房地产项目建议书精选(九篇)

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第1篇：房地产项目建议书范文

【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制

0.前言

房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。

1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制

房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.1项目投资机会研究

机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。

在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

1.2土地竞拍

根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

1.3编制项目建议书

通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

1.4项目可行性研究

依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。

2.设计阶段的成本控制

项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。

2.1方案设计阶段

设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。

方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。

2.2初步设计阶段

初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。

采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。

2.3施工图设计阶段

施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。

加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。

推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。

在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。

3.结束语

房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。

【参考文献】

［1］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.

第2篇：房地产项目建议书范文

关键词：房地产质量问题管理措施

随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人们关心的话题，豆腐渣问题工程越来越凸显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房地产工程质量管理也成为房地产工程管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程，一个房地产项 目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实 施的过程中都存在一系列问题。

1、工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2、工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就 进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前，我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。

3、工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题，其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题，留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段，质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2、设计、规划阶段的质量控制

①在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

②严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

③效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。

3、实施阶段的质量控制

① 招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

②严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

③在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。

4、竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述，为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工过程中加强质量的控制管理。

参考文献：

第3篇：房地产项目建议书范文

关键词：房地产；开发项目；成本控制

中图分类号：F213 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0218-01

一、当前房地产行业的研究背景

我国房地产行业始于20世纪80年代初期，在近二十年曲折而漫长的发展中，虽然中间经历了几次曲折，但都最终顽强复苏并获得了更加长远的发展，在我国经济的发展中占有十分重要的地位，同时也是经济发展的晴雨表。很多行为在房地产行业中越来越规范，制度也越来越公开透明。但是房地产业内的竞争愈演愈烈，其赢利模式也在渐渐改变，有原来的粗放的土地赢利向精细的产品赢利过渡，其利润空间也在日渐缩小。因此如何提高企业的核心竞争力成了房地产业迫切需要解决的问题。有很多实力较强的房地产开发商，都在努力提高自身竞争力，使自己在房地产行业中立于不败之地，因此房地产项目成本管理与控制就成了项目实施过程中的重要手段，也是保证开发项目经济效益的重要条件。只有具备了成本优势，才有相当的核心竞争力，才能在当今的竞争中优胜劣汰。近年来房价格一直居高不下，各方面反映强烈，主要表现为房价上涨过快，这也是房地产业发展过程中的非理性因素，究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。

二、综述房地产开发项目成本控制相关理论

（一）项目策划阶段

1、做好相关市场调研，利用足够的时间细心进行房产项目可行性研究报告的编制工作，加强项目决策的科学性。项目的决策关系到项目的成败，也直接影响了建设成本的高低和项目的收益。在此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。

2、科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算不仅是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时也是房地产项目决策的重要依据之一，要在满足必要功能的基础上，尽可能的降低成本，提高投资收益。

（二）规划设计阶段

有关统计资料显示，设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。

1、推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

2、开展限额设计，有效控制造价

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费较大。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）制约。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。尽量避免后期设计变更带来的成本增加。

（三）招标阶段

1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。选择综合组织管理能力优胜的房地产项目组织和房地产项目经理。现在好多的房地产项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上市一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分事挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作房地产项目管理不正规的建设单位。

2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。

3、合理低价者中标。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。

（四）施工阶段

1、落实施工项目计划成本责任体制，一个成熟的施工企业在工程开工前，根据工程的投资和往年工程实际成本，先确定成本计划，而后按计。划的要求，采用目标分解方法，将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，并签订成本承包责任状(或合同)。由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

2．加强成本计划执行情况的检查与协调，项目经理部应定期检查成本计划的执行情况，并在检查后及时分析，采取措施，控制成本支出，保证目标成本计划的实现。

（五）竣工结算阶段

竣工结算上报审计的流程调整。增加重复审计环节。有较多专业分包工程的房地产项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度，在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统的对房地产项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。

第4篇：房地产项目建议书范文

【关键词】房地产开发；全程造价控制；投资决策；项目设计；实施阶段；竣工结算

引言：

房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位。房地产开发的造价控制，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成本控制的不确定因素多。例如，关于拆迁国家虽然有较详细的政策，但最终的金额主要还是开发商与拆迁者谈判的结果，其中的不确定性也较大，成本预算往往被突破。建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响。因此，在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。

目前，大多数开发商对房地产开发工程造价的控制，局限在施工预算、结算而忽视全程的造价控制，其结果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文认为，要想做好房地产开发造价的控制，必须从贯穿房地产开发的全过程入手，做好每一阶段的造价控制。

1 房地产开发全过程造价阶段划分及其特点

目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为4个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)，项目竣工结算阶段。

1.1 在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在＋30％到-20％之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。

1.2 在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为4个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计慨算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。

1.3 在项目实施期间，开发商主要按照施工图纸，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款。该阶段造假控制的难点在：第一，因物价上涨所引起的造价提高；第二，由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用；第三，考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。

1.4 在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，开发商以合同和工程实体为基础，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。

2 房地产开发四个阶段的造价控制对策

2.1 项目投资决策阶段，是影响项目成功与否和做好造价控制的关键阶段。方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好。就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，做出科学的决策。要成立投资策划部门，根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。建立项目审查制，公司做出的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查，提出相应的改进措施，供决策层决定。其次，依靠公关工作，合理合法地降低项目造价，也是控制项目造价的有效途径。

在另一个层面上，开拓金融业务，提高融资能力，增强项目活力，降低财务费用也是房地产项目开发成本控制的重要工作。在房地产开发中，金融资本同项目资本相互独立而又紧密结合，房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。目前，房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路：一是依靠银行；二是依靠资本市场。因此，积极拓宽房地产项目融资渠道，降低房地产开发财务费用，增加企业信贷规模，对降低资金成本，分散和降低项目开发风险也具有重要作用。

2.2 项目设计阶段，是除了项目决策之外影响项目投资最大的阶段。该阶段的成果，通常就是用图纸表示的具体设计文件。在这个阶段项目成果的功能、基本实施方案和主要投入就基本确定了。项目设计阶段对总投资的影响较大，一般建设项目的经验数据为20％-30％，项目使用功能影响在10％-20％。数据表明项目设计阶段对项目投资具有重要影响，要想有效地控制工程造价，就要抓住设计阶段这个重要环节。

具体来讲，可从以下三个方面控制。

其一，实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。

其二，实行项目限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。

其三，进行设计图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来影响，达到造价控制要求。

第5篇：房地产项目建议书范文

关键词：优化设计；房地产；工程建设投资；投资控制

中图分类号：F810文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）08-0130-02

房地产建设项目投资控制是每个投资者所关心的重要内容之一。就工程项目建设而言，房地产投资控制贯穿于房地产项目建设的全过程。从目前的房地产投资控制来看，通过对房地产项目建议书和可行性研究阶段投资估算的审批和项目法人负责制的实行，投资规模得到了有效控制，像以前那种投资无底洞，工期马拉松的现象已基本杜绝。设计阶段通过限额设计，使设计概算超投资估算的现象得到了基本控制。施工阶段通过招标投标和施工监理的全面推行，使工程预算投资得到了合理的确定和有效控制，通过造价咨询服务部门和审计部门对工程结算和决算的审核，剔除了其中的不合理部分，使该阶段的投资也得到了应有的控制。但如何通过优化设计来有效控制投资，尚未得到广泛重视。

一、优化设计对房地产建设投资的影响

（一）设计方案直接影响投资

房地产工程建设过程包括项目决策、项目设计和项目实施三大阶段。进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。

（二）设计质量间接影响投资

据统计，在房地产工程质量事故的众多原因中，设计责任多数占居第一位。不少建筑项目由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，造成施工返工、停工的现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，给国家和人民带来巨大损失，造成投资的极大消费。

（三）设计方案影响经常性费用

优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。

二、优化设计运作困难的成因

（一）政府主管部门对优化设计监控不力

长期以来，形成了一种设计对业主负责，设计质量由设计单位自行把关的观念，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价，有的仅靠图纸会审来发现一些简单问题，只有等出现了大的技术问题才来追究责任，而方案的经济性则问及更少。另外，对设计市场管理不够，越级、无证、挂靠设计时有发生，从而导致设计质量下降，加之由于设计工作的特殊性，不同的房地产项目有各自的特点，所以针对不同房地产项目优化设计的成果缺乏明确的定性考核指标。

（二）业主要求优化设计的意识不强

目前，业主往往把投资的控制重心放在施工环节上，而对设计环节重视不够。其原因：一是对设计对投资影响的重要性认识不够，只看到搞施工招标，投标价要低于标底价、施工单位要让利等，殊不知设计方案的优化会带来更大的节约；二是无法很好地选择设计单位，因为在设计前业主不知道谁能优化到什么程度。有些房地产项目设计虽通过招投标，但此时方案不细，概算粗略，很难来综合评定；三是业主由于专业知识上的限制，对设计方案难以从优化扰的角度提出要求或疑义；四是有些业主经济实力雄厚扰，项目建设赶时髦，求新颖，根本不提优化要求；五是有些业主自身对工程应具备的功能要求及应达到的目标不明确，随意性大，要求出图时间紧，又压低设计收费，从而也影响了优化设计的开展。

（三）优化设计的开展缺乏必要的压力和动力

由于目前的设计经营往往凭的是关系，缺乏公平竞争，所以设计单位的重心不在技术水平的提高上，设计只要保证不出大的质量问题，方案的好坏、造价的高低，关系不大，使优化设计失去压力。由于现在的设计收费是按面积或按造价的比例计取，几乎跟投资的节约和设计质量的优劣无关，导致对设计方案不认真进行经济分析，而是追求高标准，或为保险起见，随意加大安全系数，造成投资浪费。相反，设计单位即使花费了较多的人力、物力，优化了设计方案，给业主节约了投资，但也不能得到应有的报酬，有时设计费反而变少了，从而挫伤了优化设计的积极性。

（四）优化设计运行的机制不够完善

优化设计的运行需有良好的机制作为保证。而目前的状况，一是缺乏公平的设计市场竞争机 制，设计招标未能得到推广和深化，地方、行业、部门保护严重；二是价格机制扭曲，优化不能优价；三是法律法规机制薄弱。

三、搞好优化设计的几点建议

（一）主管部门应加强对优化设计工作的监控

为保证优化设计工作的进行，开始可由政府主管部门来强制执行，通过对设计成果进行全面审查后方可实施。作为《建设工程质量管理条例》的配套文件之一的《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已由建设部颁布施行，它的实施将对控制设计质量提供重要保证。但《办法》规定的审查主要是针对设计单位的资质、设计收费、建设手续、规范的执行情况、新材料新工艺的推广应用等方面的内容，缺乏对方案的经济性及功能的合理性方面的审查要求，所以建设主管部门在执行《办法》的同时，应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查。第二，应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场，减少黑市设计。第三，利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为优化设计的进行提供良好服务。

（二）加快设计监理工作的推广

优化设计工作的推行，仅靠政府监控还不能满足社会发展的要求，设计监理已成为形势所迫，业主所需。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在搞好政府监理的同时，一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件，加强设计监理人才的培训考核和注册，制定设计监理工作的责职、收费标准等；另一方面通过行政手段来保证设计监理的广度，为设计监理的社会化的提供条件。

（三）建立必要的设计竞争机制

为保证设计市场的公平竞争，设计经营也应采用招标投标，虽然早在80年代，国家计委和城乡建设环境保护部就印发《工程设计招标投标暂行办法》，90年代国家建设部印发了《城市建筑方案设计竞选管理办法》，新颁的《招标投标法》中也规定符合条件的项目的勘察设计必须招标，但实际招标项目的量一直很少，只占总项目的10%左右(不同的地区其比例可能有所不同)，即使采用招标的项目，其招标体系不完善评标方法不健全，缺乏公平竞争性，因此应完善设计招投标的相关环节。首先，应成立合法的设计招标机构；其次，各地方主管部门应建立相应的规定，符合条件的项目必须招标；第三，业主对拟建项目应有明确的功能及投资要求，有编制完整的招标文件；第四，招标时应对投标单位的资质信誉等方面进行必要的资格审查；第五，应设立健全的评标机构合理的建设评标方法，以保证设计单位公平竞争，并限制业主在项目上的随意性。

设计单位为提高竞争能力，在内部管理上应把设计质量同个人效益挂钩，促使设计人员加强经济观念，把技术与经济统一起来，改变以前设计过程中不算帐，设计完了概算见分晓的现象，并通过室主任、总工程师与造价工程师层层把关，共同控制设计过程。

（四）完善相应的法律法规

优化设计的推广还应有一定的法律法规作为保证，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投标法》、《建筑工程质量管理条例》等在规范项目建设工作，但这些都是从项目建设的总体出发，对设计方面的规范不够具体，因此为更好地监督管理设计工作，还应建立和完善相应法律法规，如设计监理、设计招投标、设计市场及价格管理等。

（五）注意优化设计工作的综合性

第6篇：房地产项目建议书范文

关键词：房地产企业 成本控制 措施

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

引言

中国的建筑业经历了一个空前的高速发展阶段，房价也从几千上升到几万。虽然国家在不断的控制房产价格，但是目前房价还是居高不下，同时也造成目前房地产市场存量过大。究起原因有宏观调控方面的因素，也主要是因为房地产开发企业成本控制不力。而房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力,也必须降低成本、控制费用支出。本文通过对房地产项目开发成本控制的现状出发，从不同阶段探讨房地产项目开发成本控制的措施。

1房地产项目开发成本控制现状

由于前阶段的暴利，一些企业还未形成完善的成本管理体系，如 有些企业未经过项目建议书、可行性分析，就进入设计阶段，设计未完善直接进入招投标阶段。使得成本根本无法预先控制，更无法谈限额设计。

有些房地产企业由于开发商，缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，这些现象都使得项目的成本无法控制。

1.项目前期开发阶段

（1）可行性报告粗糙

可行性研究是需要在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面进入深入细致的调查研究、分析、计算和方案的比较、论证，并对项目建成后可能取得的经济效果进行预测和评价。但是目前很多项目编制的可行性研究报告缺乏细节，如对历史成本资料重视程度不够，对成本资料分析不足。同时在可行性分析阶段管理力量薄弱，水平不高手段落后，资料检索效率不高。导致没有有效控制项目物资的数量，投资估算值往往偏低。在进行可行性研究过程中不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。

（2）设计阶段成本控制有待提高

众所周知进行投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，其关键就在于设计。在设计阶段成本控制是工程成本控制的重点。据研究分析，设计费一般约相当于建设工程全寿命费用的1%~2%左右，但正是这1%~2%左右的费用对投资的影响却高达75%以上。但是往往设计人员无成本控制意识，更多关注的是安全性和先进性，成本控制理念渗透不够。使得限额设计成了一句空话。

同时设计周期不合理，有些房地产企业把建筑设计看作简单的劳务性工作，在短期利益的驱使下给定十分仓促设计周期。不少建筑产品由于缺乏优化设计，而出现功能设置不合理影响正常使用；设计图纸质量差专业之间相互矛盾造成施返工、停工现象，有的造成质量缺陷和安全隐患，造成成本的浪费。

2.项目实施阶段

（1）招投标阶段

工程招投标是工程项目建设实施过程中进行成本控制和选择优秀承包商的主要手段，但目前很多招投标只是被作为一个形式一个过程。合理最低价演变成简单的、原始的、绝对的最低价，恶性竞争；施工设计联手，高价索赔，买标、卖标支撑起一个积极繁荣的假象，背离招标初衷。最后招标人往往迫于开发周期的压力而最终以高成本、高单价定标，为日后工程管理和成本结算埋下了隐患。

（2）实施阶段

目前房地产企业合同管理不力，动态管理不及时，很多房地产项目老总和房地产企业老总一直困扰的问题是：现在成本是多少？还有多少成本可用？究其原因主要是项目成本没有体现动态成本的实时性和动态性。只有“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时反馈，才能控制成本、辅助决策。如果仅在项目结束时得到相关成本数据，实际上对项目成本控制却没有任何意义。同时，在项目实施阶段缺乏全方位的成本控制，如材料供应，施工企业等部门。

3.项目开发后期

目前很多房地产企业实施了全面预算的成本管理模式，这种模式对降低成本的效率有不确定性。房地产企业成本中相当一部分是变动， 受制约因素很多，随着生产量及系统性风险的变化而变化。但无数的事实证明这种成本预算绩效考核管理办法果是不理想的，期望通过这种方式让部门经主动降低成本基上是无效。

2房地产项目开发成本控制措施

1.树立全面成本控制概念，完善成本控制体系

成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离；改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度；建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理；规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程；建立对勘查和设计监督制度，使成本控制一开始就行之有效。

2.投资决策阶段

（1）首先要组建一支有效的成本控制和管理团队

这个团队从项目投资决策阶段到交付使用阶段需全过程参与，团队的人员构成有设计人员、各专业工程技术人员、造价人员、营销人员、财务人员、项目管理人员等。房地产项目开发过程中不确定因素较多，随时有各种问题需要解决，只有高效率的项目管理团队才能应对。这个团队不但会解决已经出现的问题，还要有前瞻性，能够预见到将要发生的问题，并有应对方案，同时，团队要在整个项目实施过程中保持稳定。这样一个团队才能保证整个项目从决策、设计、施工到营销顺利进行，才能做到对房地产项目开发成本全程控制。

（2）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更

首先．选择优秀的设计单位。优秀的设计单位首先设计理念是全面的，除了考虑安全、适用等要求外，还需要渗透经济理念，这是目前设计人员比较缺乏的。其次，推行限额设计。限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估箅控制初步设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在整个设计过程中，设计人员与造价人员、合同管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。

3.项目实施阶段实施动态管理

（1）招投标阶段

根据设计选择合适的招标方式，根据合同形式，编制出内容详细的招标文件，广泛信息，通过招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位以有效保证对施工阶段的造价控制。

（2）实施阶段

在项目实施过程中针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。此外，委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表进驻现场，同时委托实力较强、有责任心的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采购过程中，应充分引入市场竞争机制，以选择资质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。

（3）进行科学的合同管理，严格控制合同变更

进行科学的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。

4．结算、审计阶段： 注意过程的资料收集和整理，可以避免后期结算审计时因没有第一手资料的意见纠纷，做好了能很大的提高工作效率，避免结算、审计过程中的扯皮纠纷，也避免了后期再补充资料的麻烦，有依有据的资料可降低很多不可预计的成本增加，做到了项目成本的最真实性。

3结语

房地产企业项目开发各个阶段的成本控制是相互影响又相互促进，只有加强房地产开发项目各个阶段的成本控制工作，才能增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利润空间，同时要加强前期阶段如设计阶段的成本控制，能更有效的控制成本。只有这样才能在目前的房地产市场上有竞争优势，也能降低房价，促进社会和谐发展。

参考文献：

[1]付本义，房地产企业成本控制精细化管理研究，硕士学位论文，2012.02；

第7篇：房地产项目建议书范文

关键词：房地产 项目 质量管理

近些年，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，而房地产企业间的竞争也日趋白热化，房地产项目质量己逐渐成为房地产企业的生命线。评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业待解决的现实问题。

一、房地产开发项目管理中存在的问题

(一)项目市场定位不够准确

投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。

(二)规划、设计阶段优化深度不够

良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。

(三)质量问题普遍存在

房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。

(四)设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

二、房地产开发项目质量管理控制的措施

(一)房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧,及时发现问题,优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料,均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,该成果才能提交给开发企业,由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善,形成相应记录文件,以提高投资效益。

(二)设计阶段的质量控制

为了有效地控制设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。

(三)施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此工程项目施工过程中的质量控制,就显得极其重要。

1、开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差;运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差;运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差;运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。

2、推行施工现场技术责任制

现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职,有权、有责。工程开工前,将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员,制定详细的规章制度和奖罚措施,不允许出现不合格品。在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生。

3、坚持“三检”制度

即每道工序完后,首先由作业班组提出自检,再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好三检制"的基础上,请监理工程师审核并签证认可。对于工程施工过程出现的质量事故,必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则,认真处理,防患于未然。

4、严格按施工工艺(或施工程序)施工

根据对影响工程质量的关键特点,关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则,并设专人负责。建立高效灵敏的质量信息反馈系统,形成一个封闭式信息网。现场质检员要及时搜集班组的质量信息,客观地提取产品的质量数据,为决策提供可靠依据。并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析。

(四)工程验收质量管理

1、分项工程验收

对于重要的分项工程,应按照工程合同的质量等级要求,根据该工程施工的实际情况,按照有关质量评定标准进行验收。在验收过程中,必须严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。

2、分部工程的验收

在分项工程验收的基础上,根据各分项工程质量验收结果,按照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以确定能否验收。

3、竣工验收

在分项工程、分部工程质量验收的基础上,通过对分项、分部工程质量等级的统计计算,再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质量保证资料、单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,使用功能能不能满足、观感质量是否合格,从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级,进而决定能否验收。

三、结语

房地产建设项目的质量管理，是一项艰巨而复杂的工作，房地产质量管理对于房地产业来说，意义非常重大，是企业树立形象的关键，是企业赢得市场的砝码，也是对投资方和业主负责的表现。建立和完善项目质量管理体系，根据质量管理体系的特点出发进行对策研究，确实保证项目建设的质量。

参考文献：

[1] 陈熙,骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.

第8篇：房地产项目建议书范文

这里的质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。

1 房地产开发项目中存在的问题

在质量管理过程中，房地产开发公司常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。作为建设方，是以项目开发而成立的团队，施工管理的思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映物业管理、人文环境的服务质量。存在的问题具体可归纳为以下几点：

1.1 项目市场定位不够准确

投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，房地产咨询从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。

1.2 规划、设计阶段优化深度不够

良好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。

1.3 质量问题普遍存在

房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、 “楼歪歪”、 “楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响，也给房地产开发公司敲了一记响亮的警钟。

1.4 设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

2 房地产开发项目前期工作的质量管理

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。加强前期的质量管理，应从以下两方面入手：

2.1 加强对市场策划的质量管理

市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是可行性研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库；二是注重对市场研究人员素质的培养和管理；三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见；四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。

2.2 加强对投资策划的质量管理

投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：

选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控；加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通；保证基础资料的全面和可靠；对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价；建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量；加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款；是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优罚劣并指导改进以后的工作。

3 房地产开发项目设计质量管理

根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量的有效管理：

3.1 规划设计阶段质量管理

规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计；开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

3.2 施工图设计阶段质量管理

施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。

要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适； 二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。

4 房地产开发项目施工质量管理

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

4.1 施工阶段的质量控制

4.1.1 要制定适当的质量目标。因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 强调施工现场的技术质量管理。建立统一的标准化的现场管理制度，包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。编制合理科学的施工方案并严格组织实施，完善强化岗位责任，推行项目经济责任制，严格检验标准，对原材料和工程中的配套设备进行检验，确立施工中控制质量的具体措施。

4.1.3 加强工程质量监理。房地产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

4.2 现场有效质量管理关键环节

4.2.1 工程样板先行。样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证

4.2.2 技术方案先行。技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务

4.2.3 施工关键工序控制。甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。

5 房地产开发项目竣工质量管理

竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序,也是工程项目质量控制的后期工作,是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前,房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测,为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作,不能走形式、走过场。对工程质量有疑虑的地方,现场进行查验,发现问题,尽早处理,消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级,使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收,发现质量问题,责令有关单位限期处理。

6 房地产开发项目售后质量管理

房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房地产开发项目尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房地产开发项目的质量。

参考文献：

[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.

第9篇：房地产项目建议书范文

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。

这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1 目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2 房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。 1 建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。 2 制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。 3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3 设计阶段的质量控制 1 方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。 2 施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4 施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。 1.1 明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。 1.2 制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。 1.3 质量保证

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 2 开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。 2.1 工程施工质量控制特点

（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。

（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。

（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。

（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。

（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。 2.2 施工阶段工程质量的影响因素

影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。

（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。