前期物业服务合同精选(九篇)

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第1篇：前期物业服务合同范文

法定代表人：_________；

住所地：_________；

邮编：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

邮编：_________；

资质等级：_________；

证书编号：_________；

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对_________（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章　物业基本情况

第一条　物业基本情况：

物业名称_________；

物业类型_________；

座落位置_________；

建筑面积_________。

物业管理区域四至：

东至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章　服务内容与质量

第二条　在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条　在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第四条　乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。

第五条　单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章　服务费用

第六条　本物业管理区域物业服务收费选择以下第_________种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：_________元/月·平方米；

高层住宅：_________元/月·平方米；

别墅：_________元/月·平方米；

办公楼：_________元/月·平方米；

商业物业：_________元/月·平方米；

物业：_________元/月·平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）_________。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：_________元/月·平方米；

高层住宅：_________元/月·平方米；

别墅：_________元/月·平方米；

办公楼：_________元/月·平方米；

商业物业：_________元/月·平方米；

_________物业：_________元/月·平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）_________。

乙方采取以下第_________种方式提取酬金：

（1）乙方按_________（每月/每季/每年）_________元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方_________（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金_________%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第七条　业主应于_________之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按_________（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在_________（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第八条　物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、_________；

2、_________。

第四章　物业的经营与管理

第九条　停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条　乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条　本物业管理区域内的会所属_________（全体业主/甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、_________；

2、_________。

第十二条　本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、_________；

2、_________。

第五章　物业的承接验收

第十三条　乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第十四条　甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第十五条　对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十六条　乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、_________。

第十七条　甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章　物业的使用与维护

第十八条　业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条　乙方可采取规劝、_________、_________等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条　乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条　因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条　乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条　甲方应于_________（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积_________平方米，其中：办公用房_________平方米，位于_________；住宿用房_________平方米，位于_________；_________用房_________平方米，位于_________。

第二十四条　物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章　专项维修资金

第二十五条　专项维修资金的缴存_________。

第二十六条　专项维修资金的管理_________。

第二十七条　专项维修资金的使用_________。

第二十八条　专项维修资金的续筹_________。

第八章　违约责任

第二十九条　甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十条　除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按_________的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十一条　甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按_________的标准向乙方支付违约金。

第三十二条　乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十三条　甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十四条　以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、_________。

第九章　其他事项

第三十五条　本合同期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十六条　本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十七条　本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或_________代管。

第三十八条　甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十九条　业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十条　本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十一条　本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十二条　本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第_________种方式处理：

1、向_________仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第四十三条　本合同一式_________份，甲、乙双方各执_________份。

甲方签章：_________乙方签章：_________

法定代表人：_________　法定代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：　物业构成明细

───────┬────┬────────┬──────────────

│类　型│ 幢　数 │ 套（单元）数　 │ 建筑面积（平方米） │

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　高层住宅││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　多层住宅││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　别　墅　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　商业用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　工业用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　办公楼　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　车　库　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　会　所　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　学　校　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　幼儿园　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　其他用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　合　计　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　备　注　││││

───────┴────┴────────┴──────────────

附件二：　物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、_________；

11、_________。

附件三：　物业共用设施设备明细

1、绿地_________平方米；

2、道路_________平方米；

3、化粪池_________个；

4、污水井_________个；

5、雨水井_________个；

6、垃圾中转站_________个；

7、水泵_________个；

8、水箱_________个；

9、电梯_________部；

10、信报箱_________个；

11、消防设施_________；

12、公共照明设施_________；

13、监控设施_________；

14、避雷设施_________；

15、共用天线_________；

16、机动车库_________个_________平方米；

17、露天停车场_________个_________平方米；

18、非机动车库_________个_________平方米；

19、共用设施设备用房_________平方米；

20、物业管理用房_________平方米；

21、_________；

22、_________。

附件四：　前期物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、_________；

2、_________；

3、_________。

四、公共绿化的养护和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

五、车辆停放管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

七、装饰装修管理服务

1、_________；

2、_________；

3、_________。

八、物业档案资料管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

九、其他服务

1、_________；

2、_________；

3、_________。

《前期物业服务合同（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用。

第2篇：前期物业服务合同范文

合同登记编号：_________

甲方（建设单位）：_________组织名称：_________法定代表人：_________地址：_________联系电话：_________

乙方（物业管理企业）：_________企业名称：_________法定代表人：_________地址：_________联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对_________（物业名称）实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。

第一章　物业管理区域概况

第一条　物业基本情况

物业名称：_________；物业类型：_________；座落位置：_________；占地面积：_________平方米；建筑面积：_________平方米；

四至：东至：_________南至：_________西至：_________北至：_________；

其他：_________。

第二条　具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。

第二章　物业服务事项

第三条　乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。

2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、_________。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通与车辆停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。

9、物业档案资料管理。

10、物业专项维修资金的使用。

11、装修管理。

12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。

13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。

14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

第四条　在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：

1、_________

2、_________

3、_________

第三章　物业服务质量

第五条　乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。

第四章　物业服务费用

第六条　本物业管理区域的物业服务收费

物业服务收费选择以下第_________种方式：

1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：

（1）住宅：_________元／月平方米

（2）写字楼：_________元／月平方米

（3）商业物业：_________元／月平方米

（4）其他物业：_________元／月平方米业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）：

（1）住宅：_________元／月平方米

（2）写字楼：_________元／月平方米

（3）商业物业：_________元／月平方米

（4）其他物业：_________元／月平方米

乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：

（1）乙方每月／每年按_________元的标准从物业服务资金中提取；

（2）乙方每月／每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：

a、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

b、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

c、物业管理区域清洁卫生费用；

d、物业管理区域绿化养护费用；

e、物业管理区域秩序维护费用；

f、办公费用；

g、物业管理企业固定资产折旧；

h、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

i、_________。

预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。

第七条　共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。

第八条　业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每年／每季／每月）前_________日内履行交纳义务。

第九条　物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。

第十条　停车收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_________元／个月；车库车位_________元／个月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元／个月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；

2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_________元／个月；车库_________元／个月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元／个月、车库车位_________元／个月标准提取停车管理服务费；

3、业主自行购置车位的，应按露天车位_________元／个月、车库车位_________元／个月标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十一条　乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。

第十二条　本物业管理区域内的会所属全体业主／甲方所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费：

1、_________

2、_________

3、_________

第十三条　乙方经营管理会所，可按标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。

第十四条　乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。

第十五条　乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。

第十六条　其他约定_________。

第五章　双方的权利义务

第十七条　甲方的权利义务

甲方享有的权利：

1、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施；

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

4、实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；

5、依据法律、法规规定享有的其他权利。

甲方应履行的义务：

1、在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》。

2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；

3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：

（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；

（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；

（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；

（4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；

4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

甲方确定以上问题解决办法、解决时间如下：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。

5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；

（2）规划设计资料；

（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（5）物业管理所必需的其他资料。

6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；

7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的_________区、_________县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

（1）新建物业建筑面积出售达50％以上的；

（2）物业自首次出售之日起已满两年的。

8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；

9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

13、法律、法规规定的其他义务。

第十八条　乙方的权利义务

乙方享有的权利：

1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；

2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；

3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；

4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；

6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。

乙方应履行的义务：

1、履行合同、提供物业服务；

2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；

3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；

4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；

5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告（仅适用酬金制收费方式），经依法议定后组织实施；

6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；

7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；

8、实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批，并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；

10、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

11、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；

12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；

13、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；

14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

15、法律、法规规定的其他义务。

第十九条　根据《业主临时公约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：

1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；

2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时公约》及公众管理制度的行为；

3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。

第六章　专项维修资金的管理和使用

第二十条　专项维修资金的缴交_________。

第二十一条　专项维修资金的管理_________。

第二十二条　专项维修资金的使用_________。

第二十三条　专项维修资金的续筹_________。

第七章　物业管理用房

第3篇：前期物业服务合同范文

第二章 委托管理服务事项

第三章 委托管理服务期限

第四章 甲、乙双方的权利和义务

第五章 物业管理服务质量标准

第六章 物业管理服务费用

第七章 违约责任

第八章 附则

委托方（以下简称甲方） 名称： 法定代表人： 注册地： 住所地： 邮编： 联系电话：

受托方（以下简称乙方） 名称： 法定代表人： 注册地： 住所地： 邮编： 联系电话：

甲、乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将 （物业名称）委托乙方实行物业管理有关事宜，达成一致意见，特订立本合同。

第一章 总则

第一条 物业基本状况

物业名称：

物业类型：

坐落位置： （市） 区

四 至：东 南 西 北

占地面积： 平方米

建筑面积： 平方米

委托管理的物业构成细目详见本合同附件一。

第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

第三条 乙方应参与本物业的竣工验收，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理书面交接手续。

第四条 本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律、法规的规定承担。

第二章 委托管理服务事项

乙方接受甲方委托，提供以下物业管理服务：

第五条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、 ；

第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、 ；

第七条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场

第八条 共用绿地、花木的养护与管理

第九条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、

第十条 公共环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运、

第十一条 交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主在本物业管理区域的公共场地停放车辆的，停放人应与乙方签订专项合同，并按该专项合同的约定承担各项责任和义务。

第十二条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 ；前款约定的事项不包含业主的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主另行签订人身、财产保险和财产保管等专项合同的，按该专项合同的约定承担各项责任和义务。

第十三条 管理与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料

第十四条 协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；

第十五条 业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制订并公布的收费标准由当事人双方另行协商；

第十六条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；

第十七条 其他委托事项：

1. ；

2. ；

3. .

第三章 委托管理服务期限

第十八条 本合同规定的物业管理委托期限暂定为 年，自本合同生效之日起至 年 月 日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。

第十九条 本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章 甲、乙双方的权利和义务

第二十条 甲方的权利和义务

1.应当在销售物业之前，制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2.应当在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并要求物业买受人在订立物业买卖合同时，做出遵守《业主临时公约》的书面承诺。

3.在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量

保证书和房屋使用说明书。

4.审定乙方拟定的物业管理方案并在乙方提交上述物业管理方案之日起 日内出具书面审定意见。

5.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案。

6.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告并在乙方提交上述材料之日起 日内出具书面审定意见。

7.保证委托乙方管理的房屋、设施、设备达到国家验收标准及要求。在保修责任内，如存在质量问题，按以下第X种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

（3） .

8.在本合同生效之日起X日内向乙方提供经营性商业用房（指非住宅房屋），由乙方按每月每平方米X元的标准租用，其租金收入仅用于 .

9.在本合同生效之日起X日内向乙方提供X平方米建筑面积的物业管理用房，由乙方按下列第X项方式使用：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米X元的标准租用，其租金收入仅用于 .

10.在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

11.为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、物业使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

12.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题，包括但不限于以下事项：

（1） ；

（2） .

13.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

14.及时缴纳空置房屋的物业管理服务费；依法提供物业维修专项资金。

15.甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理服务费用收支状况进行审计。

16 . .

第二十一条 乙方的权利和义务

1.据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。

2.对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议。

3.配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接。

4.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

5.按本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。

6.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。乙方将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业的，相关的物业管理责任仍由乙方向甲方、业主及物业使用人承担。

7.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施。

8.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面约定，并负责监督。

9.负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并最迟于每年X月之前以XX方式向甲方提出上述计划和报告；经甲方审定后组织实施。

10.负责每 个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。

11.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途。

12.不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主及物业使用人的合法权益。

13.建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14.本合同终止时，乙方必须在本合同终止之日起X日内向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。

15.接受业主、物业使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善物业管理服务，定期以书面方式向甲方报告本合同履行情况。

16. .

第五章 物业管理服务质量标准

第二十二条 乙方须按下列标准，完成本合同约定的物业管理事项：

1.房屋外观：完好整洁；每X年组织实施清洗外墙X次（费用由业主承担）；公共内墙、走廊楼梯等每X年粉饰X次；公共防盗门每X年刷新X次；

2.设备运行：电梯按规定时间XX运行；水泵、发电机等设备X检查X次；

3.房屋及设施、设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏X日修好；

4.公共环境：道路：X；室内外排水X； 沙井X清理一次；

5.清洁卫生：

（1）公共场地每天以X标准清扫X次；

（2）电梯卫生每天清扫、保洁X次；

（3）定期组织实施化粪池清掏（费用由业主承担）；

（4） .

6.绿化：绿地完好率达到 %以上；

7.交通秩序：室内（外）停车场一天 小时保管；

8.保安：实行X小时保安制度，岗位设置X个，X小时轮流值守；

9.急修：停水不超过X小时；停电不超过X小时；下水道、沙井堵塞不超过X小时内开工；小修：报修XX

小时内开工；

10.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：X%.

有关上述物业管理服务质量标准的约定详见本合同附件二。

第六章 物业管理服务费用

第二十三条 物业管理服务费

1.本物业的管理服务费用执行国家及北京市有关物业管理服务费用的相关规定。

2.本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳。本物业管理费包括如下费用： .

3.本物业管理服务费每 〔月〕/〔季〕/〔半年〕）交纳一次，每次交纳费用时间为 .

4.空置房屋的物业管理服务费，分别由XX按其拥有建筑面积每月每平方米X元向乙方交纳。

5.本物业管理服务费标准的调整，按XX调整。

6.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并就物业管理服务费的缴纳负有连带责任。

7.业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理服务费。

8.物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按 X〔该幢〕/〔该物业〕住户实际用量共同分摊。

9.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第X项方式处理：

（1）从逾期之日起按每天X元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之X交纳滞纳金；

（3） .

第二十四条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1.露天车位：每日 元，每月 元，每年 元；

2.车 库：每日 元，每月 元，每年 元；

3.摩托车：每日 元，每月 元，每年 元；

4.自行车：每日 元，每月 元，每年 元；

5. .

第二十五条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十六条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准如下：

1. ；

2. ；

3. .

第二十七条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的XX、XX、维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或XX承担。

3.保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章 违约责任

第二十八条 甲方违反本合同第二十条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；由于甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准；逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，甲方有权终止合同；由于乙方违约给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按 支付违约金；由此给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条 甲、乙双方任何一方无正当理不得提前终止本合同，否则应向对方支付 元的违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。

第三十二条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十三条 甲、乙双方任何一方如通过不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权的，或由此给对方造成经济损失的，应当由施加损害的一方承担全部责任。

第三十四条 由于一方违约而致使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自上述书面通知送达对方时即行终止。

第三十五条 本合同期限届满或本合同提前终止的，甲乙双方应在本合同终止之日起 日内办理完毕全部物业管理交接手续。

第八章 附则

第三十六条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十七条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏；漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十八条 甲、乙双方经协商一致，可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十九条 本合同之附件均为本合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第四十条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第四十一条 本合同正本连同附件共X页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第四十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，甲、乙双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十三条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第X方式解决：

（1）提交XX仲裁委员会仲裁；

（2）依法向有管辖权的人民法院。

第四十四条 本合同自XX起生效。

第四十五条 本合同约定的相关内容若与现行有效的法律、法规、规章以及政府文件相抵触时，该约定无效。若在本合同的履行中，遇国家相关法律、法规、规章以及政府文件发生变化时，自然也应按变化后国家相关法律、法规、规章以及政府文件执行。

甲方签章：

乙方签章：

法定代表人：

法定代表人

授权代表：

授权代表：

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

合同签订地：

附件：

一、本物业构成细目

二、木物业管理质量目标

第4篇：前期物业服务合同范文

关键词：主体;性质;阶段

中图分类号：D922.181 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2016）05-0277-01

一、对物业服务合同主体法律问题观点的评析

根据我国现行房地产法律的规定，前期物业合同中的物业服务企业常常由建设单位通过招标的形式予以确定，并且前期物业合同由物业服务企业与建设单位签订。而建设单位往往在《商品房买卖合同》中以合同条款的形式来规定业主必须接受建设单位选择的物业服务企业。因此，在前期物业合同中签署的双方是物业服务企业与建设单位。那么，前期物业服务合同的主体到底是谁？各方之间是什么性质的法律关系？关于这些问题，我国学者对此问题鲜有论述，即使论述，也较为简略。笔者通过对相关论述的收集整理，大致总结出以下三种观点：

第一种观点认为，前期物业服务合同的主体是建设单位与物业服务企业，而业主属于第三人。①第二种观点认为，前期物业合同的主体是业主与物业服务企业，而建设单位是受业主委托与前期物业企业签订合同的受托人。第三种观点认为，在建设单位交付房屋于业主之前，合同的主体是建设单位与前期物业服务企业，当建设单位将房屋交付于业主时，前期物业合同中的权利义务关系也随附转移给业主，此时合同的主体是前期物业服务企业和业主。②笔者认为，第一、二种观点有一定道理，但不太妥当，比较同意第三种观点。

二、前期物业服务合同主体法律地位的建构

笔者认为，前期物业服务合同的主体问题以及业主、前期物业服务企业和建设单位三者在该合同中的权利义务关系问题是比较复杂的，可以将其分为两个阶段来看。

第一个阶段，建设单位交付房屋于业主之前。在这个阶段，前期物业服务合同的主体是建设单位与前期物业服务企业。笔者认为，这一法律关系也被我国立法所确认。例如，我国《物业管理条例》中规定，建设单位在交付房屋于业主之前所产生的物业服务费用全部由建设单位承担。这也可以看出，此阶段的合同对等主体是建设单位与前期物业服务企业。那么，业主（期房购房人）在这个阶段的前期物业服务合同中处于什么样的法律地位呢？笔者认为，此阶段的业主不是前期物业合同的主体，也不是合同的第三人，基本上与前期物业合同没有法律上的关系。可以将此阶段的业主视为期待权人，因为业主一般在期房销售合同中与建设单位约定，在建设单位交付房屋后，接受建设单位选择的前期物业服务企业并接受其与前期物业服务企业签订的合同中权利义务关系。

第二阶段为自建设单位交付房屋于业主起，到业主选定新的物业服务企业由业主委员会与其签订新的物业服务合同时止。此时，业主是前期物业服务合同的委托人，其应当支付从房屋交付以后的房屋物业服务的对价，并享受前期物业服务合同中的相关权利。笔者认为，此阶段的建设单位已经退出了前期物业服务合同的权利义务关系，已经不是前期物业服务合同的主体，也不是合同第三人，但仍然对业主与前期物业服务企业负有瑕疵担保义务。

那么前期物业服务合同权利义务关系在法律逻辑上是如何由第一阶段转向第二阶段的呢？笔者认为，前期物业服务合同的第一阶段向第二阶段的转变是基于建设单位与业主（期房购房人）签订的房屋销售合同中的有关前期物业服务合同的转让条款。实际上是基于建设单位将前期物业服务合同整体概括转移给业主，使得前期物业服务合同主体由建设单位与前期物业服务企业变更为业主与前期物业服务企业。因商品房买卖合同自签订之时就成立并生效，那么有关在该合同中的前期物业转移条款是否与其他合同条款一并成立生效呢？笔者认为，前期物业转让条款是附条件生效的法律行为，虽然其已经随着房屋买卖合同其他条款的生效而成立，但前期物业转让条款此时并未生效，其要视建设单位交付房屋的条件能否成就，并且自开发商交付房屋于业主时生效，也就是说当建设单位将房屋交付与业主时，前期物业合同的权利义务关系就由建设单位与前期物业服务企业变为了业主与前期物业服务企业。

由于建设单位已经退出前期物业合同，因此解除合同的意思应当向业主作出，并且向业主交接相关手续资料。但业主委员会、业主大会尚未成立，这该如何解决呢？笔者认为，可以以法律的形式将街道办事处或社区居委会负担接受交接和接受解除合同的义务。业委会缺位时，应当由同样负责一定区域内公共秩序的居民委员会来负担。我国一些地方立法已经考虑到了此问题，并将其进行了规范。笔者认为，该些规范性文件，有利于解决实际问题。但立法层次太低，在实践操作中容易遇到各种困难，妨害问题解决。因此，建议采取更高的立法层次解决该问题，以改变现在由各地市房管局通过规范性文件的形式来规范。另外，有些问题规范得尚不明确，例如，实践中居民委员会由于缺乏实际的法律约束力而不愿意主动履行相关义务，问题的解决常常是迫于特定时期的社会稳定的政治压力而不得不为之。因此，笔者建议应当将该规范更加细化，使其具有实际操作性。

注释：

第5篇：前期物业服务合同范文

【关键词】物业；物业服务合同；法律问题；物业管理

一、物业服务合同的内涵

物业服务合同的内涵在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。本文所探讨的物业服务合同是业主委员会与物业服务企业针对公共管理事项而达成的物业服务合同。

二、物业服务合同中几种典型违约形式及法律责任

1.业主对前期物业服务合同的拒绝履行

在业主购买房屋的过程中，首次业主大会成立之前，物业服务管理工作就已经开始。业主购买房屋后，通常会以该前期物业服务合同不是业主委员会签订的，又没有经过自己的同意为由，不承认前期物业服务合同的效力，拒绝履行缴费义务。在此种情况下，业主应视为违约。因为建设单位与物业服务企业在签订物业服务合同时，不仅是代表自身而且代表了众多的潜在的物业买受人与物业服务达成协议。《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。”前期物业服务公司作为物业买卖合同的附件，当然受用于物业买受人。这就意味着，只要房屋买受人在房屋买卖合同上签字，附件的内容也就生效了。即该物业买受人承认了前期物业服务合同，而不用再单独对此做出承诺。假若业主以未经自己同意为由拒绝履行义务，则业主构成违约，应承担违约责任，而不是由建设单位或业主大会来承担。

2.物业服务企业以停水停电相威胁催缴物业费

在物业服务管理过程中，针对业主拒交或迟交物业管理费的行为，很多物业公司采取停水停电的方法逼迫业主缴纳物业费，并认为这种权利是符合合同约定和法律规定的。但实际上，物业管理的对象是公共财产，水、热、电、气并不是公共财产而是供应方的财产，物业服务是物业服务公司与业主委员会之间的合同关系，而水、热、电、气的供应是供应方与每一个业主之间的合同关系。物业服务企业如果没有得到水电供应方的授权，就没有停水停电的权利。并且，由于供水供电义务所对应的是缴纳水电费的义务，即使供水供电公司授权物业服务公司代替其收取水电费并允许其以停水停电作为催缴水电费用的手段，物业服务企业也不能以此方式逼迫、业主缴纳物业服务费。这种行为不仅侵犯了水电供应方的权益，也违反了物业服务合同中的妥善提供服务的义务，构成违约，物业服务企业应承担违约责任，赔偿由此给业主造成的损失。

3.物业企业对接管验收义务的违反

物业服务企业从房地产开发商手中接管整个物业小区时，负有对该物业服务小区的设施、设计等进行验收后接管的义务。即当物业服务企业接管物业时，因疏忽或遗漏没有发现物业有质量问题或其他基本设计、设施的瑕疵时，应认为房地产商移交的物业小区是合格的。若在以后的物业管理中，出现因物业设计不合理或基础设施有质量问题等因素造成业主受到损伤的情况，则应由物业服务企业承担违反物业服务合同的违约责任。因为物业公司没有尽到接管验收义务，也没有尽到协助业主追究开发商的责任，且没有告知所有业主开发商所交付的楼房因存在问题而造成隐患，当然应由物业服务企业来承担违约责任。

4.物业对安全保障义务的违反

物业服务企业负有保护业主人身、财产不受不法侵害的义务。《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业未能履行合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。对该条规定，物业公司、业主和各地法院在理解上存在差异。物业服务企业认为其安全保障义务就是按照合同规定实行小时保安制度、设置治安岗位、派保安轮流值守、巡逻等保安安全制度。而业主却认为，只要自己在物业管理区域范围内发生了人身、财产损失，就是物业服务企、他违反了合同规定，因而应承担违约责任，对其损失进行赔偿。这种认识上的分歧加大了法院审查案件的难度，在判决上也很难令双方都认为公正合理。

针对物业服务企业是否针对物业服务企业是否违反安伞保障义务，是否应承担违约责任，对业主人身、财产的损失进行赔偿，笔者认为应依不同情况而定。一方面，若物业服务企业依据合同规定，谨慎履行了管理注意义务，设置了门卫值日、保安巡逻等制度，仍然发生了不可归责于物业公司及业主的盗窃、故意伤害等财产损失、人身伤害事件，则该物业服务企业不用承担违约责任。另一方面，若业主与物业服务企业之间存在特定的安全保障义务约定，如约定由物业服务企业提供较高层次的安全监控工作，承担保证业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务，在此特殊约定的情况下，若业主发生人身、财产的损失就可要求物业公司承担违约责任。

三、物业服务合同法律问题解析

1.完善《物业管理条例》相关内容

《物业管理条例》作为唯一的调整物业管理关系的全国性法规，对物业服务行业的发展起到积极的引导作用，但该条例的规定较为原则笼统，给物业服务管理实践带来操作上的困难，也让一些物业服务合同诉讼主张显得法律依据不足。因此，应充实与细化《物业管理条例》的相关内容，完善立法，尽快出台相应的物业服务分级指导标准。

2.以菜单式标准订立物业服务合同

物业服务合同易出纠纷，在很大程度上是因为对物业服务企业提供的服务缺乏衡量标准所致。因此，业主、业主委员会与物业服务企业在签订物业服务合同时，应尽可能细化合同内容和条款，先行协商制定一个菜单式的服务标准，且在日后的物业服务中按此规定提供服务。菜单式标准内规定的，由物业公司提供服务、承担费用；菜单式标准之外的，则由双方当事人共同商讨是否提供服务及怎样提供服务。在签订物业服务合同时，尽可能根据标准订立详细的合同条款，确认服务等级和收费标准定位，这样就可以最大限度地减少物业服务合同纠纷，就算产生纠纷也可以根据合同约定迅速确定违约主体，确定责任分担，从而迅速解决违约纠纷。

3.政府相关部门应加强对物业服务行业的引导

物业服务合同的合同目的具有公益性，物业服务企业提供的服务也具有公益性，特别是在小区公共设施的维护方面更体现了公益性特征。而目前我国物业小区民间自治条件尚不成熟，物业服务企业又可能基于自身利益对公益性物业的维护不够积极。因此，在物业服务的管理机制上可以加重政府相关主管部门对小区公益性设施的物业服务的引导与监管责任，以维护小区业主的公共利益。

4.加强业主及物业服务企业的法律维权意识及履行合同的自觉性

只有物业服务合同的双方当事人都加强维权意识，提高履行合同义务的自觉性，才能督促物业服务企业改善经营管理，提高服务水平，才能促使业主自觉配合物业服务企业的工作，主动履行业主的义务，从而共同促进小区物业的发展，创建一个优美的生活环境，实现双赢。

参考文献：

[1][美]查尔斯・H・温茨巴奇，等.现代不动产[M].中国人民大学出版社，2001.

第6篇：前期物业服务合同范文

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

第三条市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作；县（市）、区房地产行政主管部门（含开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部门按照各自职责做好本规定的实施工作。

第四条街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第五条县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会未依法换届；

（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；

（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五）其他需要协调解决的事项。

第六条市、县（市）、区房地产行政主管部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。

第七条市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，协助完善物业管理纠纷审理工作机制。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第八条房屋所有权人为业主。

已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主；尚未进行房屋权属登记，但基于建设、买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中可以认定为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。

筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合、协助筹备组开展工作。

第十一条首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

第十二条业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加。

第十三条业主大会上未参加表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约、临时管理规约或者业主大会议事规则规定。

业主大会会议表决相关资料应当妥善保管。

第十四条业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主大会选举业主委员会委员时，可以按照业主大会议事规则的规定同时选举业主委员会候补委员。

第十五条业主委员会按照有关规定办理备案手续后，应当将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料在物业管理区域内公告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第十六条除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：

（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（二）监督管理业主共有收益；

（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十七条主委员会组成人员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；

（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第十八条业主委员会组成人员资格终止的，按照业主大会议事规则的规定推荐或者递补。

业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。

第十九条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举工作；逾期仍未组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。

第二十条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第二十一条业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。

第二十二条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共有财产的清算工作。

第二十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托街道办事处、乡镇人民政府代为管理。

第三章前期物业管理

第二十四条建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

县（市）、区房地产行政主管部门应当将经批准采用协议方式选聘物业服务企业的情况，报市房地产行政主管部门备案。

第二十五条建设单位应当参照市房地产行政主管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十六条前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议价格收取前期物业服务费用。

建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

第二十七条前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。

（一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。

（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。

第二十八条前期物业服务企业承接新建物业项目，在办理物业承接查验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；

（四）物业服务用房等其它共用房产设施设备。

前期物业服务企业应当将查验情况书面报送县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十九条提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

第三十条建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。

第三十一条未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部门不予房屋权属登记。

第三十二条建设单位应当为物业服务用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。

第三十三条建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围承担物业的保修责任。

建设单位委托前期物业服务企业承担日常保修工作的，应当签订委托合同。

前期物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章物业管理服务

第三十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

前款规定的公示时间不得少于十日。

业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。

物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十五条物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。

业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。

第三十七条提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

第三十八条因物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，在合同期限届满或者提前解除合同的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。

物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第四十条物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本规定第二十七条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）撤出物业管理区域内的服务人员；

（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五章物业的使用与维护

第四十一条物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。

业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的规定。

第四十二条物业管理区域内已规划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。

物业管理区域机动车库、车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。

物业管理区域已经成立业主大会的，机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。

施划机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。

规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车位施划的指导。

第四十三条物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。

物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。

第四十四条业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。

第四十五条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十六条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况。

第六章法律责任

第四十七条违反本规定第二十五条、第三十四条规定，建设单位、物业服务企业未按照规定办理前期物业服务合同、物业服务合同备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元以上一千元以下罚款。

第四十八条违反本规定第二十七条规定的，建设单位未按照规定向前期物业服务企业移交有关资料的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。

第四十九条违反本规定第二十八条规定，物业服务企业未进行查验或者未将查验情况报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。

第五十条违反本规定第三十五条规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部门责令改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款。

第五十一条违反本规定第四十条第一款第五项规定，物业服务企业未撤出物业管理区域内的物业服务人员的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款，并依法降低或者取消其资质。

第五十二条违反本规定第四十条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止服务的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款，记入企业信用记录并依法降低或者取消其资质。

第五十三条违反本规定第四十一条第一款规定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。

第五十四条违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。

第五十五条违反本规定第四十四条、第四十五条规定，物业服务企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部门责令改正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下罚款。

第7篇：前期物业服务合同范文

    特点一　合同主体：业主大会和物管企业

    示范文本主要是为业主大会与物业管理企业签订合同提供指导。按照有关规定，业主大会选聘物业管理企业后，由业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，明确各自的权利义务。

    与前期物业服务合同相比，主要区别一是合同主体不同，本合同的主体是业主大会和物业管理企业；前期物业服务合同的主体是开发商和物业管理。二是适用阶段不同。本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务合同；前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。

    特点二　六大规定规范双方行为

    示范文本共分为九章，主要内容包括物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同变更和解除的约定、违约责任等。 通过合同进一步明确当事人的权利义务，使物业管理更加有法可依。

    特点三　服务收费更为明晰

    关于物业服务费用，示范文本制订得较为明晰。除了约定总的服务费用外，还明确对电梯、水泵运行维护费用进行约定；此外，示范文本对价格形式区分了政府指导价和市场调节价，对物业服务费用核算方式区分了酬金制和包干制。

    比如对酬金制的规定为，酬金制物业管理，从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金。物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。

    特点四 限制落选物管公司拒不撤出

    针对目前出现的合同终止后，原物业管理企业不撤出物业项目的矛盾，示范文本规定了物业管理企业在合同终止后撤出物业项目的义务，并详细规定了物业管理企业不撤出物业项目时应承担的违约责任——物业管理企业在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向小区业主大会支付委托期限内平均物业管理年度费用一定比例的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

    示范文本还明确了合同双方在物业项目接撤管方面的权利义务，包括物业管理有关材料的交接、遗留问题的处理等。

    特点五　业主也是履约主体

    征求意见过程当中，部分市民提出物业服务合同签约主体是业主大会和物业管理企业，合同中为什么出现业主和业主委员会的职责的疑问。因为物业管理本身有一定的特殊性，业主大会主要是议事机构，业主委员会是业主大会的执行机构，在履行物业服务合同过程中，需要业主委员会履行相应的职责。而业主是物业服务的受益者和物业服务费用的支付者，同时，按照物业管理条例的规定，业主应当履行业主大会作出的决定，因此，业主也是物业服务合同重要的履约主体，享有合同中的权利，同时要履行合同中的义务。

    特点六　违约责任更具操作性

第8篇：前期物业服务合同范文

一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性

近年来，随着城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，有利于保持和改善市民工作和生活的环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各个单位要以社区环境综合整治、住宅小区建设与物业管理同步推进为重点，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

按照“区级负责，办事处组织，社区居委会落实，以块为主、属地管理”的原则，完善社区物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制，共同推进社区物业管理工作。

（一）区建设局物业管理工作职责

区建设局作为全区的物业行业主管部门。具体工作职责包括：

1.组织街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；

2.落实办事机构，建立区、办事处、社区三级物业管理工作体系；

3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实；

4.负责本辖区住宅小区物业用房验收及住宅专项维修资金使用管理工作；

5.负责对物业服务企业的诚信、升级、评优进行初审、对辖区内物业服务企业的行为进行监督，对物业服务企业违法经营行为提出处罚建议等。

6.负责本辖区建住宅项目的联审联验工作，把好物业用房的承诺关和验收关。

7.组织辖区内前期物业管理招投标，把好前期物业服务合同、物业用房、房屋维修资金承诺关。

（二）街道办事处物业管理工作职责

办事处对辖区内物业管理负总责,组织辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括：

1.会同建设、房管、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域；

2.组织社区居委会、开发企业及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.组织辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域进行管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥；

5.对辖区物业管理工作进行监督检查和考评，协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查；

6.负责联席会议的召开,协调、处理、解决物业管理中出现的矛盾和纠纷。

（三）社区居委会物业管理工作职责

社区居委会具体组织协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括：

1.组织辖区内业主大会筹备、召开、选举，组织业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的行为；

2.落实物业服务项目，协助业主委员会聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到所在辖区街道办事处物业管理部门、区物价部门和区房管部门备案；

3.协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织，签订物业服务合同，组织物业服务的实施；

4.督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实服务合同，定期公布费用收支情况，调处服务中的矛盾纠纷，对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织，有权向业主委员会建议终止其物业服务。

5.调处物业管理服务中的矛盾纠纷,协调业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作。

(四)政府相关单位要从大局出发,各司其职,各负其责,密切配合,齐抓共管,积极做好物业管理和服务工作。

区公安部门负责对物业服务企业保安人员(公共秩序维护员)进行监管、培训,指导物业服务企业做好安全防范。

区消防部门负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责,及时查处堵塞消防通道、损坏公共设施等违法行为。

区环保部门负责依法查处对物业管理区域内建筑工地噪声、燃煤锅炉烟尘污染等违法行为。

区物价部门负责同区物业主管部门制定物定物业收费办法和标准,查处物业服务企业违规收费行为。

区工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为,加强对物业管理区域内经营项目的审批管理。

区城管执法部门负责依法查处对物业管理区域及无物业小区乱搭乱建、乱堆乱放、占用绿地等违法行为。

供电、通信等单位要认真做好物业管理区域内相关设施建设和维护工作。

三、因地制宜，合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准

社区物业管理实行等级化或基础性管理服务，根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。

（一）物业管理区域划分

在办事处组织下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定科学合理地划分物业管理区域。

1.原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域。相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域。

2.物业管理区域的划分与社区居委会、街道办事处、县区地域的范围一致。

3.物业易于封闭和统一整治。

4.基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域。

5.同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。

（二）物业管理模式

1.建住宅小区。对建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过公开招投标形式选聘物业服务企业，并将物业服务合同报物业主管部门备案。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务的水平低、管理差的物业服务企业；凡物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，物业主管部门要配合社区居委会、办事处督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会应当及时召开业主大会，重选聘物业服务企业，暂时不能确定物业服务企业的，小区的环境卫生及绿化等由街道办事处组织实施，确保小区居民正常的秩序。

2.整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度，办事牵头，相关部门配合逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的现有住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题，管理费用由业主承担。单位自建的家属楼，如不能实行规范的物业管理，则由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。

3.建低价位拆迁安置房，保障性商品房等小区。创造条件逐步推进市场化物业管理，前期物业服务由办事处和社区组织管理；有条件成立业主委会的按照有关程序确定物业管理模式。物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，业主委员会应当及时召开业主大会，重选聘物业服务企业，暂时不能落实的所在办事处和业主委员会组织临时物业服务管理。

（三）物业服务内容与收费标准

区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准，确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范建小区的前期管理工作

建的住宅小区，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时，应预留物业管理用房并应当与主体工程同步交付使用，签订房屋维修资金承诺书,按规定选聘有资质的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同，进行前期物业服务。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转

在一个物业管理区域内，公有住宅出售建筑面积达到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面积达到50%以上,或者建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的居住小区,应成立业主委员会。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主大会、业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。街道办事处要按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及产权人、热心公益事业人员中推荐，主任可由社区居委会成员担任。办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或换届期间，由办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范业主委员会成立后的社区物业管理

1.做好物业服务企业选聘工作

业主委员会成立后，应当依法及时召开业主大会，决定对前期物业服务企业续聘或另聘物业服务企业。业主大会决定选聘的物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保建住宅小区全面实行规范的等级化服务。

2.规范物业管理有关各方的权利和义务

业主委员会负责召集业主大会、代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同；监督物业服务合同的履行、监督管理规约的实施；督促业主按照合同约定，协助、支持物业服务企业的工作；积极配合和支持社区居委会的工作等。

业主依法享有制定和修改业主大会议事规则，制定管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用住宅专项维修资金等项权利。业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

物业服务企业要依据服务合同，制定完善的物业服务方案以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业服务合同约定的其他服务项目，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。

各相关专业设施管理部门要做好社区供电、通讯等基础设施的管理及服务工作，依法承担相关管线和设施设备维修养护责任，满足社区居民的要求并向最终用户收取有关费用。

3.加强对物业服务企业的监管

区物业管理部门加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，并在诚信评定和物业招投标中作为重要条件；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。积极探讨组织业主对物业公司经理进行年度评议的制度和办法。

4.严格物业服务企业退出和移交程序

住宅区业主大会和物业服务企业，因物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同、物业服务企业退出住宅区管理的，必须本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。

①物业服务企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同、拟退出住宅区管理服务的，应于合同期满或提前解除合同、拟退出之日的90日前书面告知业主委员会，并告知区物业管理部门、街道办事处和社区居委会，做好相关设施设备和资料的移交事项。住宅区未成立业主大会的，所在地街道办事处要牵头组织由有关部门参加的联席会议，听取业主和物业服务企业的意见，处置物业服务企业退出的具体事宜。

②业主大会提出与物业服务企业终止或解除合同、重选聘物业服务企业的，业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并将会议相关情况书面告知区物业管理部门、办事处和社区居委会，同时保存好相关资料，接受区物业管理部门、办事处和社区居委会的查验。物业服务企业要在接到通知后的60日内完成退出工作。业主大会要在原物业服务企业完全退出之前完成对物业服务企业的选聘工作。

五、加强政策扶持和组织领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强政策扶持。区劳动和社会保障部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。区建设部门要与有关部门搞好配合，从政策、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（二）落实资金保障。物业服务企业要提升服务水平，加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。加大财政支持力度，区财政安排物业管理启动资金和扶持资金，设立区物业整治专项管理经费，推动物业管理的全面开展。

第9篇：前期物业服务合同范文

《京华时报》报道，2009年4月底，北京大兴区溪水园小区物业公司要求将原来的0.33元／平方米／月的物业费提高至0.90元，平方米／月。业主认为“一下子涨了近三倍，大家都觉得接受不了。”7月1日在该小区大门口，物管保安要求过往的驾车业主对涨价一事进行签字，业主认为此举是在强行取得业主同意，双方发生争执，引来民警进行调解。

大兴区溪水园小区物业费标准的纷争并非个案。在物业服务收费标准问题上，业主与物业公司各说各的，都自认为很有道理。这并不难理解。因为作为消费者的业主当然希望其得到的服务“物美价廉”，而作为依靠提供服务获利的物业公司当然追求“利润最大化”。但问题的关键在于，双方各自的观点能否让对方“买帐”?或者说这些观点是否合理。甚至是否合法?

目前物业服务收费标准存在的问题、

而恰恰是在合理性和合法性的问题上，业主一方、物业公司一方，或者双方认知都出现了偏差。这些认知偏差与一些不合理的制度安排等外在因素，共同导致了物业服务收费标准问题的纷争。当前，物业服务收费标准存在的问题具体如下：

前期物业服务收费标准存在单方垄断的风险

前期物业服务企业由建设单位选聘，前期物业服务收费标准在建设单位与物业服务企业之间签订的前期物业服务合同中加以约定。目前，法规规定住宅物业的前期物业服务企业强制通过招投标方式选聘，其他类型未作强制规定。但由于前期物业招投标制度尚不完善，并不能有效防止“建管不分”，因此前期物业服务收费标准有被建设单位单方垄断的风险。前期物业服务收费标准缺乏业主意志的体现。

有人认为，物业买受人在成为业主之前要与建设单位签订买卖合同，其中包含了前期物业服务合同约定的内容(包括了物业费标准条款)，因此，不应当认为没有业主意志的体现。诚如所言，业主只拥有一定谈判的“权利”，即业主可以“用脚投票”，通过不买房的途径否决前期物业服务收费标准。可见，在前期物业服务收费标准的制订上，业主“有权利”不认同，但“无能力”不认同。时下业主纷纷要求解聘前期物业服务企业也能反证业主对前期物业服务及收费标准的不认同。

收费标准与服务标准不挂钩

按照马克思的劳动价值理论，价值是一般人类劳动的凝结，是价格形成的基础。因此，物业服务的价值是物业服务价格形成的基础。而物业服务的价值又主要取决于物业服务质量。但是，目前却没有将收费标准与服务标准挂钩的方法。这种情况下，单纯地、片面地讲物业服务收费标准显得毫无意义。比如北京大兴溪水园小区“将原来的0.33元／平方米／月的物业费提高至0.90元，平方米／月”。到底是高了还是低了?“一下子涨了近三倍，大家都觉得接受不了。”那么，“大家”的看法是正确的还是错误的?抛开收费标准与服务标准的确定，这些问题都是没有意义的问题。收费标准只有当与服务标准相比较时才是有意义的。而目前二者之间没有一个比较机制，收费标准与服务标准挂不上钩。

物业服务收费标准调整困难

由于收费标准与服务标准不挂钩，当物业公司如果不能说服业主其服务质量的确“值得”物业费涨高时，物业费提价就变得很困难。当然，这并不是唯一的原因。物业服务质量不变的情况下，服务成本可能提高了，这客观上也要求物业费提高。按照《物权法》，物业费标准的调整应属于“共有和共同管理权利的重大事项”，应经法定比例业主同意方可执行。从某种意义上来说，这似乎说明了业主对物业服务收费“说了算”。但现实的困境是业主大会会议召开难，尤其是规模大、业主众多的物业项目，造成了能“说了算”的倾向于“沉默不说”的局面。实践中，几乎没有通’过召开业主大会会议调高物业费标准的案例，我们发现新选聘的物业服务企业的项目的收费标准低于或等于原来的标准的情况较多；我们还发现部分物业公司也选择了“用脚投票”――因“无力支撑”而撤管。这些现象至少可以说明物业服务收费标准的调整途径是不通畅的。

应当如何认识物业收费的“政府指导价”

按照《价格法》的规定，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换言之，政府指导价是一种政府强制性干预价格的行为。从类型上来看，政府指导价主要包括最高限价、最低保护价等。《价格法》第十八条对政府指导价所涉及的商品或服务的范围规定了五类：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益价格。

业主普遍认为物业服务收费应当实行政府指导价，而且应严格执行。而物业公司普遍不认同政府指导价，认为标准过低。笔者以为，物业服务收费应否或可否实行政府指导价可根据《价格法》第十八条相关规定进行判断。实际上，这个问题等同于如何认识物业服务的性质的问题，即物业服务属于私人物品还是公共物品，抑或准公共物品的问题。目前，此问题无法律明文规定亦无学术定论。但笔者倾向于“准公共物品”性质的判断。物业服务与人民生活关系重大，尤其是与城市居民的日常生活关系密切。至少现阶段，物业服务是应当实行政府指导价的。

北京的做法是，针对特别类型的物业项目实行物业服务收费的政府指导价，即经济适用住房小区的物业服务收费实行政府指导价。其他类型的物业项目则实行市场调节价。主要的现行政策是《关于北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通知》(京发改[2005]2662号)。广东省的做法有所不同，《广东省物业服务收费管理办法》(征求意见稿)明确规定，业委会成立前物业管理费实行政府指导价，业委会成立后则实行市场调节价，而超出政府指导价不再需单独报物价部门核定。可见，广东省是区别不同的物业管理时期而规定物业服务收费是否实行政府指导价，前期物业服务阶段实行，之后的则不实行。两地做法各有侧重，应当综合，经济适用住房业主的承受能力应当考虑，其他物业项目类型前期物业服务阶段由于基本缺少介入和缺乏谈判的能力，其物业收费也应当实行政府指导价。

如何推进建立公平合理的物业服务价格机制

价格主管部门应会同房屋管理等部门，核算物业服务成本，进而对前期物业服务收费规定政府指导价。相关部门同时应当随着物价、人力资源成本等因素的变化适时调整指导价。

不断探索和推行有效的物业服务质量评价体系，使得服务可量化，逐步建立提高物业服务质量的外部约束机制，建立物业服务质量综合评价标准和物业服务质价挂钩的收费体系。

上海市实行的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》有可借鉴之处。该办法将住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五个等级，并分别与服务收费标准一一对应。这种做法最大的优点就是使物业服务有了量化标准，业主比较容易接受，物业公司也可根据不同的服务标准提供不同的服务。这样，物业公司与业主的权利义务就会具体明确，即使物业服务纠纷发生，在界定各方责任时也比较容易，既能够遏制乱收费问题，又有利于鼓励业主按时交费。同时，物业服务收费标准应当与物价指数联动，不能说物业费只能降不能涨，也不能只涨不降。

倡导实行酬金制收费方式，提高业主大会会议效率，进而解决物业服务收费难和收费标准调整难的问题。相对于包干制，酬金制收费方式有很多优势，它可以使得业主及业主团体对于物业费的去向有了更广泛的知情权，有利于确保物业费取于业主用于业主；而物业公司根据合同约定取得佣金，有利于保护物业公司的正当利益。这就避免了包干制下，业主与物业公司互相埋怨互相不信任都在喊冤的局面。