过户委托书公证书精选(九篇)

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第1篇：过户委托书公证书范文

房产公证书有效期是多久 公证书中未规定的，有效期由公证书的使用部门单方规定，公证处一般不作规定。一般民事类公证如出生公证、结婚公证、亲属关系公证、学历学位公证、驾驶证公证等就属于这一类。申请人应该注意向公证书的使用部门咨询公证书的有效期。

公证书的有效期一般分为3类情况：

一、公证书中未规定的，有效期由公证书的使用部门单方规定，公证处一般不作规定。一般民事类公证如出生公证、结婚公证、亲属关系公证、学历学位公证、驾驶证公证等就属于这一类。申请人应该注意向公证书的使用部门咨询公证书的有效期;

第2篇：过户委托书公证书范文

委托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，现住现住xx省xx市xxxxxxxxx号，身份证号码：xxxxxx。

委托人：，男，年月日出生，现住。公民身份号码：。

受托人：，男，年月日出生，现住。公民身份号码：。

委托人与受托人系兄弟（或夫妻、朋友等）关系。委托人欲在深圳购买房产一套（或委托人按（96）京宣证字第3691号继承公证书有关继承父亲遗产的内容，委托人与、、、、、、共同继承属的房产）。现委托人因故不能前往深圳亲自办理购房的相关手续（或工作原因不能亲自前往北京办理有关其应得的继承份额房产的过户手续），故委托弟弟代为办理。委托期限为此手续办理完结，为办理上述手续所签署的文件我均予以认可。受托人无（或有）转委托权。

委托人：（签名）

年月日

公证委托书范本2

________市公证处：

兹委托我____同志（职务____）为我单位和我个人的人，全权代表我单位和我个人前来办理与________签订的____________的公证。人在办理与签订的________的公证过程中所签署的一切文件，我单位和我个人均予承认。

委托单位：________

（签字盖章）

委托人：

职务：________

姓名：________

第3篇：过户委托书公证书范文

购房委托书范文

甲方(委托人)：________________________

乙方(受托人)： _____________________

依据国家法律、法规和本市政府部门有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房屋购买事项达成一致，订立本合同。

第一条 委托事项

甲方委托乙方购买于北京市____区____房产，建筑面积____平方米，权属性质____，原商品房销售契约编号_________。

第二条 委托期限

乙方自本合同订立后的次日起____个工作日完成全部事项，如因甲方原因耽误，工作日相应顺延。

第三条 房产价格及付款时间、付款方式

1.该房产购买价格为人民币(大写)________________元整，此价格为净房款，购买该房产甲方应交的其它相关费用详见附件一。

2.付款日期、付款方式：

第四条 甲乙双方相互提供下列相应证件

甲方提供：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、人名章。

乙方提供：经纪机构资质证书、营业执照复印件。

第五条 甲方义务

1.甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。

2.若甲方申请银行按揭贷款，需及时向乙方提供贷款所需资料。

3.照本合同中约定的付款方式及时间按时交付房款。

4.乙方通知甲方签订房屋买卖合同，甲方应于接到通知之日起三个工作日内到指定地点签订，办理该房屋产权属变更。

第六条 乙方义务

1.乙方确保事项真实合法。

2.确保卖方按照本合同约定按期过户，进行房屋交接。

3.不得违反国家法律法规的相关规定，或与他人恶意串通，损害甲方利益。

4.如需变更为甲方服务事项、要求和标准，须经甲方同意。

第七条 其他事项约定

1.签署成交协议后，钱款交接地点为乙方指定地点，否则后果自负。

2.本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议和其它书面文件，均为本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力。

3.该房屋办完过户手续，甲方收到房屋后，本合同自行终止.

第八条 违约责任

1.甲、乙双方履行本合同期间，如因不可抗力、国家法律、法规、政策等原因，该房不能办理权属变更，双方均不承担违约责任。

2.本合同履行期间，如违反本合同第五、六条各项约定之一的，应支付对方该房约定出售价格的5%的违约金作为赔偿。

3.如因卖方原产权证办理不成功，导致本合同无法正常履行，乙方全部返还甲方所交款项，双方免责，合同解除。

第九条 合同争议的解决办法

本合同如发生争议，由双方当事人协商解决，如协商不成，依法向出售房产所在地的人民法院起诉。

第十条 合同生效日期

本合同经甲方签字和乙方盖章后即生效，合同文本一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十一条补充条款

甲方： ______________乙方：_____________________房地产经纪有限公司

现在住址：___________地址：_________________________

身份证号码：_________房地产经纪机构资质证书编号：第___号

委托人： ________经办人：________

联系电话： __________联系电话：__________

签约日期：________________

以上就是关于购房委托协议的相关事项，买房毕竟是大事，如果有特殊情况需要委托别人代办一定要把相关内容明确在合同里。最好能够委托律师等专业人士代办，以便更好地维护自己的合法权益。

买房委托公证书

委托人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，住址： ，公民身份号码/护照编号： 。

受托人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，住址： ，公民身份号码 。

委托人XXX欲购买房屋壹处，该房屋坐落在 ，《房屋所有权证》编号为 号，丘(地)号 ， 结构，建筑面积 平方米。委托人因【原因】，不能亲自到 办理上述房屋的买卖手续，特委托XXX代为办理购买上述房屋的有关事宜：

1.签订上述房屋的买卖合同;

2.支付购买上述房屋的购房款;

3.验收上述房屋，办理房屋交付手续;

第4篇：过户委托书公证书范文

证件号码：住址：

受托人：性别：出生年月：

证件号码：住址：

委托人因故不能亲自来交易中心办理有关房地产出售事宜，特委托受托人为本人人，就上述房屋全权代表本人履行下列附录中所列第项(共计项权利)，受托人转委托权。

凡由受托人在上述委托权利内，委托人就上述房屋所实施的法律行为及所造成的法律结果，委托人均予以承认。

上述委托的期限自委托人签署授权委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。

委托人：

年月日

附录：

壹。代为签订房屋买卖合同/代为签订定金协议;

贰。代为办理合同公证或见证、领取公证书;

叁。代为办理提前偿还贷款、领取相关抵押注销资料、注销银行贷款、交易中心房屋抵押登记注销、向保险公司申请退还剩余保险金等手续;

肆。代为支付一切上述房屋应支付的费用;

伍。代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等;

陆。代为收取房价款;

柒。代为办理水、电、煤、电话更名手续;

捌。代为与物业管理处办理更名以及维修基金等更名手续;

玖。代为签订房地产借款合同及抵押合同或办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证);

第5篇：过户委托书公证书范文

1998年3月，母亲在走进90岁时辞世了，父母留下的房子按说就该办理继承，可是当时这套单位福利房在增加了8.91平米后属不全房产，需要等单位统一办好扩建面积房产证后，再办理《个人住房档案》，然后才能办继承过户手续。谁知这一等就是数年。期间，父亲单位改制了，更换了体制和领导，从而获取福利房扩建面积的房产证的愿望未能实现。2004年年末，听说一个员工牵头帮大家办理这件事，我们兄妹几个凑钱请他办理，如今七年过去了，事没办成交去的钱也拿不回来了。此时，继承人之一的大姐已经去世两年多了。眼看着继承人们一个个进入暮年疾病缠身黄泉路近，再不处理房产继承，以后牵涉的第三代人就会越来越多，集合受众处理此事也越来越难。于是，去年的6月由我负责开始办理母亲名下的房产继承过户手续。

到房产办证大厅一了解，办理房产继承过户手续程序的第一步是到公证处获取继承公证书。一打听，这一步真不简单，需做的功课一大串：在公证处立案、由父母原单位出具亲属关系证明、由派出所出具父母死亡证明、所有继承人集中到公证处接受公证（外地继承人弃权的须在当地公证处公证弃权声明，不能到庭者须有经公证的委托书，死亡的也要出具派出所的死亡证明），除此之外，还要提交类似遗嘱等的其他相关文件，以及房屋评估公司的房屋评估报告。按照要求我开始跟外地的二姐三姐不断电话、当面、书面联系，反复论证，到当地公证处办理公证材料。在本地跑腿写证明，少不了排队到办理人下班还没办好的不顺，但一次不行再去一次，怎么也能办完，遇到最难办的是父亲单位无法出具我外祖父母的去处证明。亲属关系证明交到公证处，公证处派人到父亲单位查档，父亲的档案里就是没有外祖父母的记录。母亲当了一辈子全职太太，无档案可查。别说外祖父母，我母亲活着的话也100多岁了，他们怎么可能来跟我们一起分房产？可是外祖父母都是法定继承人，无处证明他们的着落，公证处就无法出具公证书。事情卡在这里真够憋气的。

打电话向律师咨询，律师说无论如何都要有地方证明外祖父母的去处，父亲单位不能证明，你们做子女的档案也没有交代吗？这句话倒是点醒梦中人，我决定找本部门的领导求助。领导找到以前我的一份登记表，依据上边填着的“外祖父母均于解放前病故”，给我开出了外祖父母去处的证明。此时，时间来到10月底。

与此同时，我从以往一个相似的案例中得到启发，决定换司法渠道解决继承资格认定。

可是这种方式却不是每个继承人都愿意接受的，毕竟大家对此并没有矛盾，为何要用对簿公堂的方式来处置？虽是无奈之举，但经过一番周折，我终于还是向房产所属区法院递交了诉状。谁知好事多磨，11月22日，在法官通知开庭之时，在外地居住的哥哥不慎摔断了手，不能前来出庭，事情只好搁了下来。直到12月1日下午伤势稍有好转的哥哥赶到法院，庭长破例安排了亲自办理。下午5点，我们拿到法院民事调解书和生效证明，母亲的房产继承认定才算走完了一大步。看着每人手里攥着盖有法院大印的法律文书，大家都深深地舒了一口气。

第6篇：过户委托书公证书范文

[论文关键词]不动产 登记制度 公证制度

物权登记制度与公证制度是两种相互配合的法律制度。物权登记是对不动产物权的交易结果进行有效地保护。我国没有《物权登记法》，《物权法》没有规定物权登记公证制度。物权登记引入公证，使公证在不动产登记制度中定位于前置审查模式具有科学合理性和独特的地位。

一、不动产物权登记公证的效力

公证效力指公证机构所出具的公证文书在法律上所具有的效果和约束力，有时直接称为公证书的效力。主要包括证据效力、强制执行效力和法律行为成立要件效力。物权登记有物权公示效力、界定和保护产权、维护交易安全、提高物的利用效率等效力。不动产物权登记公证的效力兼具公证的效力和物权登记的效力。

（一）生效力

公证因当事人的申请而介入物权登记前实质审查，在这一阶段保护和尊重当事人的选择权和自由意志。将不动产物权登记公证作为不动产转让合同生效的形式要件。这意味着当事人订立不动产转让合同时须公证，否则合同不产生效力。“公证是预防房地产交易纠纷的第一道防线”。我国目前一般实行自愿公证原则，因而合同的公证形式多由当事人约定。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”双方在协议中如果约定“公证生效”的条件，如果未经公证，协议生效的条件未完备，所附条件没有成就，协议不能产生预期的法律效力。

（二）公示、公信力

公证和登记是法律行为公示的形式。登记的公信力强于公证，以登记的形式弥补合同公证形式符合法律的原旨，但并不意味登记可代替合同的公证形式。订立合同，进行公证，再进行登记是一项交易的过程，公证的目的是为了确定合同的效力，登记则是为了完成不动产物权变动，实现当事人的交易目的。

公证作为国家司法制度中不可或缺的组成部分，行使着国家公共的证明权力，承载着国家至高的公共权威和信誉，作为社会信用的重要载体和法律保障，是判断民商事行为是否真实合法的重要途径，也是司法机关裁判纠纷的重要根据，因此，公证是诚信的象征，具有天生的公信力。公证公信力体现公证工作的权威性和影响力，反映人民群众对公证工作的满意度和信任度。

（三）证据效力

公证的证据效力是指公证在证据上的最高效力。证据效力具有证明公证对象真实、合法的证明力，可直接作为认定事实的根据。公证的证据效力，一是公证证明的内容属于司法认知的范畴；二是从证据材料的优先性来看，经过公证的书证证明力大于一般的书证。公证证据在诉讼证明是一种书证。《民事诉讼法》第67条规定：经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。公证书具有一种推定的效力，基于公证书的证据力或生效力，即经公证的文书可作为登记机关认定当事人债权行为真实、合法的当然依据，应该采纳公证书。这不仅符合公证文书的效力特性，也符合证据学关于公证文书的理论。

二、不动产物权登记公证的定位

（一）不动产登记公证性质的界定

在不动产物权登记中介入公证制度，并非要取代或者削弱不动产物权登记机关职权，也不意味着公证机关权力的加强，而是将公证机关的职能与物权登记机关的职能相互配合，使之相辅相成、相得益彰，更好地实现物权登记制度的预期效果和社会功能。

（二）公证机构核实权的定位

在现有立法的基础上，应完善相关配套制度，强调有关行政权力部门的协助。当事人和相关部门应真实的反映情况，提供相关资料，并对其提供资料的真实性与完整性作出许诺。相关部门如果不配合协助，允许通过其上级领导部门签发协助核实的通知，或赋予公证机构一定的司法建议权，以此保障审查核实权的应有的效力。

（三）公证书在物权登记中的地位

公证书在物权登记中不具有物权效力。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。那么当事人签订了合同并经过公证后，只能是发生债权效力，合同合法有效，而不发生物权效力，物权以登记为准。我国法律不承认物权行为理论，《物权法》没有明确区分债权合同和物权合同，也没有承认无因性理论，规定不动产物权的变动以登记为原则，主要是出于公示的要求。物权登记前置公证实质性审查制度，明确界定公证人在物权登记中的法律地位，使公证围绕其建立合理的内部运行机制、管理机制、公证程序设计以及公证责任承担，使得公证的双重性、法律职业性与物权登记前置审查的职能要求相契合，给物权登记工作带来更多便利。

三、不动产物权登记公证法律制度完善

（一）制定《物权登记法》

依据《物权法》第10条规定制定统一的《物权登记法》规范物权登记，规制物权法定和物之流通的各环节。对物权登记，包括动产和不动产在内，均予以规定，对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任等作出详细的规定，包括公证前置审查的内容和要求，从程序上完善物权登记制度。《物权法》修订完善时也应考虑物权登记问题。

（二）统一物权登记机关

物权登记，具有技术性、专业性的特点，由专门机关负责，才能发挥真正作用。专门设立登记机关还是由政府法制部门或法院或公证机关统一管理登记事务各有利弊。如果公证机关作为登记机关，可改变现行的登记机构多、分散的局面，由县级以上人民政府法制部门代表政府发给相应证书，如：《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《抵押权证》等其它相应的证书，以此作为权利人权利凭证。

（三）明确不动产物权登记公证的内容

明确不动产物权登记公证事项，也可称为法定公证，或强制公证、必须公证，是指法律明文规定必须经公证方可有效的重大法律行为、法律事件和文书，不经公证不发生法律效力。《公证法》第11条第2款规定，法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。《公证法》第38条规定，法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定。当立法把公证机关的审查作为一种制度进行明确规定，并且与物权登记制度衔接，就构成了不动产物权登记法定公证制度。在不动产物权法定公证制度下，公证是进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序，公证机关对引起物权设立、变更、转让和消灭等行为进行实质性审查，登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查。

1.不动产物权登记公证的内容

不动产物权登记变动公证，涉及不动产物权的设定、抵押、转移等变动过程。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。《物权法》中对不动产物权区分原则的设立，为办理相关的不动产物权变动业务提供了科学依据。在引起不动产物权变动的因素中，最重要的是法律行为，如合同等，其次为非基于法律行为，如继承、强制执行、法院判决以及拆建等事实行为等。一般而言，不动产物权变动非因法律行为而发生者，均不以登记为物权变动的生效要件。由于法律行为尤其是合同引起的不动产物权变动占了相关公证业务的绝大部分，所以不动产的物权登记的原因行为如合同进行审查办理公证是大量的，可行的。

2.登记前必须公证的不动产物权变动类型

（1）不动产继承、遗产分割、赠与、遗赠。这些是我国公证的传统业务，对无纠纷的继承、赠与、遗赠以及对遗产分割办理继承权公证、赠与、遗赠公证及遗产分割协议公证，凭公证书办理产权过户，在实践中已被社会所认可。在继承中，对于继承人资格、遗产状况、放弃继续自愿与否、放弃继承声明书的真实性、被继承人生前是否有债权债务、继续人有无依法丧失继承权等要进行细致审查；赠与是一种特殊的转让。赠与合同需要赠与人对赠与的意思有充分的理解，对当事人是否具有赠与能力、赠与是否附条件等都要进行审查；对遗嘱的效力、对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属遗嘱人个人所有、法定继承人有无劳动能力及生活来源，要进行审查。这些事项法律关系复杂，如果登记机关人员不具备专业的法律知识，处理不当，会导致家庭矛盾，不利于社会和谐。

（2）抵押（质押）合同。抵押所涉及的法律关系较之交易关系更为复杂，时间也较长，非经公证员引导一般人难能理解，如不办理公证对当事人和社会都可能产生不良后果。大陆法系国家普遍要求此类合同须实行强制公证。

（3）不动产物权交易合同。不动产交易合同包括国有土地使用权出让、转让合同，这类合同按合同主体分两类：一类是一方或双方为公司、登记机构、企事业或其他组织。现行登记制度中，登记机构只进行形式审查，如将此类合同交由公证处公证，依公证程序公证员必须对合同生效的各实质要件进行审查核实，向股东、董事核实决议内容，向相关机关查实有关事项，这是与登记机构一起维护着登记的公信力。一类是国家作为行为主体一方的重大不动产交易合同，主要是包括：重大建设工程招投标、建设用地使用权出让及转让、经济适用房项目、重大政府项目、招投标合同等等。此类合同通常关系民生热点，主体有特殊性，客体则为公共财产，如果由登记机关进行审查会存在难办案，出现“国家自己审查自己、既是运动员又是裁判员”。

（四）规定不动产物权登记公证审查的模式

物权登记主要有实质审查与形式审查两种方式。《物权法》第12条没有界定什么是实质审查、什么是形式审查，也没要求不动产登记机关进行实质审查还是形式审查。物权登记的实质审查与形式审查的核心区别在于登记机关是否对引起物权变动的原因行为进行真实性和合法性审查。大陆法系各国的公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。为了提高登记的准确性，可以参考德国立法，由公证人员通过公证的形式代替登记人员对不动产物权变动的原因行为完成实质审查，公证作为选择性的实质性审查前置。登记部门依据公证书及时办理产权变更手续，可大大提高工作效率。如果没有规定公证作为物权登记的前置程序，直接进行登记审查，由于登记部门缺乏相应的法律专业素质，可能会增加风险，难以有效预防纠纷，也会增加司法成本。现实也印证了因为有公证的保障，大量的不动产的继承、赠与、遗赠等物权转让活动没有引起不必要的争议。

（五）调整不动产物权登记公证收费

公证收费是老百姓最关心的问题，如果费用高昂直接影响公证制度实施的效果，不利于物权的保护。任何一项制度的实施都是有成本的，不动产物权变动登记前实行法定公证制度也不例外，法定公证前置则增加了当事人公证费的负担，这是事实。公证机构具有非营利的性质，费用收取应体现“经济原则”和“便民原则”。目前，委托书、遗赠、声明书公证都是计件收取，当事人的负担不算重，但财产继承、赠与和遗赠类公证收费是按受益额的2%收取，最低200元，这部分当事人经济负担确实较重。目前我国财产继承、赠与、遗赠类在大多数地方都是法定公证前置，且公证数量多，有必要调整财产继承、遗赠和赠与类公证的收费标准，可参照房屋买卖类公证收费标准，分不同档分别按比例收取，体现定价的科学性。针对棚户区、旧城改造、房屋拆迁等不动产变动类公证及确实有困难的当事人可以降低公证费用，实行缓、减、免，或适用法律援助制度，使当事人能够承受。

第7篇：过户委托书公证书范文

    委托人张学理，系海南德赛利律师事务所律师。

    被上诉人（原审被告）海南临高椰松园林有限公司，原住所地：临高县临城镇外经大厦法定代表人陈明，该公司经理。

    委托人熊志东，男，1958年4月11日出生，住所地海口市龙华区龙昆上村29号。

    被上诉人（第三人）海南灌排技术开发公司。

    法定代表人张岩，该公司总经理。

    委托人周亚敏，该公司法律顾问。

    被上诉人（第三人）薛山，男，1973年1月26日出生，住海口市金融花园D302房。

    委托人周亚敏，系海南灌排技术开发公司法律顾问。

    （二）主要案情海南临高针织服装有限公司（简称针织公司）于1998年3月18日成立，注册资本是168万元。该公司于1999年8月28日申请变更为椰松园林公司，同年8月26日，陈明受让针织公司法定代表人郑勇钦的40％股权、钟凤娇受让针织公司股东胡喜30％的股权，两份股权转让协议书没有注明具体的转让价格。30％股权由原股东陈黄明继续持有。1999年9月10日针织公司变更成立为椰松园林公司，法定代表人由原来的郑勇钦变更为陈明。变更后10天，即1999年9月20日年检期限届满，但椰松园林公司自变更以来从未年检。在椰松园林公司成立之前，即1998年9月30日，陈明以临高大皇松园林有限公司的名义与岭南公司签订《土地租赁合同书》，租赁岭南公司约200亩土地种植园林，租期21年。合同上加盖有椰松园林公司印章。椰松公司在庭审中承认该印章是椰松公司成立后补盖的。2002年2月8日，椰松园林公司法定代表人陈明出具一份授权委托书，内容为：“我公司现委托熊志东在我公司与庄永春买卖海南临高椰松园林有限公司大皇棕事宜中，作为我公司全权处理大皇棕人，我公司均已承认。”根据该委托，熊志东代表椰松园林公司作为甲方，庄永春作为乙方，双方就大皇棕买卖事宜于2002年2月8日签订了一份《买卖协议书》，协议约定：椰松园林公司将其承租的岭南公司约200亩土地，种植大皇棕约11000株及农场的八间房屋、水井用具等卖给庄永春，总价款约40万元。付款方式：协议生效之日起2日内一次性支付10万元。第二条第二款约定，余款30万元自庄永春在《海南日报》刊登申明该大皇棕所有权征询异议，申明期限届满无人提出异议，双方一起与岭南公司办理椰松园林公司与岭南公司承租的土地于庄永春名下一个月内一次性付清给椰松园林公司。熊志东作为担保人以其房产作为该买卖的担保。2002年2月19日，双方又签订一份《补充协议》，将原协议作如下修改：一、原2002年2月8日协议，甲方（椰松园林公司）将约200亩的大皇棕及房屋、水井等出售并于2002年2月9日交付给乙方（庄永春）不变，双方予以认可。二、将原成交价40万元改为35万元。三、付款方式除已付10万元外，补充协议生效后即付20万元，余款5万元由乙方用预付甲方拖欠的土地租金，原买卖协议第二条第二款取消作废。两份协议中陈明的签名均由熊志东代签。2002年2月19日，由熊志东作为椰松园林公司收款人向庄永春出具收条，内容为：兹收到庄永春交付购买大皇棕30万元（其中10万元2002年2月9日交付）。2002年4月8日，庄永春申请临高县公证处的公证事项为保全大皇棕现状。公证处于2002年4月17日作出公证书：兹证明与本公证书相粘连的照片共18张，为王宝中现场拍摄，跟椰松园林公司与庄永春于2002年2月8日签订的《买卖协议书》中的11000株大皇棕现状相符。2002年10月26日，陈明又出具一份授权委托书，内容为：现有本人全权委托冯文仁管理处理海南省临高县马袅乡昌富村200亩共16000株临高大椰松基地。

    另查明：灌排公司与陈明商品房预售合同纠纷一案，于2002年4月2日向临高县人民法院申请诉前财产保全，2002年4月19日临高县人民法院对马袅乡昌富村200亩大皇棕以及地上附属物进行了查封。后灌排公司依据生效的（2002）临民初字第15号民事判决书向临高县人民法院申请强制执行陈明的财产，临高县人民法院受理该执行案件后，于2002年12月18日在《海南日报》上刊登征询强制执行查封的200亩大皇棕权属异议公告，限案外异议人于公告发出之日起十五日内向法院提出异议，庄永春超过异议期限于2003年3月3日才向临高县人民法院提出异议。临高县人民法院经审查，以该权属异议及其提出异议理由不成立，证据不足为由驳回其异议申请，之后临高县人民法院委托拍卖单位将查封的200亩大皇棕拍卖，第三人薛山通过竞买方式取得了200亩大皇棕的所有权。据此，庄永春便向原审法院提起诉讼，请求确认其与椰松园林公司签订《买卖协议书》有效。

    椰松园林公司由于两年未参加年检，临高工商局于2003年10月6日已吊销其《企业法人营业执照》。

    二、对本案的几点思考思考一：灌排公司、薛山能否作为本案第三人参加诉讼？

    《中华人民共和国民事诉讼法》（简称民诉法）第五十六条第一款的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。《民诉法》上述规定，有独立请求权的第三人是指对原、被告之间的诉讼标的提出独立的请求，因而参加到已开始的诉讼中来的原、被告以外的第三方面的当事人。有独立请求权的第三人在原、被告之诉（本诉）中居于第三人之位，但在自己提出的诉讼（参加之诉）中则处于原告地位，因为他把正在进行的官司中的原、被告都作为被告，自己独立主张权利。有独立请求权的第三人只能在诉讼开始后，尚未结束前参加；有独立请求权的第三人未参加第一审诉讼的，在第二审中，除经人民法院调解能够达成协议的以外，原则上不列为第三人。有独立请求权的第三人之诉都是由有独立请求权的第三人主动请求参加的，即必须由当事人自己提出诉讼请求，人民法院不依职权主动通知其参加。诉讼标的，是指当事人争议的要求人民法院通过审判予以解决的某一民事法律关系或权利。诉讼标的与标的物不同。前者是指当事人之间争议的权利义务关系，而后者是指当事人争议的权利和义务所指的对象。灌排公司与陈明商品房预售合同纠纷一案，在临高县人民法院作出一审判决生效后，灌排公司在申请执行过程中，薛山通过竞买方式取得了200亩大皇棕的所有权。本案争议的诉讼标的是庄永春与椰松园林公司之间200亩大皇棕的买卖合同关系，标的物则是200亩的大皇棕；而200亩大皇棕已经依法由临高县人民法院执行，薛山通过竞买合法取得了200亩大皇棕的所有权。灌排公司、薛山对庄永春与椰松园林公司之间买卖合同关系具有独立请求权，灌排公司、薛山作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，有权向人民法院主张自己的权利。

    思考二：200亩大皇棕是属于陈明个人财产还是属于椰松园林公司的财产？

    在本案中，椰松园林公司设立前，陈明以临高大皇松园林有限公司的名义与岭南公司于1998年9月30日签订《土地租赁合同书》，并在该地上种植200亩大皇棕。1999年8月28日针织公司申请变更为椰松园林公司，同年9月10日经临高县工商管理局批准同意变更设立椰松园林公司，法定代表人变更为陈明，同月20日年检到期，但该公司自变更以后从未进行年检。陈明与钟凤娇分别受让针织公司两个股东的40％、30％的股权，30％股权由原股东黄明继续持有。针织公司原是否有财产，各股东投资是否到位，针织公司变更为椰松园林公司后，陈明与钟凤娇受让股权时是以多少资金受让，椰松园林公司是否承接了针织公司的财产，变更后陈明等三股东有没有进行了实物投资或者现金投资，椰松园林公司均未提供证据予以证明，椰松园林公司设立后，陈明就在《土地租赁合同书》上加盖了椰松园林公司的印章。

    《中华人民共和国公司法》第二十五条规定，“股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入准备设立的有限责任公司在银行开设的临时帐户；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”国家工商行政管理局1995年的《公司注册资本登记管理暂行规定》第八条规定：“注册资本中以实物出资的，公司章程应当就实物转移的方法、期限等做出规定。实物中须办理过户手续的，公司应当于成立后半年内办理过户手续，并报公司登记机关备案”。第二十三条规定：“对股东或者发起人以非货币出资，未按照本规定第八条的规定报公司登记机关备案的，或者备案内容与公司章程规定的内容不符的，视为虚假出资”，1999年国家工商行政管理局的《企业名称登记管理实施办法》第三十五条规定：“预先核准的企业名称在保留期内，不得用于经营活动，不得转让。企业变更名称，在其登记机关核准变更登记前，不得使用《企业名称变更核准通知书》上核准变更的企业名称从事经营活动，也不得转让”。针织公司变更为椰松园林公司，实际上是一个空壳公司。从本案的事实来看，椰松园林公司及陈明本人在本案中一直主张该200亩大皇棕是公司成立后由公司投资种植的，却不能提供公司投资种植大皇棕的证据，也不能提供证据证明200亩大皇棕已经办理产权转移手续，归椰松园林公司所有。而且，陈明在椰松园林公司未变更之前，就以“椰松园林公司”的名称与岭南公司签订《土地租赁书》，其行为违反了《企业名称登记管理使用办法》的有关规定，是无效行为。所以，200亩大皇棕应认定由陈明个人投资种植，属于陈明个人的财产。椰松园林公司以200亩大皇棕与庄永春签订《买卖协议书》，将属于陈明个人所有的200亩大皇棕，出售给庄永春，其行为是无效的民事行为。故200亩大皇棕的所有权应认定属于陈明个人的财产。

    思考三：在本案中，椰松园林公司是否具有独立的法人人格？

    公司具有独立的法人人格。公司人格与股东人格的分离，决定了公司的独立责任和出资者的有限责任。公司一旦具有独立的法人人格，在公司与股东之间就各自以独立的主体资格进行交往。公司拥有出资人对公司的出资，出资人作为股东，享有社员权利，但任何股东作为个人，无权干预公司对自己法定财产行使各项法定权利。公司财产虽然由组成公司的成员，即股东出资构成，但却与出资人的其他财产相分离。公司以其财产对公司债务独立承担责任，而出资人则仅以其出资财产承担有限责任。然而，在公司法人人格形骸化的情形下，为了保护公司债权人的利益，必须揭开公司的面纱，要求出资人即股东对公司的债务承担责任。公司法人人格形骸化实质上是指公司与股东完全混同，使公司成为股东的另一个自我，或者成为其机构和工具，以至于形成股东即公司，公司即股东的情形。公司与股东财产混同是公司形骸化最基本的特征。财产混同是对公司财产与股东财产分离原则的违背，其具体表现在公司营业场所、主要设备与股东的营业场所、设备等完全同一；公司与股东的资本或者其他财产混合，公司缺乏独立财产或者与公司经营风险相比，资本显著不足；公司财产无记录或者记录不实，公司帐簿与股东帐簿不分或者合一等等。因为财产混同无法保证公司贯彻资本维持和资本不变原则，消弱了公司对外承担清偿债务的物质基础，所以，法院为了保护债权人的利益，必须揭开公司的面纱，否认公司与其股东各自的独立人格，责令公司的股东对公司的债权人直接负责。由于椰松园林公司从针织公司变更时，虽然经临高县工商行政管理局办理了企业法人营业执照，但其注册资金是否属实？各股东出资多少？椰松园林公司有没有财产？椰松园林公司在本案中均没有提供证据证明，本案中，200亩大皇棕在椰松园林公司设立前，由陈明与岭南公司签订《土地租赁合同书》，由陈明个人投资种植，椰松园林公司设立后，椰松园林公司与其法定代表人陈明的财产发生了混同，是典型的公司法人人格形骸化的具体表现。本案中公司人格与股东人格没有分离，也就是说，公司即陈明，陈明即公司，当公司或陈明对外产生民事责任时，为了逃避法律追究，逃避债务，陈明却以公司人格或公司以陈明人格作“挡箭牌”，使债权人的利益受到极大损害。故应否认椰松园林公司独立的法人人格。

    思考四：椰松园林公司没有依法进行年检，能否以自己的名义进行民事活动？

    椰松园林公司自1999年9月10日由针织公司变更成立后，1999年9月20日，该公司的年检期即届满，椰松园林公司应向当地工商行政机关继续年检，但椰松园林公司自变更以来从未进行年检。依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十一条规定“公司登记机关应当根据公司提交的年度检验材料，对与登记事项有关的情况进行审查，以确认其继续经营的资格”。国家工商行政管理局1996年公布，1998年修订的《企业年度检验办法》第三条规定：“企业年度检验是指工商行政管理机关依法按年度对企业进行检查，确认企业继续经营资格的法定制度”；第十九条规定“企业未参加年检不得继续从事经营活动。登记主管机关对年检截止日期前未参加年检的企业法人进行公告。自公告之日起，30日内仍未申报年检的，吊销营业执照”。椰松园林公司自1999年9月20日年检到期后未向当地工商行政管理机关申报年检，应认定该公司已经丧失了其经营主体的资格。虽然直到2003年10月6日临高工商局才吊销椰松园林公司的营业执照，但是椰松园林公司自1999年9月20日起就不能以椰松园林公司名义进行民事活动。所以，椰松园林公司所有的经营活动只能视为是非法人的民事行为，也就是说应属于股东陈明、钟凤娇和郑勇钦的民事行为。综上所述，椰松园林公司没有依法进行年检，不能以自己的名义对外进行民事活动，其与庄永春之间签订的200亩大皇棕《买卖协议书》是无效的民事行为。

    思考五：如何保护交易安全问题？