地产项目考察报告精选(九篇)
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第1篇：地产项目考察报告范文
关键词：实践教学体系；教学管理模式；音乐学专业；田野考察
多年来，在国内音乐类高等艺术院校的音乐学本科办学过程中，形成了重视课堂教学和理论讲授为主的教学体系。随着近年来就业形势的逐渐严峻，音乐学本科培养模式与社会对人才素养的需求之间的矛盾越发明显，并成为各音乐类高等艺术院校音乐学本科办学必须面对和正视的问题。自2006年以来，天津音乐学院音乐学专业对本科教学计划进行了全方位细致的修订。目前，该专业依托“实验教学中心”，以田野考察为实践教学平台，整合各类专业课程，并结合校内外学术讲座、学术会议，构建起立体化、多层次的艺术实践教学体系，培养具有理论创新能力和艺术实践能力的复合型音乐学人才。
一、实践教学体系建设
音乐学专业首先要求实施学科基础实验教学；专业研究的特殊性要求实施专业实验教学；为使实验成果得以具体呈现，还需结合学年论文和毕业论文教学，开展综合实验以及拓展创新实验。根据理论与实践的辨证关系对实验教学提出明确要求。由理论到实践要求实施验证性实验教学，主要涉及学科基础实验教学与专业实验教学，以培养学生对理论的认知能力；由实践到理论要求实施研究性实验教学，主要涉及综合实验以及拓展创新实验，以培养学生的综合创新能力。
二、课程结构：三个层次，综合互补
所谓多层次的课程结构包括三类课程：理论课程、实践课程、综合课程。实践课程由田野考察、实验性课程及讲座类课程组成，该类课程重于实践操作技能和拓展学生专业视野的训练。理论课程由民族音乐学概论和音乐考古学两门课程组成。综合课程，主要包括论文写作，分为音乐学写作和毕业论文写作（后者是前者的延伸）。理论课程重点从理论方面讲授田野考察的方法及实践中会遇到的各种问题以及对应的解决方案，还涉及到在考察过程中应该以怎样的视角、态度和方式进行考察操作等文化和伦理方面的问题。对田野考察的实践操作起到了重要的理论储备作用。实践课程重于实践操作技能的培养，包括培养学生基本实验操作技能（古乐器测音、民间音乐田野考察、城市音乐田野考察），训练学生专业实验技能（测音数据分析、记谱分析、频谱分析），协同理论教学内容，强化学生在专业研究中解决问题的能力以及学术创新能力。综合课程的教学目的是训练学生用所学的知识、方法从事音乐学研究，并最终以论文的形式呈现。自从在教学计划中设立田野考察课程以来，在教师指导下，学生在论文写作过程中越来越多地运用田野考察的方法，增强实践操作，获取第一手研究资料，锻炼了艺术实践能力和学术研究能力。综上，田野考察课程侧重于培养学生的实践操作能力，但是没有理论指导的田野考察实践活动是盲目的，因此理论课程（民族音乐学、音乐考古学）的开设与之形成了良好的互补。仅有以上两类课程是不够的，因为音乐学的培养成果最终是以论文形式体现的，因此综合性的论文写作课程则成为学生最终学术研究成果实现的重要途径。由此，以田野考察为平台的多层次课程结构得以建立，并成为音乐学专业近年来人才培养的有效模式。此外，讲座类课程进一步引导本科生培养的专业方向，增强学生对后续课程的求知欲望，开阔学生的专业视野，体现了本科教学“厚基础、宽口径”的培养定位。
三、充分利用网络教学资源
网络教学是今后教学的必然发展趋势，充分利用校园网络资源，构建功能强大的实验中心网络管理及教学平台，是规范实验中心管理、提高管理效率的重要途径。①实验教学中心信息化。利用先进的计算机网络，建立以音乐学学科网站、专题网站及教师个人教学网站为主体的教学应用网站；按学科课程建立音乐学教学实验中心专用的数据库；进行多媒体素材、课件和网络课程等的开发与整合建设，学生可以通过高效的网络信息平台，实现数据共享，网络教学，使实验中心教学效率得到整体提升。②网络化建设及应用。采用多媒体课件、网络教学等教学手段，形成多元化的、全面开放的教学环境，实现资源共享，进行设备借用预约等，实现网络化的开放管理。
四、推进实验室开放
面向学生开放实验室，是培养学生创新精神和实践能力的重要途径。通过制订《实验教学示范中心建设与管理办法》、《实验室建设与管理办法》等制度，采取以实验项目带开放的办法，鼓励教师和学生积极参与实验室开放工作。运用专业版测音系统、视频处理剪辑系统、音频处理系统和专业频谱分析系统等开展学科基础实验、专业实验的教学，注重培养学生的实验技能；利用综合实验和拓展创新实验培养学生的创新能力。学生们将课堂所学的理论知识与工作实际相结合，通过田野考察、信息数据采集、分析研究、策划与设计解决实际问题。
五、加强校外实践教学基地建设
校外实践教学基地是联系学校和社会的桥梁，是培养学生综合运用多学科的知识去解决实际问题的纽带，也是培养大学生动手能力和创新意识的一个关键所在。打破传统实践教学模式，学生利用假期到校外实习基地参加各类实习实践。如定期为博物馆新进和馆藏乐器测音，定期赴文化馆举办民间音乐或城市音乐田野考察汇报等。系部多方筹措经费扩大投入，保证实践教学经费充足；提高经费使用效率，合理利用，确保实践教学稳步进行；整合实践教学资源，探索校外实践基地建设与管理的新模式；多途径、多形式建立校外基地，加强与基地的共建和广泛交流，提高基地建设与管理水平。同时利用实验室开展学生创业活动，鼓励学生通过实践活动，积累工作经验，提高创业能力，以便更好地产生社会效应。
六、管理模式：统一规划，动态管理
没有规范化的管理制度和考核机制，实践教学体系建设将大打折扣，所以将课程建设、实践操作、学术活动、考评机制纳入统一的建设规划，将田野考察操作能力、理论创新能力和艺术实践能力结合起来，最终以“田野考察报告”或学术论文的形式体现教学成果。在管理过程中，通过两级管理制度，规范化的考核机制，依托“实验教学中心”，搭建实践教学平台；统筹安排教学内容，规划多层次的课程结构；定期开展学术活动，构建多元化的实践教学体系。①制定两级管理制度。所谓两级管理制度是指院级（教务处）和系级（音乐学系）各司其职，统筹兼顾的管理方式。教务处主要负责宏观调控：修订与田野考察相关的教学计划；制定与考察活动具体实施有关的管理方案；确认具体的学分认定方案和教学效果测评等内容。音乐学系则主要负责微观的管理：教师安排；课程的具体运行；考试与试卷管理；田野考察档案和资料的管理；学分统计和报备；组织学术活动等等实际运行环节中的内容。同时两极管理部门在制定管理规定和具体运行过程中经常相互沟通，以达到制度合理化（符合实际情况）、运行规范化（符合管理规定）的目标。②制定动态考核模式。艺术实践教学以田野考察项目为主要内容，结合学生在校期间参与讲座类课程及其他艺术实践，以固定考察（以实习基地为主）、流动考察和自主考察三种方式构成，实践教学考核采取以固定学分制和申报学分制相结合的考核模式。流动考察需按事先规划的考察队伍分组提交考察报告和考察资料（录音、录像资料及测音资料等），由各组带队考察的教师评分；固定考察需按照要求完成提前布置的考察任务，并分组提交田野考察报告和考察资料，由各组带队考察的教师评分；自主考察需提交田野考察报告及考察资料，经专业指导教师确认后评分。其中流动考察和固定考察列入教学计划，是学生必须完成的教学内容，属于“约束”机制———固定学分制；自主考察不列入固定的教学计划，但可根据学生的论文选题自行安排、完成考察活动，经确认合格后，仍给予艺术实践学分，属于“激励”机制———申报学分制。音乐学专业具有非常强的系统性和针对性，实践教学管理需适应新的人才培养目标，只有不断发展音乐理论教育模式，才能为艺术院校的人才培养模式和课程体系建设提供保障。
参考文献：
[1]张公鹏,牛爱芳,魏靖.高校实践教学管理机制的研究与实践[J].实验技术与管理,2013,(6):179-181.
第2篇：地产项目考察报告范文
【关键词】广播电视；境外工程；技术考察
【中图分类号】G221【文献标识码】C【文章编号】2096-0751（2015）03-0017-06
作者简介：韩峰，中国广播电视国际经济技术合作总公司，高级工程师
在实施境外广播电视工程项目前，通常需要赴境外项目所在国家进行现场考察和市场调研，根据要实施的项目规模、施工内容、工程特点等编写考察提纲，搜集各种有关资料，对搜集到的资料进行整理、分析，最后写出考察报告，调整、完善境外广播电视工程项目的实施方案和施工组织设计。因此，境外广播电视工程项目的现场考察和市场调研是项目取得成功的极为重要的环节。境外广播电视工程项目的实施，与国内广电工程项目有着很多相似之处，但由于项目实施地点在境外不同的国家，这就存在许多特殊性，需要在实地考察当中，一项一项地进行调查了解、分析比对，以便得到正确、可靠的资料，在此基础上对已编制的境外广播电视工程项目实施方案和施工组织设计进行修订，按序开展项目施工前期的各项准备工作。境外广播电视工程开工后，施工人员陆续进场，设备、材料、施工机械，按进度计划进入施工现场，根据设计图纸、施工标准、规范和操作规程进行施工。加强管理，保证质量，安全生产，按计划完成各项施工任务。境外广播电视工程项目的技术考察，需要在当地调查了解的内容类别很多、工作量很大，根据我多年从事境外广播电视工程项目技术考察的工作经验，对相关内容进行归纳总结，主要分为以下几个方面：
1考察前的准备工作
1.1人员准备
选派有经验、与项目实施相关的主要专业人员和外语翻译组成考察组，提前对赴现场要进行的考查内容进行准备，熟悉相关内容，做好人员的分工。
1.2文件准备
（1）编制考察提纲和考察日程，使考察有序、按计划进行；（2）编制考察搜资目录，便于在现场开展搜资工作；（3）编制拟在考察地实施的项目初步技术方案，抵达现场后针对实际情况进行修改调整；（4）编制需要与对方广电机构签署的项目会谈纪要、备忘录，抵达后据此与对方进行商务、技术会谈，认真听取对方的意见和建议，双方就相关具体问题进行充分深入的探讨，最终达成一致并签署文件；（5）编制本次考察的经费预算并报上级批准。
1.3装备及出国手续
（1）笔记本电脑、自动测距仪、GPS、数码摄像机、照相机等；（2）考察组人员需办理的出国公示、政审、护照、签证、机票、卫生免疫等手续要提前准备。
2现场考察与市场调研
2.1双方政府部门
2.1.1中国驻当地使馆
技术考察组能否圆满完成技术考察和签约任务，除了前期周密策划、细致准备以及考察组全体人员的共同努力外，与中国驻当地使馆和对方政府的大力支持，密切配合是分不开的。技术考察组抵达后前往使馆，听取使馆领导介绍当地目前政治、经济、社会的具体情况，汇报考察组要开展的工作任务情况，听取使馆领导对考察工作提出的意见、建议。
2.1.2对方国家广播电视主管部门
通常国外主管广播电视的政府机构是新闻部或新闻通讯部等，通过与主管部门官员会见，回顾双方在广电领域的友好合作，了解当地广播电视发展概况，使对方主管机关了解考察组此行的工作任务，有益于考察组顺利开展工作。
2.2技术和商务会谈
根据考察会谈纪要、备忘录或项目实施方案内容，针对现场实际情况进行调整，与对方进行商务、技术会谈，认真听取对方的意见和建议，对涉及的相关具体问题进行深入的探讨，就项目整体实施设想向对方进行详细解释和说明，反复沟通讨论，对考察会谈纪要、备忘录或项目实施方案内容逐条进行修改和完善，最终达成一致签署文件。
2.3考察搜资
为确定技术方案和投资估算提供依据。
2.3.1所在国基本概况
了解所在国的地理位置、人口、首都、行政区划、官方语言、政治、经济、宗教、社会治安、与中国的关系、与周边国家的关系等有关情况等。
2.3.2当地广播电视机构设置
了解当地广播电视的主管部门和下属机构设置及分工，人员的职责范围，办事程序，广播频率或电视频道的管理及申请程序等。
2.3.3当地广播电视现状
了解当地目前广电系统设施现状，当地现有广播和电视节目播出情况，包括国家、地方和私人广播电台和电视台的数量、成立日期、使用的播音语言、节目套数、覆盖区域、播出时长、每天播出的主要节目类型、收听效果、机房及设备状况、节目制作能力等。
2.3.4当地广电发射台站情况
了解当地广电发射台站点设施情况，所处位置、地势、海拔高度、交通情况、覆盖区域、距人口聚居区域的距离，发射机的台数和发射功率，天线的类型、数量和发射方向，铁塔的类型和高度，机房状况、供电情况、技术维护状况等。
2.3.5当地气象情况
收集当地有关的气象资料，包括气温（如：月平均气温，年平均气温，最低温度，最高温度，极端温度）、风速（如：月平均风速，年平均风速，最大风速）、风向、降水量（如：月平均降水量，年平均降水量，日最大降水量，时最大降水量，极端降水量）、旱季与雨季的划分等等。在境外不同的国家，由于气候、自然环境的不同，现场施工要采取不同的施工措施，如非洲有些国家旱季气温高达50℃，为保证工程质量，浇筑混凝土工程要选择在夜间气温较低的时候施工，对砂石要采取浇水降温，白天要派专人浇水养护混凝土等措施。有的国家雷电很多、很强，所以临时设施、天馈线及铁塔高空作业、电气设备、施工机械等需要采取特别防雷措施。有的国家雨季降雨集中，小时降雨量很大，易造成积水，使施工现场受淹，因此要在现场筑建排水沟，临时设施的布局上要注意防水、采用排水措施等。此外，还有的国家瞬时风速很高，对临时建筑、高空作业带来很大危险，需要事前采取防护措施。
2.3.6施工场地的地貌、地质
施工场地内原有建筑物情况，地形坡度、倾斜方向、地势，地面下是否有管道，地面上是否有输电高压线、通讯设施，这些可以用照片来加以辅助表述，另外还需将地形图与实地相对照，查看是否一致，有条件时进行一些辅助测量。地质资料是重要的基础资料之一，除可要求当地有关部门提供外，也可在实施场地四周挖4个深1.5至2米的探井，以了解浅层的土质情况和地下水位深度，为施工方案的制定、特别是基础开挖时要采取的措施提供可靠的依据。
2.3.7当地有关施工的质量标准
境外广播电视工程的施工标准，一般执行我国颁布的施工质量验收标准，这些标准基本达到了国际先进国家的标准。但为了尊重当地的习惯，要调查当地采用的、有关的施工标准、规范及操作规程，与我国的有关标准进行对比，找出差异，并争取说服当地有关机构在工程质量验收中采用我国的相应标准、规范和操作规程。
2.3.8当地税费
了解与广电施工有关的税种和费率，免税手续的办理程序、所需的文件和相关费用。物资的清关程序和费用，物资的进口关税等。
2.3.9当地保险公司的有关保险业务
了解当地对工程、车辆、人员的有关保险规定。当地保险公司的诚信情况、保险品种、赔偿责任、赔偿方式及保险费率等。
2.3.10当地有关法律法规
了解当地有关工程实施方面的法律法规、经济纠纷的仲裁程序等规定，设备材料的进出口规定等。当地外国人的签证期是多长时间，签证期满后是办理签证延期还是办理居留许可证，办理的程序和所需费用。
2.3.11主要建筑材料
在施工中，各种建筑材料种类繁多，品质各异，价格也不相同，这些材料的选用，直接关系到工程的质量和造价。因此，选用质量好、符合设计要求且价格合理的材料，是非常重要的工作。根据工程所需的材料，列出名称、规格、型号，通过现场的调研，确定哪些材料可从当地市场采购，哪些材料应由国内供应，哪些材料需从第三国转口。一些大批量使用的材料，如砂、石子、水泥、木材等，为降低成本费用，当地具有生产能力的，应尽可能在当地市场采购。
2.3.12运输条件
调查当地有信誉、能力强的货运公司，了解物资运输情况，包括公路、铁路、海运、水运、空运等，货物运输佣金，进口物资商检费，免税手续的办理程序、所需的文件、办理的时长。了解港口的吞吐能力，可通行的集装箱规格、装卸能力、港口到施工现场的距离、运输条件及价格、港口运输的有关规定、船期、滞港费及收取的标准、清港费、运杂费等。为便于一些贵重设备或急需物资的空运，还需要了解从机场到施工现场的距离，运输条件及价格，机场运输的有关规定，航班等。
2.3.13施工机械
现场施工所需的各种施工机械，需要调查了解当地的供应能力、供应的方式、运距、租赁台班单价、设备机械的质量等。对境外广播电视工程来说，根据不同的工程项目，一般主要包括面包车、小轿车、卡车、起重机、混泥土搅拌机、夯土机、卷扬机、电焊机、砂轮切断机、小型发电机、钢管脚手架等。对大型施工机械主要依赖在当地租赁，其他施工机械如当地市场没有且无法用其他施工机械替代的，可考虑从邻国租用，但应考虑在需要使用时能否租赁到，进关手续及费用。一些小型机械和工具如当地没有租赁市场时，应当自备。
2.3.14水电燃料的供应
了解当地的供电电压、频率，电力供应情况和电价，供水情况和水价，燃油供应情况和价格。如当地电力供应紧张，经常出现停电现象，为保证项目工期，应考虑自备或租用发电机。当地成品燃油经常发生供应紧张时应自备储油罐。
2.3.15临时设施
在施工现场附近选择一块场地，建设临时设施，包括生产性临时设施和生活临时设施，如仓库、办公室、工棚及职工宿舍。临时供水、临时供电可以利用正式施工工程的水源、电源，要落实接水、接电的具置，具体负责实施的部门及办理手续。对于施工期较短的一些境外工程，通常采用在当地租赁房屋作为宿舍和仓库，需要了解租赁费用和租期。还要考虑交通是否便利、周围治安情况等。
2.3.16试块的当地检测、试验
为保证工程的施工质量，除了加强设备、材料的选购外，在施工中还要严格遵守施工规范，加强检查管理，进行必要的检测、试验，如砂石进行颗粒级配、比重、容重、含水率、含泥率、有机物含量等的试验；混泥土试块进行容重、抗压、调整级配比试验等。因此要到当地的检测单位、实验室，调查可进行的检测、试验项目，检测质量和收取的费用。
2.3.17当地劳动力状况
境外广电工程项目的施工中需要大量的技术工人和壮工。由于国家不同，在劳资关系和社会保障方面有不同的法律规定，需要通过政府有关部门搜集。了解当地劳动力的工种、技术水平、工资标准、每周工作天数和每天工作小时数、加班的规定、当地对雇主雇佣或辞退当地工人的规定、有关劳动保险和福利待遇等方面的政策法规、工资增长指数等。
2.3.18当地货币和银行
了解当地流通的货币种类，当地政府对外币的管理办法，是否可自由兑换美元、欧元等主要货币，当地货币兑换美元或欧元等主要外币的汇率及近1-2年汇率变化情况，当地银行对外币兑换的规定等。
2.3.19当地主要生活物资的市场供应
了解当地主要生活物资的供应情况和相关价格，物价的增长指数。由于当地产业结构、发展水平和生产效率等原因，物价水平各异。需对当地物价进行调查。
2.3.20办公用品市场供应情况
了解复印纸的价格，复印文件的价格，有几个电话公司、电话的安装和使用费用是多少，传真的价格，有哪些互联网接入商、网络的安装费和使用费分别是多少。
3考察结束后期工作
对现场考察期间取得的工作成果进行整理、分析，写出考察报告，提出对本项目实施的建议。考察报告中应包括落实建设场地、合作方式、技术方案的规模、双方的责任与分工、考察收资工作成果、签署的会谈纪要或备忘录等主要内容。
参考文献
[1]杨俊杰.工程承包项目案例精选及解析[M].北京:中国建筑工业出版社，2009.
[2]杨俊杰，王力尚，余时立.EPC工程总承包项目管理模板及操作实例[M].北京:中国建筑工业出版社，2014.
第3篇：地产项目考察报告范文
关键词：投资控制 ； 工程 ； 管理；措施
中图分类号：F830.59文献标识码：A
房地产项目投资控制贯穿于项目选址决策阶段开始至项目投入运行的全过程，投资控制工作直接影响到工程的工期和质量，影响工程项目的投资效益和社会效益。投资控制措施方法是否得当，过程控制监管是否到位，直接影响到投资项目的建设效果。
为了完成建设项目投资控制目标，必须建立健全投资控制体系，明确职责分工及相关制度，落实投资控制的各项组织措施。即落实投资管理的组织机构和人员，明确各级成本管理人员的任务和职能分工，明晰权利和责任。
1 项目选址与决策
根据房地产项目发展规划适时进行项目选择，由建设单位组成项目考察小组，经市场考核调研，编写项目考察报告。
考察小组通过对项目自然资源、自然条件、拟选地经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量、交通运输条件、政策因素等综合考察。对地块的土地成本、性价比、投资收益率预测进行比对分析，形成项目可行性研究报告。供决策层参考抉择。
2 工程设计阶段
2.1优化设计方案
优化设计方案是设计阶段的首要步骤，是控制工程造价的有效方法。通过设计队伍的选择，设计方案的比选及方案的综合优化达到有效控制投资的目的。具体如下：
2.1.1选择设计队伍
设计队伍的选择是通过招标的形式进行确定的，是从多个具有设计资质的设计单位中选择一个实力较强、技术力量雄厚、设计质量较好、经济实用、设计费用相对合理的设计单位。各项目设计单位经过招标程序、优胜者获选，设计成果必须综合各投标者的所有优点，全面整合，拿出最优秀的设计方案供业主使用。这样既提高方案的水平，又节约了设计费用，确保了工程造价的合理性。
2.1.2进行方案比选
根据工程地质情况和实际要求，合理选择基础形式和地基处理方式；根据市场和公司运营情况合理选择工程建筑规模和套型面积等指标；认真进行方案比选，选择方案优、实用性强、经济效益突出的方案，并对方案全面优化，参与进各方的优点。
2.1.3优化设计方案
对方案各专业内容提请高水准设计单位对建筑、结构、设备的经济实用性、舒适耐久性等进行探讨深化。
设备及各种材料选用及特种设备参数，需要建设单位在设计院设计成型前给予合理建议，同样的材料、设备，在选择合理，达到相同使用目的前提下，运用综合价值分析的原则，达到满足工程需求、控制工程投资的目的。
2.2进行可控设计
所谓可控设计就是对设计项目进行有效的控制，造价咨询单位要与设计人员积极配合，从项目初始定位、结构合理性、建设标准、设备选型等进行比选。
根据项目投资计划，按照前期批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，再按照批准的初步设计概算进行施工图设计，在保证各专业达到使用要求的前提下，按投资比例进行可控设计，保证项目总投资在可控制范围以内。
3 工程项目及分部分项招标
3.1工程项目招标
建设项目参建组成中总包单位、监理单位公开招标或采用邀请招标，需要到当地建设局指定业务窗口办理相关手续，按照相关规定流程执行。
项目招标过程中，主要是在招标文件条款上，招标单位应掌握主动权，可以通过在招标文件中制定一些约束条款达到控制投资的目的，招标文件编写工作应有相应招标资质的公司或建设单位自行组织编写，其参与人员应包括相关专业人员和造价人员共同完成。建设单位自行招标其它分包队伍的应按照流程执行，以达到控制投资的目的。
3.2建设单位组织分部、分项工程招标
根据工程进展情况，对项目分部、分项工程确需招标确定的，严格按项目流程进行，由现场工程部提出技术参数、内容、数量等编写招标申请，材料预算部审核招标内容，核准后组织内部招标报价，下发招标文件要求和图纸资料，组织招标答疑，参照正常评标程序评标，报批批准。
4 材料物资采购及控制
做好材料物资采购及各项招标规划、确定合理详细的流程，是有效控制成本及投资的一项重要措施。
实行部门负责制，由物资供应部制定切实可行的材料物资采购细则，适时制定月度、季度、年度采购计划，充分进行市场调研、综合比对，建立材料物资供应商台账。
建立完善的监管机制，监管部门配合物资采购部门制定招标文件和采购合同，按既定流程采购，并有效监管物资采购全过程，保证物美价廉。
5 合同签订阶段成本控制合同签订不严格、不规范、不全面，合同条款缺少必要的风险条文的责任约定，引
发争议势必增加项目投资。总结如下：
5.1准确选用合同类型:根据项目建设规模、计划工期长短、项目的复杂程度及外部环境等因素，选择使用固定总价合同、可调合同或成本加酬金合同等类型。
5.2仔细审核合同条款:条款是否面面俱到，风险和违约责任是否具体量化等直接影响合同的成败。风险责任是合同的重要条款，结算时经常会引起纠纷。
5.3风险条款控制内容:
5.3.1合同中约定的主要人、材、机及一定风险范围的约定：对于市场价格变动带来的价格风险，如工程造价中的主要材料钢筋、混凝土等材料价格的调整，应在合同中详细注明风险的范围，注明水泥、钢管不做调整避免造成后期分歧，引起纠纷。商品混凝土中的水泥和安装工的中的钢材、钢管不在调整范围之列。根据工程特点和工期目标，约定施工方承担5%以内的人工材料价格风险和10%的机械使用风险费用，同时考虑多种原因造成的工程延期时材料费、机械费、措施费、管理费等合理调整的相关约定。
5.3.2工程量的变更引起的单价调整的约定：非施工方原因引起的工程量增减，要
在合同中约定，变化在合同约定幅度以内的执行原有的单价;变更超出合同约定范围的，或合同工期顺延过程中政府及职能部门的文件调整，其单价及措施费项相应调整。一般幅度约定为10%。
5.3.3工程措施费用的约定：招标文件应约定措施费用是否可调，如何调整要在合
同中载明。综合单价计价的项目措施费，当工程量变化幅度在10%以外，且影响分部分项工程费超过0.1%时，其对应的措施费应作调整。其他不做调整。
6 施工阶段成本控制
6.1 施工过程阶段：严格按合同和清单内容执行，应对施工过程中发生的工程设
计变更、现场签证等进行有效控制。严禁在签证过程中出现模糊不清的内容，缺乏可控尺度，签证内容偏差大，材料签证价格明显高于适时市场价格，事后补签，与实际情况不符等情况。并严格图纸会审资料执行情况，和工程图纸、图纸答疑一并严格管理，抓好落实，严格签署流程。
6.2控制方法及措施
6.2.1严格合同签订管理：合同签订是建设双方成本管理的重要内容，其中明确界定双方的责权，为工程质量、进度、造价控制提供依据。
6.2.2加强设计变更管理：由于建设工程独特性和设计人员的局限性、主观性，对工程实施中施工因素、技术因素或工程的功能定位估计不足，以及建设单位决策的时限性，工程实施过程中必然会出现变更。变更对工程造价的控制带来潜在的风险，是施工阶段造成投资变化的第一因素。因此，要控制好变更首先从把握好流程，控制好命令源。
合同价的变更是工程量变更、工期调整引起的，工程量变更一般是有现场工程设计变更引起的。在施工过程中不可避免会产生一系列的设计变更，原因多种多样，设计与实际现场不符，现场新增加内容，施工过程中因自然或其他原因不能实现的等，所有设计变更应经建设单位同意后方可进行变更设计，合理的设计变更可以有利工程进展，节省工程投资。
6.2.2.1涉及建筑结构或立面效果等重要变更，必须经过设计单位出具设计变更。
6.2.2.2不涉及建筑结构或立面效果的变更，由施工单位提出，经监理单位和建设单位审核通过后，可直接变更。
6.2.2.3设计单位提出的变更经建设单位同意后可以直接出具设计变更。
6.2.3加强现场签证管理 ：现场施工过程中建设单位要加强管理，积极发挥现场监理和甲方代表的作用，督促施工方严格按图施工，认真完成合同清单内容。甲方现场代表要督促施工方做好现场各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证内容。隐蔽工程具有特殊性，如果没有符合实际的签证手续，给工程结算带来一定的难度。因此，必须制定完善的隐蔽工程现场签证制度，做好隐蔽工程验收记录工作。
只有施工过程中严控现场签证的渠道和内容，才能使工程造价在整个项目建设过程中得到有效控制。
6.2.3.1工程现场签证重点是隐蔽工程量的签证中要注明签证时间、工程部位、及简图等说明工程的重要内容，明确结算方式及签证价格。现场重要隐蔽工程或重大现场变化，要留有影像资料存档备查。
6.2.3.2现场签证单必须准确详实，现场各方代表签字并盖章。
6.2.3.3合同、清单及招标文件等明确约定的内容，不另行签证。
6.2.3.4延期和停工损失签证。由于建设单位资金支付不及时、原设计出现较大变更、现场条件不满足施工等非施工方责任造成误工、机械设备停置，应在合同规定的范围内以书面的形式予以确认。
6.2.3.5材料价格签证。对合同和清单中约定的暂估价的材料应注明材料的特征、规格、型号等及费用组成，以便结算时调整。
6.2.3.6现场存在无法计算工程量或特殊内容的项目，可以三方商定的具体费用额来签证解决。这时一定要注明是否免计税费等。
6.2.3.7签证要明确固定签证格式。以相同的方式办理各种签证，必须三方签字盖章认可。
7 项目结算阶段成本控制
施工单位的最终合同价款是在工程结算完成确定，严禁施工单位在结算时采用多记工程量、高套定额单价、巧设名目等不符合现场实际的情况发生。
7.1控制方法及措施
工程竣工结算审核，完全履行合同的的结算是对工程量清单项目的结算和经认可的变更、签证内容的结算。
7.1.1为有效地进行投资控制，应定期进行投资计划值和实际产生费用进行比较，发现实际值偏离计划值时，及时分析偏差原因，采取适当的纠偏措施，有效控制投资。
7.1.2根据合同对竣工结算送审金额进行专款约定，送审值不得超过审定值的3～5%，否则产生的审计费由施工单位承担。
7.1.3根据合同对结算送审资料的专款约定，要求资料应真实完整、合法规范。
7.1.4执行建设单位自审和专业机构审计相结合，现场跟踪人员熟悉施工全过程，委托专业机构对审计结果进行复核，明确责任风险。
7.1.5注重竣工结算审计过程中的各个要点，要求准确合乎相关约定，做到有理有据，计费计价符合相关规定。
7.1.6现场隐蔽资料签字必须有建设单位现场代表和监理单位共同签字才能隐蔽报验，否则，结算时因隐蔽工程施工方法、工艺等改变造成的造价增加不予认可。
8 项目运行过程控制
8.1营销过程控制
8.1.1前期工作：根据项目开发建设时序及时进行项目报建工作，尽早办理规划许可、施工许可及房屋预售许可等三证。按规定缴纳各种报建费用，并争取各政府部门尽可能的政策优惠和减免。
准确核算项目销售面积。发售前应组织设计、施工、造价审计相关人员编制详细的《销售承诺事项清单》、《房屋使用说明书》等，防止因销售承诺增加无谓的投入。
8.1.2营销控制：
8.1.2.1营销支出计划应全面考虑、编制详细费用计划，与销售进度保持一致。按期进行营销费用分析，使支出与销售收入相协调。
8.1.2.2营销所需各种设施根据实际需要设置，满足促进营销活动的进展的要求，不得盲目、重复建设，造成不必要的浪费。
8.1.2.3各类营销广告、活动充分考虑实效性，做好相关的可行性预测，做到有的放矢，效果明显。
8.1.2.4居家示范物品和现场销售设施最大限度回收整合利用。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回，减少公司的损失。
8.1.2.5加大销售回款力度，加速资金周转时间，有效加大资金的使用效率。
8.2物业管理控制
8.2.1根据入住情况和阶段合理配置物业管理人员，减少不必要的费用浪费，物业人员加强岗位培训，提高职操水平，减少过程中损失。
8.2.2做好事前检查和控制，按时巡检，第一时间发现和处理问题。合理筹划，利用好固有资源（土地、水域），前期争取做到自给自足，以固有资源养人的的原则。
8.2.3做好设施物品购置计划，先申请批复，后购买使用，做到物尽其用。
8.2.4完善服务标志设施和警示设施，减少不可预见的事件发生；加强安全引导和检查，严禁安全事故发生。
8.2.5合理掌握施工保修合同，对保修期内存在的维修一律转嫁原施工单位，保修期之外，要统筹、全盘考虑，房屋修缮做到系统化、规范化、标准化。
9 结束语
总之，房地产项目投资控制是一项集技术、质量、施工、运行、管理于一体的综合范畴。它涉及项目整个过程，需要全员参与，且各部门之间相互交接配合，各尽其责。项目实施过程中建设单位需要掌握好质量、工期、成本、运营等各方面的关系，有效提高资金使用效率，只有加强全过程投资控制管理，才能保证企业良好的经济效益。
参考文献
[1]乌云娜工程建设全过程项目管理策划《中国工程咨询》2007年第七期。
[2]建设工程工程量清单计价规范编制组 《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008中国计划出版社2008年。
第4篇：地产项目考察报告范文
进入新世纪，城市建设步入快车道，向着更好、更快、更高的目标前进。下面是小编收集整理的加快城市建设城司多元化考察报告，欢迎大家阅读。
进入新世纪，城市建设步入快车道，向着更好、更快、更高的目标前进。市城市建设投资开发总公司(以下简称市城司)应运而生。它的诞生，结束了城市建设投资一元化的局面，开辟了集合社会资金、融资多元化的新路，城市投资开发开始走向市场。市场就象风急浪高的海，充满风险，随时考验你，也载着你不断驶向前方。市城司自2001年成立起，七年来，在市委、市政府的指导和支持下，渐渐学会了驾驭惊涛骇浪的本领，通过招商引资、土地转让、银行融资、自主经营等融资运作，摸索出了一条自己前进的航道，驶向成功的彼岸。
招商引资，创造双赢的局面
俗话说“筑巢引凤”、招商引资形同筑巢引凤、巢筑得怎么样，决定凤凰来不来，来了以后能不能下蛋，这考验着筑巢人的战略眼光、营运技能和服务态度。
市城司成立才三个月，就着手开发建设朝阳路。白手起家，两手空空，最大困难是资金严重不足，不找市长找市场，形势迫使公司打破传统观念的束缚，投身市场。借助别人的力量筹集资金，首先想到是招商引资，怎么引，得拿出办法措施来，市城司采取了三项举措：
一、科学规划吸引人。科学规划说具体点就是准确给朝阳路定位，建条什么样的街，它既要求因地制宜，又要把握市场走向，既要紧跟时代潮流，又要具有超前目光。要像一块磁铁吸引投资开发商，激发他们投资的欲望，让他们看到希望和前景。经过精心调研，广泛听取意见，朝阳路定位于建设一条集商贸、写字楼、居住于一体的全省精品街，其中包括融入现代购物新理念，赶超时代潮流的500米步行街。这种定位，得到了广大开发商和市民的认同，并拥跃参与。
二、诚信服务感动人。这些年，各行各业都搞招商引资，大家都在拼优惠条件：往往忽略了投资商的感受，有眼光的开发商更看重的是人格魅力，诚信的态度。投不投资，甚至决定于某一个动作和细节，某一句语言和语气。市城司自己搞开发建设，感受和他们是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，话要说到人家心里，事能做到点子上。公司售楼部位置好，销售红火，而几位投资朝阳路的开发商也要销售楼房，他们愁的是找不到这么理想的地方，公司替他们想到了，不怕影响自己的生意，在自己有限的铺面内，腾出一半地盘，先后让四家开发商进店销售。不仅如此，还帮助他们搞策划、做广告，顺利打开了销售局面，开发商深受感动。
三、确保利益双方赢。当然，最关键的是确保回报率，我们出让给开发商的土地，都是黄金地段的，都是十字路口，最具商业人气的地方，开发商们感到踏实放心，没有后顾之忧，自然踊跃，短短半年，七家开发商全部到位，有几家甚至不顾地价昂贵，就是愿意投资朝阳路，图的是和市城司打交道放心。他们共投资1.3亿元，建设大楼共11栋，面积10万平方米，占朝阳路建设面积的2/5。福建德和集团建设的德和四星级大酒店，建成后生意兴隆，越来越火，成为酒店行业中的佼佼者。其它六家销售兴旺，家家赢利。
四、不断学习向前进。朝阳路招商引资为公司提供了宝贵经验。但市场在变化，市城司不断在学习中前进，不断开阔视野，拓宽渠道，学习和探索更多的招商引资方式。2007年底，公司承建宜阳新区宜阳大厦，该楼是宜阳新区三大主要建筑之一，须融资2.8亿元。公司因同时承建包括该工程在内的七项工程，资金压力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公开招商，通过努力，由新余永益置业有限公司投资。江西中联建设集团承建，现已顺利开工。这标志公司市场化运作又一次取得了成功，更为今后建设融资开辟了一条新的道路。
土地转让，发挥土地最大效能
土地因为是不可再生资源，所以才异常宝贵，用它来做什么，才能发挥最大的效能，是十分慎重的工作，我们不但要对今天负责，更要对明天负责。
一、公司拍卖跟着市场走。土地转让，市城司也是从朝阳路工程起步的，经历了两个不同的阶段，一是摸索阶段，主要是依靠面对面的洽谈，在相互心中的底线间讨价还价，方法是旧的，观念也是旧的，忽视了市场，卖出的价格也不理想。吃一堑长一智，观念的改变带来了行动的改变。市城司土地转变进入第二阶段，市场化运作即土地公开拍卖，效果立刻显现出来了，土地价格飙升了。例如朝阳路5#地原谈判价为400万，开发商还讨价还价，不愿成交。交由拍卖后，同是这个开发商，以540多万竞拍成交。又如朝阳路7#地，仅2.9亩多地，却以每亩268万的价格拍出，创造了当时地价之最，被称之为“地王”。朝阳路的土地也由每亩80万提升到了120万，上升50%。
二、土地热卖靠你自己走。当然，土地的价值，不是造竞拍拍出来的。通过对那些位置偏僻偏冷的土地的转让，市城司不断提高市场运作水平，进入了成熟价段。善于把生地变熟地，冷土变热土。
当然不是靠海吹胡侃，而是立足于战略规划，经营定位和服务质量，只有这些工作到位才能点土成金。以月亮湖的土地转让为例。月亮湖位于城区西北角，320国道东侧，原是土岗、菜地和池塘，位置较偏，交通不便，因而不被人们注意。而市城司认真进行了分析，找到了它有塘有水的亮点，取名月亮湖。响亮的名字起到了画龙点睛的效应。
随后，修建通道，立刻拉近了它与城区的距离。造势时突出它适合做住宅小区的优势，给人们描绘了一幅傍水而居的美好情景，取得较好的宣传效果。与此同时，公司贷款7500万元，扎扎实实地搞好三通一平(通路通电通水平整土地)，形成了地绿水明的环境，终于把人们的视线吸引过来。偏冷之地变成了投资热土，很快转让出1010亩土地，收入达1.46亿元，现在月亮湾住宅小区、市老年公寓等工程已陆续动工兴建，迎来月亮湖的新的春天。
土地是不可再生资源，转让出去，不仅是方式方法的问题，关键是科学规划，充分利用，让它发挥最大的效益，创造更美好的明天。市城司总结了这些年的经验与教训，找到了自己的出发点。
银行贷款，追求效益的最大化
这些年，市城司的主要融资手段，还是通过土地房屋等资产作抵押，向各商业银行和信托公司融资。从2001年至2007年，累计融资7.03亿元，有力地保证了建设工程的资金的需要。
融资要注意效益性，用市城司的人的话来说：这是拿别人的钱自己用，或者是拿明天的钱今天用，来之不易，还得付利息，要一个钱当两个钱用。因此，他们尽可能做到效益最大化。
效益，来自企业的综合实力，包括你的经营、管理等多种因素，市城司在朝阳路工程建设中，精打精算，努力切约开支，降低成本，表现了较强的效益意识，朝阳路原址叫黄泥塘，是城里的“黄土高坡”。削坡修路，有40万方余土要运往郊外，运输费用很高。工程指挥部通过走访发现附近某单位有废弃鱼塘需要填平，双方很快达成协议，公司买下了倒土权，大大拉近了运输距离，节约资金近300万元。在拆迁中，袁州轴承厂有一栋七层住宅楼，拆了重建，耗资160多万，如果平移，即省钱又省时，可是要担风险，通过科学论证，决定采取平移，并取得成功，节约经费70万元。
在追求经济效益的同时，还不能忽略社会效益。市城司七年所承做的工程中，有70%多是属于城市基础设施，例如大道、迎宾公园、清沥江大桥等，都没有直接的经济效益，它的效益是无形的，但又是重要的必须的。这些工程为举办第五届农运会，为创建全国绿化模范城、全国卫生城、中国优秀旅游城市、全国交能畅通管理模范城做出了贡献。同样，也为的经济发展提供了良好环境。市城司在施工中一样追求卓越，大道、迎宾公园等工程均成为城市建设的亮点工程，得到了广泛的好评。
融资还应该注重可持续性，主要是及时偿还利息和本金，俗话说有借有还再借不难。市城司主要是把握好度，要摸着石头过河，按照偿还能力用钱。自己是这样，要求别人也这样，这样才能按期还贷，保持诚信。2001年至2006年，公司共融资3.43亿元，全部按期还贷，保持了信用，才使2007年顺利融资3.6亿元，并获得国家开发银行将融资额提高到10亿元，为今后的融资奠定了有力的基础。
自主经营，壮大自己的关键
城司作为企业，还应该抓住市场的机遇，选择一些项目开展经营，作为筹措资金的渠道，发展壮大自己的资本。一般都会选择与自己相关的房地产，市城司也不例外。
在公司成立之后，随后成立了城投房地产开发有限公司，在朝阳路工程建设中，开发建设商铺、住宅、写字楼、车库等共15万平方米，实现销售收入2.2亿元，除去朝阳路建设投资1.8亿元，实现利润5000万元，同时尚有待售商铺等固定资产4800万元，上交税利3571万元。换句话说，市政府未花一分钱，建设了朝阳路，还得到了税利，市城司得到了丰厚的利润，充实了资本，壮大了实力，保证了城市基础设施多项工程的资金周转。
另外市城司还做了不少尝试。2006年在市政府的支持下，但建了锦源国资管理有限公司主要是盘活那些转让、抵押的国有资产包，使之增值。操作中必须先收购再转让，有一定风险，锦源国资管理有限公司初涉之一领域，投资1300万，回收500万，没有取得明显效果，尚待进一步摸索。
朝阳路工程中的房地产，使市城司得益不少，丰厚经济效益自不待言，更宝贵地是认识到这项工作的重要性。作为企业，必须不断壮大自己才能在竞争中立于不败之地，市场经济从来讲的就是实力。其次是选择的重要性，做什么经营不能随意而是要充分论证，把握机遇。当然，挫折任何时候都有，关键是总结经验及时调整。
第5篇：地产项目考察报告范文
在纽约第五大街座雅致的公寓楼里，比万和康林夫妇家晚上只点两根蜂蜡蜡烛和根荧光灯管。他们晚餐则是切碎的卷心菜，浇一点自制的果醋，捣碎的萝卜撒上当地的黄油和新鲜的百里香，他们吃家制酸奶酪、蜂蜜和百里香茶。
虽然楼里有一部上世纪20年代的木板轿箱电梯，但这对住在9楼的夫妇已经4个月没有用过了。访客都尽量不用他们家的卫生间，因为都知道，里面从来没有卫生纸。
比万的试验
43岁的历史作家科林・比万和39岁的《商业周刊》撰稿人米歇尔・康林这样的生活方式已经开始4个月了。比万把这种生活试验命名为“零影响者”，目标是通过自己的试验研究一种生活方式，住在纽约市中心，却不产生环境破坏。
他们的生活方式包括只吃曼哈顿周围400公里半径内有机种植的食物，除了食品基本上不买东西，除了有机肥料，不制造任何垃圾，不再使用塑料和纸，尽量采用有机制品，尽可能关掉电器，不使用石油燃料的交通方式。
“之所以要限定400公里半径内的范围，是因为这是一个农夫一天之内开车进城并回家的最远距离。”比万说，
“等待参议员和CEO来改变我们对待世界的方法太慢，一个对自然有负罪感的自由主义者终于幡然醒悟。”在自己的博客上，比万这样写道他希望自己的生活能激起他人的效仿。
比万家的试验最与众不同的地方在于他们并没有离开城市，这也代表着今天环境保护主义的新趋势――环保并不意味着要进入森林。
自2006年11月以来，比万一家的生活越来越接近19世纪，特别是饮食方面。比万学会了使用父亲送给他的单面剃刀，学会了用有限的当地原料做出味道不错的饭菜，他用水果残渣自制食醋。比万烤面包用的是当地产的小麦和发面团，他还在附近的联合广场绿色市场找到了不少东西。
比万家已经没有电视机，取而代之的是周六晚上的猜字谜游戏。荧光灯仍然亮着，炉子也燃着，虽然价格更贵，比万还是预订了当地公司的“绿色能源”计划，因为它的电有一部分来自风力和水电。
“100英里食品族”
事实上，现在像比万这样的环保主义者有很多。“100英里食品族”已经是一个不可忽视的群体，他们购买食品前先看“食物里程”，即食物从产地到消费者手中的距离，是不是从方圆不超过100英里的地方运来的。
“100英里食品族”最早源自于加拿大温哥华的詹姆斯和艾莉萨夫妇，之所以产生这样的念头，是因为《世界观察》的一份考察报告。报告称，北美的进口食物从农场到餐桌，平均要经过2500－4000公里的路程，食物在运输过程中，不但会流失营养，还会使普通的饮食增加17倍的石油产品消耗，二氧化碳也增加了同样的数量。
詹姆斯夫妇决定从自己做起，减少对环境的破坏，他们开始只消费100英里以内的食品和饮料。有意思的是，在100英里内，他们没有发现任何本地区生长的谷类，所以就没办法吃面包、意大利面或米饭，唯一富含淀粉的食物是土豆。造成的直接后果就是两个人在6个星期内瘦了15磅，最后他们无奈放松了限制本地面粉的规则，购买来自太平洋地区的有机谷物。
因为需要严格遵循100英里的饮食范围，艾莉萨和詹姆斯不能食用糖，替代品是当地养蜂人出产的蜂蜜，这让他们支出整整多出4倍的价钱。夫妇二人努力在100英里的饮食范围内增加生活的品质，不影响到日常生活“我们生活在小屋中，吃着森林地带的鲑鱼、野生蘑菇、绿色植物、土豆……所有这些，都来自周围的田地、森林和小溪，在我们步行的范围中，每一餐都吃得很有灵感。”
如今这种时尚而又有趣的生活方式迅速传遍了全球，参与者不但自己亲力执行，还在网络上相互交流经验，如何吃得更好，更能体会到本地购物的乐趣。有人还自己种植，在自己的后花园里种植番茄和其他果蔬，或者开发本地农场自助游，既能解决食品的问题，又支持了本地农场。
受詹姆斯夫妇的启发，美国旧金山地区的一群志愿者还创办了“本地食客志愿团”，倡导人们在为期一个月的时间内，仅食用方圆100英里以内的农产品。甚至连英国的一些超市里，都已经开始在包装袋上标示食物里程，目的是为了提醒消费者，在购买食品时，注意食品的运输距离，运输距离越远越不利于生态环境。
绿色个人生活
“环保要使人人都能参与，这是现代环保主义浪潮的特点，它不是如何保护一些抽象的空间，而是人们可以在家庭、办公室等地方参与。”内华达大学环境史教授安德鲁・柯克说。
比万的试验结果还是一个未知数，因为这只是他计划的第一阶段，主要探索怎样在生活中不产生垃圾。第二阶段才是研究食物选择怎样才能对环境影响最小，第三阶段是探寻怎样将资源消耗减少到必需的最小程度，并且做到可持续。比万对下一步的结果也并不是很清楚。“我也不知道，我不是生态专家。”他将在2009年根据这样的生活出版一本书和纪录片，也许答案就在那里面，
但作为个人，其实生活中实际的环保办法有很多。2006年2月美国Rutgers大学生物资源工程教授大卫・米尔斯夫妇，他们的房子有25年没有使用暖气。在一层特殊地板下循环着被太阳能加热的水，能使室温一直保持在20摄氏度。而美国温室气体排放的1 8％来自房屋的取暖，通风和空调。
第6篇：地产项目考察报告范文
关键词:次贷危机;商业银行;风险管理
一、 美国次贷危机的成因
次贷危机起源于美国的个人住房抵押贷款,这种贷款分为优质贷款、次优质贷款和次级贷款。在2000年以前,美国的金融机构一般只发放前两类贷款。9.11后,由于IT新经济泡沫破灭,美国政府为了刺激经济发展,连续多次降息,使联邦基准利率达到1%的历史低点,同时通过两个政府背景的上市公司,房利贷和房地美公司提供贷款保证,从金融机构收购个人住房贷款的债权资产来鼓励个人购置房产。上述两个公司通过发行企业债来筹措购买抵押贷款的资金。
由于次级按揭贷款利息较高,一些金融机构降低贷款风险标准,发放次级按揭贷款,还出现零首付贷款、可调利率抵押贷款等降低贷款门槛的金融产品,出现了专门经营次级按揭贷款的金融机构。各种经营次级按揭贷款的金融机构根据信用风险评级,将这种债权资产划分为不同的住宅抵押支持证券。再由投资银行购买这种证券后,再出售给各种投资者。房利美和房地美就是资产证券化最大的公司。这使银行可以在既定的条件下发放多轮个人住房贷款。为了让保险基金、退休基金、政府基金等大型投资机构购买住宅抵押支持证券,投资银行将低等级的债务重新组合,打包成债务抵押凭证,再次进行证券化融资,此外还针对对冲基金等其他投资者发明了各种债务抵押凭证,大大扩展了证券化的市场。到2006年,全球以次级按揭为基础的债务抵押凭证发行量达到了56000亿美元,比2005年增长了45%。
美国次贷危机的形成在于美国房价、次贷、次债和相关金融衍生品的过度膨胀。尽管在起初次贷大大刺激了房地产业,但2006年初美国房价开始出现了下降的态势,银行利率从2004年开始上升,借款人债务负担明显加大,2007年比上年又下降了30%,这时借款人由于无法偿还房贷,就出现了大量的违约,违约率的提高使人们对住房抵押债券和债务抵押凭证的价值产生了怀疑,两种金融产品价格下跌,持有该产品的机构蒙受损失,很多依赖短期融资券的机构都陷入流动性困难,这些坏掉的资产最终又回到了银行,损害了银行的整体基础。
综上所述,危机根源就来自于放松监管的次级按揭抵押贷款,次级按揭抵押贷款公司犹如生产工厂,将次级按揭贷款加工后,让其规模扩大,再经过美国投资银行的进一步加工销售,由对冲基金、中介公司等批发零售。由商业银行、银行间市场提供信贷支持,保险基金、养老基金、政府托管基金、外国机构投资者变成了最终的消费者。一时间从美国扩展到全球,一派繁荣。
我们试想如果当初的美国银行,从一开始就不要降低信贷标准,如果没有次级按揭贷款抵押公司进一步推波助澜,如果美国投资银行对“次贷资产证券化”的风险评估的更足一些,如果美国商业银行不提供大笔的信贷支持,那么今天的由次贷危机引发的全面金融危机,就不复存在了。
二、目前我国商业银行在风险管理方面存在的主要问题
商业银行的风险管理是指商业银行通过风险分析、风险预测、风险控制等方法,预测、回避、排除或者转移经营中的风险,从而减少或避免经济损失,保证经营资金乃至金融体系的安全。目前,全面风险管理模式已成为国际化商业银行谋求持续发展和竞争优势的最重要方式。要确定我国商业银行风险管理策略,首先要明确其面临的主要风险。由于分析角度不同,对银行风险分类的标准也不一。一般可分为信用风险、市场风险(利率、汇率和资产价格)、流动性风险、操作风险等,一般业界所说的三大风险是指信用风险、市场风险和操作风险。这是国际上巴塞尔委员会要求提取资本金的三类风险,是国际银行业和银行监管机构重点关注的三类风险。
信用风险:是指由于债务人不能到期偿还或者延期偿还本息,可能引起银行净收益的损失。不同资产有不同的违约风险,其中贷款信用风险最大。虽然目前已将原国有商业银行的大比例不良贷款剥离到了几个资产管理公司,又经过了股份制改造在国内外证券市场上市,各国有控股商业银行的信用风险大大降低,但我国整个银行体系中仍蕴藏着很大的风险。经济发展过多的依赖于银行贷款,银行贷款的多少直接影响到GDP的增长、就业、社会稳定等。
目前,由于我国住房抵押贷款业务主要是个人住房按揭贷款,贷款主体主要是商业银行,这次的次贷危机对我国商业银行具有深层次警示作用。近十年来,我国的房地产金融市场快速发展,平均年增长率达到了30%,各家商业银行普遍将房地产信贷作为低风险、高收益的优质资产加以大力发展。但是次贷危机的爆发提示我们,我国当前的房地产金融市场同样蕴涵较大的信用风险。前一阶段房地产市场持续火爆,房价不断上升,积累的风险不断增加。在当前通货膨胀和宏观调控形势下,央行在今年的上半年主要以加息为主,下半年进入四季度后开始降息,主要城市的房地产价格已经有了大幅下跌,出现了与美国次贷危机爆发前相似的局面。尽管我国没有房贷次级市场,没有将次贷资产证券化,短期内不可能爆发类似的危机,但是房地产金融市场的潜在风险在本质上却是相通的。庞大的房贷资产主要集中于商业银行,房贷风险也几乎完全集中于银行体系中,没有其他的释放渠道。一旦发生问题,这些风险可能集中爆发,产生大量的呆坏账,甚至会因为银行的核心地位威胁到整个金融体系的安全。
市场风险:市场风险包括了利率风险、汇率风险和资产价格风险。利率风险是指由于市场利率水平变化引起银行净利息收入和有价证券市场价值的潜在变化,主要根源在于资产负债的搭配不当,今年由于央行多次升降银行利率,对各商业银行的影响还是很大;汇率风险是指,外汇市场引起外币资产价值或出售价格的变化,集中表现为币种的选择问题,随着商业银行各种外汇交易和外汇业务的不断拓展,所面临的汇率风险也在日益增大。资产价格风险是指被用于交易的资产或可交易资产的价值发生变化而导致损失的风险。
操作风险:银行是经营货币资金业务的企业,每天处理着大量的资金借贷和结算业务。在银行的经营活动中,如果发生业务差错,就可能给银行和客户带来巨大的资金损失。对这些银行经营活动中发生的差错及损失,我们称为银行的操作风险事件。按照巴塞尔银行监管委员会的定义,银行操作风险主要源于银行内部系统缺陷、内部程序、以及外部事件。目前还没有有效的手段对操作风险进行控制,唯有加强内部控制。设置合理有效的内部监控体系。以防止人为操作的错误,以及内部欺诈等事件的发生。目前商业银行内部的操作风险,可以分两个层面,一个是银行总部的操作风险,另一个是基层银行的操作风险。
以上风险中,信用风险处于处于商业银行资产业务和负债业务的前端,是商业银行的主要风险。利率风险在国家宏观经济形势波动剧烈时期最为明显,汇率风险则受国际政治、经济的影响。操作风险主要涉及银行的内部管理,也是目前商业银行的最主要风险。但随着市场经济的不断发展,上述的风险都不是单一的,而是出现了风险的重叠,有的商业银行偏重了信用风险而忽视了市场风险,因而缺乏有效的管理手段和制度。还有的商业银行将不良贷款形成因素中借款企业信用变化因素与银行内部管理因素分析不清,进而将大量的银行不良资产归咎于信用风险,而忽略了银行内部控制落后而造成的操作风险等,这些都需要引起我们的重视。
三、对我国商业银行风险管理的启示
1.信用风险和流动性风险的管理与防范
风险管理的第一步是识别风险,鉴别可能带来的财务损失,将业务和客户按风险大小排队,编织风险状况表,作为选择防范策略的依据。对信用风险主要是分析冲销贷款和追回贷款、逾期贷款、有问题贷款及贷款增长比例等。流动性风险主要分析资本金、大额负债、流动资产对总资产的比率等。对上述风险可以采取规避性策略,就是将风险状况表中揭示风险太大的业务和客户从经营计划中剔出;另外还可以运用财务型技术补偿可能发生的风险损失,保证财务稳定;再者还可以引入“风险导向审计”理论,来防范和控制风险。对流动性风险可以选择,在投资活动中选择风险小的项目,降低资产平均期限,提高短期资产的比重。
审慎推动资产证券化业务。从美国次贷危机的经验看,尽管资产证券化业务起了推波助澜的作用,但不可否认美国的金融市场比我国成熟得多,大力推动资产证券化等创新业务,着力化解信用风险。通过对次贷危机发生原因的分析可以看出,资产证券化业务并非危机产生的罪魁祸首。相反应该看到,美国的金融市场极为成熟,正是资产证券化、信用分级设计等风险释放渠道以及大量对冲工具的广泛使用,避免了房地产金融市场全面危机的发生。因此国内的商业银行不能因噎废食,因为次贷危机而放弃资产证券化等创新业务的发展,应该积极学习跨国商业银行在风险管理方面的先进经验和做法,推动金融创新,提高风险评价和管理水平,在信用分级的基础上,采用证券化等方法,化解积聚于银行体系内部的信贷风险。
2.操作风险的管理与防范
对总行方面操作风险的防范:
(1)完善公司法人治理结构。完善商业银行的建立股东会、董事会、监事会和经理层之间相互促进、相互制衡、运转高效的公司治理结构,完善董事会下的各种专业委员会,如:战略发展委员会、审计委员会、风险管理委员会、薪酬委员会等,完善独立董事制度。在良好的治理结构的基础上,建立起包括内部审计部门和风险管理部门在内的全面的内部控制体系。
目前我国的国有商业银行多数已进行股份制改造,在境内外证券市场上市,商业银行的上市不仅要解决资本金不足的问题,更重要的是要解决资本金对承担风险的“软约束”问题,这种约束“硬化”的过程就是现代治理结构和有效内控体系建立的过程,这一过程包括建立有效的独立董事制度、内部审计制度和风险管理体系等各个方面。
(2)将商业银行资本金提高至于其风险承担相适应的水平,各商业银行应该在统一的风险政策下,依风险配置资本,做好风险预算,各业务部门或地区要在所配置的资本份额的硬约束内开展经营和承担风险。目前提高资本金最好的方式,就是各商业银行夯实基础,创造条件争取在证券市场上市筹集资金来补充资本金。但达到上市的条件,需要商业银行在产权的清晰度、运作的独立性、内部管理的规范性等方面要下功夫,当然上市的过程就是最好的规范的过程。
对基层行操作风险的防范:
(1)以人为本加强风险教育。树立以人为本的经营理念,把以人为本作为经营管理活动的出发点和落脚点,增强管理工作的亲和力和透明度;加强员工的思想教育、遵纪守法教育和风险防范教育,树立员工正确的人生观和世界观,提高道德水平和法纪观念;坚持科学的用人观,建立科学的激励机制,最大限度地调动员工的积极性和创造性。
(2)加强内控制度建设,建立长效机制。进一步完善制度,保证内控制度的实效性。要严格按金融法律法规,规范各岗位的职责,规范内部授权授信制度,同时加大对各项业务制度的学习培训,让每位员工了解掌握各项制度并在业务办理过程中规范操作,把防范操作风险贯穿于一切业务始终,为稳健经营提供保障。还要加大投入,保障业务运营对设备设施的合理需要,充分利用现代科技提高防范水平。也要改进经营绩效考核办法,从单纯重业务发展和经营利润的考核转变至以风险管理为体系的全面质量考核体系。
参考文献:
[1]秦广,邵磊.次贷危机对我国商业银行的影响及警示.中国房地产金 融.2008(5):25-27
[2]乐友华.试论我国商业银行操作风险管理.企业经济.2008(7):175-177
第7篇：地产项目考察报告范文
[关键词] 指定审计 注册会计师 会计师事务所
在注册会计师行业内，一直存在着有关政府部门或机构在自己的权限范围内指定少数事务所执行有关的审计、验资、评估等注册会计师业务的情况，即指定审计现象。指定审计现象在工商、税务等政府部门以及银行类金融机构和其他具有条块管理权限的机构中均普遍存在。据了解，60％的被调查的事务所反映工商部门存在指定事务所进行工商年检审计的现象，尽管工商年检中指定审计业务具有一定的普遍性，但这只是审计市场指定业务的冰山一角。税务、审计等政府权力部门，银行类金融机构，邮电、电力、军工、铁路等具有条块管理职能的企事业机构，均在不同程度上存在指定审计现象。
一、指定审计现象类型的分析
1.按指定业务的指定者不同可将指定审计分为：由政府权力部门指定的审计，如工商局、税务局在工商年检和纳税申报时的指定审计行为等；由金融机构指定的审计，如银行对在其处贷款的企业指定事务所做该企业的年度财务报告审计工作；由具有条块管理权限的机构指定的审计，如邮电、电力、军工、铁道等相关机构的指定审计行为。
2.按指定业务的形式不同可将指定审计分为：有形指定审计，即由相关部门或机构以直接下发文件的形式指定的审计业务；无形指定审计，即由相关部门或机构以口头指定的形式指定的审计业务。其中后者更为隐蔽，由于是口头指定业务的形式，所以无论是行业自律监管还是行政监管，对此都难以取证、监管。
3.按指定业务的具体方式不同分为：直接指定，即由相关部门或机构直接指定一家或数家会计师事务所来承做相应的审计业务；间接指定，即相关部门或机构虽未指定具体的会计师事务所进行审计，但却对相应业务的执业资格做了限制，如司法鉴定资格、土地评估师、房地产估价师、工程造价师、注册税务师等等，以此来限定会计师事务所。
二、指定审计现象成因的考察
指定审计现象由来已久，早在1995年广西区财政厅就有针对指定审计的文件［(95)桂财注协字第7号］。依据《中华人民共和国注册会计师法》第二十九条：“会计师事务所受理业务，不受行政区域、行业的限制”，但是，审计市场中的指定审计现象一直可谓屡禁不止，究其成因，主要有以下几方面：
1.部门和行政的条块分割。目前，我国的注册会计师职业服务市场被政府部门人为地设置了进入壁垒，行政分割成若干子市场，因为我国的法规体系事实上将行业管理方面的很多权限授予相关政府管理部门，同时在规范执业资格等方面也为相关政府管理部门留下了很多活动空间，所以当谈及某政府管理部门设置的“执业资格”不合法时，往往找不到明确的法律依据，这些都为各相关机构指定审计创造了条件。
2.经济利益的驱动。在指定审计的背后常常是各种形式的权钱交易，市场运行机制（包括民间审计市场运行机制）的不健全，在民间审计领域产生了大量的租金可寻，于是就出现了政府部门设租、会计师事务所寻租的情况。一些政府职能部门利用手中权力指定事务所进行审计，从而向事务所收取所谓的业务介绍费、中介费、协作费等等名目的回扣；而事务所则通过某种手段（比如游说、向政府官员行贿等）从政府手中寻求某种特权（如成为指定事务所），以此占有一定的市场份额，赚取较高的利润。
3.行业内部的恶性竞争。目前国内的审计市场还远未饱和，但众多国内事务所竞争的都是法定审计业务这一块，在企业改组改革、联合兼并、上市、破产等部分却涉及较少。而一旦成为指定事务所，其业务量就会有所上升。于是，各事务所各显神通，希望能成为被指定者，这样在客观上为指定审计创造了市场。
4.国有资产所有者缺位。在我国公有制为主体的所有制形式下，政府作为社会事务管理者的身份和作为国有股代表者的身份是合二为一的。在这种情况下，相关政府部门出台的文件、规定或意见指定一些事务所进行审计的行为，究竟是以国有股股东身份发出的，还是以政府身份的，就很难辨析清楚，这就为相关机构指定审计提供了借口。
三、指定审计的社会效应分析
1.审计质量难以保证，降低行业社会公信力。指定审计现象直接引致了执业质量的失控，使得原本是市场经济秩序守护者、从事法律赋予的经济鉴证职能的注册会计师，冒犯法律的尊严，成为贪污受贿等犯罪行为的帮凶，破坏了整个行业的社会形象，对注册会计师行业面临的诚信危机而言无疑是雪上加霜。在指定业务的背后，往往存在着事务所向指定单位返还介绍费、业务分成等名目各异的回扣，使得事务所的审计收费在扣除回扣部分后所剩无几，在这种实际低收费的情况下，事务所不愿意承担高额的审计成本，难免偷工减料，不能履行必要的审计程序，获取必要的审计证据，执业质量无从保证。
2.加重企业负担。在指定业务的环境中，许多政府部门和金融机构只认可自己指定的会计师事务所出具的审计报告，企业被迫重复请不同的事务所出具相同的审计报告。同时，各指定业务的单位对审计报告都不同程度地提出了特定的要求。如工商部门要求注册会计师在审计报告中增加“该企业实收资本真实，未有抽逃情况”等字样。注册会计师出于谨慎考虑，在不同类型的指定业务审计报告中追加“本报告仅供工商年检（或者纳税申报、某银行信贷、基建项目审计等等）之用”。那么，这样的一份审计报告似乎只能有一个用途，为了应付不同的需要，企业须提供内容相似的多份报告。凡此种种皆使得企业负担明显增加。
3.不利于注册会计师行业的健康有序发展。指定审计加剧了注册会计师行业的不正当竞争，使执业水平相同的不同会计师事务所在竞争中处于不平等的地位，混淆了注册会计师行业市场竞争中优势者与劣势者的区别。长此以往，会使得市场的主要资源（客户和执业人员）无法流向服务水平高、具有一定经营规模、能产生较大效益的会计师事务所集中，同时也会造成注册会计师行业的劣币驱逐良币现象，不利于整个行业的健康有序发展。
四、针对指定审计现象综合治理的若干建议
1.充分发挥行业协会的内外协调功能
(1)转换注协“准政府”的双重身份。行业协会作为企业与政府之间沟通的中介, 其具有服务于企业和政府的双重功能。但是行业协会服务于二者的功能不是平均分配的, 其主要宗旨和职能是为其会员服务，其与政府之间的联系也仅仅是服务于行业并最终使构成行业的事务所受益。如果行业协会从观念上依然依赖政府, 追求自身效益, 服务意识淡薄, 官本位思想严重, 那么行业协会就难以与其成员产生共鸣,从而发挥其职能。
(2)充分发挥行业协会的内外协调功能。行业协会是沟通连接政府和会员的“桥梁和纽带”。指定审计现象产生的根源关系到政府部门和会计师事务所，若要根治需要各方的共同努力；同时在治理的过程中也会涉及到经济利益的再分配，所以需要行业协会充分发挥其内外协调功能，形成行业的声音，同各部门和机构进行沟通，共同治理指定审计。
2.行业内部寻找解决指定审计问题的突破口
(1)通过行业自律治理指定审计。一个只有依赖外部管束才能做到合规合矩的行业，是得不到市场和公众的认可。解决指定审计问题，需要提高行业自律水平，建立有效的自律监管模式。注协须进行自律管理，对承接指定审计业务的会计师事务所依据执业标准、职业道德规范作出相应的内部通报、经济处罚，并将其违规行为和处理结果记入诚信档案，根据诚信档案的记录限期与相关事务所的负责人谈话提醒，并对有关人员加强后续教育。依靠业界自发抵制和行业内部管理治理指定审计。
(2)通过会计师事务所自发合并，全面提升竞争力。目前，我国会计师事务所有4000多家，其中雇员人数在250人以上、年营业额超过5000万人民币的会计师事务所凤毛麟角，同时大多数事务所缺乏高素质的经营管理者和注册会计师，执业质量不高，抗风险能力弱，不具备承接大型或特大型企业审计的能力，更不具备与国际大会计师事务所竞争的实力。在客户资源有限、小事务所数量多的情况下，必然出现“僧多粥少”的现象，造成恶性无序竞争，频频出现事务所寻租的情况。所以，具有一定规模和实力的会计师事务所可实行同业强强联合，形成规模大、服务功能强、内部管理严格、执业质量高的事务所，减少小事务所的数量，避免法定审计市场上的恶性竞争。
(3)拓展业务品种，提供审计延伸服务。目前我国注册会计师的业务领域大都局限于传统的审计、验资，而提供会计咨询、税务等各项服务，几乎都没有开展。然而，在目前的竞争环境下，战略、管理、经营、市场、投资等一系列企业发展中必须解决的重大问题，对于单个企业和机构来说都很难独立完成，因此咨询服务市场的发展潜力很大。事务所要想在激烈的竞争中取得成功，就应根据客户的需要拓展新业务领域，逐步开展投资咨询、管理咨询、税务咨询、清算等服务业务，以求双方共同发展。
3.政府应对指定审计进行监管
治理指定审计除了进行行业自律监管外，还需要进行政府监管。政府管理和自律管理必须在公众利益中形成互补，最佳的管理，既不是政府全部承担管理责任的体制，也不是自律管理全部承担管理责任的体制。
(1)明确监管主体，落实监管职责。目前，由于我国对注册会计师行业政府部门监督职责的有关法律法规的规定不明确、不具体，没有明确的分工，存在交叉和重叠，而且各有关政府部门之间缺乏有效的沟通和协调机制，造成了对注册会计师行业的多头监管与重复检查。根据财政部公布全国百家会计师事务所问卷调查结果显示，78.29％的事务所认为存在多头监管，59.78％认为存在重复检查。如果不改变这种状况，摆脱部门偏好，难以从源头上遏制设租、寻租和腐败的机会主义倾向。因此,建立独立于各种利益集团的管制机构是治理指定审计现象的重要任务。建议修订相关法律，理顺监管体制，明确财政部门是注册会计师行业的政府监管部门，落实监管责任，监管人员有意过失等要负连带责任。
(2)理顺注册会计师行业存在的资格限市局面。各种资格限市为各相关机构指定审计创造了基础，政府部门应尽快理顺、扭转这种混乱局面。注册会计师从一开始就有“市场准入”制度，如果说某种执业资格还有什么特殊的要求，那么也应有统一的监管机构制定相应的制度和办法，如实行继续教育培训，而没有必要由其他的职能部门对其“能否执业”予以再确认，这种做法会导致管理重复甚至市场混乱。
(3)严格执法力度，加大违规成本。目前已有的针对支付各种形式的回扣承揽指定业务的处罚措施比较轻，如没收违约所得等，威慑作用不大。所以应加大惩处力度，加大其违规成本，使相关单位不敢轻易以身试法。加强政府监督处罚机制，目的是通过加强对少数违法违规会计师事务所和设租机构的查处力度，整顿和规范执业市场竞争秩序，保护更多诚实守信的会计师事务所和注册会计师， 为注册会计师行业创造良好的发展条件。同时，对违规参与指定业务的事务所务求执法必严，违法必究，在行业内起到有效的震慑作用。
参考文献：
[1]财政部会计司赴美考察团:美国会计国际趋同注册会计师监管和内部控制考察报告.会计研究，2007年8月
[2]顾全根:我国社会审计市场监管体系的构建.中国乡镇企业会计，2007年12月
[3]陈文椿张稷锋:关于我国行业协会发展前途问题的探讨.南方经济，2004年6月
第8篇：地产项目考察报告范文
根据泉州市教育局的部署安排，今年为泉州市中等职业教育的“专业建设年”，为更好地推进我市中等职业学校专业建设，提升专业服务产业的水平，有效学习、借鉴兄弟省、市在专业建设中的成功做法和先进经验，市教育局组织我市部分职业学校校长，实训主任到山东青岛进行专业建设的参观学习和有关教育考察活动。考察团一行参观考察了山东省轻工工程学校、青岛市现代制造业教育集团、青岛市平度职业教育中心、青岛市电子学校等单位的职业教育改革发展状况、专业建设情况及实习实训基地的建设。我们通过参观学习、实地考察、座谈研讨等形式，对青岛市的职业教育改革发展情况有了比较全面的认识，现就考察团的考察情况提出如下报告：
山东省青岛市地处山东半岛东南部，濒临黄海，环抱胶州湾。全市总面积1.1万平方公里（其中市区面积1102平方公里），人口总数740.9万，2005年实现全市生产总值(GDP)2695.5 亿元。改革开放以来，青岛市在落实基础教育战略地位的同时，始终坚持把发展职业教育作为科教兴市的重要措施来抓。“十五”以来，青岛市的职业教育始终保持了持续健康发展。目前，全市共有各类中等职业学校104所，在校学生17.2万人，高中阶段教育普及率达到90℅以上，职普比例达到51：49。职业院校每年为全市培养输送5万多名技能型人才，为经济社会发展做出了实质性的贡献。
一、政府加强宏观统筹，确保职业教育持续健康发展。
青岛职业教育之所以能够持续健康发展，关键是青岛市委、市政府高度重视职业教育工作，切实加强宏观统筹的领导。在我们的考察学习过程中，我们清楚的了解到他们在职业教育工作中，重点抓了以下五个方面的统筹工作：
1、统筹教育结构，推动职业教育与普通教育协调发展
合理的教育结构是教育事业发展的重要保证。职业教育的投资大、成本高，而且目前社会上依然存在着鄙薄职业教育的观念。在这种情况下，要保持合理的教育结构，保持各类教育特别是中等职业教育与普通高中的协调发展，政府就必须加强统筹，发挥好宏观调控作用。为此，青岛市提出了发展中等职业教育的“三个不动摇”，即：坚持大力发展职业教育方针不动摇：以初中后分流为重点不动摇：高中段职业教育与普通教育规模保持大致相当不动摇。“三个不动摇”从根本上保障了职业教育的发展，“十五”期间，青岛市高中阶段职业教育与普通教育的比例始终保持1：1左右。
2、统筹经费，为职业教育发展做物质保障
职业教育需要大量实训设备和专业师资，没有经费投入的保障，培养技能就是一句空话。为了保障职业教育发展，提高职业教育质量，青岛市制定了一系列经费投入政策：从1998年到2004年，青岛市统筹全市企业职工工资的8‰用于职业教育，仅此一项就筹集资金达到2亿元。2002年全国职业教育工作会议之后，青岛市立即落实了“教育费附加的20％用于职业教育”的规定，每年增加经费2000多万元。2004年，又出台“各级财政按照城市每班5000元、农村每班4000元的标准，拨付职业学校专业教学经费”的政策。同时， 青岛市还重点统筹实训基地和师资建设经费。今年，青岛市政府还计划投入1.3亿元，按照“政府主导，校企合作，优势互补，资源共享，市场运作”的思路，在山东省轻工工程学校，建设占地174.6亩、涉及6个专业的大型现代制造业公共实训基地。自2003年以来青岛市每年均从市职业教育经费中投入100万元，专门用于专业教师培养和引进。
3、统筹重点职业学校和骨干专业建设，实施品牌发展点战略
青岛市经济发展的一条基本经验，就是实施品牌战略，培养了一批各牌企业，同样，他们认为推进职业教育发展也需要一大批名牌学校和名牌专业的支撑。2000年开始，青岛市即实施了职业教育“双名牌”工程（名牌学校、名牌专业），通过加强名牌学校和名牌专业建设，推进学校内涵发展，使一批职业学校做大做强。当前，全市有44所学校被评为市级以上重点职业学校，其中：国家级重点学校22所，省级重点学校14所，市级重点学校8所，72个专业被评为骨干专业；在校学生达3000人以上的职业学校有15所。
4、统筹城乡职业教育，主动服务“三农”
近年来，青岛市把农村职业教育纳入全市经济和社会发展规划，努力实现城乡职业教育协调发展。一是统筹资金支持。2002年以业，青岛市每年从市职教经费中列出300万元，用于支持农村干部职业教育发展。二是统筹调整职业学校专业设置和布局。根据青岛市重点发展二、三产业的需要调整专业，使农村职业学校专业设置与全市经济发展相匹配；2002年以来，先后将设在乡镇的部分职业学校撤并重组，学校由于某种原因40所合并成24所，校均规模由1500人增至2500多人。当前，平均每个县级市（区）至少有1所国家级重点职业学校，3所市级以上重点职业学校。三是统筹城乡职业成学校培训基地建设，为转移农村劳动力服务。在23个职业学校、17个乡镇成人教育中心建立了转移劳动力培训达5.7万人；通过职业教育每年使4万农村新增劳动力成为技能型人才。
5、统筹职业教育集团发展，促进办学模式转变
为使职业教育更好地适应产业结构的调整，改变多年来形成的独立发展、缺乏联合的职业学校发展模式，青岛市积极推动集团化办学。推进“以名牌职业学校为龙头，以专业为纽带，由企业和学校参与的校企结合、城乡结合起来、校校结合”的职业教育集团发展，把企业与学校、学校与学校联合起来。青岛市先后建立了两个职业教育集团。一是面向现代服务业，组建以青岛旅游学校为龙头、23家旅游企业和20所相关职业学校参加组建的“旅游服务业教育集团”。形成了市场条件下校企结合、跨区域招生、参与国际劳务输出市场竞争的新办学模式。二是以山东轻工工程学校为龙头，中国集装箱公司、青岛机电公司、意大利老人头发展公司等21家企业和27所学校加盟，建立了“青岛市现代制造业教育集团”。集团化办学充分发挥了龙头学校的品牌优势和企业的设备、资金优势、实现了校企之间优势互补、资源共享、紧密结合、共同发展。在“十一五”规划中，青岛市还将根据产业发展的需要筹建其他专业的职业教育集团，如即将建立的是电子信息化职业教育集团，计划征地200亩，总投资一个亿人民币。职业教育集团的建立，为全市职业学校的学生提供了高水平的实习实训平台，有效地解决了学生综合实践技能的困难；为集团成员提供了高效的可利用资源平台，如信息资源平台、职业技能培训与鉴定平台、就业沟通联系平台、师资培训平台等。
二、围绕产业办专业，充分发挥职业教育服务经济和社会发展的功能。
青岛经过20余年的改革开放和不断进行的工业产业结构调整，现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。拥有一批中国知名企业，如海尔集团、海信集团、青岛钢铁控股集团、青岛啤酒股份有限公司、澳柯玛集团、颐中烟草(集团)、双星集团、青岛广源发集团、利群集团、青岛港(集团)、青岛建设集团、山东绮丽集团等。青岛啤酒已经拥有百年的生产历史；海尔集团是改革开放后迅速崛起的企业，2005年实现全球营业额达1039亿元人民币；海信集团、双星集团、澳柯玛集团等均已成为中国的名牌企业。其中青岛啤酒、海尔电器、海信电器、双星集团、澳柯玛这五大知名品牌，号称青岛支柱产业的五朵金花。
基于对当地的产业发展特点及劳动者素质不高、人才短缺的问题越来越成为制约经济社会发展的关键因素的认识，青岛市始终坚持大力发展职业教育的方针不动摇，坚持普职协调发展的方针不动摇，将职业教育纳入全市经济社会发展的总体规划，紧紧围绕产业发展特点来推进专业建设和人才培养模式的变革，坚持以产业结构调整为导向，及时增设和调整专业设置。近年来，针对新兴产业的发展，积极拓展新专业，同时对传统专业进行改造，将“计算机应用”专业这一模糊综合专业细分为“网络管理及运用、软件及多媒体技术、平面设计、网站建设开发”等某一领域实践技能更加突出的专业；将原“农学”专业改为“农牧技术工程”，在“果林”专业增加了果酒酿造、果品加工等内容。目前，全市职业学校专业设置一百多个，基本覆盖了全市经济社会发展的各个领域。在骨干专业建设方面，积极搞好专业服务产业的功能，根据产业发展需要大幅度增加了二产专业，特别对数控技术等制造业高新技术产业、机电电子等工科类专业和外资、民营企业需求的工种、职位给予了更大的重视支持，使各职业学校的办学特色更加鲜明，服务经济发展的能力进一步增强。围绕专业服务产业，青岛市从强化职业教育的人才培养功能、示范辐射功能和社会化服务功能入手，积极探索有效途径。
三、大力推广实施“双元制”办学模式，突出技能型人才培养功能
为经济发展提供高素质的后备劳动力，是职业教育服务经济建设的根本手段，为解决传统的职业教育模式重理论轻实践，培养出来的学生动手能力差，技能单一，综合素质低，不能适应岗位要求的矛盾。青岛市从1991年开始积极引进、借鉴实施德国“双元制”办学模式，所谓“双元”，“一元是学校，一元是企业，双元有机结合，共同完成对学生的培养、培训，实践性教学课在培训中占70％以上。” 这是一种以培养高素质的技术工人、技术农民为目标，以实践为核心，以企业为重点的世界上最为成功的职业教育办学模式之一。我们参观了实施“双元制”办学模式最成功的学校——青岛平度市职业教育中心。平度市委、市政府非常重视“双元制”办学模式的实施，他们坚持把这项工作作为一种政府行为、企业行为来对待，积极提供政策和物质保障，先后成立了经科教结合职业教育领导小组和“双元制”工作协调委员会，建立了推广工作班子，并聘请德国专家任顾问。“双元制”办学模式在平度市得到大力推广，并逐步成为该市职业教育的一大特色。目前，全市实施“双元制”办学的专业已由1991年的3个增加到15个，85%的专业借鉴实施了这一模式，相关专业年招生能力也由288人增加到2500多人。
工学结合的教学模式，是职业教育培养技能型人才的有效措施：“车间即教室，工人即学生，师傅即教师”，在青岛市山东轻工工程学校，我们见到的是“工学结合”的教学模式。学生从第二学年开始半天学理论，半天顶岗实习，工学交替，勤工俭学，使学生在实践的同时有一些经济补助，为农村困难家庭子女铺设成才之路。学校建有金工、钳工、数控、汽修、焊接、生产车床等一系列的生产实践实训基地，推行产教结合的教学模式，实施项目教学法，根据学习项目专业分开归类上，实行“车间上课——实践实习——技能操作——讨论反馈”的项目教学方法，在实践中来讲授职业基础知识，以技能实践反求专业理论。学校和青岛青机机电公司合作企业联姻，学校出场地，企业建厂房，投设备，共建生产实习基地。青岛青机机电公司是经营机床设备的专业公司，学校与公司合作，投资创办了青岛市第一家专业数控加工培训学校——青岛青工数控加工职业技能培训中心。机电公司投入300万元，政府投入500万建有2500平方米的实习培训车间，投建数控设备20台，生产性机床25台，40台的数控编程微机可供学生进行生产性的实习实训。培训中心主要面向校内外，面向社会，为山东省培养机械加工，模具制造行业急需的数控操作、维修、编程的一线技术人员。学校还与青岛中集集装箱制造有限公司合作，公司借助学校的实训基地，把它作为工人招培基地，学校在设备场地、师资力量、学生能力储备能力等方面提供支持，公司则为学校无偿提供良好的实习场所、优秀的指导技师和大量实训耗材，并且随着学校的发展不断加大投入。工人招培基地建成以后，中集集团投入先进的设备和技术，重点培训学校数控技术、焊接、机械制造与控制、机电技术应用等专业的学生，并且在集团下属的各级各类企业中实现人力资源共享。招培基地的落成，一方面会极大地促进该集团的发展，另一方面也必将促进学校的专业建设，提高学校的综合实力，实现校企双赢。
四、强化专业示范带动作用，促进城乡产业结构的调整
近5年来，青岛市平均每年向重点职业学校的骨干专业投入建设资金达2000多万元，形成了一批特色鲜明的实训基地。从2005年开始，青岛在胶州湾东海岸和西海岸将各建一处规模大、面向现代制造业的实训基地。目前东海岸的实训基地已见雏形，西海岸的实训基地正在筹办中。这两处基地建成后，每年将为数万名学生提供实训机会。为了推进农村劳动力转移，青岛在23个职业学校、17个农村成人教育中心建立了转移劳动力培训基地。两年来，全市利用职业成人教育资源开展转移农村劳动力培训，成为城乡劳动力转换的催化剂，成为当地产业结构调整升级的领头羊。
五、坚持以就业为导向，切实推进专业建设，提高整体办学水平
青岛市的职业教育十分重视专业建设的市场指导作用，坚持以就业为导向，以职业岗位为根据，在完成布局结构调整、整合配置教育资源、提升职业学校办学规模、保持职教与普高招生比例大体相当的基础上，青岛市把职业教育工作重点转向职业学校内涵建设，着力提高专业建设水平，全面提升专业实训的装备水平上来。围绕师资、设备、专业人才培养基地、实训基地、重点专业建设，大力改善职业学校办学条件等方面，做强中等职业教育。
青岛市积极创建人才培养培训基地和实训基地建设项目，目标是依托国家级、省级重点职校，建设两个先进现代制造业、一个现代服务业技能型培训基地，5个国家级、20个省级和47个市级骨干示范专业，4个区域综合性实训基地，18个专业性实训基地，全面提高职业学校培养培训能力，为当地经济建设提供人力资源保障。鼓励学校与企业组建教育集团，将职业学校与企业联合办学作为评定重点学校的基本条件，对积极支持中等职业学校办学并取得显着成效的企业，减免其职工教育统筹费。全市职业学校加挂培训中心牌，面向社会开展技术培训。要求职业学校专任教师大学本科学历达到95%以上，其中硕士研究生占10%，“双师型”教师比例达到70%，其中高级工以上占40%。三年内，专业教师必须到企业轮岗培训一次，通过考证，获取“双师型”资格，众多专业教师获得了专业技师以上的职业资格证书，优先安排主干专业教师到国内外相应院校和企业进行培训。
青岛市的职业学校还十分重视校内外实习实训基地和场所的建设，实习设备能满足学生的专业实习条件。配置最先进的设备，实施完善的“双元制”教学模式，实行“车间教室合一，教师师傅合一，学生徒弟合一，产品作品合一，教材与机器合一”的技能培养模式，学校的每个专业都能根据社会生产实践及职业岗位的技能要求配套建设有专业实习实训车间或生产型企业，学校结合专业建设的需要，围绕专业办产业，办好产业促专业，建有汽修、服装、果品加工、畜牧养殖、肉类和奶类食品加工等五个产教结合的校办企业，推行“知识教学——车间实训——技能实践——师徒讨论——总结反馈”的连动教学模式。毕业生上岗前不需二次培训，直接可以上岗。
第9篇：地产项目考察报告范文
关键词：绿色建筑；美国；英国；日本
中图分类号：F407.9.1 文献标识码：A
文章编号：1674-9944（2013）01-0261-03
1 引言
自20世纪70年代能源危机发生以后，各国开始重视推动降低能源消耗的工作。建筑业是能源消耗非常大的行业，它对环境造成的负面影响也格外突出，所以各国都十分重视建筑的节能减排工作。绿色建筑强调人与自然共生的理念，因而很多国家都将绿色建筑的营建作为建筑减排的工作重心。为推广和规范绿色建筑，各国都根据本国的国情推出了一系列措施。
绿色建筑涉及的主体众多，它的营建不是开发商的个体行为，也不是绿色低碳技术的简单应用，它是一个复杂庞大的工程。除大力发展绿色技术以外，它还需要各类法律的保障以及标准的规范。在发展和推动绿色建筑的过程中，各国的普遍做法主要包括三个方面，制定节能法律法规、制定绿色建筑评价标准以及推行经济激励政策。美国、英国、日本三个国家的具体做法见表1。
表1的内容即美国、英国、日本三国在绿色建筑发展中的通行做法，下面重点介绍以上三个国家在发展绿色建筑时的特色做法，还望对我国发展绿色建筑事业有所启示。
2 国外绿色建筑发展分析
2.1 美国
美国在推动绿色建筑发展时，除了采取强制性的政策法律进行规范约束外，比较强调自愿性项目，这也是美国在发展绿色建筑事业中的一大亮点。美国政府强调的自愿性体现在政府推行了由政府主导，但市场主体可自行参与的项目，其中“能源之星”（Energy Star）项目最为知名。
“能源之星”作为节约能耗的一种标识，最初只是被用于电子产品，消费者在购买产品时如果看到“能源之星”的标签，就可以认定这种产品在使用过程中是低能耗的，它对大气排放的温室效应气体也相对较少。“能源之星”后来扩展到建筑领域，美国环保署将“能源之星”住宅计划推广为全国性志愿项目。
“能源之星”建筑节能标识体系中蕴含两大重要认证，即建筑物节能认证和建筑物运行管理节能认证。建筑能节能认证主要体现在绿色低碳技术的应用上。第三方鉴定机构会对建筑物结构、采暖空调系统等保温隔热性能进行监控，监控数据符合标准的即通过建筑物节能认证。建筑物运行管理节能认证则将认证重点放在建筑物使用过程中的管理水平上。即便建筑物符合绿色建筑评价标准，后期管理的不到位以及管理人员节能意识的薄弱等仍会造成资源的过度消耗，使得绿色建筑在具体使用过程中偏离节能的目标，所以对建筑物运行管理进行专业认证同样必不可少。
最终被冠上“能源之星”标识的住宅均是通过专业第三方机构严格的鉴定，通过以上两大认证内容，住宅在使用过程中能确保提高能源利用效率，消费者可以放心购买。“能源之星”项目很好地解决了消费者与开发商甚至与政府之间的信息不对称问题，帮助消费者全面认识绿色建筑市场，并为绿色建筑市场营造了较好的市场氛围。
2.2 英国
绿色建筑在英国发展比较早。不同于美国，英国在绿色建筑的发展推广上主要采取强制性措施。根据英国政府的相关规定，从2008年6月开始，英国对国内所有的公共建筑都划分了节能等级，并且建筑的能耗情况完全对公众公布。
英国除了制定很多绿色建筑的法律法规以及运用先进的绿色建筑评价标准BREEAM外，较有特色的做法是积极推广示范性项目和绿色建筑设计典型案例。在英国，大量以绿色建筑为主题的示范项目被建立起来，而且这些案例不仅局限在类似牛津生态住宅这样的单体住宅设计上，还囊括了包括贝丁顿生态村（Beddington Zero Energy Development）的大规模社区。最新的一个示范案例是金斯潘住宅（The Kingspan Lighthouse），它代表了英国“可持续住宅规范”中的最高标准――“零碳排放住宅”，英国所有新建住宅到2016年时必须全部达到这个标准。英国推行的示范作品大多只使用已经成熟的环保技术和普通材料，简单易行、经济实用，可以立即在市场上进行推广普及[2]。
另外，英国非常重视建筑师绿色建筑理念的培养。英国国内认为如果想要在建筑全生命周期中取得理想的节能和二氧化碳减排结果，必须在建筑设计的早期就为相应的策略做出全盘的考虑[3]。所以建筑师的责任重大，建筑师在建筑物设计初期的理念直接影响到建筑物的实际节能减排效果。而且英国认为建筑师在设计营建绿色建筑时不该只是单纯地引用绿色节能技术，他们的责任还在于调动民众的参与性。在设计绿色建筑前设计师应该先进行民意调查，然后再规划设计出既符合民众要求又环保节能的建筑。对此，英国的特色做法是将绿色建筑的理念灌输到各高校中，高校老师在设计课程时会将绿色建筑和可持续发展的理念融入其中，培养学生的节约能耗意识，也鼓励学生参与到绿色建筑的设计研究中去。各高校也会积极开展绿色建筑的科研项目，为实际发展提供更专业的意见。
2.3 日本
日本的能源相对匮乏，所以政府对节能问题也相当重视。日本政府很早以前就开始着手于绿色建筑的发展工作。日本在绿色建筑的发展过程中除了像以上两个国家一样制定法律法规以及精准的评价标准外，日本的特色之处在于它对建筑物用能的管理有独到的做法。
《日本建筑节能和绿色建筑学习考察报告》指出日本建立了建筑用能管理体制。该体制包括能耗统计、能耗监测和用能定额等制度。能耗统计要求资源供应部门以及建筑业主定期上报能源消耗情况。能源监测制度则是对地区具有代表性的建筑物安装能源计量监测装置，通过监测可以获悉该类建筑物的能源消耗情况，然后对建筑物的能耗数据进行汇总分类，制定出不同建筑物所对应的能源消耗标准。再通过用能定额制度规定各类建筑物的能源消耗上限。政府会对那些超过能耗上限的建筑物使用者征收更多的管理费，对低于能耗标准的用户给予补贴奖励。这一做法可以帮助政府精确地掌握建筑物温室气体的排放量并因地制宜地制定符合各类建筑物的能耗标准。
另外，日本也非常注重民众参与意识的培养。日本极其倡导民众参与进城市的环境规划中，政府认为有民众参与的项目更容易推广和实施，在今后的维护过程中也会节省管理费用，可谓一举两得。除了让民众参与进项目的起始规划阶段外，政府在绿色建筑的项目推广过程中也很有想法。比如日本政府有施行“绿色点数”的政策和环保积分政策。消费者在购买节能家电时会得到一些“绿色点数”，这些“绿色点数”可以供消费者购买其他节能家电，以此类推。住宅环保积分跟“绿色点数”有异曲同工之处，住宅环保积分在民众修建改造环保住宅时获得，积分可用于兑换购买券。日本政府推行的这些政策能激发民众对于绿色建筑的兴趣和购买热情。
3 国外绿色建筑发展的经验总结与启示
通过研究美国、英国、日本三个国家的绿色建筑发展举措，可以发现各国在发展过程中有相同之处，但又各具特色。总结美、英、日三国的发展经验可知，都制定了绿色建筑方面的法律法规；都具有先进的绿色建筑评价标准；都采取了一系列经济措施对开发绿色建筑以及高效节能产品进行激励；都注重绿色技术的发展，而且不仅仅局限在绿色建筑材料和建造技术的升级改造上，还包括绿色建筑设计理念的提升。各国的特色做法则各有千秋：美国注重自愿性项目的发展，英国注重推广示范性项目，而日本则注重建筑物的能耗统计和监测，并把更多的精力放在提高消费者对于绿色建筑和绿色节能家电的购买热情上。
笔者认为，综合上述各个国家绿色建筑的发展经验，根据我国国情，可以重点借鉴的方面具体包括以下三点。
3.1 推广绿色建筑节能标识
以美国的能源之星为例，可以设计一款绿色建筑的能源标识，对于经过第三方机构严格鉴定并符合绿色建筑评价标准的建筑可以冠上该能源标识。能源标识的推广可以减少消费者的误区，在消费者购置绿色建筑时为他们提供良好的信息保障，同时能源标识的推广也可以减少开发商的疑虑，抑制市场上一些开发商“以次充好”的劣行。
绿色能源标识可以解决消费者、开发商之间的信息不对称问题，能有效地推动绿色建筑的产业化和品牌化。
3.2 强化示范工程建设、建设绿色园区
英国国内推广的示范性项目和绿色建筑设计典型案例是推动绿色建筑发展的一个比较先进的做法。不同于单纯的推广教育，示范项目展示更能给民众直观的体验和感受，我国可以重点借鉴英国的这一做法来发展绿色建筑市场。
在我国，深圳的绿色建筑在推广发展中就运用了这一对策。深圳坚持用示范工程带动绿色建筑规模化建设。深圳市推出的绿色建筑示范项目包括泰格酒店式公寓、万科城四期等居住建筑，也包括万科中心、软件大厦、三洋厂房等公共建筑。不仅如此，深圳还着手建立绿色建筑示范城。2008年3月，深圳市人民政府与住房和城乡建设部签订《关于建设光明新区绿色建筑示范区合作框架协议》，确定以绿色建筑为基础，将光明新区建设成为建筑与人、城市与环境和谐发展的绿色建筑示范区。这是迄今为止全国最大的国家级绿色建筑示范区。
上海政府可以充分发挥各方力量打造出一些精品绿色建筑，然后将这些绿色建筑列为示范性项目展示给消费者，加强消费者对于绿色建筑的认识和理解，调动他们的购买积极性，从而提高消费需求。为了达到展示和宣传的目的，选择示范性工程时，可以把重点放在体育馆、博物馆、公园、商场、车站、机场等与社会大众接触较多的公共项目上，同时发动以央企、国企为主的房地产行业、建筑行业的大型企业单位，主动做好模范带头作用。如果发展态势良好的话，上海也可以借鉴深圳的经验，打造绿色建筑示范城，除了建造更多精良的个体绿色建筑项目外，可以通过政府的支援将上海的某一个区建立成绿色建筑示范区，形成上海级别的绿色建筑示范区，供其他区借鉴参考，最后实现上海整个城市的绿色建筑改造。
3.3 实行能耗监测并制定能耗使用标准
日本推行的能耗监测管理制度为政府了解建筑物的实际能耗水平起到了良好的推动作用，我国政府也可借鉴参考。
政府可以先根据建筑物的不同使用类型，对建筑物进行分类，然后选取各类建筑物中具有典型代表意义的楼宇实施能源监测，从而了解建筑物的能耗结构。这一举措在绿色建筑的前期设计和后期使用中都能起到积极的作用。在绿色建筑营建前，能耗计量检测和统计可以帮助绿色建筑的设计者针对建筑物能耗结构寻找到建筑物的节能设计重点；在绿色建筑建造完毕并投入使用后，能耗监测可以帮助政府了解绿色建筑投入使用后的实际效果，对日后绿色建筑市场的完善发展也有极大的意义。制定能耗标准并辅以奖罚措施则切实推动了民众的参与。政府对于“用能大户”及“节能户”应该收取不同的管理费用，以调动民众的节能积极性。
3.4 加大宣传力度
绿色建筑的发展离不开居民的参与，而政府的大力宣传在一定程度上可以提高居民的有效参与。首先，政府可以在电视、广播、网络等媒体加强绿色建筑的宣传，表彰先进、曝光落后。其次，政府可以将温室气体减排的理念、方法和技术容纳到大学、中学、小学的课程中，使公民从小就树立起节能减排的良好道德风尚。再次，政府可以定期组织开展节能减排的社会公益活动，如建设温室气体减排知识宣传的博物馆、开展气候变化体验活动等，使群众亲身参与、切身感受温室气体减排的重要意义和必要性。总之，政府应加大宣传力度，使每个公民都行动起来，从我做起、从身边做起，推进生活方式的转变，为节能减排献出自己的一份力。
笔者认为政府还可以效仿推广世博会时的方法向居民普及绿色建筑知识，比如发放绿色建筑知识手册，里面可以涵盖绿色建筑的具体节能方式、绿色建筑的优点、绿色建筑与普通建筑的比较、发展绿色建筑对城市整体居住环境的影响等供民众参考，以加深居民对绿色建筑的了解。另外，加大绿色建筑产品的政府采购力度，也有利于形成全社会推广绿色建筑的舆论氛围。
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