前期物业管理精选(九篇)

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第1篇：前期物业管理范文

单位名称：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

联系电话：_________

传真：_________

受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________

单位名称：_________

资质等级：_________

证书编号：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

联系电话：_________

传真：_________

甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条　本合同所涉及的物业基本情况

物业名称：_________物业类型：_________

座落位置：_________区_________路（街道）_________号

四至范围：_________

总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。

物业构成见附件一，规划平面图见附件三。

第二条　委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。

第三条　甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。

甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。

第四条　乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。

第五条　本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。

本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：

（一）甲方负责返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

（三）_________。

本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。

在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：

（一）甲方负责返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

（三）_________。

本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。

第六条　在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：

（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；

（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、_________等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；

（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、_________等；

（六）交通和车辆停放秩序的管理；

（七）物业使用禁止性行为的管理；

第2篇：前期物业管理范文

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元/m2；

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。

11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；

12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；

13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）_________。

（2）_________。

14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

15、_________。

第二十条　乙方权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；

3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

12、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。

1、房屋外观：_________

2、设备运行：_________

3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4、公共环境：_________

5、绿化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_________

2、车库：_________

3、_________

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条　其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六条　房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。

4、维修资金的其他约定

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条　甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条　甲乙双方的其他约定

第八章　附则

第三十二条　双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十三条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。

第三十四条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十八条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第四十条　合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十一条　本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

甲方签章：_________乙方签章：_________

第3篇：前期物业管理范文

关键词：前期物业管理；概念及特点；前期介入； 解决对策

目前，国外发达国家已普遍进入了物业管理的前期介入，国内也已经有一些富有远见的房地产开发企业开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，但也有不少开发企业对物业管理的前期介入认识不足，重视不够，物业管理大多是在业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。

从总体上看，前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。当前我国城市商品房住宅小区中业主与开发商指定的前期物业服务企业及业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占群发性矛盾之首，住宅物业管理出现的大部分纠纷,多半是前期物业管理管理阶段造成或建设单位遗留的。因此,要做好物业管理工作,规范物业管理行为,应首先从源头抓起,从前期物业管理管理抓起。

一、前期物业管理的含义

前期物业管理管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。建设部2003年颁布的《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定:前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

前期物业管理按照时间划分可以分为两个阶段:第一阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业服务企业而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界线。

二、前期物业管理的主要特征

1、前期物业管理管理可以由建设单位指定物业服务企业或通过招投标的方式选聘物业服务企业实施管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定,建设单位可以选聘物业服务企业实施前期物业管理管理。事实上,目前新建住宅小区大多数是由建设单位选聘的物业服务企业进行管理,而不是通过公开招投标来选聘物业服务企业。

2、前期物业管理管理是小区未建成投产前的管理。一个住宅小区由单幢楼宇、组团组成,当第一批业主入住后就需要物业管理,否则小区就成为一个无序的聚居地,秩序混乱不堪。

3、前期物业管理面对的是全体业主。物业服务企业在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,既要及时解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于建设单位和施工单位答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大,但物业服务企业必须全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率,以便为下步实施物业管理打好基础。

4、前期物业管理收集大量的资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,物业服务企业要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,以便跟踪检查。

三、前期物业管理的意义

在物业开发阶段适时地选择恰当的物业服务企业,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物业更符合使用和管理的要求,因此,这是建设单位不容忽视的重要环节。前期物业管理对于做好以后的物业管理工作具有相当重要的作用:

1、前期物业管理是对所管物业的全面了解。物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好,使业主满意,就必须对物业进行全面的了解。必须在物业的形成过程中就介入管理,才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此,物业服务企业方能更好地为业主服务。

2、前期物业管理能促使工程质量难点提前解决。从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划、设计进行审视,对不适之处提出修改方案,优化、完善设计中的细节,从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥善解决,减少后遗症,避免日后物业管理工作中的矛盾和困难。

3.前期物业管理是为后期管理做好准备。物业管理也是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。

四、我国前期物业管理管理中存在的主要问题

1、前期《物业管理服务合同》》侵犯业主合法权益。建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业服务企业，还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业服务企业的选聘权、《临时管理规约》的制定权以及将前期《物业管理服务合同》强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建设单位手中，前期物业服务企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件转嫁到业主身上。

2、物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于建设单位的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。

3、共用设施设备不明确。有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整，会给物业服务企业在前期物业管理带来诸多困难，也容易使广大业主与物业服务企业之间产生不少矛盾和纠纷。

4、前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

五、解决前期物业管理管理中存在问题的对策

1、 提高对前期物业管理的认识。小区的真正主人是业主，不是建设单位，前期物业服务企业是为业主服务，应该把业主的利益放在第一位，只有这样才能够在小区“站稳脚”，以求公司的长远发展。“态度决定一切”，因此应该端正前期物业管理的短期思想，应该认识到前期物业管理就等于聘用人才的试用期，干得好可以继续留下来，续签《物业管理服务合同》。前期物业服务企业在人员使用上务必要慎重，应综合考虑人员各方面的能力和素质。前期管理人员可以说是物业服务企业的代表，特别是主要管理人员，代表着企业各方面的利益，因此企业要从责任心、能力和思想觉悟等多个角度统筹考虑人员安排。

2、建立《前期物业管理服务合同》备案制。应明确以法律的形式规定前期物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》要进入房地产行政主管部门备案。由房地产行政主管部门审查备案合同:审查合同中是否有法律禁止的条款、是否有显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效;当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时，应当撤消该条款，责令业主与物业公司重新协商讨论，制定出新的公平合理条款。同时房地产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。

3、加强对建设单位主导地位的监督。为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业管理中必然占有明显的优势，这是由前期物业管理特点所决定的。在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。我认为可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的《临时物业规约》由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定《临时物业规约》或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业服务企业的选聘，或监督选聘。

4、规范前期物业服务企业的选聘制度。前期物业服务企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业服务企业，不仅对前期物业管理服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业服务企业对于建设单位也能形成一种制约。

我认为，保障前期物业服务企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：

（1）强调房产开发建和必须与物业管理相分离，物业服务企业不得与开发建设单位有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业服务企业有任何联系;

（2）进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。

5、进一步规范物业承接验收工作。物业服务企业通过对物业的承接验收，将正式从开发建设单位处接管物业，对物业进行实体管理，它在一定程度上决定了整个物业将来的管理质量。要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业服务企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。

（1）要确立前期物业管理交接验收制度。根据《物业管理条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业服务企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。

（2）明确物业服务企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业服务企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业服务企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。

（3）广大业主共同参与。通过宣传《条例》，树立业主的责任意识，提高其参与物业管理服务事项的积极性。同时，要求物业服务企业应将前期物业交接验收以动态的形式及时告知业主，也可以让有一定能力的业主参与此项工作，让业主对自己的物业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物业的交接验收工作。

结束语

认真做好前期物业管理管理工作,对于减少纠纷,建立前期物业管理的长效化管理机制,提高服务质量,维护小区稳定,构建和谐社区,其意义、地位与作用是显而易见的，加强前期物业管理是规范物业管理的非常重要的前提。

参考文献

[1]胡伯龙，杨韬.物业管理实务.机械工业出版社.2008年03月

[2] 杨心环. 浅谈住宅小区前期物业管理[J]. 经营管理者, 2010, (13) .

[3] 杨宏. 对前期物业管理中两个问题的探讨[J]. 经济师, 2009, (04) .

第4篇：前期物业管理范文

关键词:前期物业 前期介入 物业管理

前期物业的概念及特点

(一)前期物业的概念

关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。

对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。

其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。

(二)前期物业的特点

前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。

涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的人选聘物业公司,与业主之间又形成委托关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。

建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服务企业由建设单位选聘,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。

我国前期物业管理中存在的主要问题

(一)对前期物业涵义缺乏认识

前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。

(二)前期物业管理合同侵犯业主合法权益

表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。

(三)对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定

在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。

解决前期物业管理中存在问题的对策

(一)明确前期物业的涵义

由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围。

(二)加强对建设单位主导地位的监督

为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。

(三)规范前期物业企业的选聘制度

前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。

(四)明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费

由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。笔者认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。

参考文献:

1.许海峰.物业管理[m].人民法院出版社,2004

第5篇：前期物业管理范文

关键词：物业管理 早期介入内容 必要性

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

2007年10月1日国务院《物权法》的颁布，使物业管理工作更加规范化、法制化。随着物业管理的不断深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入已经不适应物业管理发展的需要，目前已经有一些富有远见的房地产开发建设单位开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业服务企业的意见，完善物业建设，提高楼盘品质，在得到市场良好回报的同时，也理顺了后期管理的诸多问题，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。

一、物业管理早期介入的内容

所谓物业管理的早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业咨询活动，物业服务企业参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度出发提出合理化建议，从而使建成后的物业更能满足业主和物业使用人的要求。目前，虽然有很多物业服务企业对物业项目实施了早期介入，但大多数都是在业主入住前半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装工程后期的工作提一些建议。有的建议能帮助开发商通过改进，使其完善，但也有许多建议无法整改，留有缺陷给后期的物业管理带来许多困难。因此物业早期介入越早越好。从总体上看，物业管理的早期介入应从五个阶段着手：

（一）可行性研究阶段

主要内容：

1．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；

2．根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

3．根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

4．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；

5．设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

（二）规划设计阶段

主要内容：

1．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

2．就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；

3．提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；

4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。

（三）建设阶段

主要内容：

1．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时提出并落实整改方案；

2．配合设备安装，确保安装质量；

3．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

4．熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

（四）销售阶段

主要内容：

1．完成物业管理方案及实施进度表；

2．拟定物业管理的公共管理制度；

3．拟定各项费用的收费标准及办法；

4、对销售人员进行必要的物业管理知识培训；

5．将早期介入形成的记录、方案、图纸等资料整理归档。

（五）竣工验收阶段

这一阶段的内容主要是参与竣工验收,在各个单项工程完工后,参与单项工程竣工验收,在分期建设的工程完工后,参与分期竣工验收,在工程全面竣工后,参与综合竣工验收.

这样不仅能有效避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，为以后的工程维修养护工作省去很多麻烦，还能有效督促开发建设单位在物业配套方面考虑齐全，避免后期物业管理上的不便。

二、物业管理早期介入的必要性

总结多年来物业管理的经验不难发现，由于房屋设计、建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业服务企业带来了诸多影响，许多物业纠纷都与开发建设单位有着或多或少的联系。注重物业管理早期介入，在物业开发建设之初，协助开发建设单位及时发现和处理各阶段存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少问题的发生，而且在建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或降低，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障，物业管理的早期介入就体现了其必要性。

(一) 优化设计

随着社会经济的发展，人们对的住宅品位和居住环境的要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素，物业管理企业可以从业主及日后管理的角度，就房屋实际和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

（二）有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中得到解决，避免在日后使用中再次投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

（三）有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可通过早期介入出发了解情况，从而在日后的工作中做到心中有数，对症下药。

（四）为前期物业管理做充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项管理规章制度、进行机构建设、员工招聘及培训，组织素质高、业务强、对工作认真负责的管理人员和工程技术人员组成验收小组进入现场，对分部、分项工程质量进行验收。物业服务企业与建设单位协商接管方案及交接的具体事项，如接管时间、日期、注意事项、保修责任等；收集整理竣工验收资料，为今后的物业管理、设施设备维护保养，业主房屋质量纠纷处理等具体工作提供翔实的技术依据，便于物业移交后物业管理工作的顺利开展。

（五） 有助于提高建设单位的开发效益

早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。

三、物业管理早期介入的立法作用

由于物业管理早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和需要进行选择。早期介入和前期物业管理是不同的，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务。目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识不足，重视不够，造成物业在建成后的长期管理服务中，出现诸多问题。如果把物业管理的早期介入纳入法规，从法律的角度规定，新建物业须有专业物业管理企业早期介入，从物业管理和业主使用的角度对项目的规划、设计、建设等各个环节进行参与，将能有效提升物业的建设质量，为今后的物业管理服务奠定良好的基础。目前，在物业管理服务中，很多物业服务企业不能令业主满意，其关键不仅是物业服务企业的管理服务水平问题，也存在物业的设计开发、建设质量等方面的因素，从而给物业服务企业的服务质量带来一定影响。如能够做到早期介入，就可避免或减少这些不利影响。

第6篇：前期物业管理范文

关键词：现代物流企业;财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2015年12月9日

随着全球经济和现代科技的发展，物流产业已逐渐成为国民经济的重要组成部分，其规模、效益、服务等方面都发生了较大的改变，而且对经济的发展和社会的稳定起到了促进作用，物流服务业成为物流产业的标志，然而受到传统和市场的双层影响，现代物流企业在财务管理方面存在着自己发展与国民经济发展不适应的情况，为促进其健康，稳定，有序的发展，物流企业要采取有效措施不断对财务管理进行完善与改进。

一、物流企业财务管理目标

物流企业的物流活动囊括了购买、销、运等经济活动，在这些经济活动之中都会大量的使用资金。物流企业通过组织物流财务活动，加强对企业的财务管理，能够使企业在生产、经营、服务中以最小的成本来实现经济效益的最大化，避免物流资金管理上的片面性和短期行为，有效规避资金风险，确保企业实现资金效益。

二、物流企业财务管理中存在的问题

企业财务管理能使企业在生产经营中减少成本，获得最大化的经济效益，是市场经济下每一个企业都必须要做的重要工作。近年来，随着我国经济的快速发展，物流企业如雨后春笋般大量出现，为我国国民经济的增长作出了突出贡献。但是，物流企业财务管理中存在着众多问题，主要体现在以下几个方面：

（一）物流企业融资困难。目前，我国物流企业数量众多且分布广泛，大规模的物流企业屈指可数，大部分的物流企业主要依托自身内部的资金积累来进行企业的日常经营管理，由于自身规模小、信用度不高，通过外部融资十分困难。随着经济的快速发展和国际间交流的日益密切，物流企业从传统物流向现代化、国际化的物流过渡已成为其发展趋势，但物流企业依托自身内部资金的积累难以实现成功转型。同时，我国物流企业缺乏具有一定资信度的资产或抵押物，而银行等金融机构对贷款企业的限制条件较多，审批复杂，物流企业难以通过外部进行融资。此外，我国现阶段的金融市场还不发达，还未建立健全全国范围内的租赁、资产典当等金融机构，这就造成了我国物流企业融资渠道狭窄，形式过于单一。

（二）物流企业资金管理松散，使用效率低。目前，我国物流企业在资金的使用上出现了两极分化的状况，有的物流企业大量资金闲置，没有充分地将其运用到生产经营之中;有的物流企业资金不足，难以进行正常的生产经营活动，而且大部分物流企业对资金的使用效率低、随意投资，这都使得物流企业的资金面临着风险。物流企业经营管理者缺乏对企业内部资金运转情况的准确掌握，不能对资金进行优化配置，这就造成了资金不能得到较高的使用效率。此外，物流企业在日常经营管理中需要大量的资金储备，但企业员工受各种因素的影响对资金保有量无法给出准确的预测，企业无法获得较高的资金效益，而且物流企业对应收账款的管理手段和方式十分匮乏，企业难以实现对资金的高效管理，这不仅造成资金的使用效率下降，而且还抑制了物流企业的可持续发展。

（三）物流企业财务监管粗放。物流企业与其他企业具有很大不同，他们往往依靠众多分支机构来进行跨区经营，以实现企业物流的覆盖面和服务范围。规模较大的物流企业存在大量的子公司、孙公司，面对如此庞大的组织结构，物流企业难以实现对所有下属公司财务管理的全面监控，长期存在着会计核算不统一等问题。物流企业财务监管之所以出现这些问题是由众多因素导致的，主要体现在：物流企业财务管理人员综合素质较低，自身缺乏专业的财务管理知识和经验，财务监督手段和方法单一，财务监督效果不佳;物流企业各组织结构具有自身独立的核算系统，与企业整体核算要求相差甚远，部分子公司和孙公司为了实现自身经济效益大多会打自己的小算盘;物流企业的财务管理制度未能有效贯彻到各个下属公司，缺乏对下属公司的财务管理控制。

（四）财务信息失真。物流企业对财务的有效管理需要依靠真实完整的财务信息，但目前我国大部分物流企业主要依靠的是传统的方式来采集和获取财务信息，而且财务管理人员缺乏对财务信息的监督和检查，再加上受财务人员职业道德、综合素质的影响，使得财务信息失真，准确度大大降低，时常发生编制假账、会计核算不准确、账实不符等问题，严重阻碍了物流企业的财务管理工作。

三、物流企业财务管理改进建议

目前，我国物流企业财务管理面临着众多问题，企业难以获得资金效益，而且也阻碍着物流企业的可持续发展。物流企业要采取有效措施做好财务管理的改进工作。

（一）拓宽融资渠道。近年来，物流企业向现代化、国际化的方向发展已成为行业趋势，物流企业在转型过程中需要大量的资金支持，面对现阶段融资困难的现状，物流企业要通过多方面来拓宽融资渠道。第一，引进外资。随着国际间交流的日益密切，世界各地越来越多的投资者来到了中国市场，为物流企业的融资带来了机遇。物流企业要从自身发展的实际需求出发，依靠现代化的管理模式来吸引更多的国外资金。同时，国家要充分发挥自身的职能，加强与国际的交流与合作，通过招商引资来为物流企业提供资金支持。此外，物流企业在吸引国外资金过程中还要不断学习国际先进的财务管理理念与方法，切实提高自身的财务管理能力;第二，国家政策支持。国家的优惠政策是企业实现可持续发展的保障，国家相关部门要为物流企业的资金筹措制定切实可行的方针政策，促进物流行业的发展。

（二）提高企业现有资金使用率。近年来，我国市场经济取得了飞速发展，面对激烈的市场竞争，传统的物流企业正在向现代化、国际化方向转型，以适应市场的多样化需求。目前，我国物流企业资金使用率低下是阻碍企业快速发展的重要问题，因此，物流企业要采取有效措施来提高企业现有资金使用率。第一，物流企业要加快固有资金的流通周转率，依靠电子商务提供的便利条件，做到对流动资金的及时回笼和合理利用，实现资金效益;第二，充分整合物流信息资源，实现资源的高效利用。

（三）强化财务监督管理模式和力度。目前，我国物流企业财务监管粗放，企业难以实现对下属公司财务管理的全面监控，整个企业内部长期存在着会计核算不统一等问题。因此，物流企业要从内部入手，不断强化财务监督管理模式和力度，做到对企业内部财务的有效监控。第一，物流企业要制定一套科学合理的制度规范，明确财务管理人员的职责与权利，加强对财务管理人员行为的约束，使其自觉按照规章制度进行财务管理工作;第二，物流企业要建立健全财务管理部门的组织机构，成立专门部门来进行资金的调度与核算，确保资金使用率稳步提升。

综上所述，随着我国经济的快速发展，物流企业正逐步向现代化、国际化方向转变，为我国国民经济的增长作出了突出贡献。但是物流企业财务管理中存在的众多问题阻碍着其进一步发展，物流企业要主动拓宽融资渠道，提高企业现有资金使用率，强化财务监督管理模式和力度，以此提高财务管理水平，实现资金效益。

主要参考文献：

[1]宋克玉，周彤云.银川市发展现代物流业存在的问题与政策建议[J].宁夏党校学报，2010.1.

[2]彭卯华.我国物流企业财务管理中存在问题与完善对策探讨[J].时代经贸（中旬刊），2008.S9.

第7篇：前期物业管理范文

【关键词】物资供应;采购计划;管理

中图分类号： F253.2 文献标识码： A

物资管理是企业在国家计划指导下所需生产资料进行有计划的和节约等一系列供应过程的管理。物资管理是一个较为复杂的经济运筹过程，是一个庞大的系统工程,它在企业经济效益中占有极其重要的地位。以下结合笔者从事电力物资管理工作中的经验和体会,对电力物资计划、采购、保管、仓储、运输等提出看法,供同行商榷。

1、计划管理

物资计划管理是电力企业物资供应的中心工作,计划工作做的越深越细,对保证供应越可靠。电力企业物资计划通常有需求计划、采购计划、平衡计划、调拨分配计划。这几种计划的划分是在不同的时期和不同的情况下为满足企业物资供应而制定的。需求计划的编制依据是根据设计要求、工程建设和运行维护的需要,以及上级核定的储备定额等依据进行编制,同时要按照国家的方针政策,根据市场的供需情况运用价值规律来指导计划的编制。物资需求计划一般有两种,一种是运行维护物资需要计划,一种是基建物资需要计划。对于运行维护物资需用计划的编制,主要是根据维修工作量和储备定额的基础资料用直接法和间接法。对所需的主要原材料、辅助材料和备品配件等分别加以测算汇总后形成需要计划。对于基本建设的物资需求计划主要是根据项目工程的设计,由建设单位会同施工单位根据施工图预算编制出材料的需求计划，配套设备的需求计划则是根据初步设计、建设规模、投资或储备贷款的情况,按照设计提供的设备清册,分专业和用途以及类别汇总出需要计划,报主管单位批准后,通过有资质的招标公司和设计院编制商务和技术招标文件。按照国家颁布的招投标规定进行邀请招标或公开招标。不论是基建的材料计划还是设备计划,当计划编好后还要做好采购计划、平衡计划的编制。平衡要坚持先重点后一般的原则,最大限度地实现计划的综合性、准确性、完整性,全面高效的完成生产和基建所需物资的供应工作。

2、采购与合同签订管理

物资采购是企业物资供应工作、执行计划工作的开始环节。采购首先要掌握有关政策法令,按照招投标管理的渠道在主管单位、招标公司、设计院以及其它有关单位的配合下,根据已批准的需求计划和产品图纸资料进行,坚决杜绝无计划的盲目订购。订购要保证所订各种物资及时、适用、齐备,经济地完成。具体来讲,及时要掌握进货时间并满足生产和工程建设的要求。适用要掌握所订物资的规格、数量、型号、质量满足生产要求。齐备要掌握所订物资能保证生产的配套性和完整性要求。经济要掌握订购的费用最低,包括物资本身价格、运杂费、储备费等,以达到降低成本提高效益之目的。

采购方式一般采用公开招标及邀请招标。由专门的招标公司按需求单位提报的需求计划按专业或类别组织采购,尽可能采用公开招标方式，以吸引更多的潜在供应商参与投标，在招标过程中要本着“三公原则”,择优选择质量好、价格低、交货及时、服务好的供货单位。

物资招标结束后就是合同签订阶段。合同的签订应符合市场经济规律。近年来有些物资，市场价格变动较大,这是由于市场的供需结构矛盾造成的,比如:有些产品很紧缺,有些很长线,供需不平衡,这种不平衡导致产品价格随社会的需求和行情而变化,不反映产品的实际价值,也就是说,供不应求时价格就会上涨,反之,价格就会下降,这种价值规律的变化,在实际工作中经常遇到,因此,在签订合同，物资的价格也要能根据市场的变动进行适当的调整机制，以确保在物资价格大幅上涨时，供应单位仍能按时、按需提品，这样对采购和供货双方都能“双赢”，如果合同中没有正常的价格调整机制，那么物资价格大幅上涨时，供货单位由于亏损严重会选择不供或拖迟供货，这样采购单位也会由于供货单位不供货或延迟供货而影响工程进度，这样就会导致“双输”。因此合同中价格调整机制是必然的，当然这要求我们的物资管理人员要不断地掌握市场价格信息，确保合同价格调整的正确执行。

3、库存管理

物资的正常储备是保证企业生产和经营活动的必须措施。合理的储备量对保证生产和建设以及减少资金占用等都有很大意义。目前电力企业物资的库存量主要决定于供应方式、用料特点、物资本身的特点以及企业的管理水平。不同的物资其储备也不同,如大型设备价值高,企业只能按设备更新或扩大再生产能力的需要而购置,而不能预先储备,对于二类三类机电和原材料以及备件的储备则是必须的。储备一般有类别储备、个别储备、经常储备、事故储备等。经常储备适用于使用多,且数量稳定消耗又大的物资。个别储备适用于订购难度大、运输可靠性差的物资。总之,不论哪种储备其作用是不同的,但其目的是相同的,即降低库存量,减少资金占用量,加大安全供给系数。由于企业需要的物资种类十分繁杂,库存管理上通常采用ABC分类管理,ABC分类是在保证生产建设需要的前提下,按供应量大小,结合.资金量占用大小来划分的。

A类物资品种一般不多,但在资金占用上较大,是整个库存物资的重点管理对象;C类物资品种较多,日常使用也多,是整个库存物资的管理对象;B类物资介于AC类之间,笔者认为对于这三类物资的管理A类要减少订购批量,储备保持在最低。C类要加大订货批量,库存量要保持在较多的储备,以简化手续减少日常工作量;B类物资的管理伸缩性较大,控制方法可介于AC类之间。总之,在保证生产建设的前提下,库存量越低越好,降低库存量的主要途径有加强计划和采购工作水平、合理选择供应方式、正确掌握进货量、加强内部经济责任制、密切供需关系、消除人为因素等方法。因此,要达到仓储管理的最优化,只有在全面物资管理上下工夫。

4、运输管理

运输是物资流通中的枢纽,合理的运输应是运距最短、环节最少、时间最短、费用最省。不合理的运输是不按经济区域组织运力,不考虑各种运力的合理分工,运输环节太多费用太大以及迁回运输、倒流运输、重复运输等。物资运输一般采用铁路、公路、航空,也可用水路、人力运输等,不论何种运输方式,运输中的安全可靠性是十分重要的,特别是基建大件物资的运输更要采取可靠的安全措施,专门制定运输及装卸货物的方案。在这种特殊情况下,物资管理部门一定要制定好各种运输和装卸方案的安全措施,确保货物的可靠性。

第8篇：前期物业管理范文

关键词：企业；物流管理；措施

一、引言

近年来，随着经济的发展，企业的生产之中对于物资的供应也是越来越看重，良好的企业内部物流管理体系是确保企业物资供应正常的前提，也是企业正常生产和运行的先决条件。企业之中，物资的供应部门不仅仅属于生产的先遣部队，同时也是企业生产急行军，同样也是企业生产的后勤服务保障，它在企业之中承担的责任以及体现的功能是其他部门无法取代的。提升企业内部物流管理水平，应该是企业自发的一种行为，同样应该是企业内部的一种需求，物流管理水平的提升对于企业的生产以及企业的正常运行是有着不可估量的作用和意义。

二、思想上重视企业内部物流管理

企业内部的物流管理，多年来一直在企业中处于尴尬的地位，特别是对于生产中的物流管理，物流管理导致物资供应出现差错，影响了企业的正常生产。因此，对于企业内部的物流管理，当务之急那就是应该改变对企业物流管理的认识，从思想上重视企业物流管理，提高管理的水平，下面进行简单的分析：

企业在内部物流管理上应该转变企业内部物流的管理体制，完善物流的管理制度，进而强化企业内部物流管理的职能。企业应该利用企业本身的管道储运优势，使其能够最大程度上服务于企业本身，在企业的管道储运方面，应该重新设置专门的科室，将物流管理的基层站队的一些二级部门转变为企业内部物流管理机构，加强对内部物流管理职能的利用。企业应该就物流管理制定一些类似于管理规定、网络管理、内部控制手册、物资采购、存货企业物资采购评审规定以及SAP物资模块管理办法等等，这些文件既强化了管理，又具有相当的可操作性。企业应该重视物流管理在企业内部各部门的地位，从根本上去改变企业物流管理部门的地位，提升企业物流管理形象，使得企业物流管理的工作人员能够本着积极的态度对待物流管理的工作。

三、完善企业内部物流信息

完善企业内部物流信息，这主要是针对企业内部的物资采购而言的，因此建立企业内部物流信息系统也是最重要的手段，而物流信息系统应该要结合企业内部物资供应、详细的采购需求以及采购计划。下面就简单地阐述：

第一，做到了解和评估材料需求情况。作为物资供应工作人员应该利用目前先进的计算机技术对企业公司对采购的材料的需求情况以及企业或者公司的生产销售计划还有就是企业公司的材料库存的情况以及所剩余订单的信息情况进行统计分析，根据这些，而做出一个大体的采购量，保证物流工作能够正常进行。第二，确定基本采购数量。对于一个企业或者公司来说，适当的材料采购数量和时间对于满足企业的公司生产的用料需求有着直接重大的影响。所以，确定一个基本的采购数量对公司企业的生产有着不可估量的影响的。而要做到这个基本量得确定，那么首先就应该将公司的生产需求和市场需求综合后转变成生产计划，把综合后的生产的需求量减去已存在产品的数量。其次是要精确的计算可用库存量，以便采购时能够准确地掌握采购的信息，给企业内部物流管理提供最准确的数据。第三，计算剩余的订单数，这能够更加准确的根据需求确定数量，不至于浪费或者短缺。通过这三者的了解和计算，对采购数量做到一个基本的确定。从而进一步的对企业的内部物流工作进行妥善的计划安排，

四、企业内部物流管理工作人员的培训

随着目前的社会的发展以及企业内部生产的多元化，对于企业内部物流管理而言，传统的管理方式以及传统的物资供应管理人员已经不能适应时代的发展了。未来企业物流管理必然是走向现代先进的计算机信息管理。因此对于企业物流管理人员的培训也是势在必行，具体培训的内容如下：对企业内部物流管理人员应该进行专门的企业财务管理的培训，确保企业内部物流管理方面的资金投入合理；对内部物流管理人员进行计算机技术以及管理进行培训，确保企业在这方面的发展能够跟上时代的步伐。另外，要改善企业内部物流管理人员的现状，在培训现有员工整体素质之外，还可以通过各种优势政策直接引进物流管理方面的大学专业人才以及引进具有物流管理经验的工作人员。

五、沟通协调

任何一个企业都不是单独的存在，是由具有各种功能性质的部门共同联合，上文已经介绍到物流管理部门既属于生产的先遣部队，同时也是企业生产急行军，同样也是企业生产的后勤服务保障，简单地说，企业内部的物流管理部门是专门为服务其他部门而存在的，因此，沟通协调对于企业内部物流管理来说是极其重要的。

在沟通协调上，应该从以下的两方面入手：企业内部物流管理部门与系统内部的沟通，与内部得沟通应该做到生产计划，以及企业财务还有各个物资需求的沟通，保证生产物资信息的全面，不造成企业物资浪费以及资金的浪费；企业内部物流管理部门与系统外部的联系，这些联系应该包括与物资供应商的联系，和施工队的材料申报与验收，确保能够对企业物流管理采购过程中的产品性能特性以及价格有基本了解，防止不必要的浪费发生。

六、结束语

综上所述，提升企业内部物流管理水平，从物资管理人员方面的角度，企业内部物流管理的工作人员应该具有基本企业物流管理才能以及拥有基本的现代化计算机信息管理技术；从企业内部的角度，企业内部物流管理应该得到该有重视，以及应该就企业内部物流管理而制定一些符合企业实际的制度准则。总之，在企业内部物流管理方面，采用的先进的现代化物流信息管理已经是企业内部物流管理的必然趋势，这也是提升企业内部管理水平的重要举措。

参考文献：

[1] 崔东.监督管理在企业物流管理中应用[J].时代经贸，2010（S9）.

[2] 张桂杰.浅谈生产企业如何进行企业内部的物流管理[J].中国新技术新产品，2009（16）.

[3] 孙海峰.企业内部物流管理新探[J].经营管理者，2009（14）.

[4] 吴金椿.论提升企业内部物流水平的几个途径[J].中国流通经济，2010 （01）.

第9篇：前期物业管理范文

关键词:财务管理重要性;表现特征;规避对策

企业财务管理是以提高经济效益和资产保值增值为中心的综合性管理,是通过资金运作对企业全部经济活动的反映与控制,是企业经营体系的有机组成部分。企业经营的效果取决于企业管理的效果,而企业管理的效果关键又在于企业的财务管理。企业资金的筹集、使用和分配与财务管理密切相关,企业进、销、存都离不开财务的反映与控制。因此,企业财务管理是企业一切活动的基础,是企业管理的核心。只有以财务管理为中心,建立完整系统的企业管理模式,才能有效保障企业实现其经营目标,使企业得到长足发展。

一、风险与财务风险

企业是以营利为目的的经济组织,在生产和经营的过程中时刻面临着来自各方面的风险与危机。“风险”在财务管理学上被定义为事物发展的未来结果的不确定性。这种不确定性存在着两种可能的趋势:一是未来实际结果比事先期望的结果要好,可以看作是风险收益;二是未来实际结果比事先期望的结果要差,即为风险损失。

风险从财务角度来看就是企业财务风险,是指企业在生产经营过程中,由于内外部环境及各种难以预料或无法控制的不确定性因素的作用,使企业在一定时期内的财务结果与预期发生偏离的可能性。财务风险有广义和狭义之分,广义的财务风险主要有资产风险、资本风险、支付风险、投资风险、财务决策风险、内部控制风险、对外担保风险等;狭义的财务风险是指企业现金支付风险和筹资风险。

财务风险是现代企业经营的必然产物,是客观存在的,要彻底消除风险及其影响是不可能的。企业在负债经营过程中,只有正确衡量财务风险的程度,确切计算风险价值并掌握其规律性,才能把企业财务风险控制在最小的范围内。

二、企业财务风险的表现及特征

财务风险是企业经营风险在财务活动上的集中体现,与企业的生存和发展密切相关,贯穿于企业生产经营活动的始终。企业财务管理活动按其主要内容一般可分为筹资、投资、资本运营和收益分配四个方面,企业财务风险也相应地表现为筹资风险、投资风险、资本运营风险和收益分配风险四种。企业财务风险具有以下方面的共同特征:一是客观存在性。风险无处不在,存在于事物发展的全过程,具有客观性,财务风险也不例外。企业财务管理的结果存在着非此即彼的两种可能,即实现预期目标和没有实现预期目标,这就意味着没有实现预期目标的风险是客观存在的。二是结果不确定性。财务风险在一定程度上来说是可以事前加以估计和控制的,但影响财务活动结果的因素多种多样并不断地发展变化着,财务管理人员不可能在事前准确地确定财务风险的大小。发生财务风险的可能性潜伏于日常财务工作中,当各种条件全部具备时这种潜在的风险就会转化为现实的财务危机,如应收账款回收乏力、坏账逐年增加、资金流动产生梗阻等,可以使企业的财务活动变得异常困难,导致企业财务活动的最终结果难以把握。三是灾难性。财务管理的失败或重大投资项目的决策失误都会使企业资金链断裂,给企业带来灾难性的损失。如针对因资金管理的失败而导致的偿债能力下降问题,一般可以采取债务重组或担保贷款、资产抵押等措施,这样做的结果虽然使企业免于破产,但也会让企业为此而付出沉重的代价。

三、防范企业财务风险的对策

财务风险客观地存在于企业生产和经营的全过程并不断地威胁着企业的生存和发展,企业财务管理工作的重要目标就是要防范并化解财务风险。企业在经营过程中要不断强化风险意识,建立健全风险管理机制,将损失降至最低程度,为企业创造最大的收益。防范企业财务风险,主要应抓好以下工作。

第一,树立正确的企业财务风险观念,强化风险意识。企业在日常活动中应居安思危,树立风险观念,强化风险意识。具体来说,应加强动态分析,认真分析财务管理的宏观环境变化情况,使企业在生产经营和理财活动中能保持灵活的适应能力。财务管理人员应时刻保持高度警惕,对风险不能漠然视之,要认清风险发生的根源,不断寻求最优的财务风险化解办法,防患于未然。企业应对财务管理人员进行多元化、全方位的培训,使财务管理人员意识到财务风险存在于财务管理工作的各个环节之中,任何一个环节的疏忽大意都有可能会给整个企业带来灭顶之灾,使他们时刻把保持风险意识、重视风险防范工作放在首要位置。

第二,适度负债,合理安排资本结构。负债经营能够帮助企业解决发展资金短缺的问题,提供企业所需的资金,以获取财务杠杆收益、赚取更多的利润。但负债是一把双刃剑,举债过多就会增加企业的偿还压力,加大财务风险,所以企业必须确立合理的资金结构,适度举债。合理的资金结构是指企业各资金来源在资金总构成中的相对地位及相互关系,主要包括资金的来源结构和期限结构。最佳的资金结构是使综合资本成本达到最低的筹资组合。财务管理人员应对企业资金结构进行调整,对不同来源和期限的资金进行合理配置,提高资金周转速度,减少企业的财务风险。合理的负债结构是指企业负债中短期负债和长期负债分别所占的比例及相互关系。企业应尽量保持合理的比例结构,债务到期偿还的期限应尽量分散。企业应按实际的经营规模、经营收入和盈利能力的高低、财务成本的大小等方面的实际情况确定负债经营的度,量力而行,适度举债,降低融资成本,优化资本结构,减少财务风险。

第三,加大应收账款清收力度,保持资产的流动性。在企业产品促销的方式中,赊销是一种行之有效的销售手段,越来越多的企业对其青睐有加。但赊销一方面会扩大销售,减少库存压力,另一方面却使企业应收账款余额迅速扩大,增加坏账风险。一旦发生坏账,企业将面临资金周转的困难,轻者增加融资成本,重者导致资金链断裂,直接关系到企业的生死存亡。目前,我国的企业应收账款比重普遍过大,加速了现金流出。应收账款虽然增加了企业的账面利润,但并没有产生现金流入,企业的现金没有增加,反而还会加大企业的垫付开支,使流动资金减少。企业应审慎进行资信管理,加大应收账款的清收力度。企业偿债能力的大小直接取决于其根据企业生产经营需要而筹措的流动资金数量,在正常情况下,企业真正能够偿债的只是货币资金及部分变现能力强的流动资产,而固定资产、长期投资等往往只能作为一种企业实力的保证。企业在经营过程中,不仅要保持合理的现金余额,还要提高应收账款等资产的质量。

第四,重视内部控制制度,强化审计监督。为更好地防范财务风险,必须理顺企业内部的财务关系,明确各部门在财务管理中的权力及职责,真正做到权责分明、各负其责。在企业经营利益分配时应该统筹兼顾,调动各方力量共同参与企业的财务管理,真正做到责、权、利相统一,使企业内部的各种财务关系清晰明了。应建立健全企业内部管理制度,把重点放在投资、担保、财务、成本、质量等的管理与控制方面;实行全面预算管理,全方位降低企业成本,在产权清晰、政企分开、权责明确、管理科学的前提下尽快建立和完善现代企业财务管理制度,使财务管理人员在工作中有法可依,有章可循;建立完善的现代企业财务管理信息系统,明确企业财务风险监管工作程序,使企业内部各部门能够各司其职、各负其责,相互协调、相互监督,从而把财务风险降到最低。

第五,构建科学的财务预测和风险预警监控机制体系,加强财务风险管理。若要有效控制风险,必须对财务风险相关的各种征兆进行正确识别。财务风险的识别是指在财务风险管理过程中,在不利风险出现之前,就能够准确地把握各种财务风险信号。准确的财务预测,能使企业预先知道自己的财务需求,提前安排融资计划,估计可能筹措的资金量,在了解筹资满足投资程度的基础上,安排企业生产的经营和投资,从而使投资与筹资相联系,避免由于两者脱节而造成的资金周转困难。预测还包括了对未来各种可能前景的认识和思考,通过预测可以提高企业对未来不确定性事件的反映能力,从而减少了不利事件出现带来的损失。要及时识别财务风险,并非轻而易举之事,企业必须建立一套反应灵敏的企业财务风险预警系统,使企业具备风险自动预警功能,对事态的发展形式、状态进行监控,信息反馈,及时对可能发生或已经发生的与预期不符的变化进行反映,研究相应的对策和控制手段,把不确定性事件带给企业的风险降到最低程度。建立企业财务风险预警机制,其基础工作是确定一些预警指标,如经营资产收益率、已获利息保障倍数、资产负债率、流动比率、速动比率、安全边际率等。这些财务风险预警指标为企业规避财务风险、改进经营决策、合理配置资源提供了可靠依据。企业在建立财务风险预警机制时可以着眼于总体财务预警系统和部门财务预警系统两个层次。总体财务预警系统的主要功能在于描述企业总体财务状况,让决策者预先了解企业财务危机的征兆。部门财务预警系统是以企业主要经营部门为出发点,对相关财务风险指标设立相应的预警线,以探求企业资金运用可能失衡的方面,及时进行必要的改进。建立全方位的财务风险预警机制是切实预防财务危机的有效手段。

第六,培养高素质财务管理人才。随着我国市场经济日益国际化,企业财务将面临着各式各样可能出现的企业财务风险。这就要求财务人员应具备较高的业务素质,不仅能够应用理论方法进行企业财务风险分析,而且还能够对具体环境、方法的切合性及某些条件进行合理假设和估计,并在此基础上,准确识别企业财务风险,及时发现和估计潜在的风险。因此,培养高素质人才是规避企业财务风险的重要手段。

财务管理是一个企业管理工作的核心,对于现代企业的财务风险,我们既不可能消除它,也不可能完全回避它。企业的财务风险一方面给企业带来损失,威胁企业的生存和发展,但另一方面也在瞬息万变的市场经济大环境中为一部分企业的发展创造了空间、带来了机遇,这是市场竞争的结果,是优胜劣汰法则在工商业领域的具体体现。企业财务风险的管理和防范是一个系统工程,同时涉及资金运动的各个方面,具有很强的复杂性。企业财务管理人员的职责就是提前识别财务风险,把风险管理提高到企业管理的高度,发挥财务风险管理的职能,将危机消灭于萌芽状态,保证企业获得安全、稳定、长期的经济效益。

参考文献:

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