物业管理工作思路精选(九篇)

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第1篇：物业管理工作思路范文

关键词：建筑；房地产业财务管理

当前我国处在经济大发展的上升时期，虽然国家历年对房地产行业实行调控政策，但由于国人有住房保障或投资的偏好，因此历年来房价越调越涨，特别是现在国家加快城镇化建设的步伐，大批农村人口将变为城市居民，决定了我国房地产、建筑行业目前仍然是一个前景比较广阔的行业。我们公司在战略合作伙伴宝能公司进入以后，顺应国家形势发展的需要，制定了今年产值要达到50亿，明年要达到100亿，十年要达到1000亿的跨越式发展战略。作为主管财务人员应站在企业发展的战略高度，制定合理的财务战略服务于企业发展战略，既能使公司得到快速发展，又能使企业效益达到最大化。我认为公司的财务管理应该从下面几个方面加强。

一、制定财务战略规划，保证资金按需正常运作

企业快速发展可能会使企业的资源变得极度紧张，主管财务人员要有效防止资金链断裂，制定相应的财务战略规划，才能配合好企业发展的需要。财务战略规划有短期、中期、长期的滚动安排，内容主要是筹资、投资和预测未来收益和分配等。筹资渠道除银行贷款外还可通过信托公司、财务公司、私有银行、同业拆借或内部融资、赊账等多个方面来融资，筹资结构可以从资金回笼的速度上考虑长中短期借贷相结合，保证到期有足够存量资金还贷或能借新还旧或能展期。要从多渠道多种方式进行筹资才能保证公司发展的资金需求。

无论那种方式融资都是要付出资金成本的。因此，主管财务人员对资金的使用和回笼要有计划性，要对投资项目进行预计收益率分析，预测相应的盈亏平衡点，才能达到安全运作和收益率最大化。比如承接一个施工项目需要垫资，就需分析垫资资金来源和财务成本、进度款支付以及项目的利润率等，开发一个项目不仅要考虑上述因素，还要考虑资金的时间价值和税务筹划、营销策略、定价策略等。因此，财务管理要从企业发展战略高度出发，制定相应的财务战略，从资金上、技术经济上保证企业正常发展。

二、组织做好基础会计工作，及时准确反映会计信息

组织做好会计基础工作，不仅要正确核算和进行资产负债管理，还要起到财务监督和成本控制的作用。首先财务会计人员做账要准确及时，账目清晰，管理有序，防止出现侵占或错漏，随时要向领导汇报变动情况；其次财务会计人员要起到财务监督和成本控制的作用，不仅对一些错误数据或违纪现象要大胆批评指正，还要主动索取合法资料和参考标准等，如要求有领导签字手续、提供有效发票和工程成本预算、开发成本预算资料进行监督等。针对公司行业的特点，现阶段最好要求财务人员能掌握工程造价的审核、预决算书的编制和工程完工程度的测算等，有利于对成本实施有效的控制和监督，因此，必须定期对会计人员进行业务培训，加快培养一批能挑重担独挡一面的会计人才，也是响应公司人才再造的计划之一。

三、制定内部控制制度，加强内部成本控制

制定内部控制制度，加强成本控制管理是公司目前急需解决的问题，没有有效的成本管理就没法保证经营目标的实现，容易出现浪费、失误甚至违规违纪。加强成本管理的一个重要途径就是做好成本计划工作，加强全面预算管理，特别是施工预算，要在施工过程中进行分部分项成本的核算和分析，是盈利或亏损都要有个说明，可有效预防加大成本行为，开发成本预算更是施工过程控制和结算的重要参考依据。目前我们公司施工预算上传不到位，导致对材料费人工费等核查时没有参照标准，对项目经理的权力约束没依据，审计结果的公信力是要打折扣的；没有施工预算参考，财务管理的计划成本也没法做下去，对项目的成本监管肯定处于被动状态。公司这次信息化系统升级，我部提出了施工预算要上传系统，可以从总预算及分部分项预算上多角度可以查询对比材料费人工费等数据。

四、制定科学的财务评价体系，严格监控公司生产经营的正常运转

建立一套适合公司的财务评价指标体系，以加强运营资金安全，比如用资产负债率、流动比率、速动比率、资本周转率、存货周转率、利润率、投资回报率等从多角度进行运营资金安全监控和经营效果监控；建立财务风险预警制度，当某指标出现预警时，就要查找原因并作出相应调整。以前我们公司这方面做得较少，是因为公司盘面不大，评价指标的作用不明显，以后公司发展壮大后，没有科学的监督评价体系，等到问题爆发出来时，可能给公司造成很大损失了。因此，在公司快速发展壮大的同时，要有自己的评价体系，及时对经营过程和经营成果进行评价分析，才能实现可持续性发展。

五、夯实公司基础，严按上市公司要求管理财务，为规划上市做准备

上面从规划融资、规范会计工作，加强内部成本控制、建立风险控制和评价体系等方面进行财务管理，可从长远发展的角度夯实公司基础，但如果要真正做大做强，只有借助资本的力量放大自身优势，才是实现富强之梦的正确选择，因此公司领导睿智地提出了将来公司要上市的前景规划。规划上市就得按上市公司要求进行管理才行，因此，从现在开始，就要严格要求公司在上市前三年内不能有违规违纪记录，必须三年内连续盈利，准备申报资料及规划上市辅导等，紧扣上市公司标准，为争取上市做准备。

目前集团公司正在推进打造特级资质企业的工作，是为实现跨越式发展做准备，也是为公司的财务积累做准备，但要快速扩张占领市场有特级资质后还得有雄厚的金融资本支持才行，比如，现在工程任务虽多，但自身资金有限，没法更多支持母公司的整体发展。因此，当公司发展到一定程度后，就要考虑从资本市场上融资才能更快更多，当财务积累到一定程度以后，还可以跨行业实现多元化发展，寻找新的利润增长点。

六、加强从业人员的职业道德建设和法制观念建设

第2篇：物业管理工作思路范文

摘 要 2010年开始，国资委在中央企业负责人经营业绩考核中全面引入经济增加值（EVA）指标，引导企业创造价值，实现可持续发展。作为被考核对象，企业发展战略逐步从原来的规模导向转向以价值创造为中心，而企业的财务管理则由原来利润至上的管理理念向以增加企业EVA为重心的管理方向转变，围绕增加净营业利润、降低资本成本提高企业经济增加值。

关键词 经济增加值 EVA 国有企业 财务管理

一．经济增加值考核的意义

从2010年起，国资委在其所管辖的100余家中央企业全面推行新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》。与旧版相比，新版办法增加了“经济增加值（EVA）考核”所占考核权重占40%，并将在以后年度逐步加大考核权重，取代净资产收益率的核心指标地位。EVA指标的推出具有明显的政策导向：促进企业由规模导向型发展方式向价值创造导向型发展方式理念的转变，引导不断增加股东财富；逐步实现造鼓励企业通过适当增加战略投资，加大科研开发力度，做大做强主业，实现长期可持续发展；提高资产使用效率，遏制盲目投资冲动，控制企业经营风险。

（一）原有考核指标体系导致的企业现状

原有的中央企业经营负责人经营业绩考核以净资产收益率、利润总额、营业收入等会计指标为核心考核经营者业绩。

1．为追求较高的净资产收益率，经营者一方面减少科研开发费等战略性投入，提高利润，导致企业自主开发能力不足，缺乏富有竞争力的差异化产品，成为企业长期可持续发展的“瓶颈”，错失发展机遇；另一方面增加负债资金，减少权益资金，人为操纵平均所有者权益，出现盈利企业未必创造价值的经营业绩扭曲现象。

2．企业为了提高营业收入，过渡依赖扩大经营规模，忽视资本的机会成本，由于投资人资本是免费的，经营者在投资项目分析时只要产出大于投入，项目就盲目上马，实际是夸大了利润，形成低效或无效投资，损害了投资人利益。另一方面，为了增加营业收入，经营者还有可能放宽信用条件，扩大销售，导致呆坏账成呈增加趋势；存货等其他资产规模随之加大形成资金沉淀，降低资产使用效率。

（二）经济增加值的基本原理及计算公式

新版《中央企业负责人经营业绩考核办法》中,经济增加值指标指经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额,即补偿了经营的全部资产成本之后的剩余收益，是从税后净营业利润中扣除包括股权和债权投资者的全部投入的机会成本后的所得。具体计算公式为：

经济增加值=税后净营业利润-资本成本=税后净营业利润-调整后资本×平均资本成本率=（投资回报率-平均资本成本率）×调整后资本

其中：(1)税后净营业利润=净利润+（利息支出+研究开发费用调整项-非经常性收益调整项×50%）×（1-所得税率）

(2)调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程

(3) 平均资本成本率,办法中规定：

中央企业资本成本率原则上定为5.5%。

承担国家政策性任务较重且资产通用性较差的企业，资本成本率定为4.1%。

资产负债率在75%以上的工业企业和80%以上的非工业企业，资本成本率上浮0.5个百分点。

资本成本率确定后，三年保持不变。

首先EVA指标设置了最低资本回报警戒线，如果项目投资回报率小于资本成本率，那么项目投入是无效的，经营该项目必定减损企业价值。其次，投资资本回报率与净资产收益率不同的是，提高净资产收益率往往通过大举增加负债资金，调整资本结构，而不是提升经营绩效的来实现，增加了企业财务风险，结果有可能由于负债利息过重，减损股东利益。

二、EVA在企业财务管理中的应用

EVA价值概念的引入体现了现代企业发展将以价值创造为经营发展战略，随着企业发展方式的转变，财务管理战略的核心将从增加净资产收益率、利润总额、营业收入转向以增加企业经济增加值EVA为核心。

从EVA计算模型分析，EVA值实现途径有五条：一是增加投资回报率高于资本成本的项目、减少低收益投资；二是充分利用经营杠杆，当固定成本不变时，降低产品成本，提高销售收入，以增加税后净营业利润；三是构建最优的资本结构，降低资本成本率、以最低成本筹集企业所需资金；四是减少或避免资本支出盲目扩张，激活沉淀资产，加速资金周转，提高资金使用效率；五是清退低效或减损企业价值的资本投入，减少资本成本。

从国资委考核中央企业EVA指标的调整项目分析，具有明确的政策导向。一是科研开发费视同利润加回，增加EVA,体现了国家鼓励企业自主创新，通过增加研发投入，促进生产力形成等战略性投资，有效调整企业不同发展阶段、不同产品的生命周期，实现平稳可持续发展。二是非经常性收益按税后金额的50%调整，而与其相关的资本成本全额扣减税后经营业利润，体现了对企业做大做强主业，推进低效资产退出经营的要求；三是对符合主业的在建工程不计算资本成本，一方面限制了投资领域，减少投资的盲目性，另一方面要求企业慎重科学的决策，合理降低投资不当带来的经营风险。

三、某仪器厂的EVA案例分析

（一）现有考核体系下企业经营存在的问题

某仪器厂是国家大二型仪器仪表企业，国内最大的核辐射监测仪器仪表制造商和唯一的系统集成商，有着40年从事核辐射监测仪器和核技术应用监测设备的研发、生产、安装和维保等方面的经验，技术一度处于行业的前列。受传统发展方式的影响，企业存在以下问题：

1．企业在增加营业收入、利润总额、净资产收益率等传统考核指标上投入了过多的精力，忽视了企业长期可持续发展能力的培育，科研创新能力不强，制约着企业发展。多年来技术提升速度较慢，与国家核电发展事业发展速度不协调。技术上与国外同类产品相比, 产品总体技术水平存在着标准化程度较低 、系统配置缺少多样性等不足。在产品的成套性、技术先进性、集成化、模块化和能谱分析技术上与国外同类知名企业相比有一定差距。

2．企业经营成本费用不断升高，主业创利能力不强。产品的制造成本和各项费用不断升高，缺乏有效的降低和控制成本的措施，加之受市场竞争报价的影响导致产品销售利润降低，企业创利能力较差。

3．应收账款、存货、长期股权投资、固定资产等占用资金较多，周转速度慢，使用效率低。

（二）以EVA理念为核心，开展财务管理

企业价值最终需要面向市场，通过向市场提供适销对路的差异化产品或服务，得到客户认可，才能实现增值；提升EVA是企业及全体员工的共同责任，要提高员工增收节支降低资本的主动性，把EVA的管理理念渗透到企业管理的每一个环节。

树立提升企业EVA依靠各个部门密切协调、上下互动、全员参与的理念。从资金投入、资金使用、资金回收等全过程入手，提高资金使用效率，提升企业EVA。坚持事前预算、始终监控，事后考核的闭环管理方法，不断检查及总结前期执行效果，并持续改进的过程，并将检查经验作为下一次改进的起点。

1．提高创利能力，在现有资本规模内，一是扩大销量、合理定价提高收入，节约成本，挖潜降耗增加经营净利润；二是调整结构，对低回报业务面予以终止。

2．提高资产使用效率，包括提高应收账款周转率，存货周转率，长期资产周转率。

3．构建最佳资本结构，降低资本成本，尽可能多的使用无息负债融资，包括通过集中采购、竞争性谈判、公开招标等手段，强化企业议价能力，争取供方信用。其次是合理利用债务融资的抵税效应，增加股东收益

（三）提高EVA的具体措施

企业要提高EVA，应结合全面预算管理，绩效考评等管理手段，以预算为刚性指标，以考核为手段，保证企业价值的实现。

1．企业业务利润

具体到企业基层作业中心应限定企业最低售价，核定年收入目标、回款目标、合同目标，销售费用率，对本中心不可控的制造成本采用定额成本结算，可控成本费用制定年度预算指标并按月考核动态监控，与职工薪酬挂钩，充分调动职工创利积极性；

2．应收款项管理

企业应合理定价，关注客户信用状况及结算方式，随市场变化及时调整销售策略，灵活运用销售折扣、销售折让、信用销售、代销和广告宣传等多种策略和营销方式，不断提高市场占有率。完善赊销管理制度，严格考核，采用适当的激励与约束机制加速货款回收。坚持应收款项的动态管理，由财务部门定期向经营单位即将逾期账款预警提示；逾期一定期限，由专业催款人员负责催收。 引入合同评审机制，从源头上控制坏账产生。

对风险较大的应收款项，企业成立专门的清欠部门，配备专职清欠人员负责催收逾期货款；将清欠业绩纳入年度预算考核体系，下达年度预算指标并按月考核落实，与个人薪酬挂钩；将以健全客户信用档案，关注重要客户的资信变动，采取有效措施防范信用风险；对长期催收不佳的欠款，加大回款提成比例，力求最大限度挽回企业损失。

3．存货与应付款项

市场经济条件下，企业价值一方面面对客户实现收入取得回款，另一方面通过供应商形成成本，因此，将存货控制在合理水平，争取相当的自然融资也是企业提高资金使用效率，降低资本成本的关键环节。

4．高度重视国家企业鼓励企业科研开发的EVA考核政策导向，适度增加研发投入等战略性投资，促进企业产品更新换代，通过不断退出差异化产品提高市场份额，提升企业核心竞争力，实现可持续发展。

5．全面长期投资、固定资产等各项长期资产，优化配置，提高资产使用效率，降低资本成本。

国有企业受前期粗放式发展方式的影响，不少企业存在经营管理不善，亏损或低效经营的子公司或参股公司，占用大量资本，不符合目前国资委突出主业的发展要求，因此企业适时清理长期无分红或亏损的长期投资，也是优化资源，降低资本成本的一条有效途径。

企业固定资产管理，应关注使用效率，对过剩产能可考虑租赁、转让等手段，激活资本沉淀，提高资产获利能力。

第3篇：物业管理工作思路范文

一、主要指标完成情况

1、房地产开发投资2、商品住房销售2、物业管理工作全面开展。为规范和培育物业管理市场，全面提升我县物业管理水平，我们依据《物业管理条例》等相关法规，在认真学习理解的基础上，积极做好物业管理工作。一是积极做好小区业主成立业主委员会工作的指导与备案登记工作。通过深入宣传，物业管理逐步被广大群众所接受，业主们维权意识不断得到增强，但由于目前物业管理还属于起步阶段，大多数业主对相关的法律法规了解不够，缺乏一定的认识，所以在维权过程中难免存在盲区和误区。对此，我们及时调整工作思路，对成立业主委员会程序上有问题苗头的小区主动介入，积极给予指导和帮助。二是加强对区内物业公司的管理，积极协调业主与物业管理公司之间的矛盾课件下载*纠纷。我们依据相关法规，在加强对物业管理企业督促指导的同时，积极协调业主与物业管理公司之间的矛盾，并通过组织召开协调会等形式直接参与了多次物业管理纠纷矛盾调解协调，为促进物业管理进一步走向规范发挥了积极作用。

3、房屋拆迁工作有力推进。在拆迁管理工作中，我局坚持做到依法行政、严格程序，强化监管，维护当事人的合法权

益，使拆迁工作做到有理、有力，措施落实到位；同时，积极响应县委、县政府号召，维护城市建设和经济发展大局，发挥攻坚克难的拼搏精神，抽调精干人员，经常放弃节假日，加班加点，不分昼夜，有效保障了县城各重点工程的拆迁进度和项目的如期开工，半年来，未发生一起因拆迁导致上访和安全事故，圆满完成县政府下达的房屋拆迁任务。

第4篇：物业管理工作思路范文

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

3、房屋修缮工作。一是**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

二、工作完成情况

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《**市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《**市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了**市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《**市物业管理规定》

6月底《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

第5篇：物业管理工作思路范文

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。社区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，其涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，旧区环境综合整治和新区建设齐头并进，城市面貌发生了很大的变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的环境；有利于提高经营城市水平、促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐社会的良好氛围。各级政府、各有关部门要树立和落实科学发展观，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理工作，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，推动物业管理上水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

社区物业管理工作，要按照“县市区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

（一）县市区人民政府（管委）对本辖区物业管理工作负总责：

1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；

2.落实办事机构，建立县市区、街道、社区三级物业管理工作体系；

3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实。

（二）街道办事处负责指导辖区物业管理工作的开展：

1.会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围；

2.组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安等部门加强对社区物业保安工作的监督和检查。

（三）社区居委会要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施：

1.组织业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为；

2.落实物业管理服务项目，聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到辖区街道办事处、当地物价部门和房管部门备案；

3.指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施；

4.督促检查物业管理企业和物业服务组织，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。

（四）房管部门作为物业管理的行业主管部门，要切实加强行业管理：

1.认真研究当地物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责物业管理公共资金的归集，会同财政等部门安排物业管理公共资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

4.监管物业管理企业，调处物业管理重点纠纷案件，规范物业管理服务行为。

三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。要根据各个区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。

（一）新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）整治后的旧住宅小区。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业管理企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。力求到2008年底前，物业管理覆盖到每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的住宅小区，其管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业管理企业或物业服务组织，签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业管理企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市房管局另行制定。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业管理企业、监督履行物业服务合同、监督实施业主公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。关于业主委员会组建及工作实施的相关规定，由市房管局另行制定。

（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并履行公约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调处；调处不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。各级房管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业信用档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业管理企业，按有关规定予以处理。

五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策

（一）明确管理责任。物业管理企业（服务组织）与城市基础设施专业管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，共同做好社区物业管理工作。物业管理企业（服务组织）负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业管理服务合同约定的其他服务项目。各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的要求。

（二）加强政策扶持。各级各部门要积极扶持社区物业管理工作。凡在住宅小区内批准设置的各类停车场的收费全部划归社区，凡批准设置的经营性临时摊点、早市等收费，相关部门要给予优惠政策，以补充社区物业管理服务费用。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”和“完善社会保障体系工程”，给予物业管理从业人员优惠政策。各级房管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（三）落实资金保障。要加大社区物业管理资金的筹集力度。一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业管理企业（服务组织）要加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动旧城区物业管理的全面开展。旧住宅区内应由城管部门管理的道路、路灯、绿化、环卫等维修、养护费用，仍按原资金渠道解决。

六、加强领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各级各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。市政府成立社区物业管理工作领导小组（名单附后）。各县市区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

第6篇：物业管理工作思路范文

一、主要指标完成情况

1、房地产开发投资

完成房地产开发投资计12500万元，同比下降14%；施工面积完成13.4万平方米，同比增长14.3%；新开工面积完成7.59万平方米，同比增长13.4%；竣工面积完成11.3万平方米，同比增长527.8%；共批准商品房预售面积8.4万平方米，同比增长110%。

2、商品住房销售

共销售商品住房427套，面积4.89万平方米，同比减少9.44%；成交金额9854.66万元，同比减少12.12%。二手房交易共计249户，面积2.49万平方米，同比增长122.32%，成交金额2029.17万元，同比增长112.69%。

3、商品住房价格趋势

住房价格受多种因素推动，我县商品房价格处于平稳上升态势，5月我县商品住房均价元/平方米，到2011年5月商品住房均价达2150元。商品房均价高于周边县城。

4、房屋交易

办理各项房屋交易676宗，同比增长17.16%，交易面积7.38万平方米，同比增长13.19%，交易金额11883.83万元，同比减少2.33%；办理房地产抵押445宗，同比增长166.47%，抵押登记面积15.93万平方米，同比增长8.29%，估价金额33269.86万元，贷款金额23732.80万元。

5、产权产籍管理

共办理各项房屋产权登记发证、他项权证1554件，共计面积38.36万平方米，合格率达100%，其中：房屋初始登记341件，面积12.02万平方米；房屋产权转移、交易、抵押登记等1213件，面积26.34万平方米。

二、主要工作开展情况

（一）房地产行业管理水平稳步提升

1、房地产开发市场更趋规范和稳定。今年以来，为规范市场行为，促进市场健康发展，我局在深入贯彻国家一系列宏观调控政策的前提下，认真落实我县住房建设规划和年度计划，采取积极有效的措施，抓住房地产市场回暖时机，强化市场管理职能，稳定住房价格，鼓励普通住房消费，推进住房供应结构调整，引导开发中小户型、中低价位普通商品房，加快发展二手房市场和住房租赁市场，满足多层次住房需求。同时，加大执法力度，重点加强对商品房预售许可、商品房销售管理，落实动态巡查监管责任制，建立健全长效机制，进一步规范我县房地产市场秩序，使我县房地产市场朝良性健康方向发展。

第7篇：物业管理工作思路范文

第一部分：工作思路

从具体的工程概预结算的编制和审核工作中脱离出来，注重工程造价的数据整理和经济分析工作，立足于工程造价全过程管理的高度，加强前期的决策和计划工作，规范工程造价的管理制度，进一步完善自己的业务素质，努力实现能跟上市场竞争的步伐，将工作推向一个新的台阶。

第二部分：有关措施

一、强化工程造价全过程管理意识，作好项目前期的决策和计划工作；

建设工程造价全过程管理就是在建设程序的各个阶段（即项目决策、设计、施工到竣工决算），采用一定方法和措施，把建设工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。工程造价控制的关键在于前期的投资决策和设计阶段。具体到实际工作，有以下几点想法：

⒈必须在年初制订合理可行的零星基建项目费用计划、物业管

理项目的费用包干合同。

该项工作虽然在职责上不属于本人的职责范围，但是对于造价

工作来说至关重要。首先必须将零星基建和物业管理项目根据公司的实际情况进行确定，必须界定清楚，不能混为一谈，尽量将每年都必须重复的项目放入物业管理费，减少重复工作，也有利于造价的控制。确定项目后，物业公司必须将项目的内容和实施方案详细说明，以便费用测算的更加准确合理。在确定项目的前提下，进行费用的预算，最好出预算书，双方进行商议，达到共识，从而制定出切实可行的项目计划和费用包干合同。并将该项目计划（包括项目的费用）公开、透明化，这一系列的工作必须做好、做细，不能走过场，只有这样，才能对物业公司在工程的前期方案的制定、工程的实施和我部的造价控制工作起到一定的指导和约束作用，而且还杜绝了项目重复计算、结算工作的盲目、费用不清、造成资金的浪费等等弊端，以真正发挥计划对控制造价的作用。

⒉加强对计划外项目的管理。

历年来，由于种种原因，计划外项目总会很多，其总造价甚至

于大于计划内的项目造价，且往往手续和资料不全，经常是“事前不知、事后算帐”，造成资金的严重浪费，对造价控制工作非常不利。为了杜绝这些弊端，我们必须严格管理，要求项目实施前报工程内容、方案和预算，并要求项目批准部门或领导签字认可，报到我部门进行审批，最后以签订合同的形式来认可。

二、实行工程量清计价的方式，促进双方管理水平提高。

实行工程量清单计价是市场竞争的必然结果，是市场经济发展的需要。工程量清单计价方法的实质是“量价分离”，要求物业公司按照国家统一的工程量清单计算规则提供工程数量，并依据工程量清单报出综合单价。我们对其工程量及综合单价进行审核，制定出符合我公司实际情况综合单价，然后共同确定其他有关费用，这样，项目实施方就必须对单位工程成本、利润进行分析，统筹考虑、精心选择施工方案，合理确定人工、材料、施工机械等要素的投入与配置，优化组合，合理控制现场费用和施工技术措施费用，同时，有利于我部门积累经验数据，增强规划和计划的宏观管理能力，对控制造价起到积极的作用，从而在一定程度上促进双方在造价管理方面水平的提高。另外，还提高了工程结算审核工作的工作效率。具体实施有待详细思考。

三、注重经济分析工作，进一步提高工作效率。

理顺思路，在具体的预结算工作中做好数据整理和经济分析，从微观计算向宏观控制转变，拓宽思路，以工程造价全过程管理为目的，提高管理水平，提高工作效率。

第8篇：物业管理工作思路范文

上半年已经过去了，迎来了下半年，为了更好的完成工作，为此为下半年作一工作总结，本文是关于物业部下半年工作计划，仅供大家阅读参考。

物业部下半年计划一我做为一名物业管理人员，在2__年的物业管理工作中，除了加强相关业务能力的学习外，还特别注意职业品德的培养，在工作中，我以思想上清正廉洁;工作中客观公正，实事求是;业务上精益求精为行为准则，严格要求自己，并取得了良好的成绩，为了在2__年的物业管理工作中取得进步，特制定2__年工作计划。

做为一名物业管理人员，我认为应加强以下几个方面的内容：

1、爱岗敬业是物业管理人员职业道德规范的首要前提。

做为一名物业管理人员应该充分认识到自己的本职工作的地位和作用，从而珍惜自己的工作岗位，热爱本职工作，做到干一行爱一行，兢兢业业，一丝不苟。在2__年的工作中，我将要求自己在工作中更加自觉主动地履行岗位职责，以积极向上的健康心态做好工作，牢固树立全心全意为业主服务的思想，正确处理责、权、利三者关系;要求自己具有强烈的事业心、责任感和高度负责的精神，严格遵守公司的物业管理法规和条例，杜绝搞损害广大业主利益和侵犯业主合法权益的事件发生，做到各尽职守。

2、熟悉法规。

物业管理工作涉及面广，为了正确处理各方的关系，在2__年里，我要加强物业管理方针、政策和各种法律法规与制度的学习，确保自己在物业管理工作过程中处理问题的正确性，同时从日常清洁管理、消防与安全保卫、房屋与工程设备维修管理、紧急意外事情的发生、业主投诉等方面确保处理的准确性和及时性，做到各事项处理方法运用恰当，加强学习，经常充电，力戒浮躁，努力提升自身的业务水准。

3、客观公正。

这是物业管理人员职业道德规范的灵魂。物业管理工作的首要职能就是对各项物业活动进行客观公正的服务，其本质特征体现为“真实性”，离开了实际发生的客观事项去进行处理只会损害业主及其他方面的合法权益。而公正的本质则体现为合理性，对物业管理事项的处理必须坚持公正合理的原则，这不仅是职业道德规范的要求，也是物业管理人员个人品德的体现，物业管理工作实践中经常出现的若干矛盾和问题，大多与此相关。因此，作为业主的“贴心管家”，我做为物业管理人员必须正确行使自己的职权，必须强化自身品德修养和职业道德修养，以为广大业主进行服务。

4、诚信服务。

诚信是物业管理的根本。事实证明，凡是出现了诚信危机的管理，在工作中，将始终把业主的利益放在第一位，把诚信放在首位，同时也唤起业主的诚信意识，使物业与业主之间的关系，形成良性循环。

物业部下半年计划二我于__年__月__日入职公司助理一职，20天来，本人按照公司董事长的指示，围绕公司的总体目标和工作重点，根据公司的安排，积极认真地开展了以下工作：

一、深入了解和掌握基本情况。通过参阅公司资料文件，与各部门管理人员沟通交流和深入一线现场等渠道和形式，对公司的基本情况、各部门人员的岗位职责和部门工作运行情况，公司生产经营状况和各项管理制度、企业的发展目标与方向等有了基本的了解和掌握，为下步工作的开展奠定了相应基础。

二、认真开展各项督促检查工作。遵循董事长指示和按照会议决议，先后组织参与了安全、卫生、纪律、店面情况检查，公司的人员例会，同时加强了整改、落实、执行情况的跟踪督办、沟通、协调和反馈，确保了各项工作得到了落实。

三、积极做好沟通协调工作。对照岗位职责，摆正自身位置，充当好助理角色，紧紧围绕公司的总体目标和经营重点，通过现场检查、沟通谈话、日常指导、查看资料等形式，及时了解和掌握各部门工作落实情况及工作中的困难与问题，及时把问题列入早会进行商讨、沟通、协调，寻找整改措施和解决方案，提出建议和意见，确保工作中的各种困难和问题得以妥善解决，促进和推动公司各部门凝聚力、合力的形成，促使大家“心往一处想、劲往一处使”，从而体现公司的团队精神和更好更快地实现公司的总体目标。

四、强化企业管理制度的执行和完善工作。一是认真熟悉和领悟公司的各项规章制度;二是认真监督和督促各部门对公司各项管理制度、规章制度的执行。三是及时指出和纠正在制度执行方面的不足;四是周一早会制度的落实，较好地确保公司各项工作落实到位。

五、确保各项工作准备充分，积极稳妥而有序地进行。201_年下半年，结合企业的实际情况和自身的岗位职责，本人将着重做好以下几项工作：

一、根据总经理的要求，结合企业201_年下半年工作状况，拟定公司201_年下半年总体目标、工作思路和工作重点，同时督导各部门根据公司总目标分解制定部门201_年下半年工作计划并予执行落实。

二、切实做好安全管理工作。安全生产“责任重于泰山”，安全生产工作的好坏直接关系到企业和员工的生命财产安全，关系到企业的生存和持续、健康、稳定发展。要提高认识，明确目标，大力加强安全教育、宣传和培训工作，提高全员的安全意识和安全技能;要不断完善安全生产规章制度，强化管理，认真落实安全生产责任制，经常性地开展安全检查，及时对安全隐患予以排除和整改，从而确保企业的安全发展。

三、做好人员的招聘工作，制定好招聘计划，明确好岗位职责，将适合公司发展、愿意和公司共同进步的人才吸收进来。增补企业的新鲜血液。

四、加强培训教育工作，全面提升员工素质和企业整体实力。“精干、高效、专业化”的员工队伍是企业的财富，也是企业效益和产品质量的保证。要推动企业加大培训教育的投入，加强对培训工作的重视，结合企业的实际情况，制订切实可行的培训计划，拓宽培训渠道，创新教育方式，提高培训效果，使企业人员的能力和水平得以提高，全员的技能和素质全面提升;同时要做好人员的招募、选拨、配置与储备工作，做到人尽其才、才尽其用，从而满足企业生产和竞争发展的需要。

五、进一步完善劳动关系的管理。通过建立劳动合同，提供和创造培训发展机会，实行合同履约奖励、工龄奖励等激励措施，改善企业内外部软硬环境，不断完善劳动关系的管理，达到员工的稳定与企业的和谐发展。

六、推进企业制度化建设和民主化管理进程。坚持从严治企与人性化管理相结合，制度化管理与民主监督决策相结合的科学管理理念，不断加强和完善考核奖惩制度、责任连带制度、检查监督制度、民主决策制度，逐步将企业纳入制度化、标准化、规范化、民主化的良性管理轨道，实现企业既稳又好又快的发展。

七、做好开源节流和成本控制工作。大力拓展销售渠道和市场，创新营销模式，提高产品的市场占有率和知名度;改进生产工艺技术，加大产品研制、开发和创新力度，提升产品质量、品位、价格;加强成本控制，堵塞管理漏洞，做好开源节流工作，实现企业效益增长和利润化。

八、当好参谋和助手，为领导决策出谋划策。要努力加强学习，提高自身素质和水平，增强辅助能力;要广泛听取员工意见，了解和掌握一线情况，积极建言献策，为领导决策提供信息和服务;要积极做好沟通协调、上传下达工作，打造优秀的管理团队;要做好与政府各部门的联络协调工作，为企业发展创造良好的外部环境;要加大执行力度，始终不折不扣地做好执行工作;要认真履行工作职责，完成公司及总经理交付的各项工作任务，竭力为领导分忧解难，真正当好副手，扮演好助手角色。

九、存在的不足之处：

1、店面管理能力较弱，首次接触、尽快融入和改进，做好监督、检查、落实、整改。

2、公司制度还需要完善和修改，制定出适合企业发展的相关制度，体现正规化、人性化管理。

3、不足之处请给予批评指正，有助于成长和发展。

物业部下半年计划三在当前，面对当前竞争激烈而现实的社会，让自己成为一个真正有实力的管理者，为自己创造一个美好的未来，有着重要的战略意义。201_年下半年，对于我个人来说，又是一个充满挑战、机遇与压力开始的半年。对此，我订立了201_年下半年个人工作计划，以便使我个人能在201_年下半年里有更大的进步和成绩。

一、熟悉公司新的规章制度和工程管理开展工作

公司在不断改革，订立了新的规定，作为公司一名工作人员，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展工程管理工作。

1.制订部门职员工管理规范，加强职员工自觉约束自已工作散漫等不良行为的意识，促使其培养文明修养，积极爱岗的精神风貌，使其日常上班工作符合公司职业规范和要求.

2.各职员工应按时出勤，未经工程部负责人批准，请假将依工厂考勤记录为准作旷工论处;正常上班时间被发现窜岗逗留作风散漫当事人需作警戒和书面检讨;

3.工作方法改善：加强部门协作沟通，营建和谐进取的企业文化氛围，发生异常时第一时间到现场去了解问题，分析问题，解决问题，制订符合实情的工程及相关部门工作反馈改善方案和办法，建立201_年下半年培训工作计划，加强技能训练和心态教育，稳定人员流失。

4.明确职员工的职责和工作任务调度分派各职员工必须履行工厂员工应尽义务和《工程部管理职责》规定的职责，其工作任务可根据公司部门需要服从上级随时调配支持。

5.工程设计管理过程中要充分听取各方面的意见，发扬技术民主，对争议较大的问题，组成审查班子进行认真的论证，如还有疑义则寻求第三方的论证(客户或技术开发者)

二、明确自己的发展方向，正确认识自己，纠正自己的缺点

第9篇：物业管理工作思路范文

值此建设系统*年度工作总结暨表彰会议隆重召开之际，首先向一年来付出辛勤劳动、取得显著工作成绩的建设系统全体干部职工表示亲切的慰问和衷心的感谢！并向刚才受到表彰奖励的先进集体和先进个人表示热烈的祝贺！刚才，郭局长全面系统地总结了*年度建设系统各项工作，客观地分析了工作中存在的不足和问题，并对*年的建设系统工作进行了详细的安排部署，这些我都同意，请大家认真研究，及早谋划，抓好落实。下面，我就全县城市建设与管理工作谈谈自己的认识、体会和看法，并提几点希望和要求。

一、创新机制，建管并举，城市建设与管理工作取得明显成效。

*年，全县城市建设工作坚持“高起点规划、高标准建设、高水平经营”的思路，以完善功能、提升品位、彰显特色、美化环境为目标，创新机制，狠抓落实，积极实施城市化发展战略和项目带动战略，使旧城区改造和新城区建设步伐进一步加快，城市基础设施配套建设逐步完善，城市管理水平不断提高，城市整体面貌明显改观，城市品位显著提升。主要表现在以下八个方面：

一是市政基础设施建设效果明显。一年来，在老城区完成了城市供排水、道路罩面和人行道改造等工程，“一纵四横”主街道实现了地面硬化、立面亮化、门前美化；实施了北大桥集镇改造、榆林路及*南路改造工程和县城靓丽工程；新建了法院办公楼、第一中学公寓楼、第二中学教学楼、老年服务中心综合楼、交警队办公楼、社区医疗服务中心综合楼等26项公共建筑；新增城市公厕4座，停车场4座，安装休闲座椅88套，使我县市政基础设施更加配套，城市功能更加完善。

二是房地产开发效果明显。一年来，实施了美之园二期、温馨家园一期、风和园一期、阳光小区二期等房地产开发项目，巩固了“闽浙”投资峰会成果，建成住宅321套，建筑面积达到30340平方米；建成经济适用住房90套，建筑面积7560平方米，廉租住房30套，建筑面积1383平方米，对改善我县城镇中低收入家庭的住房条件、建立和完善多层次的住房保障机制、解决中低收入家庭住房困难发挥了重要作用；房屋产权产籍管理进一步规范。全年共实施拆迁2.4万平方米，涉及单位和住户100多户，拆迁工作整体运行平稳。

三是公共服务领域监管工作效果明显。一年来，建设系统充分发挥“大城建、大监管”的职能作用，加强了对供热、供气、物业管理、供排水、供电等公共服务领域的监管，取得了明显成效。各项公共服务职能安全有效发挥，供气、供排水、供电事业稳步发展；供热服务质量明显提升，供热投诉明显减少；物业管理规范化程度不断提高，培育发展物业管理企业9户，城区物业管理覆盖率达到了49%。对部分城市公厕、停车场、市政广场等公用设施推行了市场化管理和运行，降低了管理成本，提高了服务质量。全年市政路灯亮灯率达到98%以上，树木成活率达到90%以上，其它市政公用设施完好率达到了96%以上。

四是建筑市场监管工作效果明显。加强了建筑市场招投标管理，工程进场交易率达到了100%；加大了工程质量监管力度，工程质量监督覆盖率、验收备案率、开工许可证办理率、工程监理覆盖面均达到了100%；不断强化建筑工程安全生产管理，确保了全年未发生重特大安全事故；加大了工程款清欠力度，拖欠工程款问题得到了有效缓解。

五是城市综合管理工作效果明显。结合县城靓丽工程的实施和创建省级卫生县城活动的开展，建设系统加大了城市环卫保洁监管力度和县城重点区域乱摆乱放、乱涂乱贴、乱堆乱倒、乱停乱行等现象的整治力度，市容市貌明显改观，城市品位进一步提升。

六是规划控制工作效果明显。在先后完成老城区7.2平方公里总体规划修编和*新区8.07平方公里的控规详规的编制工作基础上，修订完善了城市绿化、城市公厕改造建设、*大道景观规划等专业性、区域性规划10余项，形成了较为完善的城市规划体系，县城中心区及城区重要建设地段的详细规划覆盖率达到了100%。在规划的执行上，做到了“四个一”，即：一张图规划、一支笔审批、一盘棋建设、一条龙服务，坚持现场设计规划、现场选址定位、现场确定建筑风格、现场审查立面效果、现场跟踪检查落实，保证了城市建设的健康、有序发展。

七是住房公积金管理、人民防空、园林绿化等方面的工作效果明显。住房公积金管理工作稳步开展，扩面工作初见成效，归集余额和贷款规模持续增长；人民防空工作全面推进，“结建”政策较好落实，宣传教育和指挥通信建设不断加强；园林绿化工作坚持以增绿量、提档次为重点，采取“拆房建绿、破硬还绿、见缝插绿”等措施，进一步提高了城市绿化水平。城市人均公共绿地面积达到10.5平方米，绿化覆盖率达到20.3%，建成区绿地率达到了14.6%。在今年6月全市创建园林绿化城市工作现场观摩检查评比中，获得城市园林绿化工作二等奖。

八是班子及队伍建设效果明显。一年来，通过狠抓班子建设和队伍建设，建设系统干部队伍工作作风明显转变，各项工作任务，特别是重点建设项目全部按期或提前完成了建设任务，显示出了建设系统干部队伍强劲的活力、凝聚力和战斗力。

总结一年来的工作，虽然取得了显著的成绩，但也还存在一些问题和差距，主要表现在：一是规划控制不严。个别领域、个别部位的建筑设计规划执行不力，随意变更规划、违规建设的情况仍然存在；二是建筑领域安全生产监管缺位。虽然没有发生重特大安全事故，但建筑领域安全生产形势依然严峻。对建筑企业安全生产监管失之于软，安全隐患仍然较多，事故苗头得不到及时排除，小的安全事故偶有发生；三是城市综合管理工作反弹现象时有发生。城市市容市貌整治、环卫保洁不能坚持做到“一以贯之”，缺乏持久性和连续性，经常出现反弹现象，时紧时松、时好时坏；四是工作效率不高，工作程序不够规范。在个别工作推动落实上，效率不高，工作程序不规范，有时出现“问一问，说一说，不问不说”的情况。“成绩不说跑不掉，问题不说不得了”。这些问题，要引起建设系统广大干部职工的高度重视，在今后工作中，认真加以克服和解决。

二、突出重点，狠抓落实，推动城市建设与管理工作再上新台阶

对于*年的工作，县委、政府已在去年下半年进行了广泛深入的调研，形成了较为成熟的*年的工作思路和安排。刚才，郭局长已经对建设系统*年城市建设与管理工作进行了全面的安排部署。这里我再不缀述，只强调五个方面的要求。

一是在项目建设上实现新突破。抓好城市路网改造建设，完成祁连街、公园街、南大街南段“一纵两横”城市道路“三化”改造，开通东环路至县府街延伸段的道路；完成交通巷平房区排水支管网的改造建设，新增城市休闲座椅、架设路灯和红绿灯系统；完成天客隆大酒店、*商贸大厦的开发建设，加快*二中教学楼、公寓楼、餐厅及运动场地等配套设施的建设步伐；推进农机农贸市场建设，积极促进县城粮油中心、货运信息中心等项目的开工建设；继续推进县城靓丽工程，对部分大体量建筑进行高标准改造装修，修建停车场2处，公厕2座；深入开展园林化城市创建工作，力争县城绿化覆盖率达到21.2％，绿地率达到15.4％，人均占有公共绿地达到10.7平方米，新创建花园式单位5个、绿色小区1个；实施“风和园”一期、“幸福佳园”一期、“温馨家园”二期等房地产开发项目，年内建成商品房220套，建筑面积2.7万平方米；着力改善中低收入家庭的住房条件，年内新建经济适用住房90套、廉租住房30套。

二是在规划编制上实现新突破。按照“东延、南伸、西扩”的城市发展思路，修编城市建设总体规划。及早完成北干渠至314线、东环路至314线近7.3平方公里的区域性规划编制工作，为城市发展提供科学合理的建设依据。做好区域修建详规和单体建筑设计规划的编制和评审工作。重点抓好“风和园”、“幸福佳园”、“龙泽家园”、城区道路改造等区域修建规划的编制。同时，继续坚持“政府决策、专家评审、公众参与”的规划评审机制，对城乡规划和单体建筑设计进行统一评审。深入开展城乡规划管理效能监察。坚持“预防为主、防查结合”的方针，建立健全规划执法监察工作制度，强化规划跟踪检查措施的落实，对随意变更规划、违规建设的行为要从严追究有关人员的责任，对发现的问题要一查到底，决不手软，坚决杜绝违规、随意建设的行为。

三是在建筑市场监管上实现新突破。要认真落实建设工程项目法人负责制、招投标制、合同制、工程质量监理制“四制”，对建筑市场进行全方位、全覆盖的规范化管理，严格按照建设工程开工报建程序审批，严把工程建设施工企业准入关口，严格监管建设质量和安全施工生产的各个环节，及早排查消除建筑领域安全隐患，确保生产安全，保证工程质量。

四是在部门配合协作上实现新突破。要加强与供排水、电力、电信、广电、交通、公安、卫生、工商等部门的配合协作，形成配套联动、互相支持的良好工作推动机制和强大合力，共同做好城市建设与管理工作。