信托融资论文精选(九篇)

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第1篇：信托融资论文范文

一、房地产企业融资模式现状

目前，房地产企业融资的模式中，最常见的是银行信贷，此外还有房地产企业上市、发行公司债、房地产信托，以及正在讨论、试点中的房地产投资信托和保险基金等。

1.银行信贷模式

银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。房地产开发贷款的规范体系相对比较完整，相关的规范性文件主要包括：中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）；中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）；以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同制定、颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）及其补充通知（2007 年12 月5 日，银发〔2007〕452号）。从现状来看，银行信贷仍是房地产企业融资最主要的模式，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象，截至2012 年末，主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11 万亿元，同比增长12.8%，全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元。

2.资本市场模式

房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。就房企发行股票来说，由于受政策限制，房企上市比较困难，大多数房企很难达到相关要求。因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房企发行公司债融资更是少见，主要原因有：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格；二是中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。

3.房地产信托模式

《中华人民共和国信托法》第二条规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。关于房地产信托，中国银行业监督管理委员会于2004 年10 月18 日《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”），《征求意见稿》第二条规定，房地产信托业务，是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托投资公司可以集合管理、运用、处分信托资金，但接受委托人的资金信托合同不得超过200 份（含200 份），每份合同金额不得低于人民币5 万元（含5 万元）。

《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》进一步规定，具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分的信托资金，为一个集合信托计划。

2005 年9 月银监会公布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212 号文），房地产信托的门槛大幅度提高：自有资金超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行，也不利于房地产信托业务的发展。

二、房地产企业融资模式的发展方向

结合中国房地产企业融资的特点，传统的、过分依赖银行信贷的房地产企业融资结构显然是不合理的。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。令人欣慰的是，中国房地产企业融资的模式正处于转型期，从单一、过度依赖银行信贷的融资结构，转型为以银行信贷为主，结合资本市场的多元化融资结构。

1.房地产投资信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）

房地产投资信托基金是指，由房地产投资信托基金公司对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，用以投资、经营、管理房地产及房地产相关产业，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。

房地产投资信托基金是一种不动产投资工具，也是房地产企业融资的一种方式。房地产投资信托基金实际上是将“不动产证券化”，借助资本市场，改变不动产的价值形式，将有形的、固定的不动产转化为可以流通、变现有价证券，从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。这也是房地产投资信托基金和房地产信托最显着的区别，前者是不动产价值证券化的产物，而后者是基于合同而建立起来的信托法律关系。

2009 年3月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》（银发〔2009〕92 号），标志着房地产投资信托基金及其立法和试点工作将在我国推广。

2.保险资金

新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，允许保险公司运用保险资金投资不动产，所以保险资金也成为房地产企业一种新型的融资方式。目前，《保险资金投资不动产试点管理办法》正在制定中。

参考文献：

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[4] 李荣,缪杨兵,范嗣斌. 三亚房地产的特点和规划调控策略[A]. 转型与重构———2011 中国城市规划年会论文集[C]. 2011

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[6] 樊彬.浅议房地产企业招标采购管理工作[A].土木建筑学术文库(第12 卷)[C]. 2009

作者简介：欧雯诗（1981-），女，广东广州人，本科，会计师。研究方向：企业管理（财务与投资）。

第2篇：信托融资论文范文

英雄梦 哲学情

似乎小的时候,男孩子都有英雄梦,但是像孙飞这样因为英雄梦就开始非专业习武的好像并不多。立志成为英雄的小孙飞开始坚持每天早上5点起床,练习武术,然后早读,一切都是那样的自然。回想那段生活,孙飞说:“没想到当时的爱好,在我以后的工作和学习中起到了这么大的作用。”习武的过程使他的身心得到了锻炼。同时,早起习武也让他有了更多的时间晨读,锻炼、学习两不误。这也让少年时的孙飞一方面是学习上的好孩子,一方面又是坏孩子的“头头”。当然,他这个“头头”是不会去欺负别人的,只是因为他的武功很好,所以,很多调皮的孩子都围在他身边。

孙飞以优异的成绩进入了中学,生活也在安宁和计划中一天天过去。但是到了高中,生活出现了小小的改变。高中增设了哲学这门学科,孙飞一下子就被哲学的辩证思维吸引了。他也一直梦想着可以上北大哲学系。但是高考的时候他发挥失常,考试成绩不理想,他被调剂到了当时的北京商学院,也就是现在的北京工商大学,在技术经济系的物流管理专业学习。高中时,孙飞接受的是简单的经济学理论学习,大学里可以接受到更全面更系统的学习。这样,孙飞开始写一些简短的文章,发表在校报上。

大学时期,孙飞以最高票当选为校学生会主席,这也让孙飞拥有别人不可能有的锻炼平台和机会。而大学的实习,孙飞又是在国务院发展研究中心度过的。这让他近距离了解最新经济信息。一个偶然的机会更让孙飞找到了发展的方向。一天,国务院发展研究中心《现代企业导刊》在北京举办了首都金融界知名人士招待会,他们的交流让孙飞感到金融是一个充满神秘与魔力的行业,也让他有了对金融行业研究的冲动。孙飞说:“原本我毕业后可以去中央部委工作,但是由于我对金融感兴趣,最终选择了到中国建设银行。”

实践理论双丰收

在建行的工作使得孙飞可以更好地将理论和实践结合起来,也为孙飞的发展提供了第一个舞台。

工作后的孙飞开始潜心研究金融发展,并且开始发表大量的文章。这个时候,信用卡开始在我国萌芽,孙飞通过自己对信用卡性质的了解,把它与我国传统文化相结合,采用集体智慧,提出了“龙的传人用龙卡”、“我的脸就是信用”等脍炙人口的宣传口号。虽然这些口号现在看来并不是很潮,但是在当时却起到了很积极的作用。

到建行半年之余,被作为重点后备干部培养的孙飞就到了广东进行农村基层建设,也就是下乡扶贫。那时的扶贫是把技术、资金和新思维带给当地的人们,促进当地的经济发展。此时的孙飞一方面进行扶贫建设,一方面还进行着金融方面的研究,发表文章上百篇,其中《中国农村的核心问题――农民的利益问题》发表于《中国改革》杂志。

由于扶贫成绩突出,孙飞被评为农村基层建设优秀工作队员。因为人才短缺,特别是金融领域人才更是短缺,而孙飞不仅实践工作做得好,又在金融方面潜心研究,建行广东分行的领导就希望他担任团委书记一职。通过投票选举,孙飞以最高票当选,当时他23岁。

建行的舞台显然没有让孙飞满足。1995年,那时的商业银行业务比较传统,证券市场充满了挑战和创新。这时对证券业产生浓厚兴趣的孙飞又主动调入了中国民族国际信托投资公司。孙飞作为核心负责人筹建了证券总部,处理很多投资银行业务与证券经纪业务,如西宁特钢、延边公路上市辅导及主销商,等等。

在这期间,孙飞并没有停下自己充实理论的脚步,他在职攻读了中国社科院财贸系货币银行学专业的硕士研究生。

2000年,孙飞被调入全国游乐园龙头企业北京石景山游乐集团,进行挂职锻炼。为了使自己的理论跟得上新世纪的脚步,孙飞报考了排名全国第一的中国人民大学国民经济学专业在职博士,师从我国著名经济学家、一级教授胡乃武。

通过这次学习孙飞收获的不只是专业知识,人大厚重的学术氛围更是陶冶了他的情操,让他可以在喧嚣的城市中坚定自己的方向。在这期间,他发表了很多文章,很多是发表在核心期刊上,特别是金融方面的,厚厚几箱的文章他一直珍藏着。

工作了一段时间后,石景山区领导打算让孙飞担任石景山区发改委或研究室的领导。孙飞说:“我觉得石景山区的空间太小了,而且我还是更喜欢与金融打交道。”当时正值重庆国际信托投资公司重组,公司总裁很欣赏孙飞,聘请他去做公司总裁助理,同时担任公司北方区的党支部书记,主管北方业务并大力拓展信托及投资银行业务。

信托――又一个驰骋的舞台

孙飞开始了他在信托业务领域的驰骋。用孙飞的话说,原来的信托公司有点不务正业,一直做商业银行的存贷款业务和证券业务,信托的“一法两规”出台之后,信托公司才开始真正做信托业务。孙飞说:“这时,我一方面做大量的信托研究,另一方面做了很多金融及房地产信托的创新。”在信托界孙飞提出了许多新的理论,也将这些理论成功地运用到了公司的业务中。2002年孙飞亲手操刀,完成了我国第一单上市公司的信托收购――四川美丰股权信托收购。之后,孙飞又首创我国第一例准REITS――北京景龙国际公寓股权投资信托计划与国内首例“信托+银行”模式典范――世纪星城股权投资信托计划,这些也奠定了孙飞在金融信托界的声望。

在事业发展的上升期,孙飞还对金融市场优化理论进行了创新,针对我国金融市场存在的一些问题,如一行独大的现象严重,金融监管属于高度管制,对民营资本的进入门槛较高,他提出了“风险投资VC+私募基金PE+信托+银行+海内外资本市场”的金融优化发展路径。多年来,发表文章800多篇,主笔了大量书籍,代表作有《现代工商管理》、《信托治理优化论》、《金融风暴启示录》、《中国经济大趋势》等。

这时,香港沿海投资集团找到孙飞,希望他担任公司的执行总裁,主持集团金融、地产、矿产资源投融资及收购信托公司工作,收购信托公司完成后出任CEO。这也与此时孙飞的想法不谋而合,他主持成功收购了一家信托公司并换发了新牌照,累计运作资金60亿元。但是由于信托公司股东不和,使得孙飞无法出任信托公司的CEO。

之后,孙飞开始打造国巨资本,之后经北京金融工作局批准,筹备组建了国巨投资基金管理有限公司,开始自己当老板。现在又同时担任中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴银汇资本董事长等众多经济职务与国际及国家社团的领导及专家职务。

虽然担任了很多的社会职务,也有很多的演讲要参加,很忙碌,但是孙飞依然坚持每天潜心学习,浏览大量信息,更好地把握外面的世界。他说:“网络是我获取信息的最主要方式,每天花在网上的时间都会在1～2个小时,我可以获取很多高端信息,在每一次演讲或是讲课前一天,我也都会上网查阅是否有关于演讲内容的最新动态和政策。”

在专家、总裁、董事长的身份之外,中国社科院及菲律宾比立勒国立大学、太历国立大学、美国美联大学博士生导师是他的又一身份。如今的孙飞已有8位博士生毕业了,他们或是政府官员或是企业家。他总是告诉学生要有宏观的思维、战略家的眼光、国际化的视野、实干的精神和实操的经验才能够成就一番大业。教学中,孙飞看重的不是教给学生某种观点,而是交给学生分析的方法,能起到举一反三的效果,这才是重要的。在论文方面,孙飞的要求也是严格的:“我都是按人大的标准来要求学生的论文写作,通常开题报告我都会打回去好几次,我希望我带出的学生的论文要有原创性。不是简单拼凑就可以了。”

“现在的我都快成为空中飞人了,但是我很喜欢这种忙碌,要是让我闲下来,反而觉得无所事事。当然,我会把所有的事情处理得很好。”孙飞的博客几乎是由他的助理和秘书来打理,很多是机构邀请他开的名人博客,或是已经开好只要他发表观点就可以了。当然,还有很多事情是别人不能代替的,那就是金融研究,做课题,写著作。

现在步入中年的孙飞正是年富力强的时候,现在和今后最想做的还是将理论和实践更好结合,将自己在金融学方面的观点运用到实际操作中,自己的公司也给予了他这样的实践平台。另外就是希望可以在复杂的环境中,提出更适合中国发展的理论,更好地为金融业的优化发展作出自己的贡献。

孙飞博士简介

著名金融信托专家、经济学家、投资银行家、高级经济师、教授、博士生导师、中国人民大学经济学博士。中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、中国国际经济技术合作促进会理事、世界资本市场控股集团副董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司首席经济学家、昊朗体育控股集团执行董事、美国格林证券公司首席经济学家、华兴银汇资本董事长。

在中央及省级报刊发表理论文章600多篇,40多篇论文获奖,并著有以《现代工商管理-中国MBA经典》、《信托治理优化论》、《金融风暴启示录》为代表的若干著作,主持了《国有企业重组基金研究》等多项大型课题研究,以及改制上市、并购重组、项目融资、财务顾问、信托创新等工作。

2003年入选《中国专家人名辞典》第12卷, 2004年4月入选《中华名家》,2004年8月入选《当代中华优秀儿女》,2004年9月入选《中华优秀人物大典》,2004年10月获中国城建与房地产科学发展“50位突出贡献人物”荣誉称号,2005年1月入选《世界名人录》,荣获2005年度“中国发展百人奖”、“学术创新奖”,全球华人博士十大经济人物,2008年1月当选“影响中国进程100位杰出企业家”,2009年1月当选“世界十大杰出华人投资银行家”,2009年8月荣获“世界经济十大华人杰出投资风云人物奖”,2010年1月被授予“关注公益事业爱心人士”荣誉称号。

主持或参与的大型课题:

1.国企重组基金可行性研究(国家级)

2.国家科技攻关课题:西部大开发科技与经济协调发展战略研究(国家级)

3.企业集团组织布局与北京制造业发展(省部级)

4.国家攻关课题:西部区域创新体系研究(国家级)

第3篇：信托融资论文范文

论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制

论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。

第4篇：信托融资论文范文

关键字：影子银行、资产证券化、法律主体

引言

2012年11月18日FSB①最新公布的报告显示，全球影子银行（shadow banking system）的规模已经达到67万亿美元，美国位居第一，占统计数据的35%，欧盟位居第二。其中，中国2011年按OFI②统计的"影子银行"规模为0.4万亿美元，占所有被统计成员国总量的1%。

作为影子银行的主战场，资产证券化在过去十年间里为影子银行的利润贡献度达到20%以上④。在为影子银行带来巨额利润的同时，也成为了影子银行系统中最重要的操作平台。由于资产证券化可以达到避开资本监管限制，扩大业务规模的目的，商业银行始终具备着资产证券化的强大动因。那么，什么是资产证券化？它涉及几个法律主体？我国的资产证券化是什么状态？典型案例有哪些？带着这一系列的问题，本文将分析资产证券化过程中的各个法律主体之间的法律关系，以及我国目前资产证券化法律主体存在的问题。

一.资产证券化基础理论

（一）资产证券化的一般定义

1.定义

资产证券化（Asset Securitization），本身是一个相对复杂的概念，其具有强大的金融创新能力并且种类繁多。目前全球对其尚未形成统一的定义。但是国际经合组织（OECD）于1999年将资产证券化定义为："把缺乏流动性但具有未来现金收入流的（相对）同质资产打包、重组，将其转变成可以在金融市场上出售和流通的生息证券，出售给第三方投资者的过程"。本文认为该定义最符合资产证券化的本质涵义，故予以采纳。

2.种类

资产证券化产品的种类繁多，凡是可以产生未来现金流量的资产均可以证券化处理。现在国际流行的资产证券化产品包括：（1）由消费贷款（汽车、信用卡）等支持发行的证券是ABS，即资产支持证券（Asset-Backed Securitization） （2）以债务凭证（债券等）支持发行的证券是CDO，即担保债务凭证（Collateralized Debt Obligation）（3）以抵押贷款支持发行的证券是MBS，即抵押支持债券（Mortgage-Backed Security）。现今，甚至连知识产权都可以证券化发行⑤。

本文主要讨论的范围是，我国商业银行住房抵押贷款资产证券化（MBS）。至于我国正在大力推动的汽车贷款证券化、基建设施收费权证券化、企业金融资产证券化等，由于笔者能力有限，不能在本文篇幅内面面俱到，故不划入本文讨论的范围。

（二）信贷资产证券化的一般主体

一般而言，资产证券化的主体一般包括：发起人、SPV、投资者、信用增级机构、信用评估机构、承销商、服务商、受托人。其中需要解释的是SPV（Special Purpose Vehicle）。在证券行业，SPV指特殊目的的载体，也可称为特殊目的机构/公司，是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。其职能是在资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向投资者融资.它的设计主要为了达到"破产隔离"的目的。

二.信贷资产证券化在我国本土的运作

（一）信贷资产证券化在我国本土的发展历程

相比于美国资产证券化的30年风雨路，我国本土的资产证券化发展有其特殊性。我们不难发现，我国的资产证券化历程是"自上而下"式的推进模式。"政策兴则兴，政策废则废"可以成为资产证券化发展过程的高度概括。

2004年末，根据国家开发银行和中国建设银行的强烈要求，中国人民银行和中国银监会联合上报国务院，关于两家银行进行信贷资产证券化试点的请示。经过国务院的批准，2005年初，由中国人民银行牵头，联合 3个金融监管部门和其他6个部委组成的资产证券化部际协调小组宣告成立，同时宣布资产证券化试点开始。2005午12月15日，随着开元2005年第一期信贷资产支持证券和建元2005年第一期个人体房抵押贷款支持证券的成功发行，我国信贷资产证券化试点取得了阶段性的成果。⑥

2007年开始，第二轮资产证券化试点在我国本土展开。这个时期的试点机构数量增加到6～8家，其中包括浦发银行、浙商银行、兴业银行、工商银行以及上海通用汽车金融公司等银行和机构。

直到2008年金融危机爆发，美国资产证券化过度发展被指责为引起次贷危机的导火索。我国政府出于谨慎性考虑，于2009年停止了试点工作。

2012年5月，央行行长周小川在人民银行金融市场工作座谈会上表示，2012年要继续推动信贷资产证券化等金融创新，积极稳妥地发展安全、简单、适用的金融衍生产品。为市场释放出了政府即将推动第三轮资产证券化的信号。

总结我国资产证券化的发展历程，我们不难发现我国独有的发展特点：（1）国家扶持为主，这与美国在自由化市场中自行发展起来的资产证券化有很大不同；（2）全部产品都经严格审核，所有产品均上报中国人民银行和银监会，经两大机构审核后方能发行（3）监管部门实时监管，从产品策划、到发行、到后期运作都是由国家政府牵头和管理。所以，综合我国的实际情况，去讨论资产证券化的监管问题还为时过早。反而更加切乎实际的是，研究各个主体的地位和契约关系，通过合同契约来强化各个主体之间的法律关系。

（二）我国现行体制下的法律主体

资产证券化交易结构中涉及的机构包括：证券化发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构、投资机构。

一.中文著作和期刊

1.辛乔利：《影子银行：揭密一个鲜为人知的金融黑洞》，北京：中国经济出版社，2010年

2.高峦、刘忠燕：《资产证券化研究》，天津：天津大学出版社，2009年

3. 黄蒿，魏恩遒，刘勇：《资产证券化理论与案例》，北京：中国发展出版社，2007年

4.沈炳熙：《资产证券化：中国的实践》，北京：北大出版社，2008年

5.刘向东：《资产证券化的信托模式研究》，中国财政经济出版社，2007年

6.孙雅静：《资产证券化一般流程分析》，载于《财税金融》，2012年第4期，第31页

7. 俞国程：《次贷危机对于我国资产证券化发展的启示》，载于《前沿》，2012年第12期，第108页

8.纪崴：《信贷资产证券化：试点中前行》，载于《中国金融》，2012年第7期，第90页

9.李倩：《信贷资产证券化提速金融市场融合》，载于《中国金融》，2012年第13期，第88页

10. 魏强劲：《次贷危机下我国资产证券化问题研究》，载于《论坛》，2012年第6期，第11页

二.学位论文

1. 刘泽云：《巴塞尔协议Ⅲ：宏观审慎监管与政府财政角色安排》，财政部财政科学研究所博士学位论文，2011年

2. 吴云峰：《金融创新监管法律问题研究--以美国次贷危机教训为视角》，中南大学博士学位论文，2010年

3. 闾梓睿：《房地产投资信托法律制度研究》，武汉大学博士学位论文，2012年

4. 唐立楠：《中国住房抵押贷款证券化风险管理研究》，东北财经大学硕士学位论文，2011年

5. 许柳：《资产证券化中资产转让若干法律问题研究》，西南财经大学硕士学位论文，2011年

6. 李亚丹：《我国住房抵押贷款证券化监管制度研究》，西南财经大学硕士学位论文，2011年

三.外文文献和其他资料

1.Financial Stability Board：《Global Shadow Banking Monitoring Report 2012》

2.Financial Stability Board：《Strengthening Oversight and Regulation of Shadow Banking》

3.中诚信信用评级公司：《建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券2012年跟踪评级报告》

4.中信信托投资有限责任公司：《建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托发行说明书》

5.中信信托投资有限责任公司：《建元2005-1个人住房抵押贷款资产证券化信托受托机构报告2012年》

第5篇：信托融资论文范文

关键词： 艺术品投资 信托 法律结构 风险防范

一、艺术品投资信托的概念及特点

艺术品投资信托是通过信托原理，实行集合投资制度，通过向投资者发行受益凭证，将分散的资金集中起来，①在受托人的管理经营下，通过艺术品投资组合，使投资者能够获得艺术品价值增长的收益。与一般的信托产品相比，艺术品投资信托主要有以下几方面的特点：

首先，艺术品作为商品来说，具有不可再造性、不可替代性和保值增值的特点，而且有着很深奥的学问。艺术品在鉴定、估值、保险等方面都较为特殊。

其次，艺术品信托的期限较长、资金回报率较高。由于艺术品特殊的春拍、秋拍期等因素，且投资的艺术品价格增长往往需要一定的期限才能达到目标水平，因此，艺术品信托的期限一般较长。

最后，与房地产、证券等领域的信托产品相比较，艺术品投资市场的波动周期与国民经济的周期之间没有必然的关系。艺术品投资市场是交易分散、信息分散、交易地点分散的市场，市场的信息集中度明显低于证券市场。

二、艺术品投资信托的现状及前景

（一）艺术品投资信托的现状

近年来，随着我国经济实力的不断增长和国民财富的积累，同时伴随着金融资本和机构投资者的进入，我国的艺术品市场呈现出快速发展的态势。据用益信托的数据，2011年艺术品信托发行数量为45款，比2010年增加35款，增长幅度达到350%。2011年艺术品信托发行规模为55亿元，而2010年发行规模仅为7.5亿元，同比增长633%。②国内艺术基金2011年经历了井喷式的扩张。2012年，中国艺术品信托市场继2011年后持续成长。2012年第一季度，艺术品信托市场延续火爆行情。同时，艺术品信托的标的也不再单一化，以犀角、象牙、玉器及寿山石等为标的的创新产品频频现身市场。③从平均收益率来看，总体而言，2012年上半年艺术品信托产品的平均收益率为10.47%，较2011年上半年的平均收益率9.515%上升了0.955个百分点，艺术品信托发行持续火热。

（二）艺术品投资信托的前景

随着中国艺术品市场整合能力增强，北京艺术品中心市场的地缘优势进一步增强，艺术品投资大有可为。

首先，经济实力对比及国际形势变化是驱动文化热点转移的第一要素。高端艺术品市场自有以来一直为欧美文化和买家所垄断，直到近年来才出现中国艺术品的身影，而且上升势头极快，发展趋势也非常符合西方社会对中国文化的认识，从滞后的当代印象开始，往本土的主流审美延伸。

其次，艺术品投资"经典化"趋势延续，高端艺术品需求仍将呈上升趋势。由于市场参与者普遍的谨慎态度，全球艺术品市场的行情方向仍会聚焦于经典艺术的范围。

再次，在中国政府抗通胀政策和调控房地产、资本市场的背景下，资金将继续从股市和房地产流向艺术品市场。艺术品具有很强的保值与增值功能，已成为理想的长期投资工具。

最后，艺术品市场的交易主体和交易方式也将呈现出多样化的发展态势，同时，艺术品市场的机构化趋势仍会进一步发展，将使艺术品投资市场的资金规模化优势更加明显，在拓展艺术品市场规模的同时，令艺术品市场的投资属性更加鲜明。

三、艺术品投资信托的法律结构

总体来看，目前我国艺术品信托仍以债权融资方式为主，即信托公司通过发行艺术品集合资金信托计划，为艺术品藏家或机构提供融资服务。限于种种原因，目前我国并未出台专门针对艺术品投资方面的相关法规，只是在2001年颁发的《信托法》第二条中对信托有一个总的概括，即"本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为"。 本文将结合我国《信托法》分析艺术品投资信托的当事人。

信托当事人是指参与信托法律关系，享有权利并承担义务的人，包括委托人、受托人和受益人。在艺术品投资信托中，委托人将自己的财产转移或委托给受托人，受托人接受委托人的委托，为受益人的利益或特定信托目的将信托财产投资于艺术品市场，受益人享有信托利益。三者之间建立起了艺术品信托法律关系。这种关系围绕艺术品投资信托财产的管理和艺术品投资信托利益分配而展开。

（一）委托人

委托人是指信托财产的原所有权人，在其将财产转移或委托给受托人之后，艺术品投资信托法律关系才建立起来。因此，信托财产的交付是艺术品投资信托设立的基础，是形成艺术品投资信托法律关系的核心。一般来说，委托人通过意思表示首先发起设立信托，其法律地位包括：首先，委托人是信托关系的设立人；他将自己所有的财产委托给受托人；其次，委托人必须对信托财产拥有所有权或处分权；第三，委托人有权在信托合同中，按照自己的意志设定信托目的。④

根据我国《信托法》，委托人的主要义务是根据信托文件的规定交付信托财产，向受托人支付报酬、对受托人在管理或处分信托财产的正常支出提供补偿等；其主要权利包括：对信托事务的知情权、对受托人不当行为的撤销权、对受托人的解任权、新受托人的选任权、变更受益人以及解除信托等权利。

（二）受托人

在艺术品信托中，受托人是具体从事对信托财产控制、管理、经营的主体，其处于控制、管理和处分信托财产的核心地位。在我国，艺术品投资信托的受托人是信托公司。我国《信托公司管理办法》第七条，对信托公司的设立条件有着严格的规定，包括对其章程、股东、注册资本、从业人员、管理制度以及经营场所等都有具体的要求。

受托人的义务主要包括：根据法律和信托文件的规定处理信托事务，向受益人支付信托利益以及忠实勤勉、信息披露、分别管理、亲自管理等义务。艺术品信托中，受托人应依照信托目的进行管理。不论是发放贷款并以艺术品作为抵质押担保，还是在投资顾问的指导下直接投资艺术品并拍卖已获得增值收益，都需要受托人严格按照信托合同的要求尽职尽责。受托人的权利主要包括投资权、根据信托文件的规定取得报酬权、对管理信托事务而支出的费用的取得补偿权、辞任权等。

（三）受益人

艺术品投资信托的受益人是指艺术品投资信托中规定的享有信托利益之人。由于信托的目的是让受益人享有信托利益，因此，受益人在整个信托关系中占有重要的地位。受益人是纯获利益的人，法律对其限定条件较少，可以是自然人、法人和依法成立的其他组织。

受益人的权利比较复杂，有些具有专有性，有些是与委托人共享的。⑤受益人的专有权利主要包括：信托受益权、信托收益的放弃权以及信托收益的转让权。其与委托人共享的权利主要包括：对信托事务的知情权、对受托人不当行为的撤销权、对受托人的解任权等。

实践中，艺术品投资信托的委托人往往也是受益人，二者具有高度的重合性。另外，受托人不得作为信托的唯一受益人，如果这种情况存在的话，受托人即享有了信托财产的管理、处分和收益的权利，信托就失去了设立的意义。

四、艺术品投资信托面临的困境及风险防范

由于国内的艺术品投资信托处于刚起步阶段，困难和阻碍是不可避免的，现在面临的主要问题就是四大瓶颈。⑥

第一，缺乏一个公认的权威机构对艺术品真假进行鉴别。这使得金融机构在投资或在艺术品抵押融资时举步维艰。艺术品的直伪很难鉴别，同时现行法规下对制假的惩罚力度低，市场也不规范.这使得当前的艺术品市场鱼目混珠、真假难辨。虽然目前有很多机构提供艺术品的鉴别服务，但其权威性常受到质疑。这就使得中国书画、古玩等艺术品在国际市场销售不畅，价格不高。另-方面，也影响了艺术品投资信托、艺术品抵押和艺术品保险等金融业务的发展。

第二，艺术品估值体系的欠缺，增加了金融机构对艺术品资产定价的难度。从国内部分当代艺术品在国内外各拍卖行公开交易的数据来看，一些艺术品在两年间价格可以增加三四倍，更有一些作品的估价在-年间常常有数十倍的增长。这表明艺术品估价等中间环节尚缺乏规范。

第三，艺术品市场制度不健全。由于缺乏对艺术品本身身份、艺术品交易人等信息进行统一登记的信息平台，也缺乏对艺术品市场统一管理的监管机构，使得交易主体很难排除拍卖不保真、交易不透明、信息不对称等风险。

第四，艺术品信托过程中的税收安排不明。目前我国对艺术品投资的税收安排只对个人通过拍卖市场拍卖财产（包括字画、瓷器、玉器、珠宝、邮品、钱币、古籍、古董等物品）获得的收入进行了规定，而对于像以理财为目的的金融机构投资者，在艺术品买卖过程中的税收安排没有明文规定。

第五，艺术品投资也有流动性风险，即未来收益兑现的可能性。当艺术品市场处在上升或高涨期，艺术品的流动性较好，但在市场处于下行或低谷时，流动性问题就非常重要了。一般来说，艺术品都是奢侈品，价值上比较昂贵，需要占用较多的资金，其交易往往限于特殊领域，甚至必须在特定的中介平台才能实现交易。

如前所述，目前的艺术品信托市场面临了像退出机制、估值、制度建设不健全等多方面的问题，艺术品市场短期的炒作也给投资行为带来了很大的不确定性，虽然这一领域长期的市场前景仍被看好，但是只有艺术品鉴定水平、估值以及保险等配套服务的逐步改善，藏家、画廊与拍卖行之间的进一步整合，艺术品投资才有更好的发展。因此，投资者在选择时，需要关注艺术品在收藏领域的受欢迎程度、占用资金规模等。只有充分意识到这些风险，才能防患未然。

从立法层面上，一方面，应当保证交易信息能够及时、有效、准确地披露，建立起一套完整的制度，要规范相关信息的披露规则，注重信息披露环节的管理，使相关利益主体可以及时发现关联交易。另一方面，应当完善委托人和受益人实现自我救济的渠道。我国《信托法》通过赋予受益人撤销权、归入权、损害赔偿请求权、解任受托人等权利，保障受益人自我救济的实现。因此，应当在完善信息披露制度的同时，仿照证券行业的做法，加强对投资者的教育，使投资者有风险识别和危机处理意识，在权益受损后，能够有便捷的实现自我救济的渠道、程序和具体方法，从根本上实现交易双方的平等性，也有利于规范交易、维护市场的良好秩序。⑦

从受托人角度，信托公司应从以下几个方面来进行风险控制：

1、严格奉行诚实、信用、谨慎、有效的管理原则，高度重视艺术品投资信托资产的安全，力争将投资风险降到可接受的水平。严格按照信托文件的约定管理和运作资金，及时披露相关信息。

2、严格将本信托账户与其他信托账户、受托人账户区分开，做到单独建帐，单独核算，以确保本账户的独立操作性。建立起有效的风险隔离制度，将艺术品投资信托与非艺术品投资信托的市场信息、风险考核等隔离开来。

3、加强具体管理人员的自律，相关专业人才可以包括接受过专门培训、具备相关从业资质的人员、具备艺术品投资相关领域工作经验的人员、熟悉艺术品拍卖等交易流程和规范的人员以及相关的风险管理人员⑧，严格按照公司的管理制度、操作规程使用资金，不断提高从业人员的素质，加强职业培训。

4、建立完善的艺术品投资内部管理制度和风险控制制度。充分利用风险管理技术和资产组合原理运用资金。公司内的风险控制部门也应当充分考核艺术品投资信托业务的可行性、风险性，从审批立项到项目实际运作阶段都要进行持续、有效的监督。

总之，除了对信托制度本身完善以外，还要在实践中，注重艺术品行业的特殊性，借鉴发达国家经验，将艺术品投资信托纳入法制化的轨道。艺术品投资信托在我国的市场发展很好，有广阔的发展前景，在有效控制风险的基础上，定能取得更好的发展。

注释：

①侯仁凤：《富人新宠，艺术品投资信托》，中国证券报，2011年4月2日

②高谈：《艺术品信托的退出难题》，第一财经报，2012年3月31日

③苏丹丹：《2012年艺术品信托市场出现新变化》，中国文化报，2012年8月20日

④高凌云著：《被误读的信托--信托法原论》，复旦大学出版社，2010 年第 3 版，第 59 页

⑤余卫明：《信托受托人研究》，法律出版社，2007年第1版，第31页

⑥金立新：《业内：信托能否撑起艺术品市场一片天》，金融时报，2011年2月15日

⑦邹子妮：《论艺术品信托及其法律制度》，华东政法大学，硕士学位论文

第6篇：信托融资论文范文

关键词：小额贷款公司；资产证券化；可行性及存在的问题

2008年，银监会下发了《关于小额贷款公司试点的指导意见》，自此小额贷款公司在国内发展正式起步。从2008年至2014年，小额贷款公司经历了数年的扩张性增长，无论是从机构数量还是贷款余额方面，都出现了逐年走高的趋势，只是近两年有所放缓和减少。根据央行的统计，截至2016年末，全国小额贷款公司从业人员数量108881人，机构数量8673家，实收资本8234亿元，贷款余额9273亿元。自08年以来，小额贷款公司的快速发展对中小企业具有重要意义，一定程度上缓解了中小企业融资难的问题，促进了中小企业的发展。但是另一方面，资金短缺同时也是制约小额贷款公司发展的一个难题。本文将对小额贷款公司资产证券化的必要性、可行性以及存在的问题进行分析。

一、小额贷款公司资产证券化的必要性

(一)资金来源不足

《关于小额贷款公司试点的指导意见》(以下简称“《意见》”)指出：“小额贷款公司不吸收公众存款，主要资金来源为股东缴纳的资本金、捐赠资金，以及来自不超过两个银行业金融机构的融入资金，在法律、法规规定的范围内，小额贷款公司从银行业金融机构获得融入资金的余额，不得超过资本净额的50%”。这一规定限制了小额贷款公司无法像银行业金融机构可以吸收公众存款，也限制了其从银行获得资金的金额和数量，从而制约了其发展。因此有必要盘活小额贷款公司的存量资产，加强其自身造血功能。

(二)融资渠道不通畅

根据《意见》，小额贷款公司的融资渠道主要有以下两个，一是股东缴纳的资本金以及增资扩股；二是向银行业等金融机构融资。股东增资扩股不具有持续性，不能完全解决小额贷款公司的资金不足现状，且不利于小额贷款公司的独立经营，一旦股东自身发生经营困难，无法提供资金支持时，会导致小额贷款公司陷入经营困难，严重会引起资金链断裂，导致破产。通过银行融资的方式，一是融资金额受限，不得超过其资本净额的50%，二是融资机构数量受限，融资机构数量不能超过两家。且在实际运作当中，向金融机构融资存在很多附加条件，因此此种融资方式依然不能解决小额贷款公司资金不足的问题。为了解决小额贷款公司上述资金方面的问题，更好的服务中小企业的发展，盘活小额贷款公司的存量资产变得尤为重要，而资产证券化正好可以解决这一问题。

二、小额贷款公司资产证券化的可行性

(一)具备政策支持

2012年5月，银监会下发了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》；8月，银行间交易商协会了《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》；2013年，证监会了《证券公司资产证券化业务管理规定》、2014年《证券公司及基金管理公司资产证券化业务管理规定》，明确了专项资产计划作为SPV独立于发起人、管理人、投资人的法律地位，扩大了开展资产证券化的业务主体及基础资产范围。相关部门关于资产证券化相关系列政策表明，作为盘活存量资产的一种重要手段，资产证券化将会有更好、更规范的发展。

(二)具备资产证券化条件

资产证券化简单而言是指将缺乏流动性、但具有可预期现金流收入的资产，通过一定资产组合，实现在资本市场上发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化一般具有这些要素：一是拥有能产生稳定可控的现金流资产；二是该资产对于原始权益人来说缺乏流动性；三是需对基础资产进行重组及风险分散；四是需设立特定目的机构(SPV)实现风险隔离；五是对基础资产进行信用评级及必要的增级措施。小额贷款公司的贷款资产恰可以作为基础资产，通过打包出售给设立特殊目的机构(SPV)，SPV再对基础资产中的现金流进行重组，打包成证券产品，同时引入信用评级等增信措施，最终实现小额贷款公司融资。因此小额贷款公司具备资产证券化的条件。

三、小贷公司资产证券化存在的问题

阿里小贷专项资产管理计划是国内第一只以小额贷款包作为基础资产发行的资产证券化产品。该资管计划成功募集资金规模约50亿元，为小额贷款公司资产证券化提供了借鉴。但在实践当中，小额贷款公司资产证券化依然存在着一些问题，主要表现在以下两点：

(一)券商资产证券化中的专项资产管理计划

在法律主体上存在一定缺陷券商资产证券化中的专项资产管理计划(SPV)和信贷资产证券化不同，信贷资产证券化中的特殊目的机构一般是特殊目的信托(SPT)，SPT以《中华人民共和国信托法》为法律基础，信托法明确规定信托财产区别于受托人的财产。在此情况下，以信托形式进行的资产转让则可以实现完全破产隔离。而券商资产证券化中的专项资产管理计划一般是券商为了开展证券业务而设立的特殊目的机构，此类机构不具有信托法律主体地位，因而无法对基础资产进行所有人的变更登记。虽然证监会《证券公司企业资产证券化业务管理规定》中明确提出，专项资产计划资产独立于原始权益人、管理人的固有资产，当前述原始权益人、管理人发生破产的情况下，专项资产计划不属于破产清算资产。这样来看，表面上似乎实现了隔离，但这仅仅是证监会的规定，而证监会的规定在效力上属于部门规章，在诉讼时法院可以不使用。此种情况导致了券商资产证券化中的SPV在法律主体上存在一定缺陷。

(二)会计处理上存在着纳入合并报表的可能资产证券化设计

SPV的目的，就是实现转让资产的破产隔离。但在实际中，资产证券化的某些条款有可能使SPV被判断为发起人的准子公司，如果发起人实际控制着SPV，则按照企业会计准则关于金融资产转移和终止的规定，须将其纳入财务报表的合并范围。一旦合并，实质就变成同一经济主体的行为，先前通过真实销售所搭建的资产隔离将变得毫无意义。因为，不论SPV和发起人原先的报表如何确认，从合并报表层面来讲结果都是一致的，这样就偏离了资产证券化风险隔离的精神，背离了资产证券化的初衷。

四、结语

综上，本文对小额贷款公司资产证券化的必要性、可行性进行了分析，并对其存在的问题进行了探讨。资产证券化可以有效解决小额贷款公司资金不足的问题，其核心是SPV的设计，但在实践中，存在着SPV法律主体瑕疵以及在产品设计时某些条款有可能导致并表的问题。因此，在实践中应重点解决SPV法律主体的问题，并重点关注SPV的设计，实现真正的风险隔离。

财参考文献：

[1]郦勇强.小贷贷款公司资产证券化模式探讨[J].财会学习，2016，19：224一225.

第7篇：信托融资论文范文

关键词：房地产企业；融资方式；比较

DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006

一、房地产企业融资现状

（一）融资规模大

房地产业作为国民经济的支柱性产业，对我国经济发展有重大影响。2005年以来，房地产业发展迅速，大部分城市的房价在短短的7-8年内增长2-3倍。据统计，2005年全国商品房成交均价为2937元，2013年全国商品房成交均价为6200元左右。不仅房价直线上升，融资规模也不断增长。尽管国家对房地产行业进行严厉的调控，全国房地产开发资金仍然高速增长。国家统计局有关资料显示，2005年房地产开发资金为21397.8亿元，至2013年达到122122亿元，是2005年开发资金的5.7倍。

（二）融资难

国家对房地产行业实施严厉的调控政策，进一步加剧房地产行业资金紧张问题，而金融市场也严格限制房地产企业融资条件、规模等，造成融资环境进一步恶化。根据统计，全国与房地产有关的企业有几十万家，但上市的房地产企业只有136家，绝大部分房地产企业的规模较小。小规模的房地产企业由于体制不完善，资金规模小，信誉程度低等，导致金融行业对其放贷较为谨慎。另外，由于我国金融市场不发达，融资保障政策匮乏，融资难将是房地产行业未来一段时间内的发展障碍之一。

（三）融资渠道单一

在我国现行的金融体制下，在房地产开发、销售以及后续服务等阶段都离不开银行信贷资金的支持。据统计，2005~2013年房地产企业开发资金来源（表1）中，国内银行贷款平均占17.72%，其他资金来源中个人按揭贷款大约占24%，从中可以看出，银行贷款大约占房地产开发资金来源的42%，这是相当高的比重。一味的依靠银行信贷进行融资，导致债务比重过高，进一步加大了房地产行业的财务风险，过高财务风险不仅造成房地产业发展受阻，而且威胁到银行体系的稳定。据统计，2013年全国136家上市房地产企业，负债率将近70%。另外，过分依靠银行信贷这单一的融资渠道，导致房地产业受宏观经济政策影响较大，加大房地产业的经营风险。

（四）长期偿债压力大

长期负债主要指长期银行借款、长期债券等。资产负债率是衡量企业长期偿债能力的常用指标，一般行业资产负债率保持在60%是合适的，但房地产企业资产负债率普遍偏高，通常超过70%，一些地区甚至高达80%-90%。据统计，2009~2011年我国上市房地产企业的平均负债率分别为65.8%、70.2%、72.1%。从目前的情况来看，房地产企业的长期偿债能力恶化，资产流动性较差。往年房地产企业可依靠高房价、高交易量、多融资渠道来缓解高负债的压力，但2011年后国家实施一系列严厉的调控政策导致房地产行业经营状况不佳，房地产企业融资变得越来越困难，大部分房地产企业很可能会因为资金链的断裂而出现严重的财务风险。2012年，虽然国家调控政策有所放松，但在过高的负债率以及较低的资产流动性下，房地产企业长期偿债能力仍不容乐观。另外，以信托融资为例，房地产信托融资业务是在2010年、2011年得到快速发展，一般还款期限3年左右，受此影响，房地产企业将迎来信托兑付高峰期，在销售低迷，资金捉襟见肘的情况下，房地产开发商将面临更为严峻的长期偿债压力。

二、房地产企业融资方式比较

（一）概念及特征比较当前我国房地产企业融资方式

主要有内部融资、债权融资、夹层融资和股权融资。笔者通过对各种融资方式的概念比较，分析各种融资方式的特点。（1）内部融资。内部融资是指企业通过自我积累资金的方式形成筹资来源，具有以下特点：自主性强、融资成本低、融资数额有限、融资风险低等。从中可以看出，进行内部融资的优势较大。正是基于这些优势，内部融资是当前房地产企业普遍采用的一种融资方式。（2）债权融资。债权融资是指企业通过向银行借款、向社会发行公司债券、融资租赁以及商业信用等方式筹集所需资金。房地产企业债权融资主要分为银行信贷、债券筹资、商业信用、房地产信托融资。第一，银行信贷。银行信贷是指企业通过借款合同从银行等金融机构借入资金。它具有以下特点：一是融资速度较快；二是融资成本相对较低，与其他融资方式相比，银行借款所负担的利息较小；三是融资数额有限，融资数额受企业自身经营规模和贷款银行资本实力的制约；四是筹集资金使用限制条件较多，一般情况下，借款合同对借款的用途有明确的规定，附加一些保护性条款；五是融资灵活性较大。当前，银行信贷是房地产企业融资的主要渠道，据有关资料统计，房地产开发资金中60%来源于银行体系。第二，债券筹资。债券筹资是指企业为了筹集资金，向债权人承诺在未来一定时期还本付息而发行的一种有价证券。它具有以下特点：一是融资数额较大；二是融资成本较高，发行债券的利息负担和筹资费用相对较高；三是融资条件严格，国家对发行债券的公司的经营规模、财务状况、企业信誉等有严格的要求；四是筹集资金使用限制条件少，与银行借款相比，债券融资具有较大的自主性和灵活性。由于我国资本市场起步较晚，发展不够完善，发行债券本身也有着严格的条件，因此，债券融资在我国房地产企业融资中运用较少。第三，商业信用。商业信用融资是指企业通过赊销商品、预收货款等方式筹集资金的一种筹资方式。商业信用融资具有以下特点：一是融资便利，利用企业的商业信誉进行筹资是一种自动性融资，不需要办理正式的筹资手续；二是融资限制条件少；三是融资数额有限，一般只能筹集小额资金，而不能筹集大量资金；四是融资成本灵活，企业可根据需要自主选择是否放弃现金折扣。目前，我国房地产企业利用商业信用融资主要体现在预收购房定金或购房款，这部分信用资金在房地产开发资金来源中所占比重也较大，并且这部分资金基本无息，资金成本较低。据有关资料统计，2009~2013年房地产开发资金来源中，定金及预收款所占比重分别为27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地产信托投资基金。房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资和经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它具有以下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的90%作为红利，用于分配给投资者；三是长期回报率较高；四是投资不需要大量的资金；五是作为债权融资的一种，可以避免双重征税并且无最低投资基金要求。REITs为房地产企业融资提供了很大的便利，据有关数据统计，过去三年信托公司向房地产行业提供贷款7000多亿元，稳居各类信托产品首位。（3）夹层融资。夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债券和股本之间的一种融资方式，常见形式为可转换债券、可赎回优先股以及含转股权的次级债。它们具有以下特点：一是属于长期融资，夹层融资可获得还款期限在5-7年的长期资金；二是可调整结构，提供者可以调整还款方式，使之符合借款者现金流的要求等；三是相关限制条件少，与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面限制较少；四是夹层融资比股权融资成本低。风险和回报介于优先债券和股本之间，融资成本也是如此。发达国家通常通过设立专项夹层投资基金来推动和发展夹层融资市场。由于我国资本市场发展较晚，没有专门设立夹层投资基金，因此夹层融资在我国房地产企业融资中运用较少，但未来发展潜力较大。（4）股权融资。股权筹资是指企业通过吸收直接投资、发行股票以及内部积累的方式进行筹资。房地产企业股权融资的主要表现形式是发行股票筹资。股票融资与其他融资方式相比，具有以下特点：一是融资成本较高，由于股票投资风险较高，发行费用较高，导致发行成本较高；二是无固定到期日；三是融资风险小，无固定的股利负担；四是融资条件严格；五是融资规模大。股票融资是面向整个社会群体进行筹资，一次性能够筹集的资金额很大。股权融资是我国房地产上市企业对外融资的最重要手段。

（二）融资要素比较

通过对的房地产企业融资方式相关理论的阐述，笔者基于相关资料和研究成果分别从融资成本、融资规模、融资期限等方面对各种融资方式进行比较（如表2所示），并分析各融资方式的优势及风险。（1）融资成本。融资成本是房地产企业选择融资方式考虑的首要条件。根据优序融资理论，企业倾向于首先选择内部融资，其次债权融资，最后是股权融资。通过研究发现，内部融资由于资金来源于企业内部留存收益，不产生任何筹资成本，只存在使用资金的机会成本，因而融资成本较低。债权融资由于是通过向债权人融资，必将产生一定的筹资费用，还需向债权人支付一定的利息。虽然利息具有一定抵税作用，但与内部融资相比，债权融资成本较高。股权融资主要是通过发行股票进行融资。一方面，发行股票证券费用较高，另一方面，股票投资本身受众多因素影响，投资风险较高，因而投资者要求的报酬较高。股权融资的资金成本最高，这一点被经济社会所普遍接受的。（2）融资规模。内部融资由于依靠企业内部积累进行融资，受企业盈余能力等条件的制约，一般情况下，一次性融资规模较小。债权融资通过银行借贷、发行债券等方式进行融资，一次性融资规模较内部融资大。夹层融资风险与回报介于债券和股本之间，融资规模也介于债券融资和股权融资之间。股权融资主要通过发行股票进行融资，由于发行股票数额较大，因而一次性融资金额很大。（3）融资期限。内部融资所使用的资金是企业内部留存收益所得，一般没有还款期限。债权融资通过向银行借贷，发行债券等方式融资，筹集的资金是分期投入到房地产项目中，一般情况需要项目结束后才能偿还借款，房地产一般建设项目期为3-5年。夹层融资还款期限一般在5-7年。股权融资主要是通过发行股票融资，筹集的资金形成股本，一般不予偿还。（4）融资条件。传统房地产融资方式限制条件较多，采用内部融资需要考虑企业的经营状况等条件。进行债权融资，需要考虑融资企业的信用、资金实力、规模等，对信用等级差、规模小的公司一般不予贷款。与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面限制较少。股权融资一般通过发行股票筹集资金，而国家对企业发行股票有严格的限制条件。（5）融资对象及范围。内部融资资金主要来源于企业自身盈利，债权融资的融资对象主要是银行、信贷公司等金融机构，夹层融资限于一些金融机构，也受企业自身规模制约。股权融资的融资对象虽然是面对整个社会群体，但只有上市公司才能发行股票，因而融资范围受限。

三、房地产企业融资困境解决对策

（一）明确国家政策趋势

信贷政策、税收政策以及行政管制政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，对房地产企业的发展有着直接影响。房地产企业应积极把握国家最新的调控政策，从政策中寻求商机、寻求出路。

（二）灵活运用融资方式

企业在不同的发展阶段对资金有不同需求，因此，在融资方式的运用上也应做出适当调整。不同规模的企业，在模式的运用上也有不同的选择。另外，企业在不同的发展阶段，对融资模式的选择具有不同的要求。只有灵活变通，才能长久不衰。

（三）转变融资观念，提高创新意识

在我国传统融资观念中，金融机构人员在实施贷款政策时，对大规模的房地产企业实施优惠贷款条件，对小规模的房地产企业实施限制贷款。大部分房地产企业管理者金融创新意识淡薄，一味照搬其他企业的融资模式。目前，国内银行贷款占房地产企业对外融资的50%以上，单纯依靠银行贷款进行融资，导致企业管理者融资创新思维落后，不能有效制定适合企业发展的最佳融资方案。因而，房地产企业管理者应积极转变融资观念，提高创新思维，创造新型融资方式。金融市场也应积极革新，提高融资效率，降低融资风险。

本文系2015年河南省教育厅人文社会科学研究项目“我国房地产企业融资模式创新研究”（项目编号：2015-QN-035）、2014年信阳师范学院青年基金项目“我国房地产企业融资模式创新研究”（项目编号：2014-QN-12）阶段性研究成果。

参考文献：

［1］钟田丽、弥跃旭、王丽春：《信息不对称与中小企业融资市场失灵》，《会计研究》2003年第8期。

［2］魏开文：《中小企业融资效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。

第8篇：信托融资论文范文

【关键词】影子银行；小微企业；融资

一、我国影子银行的发展现状

影子银行的概念由太平洋投资管理公司执行董事麦卡雷在2007年美联储年度研讨会上首次提出，意指游离于监管体系之外的，吸纳未经保险的短期资金，广泛采用创新性投融资手段进行经营运作的市场型非银行机构。这些机构和相关产品形成的市场统称为影子银行体系。影子银行的发展始于20世纪70年代。随着金融市场深化和金融创新的兴起，影子银行经历了膨胀式的发展，增长速度大大高于传统银行体系，逐渐成为补充传统银行体系的重要信用创造主体。在国内，影子银行一直没有比较清晰的定义，但随着越来越多的资产从银行资产负债表中转移出来，以各种渠道进入实体经济，影子银行也渐渐浮出水面，如委托贷款、信托、小额信贷乃至典当行业务，同时也包括处于灰色地带的民间借贷甚至高利贷。在我国，正规金融体系的一部分和非正规金融，都起到影子银行的作用。按照野村国际（香港）公布的数据，2010年中国内地影子银行贷款余额为8.5万亿元，等于当年银行贷款余额的17.8%、当年GDP的21%。

二、我国小微企业融资难的原因

2011年广东省经信委曾对200家中小微企业进行抽样问卷调查显示，在“原材料价格上涨”、“人民币升值”、“劳动力成本上升”、“融资难”四大小微企业固有难题中，“融资难”再次成为小微企业居首的难题。小微企业融资难的原因主要有以下几方面。

（一）融资渠道单一

小微企业的融资渠道主要有两条：一是内源融资，包括业主自有资金、向亲友借贷的资金、风险投资以及企业营业后积累的资金等来源。二是外源融资，其中又可分为间接融资和直接融资两种形式：间接融资是指以银行、信用社等金融机构为中介的融资，包括各种短期贷款、中长期贷款等；直接融资是指以股票和债券形式公开向社会募集资金以及通过向租赁公司办理融资租赁的方式融通资金。但多数小微企业的筹资仍然为银行和小额贷款公司，合资、投资等其他融资方式利用率低。通过直接融资渠道的数额极小，仅占1.8%。而目前小额贷款公司因为机构相对较少，加之不能吸收存款，其贷款资金大多为资本金，面对小微企业庞大的融资需求，实在是杯水车薪，难以应付。

（二）融资成本较高

商业银行考虑到风险的因素，对小微企业的贷款利率一般会相应上浮，加上登记费、评估费、公证费、担保费等，小微企业的融资总成本比大中型优势企业的贷款成本高出一至数倍。这意味着企业的资金利润率至少要高于资金成本才不致亏本，很多小微企业就是因为其利润不足以支付其利息支出而陷入了资金困境。在长三角地区，有些小微企业更是将民间借贷作为其主要的资金来源，但最终企业难以为继。2011年温州民间借贷危机所引发的小企业及微型企业融资问题更是引起了多方关注。

（三）中小企业获得的银行信贷支持少

目前小微企业的贷款规模仅占银行信贷总额的10%左右，全国乡镇企业、个体私营企业、“三资”企业的短期贷款仅占银行短期贷款的14.4%。这与小微企业创造的最终产品和服务的价值占国内生产总值的58%、生产的商品占社会销售额的59%、上缴税收占50.2%是极不相称的。但银行作为盈利机构，要做抵押贷款，小微企业没有足值的资产抵押；要做担保贷款，没有担保机构愿意为小微企业担保；要做信用贷款，小微企业又存在信用低的问题。加之受国家投资导向政策的制约，小微企业符合国家信贷政策支持的产业不多，所以商业银行面对这样的“三无”客户往往会考虑到本金收回的风险而最终选择放弃。

在我国，影子银行发展是与中小企业融资密切相关的，很大程度上是由于小微企业融资难而催生出形式各样的影子银行。在金融市场不够发达、金融资源相对垄断的情况下，影子银行确实可以解决一部分小微企业融资难问题，支持实体经济的快速发展。由影子银行提供的资金可以看做是我国以银行为本的金融体系的有益补充，满足了部分特定的融资需求当中的合理需求，应该允许和规范。通过规范影子银行体系的发展，把资金资源配置到国民经济最需要的地方，促进货币经济与实体经济的良性循环。

三、影子银行在小微企业融资中发挥的作用

1.满足了小微企业融资的需求

信托集合计划、小额贷款和民间借贷均可视作影子银行。其中，信托集合计划最终以银行购买受托收益权的方式，转为了银信合作项目。企业在通过银行、信托等机构融资后，仍然存在资金需求缺口，必须转而借助民间融资，并为此支付了高额的融资成本。影子银行的发展，一定程度上缓解了正规金融信贷投放不足的压力，解决了部小微企业生产资金需求，对促进我国小微企业发展起到了积极作用。

2.缓解宏观政策调控带来的流动性风险

2008年爆发全球金融危机后，为努力消除危机影响，我国采取了稳健的货币政策，信贷增长速度较快，市场流动性相对充裕。2009年政府宏观政策调整，货币政策收紧，银行贷款规模受限，在上一轮信贷扩张过程中，加入扩大再生产队伍的广大小微企业骤然面临政策调整带来的流动性风险。进入2010年后，货币政策进一步趋禁，央行连续提高大型金融机构存款准备金率，缩紧银根，商业银行可用信贷资金大为减少，对广大小微企业来说更是雪上加霜。影子银行受宏观调控影响相对较弱，可以提供更多的金融资源，为广大小微企业进行融资，从而减小或弱化了部分市场流动性风险。影子银行可以增强小微企业应对宏观政策变动的防控能力。

四、影子银行在小微企业融资中存在的问题

1.银信合作，使得影子银行融资难以监管

“银信合作”是指银行通过信托理财产品的方式“隐蔽”地为企业提供贷款。具体来说，通过银信合作，银行可以不采用存款向外发放贷款，而通过发行信托理财产品募集资金并向小微企业贷款。由于信托理财产品属于银行的表外资产而非表内资产，可以少受甚至不受银监部门的监管。

2.融资成本逐级上升，影子银行借贷的风险难以控制

影子银行确实为一些小微企业解了燃眉之急，但它的高利率加大了企业融资成本，同时也埋下了巨大的风险。部分企业通过银行渠道获取名义利率较低的银行贷款，然后再将这笔贷款放到民间借贷市场牟取暴利。这种曲线流出的信贷资金在民间借贷链条出现风险甚至断裂的情况下，安全性无疑会受到挑战。另外，部分银行考核压力较大，为完成任务而发放贷款，不惜以放低风险管控为代价。同时，在一些金融机构较为聚集的地区，一些银行甚至出现“跟风”发放贷款的情况，这就使得银行所提供的信贷资金超出企业正常经营所需资金，面对“多余”的低成本资金，企业主自然会产生寻租和套利的冲动。

五、政策建议

影子银行体系的兴起和繁荣，在某种程度上缓解了小微企业融资难的问题。但由于影子银行体系的局限性，决定了其只能是正规金融的补充。因此，面对小微企业融资困难，我国必须不断提升和改进小微企业融资模式，尽快出台扶持小微企业融资的政策举措，引导金融机构增加小微企业信贷供给，强化小微企业发展的金融保障。第一，积极拓展商业银行贷款以外的融资渠道加快建立直接融资市场，支持小微企业直接从资本市场筹措发展资金，支持具备条件的小微企业发行债券；推动小微企业产权流动，加快盘活存量资产和闲置资产；帮助高新技术小微企业在创业板上市，建立优秀小微企业上市融资的培育机制。第二、是鼓励金融创新，促进金融服务多样化。在规范引导、有效防范影子银行风险的基础上，应当大力推动金融创新及其市场深化，促进金融服务的多元化，弥补当前小微企业金融支持的不足。

参考文献

[1]周燕.中小企业融资难的成因及对策研究[D].苏州大学硕士学位论文，2010.

[2]钟伟.谢婷.影子银行系统的风险及监管改革[J].中国金融，2011（12）.

[3]李扬.影子银行体系发展与金融创新[J].中国金融，2011（12）.

[4]侯健.影子银行发展对中小企业融资的影响研究[J].南方金融，2012（6）.

作者简介：

魏永亮（1986—），男，河北乐亭人，沈阳化工大学2011级产业经济学硕士研究生，主要从事产业金融学研究。

第9篇：信托融资论文范文

【关键词】房地产融资；房地产投资基金；联信・宝利

房地产行业是中国支柱产业之一，在我国经济高速发展的大背景下，房地产行业得到了快速发展，很多地方政府的一半以上的财政收入都来源于房地产行业。然而，因为近些年来房价高企，普通百姓无力购买房地产，想直接投资房地产行业，分享房地产业高速发展的收益，更加困难：一是上市房地产公司的股票，在整个行业受国家打压的背景下，没有活力，不好投资；二是直接投资房地产公司实体，需要的是大笔的资金，也不是一般人能投资的；

另一方面，房企融资渠道狭窄单一，过度依赖银行信贷。在因房价高企，国家加强了对房地产行业的宏观调控，紧缩了银根的背景下，很多房企因融不到资，资金链断裂而倒闭。

国外很常见的房地产投资基金，却是普通百姓直接投资房地产行业的一条相对比较方便的途径，同时也是房地产企业的融资的一条合法途径。

引进房地产投资基金，可以为普通百姓多一条投资房地产行业的渠道，也对房地产企业的融资开辟了另一条合法途径。

一、房地产投资基金界定

房地产投资基金，在美国等多数国家简称为房地产投资信托，在英国和亚洲称为房地产投资基金，是指在信托法基础上发展起来的一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

房地产投资基金，通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的房地产投资基金。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。

在房地产投资信托的发明地及最发达的美国，如果要取得房地产投资信托资格，公司每年必须将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得房地产投资信托资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息，因此，房地产投资信托没有企业税，股东要按收到的股息和资本收益付税。

房地产投资基金，不同于房地产直接投资，也不同于房地产上市公司的股票。因为她比房地产直接投资方便灵活，也比房地产股票的回报稳定。房地产投资基金也能通过上市发行，为房地产企业融来大笔资金。

二、房地产投资基金的意义

房地产投资基金通过集合社会各方面资金，使用专业人士投资和经营管理，因此，它不仅可以解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

1.有效降低银行体系的经营风险

从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因。而银行业不仅在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，而且也深受房地产泡沫破灭的危害。因此，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资基金可以有效减少银行体第所承担的巨大金融风险。作为国际金融市场上普遍的安全性和获得性较为理想的投资方式，房地产投资基金可分流部分银行储蓄资金，以减速轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资基金的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。

2.拓宽我国房地产企业融资渠道

由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，实际上切断了房地产市场赖以生存的资金链。按照目前防地产市场的需求趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在与强制管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证防地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资基金具备成为我国房地产资金供给主流渠道的特性和条件。房地产信托投资的迅速发展几乎引起了房地产融资方面的最大的变革。

3.促进我国房地产资本市场的形成

从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较第的水平，至今没有建立一个稳定的房地产资本市场。房地产投资基金这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资基金的迅猛发展，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资基金机制将有助与我国房地产资本市场的形成和发展。

4.有利于房地产经营专业化和资源的优化配置

我国的房地产主体行为很不规范，房地产投资基金的专业化运作使房地产投资渐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，出现专门的房地产投资管理公司，土地交易公司，物业开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资基金由于具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地主投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资基金机制，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。

三、房地产投资基金的案例分析

目前我国内地尚处在房地产投资基金的起步阶段。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍之外，还有国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题。

从目前看来，尽管2004年10月18日出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）已超过几年，但由于存在房地产的配套法规和税收政策等原因，该办法的正式出台进展缓慢。同时一定数量的内地开发商和投资机构，已经在探寻将中国内地的房地产项目，作为房地产投资信托产品，列入在新加坡或中国香港上市的可能性方法。譬如，由广州越秀集团旗下上市公司越秀投资有限公司（0123.HK）、越秀房地产投资信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港证券交易所挂牌交易。也有的国内信托公司开始率先进行准房地产信托基金的尝试，譬如，联华国际信托投资有限公司设计并推出了国内首只准房地产投资基金联信・宝利。

第一只国内发行的类房地产投资基金联信・宝利，值得业内人士分析研究。

2005年1月22日，联华国际信托投资有限公司顺利推出了被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信・宝利”1号（“联信・宝利”中国优质房地产投资信托计划，募集资金金额≥2000万元，期限9-18个月，信托预期收益为5.3%+浮动收益+超额收益，信托资金运用方式为贷款或股权融资）。同年3月11日，联信・宝利一号公开发售，原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。资金运用的主要方向是：给房地产经营企业贷款；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房或住宅。信托资金收益主要来源是房地产企业贷款利息收入；房地产企业股权投资收益；房产转让与租赁收入。首期募集的资金，将主要用于给房地产企业提供贷款。自正式面世以来，联信・宝利就受到市场追捧，至2006年7月21日已发行到“联信・宝利”第九期，总共筹资10多亿元。

该产品是按照房地产投资信托基金（REITs）的标准来设计的，并借鉴了美国REITs、我国香港领汇房地产信托基金和内地证券市场基金的成熟管理模式。

之所以说准“房地产信托基金（REITs）”，源于联信・宝利产品从发行、设计上借鉴了国外流行的房地产信托投资基金方式。据联华国际信托业务管理部经理陈颖介绍，联信・宝利首次引进中介机构参与管理、首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分的信息披露，而这些都是国外房地产信托基金最经常使用的REITs方式。为了防范风险，联华信托还为该产品引入了一家国有商业银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行提供项目的可行性咨询。除此之外，联信・宝利产品内容与以往的房地产信托项目大有区别。一方面，该信托产品改变以往由特定项目委托发行的模式，采用先发行产品募集资金，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做，与现行的证券投资基金非常类似，只是联信・宝利是专门用于房地产投资项目。

REITs汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包，像股票一样在主要交易所挂牌上市，根据法律，REITs只能投资于房地产行业，而且要求财务制度更加透明，有明确界定的最高负债水平。

“联信・宝利”由于高收益而大受投资者欢迎。根据设计，优先受益人的预计最低基准年收益为5.3%，如果信托计划年收益率达到5.3%以上，优先受益人还可享受10%的超额收益。如果整体信托计划运作收益低于年5.3%，则由劣后受益人以其信托财产补足。

四、房地产投资基金发展的未来展望：市场极大，未来发展潜力大有可为

由于目前中国经济持续稳定成长，人民币有升值预期，加上2010年上海世博会等利多因素影响．不动产需求随之提振，长期以来大量人口自农村迁入城镇地区，使得城市地区房地产价格节节攀升。大环境的经济景气，必然会影响投资者的投资意愿。而预期投资者对于宏观经济情况越乐观，其购买房地产投资基金发展的机率越高。看到中国房地产投资基金发展市场的原因，除了内地庞大的房地产市场需求外，包括自住性与投机性需求，更因为有越来越多的QFII等外资，开始对中国房地产市场产生极高的兴趣，这对发展中国不动产证券化必可造成正面的积极作用，更何况，中国将以其优于全球的经济成长与人口成长成为亚洲地区第一大市场。

何宗益（2003）在探讨台湾地区房地产投资信托证券化商品市场规模的研究中，以各国房地产投资基金市值占其股市市值的比率，推算台湾地区房地产投资基金的规模。以美国2007年3月房地产投资基金市场发展为例。拥有近50年发展历史，约有300多个房地产投资基金在运作，基金所控制的商业物业，包括商业办公大楼、厂房、购物中心的运营等，其管理资产总值（RE1Ts规模）超过26,384亿元（人民币，以下同），有近三分之二的房地产投资基金在全国性的证券交易所上市交易，其房地产投资基金市值约占股市市值2.7%；日本房地产投资基金市值约4,091亿元，其房地产投资基金市值约占股市市值1.4%；新加坡房地产投资基金市值约占其股市市值6.5%：而澳大利亚的房地产投资基金市值占股市市值的比率最高，约为29.9%。若深沪两市2009年3月底A、B股市值合计161,474.24亿元来推估中国房地产投资基金市场规模，假设其比率约1%，则保守预测将直逼1亿元。因此，以目前中国经济繁荣情势来看，加上房地产投资基金市场规模在中国都还是起步阶段，如果成功将不动产证券化推展开来，中国的房地产投资基金市场极大，未来发展潜力大有可为。

参考文献：

[1]陈志刚.房地产投资基金的研究[J].经济与管理科学辑,2007(5).

[2]孙瑞娟.对我国房地产业融资问题的研究[D].中国海洋大学,2009.

[3]陈增波.我国发展房地产投资信托基金研究[D].上海海事大学,2006.

[4]李杰.中国发展房地产投资信托基金(REITs)模式研究[D].上海社会科学院,2009.