住宅成本控制精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的住宅成本控制主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：住宅成本控制范文

论文关键词：施工企业项目成本管理建筑工程成本控制

中图分类号：F406.72文献标识码： A 文章编号：

1．前言

工程项目是施工企业形象的窗口和效益源泉。随着建筑市场竞争日趋激烈，工程质量、文明施工要求不断提高，施工周期长，材料价格波动起伏，以及其他种种不定因素影响，使得项目运作处于严竣的环境之中。因此，如何作好项目成本管理与成本控制是解决企业能否在激烈的市场竞争中站稳脚跟，企业经营能否长期良性循环的关键环节。本文将对这一过程进行分析，以便在企业的生产经营中起着参考作用。

2工程案例与分析

2.1工程概况

程北佳园20#住宅楼工程为单元式多层住宅。砖混结构，总建筑面积10709㎡，占地面积1530㎡，建筑高度21.6 m，层高3m，层数7层，基础类型筏板基础。屋面为平屋面，顶层为复式结构，并设有屋顶平台。建筑耐火等级为二级，抗震设计烈度为6度。住宅工程各住宅工程建筑类型为单元组成。

2.2施工企业现行成本控制情况

该案例中施工单位采用项目式管理，其理论上的管理组织的组成结构为：每个项目部设项目经理；项目经理下设技术负责人、安全负责人；技术、安全负责人下设施工员、设备员、等；而实际工作中，主要管理人员为项目经理一名，技术负责人两名，均为房地产开发单位委派的人员，基本不到工地。具体施工为私人分包，挂靠施工单位名称。技术员、专业班组长、特殊作业人员及技术工人均由私人老板雇佣。以上人员由老板亲信担当都是身兼数职。从经济上垄断，实行家族式管理，而又授权于技术员全权管理工地一切事务。这种具体情况形成的管理人员结构本身存在很多弊端，对整个项目施工过程中的成本控制有相当程度上的不利影响。

2.3传统成本控制方法存在的弊端

2.3.1成本控制和成本控制的基础工作差

许多施工企业没有建立健全成本控制制度，也没有实施有效的成本控制，具体表现在:

1.企业没有原始记录制度或制度不健全，固定资产报废没有报废清单，材料出入库没有附相关的原始单据或随有原始单据但签字不全等;

2.在定额管理制度方面，由于企业没有制定先进而又可行的材料、燃料、动力等消耗定额，不能据以评价耗费是否合理、节约，不能据以控制耗费、降低施工成本。

2.3.2施工人员成本控制意识薄弱，重生产、轻效益

经过多年的市场竞争，施工企业也在进行经营体制的改革，这在一定程度上促进了施工企业成本控制，但并未根本改变成本控制的观念。各施工企业仍普遍存在这样一些问题:

1.施工组织设计阶段忽视施工准备，人员、机器设备的安排、调度和衔接对成本的影响，一些单位缺乏维修保养，导致设备完好率、使用率低。这些因素均增加了费用支出。

2.施工阶段忽视成本的中间控制，尤其不太重视质量成本和“工期成本”。工期成本是指为实现工程目标或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。由于施工企业推行项目法管理，各工程项目分散于不同的施工区域，企业管理层属于利润中心而不是成本中心，无法真正的对工程成本施加影响，造成工程成本的额外增加，是效益向生产低头的典型表现。

3.施工后期忽视成本分析、评价与考核。目前各企业的财务主管严格来说仅仅是会计主管，而诸多会计人员工作一也仅局限于成本核算，而对成本的超支(结余)的项目、原因不作分析或分析不祥，没有意识到自己应该为决策人员提供有针对性的成本控制依据或意见。

2.3.3缺乏责权利相结合的控制机制

施工企业工程成本控制普遍缺乏统一领导。提起成本控制，一些人会自然而然的认为这是一个会计方面的概念，是财务部门的事情，与自己所从事的工作风马牛不相及。财务部门虽然对成本控制理解较深，但其责任似乎也只停留在日

常的成本核算上，况且自己也仅仅是一个项目部的职能部门，没有权利指挥管理其他各部门。财务主管(项目总会计师)在工程款的结算以及对财务人员的传道、授业解惑，对成本控制一时不知如何下手。

事实上，每一个人都涉及到了成本控制活动，但并不是每个人都能明白自己在成本控制中的作用，并不是每个人都能明白如何去对成本施加影响。于是，成本控制缺乏制度约束，缺乏具体责任，成本目标无从落实。

2.3.4忽视采购成本、资金成本和质量成本的分析控制

在工程施工当中，项目部注重施工腐本犷忽视采购成本、资金成本和质量成本的分析控制。由于主要人力、物力集中于工程项目本身。由于工程形象进度是办理施工结算的主要依据，因此，在施工成本方面，相对重视较多。采购行为远离施工现场，采购成本易于忽视。资金成本似乎与广大员工无关，容易被忽视。

2.4针对项目成本管理中存在问题采取措施

2.4.1严格材料管理，控制材料费

工程材料费占项目施工成本的60％左右，是项目施工阶段成本控制的重点。应采取以下措施：（1）加强材料采购管理，落实采购责任制，实行公开采购和比质比价，严格控制材料采购质量和价格，把好材料进货关；（2）领用实行限额领料制度，工程主辅材料消耗、周围材料损耗及使用费与有关作业队组挂钩考核；（3）加强施工现场管理，文明安全施工，创造良好的施工秩序和生产环境，减少损耗，避免浪费；（4）坚持按照增收节支、全面控制、责权利相结合的原则，采取目标管理方法对实际施工成本的发生过程进行严格控制，加强施工现场调度，避免因施工计划安排不周或生产指挥失误造成窝工、材料积压、降低机械设备利用率、增大现场管理费等，杜绝浪费和流失，材料库存要合理；（5）在满足施工要求条件下，对设备构件及材料的进场时间和现场堆积要合理安排、统一规划。尽量减少材料的库存量和库存时间，施工过程中要及时进行材料动态统计，部分材料可直接进场，减少二次倒运、保管费及资金占用费。

2.4.2健全施工设备管理，控制机械使用费支出

合理提高项目施工机械化程度，是降低工程施工成本的有效途径；而设备利用率的高低、使用维修费的多少又是直接制约工程施工成本的重要因素。要根据工程特点和经济合理性，正确选配机械设备，搞好机械设备的维修和保养，提高机械完好率、利用率和使用效率，降低机械使用成本，增加台班产量，实现机械施工利润最大化。 完善机械设备的相关管理制度和实施细则，实行定期强制保养制度，最大限度地提高设备的完好率和利用率。严格控制机械设备的租赁合同、施工与租赁费收支，制定行之有效的设备租赁考核制度，加强租赁设备实际作业工作量的检查和核查。

2.4.3采取措施，降低间接、质量及工期成本

认真做好施工方案及措施的经济对比分析，最大限度地优化方案，制定科学的施工技术组织方案。对工程项目质量、安全、进度工期的控制，避免或减少质量事故发生，严格按合同进度工期施工，避免或减少事故成本、违约成本等非正常支出，降低工程施工成本。

通过分析，我感觉到，要想有效地控制施工项目成本，必须走出成本控制的误区，把成本控制工作贯全到从投标到竣工验收的全过程，培养员工的成本意识，并根据现场实际情况，选择符合自身实际的成本控制方法进行成本控制理念的理论研究，并建立了相应的数学模型，并把这些方法应用到实际工程中会取得更好的效果。

4结论与展望

我国建筑企业要想利用廉价的劳动力资源在国内外市场上占领一席之地，就必须降低成本、提高质量为核心的生产经营水平。针对我国建筑施工企业成本控制现状，我认为在今后的研究中应该注意以下几点:

1.积极吸收和改进先进国家成本控制方面的经验和做法，重点研究相关学科的研究成果在建筑业企业中的应用。帮助企业制定出符合本企业实际的可操作的成本控制方法措施。

2.开发成本控制方面的计算机软件，提高成本控制工作的效率，使其规范化、科学化、制度化。

3.开发一批通俗易懂、操作简便的建筑企业职工培训教材，使成本控制成为全员的共识。

我相信通过方方面面的努力，形成一套可操作性强的成本控制方法措施和管理模式，逐步提高建筑施工企业整体素质的提高。我国的建筑业企业一定会在国内外的市场上赢得应有的地位，为我国经济建设和社会进步做出更大的贡献。

5主要参考文献：

[1]范水源.《关于工程项目成本管理的思考》.《预测》.2003

[2]毕健秋.《浅谈房地产开发成本的控制与管理》建筑工业出版社2006

[3]刘金联、高占松.《房地产开发经营管理操作实务》，武汉大学出版社.2008

第2篇：住宅成本控制范文

关键词：住宅；景观；成本管理；设计阶段

中图分类号：P901文献标识码： A

1.工程概况

本工程为海德公园项目，项目位于苏州工业园区独墅湖高教区东北角。占地面积约183475平米，建筑风格为欧式新古典，容积率2.0 ，绿地率约：50%（91800平方米）。

设计原则：功能为首，以人为本满足使用要求。

（1）、使用功能上以人为本，在阳光好的区域布置人的活动区域，建造景观构筑物。

（2）、注重景观设计，在满足功能的条件下，尽量的使绿地最大化，广场最小化。

（3）、材料运用上注重舒适性、安全性，如铺装材料多选用透水砖，将生态、可持续发展的理念运用在小区设计中。

2景观设计

景观设计是在通过建筑、规划、园林设计等手段，对住宅地产的结构、形态与功能的宏观布局进行改变的过程，旨在研究如何对各种自然风景、人工环境加以利用、改造并重新组织，为居民创造健康、舒适的生活环境，使之更契合人们的习惯和心理需求并同时具有相当的审美价值。通常意义上的景观设计包含以下四个过程:概念设计、初步设计、扩初设计、施工图设计。

3景观成本

在房地产开发过程中，景观成本主要是指项目整个景观建造运营过程中发生的相关费用，包括:景观前期设计成本、景观工程施工成本以及景观后期维护成本。

景观前期设计成本是指景观项目在设计阶段所发生的相关设计费用。景观施工成本是指项目景观在施工过程中发生的一切费用的总和，通常包括人工费、材料费、机械使用费三部分。景观维护成本是指项目景观的后期维护费用的总和，一般包括资源损耗、人工、材料等方面的费用。海德公园项目秉承可持续发展理念，在满足功能的条件下，最大限度的节约成本。

4景观设计中的成本管理

4. 1景观设计阶段成本管理

景观设计中的成本管理是指在项目景观前期设计阶段即引入成本控制的概念，使得之后展开的各项工作都必须考虑到成本控制，旨在彰显设计理念、保障景观功能、美化生活环境的同时，达到景观成本配置最优。

4. 2景观设计阶段成本管理的意义

设计阶段是成本控制的开端，在设计阶段即展开的成本控制可以做到最大程度上的成本控制，是住宅开发项目整体成本控制的关键。根据通常的项目经费管理，设计费在工程总体费用中所占比例们们微乎其微(一般只占总成本的1.5%-3%左右)，但是却可以决定建设项目投资至少75%的开支，而花费巨大的施工阶段对投资的影响只有10%--20%。如果设计不合理，在设计过程中没有充分考虑成本控制，将会造成项目景观效果、科学性、经济性等方面先天不足，而这种先天不足在后期的项目景观工程施工过程中是难以甚至是不可挽回的。随着项目开发逐步深入，景观成本可控制、优化的余地也越来越小。所以只有在项目的设计阶段充分考虑到成本控制的各项因素，才能避免景观项目实施过程中出现资金超额等的失控状态，从而以最优的成本配置达到既定的景观效果。

4.3设计阶段景观成本控制的方法

4.3. 1国内外设计阶段景观成本控制研究现况

R.S.Kaplan指出在设计阶段将成本限定在目标内，然后运用价值工程理论实施开发和更新。同时，在设计、试产和生产准备等阶段，各相关部门通力合作以达到目标成本。

LEweustink提出了产品设计过程中成本估算与成本控制的通用方法，能够根据成本估算信息找出框架中引起产品过高成本的属性，再变化属性方案来实现成本的控制。

国内住宅地产在设计阶段景观成本控制的相对成熟的研究成果较少。实际管理过程中通常采用限额设计，设计竞标方案比选，设计监理等。在具体的设计阶段成本控制过程中，限额设计易扼杀产品设计思路;竞标方案必选又易出现恶性竞争，难以保证方案实施质量。都存在一定弊病。如何具体落实研究较浅，尚缺乏系统的管理模式与方法。

4.3. 2设计阶段景观成本控制方法建议

根据景观设计过程中不同的设计阶段，制定相应的景观成本管理方法。

（1)概念设计阶段。景观概念设计强调品质和感官。例如颜色、质地、趣味性、声调或许只是一种物体在空间中发散或聚集的感觉。景观设计师，甚至所有的设计师，必须常常接触这种品质。它的存在超越“形式”。 概念设计师认为有的时候感觉的享受比解释说明或参照历史表现更丰富，以海德公园为例，重点部位主要考虑在入口水景对景、中间楼王区域旱溪花镜及中心活动大草坪区域。绿化营造是海德公园设计另一重点。为了使得人们在感觉上更轻松自在，不把整个公园的概念强加在使用者的感受上，海德公园的景观设计如同在生态公园里造了几幢房子而不是在建筑间种了一些树，公园里有茂密的树林，有开阔的草地，沿着小溪开满了充满野趣的小花，沿路有高大的乔木可以遮阳，树下有优雅的绣球花，房子上有香气四溢的桂花和子花。我们只把合适的树重在合适的地方。对于植物而言，他们可以自由健康的成长。概念设计师要考虑的就不仅仅是概念本身了，还存在着许多更加微妙的方式。

景观设计在住宅地产项目前期策划定位阶段介入，对项目区域的自然条件进行评估。在不违背项目总体设计方向的基础上，综合考虑项目原有自然条件，尽量保留其原有风貌，合理组织、规划布局，并结合前期项目评估结论，规划、建筑概念方案提出景观设计概念方案、软质景观植物搭配方案。即由此，得到该项目景观成本的基本控制范围。通过本阶段的成本控制管理，明确了项目景观定位及其目标成本线，便于公司决策层对项目开发方向做出判断。同时避免了项目景观工程因介入较晚，在成本方面丧失了“话语权”从面导致后期开发过程中被动地进行景观规划、设计的现象。

（2)初步设计阶段、扩展设计阶段。在这两个阶段，让景观设计师最大化的参与到景观成本控制中来，根据概念阶段制定的目标成本线，不断地调整景观设计方法。这个阶段，软、硬景景观体块控制显得尤为重要，这是成本控制的关键点。常见的成本控制节点如:

中心绿化，入口区配合大气的几何形态构图进行配置，乔木行列式种植，搭配下层植物组合花卉，形成入口处大气的景观效果，该区域精细配置，复层种植，层次丰富，品种多样，搭配精细，形成茂密的山林水溪景观。该区域的大草坪周围配置浓密的植物背景，形成干净、开阔、整形的英式风景。

主材选择，以石材为例，一般50mm厚的石材比30mm厚的石材市场价格超出50%以上。于是，在项目道路的设计上，就应该避免在车流量大的主要交道流线上设计石材铺装。面人行交通流线则可采用石材铺贴饰面。同样是铺贴，碎拼人工要远高于规则铺贴;同样是面层，烧毛面低于荔枝面，这些都可以成为成本控制的着眼点。

植物配置，强化房地产开发商决策层对植物软景重要性的认识。以苏州工业园区设计研究院有限责任公司开发的海德公园为例，该项目软质景观单方成本仅约为硬质景观(含道路管网)的50%，而景观效果却是显而易见。不少购房者的选择该楼盘理由就是“绿树成荫、环境优美”，不投入换来大收益。同时，植物配置上应注意“适时适地”的原则，尽量选用乡土树种。乡土树种多为本地优势种，适应性强，耐受性好，易于养护。植栽设计需遵循“逢高愈高，遇低则低”的原则，即遇到地形高处栽植高树，地形低处栽植低矮植物。阵列式种植的植物，树形选择需一致，相邻植株不可差别过大。自由式种植的植物，需保证林冠线与林缘线遵循方案设计意图。所有乔木树穴需与周边绿地平整。除标明外，灌木种植应按三角形间隔种植。只有把合适的树重在合适的地方。对于植物而言，他们才可以自由健康的成长。

竖向设计，在处理高差较大的场地时难免出现竖向景观设计。用矮灌搭配做出层次，相比饰面拼花更富有生趣，且更易控制成本。

水景控制，景观工程完工初期水景效果好，对景观档次的提升起着巨大作用。但随着时间推移，运营管理不善，则会使其效果会逐步衰弱，且后期维护成本高。一个维护不好的水景，成了枯水塘、臭水沟，无疑会对整个项目景观造成巨大的负面影响。所以才设计阶段设计水景时要审时度势，权衡利弊。

（3)施工设计阶段。施工图阶段需要景观设计师与成本控制人员反复沟通，硬质景观上优化工艺细节，可以更好节约工程造价；软景上，合理控制好大乔木、小乔木、球类、灌木、地被各植物品种的比例。同时加强审图环节对施工图的论证，避免今后施工过程中过多的签证变更，让方案的优化可以直接转换成成本效益。

结术语

在房地产市场竞争激烈的今天，景观设计亦日趋成熟，如何提高景观工程质量和控制景观成本是房地产开发企业与景观设计单位共同思索的课题。只有不断思索创新，强化设计管理，深化成本控制意识，才能造就兼具功能性和经济性的优秀景观工程。

参考文献

[l]王静.景观设计的成本优化[[J]科教导刊，2009,(5):129

[2]樊自力论限额设计[J]北京工程造价，2008,(4):2

第3篇：住宅成本控制范文

【关键词】建筑结构设计；住宅造价；成本控制

中图分类号：TU2文献标识码： A

1.工程造价的定义和基本职能

1.1 定义

建设一项工程所花费的全部费用称为工程造价，它包含了投资估算、设计概算、修正概算、施工图的预算、工程结算和竣工决算等等。工程造价所要达到的最终目的是：根据施工图纸、定额以及清单规范，核算出该工程中所包含的直接费（所有分部及分项工程中总花费的人工、材料、机械台班等费用）、间接费、及税金等等。

1.2 基本职能

(1)评价职能

工程造价的主要职能体现在评价工程总投资和分项投资的合理性以及投资效益，同时也是评价建筑安装企业的管理水平和经营成果的重要依据。工程中的土地价格、建筑安装的产品和设备的价格是否合理，是通过工程造价资料来评价的，而某项建设项目是否具有良好的偿贷能力以及获利能力，宏观效益是否满足工程要求也是需要工程造价来评价的。

(2)调控职能

工程造价的调控职能主要体现在，它可以作为一个经济杠杆，调控并且管理某项工程建设中的所有物资消耗水平，建设的总规模以及投资方向是否合理。

(3)预测职能

工程造价的预测职能则是体现在它可以为投资者或者施工方事先预测某项工程的投资费用，为投资者提供控制工程造价、筹集资金、项目决策、成本管理依据。

(4)控制职能

主要分为两方面：

①对投资的控制:即在投资的每个阶段，通过多次性预算和评估，控制工程造价的全过程；

②对商品和劳务供应企业的成本控制。

2.住宅成本控制和结构设计中存在的问题

2.1忽视结构设计对住宅工程造价成本全过程中的控制的重要性

建筑工程全过程可分为三个阶段：决策阶段、设计阶段、实施阶段。决策阶段和设计阶段是影响投资控制成败的关键阶段，而设计在决策阶段完成之后成了影响工程造价的唯一核心，这个时候设计的合理性、适用性、科学性就成为影响投资和住宅工程总价的一个主导因素。而在项目开发中，多数开发商简单地认为只要加强项目开发的预算和决算及竣工环节就能控制住宅工程造价成本，却忽略了控制建筑工程全过程造价成本，忽视结构设计对住宅工程成本造价控制的重要性。在这样的情况下，实施全方位和统筹兼顾的结构设计也就成了无稽之谈了。

2.2 对结构设计方案的分析不足，合理的成本监控无法实现

住宅的造价成本主要是通过结构设计方案来控制的。开发商对结构设计方案的考察不能简单停留在住宅户室比和立面效果以及施工图预算等肤浅层面上，而应该将注意力更多放在对结构设计方案的实用性、可行性评估以及合理性、科学性的考核上，增强衡量结构设计方案中的经济技术功能和综合价格的能力。

3.加强对住宅造价成本的有效控制和建筑结构设计的比选

3.1 选择建筑结构类型要合理

水平分体系和竖向分体系是住宅结构的两种基本体系。水平分体系主要指板――梁体系大跨度体系，竖向分体系包括砌体结构、框架结构、剪力墙结构及异形料结构体系等。显然，不同建筑结构类型就意味着不同的工程造价，但是最科学、最合理的成本控制不一定就是最低的住宅成本控制，我们要根据施工单位的建设能力、投资水平、工期等综合层面分析不同结构类型的造价差别，同时对比投资与获取利益的平衡面，优化配置住宅成本控制，选出一个最经济、最科学、最适合该住宅工程的设计类型。

3.2 根据现场施工环境，选择出最适宜的基础形式

工程结构投资总价的1/3是住宅基础形式，住宅基础形式是否合理直接影响着工程造价的总价。同时合理的住宅工程基础形式还会有效缩短施工工期，优化基坑维护的工序。在结构设计实践中，桩型的选择上我们依据基础形式对筏板厚度及基础梁截面面积的直接影响，选用承载力较强的单桩桩型，沿轴线方式布置，以此达到减少直接应力、降低基础形式荷载的作用。而当施工工程的实际环境为软土地基时，高层或小高层住宅的结构形式应采用短肢剪力墙，而采用条型基础或筏板基础作为基础形式。

3.3 正确选择上部结构体系、确定建筑构件

由于住宅工程的整体经济性很大程度上受到建筑结构体系、构件的截面确定及选用科学的材料的影响，因此上部结构体系的选择是否适用和合理，都关系到方案的设计是否能有效的控制总体工程成本。工程的造价和成本的投资不同的原因则是由上部的功能使用的差别对构建截面类型的不同影响而引起的。在住宅的建设中，梁板式楼盖由于造价较低被广泛使用。但这种结构不适用在层高较低的住宅建设中，因为它楼盖结构占用较大的体积和空间。而无梁楼盖由于框架结构承受较大荷载量这一特性，且不会受到层高较小的制约，它一般用在层高较低的住宅结构设计中，但是又会增加住宅建设的成本。密肋式楼盖被用在跨度不超过9米，对梁的高度限制不大的住宅建设中，可有效的降低因跨度变大而造成的楼板自重，经济效益优势明显。但该类上部结构体系由于施工环节较为繁杂，需要承载较高的技术水平。还有一种上部结构体系，预应力混凝土平板。采用这种体系是为了控制楼体净高的限制，这种体系所接受的跨度可达9米以上，它有效解决了密肋楼盖跨度小的问题，适用的范围较为广泛，但是相应的建设投资的成本费用明显的提高。

3.4 在建筑条件允许及满足要求下，合理设计混凝土强度，降低住宅造价成本

随着科技发展，建筑材料的持续更新和新的材料出现，以及建筑结构形式的复杂化和多样化、越来越高构件截面的强度要求催生了对住宅机构的混凝土强度要求，同时由于保守化的设计理念，越来越高的混凝土强度，将很大程度增加住宅造价成本。为了有效控制这种趋势，我们必须在建筑条件许可并满足设计要求的前提下，最大程度降低混凝土设计强度，进而达到改善住宅造价成本上涨过快的态势。根据相关规定，构件的混凝土的设计强度与最低配筋率有一个比例关系，这种关系在一般用途的住宅建设中有着更为明显的体现。因为在一般住宅房屋开间的面积较小，楼板配筋参考最小配筋比率，这种设计可以很大程度节约住宅造价成本。例如如果使用C30混凝土，就会比使用了C40的混凝土降低10%的成本。同时，降低砼的设计强度还能很好的杜绝墙体结构和楼板裂缝的现象，增加住宅使用寿命，降低了住宅建设维护频率和费用。另外在遵循建设要求的前提下，根据不同的环境及建筑使用特性，选择合理经济的节点和构造也是降低住宅成本的科学方法。

【结语】随着建筑行业发展，越来越多的不适用、 不合理、不科学的结构设计致使造价成本增加。这严重制约了建筑行业的快速发展，并造成环境污染，材料及人工浪费等很多负面影响。因此我们必须充分重视建筑结构设计在工程成本造价控制中的重要作用，依据合理、科学的结构设计，设计出最适用、经济的住宅机构，科学有效配置资源，合理优化产业结构，降低造价成本，控制住宅造价，促进建筑行业发展。

【参考文献】

[1] 江欢成.优化设计的探索和实践[J].建筑结构，2008（02）.

第4篇：住宅成本控制范文

【关键词】框剪住宅；成本控制；设计；施工

随着建设用地的日趋紧张，框架剪力墙结构的小高层住宅逐渐由大中城市向小城市推进，这也是今后开发建设的一种结构型式。如何降低框架剪力墙结构住宅的成本、最大限度地提高工程项目的投资收益？是摆在广大工程技术人员特别是工程造价人员面前的一个重要课题。工程造价的控制涵盖项目建设的各个环节上的成本控制，从每个环节上都可以控制项目建设的成本，只是有的环节或方面的成本控制对项目建设成本所占比重不同。但小的环节方面往往被人为地忽略了。当然各阶段各环节的控制手段各不相同，但目的是一样的，都是将工程成本降到最大限度，使投资获得最大收益。

1 带飘窗的窗台墙

在小高层框架剪力墙结构设计中，有的飘窗窗台处填充墙设计为砌块砌筑。而在其上又设置一道高300mm左右的抗扭梁外加伸出600mm的砼悬挑板。按砌体规范要求，在砌筑砌块时，在其底部应浇筑一道200mm高的素砼墙。一般窗台高度为600mm，去掉两道梁的高度后，砌块墙实际高度为100mm左右。试想在600mm高的墙体中要分三次施工，又要穿插砼工、模板工、瓦工、钢筋工的配合，施工起来非常麻烦。如果稍作一些设计变动，即窗台墙全部用砼浇制起来。这样做从计价表（定额）上算起来，工程造价是高了；但从施工难易程度看，还是很方便施工的，大大节约了人工。两者就造价上相比，后者的总成本还是低的，而且就结构整体性而言也是比较好的。达到了计价上的略微提高，施工成本大幅度降低效果，从而工程建设总成本降低。

2 推拉门洞口留置尺寸问题

在框架结构设计中.框架梁梁高设计尺寸与层高的差不一定是推拉门门洞的高度。在所接触到的图纸中，推拉门门洞上口有的留有50mm、100mm、200mm等高的砌体墙。按照先主体结构施工 ，再行砌筑砌体施工。这50mm、100mm、200mm等高的砌体墙怎么砌？在实际施工中往往是后浇砼来弥补。产生的费用远远大于砌体本身的价值，其施工难度可想而知。常用方法有在梁下口下膨胀螺栓或预埋铁件，然后焊接绑扎钢筋，支模及搭设顶撑并留出喂料口。只好人工一点一点地喂，填塞满后再人工振捣砼。这样浇出的砼既不密实又强度不高，安装推拉门很不牢固。工程量虽不多，但是费工费时。就此一点就浪费了不少人工。如果在设计上作些改进，工程量增加不多，为施工提供了很大的方便。这就是将推拉门洞口高度往上提一点至梁底；或是将此处的梁下吊一点至门洞上口高度。在设计时，建筑设计师和结构设计师沟通一下即可解决，施工起来就很方便了，工程建设总成本也就自然降低了。

3 窗两侧砌体墙问题

在砼剪力墙设计中，有的在窗洞口两侧留置10—20cm的后塞砌体墙部分。如果按图纸设计施工，在浇捣完剪力墙后，在窗框两侧需植Ф6的钢筋，然后再组砌砌块。粉刷时，在砼与砌块接触缝处还要贴上抗裂的材料，这样施工起来比较麻烦和费事，工效不高，相应增加了工程成本。如果改成浇筑砼墙，只是原来的剪力墙稍加大点，通过计算配筋或不配筋。这样与剪力墙一同支模、加固、浇筑砼，免得二次施工此部分，节省了许多工时，为施工提供了便利。从计价表上看不出成本下降，甚至反而上升。但在施工实际中是节约了大量的人工，在投标报价或企业定额上，优惠幅度就会大些，让利于社会。从整体工程造价上看，确实节约了施工成本，从而引起工程建设总成本降低。如果窗两侧砌体长度超过一定范围，那就不宜设计为砼墙了。至于多少为合适，这与具体工程有关，设计人员需要懂得施工工艺及其成本构成，才能做到恰到好处。

4 电井、水井间砼楼面的二次浇筑

框剪结构住宅的供电、供水一般集中在楼梯间的单独井道内。因井道内上、下管线较多，而井道又狠细小。在结构设计上有的是要求待设备安装施工完毕后，才把井道楼面层砼补浇上。在浇制楼层砼前，电井、水井内的楼层模板已支设好、钢筋已绑扎好。作为一栋住宅，从开始浇筑第一层至电线管、给排水管等安装完毕，以小高层为例，其工期其码要有10多个月。支设好的模板、支撑层层留置，待浇筑完管道井楼面砼后再行拆除，产生的费用显然不少。另者，补浇的砼运输也有一定的难度。如若该处模板支撑随同层其他楼面模板支撑一同拆除，那么待后补浇该处时，又要费工费时再次支设拆除，多花费一遍人工、材料费。绑扎好的钢筋经过几个月的风雨浸蚀，必然锈蚀不堪。尔后浇砼时又要花费人工除锈，使工程成本增加不少。为解决这个成本控制问题，那就要在设计时，需结构、建筑、设备工程师相互配合，共同探讨，尽可能地为施工提供方便。管道井内的管道可固定在某一处留置洞口，待安装结束后统一补浇封堵。这样做可省去很多工时、材料费。方便施工，节约了工程总费用。

5 结束语

5.1除前面所述几点外，还有许多方面也是可以降低工程建设成本的。如楼梯间的玻璃幕墙、柱墙梁板砼等级不相同、特别是梁板砼等级不相同、使用钢筋品种规格多而且其量又少、砼短肢墙的长度等等，不再一一赘述。总之，工程建设的方方面面、点点滴滴、每一步骤、每一环节、每一工序，只要各方责任人员肯动脑筋，就可以找出控制工程建设成本的具体措施来。

第5篇：住宅成本控制范文

关键词：节能住宅；全寿命周期；成本；节能优势

お

1 引言

随着中国地产的发展,建筑用能在我国能源消耗中占有的比重逐渐加大,然而全球一次性能源日益缩减,能源供应已出现危机。人口的增加以及对于住宅的需求,使得住宅建筑走向了节能建筑的可持续发展道路。通过对节能住宅全寿命周期成本分析,探讨节能住宅与普通住宅对可持续发展战略的影响。

2 节能住宅全寿命周期成本分析

2.1 节能住宅的概念与特点

节能住宅建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低CO2排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅这一类,即人居建筑。节能住宅的与其他一般住宅甚至绿色住宅相比,其主要特点是更强调对偏重于强调能耗带来的温室气体――CO2的排放量问题。强调通过房屋建材的总量减少与类别选择减少碳排量,强调对水的节约利用,提倡节约和循环用水,强调社区的绿化建设也应以低排放为指导。

2.2 节能住宅全寿命周期成本

节能住宅全寿命周期成本是指从土地规划、建筑材料、建设施工、交付使用、社区的物业管理等全过程所发生的成本在一段时间内的贴现值的总和。节能住宅全寿命周期成本分析的目的旨在从住宅建设项目的各可行方案中筛选出最佳方案以有效利用稀缺资源,保护环境,在系统的开发阶段将寿命周期成本作为设计参数,选择最经济的项目方案。节能住宅全寿命成本依据研究阶段的不同,包括开发商建造成本、维护成本、消费者使用成本、环境成本和社会成本,如图1。

2.3 节能住宅全寿命周期成本计算

项目全寿命周期环境成本是指因建设项目对环境造成的不利影响而发生的支出称为环境成本,包括环境资源消耗成本和环境维护成本。社会成本指节能住宅项目寿命周期内对社会经济的不利影响,如社会安全、社会公平等。

图1 节能住宅全寿命周期成本的构成おお

2.3.1 建造成本的计算

节能住宅建造成本主要由决策成本、设计成本、施工成本构成。与传统住宅成本相比,节能住宅建造成本,既包括传统住宅建设项目的土地购置费用、设计费用、项目管理费用以及建设费用,还包括了节能住宅材料、设备供应商、分包方对的资格评审、监控和测试、废物管理等必然成本,以及为实现节能功能的设备、设施损坏维修、未知危险品的应对等偶然成本,如图2所示。

2.3.2 物业管理成本的计算

物业管理成本包括物业服务人员工资,社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用、办公费用；物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。在物业管理费方面,节能住宅与一般住宅的物管费差不多,因为节能系统所增加的显性成本一般在6、7年之内就可以收回,所以,相关的节能系统所产生的电费都是由物管承担,而不会成为用户的负担。

图2 节能住宅非传统的定量成本因素おお

2.3.3 消费者使用成本的计算

消费者使用成本是指所谓使用成本就是指消费者使用某种产品满足自己需要的过程中,所需要增加的费用。例如空调用电、 保温耗能、采光用电、饮用水等所产生的费用。在此以地源热泵系统为例,比较节能住宅与普通住宅的区别。节能住宅采用该系统是将中央空调系统、地板采暖和生活热水3种功能融为一体的环保系统,运用大自然中免费的可再生能源,向住户提供20~26℃的室内恒温,并且兼有24h的生活热水供应。这个利用地下水产生的热能进行供热制冷的节能系统,可比传统空调节约能源50%~60%。而普通住宅,一套80m2住宅通常需要安装两台空调,以每台空调每天使用6h计算,每月消耗的电费=6×2×30×0.569(成都民用住宅每kW・h电价)=205元,而按照地源热泵节约50%的能源标准计算,每个用户每年就可省下205×12×50%=1 230元。

2.4 环境成本的计算

节能住宅的环境成本主要指的是环境污染而使环境服务功能质量下降的代价。节能住宅的外部效应成本,不仅与住宅物的局部环境有关,还与社会宏观环境相关联。由于部分外部效应还无法准确的进行绝对量化,所以只能进行定性思考,具体的定性成本影响如表1所示。

表1 环境成本影响因素

内部成本外部成本

影响生活质量的费用

与周围社区关系的改善价值

环境形象价值全社会共同承担的成本

全球气候表暖

臭氧层的破坏

森林砍伐

资源退化

物种灭绝空气污染

水污染

2.5 社会成本的计算

由于社会成本和环境成本一样都属于隐性成本,无法直接表现为量化成本。其影响因素如表2所示。

表2 社会成本的影响因素

安全成本拆迁安置成本其他社会成本

施工安全成本

使用安全成本

设备采购费和维护费

建设期内发生安全事故造成的损失

使用期内预期造成的健康危害土地补偿费

安置补偿费

地上附着物以及青苗补偿费宗教影响

社会安全影响

社会影响成本一般难于量化赋值,要通过社会调查取样来进行获得公众意见,获得相对的量化结论。节能住宅在项目决策期时,应综合考虑拆迁安置成本,降低使用安全成本,以此来降低待建项目的全寿命周期内成本。

3 节能住宅全寿命周期成本控制

3.1 节能住宅全寿命周期中成本可控的程度

由图3所示,在节能住宅的全寿命周期中,随着建设程序的推移,项目的累计成本呈直线式增加,寿命周期成本可控制的程度却是随着建设程序的推移而递减。成本控制的最佳时期在施工阶段之前的阶段,因此需要以投资决策阶段、设计阶段为主；施工阶段、运营及维护阶段为辅来对节能住宅全寿命周期成本进行控制。

图3 节能住宅全寿命周期成本与建设程序之间的关系おお

3.2 节能住宅全寿命周期成本控制方法

3.2.1 决策阶段的成本控制

节能住宅投资决策阶段影响工程造价的因素主要有项目规模、建设水平、项目选址、工程技术方案的确定等因素。合理地确定建设规模、科学地确定建设标准、严密地进行可行性研究,对拟建工程项目在技术上是否可行、经济上是否合理有利、环境上是否允许等方面进行全面系统的分析,做好建设项目投资估算的编制与审查,经审查批准后,即可作为建设项目总投资的计划控制额,使其真正起到决策和控制作用。如在建筑规划阶段,要慎重考虑建筑的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响,改善热环境。在建筑的平面布局方面,朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内,避免冷风吹袭；夏天则尽量减少太阳直射室内及外墙面,有良好的通风。同时,注意建筑间距与节能的关系,使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。

3.2.2 设计阶段的成本控制

要在设计阶段有效地控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同方面采取措施,随时纠正发生的投资偏差。节能住宅的设计阶段,需利用场地的自然条件和资源条件,保护生态环境,强调土地的节约化利用,降低环境负荷,注重节能产品设计的材料选择和管理；注重设计的完善性,减少设计变更,产品的可拆卸型设计；产品的可回收性设计等。在建筑设计中,原则上应减少建筑物外表面积,适当控制建筑体形系数,即建筑物外表面积与其所包围的体积之比,减少建筑面宽,加大进深或增加组合体,建筑外形选用长条型,而体型复杂,凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整,如住宅应尽量采用多单元的“一”字型,特别是采暖住宅建设应增加层数,避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。寒冷地区多层住宅不应采用开敞式楼梯间,入口处设置门斗或采取其它避风措施,避免大开窗户,减少散热。另外,要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等构造措施,对于调节日照节省能源是十分有效的,尤其是玻璃幕墙建筑,必须考虑好良好的遮阳、遮光条件。

3.2.3 施工阶段的成本控制

项目施工阶段工程造价的控制是通过控制承发包商的行为来实现相应的控制目标。在节能住宅施工阶段,要在全寿命周期造价管理的思想和方法的指导下综合考虑建设项目的全寿命周期成本。合理布置施工场地,降低环境负荷,保护水文环境,优化施工组织设计,尽量减少变更,积极推广节能新技术、新工艺,改善能源适应结构,提高能源使用效率。

3.2.4 运营及维护阶段的成本控制

建立运营管理网络平台,加强对节能、节水的管理和环境质量的检查,提高物业管理水平和服务质量,建立物业耗材管理制度,采取节能建材,加强材料性能和环境指标的检测,及时淘汰落后产品,加速新型节能建材的推广运用。项目决策阶段、设计阶段及实施阶段对节能住宅的运营和维护成本有着很大的影响。

4 结语

基于住宅全寿命周期成本的分析,节能住宅通过科学的整体设计,集成绿色配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、新能源利用、中水回用、绿色建材和智能控制等高新技术,具有选址规划合理、资源利用高效循环、节能措施综合有效、建筑环境健康舒适、废物排放减量无害、建筑功能灵活适宜等6大特点。它不仅可以满足人们的生理和心理需求,而且能源和资源的消耗最为经济合理,对环境的影响最小。虽然目前一些节能住宅的成本还在高位,但是已经可以看到通过有效的控制,成本有很大的下降的空间。对于目前国际上的能源形势,节能住宅更是充分体现了可持续发展的建设思想。中国要走可持续发展道路,发展节能建筑特别是节能住宅是刻不容缓的。

お

参考文献：

蔡君馥.住宅节能设计.北京：中国建筑工业出版社,1991.

涂逢祥.建筑节能.北京：中国建筑工业出版社,2005.

李 硕,罗海云.浅谈建筑施工项目的全寿命周期成本管理.科技创业月刊,2010（3）：84~85.

第6篇：住宅成本控制范文

关键词：建筑结构设计；成本控制；措施

中图分类号：TU2文献标识码： A

一、加强建筑结构设计成本控制的作用

建筑结构是建筑的主体和支撑，建筑成本主要包括土石方、地基处理、建筑结构、围护及装饰施工、设备安装等五部分费用；结构设计费用不到建筑总投资费用的1%，但可影响整个住宅投资成本70%以上，这一数据足以说明结构设计对控制建筑造价成本的决定性影响作用，是建筑成本确定与控制的重点。

结构设计的首要目的就是满足自身的建筑功能要求，服务于社会；其次就是保证建筑具有足够的抵抗自然界各种作用力的承载能力，并将结构变形控制在满足正常使用的范围内，概括来说，就是“安全性、适用性、耐久性”。由于结构造价在建筑总造价中所占比例很大，因此，一个好的设计能带来非常可观的经济效益。当然结构安全更是重中之重，其目标就是保证居住使用的安全，在接近实际受力情况的基础上，充分运用各种方法把结构设计得尽量合理，最大程度地达到规范所要求的设计目标，做到建筑安全与经济的完美结合。

二、影响建筑结构成本的基本因素

影响建筑结构成本的因素很多，在建筑项目投资前，要对项目的结构类型、施工环境、基础形式、施工条件、建筑条件许可等众多情况进行分析研究，使建筑项目成本控制在最科学、最合理的范围。影响建筑结构成本的基本因素有以下几个方面。

一是要合理选择建筑物结构类型，不同的建筑结构类型产生的工程造价必然有所不同，应依据建设单位的施工能力、投资水平、工期规定对不同结构类型的造价差别做综合层面的分析，对比投资与获取利益的平衡面，成本控制的优化配置，从而找出最适合该住宅工程的结构设计类型。

二是在建筑条件许可下，尽可能降低混凝土设计强度，控制工程造价成本，随着建筑结构形式的复杂多样变化、建筑材料的持续更新发展，其对构件截面的强度要求水平越来越高，因此目前建筑结构混凝土设计强度有明显增高的趋势，这无疑将导致项目造价成本增加。为了有效控制建筑成本，我们必须在建筑条件许可的情况下，尽可能地降低混凝土设计强度，从而改善项目造价成本上涨过快的趋势。

三是要依据施工环境，选择最适宜的基础形式，建筑项目基础形式在投资成本中占工程结构总价的1/3之多，因此可以说合理选择基础形式是直接影响工程造价的主体因素；同时合理的基础形式还会有效的缩短建设工期。

四是要根据施工条件、建设单位实际情况正确选择上部结构体系、确定构件。建筑结构体系、构件截面确定及材料科学选用对工程整体经济性有很大程度的影响，合理选择适用的上部结构体系，可以在方案设计上对总体工程成本发挥有效的控制作用。

三、从建筑结构设计方面控制成本所存在的问题

(一)忽略建筑结构设计中的成本控制问题

建筑工程大概分为三个阶段，即决策阶段、设计阶段以及实施阶段。决策阶段决定了建筑工程项目是否启动，而设计阶段则是关系着建筑工程投资成败的重要阶段。在设计阶段，最重要的也是最后的环节，就是对于工程造价的控制，建筑结构设计的合理性、实用性以及科学性都会从根本上影响建筑工程的总造价。然而在具体的结构设计工作中，很多建筑企业根本就没有控制成本的意识，进而忽略了建筑工程结构设计方面的成本控制能力，因此从管理层面上就不重视结构设计上的成本控制。

(二)建筑结构设计方案存在的问题

在绝大多数建筑工程当中，结构设计费用在总成本当中所占比例不足1%，但是在整个建筑工程成本控制上的作用却是在70%以上，因此我们不难看出结构设计在建筑工程的成本控制上究竟占据着一个怎样重要的地位，甚至可以说起着决定性作用。然而由于忽略结构设对于成本控制的重要性，大多数建筑工程结构设计都会出现合理性、实用性以及科学性方面的问题，对于建筑工程成本也根本起不到控制的能力。

四、如何从建筑结构设计方面控制建筑工程成本

(一)内部空间类型的合理选择

在建筑工程当中，内部空间类型的合理选择，对于整个建筑工程造价有着极其重要的影响，但却不能为了降低工程成本而选择降低内部空间的造价成本。建筑结构设计人员必须要在整个企业的建造能力、工期长短等问题上进行考虑，而后对建筑的内部空间进行分析，平衡投资与经济利益之间的关系，优化资源配置，降低成本，找出最科学、最合理的内部空间结构设计方案。

(二)考察施工现场和环境

科学合理的住宅设计对施工项目周期的缩短和维护基坑有着一定的影响，建筑人员必须对施工现场进行考察，分析施工现场的地形和环境，避免给施工带来不良影响，在建筑结构设计中，尤其是对软土施工现场需要进行严格的分析，要对不同地形，设计出不同而且又合理、又科学的结构设计方案，对于建设软土地基，要采取相应的设计结构，促进建筑工程发展，减少住宅成本。

(三)选择适应基础形式

建筑工程设计，要结合建筑实际的施工环境，选择出适应建筑住宅的基础形式。根据市场调查可知，建筑工程住宅基础形式的选择对建筑成本有着直接的影响，而且合理的住宅基础形式还会加快建筑施工工期，促进基坑工序施工的方便快捷；如果建筑施工是在软土上进行，就需要在建筑结构设计中，采用适合在软土上可以打造地基的方案，减少对软土地基的压力。

(四)混凝土强度

要想降低混凝土在建筑设计上的强度，必须是在建筑施工允许的条件下，加强控制建筑住宅的造价成本，随着建筑结构和形式的复杂化和多样化，建筑行业中不可缺少的建筑材料，也在不断的更新，因此，对建筑行业斜面构件的要求也不断的提高，所以在建筑行业大多数的住宅结构对混凝土强度需求，呈现出提高的发展趋势，建筑工程的总体金额中住宅成本会不断的增加，建筑工程要想减少总体成本，必须制定有效的方案，在建筑实施允许的前提下，尽可能的控制混凝土强度，缓解住宅成本造价，在住宅结构建设过程中，适当减少混凝土强度，不仅可以延长住宅的使用寿命，还能减少住宅楼墙体和楼板开裂的情况，促进住宅维修费几率降低，促进项目的总体成本和项目竣工时间的缩短。

(五)选择正确的体系

结合建筑施工实际条件和建筑单位实际情况，要选择正确有效的体系即上部结构体系，对建筑体系结构和建筑材料要进行合理科学的选择，对建筑工程住宅经济成本有着重要影响，选择合理的建筑上部体系，对建筑住宅成本有着有效的控制，促进住宅造价成本的控制，减少了建筑工程项目的总体经济成本，缩短了建筑工程工期。

结语

建筑结构设计对于建筑工程成本控制的能力，常常被建筑企业所忽略。然而一套科学合理的建筑结构设计方案，能够从根本上控制建筑工程的成本造价，因此，提高对建筑结构设计的重视，不仅能够提高建筑企业对于成本的控制，更对整个建筑行业健康、高效发展有着重要的现实意义。

参考文献

[1]张红标.建筑结构设计成本优化研究[D].浙江大学,2012.

第7篇：住宅成本控制范文

【关键词】两限普通商品房；成本控制；项目管理；原则；途径

一、前言

为完善住房供应保障体系，缓解住房供应结构不合理的矛盾，解决中等以下收入家庭的住房困难，国家于2006年提出中、低价的两限普通商品房概念。两限普通商品房，为限房价、限面积的“两限”商品房，是普通商品房的特殊表现形式。“两限普通商品房”主要解决的是居民的居住问题，同时也是希望通过“两限普通商品房”的建设缓解经济适用住房的建设压力，使经济适用住房改为定向销售。根据国家有关政策规定，及大多数居民家庭收入水平，国家对普通商品住房的价格为控制在周边商品住房平均价格以下水平，并与之保持不低于10%的合理差价。普通商品住房销售价格由国土资源房管局会同物价部门在土地出让前拟定，报政府批准实施。此是限价之一――销售价格限价。2006年，国家宏观政策的调整，明确今后70%的土地出让将为普通商品房建设，尤其是用于限价普通商品房的建设。因而，房地产开发企业必须严格进行成本控制管理，才有可能在未来若干年的经营中，获得合理的经营收益。但是由于两限普通商品房其具有限定面积和限定销售价格的特定特点，无疑增加了成本控制的难度。因此，房地产开发企业必须严格进行成本控制管理，才有可能在未来若干年的经营中，获得合理的经营收益。本文在调查分析的基础上，利用项目管理的相关理论，力求分析两限普通商品房的成本控制的原则，并力求找到加强两限普通商品房成本控制的有效途径。

二、两限普通商品房的成本构成

两限普通商品住房价格由成本、利润和税金构成。成本主要包括：

（1）土地出让金；（2）勘察设计费和前期工程费；（3）建安工程费；（4）住宅小区基础设施建设费（含小区应摊非营业性配套公建费）；（5）管理费，以前各列项费用之和为基数，控制在2%以下；（6）贷款利息，是指开发经营单位为开发建设普通商品住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出计算基数不得超过本款所列1至4项成本之和的40%，其中多层住房计息时间不得超过18个月；高层住房建筑高度50米以下的，计息时间不得超过24个月；建筑高度50米以上的，计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行。

利润主要包括：普通商品住房的利润以前款所列（1）至（4）项成本之和为基数，不得超过8%。税金可依照国家规定的税目和税率计算。

三、两限普通商品房的成本控制

1．树立成本控制意识，加强成本控制宣传，构筑成本控制的企业文化。要在开发企业内部树立成本控制的意识，加强成本控宣传，通过有效的传输手段，形成企业特有的成本文化，培育员工的成本理念，使成本控制从实施的各个阶段都根深蒂固地扎根在员工的脑海中。让员工明白对两限普通商品房的开发，成本控制是企业获得盈利的根本途径，在两限普通商品房的开发过程中，任何成本都是员工的某项行为或活动的结果，成本控制是每位员工的共同任务，每个员工也都有成本责任。通过企业员工的共同努力，构筑本企业的成本控制文化，使在两限普通商品房项目的开发过程中，具体的执行过程产生自发的和条件发射性的成本控制执行力。

2．成本控制的科学化原则。科学化，即是要把项目管理的成型理论、技术和方法运用于成本控制和管理，并辅助与现代化的计算机系统，合理地进行自我和适应于地方特点、特色的专项成本控制措施，实现两限普通商品房项目成本管理的科学接轨。

3．成本控制的全面成本管理原则。从两限普通商品房的成本控制的内容和方法而言，需要从全面性出发，对两限普通商品房项目的全过程开展成本管理和控制，对可能影响两限普通商品房的成本的各种要素开展成本控制，并发动项目涉及的各种团体、个人也参与成本控制和管理的过程，简而言之，就是全员、全过程、全因素的成本控制。

4．成本控制的项目全生命周期成本最低原则。在对两限普通商品房项目进行成本控制，不能只片面对两限普通商品房项目的实施阶段的成本进行最低控制，而且要在两限普通商品房的项目全生命周期进行成本最优化控制，即要从项目的规划、设计、施工、销售和清盘结束的整个过程，使两限普通商品房的整个项目的生命周期中的成本达到相对最低，这才是一个完整的成本控制的期限。

5．动态成本控制原则。两限普通商品房的项目成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，所谓动态控制就是要收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。实施成本控制过程应遵循“例外”管理方法，对在项目过程中那些不经常出现的问题，但对成本目标的顺利完成影响重大的关键性问题，作为“例外”进行管理，必须予以高度重视。

6．成本控制的责权挂钩原则。目标管理是管理活动的基本技术和方法。为了有效地对两限普通商品房的成本进行控制，必须对项目的成本进行逐层分解，使总成本分解成各个单项成本，并单项成本通过目标责任的形式，建立成本的考核目标，落实给两限普通商品房项目的各单项工作、个体或实体。参与两限普通商品房项目的各个参与人员和团体都将承担不同的成本责任，目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任，做到责、权、利相结合，并按照成本责任对各对应项目责任人进行评价。通过评价和利益挂钩的手段，做到奖罚分明，树立成本控制的中心地位。

7．成本控制的有效化原则。有效化是指两限普通商品房的项目成本控制必须是真正实效性和时效性的控制，不仅要以相对较小的成本投入获得相对最大的效益产出，而且要保证在成本控制同时，要获得与未经优化的成本同等的效力的质量成果。同时，要保证通过成本的控制，不影响到人力和财力的支出，保证合理的工作效率，实现成本管理工作的效率化。

8．节约的原则。对两限普通商品房项目的成本管理中，节约是一条最基本的原则，节约不仅要体现在对项目过程中的成本进行限制和监督，更重要的是要实现对发生成本的事前预测、事前监督、实时修正、过程控制，通过节约的概念，优化项目实施过程和方案，通过提高项目管理的科学水平，达到节约的目的。

四、加强两限普通商品房成本控制的途径

（一）从全局层面上分析加强两限普通商品房成本控制的有效途径

1．建立两限普通商品房成本控制体系。建立以两限商品房成本控制为中心的项目管理体系，辅助以科学的计算机技术控制系统，实现对项目和项目成本的实时动态监控，完成对两限普通商品房项目成本的科学控制管理。

2．建立两限普通商品房数据分析和归类制度，构架两限普通商品房成本数据库。建立两限普通商品房数据分析和归类制度，对已开发、在开发和待开发两限普通商品房项目的各项数据进行收集、整理、分析和归类，为今后将要开发的项目进行数据对比、参照和修正服务。

（二）从两限普通商品房项目建设进程层面分析加强两限普通商品房成本控制的有效途径

1．前期策划阶段。抓好建设工程招投标工作，采用合理的承包方式。在前期准备阶段，开发企业就应该注重承包合同的管理。对于勘探、设计、监理、施工等工程任务的发包，必须通过公开招标，确定承包单位。在有关规定允许的范围内，在保证工程质量的前提下，通过招标方式最大限度的降低承包价。在条件允许的情况下，可对占工程造价比重较大的主要建筑材料和设备进行集中采购招标，或对建筑工程中的具有排他性和特殊性的专门项目进行分项招标，以降低成本。

2．设计阶段。设计工作是成本控制的关键，“两限”的建设特点也是通过设计充分体现。据以往的建设经验，此阶段对工程造价的控制程度在60%以上。主要可在以下两方面进行成本控制：

（1）限额设计。开发企业应充分发挥专业人员在工程管理经验方面的优势，委托其在设计阶段参与对限额设计目标的协调。在此基础上，开发企业从成本控制的角度出发，要求设计单位在最大限度地满足和提高使用功能的同时，尽可能降低工程造价；在材料上使用性能价格比好的新型材料、新型工艺；在结构设计上要科学化、合理化、规范化，不要人为地进行保守安全设计，从而加大设计安全指数或系数，造成安全成本浪费。

（2）合同。在设计合同中，增加设计错漏或不合理设计方面的处罚条款。促进设计方提高设计质量，减少设计中的错、漏及不合理等现象，从而最大限度地避免施工中的洽商、变更，有效降低工程造价。在施工合同中，明确施工方对设计图纸深化职能，尤其是对图纸的错漏、违反规范之处要予以深化。

（3）体现两限普通商品房特点的设计方案。设计方应该了解两限普通商品房的建设特点，有以下几点值得注意：

第一，规划设计要依据小区的基本功能和要求，合理地安排住宅，公建、管线、道路、绿地的布局，避免增加土石方工程量和建安工程费用。

第二，严格控制两限普通商品的住房面积。主打得两限普通商品房的住宅建筑面积控制在60～90平方米，以一房一厅和二房一厅为主。

第三，一般采用粗装修模式。如：墙面、地面为水泥砂浆素面，户内只装门框，无户内给水支管、电器设施、洁具等等，既有利于住户的二次装修，也避免过高的装修标准造成造价的提高。

第四，在正常情况下，层高降低0.1米，造价可降低1%左右。两限普通商品房的层高以2.7～2.8米为宜，既能满足规范要求和使用要求，也有利于降低造价和节省能源。

第五，电梯设计要总体考虑，做到电梯安置的最优化。在设计阶段，开发企业应向设计单位充分表达设计意图、建设进度要求，并在设计过程中及时与设计部门进行互动和沟通。对两限普通商品房来说，相对较低的售价不能成为降低品质的理由，只有不断为用户着想，寻求建筑成本费用与建筑面积、结构、装修的合理均衡，才能实现两限普通商品房建设的根本目的，获得更大的社会效益，开发企业也获得相应的利润回报。

3．施工阶段。在工程施工阶段，质量控制和成本控制是项目的双核心。

一是施工队伍和项目队伍。要选择技术实力强、有完善的质量安全保证体系和较好地承担过相近项目施工经历的施工单位。施工单位的资质应与两限普通商品房的实际技术、质量需求相吻合，切忌对资质过高的要求而造成造价成本的额外增加（越高级别的资质，其取费也越高）。应对施工单位的项目经理和总工程师严格把关，选用有素质、经验丰富、水平高、服务理念好的项目经理，这对整个项目的降低成本十分重要。同时，开发企业自身要为两限普通商品房配备优秀的开发方管理队伍，从管理、技术等方面合理完善项目团队的组织结构。

二是标底。开发企业方应该自己编制工程概算(即标底)，并可委托专业机构进行工程概算预审。通过多级审核，达到概算和预算的合理性。同时，应根据概算进行计划任务分解，划分施工标段。

三是施工组织设计。审查施工组织设计，是造价控制重要的一环。其中如临时设施的建设、建筑机械的配置、基槽的开挖方式、方法、混凝土的使用以及特殊构件的处理方案等，对工程造价都有直接的影响。对于小区基础设施，如水、电、气、暖、电信、雨污水、道路等有关配套管网工程的施工要统筹安排，尽量做到各种管线合槽施工，避免各种管线土方的二次开挖，减少不必要的人力、财力和物力的浪费。

四是现场签证管理。抓好工程现场签证的管理，开发企业要加强对现场签证的管理，提高现场签证人员的业务工作水平，建立健全各种规章制度，使各种环节互相制约，堵塞管理上的漏洞，以保证签证的真实性、合理性、经济性。同时要加强现场签证人员的职业道德教育，并制定出相应的惩罚性措施。两限普通商品房功能明确，户型也相对简单，施工图设计应力争完善，尽量减少设计变更签证。

五、结语

两限普通商品房是向中等收入以下家庭出售的中低价位的普通商品房住宅，由于对住宅销售均价实行限定最高价的专项管理，房地产开发企业在保证商品房质量的前提下，必须搞好成本控制，降低建造成本，力求实现开发的两限商品房的社会效益和开发企业效益最大化的双赢局面。房地产开发企业要不断提高项目管理水平，提高成本控制和成本管理的技能，采取有效的措施、手段、方法和途径，使成本控制和管理落到实处，达到保证建造质量和降低建造成本的双重目的。

参考文献

[1]毕星，翟丽．项目管理．上海：复旦大学出版社，2000

[2]瞿富强．房地产开发与经营．北京：化学工业出版社，2006

[3]王清雨．经济适用房的成本构成和降低途径．山西建筑．2001（8）：82～83

[4]孙慧．项目成本管理．北京：机械工业出版社，2005

[5]何进日．财务管理．成都：西南财经大学出版社，2002

[6]甘华鸣．项目管理．北京：中国国际广播出版社，2002

[7]全国建筑业企业项目经理培训教材编写委员会．施工项目成本管理．北京：中国建筑工业出版社，1999

[8]俞文青．施工企业会计．上海：立信会计出版社，2000

[9]尹贻林．工程项目管理学．天津：天津科学技术出版社，1997

[10]张永福，钱磊．房地产开发中的项目管理．管理工程学报，2005（增）：255～257

第8篇：住宅成本控制范文

房地产业作为当前我国国民经济的一大支柱产业，对GDP的贡献有目共睹。房地产市场的蓬勃发展与旺盛的市场需求催生了大批地产项目的开发。住宅地产作为整个房地产板块的一个重要单元，更关系到人们的生活质量和身心健康。因此，如何在买方市场的氛围下把一个项目做到最优，如何系统评价一个项目应具备的标准是值得思索的。本文依据建筑项目的全寿命周期提出了住宅地产项目开发的几大要素并探讨了其达成途径。

【关键词】房地产开发住宅地产选址成本控制发展趋势

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A

【引言】

20世纪90年代以来，房地产业已逐步成为我国国民经济的一大支柱产业，近年来对GDP的贡献率超过2℅。房地产市场的快速发展和旺盛的市场供求关系催生了大批地产项目的开发。作为房地产板块的一个重要组成部分，关系到民生的住宅地产的开发与投资也保持了高速增长的势头。然而，在当前买方市场的氛围下，项目的综合质量直接决定了其在推向市场后的影响力也公众的认可程度。本文将依据建设工程项目的全寿命周期理论探讨住宅地产项目开发应注意的几大要素。

1、住宅地产项目的选址

一个房地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就与注定。套用地产界的一句名言：“第一是地理位置，第二是地理位置，第三还是地理位置”。“地理位置涵盖了城市和区域地段、环境、基础设施、交通等因素。只有综合考虑这四点，项目选址时再重点测算成本这一关键因素，认真研究土地市场和政策因素，经过综合平衡比较后才基本能决策地块的取舍。

2、项目所处城市和区域地段

2.1、城市

房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金融、教育、治安、社会发展、交通状况、人口及消费能力等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场产生影响，尤其影响房价和销售情况。因此，在选择目标城市的时候，首先要详细调研这些因素。

众所周知，西方发达国家高级住宅区一般多建在城市的边缘‘而一些较低级的住宅区则集中在市中心和工业区附近。比较而言，我国的一些大城市，像北京、上海等、近几年来，高级住宅区主要分布在城市内部或中心地带，而普通住宅却在向城市的边缘扩展。在城市内圈地价高，只有开放高档住宅才能有能力付出高昂地租，并且有利可图。

分析其原因，我国公交设施不够发达，私人汽车的覆盖率较低，所以市中心附近是高收入人群的首选。现在，人们往往会选择在周末去郊区度假，因为郊区的环境质量好，新鲜的空气是市中心所缺少的。而且随着经济发展我国的城市交通也会逐步完善，轿车也会步入寻常百姓家，郊区的劣势将日益减少。随着城市化的发展，在郊区购房也是一种投资保值的行为，所以，我国今后也会有越来越多的开发商会选择在郊区建设高档住宅。

2.2、区域地段

土地开发和建设是城市规划的重要部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，公司要树形象，应先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择在城市新开发密集区或中心商业区，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。

3、地块环境

房地产用途不同，考虑的细部因素也不一样。细部因素主要是指房地产项目拟选地块的环境因素，针对一个具体的以住宅为主的房地产项目选址，应重点分析自然环境、人文环境等两方面因素。

3.1、自然环境

从自然环境考虑，住宅选择最好远离市政干道，地处僻静，而且空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区，绿化程度较高的区域。而周边如果有好的景观如公园、绿化带、海景或水库、山体则更佳。

3.2、人文环境

人文环境包括学校、图书馆、科研机构、医院、商业网点及购物方便程度、拟建项目周围的楼盘品质及入住居民的社会身份等因素。“孟母三迁、择邻而居”的典故告诉一代代望子成龙的父母们，置业时应该深切关注楼盘的人文环境。昆明市呈贡大学城景明南路新天地的毓秀小区临近昆明市的三所重点大学和市政府，现在房价已突破7000元/㎡。

3.3、基础设施

基础设施——即道路、给排水管线及容量、燃气管线及压力、集中供热管线及容量，供电设施等——是住宅项目的生命线，是住宅项目择址时必须考虑的细部因素，如区域地段的基础设施不完备或者尚处于待开发状态，那么购买这样的地块，将是对开发商实力和耐心的巨大挑战，很明显，与基础设施完备的地段相比，这样的地块在正常开发周期内是无法收回资本的。毕竟，现如今的房地产已经越来越趋向于资本化、金融化，只有拥有足够的时刻都在流动的资本才能更有效地规避风险。

3.4、地块周围的交通

地块周围的交通要素涉及交通路网状况、到火车站的距离、到长途汽车站的距离、到机场的距离等。相比之下，对于住宅地产项目选址来讲，地块周围的交通路线状况更为重要。目前城市近郊住宅的开发都是规模化的，动辄几十万平方米，建成之后将入住数千人，随着私家车普及率的日益提高，居民的进进出出，对楼盘周边地区、楼盘与市中心之间的交通路网和公交线路都提出了更高要求。稍有不慎，考虑不周，就可能会给项目的销售造成巨大障碍。

3.5、土地市场和政策

房地产开发商在项目选址时都必须密切关注国家和地方政府有关土地政策的一举一动。就全国的中等以上城市来讲，住宅房地产业已经进入一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。虽然目前国家要求商业和住宅建设用地必须通过“招拍挂”出售，但土地的购买任然是一个非常复杂的过程，在内地很多城市，土地市场任然是一张不透明的网，看不清，摸不透，没有一定的政府关系很难开展土地的扩张、储备工作。

4、住宅地产项目开发成本控制

当然住宅地产项目开发的成本控制贯穿住宅地产开发的整个流程的重要工作。其成效好坏，将对开发项目的利润产生重大影响。招标及建设阶段是成本控制任务最繁重的阶段，下面我着重介绍住宅地产项目开发招标及建设阶段工程成本的控制。

4.1、工程招标及签订合同阶段

招标采购是最富有竞争力的一种采购模式，如何利用这种模式获得合理的工程采购价格，一直是开发商经常思考的问题。对于民营开发企业来说，一般选用邀请招标方式。

在招标及签订合同阶段应做好如下工作：

4.2、确定适合招标项目的投标报价和承包方式

投标报价和承包方式的确立主要涉及两个方面，一是采用总价包干合同或是可变总价承包合同；二是预算编制采用定额计价法或是工程量清单计价法。

4.3、完善的招标文件及合同

条款内容周密细致、考虑详尽周到的招标文件及合同是获得准确报价并保证今后工程进展顺利的重要基础。合同条款宜作为招标文件附件发送给各投标单位，并要求投标单位在投标书中予以确认，否则视为废标。避免出现有的投标单位在接到中标通知书后提出对合同条款进行修改的不利情况。

5、工程施工建设阶段

施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。在此阶段，工程成本控制的目标是把工程实施过程中可能发生的变化限定在一个合理的范围内。因此该阶段的成本控制应着重于一下几个方面：

5.1、设定成本预控目标，全过程跟踪工程成本的变化，并建立科学、准确、及时的成本考核制度、考核办法和成本考核体系。

5.2、对工程变更予以严格把关。工程变更单包括一下三种形式：一是设计单位签发的变更单；二是开发商签订的变更单；三是承包商递交的变更或索赔申请。

5.3、做好竣工决算审核工作。竣工决算审核是工程成本控制的最后一道关口，其重要性是显而易见的。该审核工作建议委托诚信和具有较高专业素养的咨询公司进行，否则将牵扯开发商较多的人力和物力。

6、住宅地产的发展趋势

以上探讨了住宅地产项目的选址和成本控制，但是要开发出一个好的住宅地产开发项目，只靠选好地址和控制好成本是远远不够的，我们还得把握好当今住宅地产的发展趋势。在过去的十来年里，无论是从市场需求、开发模式上，还是产品形态、设计趋势上，中国的住宅产业都提到了一个改变和提升的关口。在未来几年内国内住宅地产可能呈现以下两点形态趋势：

6.1、产品类型进一步细分，目标群体更趋明确

在目前国内住宅的产品开发方面，许多开发商开始主动引导或挖掘消费群体潜在的需求，并根据人们的年龄结构、居住习惯、生活方式等差异化特点，推出了一批针对性强的住宅项目。再加上对已有的住宅产品类型的优化和调整，住宅市场得到了极大地丰富，其中包括青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、养生住宅、亲情社区、通用住区等等。

住宅产品类型的多样化，是充分适应消费需求的结果，但具体项目的成功与否，关键还在于清晰的市场定位与确实的规划设计的完美结合。

6.2、高层住宅仍然是我国大城市住宅开发建设的主流

我国城镇住宅的开发建设以每年5-6亿平方米的数量增长，其中高层住宅的比例越来越大，高层化的发展趋势已势不可挡，高层住宅不仅在北京、上海、广州这样的地方会成为人们未来重要的居住住宅形式，在其他相对比较小一点的大中型城市也是如此。

高层公寓式住宅在全国范围内如此激增，除技术提高和政策放宽以及受经济因素影响之外，高层住宅本身的魅力也是使人们开始向城市中心回归的重要原因，高层建筑多在城市中心，居住与工作地点的接近使人们上班更加方便，时间更加缩短。

良好的景观视线和采光通风，可供安静的环境，成为让你们对高层优势的共同认同点，说明了高层住宅对于居住环境质量的改善是十分明显的。有调查表明，大多数居民对于高层的居住方式持认可的态度，他们普遍认为高层要比中、低层干净、安静，而且视线更加开阔‘但同时由于人们生活水平的提高和价值观念的转变，对居住舒适度的要求也越来越高，现在大多数高层住宅在内部交通、室内环境、居住心理的舒适度等方面还是显得有些差强人意。另外，住宅产业化的深入发展也决定了高层住宅所面临的竞争和挑战是巨大的，提高高层住宅的产品品质，将成为抢占市场的利器。

【结束语】

综上所述，住宅地产项目的是一个非常复杂的过程，其专业性和科学性不容置疑。当然，在城市建设用地日益紧张的今天，再加上居住者对住宅项目的要求越来越高的压力，要成功地开发出一个住宅地产项目是相当具有挑战性的，如何在项目选址和居住者对住宅的心理舒适度的要求两者不是偏颇，是我们需要进一步探讨的重要课题。

【参考文献】

[1]武振兴. 论城市住宅地产项目选址. 内蒙古：神华包头煤化工有限公司，2007.6

[2]焦健. 浅谈住宅地产项目开发要素. 广西：广西大学，2007.6

[3]戴志忠. 浅谈住宅地产开发招标及建设阶段工程成本控制要点和技巧. 杭州：广宇集团股份有限公司，2011

第9篇：住宅成本控制范文

关键词：住宅产品 标准化 研究

1、房地产企业产品标准化的含义

产品标准化是指在经济、技术、科学及管理等社会实践中，对重复性事物和概念通过定制、和实施标准达到统一，在既定范围内达到"最佳有序化程度"。在房地产业，产品标准化有利于房地产企业树立品牌形象。首先，通过标准化，能够利用某种程度上的一致性来降低成本，节约设计时间；其次，标准化是工厂化的初级阶段，要做到工厂化，需先进行产品的标准化设计、标准化生产，从而逐步实现产品的通用化和工业化；最后，确立标准化的产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。房地产企业产品标准化可定义为房地产开发企业在面对不同的市场情况、不同的土地情况时，从自己的已定产品系中选择已有产品系标准进行相同或相似产品的开发。

2、建立住宅产品标准化的重要性

2.1市场形势严峻

在越来越激烈市场竞争中，地产开发商的平均利润率也越来越低，根据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计"年均净利润率降低1个百分点"的趋势将会持续下去，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。到2015年，房地产行业平均净利润率将触及"10%警戒线"。同时，不同房地产企业的盈利能力也进一步呈现分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业都要调低盈利目标。竞争态势的激烈，也促使不少中小房地产企业退出市场。据统计，百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发。

2.2建立设计标准化提高竞争力

房地产企业对其产品标准化的建立，从不同角度可划分为如下：从专业可分为建筑专业标准化、景观专业标准化、住宅产品专业标准化；从产品的客户群需求又可分为：刚需型、改善型、豪华型；从产品本身还可分为：高层或多层住宅产品、洋房、别墅；从交房角度可分为：毛坯交房、精装交房。因此，面对严峻的市场，每个房地产企业，要根据自身的特点、文化、规模、优势，通过研究建立一套适合自己的产品系列化和产品标准化，更好的发挥自己的优势、提高竞争力。

在地产整个项目开发过程中，如果没有建立产品设计标准化，通常会出现如下问题：（1）项目在定位阶段时，对产品的整体定位、概念设计阶段时总图的规划、户型配比、风格定位、成本估算等总是反复修改，来回折腾，占用人力物力和时间成本；（2）在项目实施阶段，设计、材料选样、采购、成本、工程各持己见，难于达成一致；（3）项目成本测算差距大，目标成本难以准确制定；（4）项目施工过程中设计变更多，签证多，过程成本控制难度大；（5）没有统一的设计标准，使得产品品质参差不齐，难以达到理想或较为一致的效果。因此，建立设计标准化，除了避免上述问题，还可以加快前期项目的准确定位、加快开发过程、有效的减低开发成本、保证产品品质。在当前的市场背景下，住宅地产开发商通过建立设计标准化，加快开发速度，提高净利润率，从而实现高周转，有效的提高企业的竞争力。

3、房产住宅产品标准化建立要点

3.1售楼处住宅产品标准化建立要点

售楼处住宅产品标准化前期定位功能要求、面积要求、风格要求（新中式、简欧、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售楼处室内延续"新中式"的建筑风格，设计色彩明快，材料及设计造型考虑施工简便，控制在目标成本内，进行限额设计，供参考。售楼处室内功能一般分为：1）入口区；2）模型区（区域模型）；3）洽谈区；4）签约区；5）销控台区；6）品牌墙；7）综合服务区（含财务室）；8）水吧台；9）VIP室；10）公卫、宝洁间；11）销售经理室；12）销售办公室；13）推广办公室；14）更衣室；15）保安室；16）储藏间 ；17）会议室；18）物业办公室等。案例：室内功能分区标准化（以南昌君领朝阳900平米的售楼处为模版）：入口区（15平米）、模型区（120平米）、儿童娱乐（25平米）、形象展示墙、视听室（60平米）、 洽谈区（100平米）、签约区（150平米）、卫生间（40平米）、办公区（200平米）。除了测算出每平方米的造价外，还分解出（天、地、墙）的造价：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。

3.2住宅公共部分标准化建立要点

大堂主要表现客户的尊贵感，但又不失温馨。配置沙发一组，为入住业主提供来访客人临时等候座区。结合建筑结构形式，运用简洁、明快的线条，使整体空间较为敞亮。地面铺贴要让空间更显宽敞，线条简洁波导线采用小细条收边，比例依据空间大小而定。大面积米色瓷砖铺贴，用深色瓷砖勾勒波导线。天花采用白色乳胶漆，做局部跌级吊顶加灯槽。标准层电梯厅空间较小，采光较暗，平面布局简洁，地面、墙面、天花设计需简洁处理，重点体现电梯门套。地面米黄色瓷砖加深色波导线。天花做简单跌级增加层次。除了测算出每平方米的造价外，还分解出：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。设计效果图、施工图、预结算清单、现场照片、材料标准样板，形成整套完善的标准化成果。在新的项目应用时，只要进行升级或材料调整就可以快速复制和应用，既能保证效果，又可以达到快速开发。在通过对历史成功住宅产品案例分析，进行标准化和系列化的成果的梳理，建立内部信息平台，通过内部服务器及内网：请专业的公司为我们建立一整套完善的标准化信息平台系统，根据这个系统为建立资源库，为我们实现标准化成功的推广和快速应用。

4、结束语

建立住宅产品标准化，能加快设计进度，减少工期变更，统一技术标准。在房地产行业的竞争越来越激烈的今天，只有建立标准化，才能实现高周转。而高周转有三个典型的特征：一是利润率比较低，例如万科、恒大，都属于周转率非常高的企业；二是走高周转模式的企业，普遍通过产品标准化和住宅产业化快速复制以规模制胜，万科排在行业前几名，规模最大的企业基本都走高周模式。

参考文献

[1]许秀萍.房地产市场区域差异成因及其对策分析[J]浙江工商职业技术学院学报2011