管理、使用的国有资产进行定期清查，避免闲置、浪费，防止资产流失。
第五条撤并公办学校的资产处置要求。
（一）撤销、合并学校，成立由当地乡镇（街道）负责人以及学校负责人、财会人员、资产管理人员、职工代表组成的资产清理移交小组，负责资产的清理移交工作。
（二）撤并学校资产、资金、债权、债务应做到账账相符、账卡相符、账实相符、账表相符，并在此基础上编制移交方案，报市教育局、财政局（国资办）批准后实施。
（三）撤并后的闲置校舍优先用于教育事业，确保小学教育、学前教育、成人教育等所需。在满足教育事业需求后，可用于其它社会事业。在满足教育事业及其他社会事业后，可以以出租出售形式处置。
第六条撤并公办学校的资产处置方式。撤合并学校的资产统一并入新学校，闲置资产的处置按无偿调拨、出租、出售、报废等国有资产处置有关程序办理，办理后凭国有资产动态网络系统资产处置单，调整有关资产账目。
（一）无偿调拨。指学校闲置资产在不变更所有权的前提下，以无偿转让的方式变更国有资产占有、使用权的资产处置形式。
（二）出租。指学校闲置资产经批准后出租，并收取租金的资产处置形式。
（三）出售。指学校闲置资产以有偿的方式变更所有权或使用权，并收取相应处置收益的资产处置形式。
（四）报废。指学校闲置资产按有关规定超过使用年限或经质量监检部门鉴定无法使用，予以报废的资产处置形式。
第七条撤并公办学校的资产处置程序。
（一）动产的处置。学校对所管理、使用的动产（桌凳、微机、仪器设备等物品），通过国有资产动态网络管理系统报批后处置。
（二）初中、中心学校、中心小学等学校闲置不动产（土地、建筑设施等）的处置。
1．需用于当地教育事业或其它社会事业的，由当地乡（镇）人民政府、街道办事处提出申请，经市教育局、财政局（国资办）同意，报市政府批准。
2．需出租的，由学校提出申请，经市教育局、财政局（国资办）同意，报市政府审批。
3．需出售的，由学校提出申请，当地乡（镇）人民政府、街道办事处签署意见，经市教育局、财政局（国资办）同意，报市政府审批。市政府审批后，经具有国有资产评估资质的评估机构进行评估，市财政局（国资办）核准，由市公共资源招投标交易中心组织公开拍卖。
（三）村小、完小闲置不动产的处置，由当地乡（镇）人民政府、街道办事处报市财政局（国资办）、教育局备案。
第八条撤并公办学校的资产处置收益分配。
（一）撤并学校后，出租出售闲置初中、中心学校、中心小学、幼儿园等学校资产的收益全部上缴国库，用于全市教育事业。
（二）乡镇（街道）辖区内撤并学校后，出租出售闲置公办小学、幼儿园资产的70%收益返回乡镇（街道）用于当地教育事业。
（三）出租出售完小、村小的资产收入，用于当地教育事业。
第九条在公办学校闲置资产处置中，严格财经纪律，严禁擅自或越权处置、转移或隐匿财产，捏造、隐瞒债权债务。对违反本办法规定处置公办学校资产的，将追缴处置资产所得的全部收入，并追究相关责任人的行政责任；在处置过程中，对使公办学校资产受到严重损失的单位和个人，将追究单位负责人及相关责任人的行政责任，触犯法律的移交司法部门处理。
第2篇：不动产资产管理方案范文
第一章总则
第一条为加强镇属**单位固定资产的管理、维护资产的安全和完整、优化配置**资产、提高资产使用效益，根据国家、省、市有关资产管理法规的规定，结合我镇实际，制定本办法。
第二条本办法适用于镇属各**单位的固定资产管理活动。
第三条镇党政办公室是本镇负责**资产管理的职能部门。镇财政所是本镇负责公共财政、财务管理的职能部门，对镇属单位固定资产管理实行账务处理和监督。
第四条本办法所指的固定资产，是指核算单价在规定起点，一般设备单价在500元以上，专项设备在800元以上，且耐用时间在一年以上，使用过程中能保持实物形态的资产。单位价值不满上述起点，但耐用时间在一年以上的大批同类资产，也作为固定资产进行管理。固定资产包括房屋、建筑物、土地使用权、机器机械、交通运输工具、设备、仪器等。
第五条**单位固定资产按照所有权与使用权相分离，谁投资谁拥有产权的原则，由镇政府统一管理和调配，**单位拥有、使用。
第二章资产管理
第六条**单位要做好固定资产的日常管理工作，配备管理人员，将固定资产管理的责任落实到部门和个人。
第七条对**单位的房屋、建筑物等不动产，产权证由各单位负责保管，拥有、使用该不动产的**单位负责实物的管理及维护。
第八条**单位应当建立、健全**固定资产购置、使用、保管制度，建立固定资产帐目，及时、准确记录**固定资产的存量、增减、分布情况。实物资产应分类编号，大型、贵重、精密的仪器设备除登记以外，还应按台（件）建立技术档案。同时，还应建立使用登记制度，财产领发使用要登记领用卡，明确使用、维护保管责任，因保管不当造成损坏或丢失的，要视不同情况追究赔偿责任。
第九条建立全镇固定资产网络数据库，运用资产管理计算机软件对固定资产进行动态管理。镇属单位固定资产经批准增减变动时，会计核算、实物使用（管理）等管理部门须同时进行计算机网络数据库登记，全面地、系统地、准确地、真实地反映全镇固定资产状况。
第十条年度终了前，镇属单位应当进行一次全面的固定资产清查盘点，做到账卡、物相符。
镇财政所定期或不定期协调（组织）镇党政办公室、财产使用部门和镇财政结算中心对固定资产清查盘点。根据盘点结果详细填写固定资产盘点报告表，并与固定资产账簿（计算机网络数据库）相核对。发现账实不符的，应当查明固定资产盘盈、盘亏原因，分清责任，编制固定资产盘盈、盘亏报告，提出初步处理意见，呈交镇相关领导审定。
第十一条根据“谁拥有，谁核算”的原则，有单独设账的**单位，固定资产在其账上登记反映，没有单独设账的部门，其固定资产全部统一集中在镇政府行政账登记反映。
第十二条**单位从事对外有偿的**服务、资产租赁等活动，其收入必须纳入地方财政预算收支两条线管理。
第十三条**单位要优化资产配置，做到物尽其用，发挥最大的使用效益。对于长期闲置不用或超编定额的资产，由镇政府党政办公室进行调剂。
第三章资产处置
第十四条**单位固定资产处置，是指**单位对其拥有、使用的**固定资产进行转让或注销产权的一种行为，包括无偿调拨、出售、报废、报损等。未经批准，**单位不得擅自对其拥有、使用的**固定资产进行处置。
第十五条**单位固定资产的转让，必须经有资格的资产评估机构评估，并由镇党政办公室对评估结果进行确认，审批权限按镇政府财经管理制度执行。
第十六条**单位固定资产需要报废或报损的，应由有关部门组织技术鉴定，报镇党政办公室会同镇财政所办理相关手续，审批权限按镇政府财经管理制度执行。
第十七条**单位因机构合并、撤销、改变性质或变更隶属关系的，由镇党政办公室、镇财政所对该**单位的**固定资产进行全面清查、造册登记，审批权限按镇政府财经管理制度执行，并分别按下列规定进行处理：
（一）**单位改变全民所有制性质的，其**资产，经评估确认后实行有偿调拨；
（二）**单位合并或改变隶属关系，属于同一系统、同一管理级次、同一性质的，其**资产可无偿调拨或并入合并后的单位；
（三）**单位撤销的，其固定资产由镇党政办公室负责组织清查后，提出处理方案，报镇政府审批。
第十八条**单位固定资产处置后的收入统一纳入地方财政预算的收支两条线管理。
**单位按规定经镇政府批准，对固定资产进行处置并取得处置结果的凭证后，镇财政所调整有关资产、资金账目，并及时办理产权变动手续。
**单位对外捐赠资产的，需凭镇政府的批准及接收单位的接收证明进行账务处理。
镇政府出具的资产处置批复文件作为**单位制定资产购置计划、镇财政安排预算资金以及办理政府采购的参考依据。
第四章资产监督
第十九条**单位必须自觉接受镇财政所的监督，定期报告**固定资产的管理、使用情况，按要求填制统计报表资料等。
第二十条镇财政所对**单位的固定资产管理情况进行不定期检查，检查的主要内容包括：
（一）是否建立、健全资产管理制度及制度的执行情况；
（二）拥有、使用的**资产是否登记齐全、帐物相符、帐帐相符，报告的数字是否真实、完整、准确；
（三）拥用、使用的**资产是否合理、有效、节约，是否进行了资产维护；
（四）**资产是否受到侵犯、损害，是否出现流失的现象；
（五）其他需要检查的事项。
第二十一条对违反本办法，擅自处置镇属固定资产的单位及其工作人员，依照《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》、《财政违法行为处罚处分条例》等有关法律、法规作出处理。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五章附则
第二十二条镇属各公司可根据本办法，制订本公司资产管理办法。
第3篇：不动产资产管理方案范文
关键词：私人银行 投资银行 咨询驱动 产品驱动 协同
中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1006-1770(2007)10-038-04
定位于财富管理高端环节的私人银行业务，由于其高成长性、高利润边际的特点，成为各类金融机构竞相发展的战略性业务，市场竞争也日趋激烈。当前，国际私人银行业的主要挑战是支持业务增长及解决增长过程中的问题，许多大银行正通过跨事业单位之间的技能转移和共享活动，实现协同效应，构造融入投资银行创新文化和产品广泛特征的财富管理商业模式，努力以投行拉动私人银行业务增长。大力发展财富管理业务，优先发展私人银行业务，正成为我国商业银行零售银行战略转型的重头戏，随着综合经营试点工作的推进，银行将逐渐允许参与证券承销和交易等持牌业务，如何借鉴同一组织中私人银行与投行协同发展的国际经验和做法，也是我国银行业面临的前瞻性课题。
一、私人银行与投资银行相结合的融合模式
理论上，金融服务业价值链在纵向上大致分为产品生产、分销与咨询三大功能，随着金融资产和投资需求的多样化、复杂化，咨询的重要性不断提升，并上升到与生产和分销具有同等重要性甚至超过的地位。一般而言，私人银行咨询深度非常高，其商业模式属于咨询驱动模式。投资银行和证券经纪商产品相当宽泛，属于产品驱动模式。在过去几年中，私人银行业呈现一种明显的变化趋势：产品提供从纯粹私人银行产品转为提供结合私人银行、投资银行技能的综合性解决方案。几乎所有私人银行都努力增加获得资本市场产品的通道，增强合适的产品供给能力，花旗、瑞银、瑞士信贷、德意志银行等①先进组织将其私人银行与投行部门紧密地结合在一起，借助自身的大投行优势加快私人银行业务发展，从而形成了一种集私人银行咨询精深和投资银行产品技能于一体的财富管理融合模式（图1）。一些机构甚至将私人银行与投资银行合为一个事业部，实行统一管理。例如，2006年巴克莱银行将内部组织结构重组为两大事业部：全球零售和商业银行；投资银行和投资管理②。后者由巴克莱财富、巴克莱资本和巴克莱全球投资者组成，巴克莱财富下属私人银行、资产管理、离岸银行、证券经纪、财富结构化和财务规划五个业务单元。
由于美国具有发达的资本市场，1999年《金融服务现代化法案》实施后，美资私人银行越来越多地结合了投资银行产品和技术③，拓展复杂和高价值资产类别产品供给，为私人银行客户提供全方位的资本市场和资产管理技能，融合模式在美国特别普遍。我们可以将这种商业模式视为，美国银行业的创新、进取精神对以瑞士私人银行业为代表的传统行业规范的重塑。早在20世纪60、70年代，一些美国商业银行利用海外经营不受国内综合经营限制的条件，在欧洲市场整合华尔街的专业知识与瑞士银行业的保密性等特点，替个人和家庭管理财富而广受欢迎。当然，投行和证券经纪商也在增加咨询和私人银行业务，如高盛、美林和摩根斯坦利等投行，非常重视利用投行业务、投管能力增强私人银行业务的竞争力。
二、融合模式的基本经济原理
1. 客户需求多样化和高级化
私人银行结合投行的融合模式首先归因于客户需求推动。早期的私人银行规模小，极度依赖于关系，财富主要来自遗产赠与，产品多是遗产或财富转移计划，资产配置多以股权和债券投资为主。20世纪90年代以来，全球范围内财富创造和转移活动蓬勃发展，客户对价格要求更灵活，对传统私人银行关系依赖和保密性要求降低，变得成熟、老练，对产品和服务具有全球性的需求并注重银行的业绩表现，且寻求有影响力的平台和定制化方案的结合④。这在根本上颠覆了传统财富管理业，表1列出了客户对财富管理需求的变化：配置于非传统投资和缺乏流动性的资产增加⑤，财富管理由围绕可投资资产的服务转向集中于客户总财富（包括全部资产和负债类别），由主要提供财富“看门人”服务转型为以提供解决方案和为客户创值为目标，由提供地方市场知识和技能升级为提供全方位的国际私人银行服务。
2. 增加客户钱包份额
私人银行借助投行业务，能够开展基于客户关系管理分析的交叉销售活动，拓宽和深化与现有客户的关系，增加客户钱包份额⑥，从而增加营业收入和利润。例如，加拿大皇家银行测算，不增加新客户，仅提升现有客户关系，其全球私人银行部门利润可增加一倍。私人银行增加钱包份额动因有：一是由于并购成本所带来的收益增长较少，增加钱包份额成为新资产、营业收入和利润增加的极好来源；二是较高的钱包份额能使客户变得更加制度化，导致高客户忠诚度，或者至少加大了客户转换成本，其他新进入者难以渗透介入。私人银行业务关系具有强烈的信托特点，银行能够获得详尽的客户信息，辅以先进的客户关系管理系统，交叉销售各种投行、资本市场产品和服务，增加现有客户的钱包份额。比如，花旗集团将其私人银行看成是高净值客户获取花旗集团全部资源的一个通道或门户，选购包括私人银行业务在内的综合性投资和银行服务。再如，欧洲富通集团（是著名的银行保险集团）的私人银行客户可以获得投行部门的私人股权投资产品和技能，以及资本市场部门的外汇交易和汇率、结构化信贷、权益、能源和大宗商品等产品与技能。
当然，互补的产品和服务有助于增加客户满意度，减少客户流失。大银行拥有最佳投资管理技能，可以为客户提供特殊产品，客户可以利用其关系和规模获得普通投资者难以获得的资产投资机会。
3. 交叉引荐获取新客户
获取新客户对私人银行增长管理也非常重要。私人银行的传统服务对象主要是继承了丰厚遗产的高净值个人和家庭，近二十年来，客户类型发生了重大变化。新型客户包括企业主/中产阶级、专业技术人员和管理人员、文艺界人士、专业运动员、中介机构和外部资产管理公司。特别是企业主或企业家成为新财富的创造者，他们在全球创业活动中通过出售事业或上市套现，获得了高回报，积累了大量个人财富，往往将财富交由与投行关系密切的私人银行管理，也愿意投资于非传统投资产品。对大型组织而言，通过投行与那些正在出售其企业或上市退出的企业主或企业家建立关系，在投行承销了股票后，同组织中的私人银行部门也因此接触到大量富有新客户。这意味着，在投行方面具有专长的全球性银行可以超越基于介绍的传统私人银行业务增长模式，更紧密地联系私人银行与投行，为上述财富新贵提供服务，创造更多的增长机会。
三、支持融合模式的内部基础结构
1. 强调事业组合匹配的组织结构
为了在制度上保证私人银行与投行的协同，必须构建事业组合匹配的组织结构。大银行和集团普遍建立了基于业务结构的事业部管理体制，例如，瑞士信贷的战略目标是成为全球和瑞士一流的私人银行，它分为三个事业部：投资银行、私人银行和资产管理。图2列出了瑞士信贷的组织结构，这种组织结构以业务为主、区域为辅，明显有助于实现跨事业协同，亦即私人银行客户投资到投行部门所提供的产品，这些资产由资产管理部门具体运作，私人银行部门负责监督执行和绩效情况，从而获得更大的增长潜力。在2006年，瑞士信贷实施了“一个银行”的一体化战略，提出收入协同的五个领域，其中三项与私人银行和投行之间的交叉销售有关：提升隶属于私人银行和资产管理的客户的投资银行关系；向超高净值客户提供定制化解决方案，与获得投行和资产管理服务的通路；向对冲基金和共同基金管理人提供一流服务/执行，提升私人银行关系。
法国巴黎银行分为零售银行、公司和投资银行（CIB）、资产管理和服务（AMS）三大事业部。AMS又分财富和资产管理、保险与证券服务三个子部门。其中，财富和资产管理又由私人银行（是法国排名第一的私人银行）、资产管理、不动产服务、Cortal Consors组成。首先，各事业部门具有强烈的互补性，便于开展协作。例如，AMS的私人银行与CIM的协同有：CIB提供新私人银行和公司客户；CIB为私人银行与机构客户设计结构化产品；CIB为不动产基金提供融资服务。其次，AMS内部也提供了交叉销售的机会：私人银行从保险部门获得储蓄和保障产品计划；资产管理部门为私人客户提供集中化的专门组合管理，以及提供范围从最普通产品到非传统投资的广泛产品；私人银行分销不动产服务部门的不动产投资基金，在与居住有关的财产和打包产品中投资；Cortal Consors为私人银行客户提供有关股票的日常指令和咨询建议。
2. 基于矩阵组织的营销团队
私人银行会为客户安排专门负责营销工作的客户关系经理⑦，他们是联系银行服务与客户的重要纽带，主要职责为：客户发现、诊断和策略制定；改善客户服务和提升满意度；保留客户；依靠客户提高组织绩效；交叉销售和向上销售（up-selling），为客户办理各种业务⑧。同时，配置由各个业务领域的产品专家组成的服务团队，以及网络银行、交易前台等软件服务平台，为客户关系经理提供营销支持。高度专业化的服务团队将与客户共同制定个性化财富管理计划，以构建、管理、保存和转移财富，还与客户聘请的其他专业人士共同紧密工作，如注册会计师、税务专家或律师。
整体看，客户关系经理和产品专家组成了营销团队，前者负责市场营销，后者负责向前者提供支持服务。需要指出的是，这些市场营销人员和负责营销支持的产品专家并不要求在同一个地方工作，实际上这种营销团队带有临时性和虚拟化的特征。这是因为，当地的分销渠道很重要，但是全球范围内客户对资本市场专业知识的要求少有差别，可能只需一个全球性产品团队，这个团队位于何地无关紧要。如果从产品管理和市场管理两个维度来看，这种营销团队是一种基于扁平化管理的矩阵组织。这种结构显然利于突出银行的营销功能，便于为客户提供个性化、专业化的服务，最大程度地满足客户的需求。另外，为保证这种矩阵组织中各业务线和相关人员的服务质量、效益，组织通过内部定价机制，在部门之间实行有偿服务，即对每笔业务收入，按照公平合理的内部转移价格，实现市场营销人员、产品团队和相关部门之间的利益分享。
瑞士信贷以私人银行服务为切入点，构造一种三层次的一体化财富管理产品供给模型：最接近客户层次是私人银行的关系经理；其次是私人银行的解决方案专家；最外层是来自私人银行、投行和资产管理部门的当地和全球专家，提供各部门的多样化产品组合。三层次员工针对客户需求，共同为客户设计综合性解决方案。而富国银行营销团队的角色包括：（1）关系经理。关系经理致力于保证银行了解客户的现状和长期目标；通过提供一种单点接触，关系经理提升私人银行团队向客户提供有价值建议和个性化服务的经验。（2）财富管理专家。专业团队包括以下财富管理专家：①私人银行家，私人银行家集中于满足个人银行、信贷和存款需求，建议解决方案（包括定制化信贷和融资方案、现金管理和存款、外汇交易服务）。②投资经理，投资经理构建帮助建立和管理财富的综合投资计划。③信托官员，信托官员帮助保存和转移财富，提供有关税收服务，包括不动产规划、信托设立和行政管理、慈善赠与、计划或多代赠与。④财富规划专家，财富规划专家开发基于家庭财务需求和目标的综合财富计划。⑤风险管理专家，风险管理专家帮助客户，缓解对利率和外汇交易不确定性的风险暴露。（3）投资专家。如果客户具有经纪或保险需求，专业团队有以下投资专家：①财务顾问，负责提供经纪服务、个人退休计划、有管理的权益和固定收益证券交易、单独管理账户和共同基金、年金。②保险专家，负责向客户及其家庭提供避税方案（其中包括人寿保险、长期护理保险、失能保险）。
3. 功能分离型的开放式体系
随着经营理念由“以产品为中心”转为“以客户为中心”，客户利益最大化要求生产、分销和咨询三大功能应该分离。与一般零售客户不同，私人银行客户出于自身金融利益考虑，要求服务尽可能是纯功能分离式的，也愿意为此支付高昂的费用。特别是对生产和分销的分离要求强烈，而对咨询与分销的分离要求不是很高（实践中咨询和分销的边界还是比较模糊的）。当前，大型私人银行经营模式由三大功能在内部执行的封闭式结构演进为，一种生产专业化、生产与分销分离的开放式体系。前者的典型特征为：组织根据自身情况结合客户需求分析，内部开发产品，再将产品销售给客户；后者则要求重视客户关系管理，产品按需定制且追求最佳（不分自有或者同组织其他机构，还是外购）。
当前，多数私人银行既不是专业的产品生产者，也不是纯粹的产品分销者，而是混合的分销者/生产者模式。开放式体系有助于解决创新型产品短缺问题，改变产品为主的经营方式，且充分利用渠道资源，其实质就是一种生产与分销的混合体。大型组织普遍构建了开放式体系。在图3中，瑞士信贷的开放式体系提供机构内部和外部的全方位产品和服务，主要包括：流动性产品、结构化投资产品、非传统投资产品、权益连结产品、不动产服务、税收咨询、遗产咨询、法律咨询、并购服务、权益/类权益募资、证券化、信贷管理，等等；关系经理针对客户需求提供咨询/销售服务，为不同的细分客户群精心选择产品和服务。随着私人银行内部生产能力建设的加强，新兴市场竞争者，特别是亚太地区，也普遍采用这种生产与分销的混合体模式。
私人银行结合投行的融合模式实质是咨询加产品技能，私人银行一直致力于成为咨询驱动的财富管理人，改善产品供给能力是私人银行增长管理与差异化策略的一个关键领域。构建综合系统内外产品且实现两者有效竞合的开放式体系，能够显著增加产品供给，也有助于私人银行与投行的协同。
四、对我国商业银行发展私人银行业务的启示
1. 建立和完善商业银行财富管理事业的组织结构
发展私人银行业务以及塑造协同发展的融合模式，非常需要高效的资源配置行动、强大的市场开拓能力和集约化的控制职能管理。为此，我国商业银行需要改革组织结构，构建以业务结构为主导的事业部制管理体系。短期内，应该在零售银行部门内设立私人银行二级部，负责管理和推动业务发展，并指导下属服务网点开展私人银行业务的营销和客户服务。随着我国商业银行综合经营和国际化发展、建立真正的事业部制管理体制，出于中长期战略安排和国际接轨考虑，应该参照国际最佳实践范式，在二级部基础上建立财富管理事业部。其中，具有定位于高端财富管理的私人银行，该单元在国内市场可以是二级部门安排，在国际扩张时针对不同的监管法律要求而设立附属子公司，应按照一级法人治理结构组织经营管理。
2. 打造综合经营平台，实现私人银行与投资银行的协同
财富管理融合模式强调通过整合私人银行、资产管理和投行技能，向高净值客户提供综合性解决方案，这意味着该模式离不开综合经营平台的支持。受法规限制，我国商业银行不能从事证券承销和交易等持牌的投行业务。国际一流私人银行都有实力强大的投行业务，而且在美国等发达资本市场都具有重要的市场存在，资本市场技能对财富管理事业的发展至关重要。我国商业银行应该根据证券市场环境、监管政策以及自身需要，并购或新组建证券公司，获取直接投资、证券承销、交易和经纪、受托资产管理等全面境内投行业务牌照，完善投行业务功能。同时，在机构部门设置、海内外平台整合、绩效考核、费用和人力资源配置等方面进行配套支持，依托证券市场开展原始创新、集成创新与引进消化吸收再创新，着力提高产品技能，做大做强投行业务，在此基础上积极构建私人银行和投行部门的协作机制，打造咨询和产品技能双轮驱动模式，推动私人银行业务发展。另外，还要以银行系基金管理公司为重点，跨越式发展资产管理业务，提高投管能力。
3. 构建矩阵式的营销组织体系
按照市场、产品管理两条主线，在私人银行业务领域内构建业务前台和后台部门之间相互配合的营销组织体系。首先，支行是整个银行的业务前台，支行主要向客户提供营销和服务，强化支行对私人银行业务的市场营销功能。按照私人银行客户群设置业务部门，加强客户关系经理专职营销人员的队伍建设，由支行的客户关系经理和分行、总行的产品经理等组成矩阵式的营销团队。还要增强客服人员的营销意识，充分发挥其主观能动性。其次，总行、分行是向各支行提供支持的中后台。分行在各业务线下设置由专职产品经理组成的服务团队，支持各支行营销工作，负责按客户需求开发新产品，或对现有产品进行改进和组合；负责推广总行统一开发的产品。另外，分行的产品经理应被赋予一定的营销职能，负责与支行客户关系经理组成团队，共同营销客户或直接营销目标客户。最后，总行按业务线设置产品经理，负责全行的产品研发，支持分行产品经理开展客户服务工作；成立产品委员会，指导、协调各部门在产品研发和推广方面的工作。
4. 采取生产与分销混合模型，建立和完善开放式体系
私人银行和投行业务协同需要功能分离型的开放式体系。我国商业银行私人银行业务的产品生产、咨询和分销三方面的能力普遍较缺乏，这决定了在注重客户关系经理队伍建设、增强咨询能力的同时，还要建立和完善开放式体系：以客户价值最大化为目标，加强内部生产能力建设以及外部产品采购，为客户提供全方位、最佳的产品和服务，同时切实提升分销渠道的价值。
注：
① 与纯粹私人银行不同，在这些大银行和集团中，私人银行是其中的一个事业部或者独立法人机构。
② 原来的事业部门为：英国银行、国际零售和商业银行、巴克莱卡、巴克莱资本、巴克莱全球投资者、财富管理。
③ 也包括了资产管理部门提供的产品/服务，在一些机构中资产管理包括在投行或证券部门中，可视为广义投行业务的一部分。
④ 2006年《亚洲货币》第二届年度私人银行调查发现，关于私人银行业务最重要的方面，51.0%的受访者选择“产品/投资的绩效”，20.7%选择“产品/投资的定制化”，两者分列第一、第二位。
⑤ 根据Capgemini/Merrill Lynch对高净值客户投资资产的调查，股权和非传统投资（包括结构化产品、对冲基金、管理的基金、外汇、大宗商品、私人股权和投资）的比重由2002年的20%和10%，分别上升到2007年2月的31%和22%。
⑥ 高净值客户一般仅将70%-80%的可投资资产交由私人银行管理，而且分为2-3个私人银行账户，所以客户钱包份额水平不是很高。根据2007年普华永道全球私人银行/财富管理调查报告，当前不足半数的财富管理人拥有其客户40%以上的可投资财富，未来3年中，钱包份额有快速增加的趋势，预计大约80%的财富管理人拥有超过40%以上的客户财富。
⑦ 其他称谓有财务顾问、客户顾问、客户经理、关系经理，在私人银行业务领域常称为私人银行家。
⑧ 当然，一些客户关系经理要求拥有从业资格证书，在发展客户关系同时为客户购买特定产品。
参考文献：
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2. 乔晋声、徐小育. 美国商业银行开展理财业务的经验及对国内银行的启示[J]. 《金融论坛》，2006年第10期.
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第4篇：不动产资产管理方案范文
记者从1月19日召开的光大集团2016年工作会议上获悉，截至2015年末，光大集团资产总额达到3.5万亿元，较年初增长18‰股东权益达到3177亿元，较年初增长28%；实现利润总额530亿元，同比增长21%；净利润400亿元，同比增长22%。光大集团整体规模上了一个大台阶，成为拥有一批龙头企业、亮点品牌的全牌照大型金融控股集团。
光大集团党委书记、董事长唐双宁用“四件大事”回顾了2015年的工作，一是进入世界500强，得到了国际社会认可，大大改变了自身形象，规模上了一个大台阶。二是开展了“三严三实”专题教育，党建工作上了一个大台阶。三是国家审计署进行了8个月的全面审计，从业务角度为光大进行了一次大体检。四是按中央统一安排，中央巡视组对光大进行了全面巡视，从政治角度、党建和党风廉政建设角度进行了一次大体检。
会议贯彻中央经济工作会议精神，研究部署了2016年工作。唐双宁强调，做好今年的工作，需要从国家宏观层面和光大微观层面分别认识“十个关系”，抓住机遇，巩固成果；远近兼顾，稳中求进；防范风险，再上台阶。
会议指出，2016年，光大集团要进一步巩固改革重组成果，健全集团公司治理体系，探索建立党委会、董事会、监事会、股东大会、职代会、经营管理层等的协同高效运转机制；积极跟进改革重组相关优惠政策的落实，推动光大香港与光大实业财务重组，做好集团改革重组的其它后续工作；加快推动总部机关“三定方案”的落实，发挥好总部机关引领作用。要抓好战略规划实施，推动集团改制后新制定的发展战略和5年规划的贯彻落实；提升联动工作层次，构建和完善综合金融服务模式，力促联动向内生机制转型；加强股权管理，逐步建立科学规范的股权管理和运营体系，按照现代控股公司运营模式，积极推动集团市场化投融资体系的建设；发挥财务支持作用，做好引进战投工作；推进风险管理体系建设，坚决守住底线，确保不发生大规模、传染性、系统性风险；做好审计整改工作，确保问题原因分析准、漏洞堵塞准、问题整改准。要深入推进党建及党风廉政建设工作，坚持不懈抓好纪检监察工作，加强干部队伍建设，继续开创光大集团各项事业新的局面。
2015年，光大各企业继续保持较好发展势头。光大银行积极推动业务转型和发展方式转变，全年业务持续平稳增长，结构不断优化，盈利增长达到预期，信贷资产风险可控，实现了稳健经营、稳步发展。光大证券营业收入增幅、净利润增幅、净资产收益率、总资产收益率分别位居大中型证券公司首位。光大永明保险公司积极发展保险资产管理公司，取得了良好业绩和市场地位。光大金控资产管理公司股权投资基金聚焦新能源、新消费、新科技和大健康领域，市场形象逐步确立。光大兴陇信托公司积极转变发展思路，努力增强创业创新能力。光大香港及所属企业继续保持良好发展势头。光大控股跨境资产管理和投资平台不断获得巩固和提升。光大国际绿色环保和新能源板块继续保持行业领先，绿色环保业务在投资规模、投资质量、效益回报等方面均处于全国同行业领先地位。光大实业主动探索融资模式，积极谋求转型发展，在资产管理、不动产投资管理、不良资产处置合作业务等方面实现良好开局。
第5篇：不动产资产管理方案范文
全球机构投资人的资产配置特点
国际货币基金组织对全球范围内长期投资人的资产配置进行分析后，总结了三个主要趋势：1、资产配置全球化特征增强，同时亦代表着所在国资产配置比例降低；2、保险公司和养老基金的管理资产比例相对下降，而主动型投资基金的管理资产比例相对上升；3、经历过全球金融危机后，公共部门（如基金和外汇储备机构）的资产配置比重和重要性上升，私人部门（如保险公司和投资基金等）则相对下降，公共部门更偏向于长期风险资产的持有，而私人部门则更倾向于持有避险资产。
根据诺承投资的观察，全球范围内的资产配置有着以下一些新的发展：1、全球金融危机使机构投资人对风险因素有更为深刻的认识，特别是对流动性和信用评级的风险敏感程度提高；2、主要机构投资人在美国和欧洲等发达市场遭受严重挫折后痛定思痛，新兴市场因其高增长性和与发达金融市场之间的低风险关联性而在全球资产配置的重要性上升，但在单一市场内部还存在着巨大的风险因素。3、被动型投资人在孜孜不倦地追求资产配置理论和模型最优化的道路上越走越远，轻视了资产配置优化调整的灵活性。而主动型投资人对于全球机会的积极探索、识别和捕捉在逐渐碎片化的全球金融市场中获得了更好的风险回报。
中国机构投资人的资产配置情况
保险公司和社保基金作为中国最典型和可配置资产量最大的机构投资人，足以左右另类投资市场的整体趋势。随着机构投资人扩大另类投资的信号日益增强，从资产配置角度研究和分析机构投资人的资产配置要素将为市场提供一个新的视角和高度。另一方面，符合机构投资人法规要求与市场标准的投资管理机构在某些维度上呈现出较为稳定的市场格局，对于机构投资人的另类投资资产配置产生了反向的影响。
影响机构投资人资产配置的要素很多，除了简单的资金量方面的因素外，收益目标和风险偏好，法规政策与投资限制，投资经验与投资能力等因素都制约了机构投资人的资产配置策略。
社保基金与保险公司在投资类别和法规政策方面是两类风格迥异的机构投资人，而大型保险公司和中小型保险公司的投资能力和风险偏好也存在着较大的差异。
另类投资市场格局
在中国的另类投资生态链条之中，下一级的生态环境决定了上一级的成熟度和市场化程度。庞大的国土面积和国民经济体系提供了丰富的投资组合想象空间。借助由非市场化向市场化转变的历史机遇，把握住中国另类投资机会的投资机构在过去十年中发展壮大。诺承投资对于中国另类投资市场的历史周期和行业格局进行了深入的分析 ，我们认为：
中国PE行业经过了一个从兴起，到顶峰再到谷底的约十年的完整周期。这一周期与中国的政治周期，资本市场情况（主要是IPO市场），国际金融市场环境息息相关；2013年中国的PE行业将进入一个新的行业逻辑，开启一个新的行业周期。
中国PE行业的格局略有成型。PE基金行业已经形成了一个稳定的市场规模，成为在银行、保险、证券、信托等金融手段之外的独立金融子行业；具备行业历史经验，稳定退出业绩，既定投资策略和优秀管理团队的品牌机构形成；行业逐渐分化呈现多元化态势，品牌机构之间形成竞争和互补。
构建另类资产投资组合的可能性形成。行业的成熟性、多元化分布、业绩分布已经具备了构建和优化另类投资组合的前提；同时另类投资行业的流动性方案也在形成之中，另类投资资产的投资和退出渠道将具备更多可操作性。
中国机构投资人的另类资产配置能力
以社保基金和保险公司为代表的中国机构投资人，在股权投资基金和不动产投资两个主要另类投资领域内，有三个显著特征：
一是主要机构投资人的资产总量巨大。根据诺承投资的统计，包括具备PE投资牌照及正在申请PE投资牌照的保险公司和社保基金拥有超过八万亿人民币的资产总量。
二是可配置资金总量空前巨大。在股权投资基金类别社保基金和保险公司合计可投资资金量超过8000亿元，与中国PE行业当前整体存量资金规模（约为9000亿元）相当。此外保险公司在不动产类别的可投资资金量超过一万亿元。
三是当前已配置另类投资比例偏低。社保基金已经向16支PE基金配置资产，总承诺金额226.55亿元，约可配置资金总额的1/4。当前，经过保监会批准获保险公司承诺出资的PE基金一共六家，总金额约为57.9亿元人民币，不到可配置资金总额的1%。不动产投资方面，目前保险公司仅以直接投资出现，尚未配置不动产基金。
中国机构投资人的法规硬约束
法规政策是当前影响中国机构投资人的硬性约束条件，而社保基金和保险公司的法规约束各不相同。
社保基金法规约束
经国务院批准，2008年4月，财政部、人力资源和社会保障部同意全国社保基金投资经发展改革委批准的产业基金和在发展改革委备案的市场化股权投资基金，总体投资比例不超过全国社保基金总资产（按成本计）的10%。
社保基金的法规约束较少，一方面需要备选基金在国家发改委进行备案；另一方面，社保基金的PE基金投资上限为总资产的10%。
根据国家发改委《关于促进股权投资企业规范发展的通知》（发改办财金[2011]2864号）的要求，资本规模（含投资者已实际出资及虽未实际出资但已承诺出资的资本规模）达到5亿元人民币或者等值外币的股权投资企业，需在国家发改委进行备案。备案基金需满足该规定及国家发改委的其他要求。
截至2013年3月17日，在国家发改委进行备案的股权投资基金已经达到72支。同时在2011年之前，还有22家股权投资基金管理公司（GP）按照当时的法规要求在国家发改委进行了备案（彼时的备案对象仅为基金管理公司而非基金）。
保险公司法规约束
保险公司方面，2010年9月5日，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，明确了保险资金在股权投资和不动产投资方面的资金运用具体规定，被认为是实质性允许保险资金参与另类投资的开端。根据两个办法规定，保险资金可分别以5%和10%的比例投资于股权投资（含直接和间接投资）及不动产投资（含直接和间接投资）。
保监会2010年的两个暂行办法颁布后，保险资金并未实际上开始大规模配置另类投资产品。由于保监会对于进行另类投资的保险公司实施股权和不动产投资能力驻场检查管理（被外界理解为PE投资牌照和不动产投资牌照），而保监会驻场检查的进展并未如外界所期待那样迅速。直至2012年底，仅有数家保险公司通过了保监会驻场检查获得投资许可，而实际配置的PE基金数量寥寥，不动产基金方面则未获突破。
2012年中，保监会连续多个资金运用管理办法，对之前的资金运用体系进行了大幅度补充和修改。经过调整后之后的资金运用范围得到了极大的扩充，且相应比例也有了大幅上调。在另类投资方面，股权及股权投资基金的比例上调为10%（之前为5%），不动产类投资比例上调为20%（之前为10%），新增了金融衍生品、境外投资等新的投资类别。此外，还对股权投资基金和房地产基金的投资事项进行了进一步阐释和明确。
其中，在另类投资领域（PE基金和房地产基金），当前保险资金运用范围的具体法规约束如下：
在PE基金方面，保险公司的可投资范围远小于社保基金，这包括：1、保险公司不能投资VC基金；2、保险公司必须投资已有业绩的基金（3个退出案例），而不能投资新设基金；3、保险公司可投资的基金管理机构有30亿管理资产余额，和1亿注册资金的门槛限制；4、保险公司不能投资金融机构参股基金（主要包括券商直投基金、银行系基金）；5、保险公司在单一基金的投资份额不能超过20%。而社保基金则不存在以上限制。
而在其他另类投资领域，社保基金当前仅获得了境外投资的法规许可。而保险公司则可以全面进行金融衍生品、不动产类投资和境外投资，资产类别领域和比例都超过了社保基金。
中国机构投资人的市场软约束
根据相应的法规限制条件，当前符合保险公司投资标准的人民币PE基金数量在30家左右。（外币基金适用保险资金的境外投资办法）当前在国家发改委备案，进入社保基金投资范围的基金数量为72家。但由于受发改委强制备案的影响，在国家发改委备案仅仅是社保基金投资的必要而非充分条件，实际进入社保观测范围的基金数量要少于备案数。
很显然，在经过了相应法规约束之后，市场上近万家所谓“PE基金”管理机构中，仅有少数能够进入中国机构投资人的观测视野。但是，满足法规硬性需求仅仅是符合机构投资人投资标准的基本要求，机构投资人还有相应的市场软性约束。一般来说，PE基金的评价维度包括：基金策略、管理团队、过往业绩、投资项目以及法律条款等要求。
策略
符合投资人的投资组合要求或偏好，或者在同等策略组对比中具有比较优势。
投资人往往要求基金有明确的策略定位和策略描述，如行业策略（制造业、消费升级等）、投资阶段（早期、成长期、上市并购等）、特殊策略（国企改制、私有化等）等。
投资人的策略要求是与多元化的基金投资组合相关的，其目标是构建一个多元化、风险分散且效率最优的基金投资组合。中国机构投资人绝大多数都未建立起完整的PE基金投资组合，在构建投资组合的过程当中填补空白的需求远远大于优化投资组合的需求。而现在市场上现存的备选PE基金池中又存在着较大的同质性问题，如绝大多数符合标准的PE基金都集中于传统行业的成长期投资。而在新兴产业，及早期或者晚期投资方面则缺乏具有实力的备选机构。机构投资人在选择PE基金时主要将考虑基金策略是否能够填补投资组合构建的空白或者优化现有投资组 合，以及在相同策略组当中，备选PE基金是否具有比较优势。
团队
具有共事经验和典型投资案例的精英团队，或者具有特殊能力、资源和经验的新团队。
PE基金最为重要的价值动力在于其精英团队借助资金基础的内在价值创造能力。团队是PE基金最为核心且物化的外在表现。由于PE基金是长周期价值投资，团队成员需要具备优异的个人能力和丰富行业经验，同时还需要团队内部具有良好的分工合作与长时间的默契配合。通过过往案例和成功经验证明团队能力是必不可少的，同时还要广泛征询行业及合作伙伴的意见与评价。而对于新组建的团队，或者老团队组建的新基金而言，投资人将更为慎重地全面审查其内在价值创造能力。除此之外，团队的稳定性也是非常重要的因素，机构投资人往往需要在法律条款中锁定基金的核心成员以防止出现因团队变动所带来的基金业绩风险。
业绩
基金业绩处于行业前列，且风险系数较低。简而言之，风险调整后的业绩优势。
机构投资人对于基金过往业绩的评价是从回报和风险两个方面进行综合考虑的。一方面，PE基金行业存在着以开始投资年份（Vintage Year）为基本尺度的投资业绩标杆体系（Benchmark）。国际PE基金行业普遍以基金业绩处于前25%作为优秀基金的评价标准。另一方面，基金的业绩稳定程度反映了基金的风险水平。中国市场的投资风险在全球范围内被定义为高风险区域，而在中国投资市场内部，也存在着较高的风险表现。根据诺承投资对于中国PE基金业绩体系的数据研究表明，近十年来PE投资回报的风险因素在持续上升。中国市场的回报―风险特征集中体现在投资价值逐渐降低，而短期投机行为日益高涨。中国本土PE基金的Benchmark体系为PE基金业绩评价提供了良好的工具。但是，中国市场各种难以预测的不确定性因素也造成了对于未来业绩预测的障碍。
项目
稳定的项目池，具有比较优势、行业领先地位或者具有创新性的投资项目。
机构投资人一般倾向于向具有一定投资组合的项目池基金进行投资，但实践中也存在着单项目基金的案例。项目池的项目获得和维护机制、拟投项目的行业比较优势和创新性、以及基金与项目之间的合作关系是评价基金项目优越性的基本维度。同时，对于项目的评价也是对于基金未来业绩表现的最直接依据。
法律
不存在相应的法律漏洞，满足各种监管需求，能充分保障投资人的权利。
无论是社保基金还是保险公司都有一系列的法规性监管要求。国家发改委近期在进行PE基金备案时已经开始实质性审查相关的法规要点，如打通计算合格投资者，最低出资门槛，LP不得干涉GP决策等。而保监会对于保险公司的PE投资牌照发放，和保险资金投资的PE基金的合规性要求提出了更为严格的条件。为了争取国内稀缺的机构投资人资源，PE基金管理人在法律条款谈判过程中，如投资人权利保障、利益一致、团队稳定性等方面也做出了各种有利于机构投资人的设计。
中国机构投资人的资产配置案例
社保基金的另类投资案例
社保基金在另类资产配置方面是当前中国最为成熟的机构投资人。不但最早进入另类投资领域，对于资产配置领域具有最深入的研究，具有最为完整的人民币PE基金投资组合，并且已经获得了PE基金领域的实际投资回报，开始形成稳定的PE基金配置策略。
截止到2011年底，社保基金管理的基金资产总额8688.20亿元。其中：社保基金直接投资资产5041.12亿元，占比58.02%；委托投资资产3647.08亿元，占比41.98%。社保基金的资产配置类别包括：现金及等价物，约占1%；固定收益，约占51%；股票类，约占32%，实业投资，约占16%。
社保基金的股权投资基金属于实业投资之下的资产类别。截止2012年9月底，社保基金已经向16支PE基金配置资产，总承诺金额226.55亿元，间接投资组合公司210家。社保基金的PE基金投资约占总资产配置的2.6%，约占实业投资的15%，当前已配置资金占可配置金额的26.08%。
社保基金是当前中国投资时间最早，投资金额最大，投资组合最全面的PE基金机构投资人。社保基金在PE基金投资方面的经验包括：
社保基金在早期选择PE基金具有强烈的政府行政色彩，投资了数支早期的国家级产业投资基金，如渤海产业基金、中比基金、中信一期（绵阳城基金）、金浦基金（上海金融发展投资基金）。早期的国家级产业基金是中国PE基金的雏形，由于行政干预、法律缺陷、市场机制等多重原因，发展程度各不相同。其中如山西能源、广东核电等基金后来逐渐退出了市场视角；渤海产业基金、上海金融发展投资基金经过了剧烈的内部动荡，以至于后来进入运作阶段的基金在投资策略、基金团队等方面与基金初设时的预期完全不一样；中比基金、绵阳城基金等市场机制较为良好的基金则获得了良好的回报。
自弘毅一期和鼎晖一期以来，社保基金的市场化标准开始建立，以投资业绩、团队能力、项目优越性、投资策略作为基本评价指标。市场化评价机制的确立，既为社保基金建立了专业化的PE基金遴选机制和专业能力，也有助于选择最优秀的PE基金提高投资收益率。目前，社保基金在PE基金选择方面具有了丰厚的实践经验，同时也奠定了行业内成熟机构投资人的地位。
近期，社保基金开始大规模参与外资管理团队设立的人民币基金，如IDG、宽带资本、中信资本、赛富基金、新天域等。中国PE市场的兴盛是由外币PE基金所引领的，成熟的外币基金管理人拥有更丰富的投资经验、更卓越的投资能力、更专业的基金管理水平。但是，外币基金在人民币基金管理经验和业绩上往往有所欠缺而不能完全符合保险公司当前的投资标准。因此，社保基金成为这些具有成熟经验“初创基金”的最佳有限合伙人。
近期，社保基金向其成功投资的基金进行重复出资。当前，社保基金已经投资过的弘毅、鼎晖、君联和中信产业基金都已经获得了社保两次的承诺出资，在16支基金配置中占据了一半数量。显示了社保基金对于经过业绩检验的基金管理人具有更强的信心和认可程度。同时也表明社保基金正在向成熟的机构投资人发展，在资产配置的策略制定，投资组合的动态管理和市场机构的评价机制等方面正在逐渐成型和完善。
保险公司的资产配置案例
在整体资产配置层面，各保险公司的资产配置策略风格趋同。各保险公司在维持一定货币现金保证流动性和偿付能力的基础上，基本以低风险的银行存款和债券作为主要资产配置类别。股票和基金配置比例在整体资产中所占较少。
保险公司的资产配置风格决定了整体投资收益。保险公司历史上的可投资范围狭小，且系统关联性极高。2007年在中国股市大牛市的背景下，几大保险公司的投资收益率都超过了10%，但紧随着2008年的全球金融危机和中国股市的下跌，总投资收益剧降。从历史情况来看，保险公司的投资受到资产配置两方面的影响：一是投资范围狭窄，资产配置类别难以展开，多元化分散投资策略难以执行，投资收益波动明显。二是风险偏好保守，投资收益长期处于低收益区间，在既有投资限制之下难以有效提高投资收益率。
在另类投资方面，目前保险公司的投资范围包括对股权（不包括已上市公司股票和股票基金）的直接和间接投资，对不动产的直接和间接投资，以及境外投资等主要类别。在PE基金方面，保监会已经批准了六支PE基金的保险资金投资，同时还有多支PE基金在等待保监会的批复，或者在与保险公司进行紧密接触过程当中。但现在，无论是对于整个保险业，还是任何一支保险公司而言，尚未构建完成成形的另类投资资产配置和投资组合。
在另类投资方面，不可忽视保险公司具有自主性的保险资管平台。在近期保险资管领域已经全面放开的局面下，保险资管平台将全面行使保险资金的另类投资职能，包括股权直接投资、房地产直接投资、泛资产管理业务。由于保险资管平台往往独立于上市保险公司，因此其资金运用和项目投资并不在上市保险公司报告中披露，具有私密性质。同时，保监会已经允许获得牌照许可的保险公司将相关投资业务转移给资产管理公司或专业平台机构，即保险资管平台可以全面代替保险公司开展另类投资业务。以中国人寿为例，与人寿股份公司平级的国寿投资控股有限公司成立于2007年初，总部设在北京，是中国人寿集团旗下的专业另类投资管理公司。公司资产近百亿元人民币，目前拥有控股企业十余家，投资范围涵盖不动产投资、股权投资、养老养生投资及资产管理等领域。
中国基金的资产配置案例
除了社保基金和保险公司之外，中国的财富管理机构也是重要的机构投资人，但其覆盖范围主要面向海外配置，中投和外管局是最活跃的机构投资人。
中司的战略资产配置结构包含五个类别，分别是：现金、股票、固定收益、绝对收益和长期投资。其中，绝对收益投资包括对冲基金等；长期投资包括泛行业直投、泛行业私募股权、资源能源、房地产和基础设施等。根据战略资产配置和审慎风险管理原则，中司的投资范围涵盖了多个行业、地域和资产类别。
在另类投资方面，中投的PE基金投资主要与相关的境外投资管理机构合作，开展主动的而非被动的跨境直接投资。其典型例子如与俄罗斯直接投资基金共同组建的中俄投资基金，与比利时国家投资公司共同组建的中国-比利时欧洲投资基金。除此之外，中投在PE领域最受争议的一笔投资即是2007年，尚在组建阶段即以30亿美元入股黑石基金管理公司。直至今日，这笔投资还存在巨大的账面投资浮亏。
由于中司私募股权投资基金和投资项目大多尚处于投资期，加上受整体市场下跌影响，一些对能源资源等领域上市公司的直投项目市值出现波动，公司投资组合业绩受到一定拖累。2011年，中司境外投资组合收益率为-4.3%，自公司成立以来累计年化收益率为3.8%。
外管局也是极为重要的机构投资人。在中司成立之前，外管局一直承担着中国对外投资的任务，而2007年9月组建中投的2000亿美元注册资本金全部来自于外管局，2011年外管局又再次向中投直接注资300亿美元。
外管局管理着中国3.2万亿美元外汇储备，其正在努力寻求私募股权领域的投资，以增加投资回报。中国现时拥有世界最大的外汇储备，但外管局投资风格历来谨慎，外汇储备中的很大部分投资于回报率较低的资产，如美国国债。外管局计划将外汇中约5%的储备投资于另类资产类别，这其中即包括了私募股权基金。
外管局最初在私募股权投资领域的投资并不成功。2008年，外管局向美国私募股权机构德州太平洋集团（TPG）运营的一个基金投资25亿美元，该基金随后向当时全美最大的存款与贷款机构华盛顿互惠银行进行投资，不久后随着华盛顿互惠银行因破产被美国政府关闭，外管局也因此蒙受了损失。
当前，外管局以全球配置的视野布局了一系列外币PE基金，这其中既包括了国际顶级PE基金，如黑石等。也包括了植根于本土的PE管理机构，如鼎晖。
挑战与展望
当前的市场环境下，在中国市场开展资产配置活动还面临着重重挑战：
对于投资人而言：1、在市场初级阶段，缺乏成熟、可靠、合格的配置对象；2、各类资产类别之间的相关性较高，不能有效地分散风险；3、投资人还面临着较为沉重的投资回报压力以及现金流偿付压力。
对于市场而言：1、中国PE行业周期与政治、经济周期紧密相连，行业风险程度因未来的不可预见性因素而存在诸多变数；2、虽然已经形成了一定的行业格局，但是当前的行业同质性较明显，PE机构的策略转移频繁，投资人的资产配置范围狭窄，不可控因素较多；3、市场过分关注收益端，而忽视风险因素的存在，为了追求高收益越来越偏向短期投机行为，市场风险度越来越高。
但同时，我们也看到，中国PE行业在经历了一个从繁荣到低潮的完整行业周期后，行业价值链条开始发生巨大的变化，有望开启一个全新的行业周期。
新一轮政治周期将开启新的改革红利，政府进一步放开行政控制和让出既得利益，过去十年PE投资内在逻辑将被改写，绝对套利和权力寻租空间减少，市场化过程当中将释放出潜伏已久的价值。
随着专业化的机构投资人入场，有望为PE行业输入全新的血液，从根本上改变行业的格局。机构投资人的总体投资能力完全可以替代之前的各类投资人，且在风险偏好，流动性需求和专业能力方面更为优越，因此将更好地优化品牌管理机构的资本来源，从而释放其长期价值投资能力。
第6篇：不动产资产管理方案范文
[关键词]保险投资 资产负债管理 风险控制
一 保险投资概述
保险投资是保险公司为了保持自身的偿付能力，增强竞争力，在业务经营过程中，按照相关法律法规的要求运用积累的保险资金，使其保值增值的活动。从定义可以看出，保险投资的主要目的是维系良好的偿付能力，这与保险公司负债经营有关，即保险公司主要资金来源于投保方，公司按其承担的风险责任积累相一致的资金，所以必须维护投保方利益。这种利益的维护主要包括两个方面：使保险资金保值；促使保险资金增值。保值是为满足基本偿付需要，这是任何一个险种都必须具备的基本条件；增值是为了增强公司自身发展的经济实力，提高偿付能力，从而进一步保护被保险人的合法权益。此外，保险投资可以获得投资收益，从而可以降低保险费率，有利于保险公司扩大保险业务量。
二 保险投资的必要性分析
1 保险公司金融机构属性
一个运行良好的资本市场离不开一定数量的机构投资者。(郑伟，孙祁祥，2001)保险公司作为主要金融机构，是资本市场发展的主要推动者之一；近年来，随着我国保险业的迅猛发展，保险公司在成长壮大中积累的巨额的保险资金，从而成为市场上重要的机构投资者。作为机构投资者，保险公司在一级市场成为主要询价对象之一，参与确定上市公司合理的股票发行价格以及成为上市公司战略投资者，从而帮助公司成功上市融孙在二级市场，包括债券、股票市场，保险公司起到了活跃市场、促使市场健康发展的作用。另一方面，保险公司也是离不开资本市场的，保险资金的保值增值主要在资本市场实现。
2 保险产品属性
保险产品分为传统型和新型两类，以寿险产品为典型，主要包括普通型寿险、分红保险、投资连结保险和万能保险。普通型寿险、分红保险和万能保险产品产生的保险资金投资形成的资产，投资风险和收益由保险公司承担，而这部分产品都是利率敏感型产品，所以要保证保险公司经营的稳健性，就必须通过保险投资确保相应收益率。投资连结保险和变额万能寿险等产品由保单持有人承担投资风险和收益，保险公司主要获取管理费收入；但是，投资收益是判断产品质量的主要标准，因而，保险公司只有靠保险投资获取较高投资收益，才能吸引投保，扩大保险业务量。此外，为了满足一些私人和机构投资者的资产管理需要，保险公司还提供资产管理服务，推动了保险投资的发展。
三 保险投资管理
1 保险投资渠道分析
我国《保险法》规定保险公司的资金运用限于银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产等形式。总体而言，对保险投资的限制主要基于安全性和流动性考虑，因而银行存款和债券在保险投资中处于主导地位；而对于股票、证券投资基金和不动产等收益高风险大的资产投资，都有严格的比例限制，从而收益性问题愈发成为保险投资面临的难题。值得指出的是，证券投资基金(以下简称“基金”)作为一种利益共享、风险共担的集合投资方式，其主要原理是基金管理人管理和运用基金，间接投资证券市场，包括股票和债券市场，实现提高收益和分散风险。我国《投资基金管理办法》严格限定了基金的投资方向、比例，在满足一定收益的前提下降低了投资风险，这与我国保险投资的要求吻合(邓华明，费乔，1999)，从而成为解决保险投资两难问题的主要途径之一。
2 保险投资的资产负债管理
保险投资的资产负债管理主要是指解决资产负债匹配问题，主要遵循“对称原则”，要求资产和负债不仅在数量上，而且在期限、性质和成本收益等方面形成对称和匹配，以此实现资产、负债结构最优化。
保险投资资产负债管理首先要将利率带来的负面影响控制在一定范围内。其途径主要是通过对资产、负债的期限、品种进行合理搭配，短期资产匹配短期负债，长期资产匹配长期负债。当然，不是一开始就能够实现这种匹配，要实现最终平衡还得在保险投资过程中进行调整，主要包括提前变现和再投资。资产负债匹配管理的核心就在于如何减小和化解这种未来调整所面临的风险。
3 保险投资的风险控制
第7篇：不动产资产管理方案范文
一、国际比较
（一） 荷兰国际集团
荷兰国际集团（ING）是在1991年由荷兰国民人寿保险公司和荷兰邮政银行集团合并组成的综合性财政金融集团。荷兰国民人寿保险公司是荷兰最大的保险公司。旗下的保险公司业务范围涵盖产险、寿险以及再保险等业务以及部分抵押贷款业务。而邮政银行则是在多家银行合并的基础上组建的荷兰第三大银行。1991年3月4日，由于银行和保险法规制度的放松，以及欧洲统一等因素的影响，两家企业合并成荷兰国际集团。这次合并成为全球第一次大银行与大保险公司之间的全面合并，不仅对企业本身发展具有深远作用，还对金融界、全球经济影响巨大。
荷兰国际集团成立后，积极展开国内外的多元化扩张之路。通过各种并购交易，荷兰国际集团发展为业务涵盖寿险、产险、再保险以及银行、投资银行、资产管理、私人股权投资等多项金融业务的大型金融保险集团。其实现路径为：首先在国内由多家不同类型的保险公司组建合并为全国最大的保险公司，业务包括产险、寿险和再保险。然后与国内排名第三的银行合并，实现金融业内的多元化经营。随后继续收购中小保险公司、银行、资产管理公司，从而壮大集团实力。实现国际化经营，业务种类进一步增多，构建了全面的金融集团。最后再涉足房地产等业务领域。
（二）法国安盛集团
法国安盛集团（AXA）的前身为Ancienne Mutuelle公司，创始于1816年，后更名Mutuelle Parisienne de Garantie，1982年，Mutuelle Parisienne de Garantie兼并了规模大于自己的法国Drouot财产险公司，一举成为全国性的保险公司。1985年，正式更名为AXA，并将下属的各成员企业都冠以AXA的名号，AXA保险集团正式成立。AXA依托资本平台展开了一系列的资本运作，和荷兰国际一样，公司已经成为以寿险、财产意外险、资产管理为三大支柱业务，为全球5000万客户提供全面的财务保障和资产管理解决方案的国际保险公司。安盛保险集团多元化经营的实现路径为：在20世纪90年代前主要通过业内的并购迅速扩大规模，处于行业内的领先地位，经过多次国内并购后，成为法国最大的保险集团。随后收购国外的大型保险公司，开始国际化运营。最后通过成功上市收购资产管理公司和银行，实现金融业内的多元化经营。
（三）德国安联集团
安联保险集团（Allianz）是欧洲最大的保险集团，同时也是世界领先的综合性保险集团和资产管理集团之一，于1890年始创于德国柏林。1954年，安联总部迁至慕尼黑，二战期间停滞的业务迅速恢复。从50年代起，安联先后在法、意等国开设分公司，在德国境外拓展集团规模。20 世纪 80 年代末期，德国人寿保险业务与传统银行业务的结合，创造了“全能金融服务”的概念。在80和90年代，许多德国以外的著名保险公司纷纷加盟安联集团。2000年后，安联开始了收购银行、资产管理公司等金融服务性公司的行动。今日的安联业务范围覆盖了寿险，非寿险和再保险领域的所有险种，以及资产管理、建房储蓄、消费信贷、银行账目管理以及“养老”投资等多项业务。同时作为世界上最大的投资者之一，拥有西门子，大众汽车、贝尔和德意志银行等世界著名公司及游戏机、红酒等优秀生产企业的股份。而由安联公司出资建造的安联体育场（Allianz Arena）见证了2006年德国世界杯的盛况。安联集团多元化经营的实现路径为：以收购和加强研发、销售网络的建设以及上市来做强产险，成为业界的领头羊，而后通过设立寿险公司谋求实现保险行业内的多元化经营。拓展国际市场，在各国开设分支机构和收购保险公司，扩大集团公司规模，进一步增强自身的实力。通过对国内外大型资产管理公司的并购，拓展资产管理业务。通过收购德国第三大银行德累斯顿等银行，全面介入银行和养老投资等金融业务，成为全能型金融保险集团。进行股权投资，实现资产增值。
（四）美国国际集团
美国国际集团（AIG）是世界保险和金融服务的领导者，在全球各地的退休金管理服务、金融服务及资产管理业务位居世界前列。其金融服务业务包括飞机租赁、金融产品及促进其市场交易，为客户提供专业的股票、定息证券、地产及其他投资管理服务。
集团的前身公司美亚保险公司 ，由康那利斯・斯达于1919年在上海创立，是一家起源于中国的美国公司。1921年斯达又创立了友邦人寿保险公司，1926年在美国设立了一家办事处，1931年在上海又创立了四海保险公司，并于1948年更名为美国友邦保险有限公司。1939年，AIG总部迁至纽约市。50年代至90年代初，集团为适应美国企业不断转变的需要提供各种服务，包括航天保险、抵押保险、理赔管理、职业及康复服务和医疗管理等。美国国际集团的主要并购多发生在国内市场。除并购外，集团在1987 年设立了自己的金融产品公司及贸易公司，还设立了专门负责不动产投资的子公司――全球不动产投资公司，主要投资办公、工业、住房、零售和医院等。1991年，又在国内设立了资产管理公司。在国际市场，美国国际集团主要以合资方式展开多元化经营，1979年，集团成为首家在匈牙利、波兰及罗马尼亚成立合资公司的西方保险机构。美国国际集团多元化经营的实现路径为：以寿险起家，开展国际化经营，扩大市场规模。涉足财险公司，实现业内的兼业经营。主要在国内并购，以保险行业内并购居多。充实实力，扩大规模和业务领域，实现金融业内的多元化经营。投资房地产等领域，构建涵盖保险、年金、资产管理、银行、证券、信托、租赁、基金、房地产等多个领域的大型金融保险集团。
三、经验借鉴
从各国保险公司多元化经营的实践来看，他们具有如下一些经验可为我国保险公司多元化战略的选择与制定提供参考和借鉴：
（一）保险公司多元化经营的实现途径主要是并购、合资、内设、联盟，而并购是最常用的方式。正如荷兰国际集团的高层贺伯乐所指出的：“虽然自身发展是最安全、最可靠的增长形式，但却需要花费相当多的时间，步伐不会太快；合资公司的模式虽可借用对方的渠道或产品而令成本降低，却成熟较慢。只有大的成功并购才可令企业迅速成长，并足以改变市场格局。”
（二）保险公司开展多元化经营时，首要任务是对公司自身能力优势的识别，明确战略建设重点。以上各公司都培育了自己的核心竞争力，开展主导产品型的多元化经营。多元化经营的初期通过核心业务的盈利来弥补新发展业务的前期亏损是非常重要的。因此，上述公司的并购都是先在保险业内进行，实现产寿险业的交叉经营；再进行保险业外的并购，逐步实现金融保险业间的多元化经营，以及与实业的融合。
（三）行业的选择上要甄别对待。首先要权衡成本与收益，以上各公司的并购都追求被并购者庞大的分销渠道，希望并购能增加集团规模并产生较低的并购成本。除此外，选择行业时，要综合考虑行业的市场容量、发展前景、竞争状况、进入壁垒等因素，与自身能力匹配。
（四）立足国内市场，拓展国际业务。一个企业仅立足国内市场的发展，是要受限制的，成功的多元化经营需要国际业务的配合。而要成功地实现国际化，就需要在本土市场上取得优势地位，积累充分的业务发展和管理经验。
（五）处理好品牌的整合。对于品牌的整合，四家公司采取了两种策略：对于并入集团之前就已经有知名度的子公司的品牌，集团只是在原有名称前加上集团名号，充分发挥原有企业的品牌效应；对于那些没有建立起自身知名度的子公司，集团则统一进行整合。例如，澳大利亚原来的Mercantile Mutual公司现在就已经更名为荷兰国际集团澳大利亚公司。
（六）对人员的整合与管理。这些企业非常注重从上至下的沟通，强调给员工提供很好的职业成长生涯。他们成立了自己的学院对人才进行培训。作为激励管理人员的一项措施，荷兰国际集团几乎所有的高层管理人员都来自集团内部，而不是从外面招聘。被收购企业的员工具有相同的机会，这一切充分调动了员工的工作热情和积极性，有利于多元化经营的开展。
第8篇：不动产资产管理方案范文
同志们：
今天会议，是深入贯彻落实上级农村集体产权制度改革工作会议精神，动员全镇上下统一思想、明确目标，凝心聚力，全面推进农村集体产权制度改革和农村集体资产清产核资工作。对于这项改革，各级高度重视，从2016年开始，上级全部进行了部署，出台并发下了很多文件，召开了多次会议，我旗于今年全面启动农村集体资产清产核资，上个月召开了培训会，一会儿还要专门给大家培训，请大家认真学习领会，运用到工作中。
开展农村集体资产清产核资工作，是进行产权制度改革和壮大农村集体经济的基础和前提。上级文件要求，从2018年起，用1年左右的时间基本完成农村集体资产清产核资，用3年左右的时间基本完成产权改革，到2020年底，村级集体经济年收入超过5万元的村达到80%以上，基本消除“空壳村”，培育一批20万元以上的经济强村。所以我们把农村集体资产清产核资作为今年农村改革的重要任务，切实采取有效措施，全力推进，确保如期完成各项工作任务。下面，根据镇党委、政府主要领导的意见，我讲几点：
一、把握基本原则，做到“四个坚持”。一要坚持集体所有不动摇。无论怎么清，都不能把集体资产清少了、清没了、清垮了，不能让集体资产流失。二要坚持群众参与。充分尊重农民意愿，发挥农民主体作用，不搞“一刀切、齐步走”，要切实保障农民知情权、参与权、表达权和监督权，真正让农民成为改革的参与者和受益者。三要坚持实事求是。统筹考虑历史原因和现实情况，明确集体资产产权归属，保持集体资产的完整性，做到客观公正，有力维护集体经济组织及其成员财产权益。
二、找准方式方法，抓住“四个关键”环节。一是定范围。重点清查未承包到户的资源性资产、集体统一经营的经营性资产以及资金、债权债务和非经营性资产等，做到账证相符和账实相符。资源性资产清查要与土地、林地、草原等不动产登记、自然资源确权登记工作相衔接，充分利用已有登记成果、森林资源档案等，减少和避免重复劳动。农村集体经济组织所属企业，包括全资所有、直接或间接拥有半数以上表决权等能够控制的被投资企业，其资产也要纳入农村集体资产清产核资范围。二是明方式。要采取先资金后资产、先账内后账外、先资产后资源、先合同内后合同外的清查方式；坚持账内账外相结合、实物盘点同核实账务相结合，以物对账，以账查物，全面清点品种、规格、型号、数量，查明实际数量和管理情况，建立资产管理台账。三是定归属。村级和组级集体的资产要分别确权到村级集体、组级集体，不能打乱归属。对资产归属有争议的，要及时协调解决争议，确实一时难以确定归属的，暂时记入待界定资产。四是强管理。清查核实并确定归属后，要及时完善集体资产管理监督机制，严格按照《内蒙古农村集体资产清产核资办法》《将军尧镇农村集体资产清产核资工作方案》来处理清产核资过程中遇到的问题，建立健全年度资产清查制度和定期报告制度，加强动态管理。同时各村要配合经管站积极推进农村集体“三资”网络监管平台建设，从而推动农村集体资产财务管理制度化、规范化、信息化。
三、卡住时间接点，明确三个工作阶段。一是准备阶段(10月底前完成)。这个阶段重点是：召开会议，制定《分开实施方案》、印好摸底表格、收集和整理好各类原始资料、开展业务培训、加大宣传等。同时，各站办所要根据工作职责及时提供土地、草地、林地、宅基地、农村建设用地、文化教育体育设施投资情况等数据资料，为农村集体经济组织清产核资提供处理依据。二是实施阶段（11月20日底前完成）。这是最关键的阶段，所有工作要基本完成，所有数据要汇总上报。这个阶段重点是：严格按照《工作方案》所规定的“组建机构、公告启动、全面清查、审核处置、表决公示、账目调整、填写报表、逐级审核、归档管理”九步流程操作，做到精心组织、科学安排、环环相扣，确保清查数据真实、准确、可靠。三是总结验收阶段（12月底前完成）。这个阶段重点是：开展查漏补缺、审核校验、完善制度、总结提高，完成检查验收，并以乡政府名义，向上一级提交清产核资结果。
四、明确工作重点，统筹推进“三项改革”。一是推进经营性资产股份制改革。镇里要选择1-2个有净资产且经营性资产较大的村，特别是、沿主要交通干线村、经济发达村，确定为试点，率先开展改革工作，由点到面，逐步扩大范围。二是推进集体经济组织成员身份确认。集体成员身份确认与清产核资工作一样，都是农村集体产权制度改革的基础性工作，这项工作宜早不宜晚，晚做不如早做，做的早可以避免许多矛盾，往往会起到事半功倍的效果。成员身份确认涉及农民的切身利益，既要坚持民主协商，让多数人认可，又要防止多数人侵犯少数人权利，特别要注意保护好妇女和儿童。乡镇政府要出台指导性意见，村、组要根据各自实际，制定具体成员界定办法，并建立健全集体成员登记备案机制。三是推进农村集体经济发展。要充分利用当地的资产、资源，走“党建促发展、资源变资产、存量扩增量、服务争创收、合作创共赢”多元化发展路子，引凤还巢，引入工商资本，引导农民土地入股，选择能够发挥各自优势的项目作为起点，发展符合当地特色的集体经济。城中村、城郊村、经济发达村、现代农业示范园区、国省道沿线等要率先探索全市农村集体经济发展新路径、新模式。
五、压紧压实责任，确保工作稳步推进。开展农村集体资产清产核资，是当前农业农村非常重要，亟待推进的工作，各村、各站办所务必要切实履行职责，狠抓措施落地，确保工作取得成效。
一要强化组织领导。镇里成立了工作领导小组负责指导和督查，村级也要成立领导机构，支部书记要亲自挂帅，明确分工，并结合各自实际，制定切实可行的实施方案。
二要强化部门配合。清产核资不仅是乡、村两级的事情，农业办、财政所、林工站、国土所、文化站、计生办等站办所也要根据工作职责及时提供土地、草地、林地、宅基地、农村建设用地、文化教育体育设施投资情况等数据资料，为农村集体经济组织清产核资提供依据。各司其职、各负其责、统筹推进。
三要加快工作进度。农村集体资产清产核资必须用今年年底基本完成，时间非常紧迫，大家务必严格按照《实施意见》中所规定的时间节点，加快节奏、有序推动各项工作的开展，确保按期高质量完成任务。
第9篇：不动产资产管理方案范文
〔关键词〕REITs；房地产行业；融资渠道
中图分类号：F83091文献标识码：A文
章编号：10084096（2015）05003206
一、引言
长期以来，房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱，因为该行业不仅对国民经济中的其他行业（如钢铁和水泥等原材料）具有较强的带动效应，而且还具有消费和投资双重功能，所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。然而，由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格，使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。为解决这一矛盾，美国国会于1960年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金（Real Estate Investment Trusts，简记为REITs）。具体而言，REITs是以信托方式集中投资者的资金，进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资，信托后的REITs可在证券市场挂牌交易，买卖方式和股票相同，于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入，又包括买卖REITs份额所获得的溢价收入。由此可见，REITs通过在证券市场交易，完全打破了房地产是不动产的思维，使房地产交易变得更加具有流动性，同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位，从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会，使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。
REITs一经推出便受到广泛关注，在世界范围内快速蔓延。特别是在亚洲地区，近些年来REITs市场的发展速度较为迅猛，澳大利亚、日本、新加坡和中国香港等国家或地区纷纷推出自己的REITs产品或类REITs产品，并在全球REITs市场中占据了相当大的份额。如澳大利亚推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最类似于REITs的不动产投资信托产物之一，目前，澳大利亚的LPTs市场已经发展成为全球市值第二大房地产投资信托市场；日本、新加坡和中国香港的REITs数量和资产规模也均排在世界前列。总之，REITs已被大多数投资者视为除股票、债券和现金之外的第四类资产。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出，部分成立的不动产信托基金只能投资国外的REITs市场，如诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产和广发美国地产指数基金是目前国内投资海外REITs市场的四只专业基金。此外，中国房地产行业目前面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，一旦国家实行紧缩性的货币政策，房地产行业便首当其冲，最早进入“寒冬”期，影响国民经济的稳定运行，而REITs通过在证券市场进行交易可以拓宽房地产企业的筹资渠道，因而国内呼吁推出REITs产品的声音越来越高。2015年4月29日中国证券监督管理委员会网站披露，万科与鹏华基金合作的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于4月22日被中国证券监督管理委员会受理[1]，并于6月26日发行，7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而开启了中国公募REITs的破冰之旅。
考虑到美国REITs市场的发展历史较为久远，其发行的REITs产品种类、数量和资产规模在全球市场中居于主导地位，可以说，美国REITs市场是全球REITs市场的缩影，并且美国REITs市场的运作模式和制度设计也相对较为成熟，因而能够对中国REITs市场的发展提供很多借鉴之处。基于此，本文首先对美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出中国REITs市场的发展路径。
二、美国REITs市场的发展状况
若想了解美国REITs市场的发展状况，必须熟悉美国REITs市场在发展过程中所涉及的相关法案及内容。美国国会1960年通过的《不动产投资信托法案》确定推出REITs后，又陆续出台了多项法案来支持REITs市场的发展，这些法案及内容主要包括：1976年出台的《税收改革法案》允许REITs在原有信托模式的基础上以公司的形式成立；1986年美国国会通过的《税收改革法》不仅给予REITs以税收优惠，而且扩大了其经营范围；1997年制定的《美国1997年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务，废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30%的规定，这样便确定了REITs的避税功能，即REITs在企业层面不需交税或少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，这样便避免了重复征税[2]；2005年美国国会又通过法案将REITs产品推荐为企业年金、社会保障资金、退休基金和保险基金的投资产品，进一步加快了REITs市场的发展速度。本文从美国REITs市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式四个角度出发，对美国REITs市场的发展状况进行梳理和总结。
1美国REITs市场的发展现状
首先，从REITs市场的发展趋势来看，以美国公募REITs为例，截止到2013年底，美国共有202只REITs公募基金，资产规模高达6 70334亿美元，约占全球市值的3/4。1971―2013年美国公募REITs数量和资产规模的变动趋势显示，20世纪90年代之后，美国REITs市场的资产规模开始呈现出指数式的增长趋势，而在此之前的资产规模增长较为缓慢，《美国1997年纳税者减免法》所确定的REITs的避税功能是日后REITs市场快速发展的重要推动力。而2006―2008年REITs的资产规模有所下降，主要是受美国次贷危机的影响，当时美国房地产行业是遭受冲击最大的行业之一。2009年之后，美国逐步摆脱次贷危机带来的阴霾，REITs市场的资产规模又开始呈现出指数式的增长趋势，并且增长速度要高于次贷危机发生前的水平。1995―2008年公募REITs数量总体呈现出减少的趋势，之所以出现这种局面是主要是因为该段时间内美国REITs市场大量出现并购案件，许多规模较小的REITs被兼并或在次贷危机中破产，2009年之后，公募REITs数量又呈现出增加的趋势。总之，美国REITs市场近几年的发行规模不断扩大，而随着美国经济的逐渐复苏，这一增长趋势在未来仍将持续下去。
其次，从美国REITs市场的主要投资物业类型来看，几乎涵盖了房地产领域中从大型购物广场到小型单身公寓等各种物业类型，REITs产品也相应地分为购物中心REITs、写字楼REITs和公寓REITs等。美国REITs所投资的物业类型多种多样，但主要集中在公寓、区域商场和医疗健康物业三种类型，其市场份额分别为13%、13%和12%，这三种物业类型的特点是具有稳定的收入来源，如公寓、区域商场的租金收入和医疗健康物业的营业收入等，从而能够保证REITs产品获得稳定的收益率。而美国REITs所投资较为冷门的物业类型主要是独栋出租别墅和建筑屋等，这些物业类型的REITs市场份额不到1%，所具备的典型特征是收入来源不稳定，因而无法保证REITs产品收益率的稳定。总之，美国REITs所投资的物业类型基本能够产生稳定的收入来源。
最后，从美国REITs市场的收益率表现来看，长期而言，REITs具有较高的收益率，表现要好于其他投资品种。1989年至2013年11月权益型REITs市场的收益率、标准普尔500指数的收益率和罗素2000指数的收益率显示，权益型REITs的期间累计回报率高达1 01624%，远远超过标准普尔500指数的累积超额收益率75230%和罗素2000指数的累积超额收益率85643%，虽然1995―2002年权益型REITs的收益率略低于标准普尔500指数和罗素2000指数，其余时间均显著高于这两类指数，尤其是在2009年之后，权益型REITs的收益率的增长速度要高于标准普尔500指数和罗素2000指数的收益率的增长速度，由此可以断定投资REITs市场会获得较股票市场更令人满意的投资回报，正是在这样的回报刺激下，未来REITs市场必定会继续蓬勃发展。
2美国REITs市场的发行方式
与股票等金融产品类似，美国REITs在募集资金时，可以选用的发行方式主要分为公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三种类型，目前通过这三种方式所募集的资金份额在资金总额中所占的比重分别为5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的发行方式在美国REITs市场中居于绝对的统治地位，约占美国整个REITs市场份额的90%，当然这主要也是由公募型REITs的特点所决定的。因此，为明确公募型REITs缘何如此流行，需对REITs的这三种发行方式进行比较，结果如表1所示。
由表1所示的三种发行方式的比较结果可知，公募型REITs在以下方面都有极大的优势：第一，从总体特征来看，公募型REITs需在美国证券交易委员会（SEC）进行注册；而私募型REITs并未注册，与私募型REITs相比，公募型REITs更能保护投资者的相关权益。第二，从流动性来看，公募上市型REITs有最低的流动性标准，可以保证REITs产品交易的流畅性；而私募型REITs的股票赎回程序通常具有一定的限制，不利于交易的顺利完成。第三，从交易成本来看，公募型REITs具有明确的收费标准，可以让投资者事先明确交易成本，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs的收费标准并不明确，多视公司情况而定，给投资者进行决策时带来诸多不便。第四，从最低投资额来看，公募上市型REITs的入门门槛较低，仅需1股便可参与到REITs产品的投资之中；而私募型REITs的入门门槛相对较高，会将部分小额投资者拒之门外。第五，从董事独立性来看，公募型REITs要求设立独立董事，便于对所筹集资金的运作加强监督管理；而私募型REITs则没有相关规定，因而所筹集资金的稳定性相对较差。第六，从公司管制来看，公募型REITs有相关的法律和规章制度进行约束，从而避免了基金公司利用所筹集资金从事非法交易，影响产品收益的安全性；而私募型REITs没有相关的法律规定和约束，基金公司为追求高额收益率可能利用所筹集资金进行非法交易，使得投资具有较高风险。第七，从信息披露要求来看，公募型REITs要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会，这样便有助于投资者及时了解REITs的经营状况，方便投资者进行投资决策；而私募型REITs对于信息披露则没有相关规定，从而无法指导投资者进行投资决策。第八，从表现评价来看，公募上市型REITs有独立的业绩评估标准，可以让投资者对REITs的经营业绩一目了然；而私募型REITs却没有独立的业绩评估标准，因而投资者将很难确切了解REITs的经营状况。
综上所述，公募型REITs在诸多方面均要优于私募型REITs，因而市场中公募型REITs占据极大的市场份额。当然，私募型REITs仍然占据一定的市场份额是因为该种类型下的REITs虽具有一定的风险，但收益率要高于公募型REITs。
3美国REITs市场的运作模式
美国REITs市场的运作模式主要体现在REITs的组织结构方面，目前，REITs的组织结构主要有公司型、契约型和有限合伙型三种。其中公司型REITs是以《公司法》为基础设立，通过发行股份筹集资金并投资于房地产项目，本身具有独立的法人资格[2]。美国REITs市场基本以公司型组织结构为主，其组织结构如图1所示。
由图1可知，公司型REITs的投资者既是基金份额的持有人，可以获得一定的投资收益，又持有公司的股份，因而是公司的股东，享有股东所享有的一切权益，即通过出席股东大会和选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，而且发起人既可以自己管理基金，也可以从外部聘请投资管理公司进行基金的投资管理，通过所投资的房地产项目可以获得稳定的租金收入和利息收入。
除公司型的组织结构外，世界上绝大多数国家的REITs以契约型的组织结构为主。契约型REITs是以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，其组织结构如图2所示。
由图2可知，契约型REITs的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司，仅仅属于一种金融产品，由投资者（委托人）委托信托公司（受托人）对房地产项目进行投资。
REITs的第三种组织结构是有限合伙型，该类型主要依据《合伙企业法》成立，由有限合伙人和普通合伙人构成。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，且负责企业日常运营管理，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任，且不参与企业日常运营管理。目前，市场中有限合伙型REITs的数量较少，而且主要基于《合伙企业法》成立，并未形成市场主流。
4美国REITs市场的盈利模式
美国REITs市场的盈利模式主要表现在REITs获得收益的方式和途径上，通常情况下，REITs市场的盈利模式可以分为权益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中权益型REITs是指直接拥有并日常运营管理房地产物业，收入主要来自于将这些物业出租获得租金以及资产增值带来的收益，是REITs中最主要的投资类型。美国《房地产投资信托基金方案》规定，只有当总利润的75%以上来自被动性且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs所获得的分配收益时，才称之为权益型REITs。由于权益型REITs利润来源于租金收入，能够提供更稳定的长期投资回报，因而权益型REITs所占比重最高，美国超过90%都属于权益型REITs。抵押型REITs是以募集资金向银行购买房地产抵押支持证券（MBS）或直接将募集资金贷款给房地产开发商，其收益主要来源于贷款利息，由于其类似债券等固定收益产品，因而受市场利率影响比较大，目前，美国抵押型REITs的市场份额不到10%。混合型REITs是权益型和抵押型的结合体，既投资于一系列物业资产并运营管理收取租金，又从事房地产抵押贷款业务，混合型REITs已于2010年12月从市场上消失。1991―2013年美国REITs中三种盈利模式的规模变动情况显示，权益型REITs的受欢迎程度远远高于另外两种类型，尤其是2009年之后，已基本寻觅不到混合型REITs的市场份额，且权益型REITs的增长幅度要大于抵押型REITs，充分说明权益型REITs的盈利模式是REITs市场中所采取的主要盈利模式。
三、中国REITs市场的发展路径
前文概括了美国REITs市场的发行方式、运作模式和盈利模式，目前，美国REITs市场主要通过公募方式进行资金募集，且REITs的运行方式主要采取公司型的组织结构，而盈利模式主要表现为权益型REITs。经过多年发展，美国REITs市场的制度及运行机制已较为成熟，应用这些发行方式、运作模式和盈利模式较为游刃有余，中国作为新兴国家，资本市场远落后于美国等发达国家，可以借鉴美国REITs市场的一些运行机制，但不能完全照搬，必须结合中国国情来推动REITs市场的发展。本文结合中国资本市场的特点及相关的法律制度，对照美国REITs市场的运行机制，提出中国REITs市场的发展路径。
1发行方式的选择
美国发行REITs的方式以公募型REITs为主，考虑到中国证券市场落后于美国等发达国家，市场中的投资避险工具比较匮乏，因而任何一种新型金融产品的推出，其首要任务是保护广大中小投资者的利益，而通过之前的比较可知，公募型REITs在受规章制度的约束方面优于私募型REITs，也就是说，公募型REITs较私募型REITs更能保护投资者的利益，因而在选择发行方式时，中国REITs应以公募型筹集资金。
2运作模式的选择
美国REITs市场的运作模式主要以公司型为主，而公司型REITs通常是先成立房地产企业，再通过上市实现退出。其他国家和地区多采用信托型REITs，这类REITs是先设立资金计划，再募集资金投资具体项目。可见，公司型REITs和信托型REITs在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位和权利追索等方面存在较大差别。目前，《中华人民共和国公司法》仍不适合构建公司型基金，若采用公司型REITs的组织结构将没有明确的法律依据，而《中华人民共和国信托法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确赋予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法规等方面的约束，中国若发展REITs市场，则应当以信托型REITs的运作模式为主。
3盈利模式的选择
美国REITs市场的盈利模式主要以权益型REITs为主，由于采用权益型REITs可以直接对物业进行收购，操作手续比较便捷，同时还能得到稳定的租金收入，风险相对较低。而且通过收购持有物业的股权可以避免房地产的过户问题，降低税费成本，防止重复征税。美国REITs在1997年后取得突飞猛进的发展与它的避税功能密切相关，因而中国在发展REITs的盈利模式时，可以主要采用权益型REITs。
综上所述，“公募型+信托型+权益型”REITs是中国发展REITs市场的最佳路径。需要注意的是，为保证中国REITs市场未来能够健康平稳发展，还需要一些配套的制度建设：不断发展和完善相关的法律架构；发展信托登记制度和税收制度，对于通过信托登记的REITs要避免双重征税；做好房地产评估和基金定价工作；发展有能力的资产管理公司管理好信托资产；解决REITs的上市流通途径问题；建立严格的信息披露制度保护投资者的权益；培养专业化的REITs投资机构和人才，为中国REITs市场的发展注入活力。
四、总结
房地产行业是绝大多数国家的支柱产业，但以往对房地产的投资仅限于部分大型投资机构和资产雄厚的投资者，绝大多数中小投资者虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。REITs的推出则有效地解决了这一难题，使得广大中小投资者即便资金有限也能够投资房地产行业。中国之前曾经多次尝试推出REITs产品，但鉴于证券市场的运行机制尚未健全，《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善，中国的REITs产品一直未曾真正意义上推出。此外，中国房地产行业如今面临的最大难题便是筹资渠道较为单一，基本上依赖于商业银行的贷款，而REITs的推出不仅可以拓宽房地产企业的筹资渠道，更能丰富金融市场中的投资产品，在国外REITs已成为除股票、债券和现金之外的第四类资产。目前，中国证券监督管理委员会所受理的“鹏华前海万科REITs封闭式混合基金”已于2015年7月6日在深圳证券交易所挂牌交易，从而使得REITs再一次受到广泛关注。在这样的背景下，本文以发展相对较为成熟的美国REITs市场为例，对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结，并在此基础上提出了中国REITs市场的发展路径，即“公募型+信托型+权益型”REITs。
参考文献：
[1]王小明首只公募REITs破冰万科商业艰难的一步[N]中国经营报，2015-05-09
[2]QDII基金研究：REITs基金及其投资价值简析[EB/OL]http：//fundeastmoneycom/news/1680，20140314368327433html
[3]唐真龙蔡概还：中国REITs应以信托型为主[N]上海证券报，2007-11-13
[4]施建刚，严华鸣REITs发展的国际比较及对我国的借鉴意义[J]建筑经济，2007，（S1）：39-42
[5]薛环宇，杜晓军，张涛境外房地产投资信托（REITs）发展对我国的启示[J]金融理论与实践，2009，（2）：107-111
