前期物业管理精选(九篇)

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第1篇：前期物业管理范文

单位名称：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

联系电话：_________

传真：_________

受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________

单位名称：_________

资质等级：_________

证书编号：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

联系电话：_________

传真：_________

甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条　本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：_________物业类型：_________

座落位置：_________区_________路（街道）_________号

四至范围：_________

总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。

物业构成见附件一，规划平面图见附件三。

第二条　委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。

第三条　甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。

甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。

第四条　乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。

第五条　本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。

本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：

（一）甲方负责返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

（三）_________。

本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。

在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：

（一）甲方负责返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

（三）_________。

本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。

第六条　在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：

（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；

（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、_________等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；

（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、_________等；

（六）交通和车辆停放秩序的管理；

（七）物业使用禁止性行为的管理；

第2篇：前期物业管理范文

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元/m2；

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。

11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；

12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；

13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）_________。

（2）_________。

14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

15、_________。

第二十条　乙方权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；

3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

12、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。

1、房屋外观：_________

2、设备运行：_________

3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4、公共环境：_________

5、绿化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_________

2、车库：_________

3、_________

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条　其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六条　房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。

4、维修资金的其他约定

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条　甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条　甲乙双方的其他约定

第八章　附则

第三十二条　双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十三条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。

第三十四条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十八条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第四十条　合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十一条　本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

甲方签章：_________乙方签章：_________

第3篇：前期物业管理范文

关键词：前期物业管理；概念及特点；前期介入； 解决对策

目前，国外发达国家已普遍进入了物业管理的前期介入，国内也已经有一些富有远见的房地产开发企业开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，但也有不少开发企业对物业管理的前期介入认识不足，重视不够，物业管理大多是在业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。

从总体上看，前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。当前我国城市商品房住宅小区中业主与开发商指定的前期物业服务企业及业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占群发性矛盾之首，住宅物业管理出现的大部分纠纷,多半是前期物业管理管理阶段造成或建设单位遗留的。因此,要做好物业管理工作,规范物业管理行为,应首先从源头抓起,从前期物业管理管理抓起。

一、前期物业管理的含义

前期物业管理管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。建设部2003年颁布的《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定:前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

前期物业管理按照时间划分可以分为两个阶段:第一阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业服务企业而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界线。

二、前期物业管理的主要特征

1、前期物业管理管理可以由建设单位指定物业服务企业或通过招投标的方式选聘物业服务企业实施管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定,建设单位可以选聘物业服务企业实施前期物业管理管理。事实上,目前新建住宅小区大多数是由建设单位选聘的物业服务企业进行管理,而不是通过公开招投标来选聘物业服务企业。

2、前期物业管理管理是小区未建成投产前的管理。一个住宅小区由单幢楼宇、组团组成,当第一批业主入住后就需要物业管理,否则小区就成为一个无序的聚居地,秩序混乱不堪。

3、前期物业管理面对的是全体业主。物业服务企业在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,既要及时解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于建设单位和施工单位答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大,但物业服务企业必须全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率,以便为下步实施物业管理打好基础。

4、前期物业管理收集大量的资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,物业服务企业要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,以便跟踪检查。

三、前期物业管理的意义

在物业开发阶段适时地选择恰当的物业服务企业,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物业更符合使用和管理的要求,因此,这是建设单位不容忽视的重要环节。前期物业管理对于做好以后的物业管理工作具有相当重要的作用:

1、前期物业管理是对所管物业的全面了解。物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好,使业主满意,就必须对物业进行全面的了解。必须在物业的形成过程中就介入管理,才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此,物业服务企业方能更好地为业主服务。

2、前期物业管理能促使工程质量难点提前解决。从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划、设计进行审视,对不适之处提出修改方案,优化、完善设计中的细节,从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥善解决,减少后遗症,避免日后物业管理工作中的矛盾和困难。

3.前期物业管理是为后期管理做好准备。物业管理也是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。

四、我国前期物业管理管理中存在的主要问题

1、前期《物业管理服务合同》》侵犯业主合法权益。建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业服务企业，还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业服务企业的选聘权、《临时管理规约》的制定权以及将前期《物业管理服务合同》强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建设单位手中，前期物业服务企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件转嫁到业主身上。

2、物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于建设单位的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。

3、共用设施设备不明确。有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整，会给物业服务企业在前期物业管理带来诸多困难，也容易使广大业主与物业服务企业之间产生不少矛盾和纠纷。

4、前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

五、解决前期物业管理管理中存在问题的对策

1、 提高对前期物业管理的认识。小区的真正主人是业主，不是建设单位，前期物业服务企业是为业主服务，应该把业主的利益放在第一位，只有这样才能够在小区“站稳脚”，以求公司的长远发展。“态度决定一切”，因此应该端正前期物业管理的短期思想，应该认识到前期物业管理就等于聘用人才的试用期，干得好可以继续留下来，续签《物业管理服务合同》。前期物业服务企业在人员使用上务必要慎重，应综合考虑人员各方面的能力和素质。前期管理人员可以说是物业服务企业的代表，特别是主要管理人员，代表着企业各方面的利益，因此企业要从责任心、能力和思想觉悟等多个角度统筹考虑人员安排。

2、建立《前期物业管理服务合同》备案制。应明确以法律的形式规定前期物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》要进入房地产行政主管部门备案。由房地产行政主管部门审查备案合同:审查合同中是否有法律禁止的条款、是否有显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效;当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时，应当撤消该条款，责令业主与物业公司重新协商讨论，制定出新的公平合理条款。同时房地产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。

3、加强对建设单位主导地位的监督。为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业管理中必然占有明显的优势，这是由前期物业管理特点所决定的。在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。我认为可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的《临时物业规约》由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定《临时物业规约》或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业服务企业的选聘，或监督选聘。

4、规范前期物业服务企业的选聘制度。前期物业服务企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业服务企业，不仅对前期物业管理服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业服务企业对于建设单位也能形成一种制约。

我认为，保障前期物业服务企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：

（1）强调房产开发建和必须与物业管理相分离，物业服务企业不得与开发建设单位有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业服务企业有任何联系;

（2）进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。

5、进一步规范物业承接验收工作。物业服务企业通过对物业的承接验收，将正式从开发建设单位处接管物业，对物业进行实体管理，它在一定程度上决定了整个物业将来的管理质量。要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业服务企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。

（1）要确立前期物业管理交接验收制度。根据《物业管理条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业服务企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。

（2）明确物业服务企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业服务企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业服务企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。

（3）广大业主共同参与。通过宣传《条例》，树立业主的责任意识，提高其参与物业管理服务事项的积极性。同时，要求物业服务企业应将前期物业交接验收以动态的形式及时告知业主，也可以让有一定能力的业主参与此项工作，让业主对自己的物业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物业的交接验收工作。

结束语

认真做好前期物业管理管理工作,对于减少纠纷,建立前期物业管理的长效化管理机制,提高服务质量,维护小区稳定,构建和谐社区,其意义、地位与作用是显而易见的，加强前期物业管理是规范物业管理的非常重要的前提。

参考文献

[1]胡伯龙，杨韬.物业管理实务.机械工业出版社.2008年03月

[2] 杨心环. 浅谈住宅小区前期物业管理[J]. 经营管理者, 2010, (13) .

[3] 杨宏. 对前期物业管理中两个问题的探讨[J]. 经济师, 2009, (04) .

第4篇：前期物业管理范文

关键词:前期物业 前期介入 物业管理

前期物业的概念及特点

(一)前期物业的概念

关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。

对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。

其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。

(二)前期物业的特点

前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。

涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的人选聘物业公司,与业主之间又形成委托关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。

建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服务企业由建设单位选聘,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。

我国前期物业管理中存在的主要问题

(一)对前期物业涵义缺乏认识

前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。

(二)前期物业管理合同侵犯业主合法权益

表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。

(三)对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定

在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。

解决前期物业管理中存在问题的对策

(一)明确前期物业的涵义

由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围。

(二)加强对建设单位主导地位的监督

为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。

(三)规范前期物业企业的选聘制度

前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。

(四)明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费

由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。笔者认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。

参考文献:

1.许海峰.物业管理[m].人民法院出版社,2004

第5篇：前期物业管理范文

关键词：物业管理 早期介入内容 必要性

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

2007年10月1日国务院《物权法》的颁布，使物业管理工作更加规范化、法制化。随着物业管理的不断深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入已经不适应物业管理发展的需要，目前已经有一些富有远见的房地产开发建设单位开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业服务企业的意见，完善物业建设，提高楼盘品质，在得到市场良好回报的同时，也理顺了后期管理的诸多问题，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。

一、物业管理早期介入的内容

所谓物业管理的早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业咨询活动，物业服务企业参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度出发提出合理化建议，从而使建成后的物业更能满足业主和物业使用人的要求。目前，虽然有很多物业服务企业对物业项目实施了早期介入，但大多数都是在业主入住前半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装工程后期的工作提一些建议。有的建议能帮助开发商通过改进，使其完善，但也有许多建议无法整改，留有缺陷给后期的物业管理带来许多困难。因此物业早期介入越早越好。从总体上看，物业管理的早期介入应从五个阶段着手：

（一）可行性研究阶段

主要内容：

1．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

2．根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

3．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

4．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

5．设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

（二）规划设计阶段

主要内容：

1．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

2．就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

3．提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。

（三）建设阶段

主要内容：

1．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时提出并落实整改方案；

2．配合设备安装，确保安装质量；

3．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

4．熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

（四）销售阶段

主要内容：

1．完成物业管理方案及实施进度表；

2．拟定物业管理的公共管理制度；

3．拟定各项费用的收费标准及办法；

4、对销售人员进行必要的物业管理知识培训；

5．将早期介入形成的记录、方案、图纸等资料整理归档。

（五）竣工验收阶段

这一阶段的内容主要是参与竣工验收,在各个单项工程完工后,参与单项工程竣工验收,在分期建设的工程完工后,参与分期竣工验收,在工程全面竣工后,参与综合竣工验收.

这样不仅能有效避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，为以后的工程维修养护工作省去很多麻烦，还能有效督促开发建设单位在物业配套方面考虑齐全，避免后期物业管理上的不便。

二、物业管理早期介入的必要性

总结多年来物业管理的经验不难发现，由于房屋设计、建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业服务企业带来了诸多影响，许多物业纠纷都与开发建设单位有着或多或少的联系。注重物业管理早期介入，在物业开发建设之初，协助开发建设单位及时发现和处理各阶段存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少问题的发生，而且在建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或降低，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障，物业管理的早期介入就体现了其必要性。

(一) 优化设计

随着社会经济的发展，人们对的住宅品位和居住环境的要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素，物业管理企业可以从业主及日后管理的角度，就房屋实际和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

（二）有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中得到解决，避免在日后使用中再次投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

（三）有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可通过早期介入出发了解情况，从而在日后的工作中做到心中有数，对症下药。

（四）为前期物业管理做充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项管理规章制度、进行机构建设、员工招聘及培训，组织素质高、业务强、对工作认真负责的管理人员和工程技术人员组成验收小组进入现场，对分部、分项工程质量进行验收。物业服务企业与建设单位协商接管方案及交接的具体事项，如接管时间、日期、注意事项、保修责任等；收集整理竣工验收资料，为今后的物业管理、设施设备维护保养，业主房屋质量纠纷处理等具体工作提供翔实的技术依据，便于物业移交后物业管理工作的顺利开展。

（五） 有助于提高建设单位的开发效益

早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。

三、物业管理早期介入的立法作用

由于物业管理早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和需要进行选择。早期介入和前期物业管理是不同的，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务。目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识不足，重视不够，造成物业在建成后的长期管理服务中，出现诸多问题。如果把物业管理的早期介入纳入法规，从法律的角度规定，新建物业须有专业物业管理企业早期介入，从物业管理和业主使用的角度对项目的规划、设计、建设等各个环节进行参与，将能有效提升物业的建设质量，为今后的物业管理服务奠定良好的基础。目前，在物业管理服务中，很多物业服务企业不能令业主满意，其关键不仅是物业服务企业的管理服务水平问题，也存在物业的设计开发、建设质量等方面的因素，从而给物业服务企业的服务质量带来一定影响。如能够做到早期介入，就可避免或减少这些不利影响。

第6篇：前期物业管理范文

关键词：现代物流企业;财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2015年12月9日

随着全球经济和现代科技的发展，物流产业已逐渐成为国民经济的重要组成部分，其规模、效益、服务等方面都发生了较大的改变，而且对经济的发展和社会的稳定起到了促进作用，物流服务业成为物流产业的标志，然而受到传统和市场的双层影响，现代物流企业在财务管理方面存在着自己发展与国民经济发展不适应的情况，为促进其健康，稳定，有序的发展，物流企业要采取有效措施不断对财务管理进行完善与改进。

一、物流企业财务管理目标

物流企业的物流活动囊括了购买、销、运等经济活动，在这些经济活动之中都会大量的使用资金。物流企业通过组织物流财务活动，加强对企业的财务管理，能够使企业在生产、经营、服务中以最小的成本来实现经济效益的最大化，避免物流资金管理上的片面性和短期行为，有效规避资金风险，确保企业实现资金效益。

二、物流企业财务管理中存在的问题

企业财务管理能使企业在生产经营中减少成本，获得最大化的经济效益，是市场经济下每一个企业都必须要做的重要工作。近年来，随着我国经济的快速发展，物流企业如雨后春笋般大量出现，为我国国民经济的增长作出了突出贡献。但是，物流企业财务管理中存在着众多问题，主要体现在以下几个方面：

（一）物流企业融资困难。目前，我国物流企业数量众多且分布广泛，大规模的物流企业屈指可数，大部分的物流企业主要依托自身内部的资金积累来进行企业的日常经营管理，由于自身规模小、信用度不高，通过外部融资十分困难。随着经济的快速发展和国际间交流的日益密切，物流企业从传统物流向现代化、国际化的物流过渡已成为其发展趋势，但物流企业依托自身内部资金的积累难以实现成功转型。同时，我国物流企业缺乏具有一定资信度的资产或抵押物，而银行等金融机构对贷款企业的限制条件较多，审批复杂，物流企业难以通过外部进行融资。此外，我国现阶段的金融市场还不发达，还未建立健全全国范围内的租赁、资产典当等金融机构，这就造成了我国物流企业融资渠道狭窄，形式过于单一。

（二）物流企业资金管理松散，使用效率低。目前，我国物流企业在资金的使用上出现了两极分化的状况，有的物流企业大量资金闲置，没有充分地将其运用到生产经营之中;有的物流企业资金不足，难以进行正常的生产经营活动，而且大部分物流企业对资金的使用效率低、随意投资，这都使得物流企业的资金面临着风险。物流企业经营管理者缺乏对企业内部资金运转情况的准确掌握，不能对资金进行优化配置，这就造成了资金不能得到较高的使用效率。此外，物流企业在日常经营管理中需要大量的资金储备，但企业员工受各种因素的影响对资金保有量无法给出准确的预测，企业无法获得较高的资金效益，而且物流企业对应收账款的管理手段和方式十分匮乏，企业难以实现对资金的高效管理，这不仅造成资金的使用效率下降，而且还抑制了物流企业的可持续发展。

（三）物流企业财务监管粗放。物流企业与其他企业具有很大不同，他们往往依靠众多分支机构来进行跨区经营，以实现企业物流的覆盖面和服务范围。规模较大的物流企业存在大量的子公司、孙公司，面对如此庞大的组织结构，物流企业难以实现对所有下属公司财务管理的全面监控，长期存在着会计核算不统一等问题。物流企业财务监管之所以出现这些问题是由众多因素导致的，主要体现在：物流企业财务管理人员综合素质较低，自身缺乏专业的财务管理知识和经验，财务监督手段和方法单一，财务监督效果不佳;物流企业各组织结构具有自身独立的核算系统，与企业整体核算要求相差甚远，部分子公司和孙公司为了实现自身经济效益大多会打自己的小算盘;物流企业的财务管理制度未能有效贯彻到各个下属公司，缺乏对下属公司的财务管理控制。

（四）财务信息失真。物流企业对财务的有效管理需要依靠真实完整的财务信息，但目前我国大部分物流企业主要依靠的是传统的方式来采集和获取财务信息，而且财务管理人员缺乏对财务信息的监督和检查，再加上受财务人员职业道德、综合素质的影响，使得财务信息失真，准确度大大降低，时常发生编制假账、会计核算不准确、账实不符等问题，严重阻碍了物流企业的财务管理工作。

三、物流企业财务管理改进建议

目前，我国物流企业财务管理面临着众多问题，企业难以获得资金效益，而且也阻碍着物流企业的可持续发展。物流企业要采取有效措施做好财务管理的改进工作。

（一）拓宽融资渠道。近年来，物流企业向现代化、国际化的方向发展已成为行业趋势，物流企业在转型过程中需要大量的资金支持，面对现阶段融资困难的现状，物流企业要通过多方面来拓宽融资渠道。第一，引进外资。随着国际间交流的日益密切，世界各地越来越多的投资者来到了中国市场，为物流企业的融资带来了机遇。物流企业要从自身发展的实际需求出发，依靠现代化的管理模式来吸引更多的国外资金。同时，国家要充分发挥自身的职能，加强与国际的交流与合作，通过招商引资来为物流企业提供资金支持。此外，物流企业在吸引国外资金过程中还要不断学习国际先进的财务管理理念与方法，切实提高自身的财务管理能力;第二，国家政策支持。国家的优惠政策是企业实现可持续发展的保障，国家相关部门要为物流企业的资金筹措制定切实可行的方针政策，促进物流行业的发展。

（二）提高企业现有资金使用率。近年来，我国市场经济取得了飞速发展，面对激烈的市场竞争，传统的物流企业正在向现代化、国际化方向转型，以适应市场的多样化需求。目前，我国物流企业资金使用率低下是阻碍企业快速发展的重要问题，因此，物流企业要采取有效措施来提高企业现有资金使用率。第一，物流企业要加快固有资金的流通周转率，依靠电子商务提供的便利条件，做到对流动资金的及时回笼和合理利用，实现资金效益;第二，充分整合物流信息资源，实现资源的高效利用。

（三）强化财务监督管理模式和力度。目前，我国物流企业财务监管粗放，企业难以实现对下属公司财务管理的全面监控，整个企业内部长期存在着会计核算不统一等问题。因此，物流企业要从内部入手，不断强化财务监督管理模式和力度，做到对企业内部财务的有效监控。第一，物流企业要制定一套科学合理的制度规范，明确财务管理人员的职责与权利，加强对财务管理人员行为的约束，使其自觉按照规章制度进行财务管理工作;第二，物流企业要建立健全财务管理部门的组织机构，成立专门部门来进行资金的调度与核算，确保资金使用率稳步提升。

综上所述，随着我国经济的快速发展，物流企业正逐步向现代化、国际化方向转变，为我国国民经济的增长作出了突出贡献。但是物流企业财务管理中存在的众多问题阻碍着其进一步发展，物流企业要主动拓宽融资渠道，提高企业现有资金使用率，强化财务监督管理模式和力度，以此提高财务管理水平，实现资金效益。

主要参考文献：

[1]宋克玉，周彤云.银川市发展现代物流业存在的问题与政策建议[J].宁夏党校学报，2010.1.

[2]彭卯华.我国物流企业财务管理中存在问题与完善对策探讨[J].时代经贸（中旬刊），2008.S9.

第7篇：前期物业管理范文

【关键词】物资供应;采购计划;管理

中图分类号： F253.2 文献标识码： A

物资管理是企业在国家计划指导下所需生产资料进行有计划的和节约等一系列供应过程的管理。物资管理是一个较为复杂的经济运筹过程，是一个庞大的系统工程,它在企业经济效益中占有极其重要的地位。以下结合笔者从事电力物资管理工作中的经验和体会,对电力物资计划、采购、保管、仓储、运输等提出看法,供同行商榷。

1、计划管理

物资计划管理是电力企业物资供应的中心工作,计划工作做的越深越细,对保证供应越可靠。电力企业物资计划通常有需求计划、采购计划、平衡计划、调拨分配计划。这几种计划的划分是在不同的时期和不同的情况下为满足企业物资供应而制定的。需求计划的编制依据是根据设计要求、工程建设和运行维护的需要,以及上级核定的储备定额等依据进行编制,同时要按照国家的方针政策,根据市场的供需情况运用价值规律来指导计划的编制。物资需求计划一般有两种,一种是运行维护物资需要计划,一种是基建物资需要计划。对于运行维护物资需用计划的编制,主要是根据维修工作量和储备定额的基础资料用直接法和间接法。对所需的主要原材料、辅助材料和备品配件等分别加以测算汇总后形成需要计划。对于基本建设的物资需求计划主要是根据项目工程的设计,由建设单位会同施工单位根据施工图预算编制出材料的需求计划，配套设备的需求计划则是根据初步设计、建设规模、投资或储备贷款的情况,按照设计提供的设备清册,分专业和用途以及类别汇总出需要计划,报主管单位批准后,通过有资质的招标公司和设计院编制商务和技术招标文件。按照国家颁布的招投标规定进行邀请招标或公开招标。不论是基建的材料计划还是设备计划,当计划编好后还要做好采购计划、平衡计划的编制。平衡要坚持先重点后一般的原则,最大限度地实现计划的综合性、准确性、完整性,全面高效的完成生产和基建所需物资的供应工作。

2、采购与合同签订管理

物资采购是企业物资供应工作、执行计划工作的开始环节。采购首先要掌握有关政策法令,按照招投标管理的渠道在主管单位、招标公司、设计院以及其它有关单位的配合下,根据已批准的需求计划和产品图纸资料进行,坚决杜绝无计划的盲目订购。订购要保证所订各种物资及时、适用、齐备,经济地完成。具体来讲,及时要掌握进货时间并满足生产和工程建设的要求。适用要掌握所订物资的规格、数量、型号、质量满足生产要求。齐备要掌握所订物资能保证生产的配套性和完整性要求。经济要掌握订购的费用最低,包括物资本身价格、运杂费、储备费等,以达到降低成本提高效益之目的。

采购方式一般采用公开招标及邀请招标。由专门的招标公司按需求单位提报的需求计划按专业或类别组织采购,尽可能采用公开招标方式，以吸引更多的潜在供应商参与投标，在招标过程中要本着“三公原则”,择优选择质量好、价格低、交货及时、服务好的供货单位。

物资招标结束后就是合同签订阶段。合同的签订应符合市场经济规律。近年来有些物资，市场价格变动较大,这是由于市场的供需结构矛盾造成的,比如:有些产品很紧缺,有些很长线,供需不平衡,这种不平衡导致产品价格随社会的需求和行情而变化,不反映产品的实际价值,也就是说,供不应求时价格就会上涨,反之,价格就会下降,这种价值规律的变化,在实际工作中经常遇到,因此,在签订合同，物资的价格也要能根据市场的变动进行适当的调整机制，以确保在物资价格大幅上涨时，供应单位仍能按时、按需提品，这样对采购和供货双方都能“双赢”，如果合同中没有正常的价格调整机制，那么物资价格大幅上涨时，供货单位由于亏损严重会选择不供或拖迟供货，这样采购单位也会由于供货单位不供货或延迟供货而影响工程进度，这样就会导致“双输”。因此合同中价格调整机制是必然的，当然这要求我们的物资管理人员要不断地掌握市场价格信息，确保合同价格调整的正确执行。

3、库存管理

物资的正常储备是保证企业生产和经营活动的必须措施。合理的储备量对保证生产和建设以及减少资金占用等都有很大意义。目前电力企业物资的库存量主要决定于供应方式、用料特点、物资本身的特点以及企业的管理水平。不同的物资其储备也不同,如大型设备价值高,企业只能按设备更新或扩大再生产能力的需要而购置,而不能预先储备,对于二类三类机电和原材料以及备件的储备则是必须的。储备一般有类别储备、个别储备、经常储备、事故储备等。经常储备适用于使用多,且数量稳定消耗又大的物资。个别储备适用于订购难度大、运输可靠性差的物资。总之,不论哪种储备其作用是不同的,但其目的是相同的,即降低库存量,减少资金占用量,加大安全供给系数。由于企业需要的物资种类十分繁杂,库存管理上通常采用ABC分类管理,ABC分类是在保证生产建设需要的前提下,按供应量大小,结合.资金量占用大小来划分的。

A类物资品种一般不多,但在资金占用上较大,是整个库存物资的重点管理对象;C类物资品种较多,日常使用也多,是整个库存物资的管理对象;B类物资介于AC类之间,笔者认为对于这三类物资的管理A类要减少订购批量,储备保持在最低。C类要加大订货批量,库存量要保持在较多的储备,以简化手续减少日常工作量;B类物资的管理伸缩性较大,控制方法可介于AC类之间。总之,在保证生产建设的前提下,库存量越低越好,降低库存量的主要途径有加强计划和采购工作水平、合理选择供应方式、正确掌握进货量、加强内部经济责任制、密切供需关系、消除人为因素等方法。因此,要达到仓储管理的最优化,只有在全面物资管理上下工夫。

4、运输管理

运输是物资流通中的枢纽,合理的运输应是运距最短、环节最少、时间最短、费用最省。不合理的运输是不按经济区域组织运力,不考虑各种运力的合理分工,运输环节太多费用太大以及迁回运输、倒流运输、重复运输等。物资运输一般采用铁路、公路、航空,也可用水路、人力运输等,不论何种运输方式,运输中的安全可靠性是十分重要的,特别是基建大件物资的运输更要采取可靠的安全措施,专门制定运输及装卸货物的方案。在这种特殊情况下,物资管理部门一定要制定好各种运输和装卸方案的安全措施,确保货物的可靠性。

第8篇：前期物业管理范文

【关键词】物资管理；采购；管理办法

1.各项工作开展情况

在过去的三年里，作为项目物资管理职能部门主管，我认真贯彻落实公司各项管理制度，结合现场物资需求重点，坚持“优质服务、高效节支”的工作方针，加强物资管理，保证物资供应，控制成本开支，圆满的完成了公司下达的各项任务。

1.1熟悉合同，熟悉周边及甲方情况，进行市场调研

首先就是尽快熟悉工程合同，掌握合同的每一个细节，熟悉甲方各方面情况，进行当地市场资源调查，了解周边环境，公路及铁路运输状况等，进行各方面成本测算，及时与本工程其他参建单位物资部门取得联系，形成共识，共同到水泥厂签订了水泥供货合同。

1.2完善和贯彻公司各项规章制度

开工伊始，既加紧对本科工作人员进行了业务培训，带领全科人员学习贯彻了公司制定的各项管理制度，并结合现场实际情况修改完善了仓库安全防火责任制度，明确了责任人，对物资主管、计划员、采购员、保管员明确了岗位职责并悬挂上墙，制定了消耗材料以旧换新及回收的办法，采取了对各分包队伍安全帽、工作服等劳动保护用品一次性调拨、扣取分包队伍材料款的办法，这样既保证了公司统一着装的整体形象，又节约了劳保开支。

2.对下属施工单位的管理办法

由于项目特点是点多面广，涉及分包队伍较多，分承包方式不同，鉴于这种情况，采取了小型消耗材料及工器具承包，大型材料部分承包，部分材料甲供的办法，即减轻了资金压力，减少了物资管理人员的开支，又满足了工程物资需求。同时要求各施工单位设立专职材料员，由其总公司出具委托书并加盖公司公章、留取材料人员笔迹的办法，使各施工队伍能随时对物资领用价格、数量进行核实和监督。

在紧张的施工阶段，资金非常紧张，下属各承包材料的施工单位没钱买材料，制约了生产的正常进行，经项目经理协商，决定这部分材料暂由项目物资部赊欠，采用先开内部调拨单再由财务在该施工单位当月工程款中扣除的办法，有效地解决了由于资金紧张进不来材料的问题。

3.仓储管理工作

坚持每月仓储例行检查制度，通过对仓储基础工作的检查，增强仓储人员的管理意识，促进了库容、库貌及物资管理水平的不断提高。为了盘活库存物资，对仓库剩余物资随时进行盘点，分析未使用的原因，同时将库存物资分类建账，列出明细，以便基层单位查询，合理利用。加大对帐外物资和积压物资的调剂使用力度，做到首先利用库存，该材料没有库存的，再进行采购。伊敏属于极寒地区，设备的越冬保管成了重中之重，项目部领导四处奔波，终于借来了厂房、车库、办公室、寝室用来存储怕冻的设备，解决了这个难题。同时利用现有材料，搭建了临时棚仓，利用原设备包装箱材料重新对到货设备加以保护，也起到了防雨防潮防晒的作用，节省了原材料投入。库工则采取不养人、用人时从各队伍临时抽调的办法，解决了设备卸车、开箱、倒运等问题。

4.存在的问题

政治学习和业务学习抓得还不够紧，政治素质和业务素质还有待提高，要在今后的工作中，自觉地加强理论、政策及相关知识以及新知识、新理论的学习，进一步解放思想，转变观念，克服循规蹈矩的思想，跟上新形势下的发展需要，做到与时俱进。

（1）缺乏锐意进取的创新意识，工作方式方法沿用传统的较多，在实际工作中缺乏管理创新、制度创新、方法创新。

（2）对国家宏观调控政策缺乏前瞻性，因此对市场价格的波动规律不能提前掌握。

5.工作当中的打算

加强业务人员政治、业务知识的培训，进一步提高业务人员的综合素质。

5.1建立长期有效的激励约束机制。在市场条件下，物质作为一个敏感部门，为了避免发生问题，从保护职工的角度出发，除了加强日常教育外，还要建立一种机制，我们现有的岗位绩效考核办法对业务人员的日常工作考核起到了一定的积极作用，在此基础上还要进一步完善。

5.2节省成本费用，除了加大比质比价力度外，更重要的是从源头上降低采购价格，不断研究政策理论，关注国际国内经济形势，随时掌握宏观调控所引起的市场经济变化，及早掌握物资价格波动规律，要有预见性，比如可以在燃料油涨价之前足量储备，在钢材涨价之前有预见性囤货，多了解生产基地、生产厂家，都会节约大量开支。

5.2.1加强与基层单位的沟通，建立信息沟通渠道，加大信息收集面，从不同角度了解材料、配件的质量、供货期、使用年限等，以质量为前提，强化服务意识，以降低成本为目的，保证生产经营所需物资的供应工作。

5.2.2加强安全管理，落实安全责任，保证重点部位不出问题。油料仓库和油漆化工库、氧乙炔库是物资管理的重点防范部位，规章制度和操作规程要抓好落实，对相关工作人员要有针对性的进行安全培训，进一步提高安全意识，对安全工作要经常检查，多学习安全知识，发现隐患及时整改，决不能存在侥幸心理，要落实责任一抓到底。

6.物资管理的意见及建议

（1）涉及物资管理，我经过三年多伊敏项目主管工作和多年的计划员工作，在工作中体验到，原来由计经部门、物资计划员、工程部及各施工单位技术人员在开工伊始即对整个工程施工图纸做出三册，即设备清册、材料清册（含钢材清册）及加工配制清册，这个传统工作方法很先进，但是由于伊敏项目施工图到现场很晚，有些部门人员到现场晚以及人员配备少、现场忙不过来等原因（必要时建议公司可临时抽调人员支援），没能够按照这个传统方法执行，建议首先由施工单位做出全部施工图预算，再由专工审核，工程部审核，计划部审批，最后到物资部门执行（物资部门有权根据自己做的三册，经过与其他部门核对，进行审核和删减），在满足现场需求情况下，可分期分批酌情采购，既可以合理安排车辆，节省资金，又可以避免浪费。

（2）物资部门是管理的关键部门，要求的技术性和经验性相对较强，责任心更为重要，建议使用有责任心的员工，不要使用随时能放下工作什么都可以不管、不负责任、没有责任心和荣辱感的临时工和合同工。

第9篇：前期物业管理范文

关键词：企业物流；成本管理

中图分类号：F275文献标志码：A

一、确定物流成本的控制目标

这是实施物流成本控制的第一步。确定物流成本控制目标就是明确物流成本控制的基本思想、确定企业物流成本今后一段时期的工作方向和目标。为此，企业要对物流系统进行科学的诊断，主要包括制定物流管理及组织策略、物流业务划分及重组、仓储策划、选址、改造与库存策略、运输规划及第三方物流策略、物流规划与集成范围、物流与配送系统可行性分析、物流系统辅助策略、物流信息技术及网络技术解决方案、管理软件设计要求、物流信息系统集成等。这些项目构成了一个企业物流系统的基本平台，它们的性能、运行状态和组合效率是确定企业物流成本目标的一个基本依据。

降低物流成本一般可以通过两个方面来实现：一方面，在既定的经济规模、技术条件、质量标准条件下，通过降低消耗、提高劳动生产率等措施，来降低物流成本；另一方面，是改变物流成本发生的基础条件，提高技术装备水平，使物流成本降低。需要说明的是，物流成本控制目标的制定必须针对企业自身的特点，而企业物流成本控制的重点是时间、流动资金占用和运输，物流成本控制的目标应该针对以上这三个环节来制定。

二、强化物流活动中各功能成本的控制

要实现物流成本控制的目标，加强物流活动中各功能成本的控制是关键。物流功能成本控制, 就是在企业的物流活动中, 针对物流的一个或多个局部环节的支出而进行的成本控制, 并据此达到预期的物流成本目标。物流功能成本控制主要通过以下几个方面来进行：

1.关于采购成本的控制

采购成本控制是物流活动成本控制中的第一个环节。通过采购成本的控制，可以降低零部件价格、简化供应链并且改善市场反应度而产生一定的成本结余。所以，一般的采购成本控制要通过加强采购分析来入手。采购的速度、效率、订单的执行情况会直接影响到企业是否能够快速灵活地满足下游客户的需求，所以，采购分析对于企业成本的控制相当重要，采购分析没有做好，就意味着企业的供应链和成本没有控制好，企业的经营、生存和发展就会存在问题。一般情况下，企业的采购分析通常解决该买什么、买多少、何时买、购买额、收货时间和收货方式。

2.关于配送成本的控制

对配送成本的控制就是在基本配送目标的约束下，在满足顾客一定的满意水平与配送成本之间寻求平衡：或者是在一定的配送成本下使顾客的满意水平实现最高化，或者在一定的顾客服务水平下使配送成本最小化。在企业物流管理的实践中，通常通过以下几种策略在一定的顾客服务水平下使配送成本最小：

（1）混合策略。混合策略是指一部分配送业务由企业自身完成，另一部分则外包给第三方物流公司完成。其基本宗旨是，尽管采用纯策略容易形成一定的规模经济，并使管理简化，但由于产品品种多变、规格不一、销量不同等情况，采用纯策略的配送方式超出一定程度后不仅不能取得规模效益，反而还会造成规模不经济。而采用混合策略，合理安排企业自身完成的配送和外包给第三方物流公司完成的配送，能使配送成本最低并能实现灵活管理或柔性管理。（2）差异化策略。当企业拥有多种产品时，按产品特点、销售水平等因素来设置不同的库存、不同的运输方式以及不同的储存地点，以此降低产品的配送成本。其指导思想是：产品特征不同，在管理者和顾客战略中的地位不同，相应的服务水平也不同并通过不同的服务水平实现有关各方在既定偏好特征下的效用最大化。（3）合并策略。合并策略一般包含两个配送方法上的合并和共同配送两个层次。配送方法的合并是由运输对象的多样性决定的。企业在安排车辆完成配送任务时，充分利用车辆的容积和载重量，做到满载满装，是物流运输管理的基本原则之一。但由于所运输的产品容重和容积经常都相差甚远，车上只装容重大的货物或容积大的货物都会提高运输成本。如果实行合理的轻重配装、容积大小不同的货物搭配装车，不但可以在载重方面达到满载，而且也可以充分利用车辆的有效容积，取得最优效果。共同配送是由运输任务的波动性决定的。其基本做法是，多个客户联合起来共同由一个第三方物流服务公司来提供配送服务，这种配送主要有两种情况：一是中小生产或销售企业之间实行共同配送和几个中小型配送中心之间将用户所需货物集中起来共同配送。共同配送的价值主要体现在由于采取柔性化系统可能带来的成本节约上，是近几年中小型企业降低物流运输成本的重要方式。（4）标准化策略。标准化策略就是尽量减少因品种多变而导致附加配送成本，尽可能多地采用标准零部件、模块化产品。标准化策略要求厂家从产品设计开始就要站在消费者的立场去考虑怎样节省配送成本，而不要等到产品生产出来了才考虑采用什么技巧来降低配送成本。（5）延迟策略。其基本思想就是对产品的生产、组装、包装和运输等应尽可能推迟到接到顾客订单后再确定。这样可以最大程度地降低未来物流管理的不确定性，从而降低运输成本。这需要管理者根据不同情况灵活实施生产延迟、物流延迟或者形成延迟和时间延迟等方式。

3.关于运输成本的控制

运输成本是指为两个地理位置间的运输所支付的款项以及与行政管理和维持运输中的存货有关的费用，其控制点主要在运输时间、运输的准确性和可靠性以及运输批量水平等方面, 控制方式通常是加强经济核算,防止差错事故,做到安全运输等。控制运输成本的基本途径是建立理想的运输服务系统。所谓理想的运输服务系统应该是在运输距离固定的情况下，追求运输商品数量的最大化；或者在运输商品数量不足的情况下，追求运输距离的最小化。通常的做法有三个：一是是将远距离、小批量、多品种的商品运输整合起来，统一调度分配，并根据运输货物的密度分布和时间要求在运输过程中适当安排一些货物集散地，用以进行货运的集中、分捡、组配。这样就把小批量、近距离运输和大批量、长距离运输有机结合起来。二是尽可能实行回程配载，尤其是在长途运输中，回程配载对降低运输成本的作用十分明显。提高回程配载绿的基本方法是实现运输市场的多元化和建立企业之间运输业务的合作关系等。三是注意实现线路优化，避免出现迂回运输或果园运输等不合理的运输现象。

4.关于库存成本的控制

库存成本是与库存系统经营有关的成本，表现为以原材料、在制品、半成品、成品等的保存为形式形成的成本，据统计，生产企业的库存费用占库存物品价值的20%左右，销售企业的库存费用占比还要高些，所以，企业合理库存对于降低库存成本是十分重要的。库存成本控制主要在以下几个环节展开：1，正确核定库存物料。第一步是正确确定库存和非库存的物料，因为企业经营的产品品种多样，经常不需要也不可能对所有的产品都准备库存；第二步是正确选择库存管理模式，拉动式（反应式）和推动式（计划式）等管理模式是根据不同企业经营情况涉及的库存模式，需要企业根据自己的各点灵活选择并创造性应用。2，尽量减少不可用库存。不可用库存本质上就是多余库存量，所以，不可用库存的减少可以降低库存成本。库存管理中的在途库存、滞销库存、预留库存、在制品或者是待检品库存等都属于不可用库存。库存管理的目标之一就是要尽可能降低不可用库存占库存总量的比例。在实际的工作中，降低不可用库存的办法因库存种类的不同而不同。就在途库存来说，首先是尽可能缩短交货运输时间，这就需要根据产品的特性和交货要求选择合适的运输方式。一般来说，价格高而且体积重量较小的产品会优先选择空运，体积笨重、价值不高和交货时间要求不严的可以选择海运，短途货物可选择公路运输。不同运输方式的选择是以整体成本最优为标准的。其次，选择合适的交货和付款方式，也是降低库存成本的一个重要方面，尤其是在跨国交易中。从货物离开供应商的工厂到采购企业的仓库需要经过一定的时间、环节和场所的变换，在这个过程中，对于购买方来说，货物的所有权越晚交与企业，付款的期限越长，则企业所需承担的风险和费用也就越小；对于销售方来说则恰好相反。最后，选择正确的厂址也可降低在途库存，因为买卖双方的距离越短，交货时间越短，库存量相应也可以降低。对预留库存来说，是要注意选择合适的交货方式。分批交货对买卖双方的预留库存都不会带来过大压力，而整批交货会大大降低购买方的预留库存成本而提高销售方的预留库存成本，所以，购买方尽可能使用整批交货的方式，而校方则既可能采用分批交货的方式。其他的不可用库存管理在这里不一一赘述。

作者单位：河南质量工程职业学院

参考文献：

[1]王槐林编.采购管理与库存控制[M].北京，中国物资出版社，2002.150-156.