不动产登记申请书精选(九篇)

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第1篇：不动产登记申请书范文

为规范不动产登记行为，根据国务院授权，国土资源部出台了《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），从登记程序、资料查询以及法律责任等方面，细化了不动产统一登记制度。《细则》的出台，为基层登记机构进行不动产登记提供了可操作性依据，有利于提高不动产登记质量，提升不动产登记公示力和公信力，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全与效率。

一、商业银行应关注的《细则》主要内容

（一）完善登记程序，统一判断标准

《细则》从以下几方面对登记程序进行了完善。一是确立登记原则，规定应依当事人申请进行不动产登记，但法律、行政法规及《细则》另有规定的除外（第2条第一款）。二是完善申请提出，对转让（处分）共有财产（第10条第一款、第二款）、限制（无）民事行为能力人不动产登记（第11条第一款）和委托他人代为不动产登记的申请提出（第12条第一款）作出了进一步规定。三是明确材料要求，规定申请人须填写申请书，规定申请材料原则上须为原件及复印件应与原件保持一致（第9条），规定监护人代为申请登记另须提供监护人与被监护人的身份证（或户口簿）及有关监护关系等材料，规定为被监护人利益而处分不动产须提供书面保证（第11条第二款、第三款），规定委托他人代为申请另须提供被人签字（或盖章）的授权委托书，规定代为处分不动产须现场签订授权委托书以及境外申请人委托他人代办须认（公）证授权委托书（第12条第二款、第三款、第四款），规定因继承、受遗赠取得不动产而申请登记须提交死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议及与被继承人的亲属关系材料等，也可提交经公证的材料或生效的法律文书（第14条）。四是细化查验内容，规定登记机构应查验申请人（委托人）身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致，应查验权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致，应查验法律行政法规规定的完税或缴费凭证是否齐全，应查验不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备和权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确（第15条）。五是明确实地查看重点，规定不动产登记机构进行实地查看时，若为房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记要重点查看房屋坐落及其建造完成等情况，若为在建建筑物抵押权登记要重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况，若为因不动产灭失导致的注销登记要重点查看不动产灭失等情况（第16条）。六是明确公告范围内容，规定对登记机构依职权进行更正登记、依职权进行注销登记和依法律行政法规的规定进行登记等情形，须在登记机构门户网站及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。七是界定直接登记范围，对法院持生效法律文书及协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记、对检察院（公安机关）依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记、对政府依法做出征收（收回）不动产权利决定生效后要求登记机构办理注销登记和对法律行政法规规定的其他情形，明确登记机构能直接办理不动产登记（第19条）。八是明确证书证明核发，规定对办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明，而对其他登记则向权利人核发不动产权属证书，且证书证明上要加盖登记专用章，并就共有财产的证书发放及记载作了特别规定（第20条、第21条）。这些规定的目的是统一不动产登记程序所需材料及其要求的判断标准，以避免登记机构、申请人出现认识分歧，从而减少或杜绝材料补充次数，缩短登记办理时间，提高登记工作效率。

（二）健全抵押登记，确保操作规范

《细则》健全了抵押登记制度，确保了登记机构的操作有章可循、规范进行。一是要求共同申请，规定以不动产设定抵押须由抵押权人、抵押人共同申请办理抵押登记（第66条第一款）。二是明确须提供主债权材料，以不动产设定抵押须提供主债权合同（第66条第一款），以不动产设定最高额抵押须提供一定期间内将要连续发生的债权的合同及最高额抵押权设立前已经存在债权的合同和当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料（第71条），被担保主债权转让的须提供转让协议（第69条）。三是明确抵押合同形式，规定抵押合同可为单独书面合同，也可为主债权合同中的抵押条款（第66条第二款）。四是明确变更登记范围，规定一般抵押当事人姓名（名称）、被担保的主债权数额、债务履行期限变更、抵押权顺位等情形发生变更（第68条第一款），最高额抵押当事人姓名（名称）、债权范围、最高债权额、债权确定的期间、抵押权顺位等情形发生变更（第72条第一款），应申请抵押权变更登记。五是明确其他抵押权人同意的情形，规定因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请一般抵押权变更登记（第68条第二款），或因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记（第72条第二款），如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料及身份证或户口簿等材料。六是明确转移登记范围，规定因主债权转让导致抵押权转让（第69条），或最高额抵押权发生转移（第74条第一款），应申请抵押权的转移登记。七是明确最高额抵押权部分转让登记要求，规定最高额抵押权随同部分债权转让而转移的，要根据当事人约定，或进行转移登记，或进行一般抵押权首次登记及最高额抵押权变更登记，或进行最高额抵押权确定登记及一般抵押权转移登记（第74条第二款）。八是明确在建建筑物（工程）抵押登记要求，规定在建建筑物（工程）抵押应包括土地使用权，但不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案商品房，申请登记时还须提供建设工程规划许可证，在建建筑物（工程）竣工后办理建筑物所有权首次登记时还须申请将在建建筑物（工程）抵押权登记转为建筑物抵押权登记，申请商品房预告登记应一并申请在建建筑物抵押权注销登记（第75条、第76条、第86条）。九是明确预购商品房抵押须办两次登记，规定预购商品房办理房屋所有权登记后还须申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记（第78条）。十是明确可申请预告登记，规定抵押不动产申请预告登记，应当提交抵押合同与主债权合同、不动产权属证书、当事人关于预告登记的约定和其他必要材料（第88条）。不过，需要特别指出，《实施细则》第73条虽然规定最高额抵押权转为一般抵押权后须作登记，但是该要求值得商榷，因为无论《物权法》还是《暂行条例》均未有此要求，且在理论上站不住脚，在实务中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登记，提升协助效果

《细则》设专节对查封登记的有关规定和要求予以厘清。一是明确审查材料，规定要对有权机关工作人员的工作证、协助执行通知书和其他必要材料进行审查（第90条、第93条）。二是明确轮候查封登记，规定两个以上有权机关查封同一不动产，应为最先送达协助执行通知书的有权机关办理查封登记，再依协助执行通知书送达时间先后顺序依次为其他有权机关办理轮候查封登记（第91条、第93条）。三是明确查封登记的注销与失效，规定在查封期间内只有有权机关解除查封的，才能注销查封登记，若查封期限届满未续封的，查封登记失效（第92条、第93条）。

（四）强化特殊登记，方便权利救济

《细则》从以下几方面对更正登记、异议登记的具体内容、要求等作出了规定，强化了其可操作性，方便了权利人的权利救济。一是确立职权发起更正登记，规定登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应通知当事人在30个工作日内办理更正登记，当事人逾期不办理，登记机构应在公告15个工作日后，依法予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外（第81条）。二是明确更正登记申请的处理，规定不动产登记簿记载事项确有错误则应予更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外，若无误则不予更正，并书面通知申请人（第80条第一款、第三款）。三是明确更正登记范围，除不动产登记簿记载的事项错误外，还规定不动产权属证书或不动产登记证明填制错误的，也可申请更正登记（第80条第二款）。四是明确应提交材料，规定权利人申请更正登记应提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料和其他必要材料，利害关系人申请更正登记应提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料，申请异议登记应提交证实对登记的不动产权利有利害关系的材料、证实不动产登记簿记载的事项错误的材料和其他必要材料（第79条第二款和第三款、第82条第二款）。五是明确异议登记申请的处理，规定应将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明，且申请人应在登记之日起15日内提交法院、仲裁委受理通知书等材料，逾期不提交则异议登记失效，失效后就同一事项以同一理由再次申请异议登记则不予受理（第83条）。六是明确异议登记期间权利处分的申请登记，规定登记簿上记载权利人及第三人因处分权利申请登记，登记机构应书面告知申请人已存在异议登记，若申请人申请继续办理则应予以办理，但应让其提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺（第84条）。

（五）界定资料查询，保障主体权益

《细则》从以下几方面界定了资料查询，以便各界掌握和操作，切实保障权利主体合法权益。一是明确资料范围，规定不动产登记资料包括：不动产登记原始资料（包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料及不动产登记机构审核材料）和不动产登记簿等不动产登记结果（第94条第一款）。二是明确查询范围，规定权利人可查询、复制其不动产登记资料，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况，法院等有权机关可依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料，其他有权机关可查询、复制不动产登记资料（第97条第三款）。三是明确应提交材料，规定申请查询、复制不动产登记资料应提交申请书、查询目的的说明（权利人查询其不动产登记资料除外）、申请人身份材料，利害关系人查询另应提交证实存在利害关系的材料，委托他人代为查询还应提交人身份证明材料、授权委托书，有权机关查询应提供本单位出具的协助查询材料、工作人员工作证（第98条）。四是明确查询处理，规定对符合规定的查询申请应在登记机构设定的场所当场提供查询，如因情况特殊不能当场提供查询，应在5个工作日内提供查询，而对申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围、查询人提交的申请材料不符合规定、申请查询的主体或查询事项不符合规定、申请查询的目的不合法等情形，不予查询并书面告知理由（第99条、第100条、第101条第一款）。五是明确查询要求，规定登记原始资料不得带离设定的场所，应保持登记资料完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备（第101条第二款、第三款）。六是明确结果出具，规定查询人可查阅、抄录、复制登记资料，查询人要求出具查询结果证明，登记机构应出具并在查询结果证明上注明查询目的、日期及加盖登记机构查询专用章（第102条）。

（六）细化不当行为，明确追责标准

《细则》从以下几方面细化了相关人员不当行为，从而明确了追究其法律责任的标准，以便实务中能够准确判断与掌握。一是列明当事人责任主体，规定当事人有不当行为应追究其法律责任（第104条）。二是细化登记机构工作人员不当行为，明确将对符合登记条件的登记申请不予登记、对不符合登记条件的登记申请予以登记、擅自复制（篡改）不动产登记簿、泄露不动产登记资料（信息）、无正当理由拒绝申请人查询（复制）登记资料、强制要求权利人更换新的权属证书等情形列为不当行为（第103条）。三是细化当事人不当行为，明确将采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记、采用欺骗手段申请查询（复制）登记资料、违反国家规定泄露不动产登记资料（信息）、擅自将不动产登记资料带离查询场所或损坏查询设备和查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料等情形列为不当行为（第104条）。

二、商业银行适用《细则》应注意的问题

（一）及时梳理信贷业务，确保现有情况合规

银行及其分支机构要对照《细则》的规定，及时梳理本行信贷业务，以确保业务开展符合《细则》规定：一是梳理规章制度，及时修订完善不符合规定的内部规章制度，明确要追责的不当行为情形，促使分支机构及其工作人员能依规定操作。二是梳理格式文本，及时修订不符合规定的相关条款内容，确保抵押合同形式、授权委托书、变更（转让）协议等符合规定，依法维护本行合同权利。三是梳理信贷流程，及时修订不符合规定的流程，确保抵押登记共同申请、材料提交、查询不动产登记簿、变更（转移）登记等流程环节符合规定。四是核查存量业务，要核查在建建筑物（工程）抵押贷款、按揭贷款是否符合规定，是否符合再次办理抵押登记要求，如不符合的，要与抵押人协商加以完善，或及时办理再次抵押登记，若被拒绝的，则要依法依合同约定启动提前收贷程序，要核查抵押登记记载是否有误，如有误要及时申请更正登记。

（二）严格遵照规定操作，全力维护本行权益

银行及其分支机构要从以下几方面入手，严格遵照《细则》规定进行操作，全力维护本行权益。一是认真审查材料，对抵押人或代办人身份证件、不动产权证（或房产证、土地使用权证）、授权委托书等材料要认真进行审查，抵押权变更登记还要审查其他抵押权人书面同意材料及身份证（户口簿）等材料，确保材料完备及内容准确无误、相互一致，使登记能一次性成功办理。二是正确选择文本，要优先选择格式文本，与借款人、抵押人签订合同、变更协议等，非格式文本须经法律审查通过，确保这些文本符合登记机构要求。三是查询权利现状，应要求抵押人在抵押登记前申请查询不动产登记簿，并提交登记机构出具的查询结果证明（须盖章），以确保未发生更正登记、异议登记或查封登记，在建建筑物（工程）抵押要将土地使用权一并抵押，并确保土地使用权不存在抵押、更正登记、异议登记或查封登记等情况。四是共同提出申请，要与抵押人（或代办人）共同到登记机构申请抵押登记、填写申请书及递交其他相关材料。五是查核证明记载，对登记机构核发的不动产登记证明，要现场查核记载是否准确，如不准确则要现场要求登记机构更改，如现场未发现问题而在日后又发现的，则要立即申请更正登记。六是配合实地查看，登记机构实地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况时，银行要协调抵押人共同作好配合工作。七是审慎变更登记，在贷款债权、抵押情况发生变更、转让或转移后要及时申请变更（转移）登记，若登记机构难以出具反映变更（转移）情况的证明，则要审慎变更登记，对最高额抵押权转为一般抵押权要暂缓申请登记。八是善用法院力量，要积极申请法院查询、查封不良贷款借款人、保证人的不动产，在查封期限届满前要协调法院进行续行查封，为胜诉执行打下坚实基础，在法院拍卖成功或裁定抵债的，可单方申请过户登记，或协调法院持生效法律文书及协助执行通知书到登记机构办理过户登记。九是严惩违规人员，各级行尤其是上级行要强化对本行办理抵押登记情况的监督检查，对违反细则、本行规章制度及其抵押操作流程的人员要及时予以追责，以反向督促他们依规依流程办理抵押登记。十是打击不当行为，如登记机构及其工作人员对符合登记条件的登记申请不予登记，或有其他不当行为，要立即向其上级机构等部门反映，依法打击不当行为。

第2篇：不动产登记申请书范文

这些环节都与被整理地块的土地及其地上房屋权属状况息息相关，与不动产登记相互交织，涉及的权利方主要有原权利人、土地储备机构、新的用地单位等，任一环节如果没有处理得当，都会对后续工作造成影响。因此，为解决土地收购整理过程中的补偿错误、原权利人不配合注销、储备机构登记难等问题，实现新、旧权利登记与土地储备管理工作的有效衔接，我局研究制定了若干政策文件有针对性地提出解决意见。

一、土地收购整理储备中存在的权属问题

规范实施土地收购整理储备，不仅关系着被收购整理地块原权利人的重大财产权益和生产生活保障，而且还关系着土地储备机构能否顺利开展收购整理储备工作，以及后续土地供应能否正常进行。

在实践中我们发现由于历史上管理不规范不严谨等因素加上土地储备机构依法进行不动产权利登记意识不强，部分土地收购整理储备与登记的衔接存在下列问题：一是被收购整理储备土地不动产权属不清晰。这个问题表现在土地储备机构对计划实施收购整理范围内的土地及地上房屋权利状况掌握不清，甚至可以说属于图1中第一个步骤工作缺失。由于权利人的确定直接关系着被收购整理及补偿款对象的确定，而第一步骤工作不到位、权利状况不清晰，其一，导致有的土地储备机构往往简单的将现使用人认定为权利人进行补偿，造成真正的权利人没有得到补偿，而付出的补偿费用又无法收回；其二，有的存在抵押、查封等情况，应当在补偿前先行解除抵押、查封，避免补偿后无法完成权属注销等问题。二是原权利人房地权利未及时注销。此类问题主要表现是土地储备机构对原土地及地上房屋权利是否办理了注销登记手续重视程度不够，认为已经与原权利人签署了相关收购整理补偿协议后，原权利人完成了搬离即履行了其义务，随即向原权利人给付补偿款，而原权利人在取得补偿款后没有主动申请办理注销登记的动力和意愿，导致被收购整理储备土地及地上房屋权利仍在原权利人名下。按《物权法》规定，不动产物权的设立、转让、变更和消灭，经登记发生效力。因此，未经注销登记，意味着与原权利人的土地收购整理工作并没有结束，可能发生原权利人对已签订的协议反悔、提高补偿诉求等问题。甚至会有部分企业继续以房地进行抵押，或者在获得补偿后因未及时注销，涉及诉讼等而被查封。三是整理储备土地登记与土地供应衔接问题。整理储备土地在被供应前，应确保权属清晰，以确保在供应后能够为新的用地挝话炖砥涔有建设用地使用权登记。因此，需要对未登记的储备土地进行登记，已登记的存在抵押等权利限制情形的应先行注销。而被整理储备的地块往往不是按照其全部范围进行供应，因此涉及到一宗整理地块分割或多宗整理地块合并供地的，既要确保供地后新的用地单位能够正常办理国有建设用地使用权登记，又不能影响土地储备机构未供地部分的不动产权利。

第3篇：不动产登记申请书范文

天津，中国四大直辖市之一，也是中国北方最大的开放城市和工商业城市。天津简称“津”，意为天子经过的渡口，也称“津沽”、“津门”。下面是小编为大家整理的天津落户申请政策与细则一览2021，更多申请书点击“落户申请”查看！

天津落户申请书___公安局：

我叫___，性别：男，生于_年_月_日，汉族人，户口所在地：__县__镇__街。因__原因，向公安机关申请入户，请予以批准。同时承诺，所提交的证件以及有关材料真实、合法、有效，复印文本与原件一致，并对因提交虚假证件及材料所引发的一切后果承担相应的法律职责。

附申请材料：1、身份证、户口簿复印件;2、村(居)证明;3、个人书面申请;4、入户申请审批表;5、医院的出生证明;

此致

敬礼!

申请人：haoword

__年__月__日

天津落户申请政策天津落户主要有两种方式：一是积分落户;二是海河英才。

积分落户申请单位和申请人申办流程为：单位注册填写申请人信息网上测评上传材料提交审核。

海河英才申办流程为：在线申报提交材料直接受理发放函证办理落户。

天津落户申请条件居住证持有人具备以下条件的，可按规定申请积分：

(一)在我国境内具有合法有效户籍身份;

(二)持有有效的居住证;

(三)被在津的机关、团体、事业单位、企业、民办非企业单位、个体经济组织等用人单位招用(或者在津投资办企业)，且依法连续缴纳社会保险费满1年、未达到法定退休年龄的;

(四)在津具有合法稳定的落户地点(包括：本人、配偶、父母、子女名下私有产权住房、军产房、经公安部门认定具备常住户口登记条件的公产房、公寓等住房;用人单位及市、区县人民政府所属人力资源中介机构的集体户口);

(五)居住证积分达到申报指导分值。

天津落户申请材料用人单位为本单位职工办理居住证积分，应当提交下列必要材料：

(一)经办人身份证明及用人单位委托书;

(二)加盖本单位公章的居住证积分申请表和积分申请人名册;

(三)积分联办系统自动生成的预约凭证;

(四)申请人在本单位连续缴纳1年以上的社会保险费证明(申请人按照个人参保规定缴纳社会保险费的年限不计算积分)。

除上述规定的必要材料外，用人单位还应当携带申请人根据本人实际情况提供的与《天津市居住证积分指标及分值表》相对应的以下材料原件及复印件：

(一)常住户口所在地的居民户口簿和居民身份证;

(二)中国高等教育学历认证报告和毕业证书;

(三)专业技术资格证书、国家职业资格证书;

(四)结婚证、配偶在本市连续缴纳1年以上社会保险费证明;

(五)获得省部级及以上奖项证书、荣誉称号及表彰决定;

(六)退役军人服役期间荣立一、二、三等功的证书、立功受奖登记表及退出现役登记表;

(七)自有住房不动产权证书或与配偶、父母、子女共有住房不动产权证书原件及复印件，已签订《天津市商品房买卖合同》或《天津市房产买卖协议》尚未取得不动产权证书的，提供《天津市商品房买卖合同》或《天津市房产买卖协议》原件及复印件、契税完税证明原件及复印件;

(八)申请人生育或者收养第三个及以上子女的合法生育审批证明或收养证明;

(九)申请人个人所得税完税证明;

(十)颁证日期在3个月内的中国发明专利登记簿副本;

(十一)申请人交件之日前1个月内的简版个人信用报告。

天津落户的优势1.教育优势,师资力量雄厚,落户天津能最直接的惠及子女,享受天津的高质量教育资源,本科上线率高,有更多考入理想大学机会。

2.医疗优势,天津拥有29所三甲医院,足以说明医疗水平。

3.生活成本比较低,生活节奏慢。

第4篇：不动产登记申请书范文

2012年7月，王某找人冒名顶替其配偶温某与李某签订《抵押借款合同》，合同约定：温某向李某借款并将其个人所有的城市花园103室房屋抵押给李某。同日，“温某”持温某的身份证、房产证、土地证等材料与李某共同到登记机构某市房管局申请办理房屋抵押权登记，某市房管局颁发了李某名下的房屋他项权证。

2014年1月，温某向人民法院某市房管局，认为被告没有审查出申请主体的真实性，要求法院确认案涉房屋抵押权登记违法并予以撤销李某的房屋他项权证。在该起行政诉讼案件审理过程中，温某与李某之间进行了民事诉讼，行政案件经审理，法院认为李某取得的房屋抵押权系善意取得应受法律保护，但案涉房屋抵押权登记客观上并非产权人温某真实意思表示，判决确认房屋登记机构作出的被诉房屋抵押权登记违法。

二、焦点问题分析

此类因冒名顶替办理房屋登记导致房屋权利受损的案件是典型的侵犯财产权的民事侵权行为，现实中侵权人与受害人之间往往是父母子女或者配偶关系，导致受害人一般不会选择与侵权人之间进行民事诉讼，而选择登记机构要求确认房屋登记行为违法并撤销，并要求登记机构赔偿。冒名顶替办理的房屋登记往往会因房屋处分客观上并非产权人真实意思表示而被法院确认违法。但登记行为违法不一定意味着登记机构存在过错而需要承担责任。判断登记机构是否有过错的标准在于，登记机构在办理登记时是否尽到了审查职责，这往往是法院审理冒名顶替办理房屋登记案件的焦点问题。为降低不动产登记行为的行政风险，笔者就冒名顶替办理房屋登记案件中登记机构的审查职责这一问题进行剖析，以供参考。

《物权法》第十二条规定了登记机构的职责，该条没有就实质审查、形式审查作出规定，也没有规定登记机构实施的是形式审查还是实质审查，但登记机构应当根据自己的能力尽到合理、审慎的审查职责是公认的原则，这一原则在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕14号）中已经阐明。但对于如何判断登记机构是否尽到合理审慎审查职责，法律、部门规章没有明确，需要由法院结合案件具体情况按照不动产登记职业人的理性进行合乎情理的判断。

冒名顶替办理不动产登记导致登记违法的症结在于登记机构在不动产登记受理时没有查验出申请主体的真实性。查验申请主体的真实性，笔者认为包括两个方面：一是查验身份证明的真实性；二是查验到场申请人与身份证明是否一致，也即查验“人（到场申请人）证（身份证明）”是否一致。关于查验身份证明的真实性，《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条第一款、《不动产登记暂行条例》第十八条、《不动产条例暂行办法实施细则》第十五条都规定登记机构要查验申请材料；作为登记操作行业标准的《房地产登记技术规程》第4.3.3条、《不动产登记操作规范（试行）》第3.2.2条更是规定了“宜通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪、采集相关信息。”因此，要求登记机构查验身份证明的真实性既有法律、规章层面的规定，又有可操作性的行业标准。在实践中，登记机构可以通过身份证读卡器、公安机关鉴别等手段有效履行查验身份证明真实性的职责。

但关于查验“人证一致”，《物权法》、部门规章没有规定；如何查验“人证一致”登记行业标准也没有可操作性的规定。那么查验“人证一致”是否属于登记机构审查权限范围呢？答案是肯定的！因为“人证”是否一致直接影响着产权人意思表示的真实性，影响着登记行为的合法性。但要求登记机构对“人证一致”承担实质审查的职责，超越了登记机构自身的能力。在身份证指纹验证技术还没有普及应用的环境下，实践中登记机构查验“人证”是否一致一般只凭工作人员通过肉眼对到场申请人与身份证明上的头像比照进行判断。操作过程中往往会因为申请人的脸部胖瘦、化妆、整形、发型等因素使判断结果受到影响。因此，查验“人证一致”属于登记机构的审查权限范围，但不一定在登记机构的审查能力范围。登记机构对“人证一致”负有的是合理、审慎的审核职责，应当结合案件的具体情况来判断是否尽到审查职责。上述案例中，法庭就要求调取登记机构办公场所的监控录像，查看假冒者是否与温某在相貌上相似，查看在登记受理时工作人员有无就到场申请人与身份证上头像进行比照等。但由于某市房管局的监控录像最长储存时间只有20多天，被诉登记行为距审理时已经一年多，办证录像已经不存在。最后法院采纳了登记机构的答辩意见，认为登记机构在审查了办理房屋抵押权登记所需的全部原始材料后核发房屋他项权证，办理程序符合相关规定及行业操作标准，认定登记机构并无过错。但该案关于登记机构尽到审查职责的认定并不具有普遍参考性，该类案件还是需要结合具体案情进行判断。比如，哥哥冒名顶替弟弟申请转移登记，虽兄弟俩容貌相似，但办理过程中工作人员根本没有就到场人员与身份证头像进行比照；或者儿子冒名顶替父亲申请抵押登记，虽然儿子与父亲身份证头像容貌相似，但产权人是60多岁的老人，到场申请人却是个三十多岁的年轻人，但工作人员没有依照一般人的常识判断出到场申请人不是产权人。此种情况下如果认定登记机构尽到审查职责是没有说服力的。

三、案件启示

近几年，不动产抵押登记和转移登记中申请主体被冒名顶替的现象屡禁不止，如何防范此类问题的发生，需要在实践中不断摸索与总结经验。笔者结合自身登记工作的实践，提出如下建议：

1.细化不动产登记受理工作内容

查验“人证一致”关键在于不动产登记的受理环节，需要细化受理工作内容。首先，要求登记申请受理时工作人员一定要就到场申请人与身份证明头像进行比照，化比照的动作。其次，要求工作人员在整个受理过程别是就有关登记事项询问申请人时要与申请人有必要的语言及眼神交流。再次，到场申请人与身份证明上的头像经对比存在明显差异时，工作人员需要做进一步核查，比如就申请书等申请材料上的签名与登记档案中留存的笔迹进行比照。

第5篇：不动产登记申请书范文

不动产登记暂行条例全文最新版

第一章　总则

第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章　不动产登记簿

第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条　不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条　不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条　不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章　登记程序

第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章　登记信息共享与保护

第二十三条　国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章　法律责任

第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条　本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条　本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

不动产登记条例解读

不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算。

比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房 老婆不签字贷不了

不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。

既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?

原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。

正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。

可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。

因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。

说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

答案是不需要的。但前提是对方必须知情

需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要 买房要哄好

一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。

不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。

而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。

这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

夫妻办理房产证需要提供的资料包括

1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;

2、婚姻证明原件和复印件;

3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。

一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。

多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：

1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。

3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

第6篇：不动产登记申请书范文

一、不动产登记机构网上协助执行概述

本文所称不动产登记机构网上协助执行，特指不动产登记机构通过互联网电子邮箱与执行法院以互传加密邮件的方式来即时协助执行法院限制或解除限制债务人处分登记在其名下的不动产物权的行为。具体而言，就是执行法院绑定唯一公用电子邮箱，与不动产登记机构内部负责协助执行部门（通常是档案信息管理部门）的专用电子邮箱通信，不动产登记机构即时完成协助执行法院对登记在债务人名下的不动产物权的查封和解除查封。

二、不动产登记机构网上协助执行操作模式

如由各地不动产登记机构建立与各地各级法院联通的专用网络或数据库接口来实现即时网上协助执行，所需物质资源与运行成本巨大，加上各地不动产登记机构和各地各级法院的信息化建设与管理水平不一，在短时间内难以建成。与此相比，目前由不动产登记机构与执行法院借助互联网以互传加密邮件的方式来实现即时对登记在债务人名下的不动产物权的查封与解封就具有成本较低、简便高效、安全可靠、保密防盗的优势。

执行法院网上搜索不动产登记机构官方网站或专有网页后，可用电子邮件方式发送加盖公章的法院法人代表亲笔签名的申请书、法院组织机构代码证的电子版并绑定法院唯一公用邮箱账户办理由不动产登记机构协助其查询、查封、解封的网上注册。1-3个工作日内，不动产登记机构对执行法院进行法人实名认证，即安排专人电话回访执行法院法人代表，核实执行法院及其法人代表身份的真实性等。如一切无误，执行法院将在其申请注册绑定的唯一公用邮箱收到不动产登记机构专用邮箱发送的回执，确认其注册备案成功。

执行法院通过绑定唯一公用邮箱注册备案成功后，即获得不动产登记机构协助其办理查询、查封、解封的权限。执行法院的其他邮箱或未注册备案成功的邮箱无任何权限。执行法院原则上不得变更绑定唯一公用邮箱，如为账户安全而变更，必须重新申请注册备案。

执行法院注册成功后，必须与不动产登记机构网上签订关于信息安全保密协议的电子合同，确保其查询、查封、解封行为仅用于工作需要，且不得擅自泄露散布相关信息，若有违反，须承担一切法律责任。

执行法院注册成功后，每次查询、查封、解封时必须通过绑定的唯一注册公用邮箱以加密电子邮件形式发送查询、查封、解封相关法律文书，两名或以上执行人员的工作证与执行公务证的电子版以及执行人员的电子签名至不动产登记机构专用邮箱，以证明其每次查询、查封、解封的合法性。执行法院的查询、查封、解封行为只能用于与法律文书相对应的当事人及其不动产物权。不动产登记机构经审核确认无误后，对零星查询或批量查询的，分别于当日工作时间内或1-2个工作日内，通过专用邮箱将相关查询结果信息以加密邮件形式发送到法院绑定的唯一注册公用邮箱；对查封、解封的，即时给予协助执行后通过专用邮箱将《接受协助查封（解封）决定书》、《协助执行审查建议书》的电子版以加密邮件形式发送到执行法院绑定的唯一注册公用邮箱，执行法院收悉后必须立即将《协助执行通知书》、《执行裁定书》、《民事裁定书》等相关法律文书原件以及两名或以上执行人员的工作证与执行公务证的复印件以挂号方式邮寄给不动产登记机构，签收后立卷归档。

执行法院查封到期前10个工作日，由不动产登记机构信息系统自动发送到期提醒信息至不动产登记机构协助执行业务人员（通常是档案信息管理人员）办公自动化系统的待办业务或收件箱，再由不动产登记机构协助执行业务人员手工发送到期提醒邮件至执行法院绑定的唯一注册公用邮箱；也可由不动产登记机构办公自动化系统读取到期提醒信息后直接自动发送到期提醒邮件至执行法院绑定的唯一注册公用邮箱。最后由执行法院根据案件执行进展情况来决定是否续行查封或重新查封。另外，如果执行法院的轮候查封自动转为正式查封登记时，不动产登记机构信息系统亦会发送相关信息至执行法院绑定的唯一注册公用邮箱。

三、不动产登记机构网上协助执行风险管理

网上协助执行存在的信息安全风险有：网上黑客入侵、网络病毒感染、网络硬件瘫痪、信息软件崩溃或失控、内部人员操作失误或违法违规操作等。对于此类网上信息安全风险的防范与控制，就不动产登记机构与执行法院而言，主要有以下几点。

第一，重点在于管理，借助安全隔离网闸和防火墙等不断升级更新的技术手段可有效阻挡黑客入侵和病毒感染。

第二，更重要的是，相关操作人员要树立安全意识、增强责任心。

第三，通过内外网物理隔离，严防信息泄露套取及主动感染病毒。

第四，建立严谨高效的办理―审核―审批的三级负责机制，防止人为操作失误，杜绝出现违规违法事件。

第五，定期维护系统硬件，防患于未然。

第六，信息系统使用者遇到问题时应立即与管理员沟通，共同完善信息软件。

第七，着力做好网络数据库安全防护、后台保密加密防御工作。

四、不动产登记机构网上协助执行的法律效力

（一）电子文件的法律效力

我国档案行业标准《档案工作基本术语》对电子文件的定义为：“电子文件是以代码形式记录于磁带、磁盘、光盘等载体，依赖计算机系统存取并可在通信网络上传输的文件。”2012年第二次修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第八十七条规定：“经受送达人同意，人民法院可以采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书，但判决书、裁定书、调解书除外。采用前款方式送达的，以传真、电子邮件等到达受送达人特定系统的日期为送达日期。”

虽然我国目前对电子文件与网上传输方式的法律效力尚未全面细化规定，但是从民事执行是法院使用公权力的强制行为、协助执行是直接发生法律效力的行为、互联网传输与认证技术、执行综合信息平台与电子政务的实际操作现状等多方面来看，执行法院通过网上绑定的唯一注册公用邮箱与不动产登记机构专用邮箱之间互传具备公信力及严肃性的电子文件，从法理上来讲，应当推定其合法有效。

（二）电子签名的法律效力

《中华人民共和国电子签名法》第三条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。

前款规定不适用下列文书：（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。”第十四条规定：“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”可见，代表执行法院依法履行职责的执行人员结合其有效的工作证和执行公务证的电子签名从法理上来讲，应当推定其合法有效，同时也是不动产登记机构网上协助执行时验证防伪的核心安全保护手段。

五、不动产登记机构网上协助执行未来展望

《不动产登记暂行条例》第二十三条规定：“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。”国家明确于2017年实现不动产登记信息共享，依法公开查询。部分省、直辖市的法院查控信息系统已率先与土地房屋登记、金融、工商、公安等联动部门信息系统互通并共享相关信息，加上部分地方法院网与淘宝网司法拍卖平台已实现链接，初步搭建协助执行与民事执行区域性网络，将协助执行与民事执行全程逐渐纳入信息化管理并行轨道。

第7篇：不动产登记申请书范文

内容提要: 房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、“搭便车式”的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识，也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上，重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。

房屋所有权初始登记（也称建筑物、附着物所有权初始登记），指在房屋竣工后，为确定房屋的基本信息及房屋的所有权而进行的第一次登记。在房地产登记实务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的一个问题。由于房屋所有权初始登记是进行其他房地产登记的前提，只有在房屋所有权初始登记完成后，房屋的移转登记、抵押登记等登记才能进行，（《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未经依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据这一规定，地方立法及登记实务一般均将初始登记作为其他房地产登记的前提。比如，《上海市房地产登记条例》第14条第1、2款规定，土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。《深圳经济特区房地产登记条例》第36条规定，经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记……，等等。）故而，房屋的占有人对房屋所有权初始登记一般均比较重视。但也正是基于此，房屋所有权初始登记往往被一些行政管理部门视为开展行政管理的有力手段与“抓手”。在实务中，一系列与房屋开发、建设、交易等活动相关的行政管理行为，如建筑工程规划竣工验收、建筑工程竣工结算、物业专项维修资金征收、房地产税费征收等，纷纷搭上房屋所有权初始登记的“便车”。房屋占有人未取得相关行政管理合格证明文件即无法完成房屋所有权初始登记，房屋交易的进行便存在障碍。在房屋已交易（如预售）的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”的问题，形成尖锐的社会矛盾。

在法学研究领域，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的法律问题，鲜有人深入涉及。但在实践中，正是围绕这一“不起眼”的问题，已产生了极大的争议，并引发了诸多社会矛盾和冲突。我们认为，对此问题进行研究，具有重要的现实意义。

一、有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法、实践及问题

（一）有关房屋所有权初始登记应提交材料的立法现状

房屋所有权初始登记申请应提供哪些申请材料？这一问题貌似简单，但却很难在国家法律层面找到确切的答案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第2款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。观乎这两项法律规定，前者似乎明确了土地使用权证书为房屋所有权初始登记的唯一申请材料。但很显然，单一的土地使用权证书无法确定房屋的物权状况，是无法满足房屋所有权初始登记要求的。这一规定更宜理解为原则性的规定，有赖于其他立法的具体化。后者的规定虽然比前者的规定略为具体，但依然是原则性的。“等必要材料”的提法表明该规定是未详尽的，其为一项弹性的规定，存在扩展空间。

由于国家立法的不明确或存在较大弹性，围绕房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题，国务院部委的部门规章及地方法规的规定可谓五花八门。建设部《房屋登记办法》第30条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《上海市房地产登记条例》第25条规定房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。《南京市城镇房屋权属登记条例》第20条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）立项批准文件；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证；（四）竣工验收证明材料；（五）公安部门出具的房屋门牌证明；（六）有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；（七）其他有关证件、证明。

在上述地方法规的规定之外，一些地方政府或房地产主管部门还常常以规范性文件的形式要求申请人提交某些行政管理证明材料作为房屋所有权初始登记的申请材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物业专项维修资金缴纳证明、地下工程建设档案移交证明、土地使用费缴纳证明等作为房屋所有权初始登记的申请材料。

综观上述情况，可以发现以下问题：首先，房地产管理法与物权法关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围的规定并不明确，两者也不一致；其次，建设部规章与地方立法均在国家立法之外，另外规定了许多房屋所有权初始登记应提交的材料，如建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程竣工验收文件等；再次，各地立法的规定虽然有许多一致的地方，但也存在差别；最后，地方法规的规定往往存在兜底条款，为扩展房屋所有权初始登记应提交材料的范围提供了可能。

（二）有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法没有明确的问题

上述立法中的差异表面上看起来问题不大，但却在实务中造成了极大的困惑并引发了激烈的争议，主要表现在如下三个方面：

1．房屋所有权初始登记应提交材料的边际究竟在哪？由于国家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中几乎均存在兜底条款，房屋所有权初始登记申请材料的提供要求有时候几乎成为无底洞，成为“刁难”申请人的工具，申请人时常因此而不胜其扰。

2．与房屋所有权初始登记相关的行政管理事项应否均在房屋所有权初始登记环节中解决？许多行政管理机关认为，房屋所有权初始登记是开展行政管理的有力手段，通过该环节解决与房屋开发、建设、交易等有关的行政管理事项是可行的、必需的。基于这一思路，房屋所有权初始登记应提交材料的范围有不断扩大的趋势，已造成房屋所有权初始登记管理不堪重负。

3．是否任一材料的缺乏都会实质性地影响登记？在房屋已合法转让（主要指预售）时，买受人基于对房地产主管部门作出的预售许可等行政行为的信赖，进行了房地产交易，但却由于房地产开发商欠缺某些房屋所有权初始登记申请材料，无法办理房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记、取得房地产权利证书。这一状况显然是不合理的。

关于房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议首先是由于立法规定的混乱、不一致而引起的。立法上的混乱、不一致则显然是由于房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据在理论上未得到准确界定而引发的。理论探讨的不足导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围处于模糊状态。其次，立法仅对房屋所有权初始登记应提交材料的范围进行了统一的规定，但未允许在房屋已合法转让（主要指预售）时，为保护善意买受人的合法权益，可作相应的调整，这导致合法买受人的利益往往淹没在不当的、统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提交过程中。

观乎引发房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议的两项原因，可以发现，第二个问题是第一个问题在特殊情形下（即存在合法买受人）的表现形式，其解决必须以第一个问题的确定为基础。因此，在下文的论述中，我们将首先对第一个问题，也即在一般情形下（房屋未合法转让时），房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据问题进行探讨，并据此对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行分析、界定；在此基础上，再讨论第二个问题，也即在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据及范围是否应有所变化？房屋所有权初始登记申请材料的提供要求是否应作适当的调整？

二、未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据与范围

（一）登记制度的功能—未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据

未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应由房屋所有权初始登记制度功能的发挥需要决定。“申请人提出登记申请，是财产初始登记程序的起始环节和必经步骤，是引起财产登记程序法律关系的重要法律事实，其直接后果是引起财产登记关系主体之间的权利和义务的产生，即引起登记关系的发生；其最终目的则是为了使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。”[1]也就是说，财产权初始登记申请是一项引起登记关系产生的法律事实，最终目的在于使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。房屋所有权初始登记申请的目的在于证明申请的房屋符合法律规定的要件，可以作为合法的财产权利获得法律的认可。房屋所有权初始登记申请材料的提供目的即在于证明申请事项已符合房屋所有权初始登记所应具备的各项法律要件，最终使申请得到认可并获得登记。对于某一法律行为或某项法律制度而言，其成立的法律要件显然是由该行为或制度的目的也即制度功能决定的。法律要件的设置仅是实现该行为或制度功能的途径，是服务于制度功能的发挥需要的。房屋所有权初始登记制度当然也是如此。故而，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应由房屋所有权初始登记制度的功能最终决定，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据即为房屋所有权初始登记制度的功能。

（二）物权宣示—房屋所有权初始登记制度的基本功能

未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据为房屋所有权初始登记制度的功能。据此，我们即可以从房屋所有权初始登记制度功能的厘清出发，对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定。

1．物权法视角下的房屋所有权初始登记制度的功能

房屋所有权初始登记为房地产登记的一个类型，房地产登记则是不动产登记的一种。所谓不动产登记，也就是不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册（不动产登记簿）上予以记载的事实[2]。

我国《物权法》并没有对房地产或不动产登记进行定义，仅在第9条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不生效力，但法律另有规定的除外。此外，其在第28至第31条中还规定了因法院判决、仲裁机关裁决、行政机关征收决定、继承、遗赠及合法建造等非法律行为引起物权变动的，自相关文件或行为生效时即产生物权变动的效力，无需进行登记；但处分该物权时，若依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这些规定表明我国在不动产登记制度上采取了权利登记模式，并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。所谓设权登记，“乃创设物权效力之登记”；而宣示登记，“乃将已成立之物权变动昭示于人之登记” [3]。根据设权登记主义，物权非因登记不能产生，而根据宣示登记主义，登记的功能仅在于记载、宣示业已存在的物权，而不在于设立物权。

根据我国《物权法》的上述规定，可以推导出：作为不动产物权登记的一种形式，房地产登记同样可分为两种类别，其一为设权登记，其制度目的、功能在于记载并设立房地产物权（对于因法律行为而设立的物权而言）；其二为宣示登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权（对于因非法律行为而形成的物权而言）。鉴于房屋所有权初始登记的登记对象为合法建造（对于非法建造的房屋，经处罚、补办相应手续后应视为合法，也可进行初始登记）的房屋，该登记模式应为宣示登记，故其制度功能便表现为记载、宣示业已存在的房屋物权，而不在于设立房屋物权。

2．基于房屋所有权初始登记的法律属性对房屋所有权初始登记功能的认识

在实务中，房屋所有权初始登记被“搭乘”上诸多行政管理职能的现状，与理论及实践对于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的不当认识是密切相关的。房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性应如何定位？房屋所有权初始登记行为是行政行为吗？房屋所有权初始登记制度是行政管理制度吗？如房屋所有权初始登记行为、登记制度具有行政行为、行政管理规范属性，那么其是一种纯粹的行政管理行为、行政管理规范吗？其行政管理职能应否受到限制？我们认为，这些问题在理论认识中是存在着重大误区的，“我国许多法学家只把不动产物权登记当作其他登记一样的纯粹行政法问题”[4]，实践则在此认识的基础上，简单地视房屋所有权初始登记行为、登记制度为纯粹的行政管理行为、行政管理制度，混淆了房屋所有权初始登记行为与其他相关行政管理行为的界限，从而赋予房屋所有权初始登记过多无关的行政管理功能，引发了实践的混乱。对房屋所有权初始登记法律属性问题的不同认识会对房屋所有权初始登记制度功能的判断产生重大影响，如房屋所有权初始登记是纯粹的行政管理行为及管理制度，仅仅是一种行政管理手段，则“搭乘”相关的行政管理职能可能是无可厚非的，这正是实践中很多人的看法，也正是导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围不断扩大的重要根源。我们认为，关于房屋所有权初始登记制度功能问题的探讨，有必要在正确厘定房屋所有权初始登记行为、登记制度的法律属性的基础上进行。唯有如此，从房屋所有权初始登记功能出发，探讨、确定房屋所有权初始登记应提交材料的范围的思路对于实践中存在的问题的解决才是有针对性的，问题的解决也才可能是彻底的、全面的。

房地产登记行为的法律属性与房地产登记制度的法律属性是两个不同层面上的问题，前者探讨的是房地产登记行为是公法行为抑或民事行为的问题，后者探讨的则是房地产登记制度的私法属性与公法属性问题。这两者有一定的关联，但并非等同关系。对于前者，一些学者认为，登记根本就不是私法上的法律行为，而是具有国家意志性的公法行为，准确地说，登记行为是公法上的确认行为[5]。对此，我们认为，从房地产登记的运作机制、房地产登记机关与申请者的相互地位与关系看，“登记只是一项独立的国家行为”[2]131，确实属于公法上的行为，这一结论总体上是对的，但若由此而“顺理成章”地将房地产登记当成纯粹的行政法问题，将房地产登记制度视为纯粹的公法规范或行政法制度，就可能因过分强调房地产登记制度的行政管理功能因而引发谬误。

就房地产登记制度的法律属性问题，有人认为，“登记机关的性质是行政机关，为了确保不动产交易的正当性，它必须有所作为（如进行审查），此种行为中蕴涵了维持一般交易秩序和达到国家治理的目的，……。这个视角中的登记法又披上了公法外衣”[6]，故房地产登记制度具有公法属性应是不容置疑的。但在另一方面，房地产登记也具有私法属性，“就财产登记法而言，与财产权因登记而产生的效力有关的法律制度，实际上与财产权自身的构成和效力密切相关，是财产权制度的基本构成，因此，显然具有民事财产法（私法）的性质”[1]12-13，这一点我们同样不能漠视。由此而言，房地产登记制度应是一项公法与私法属性兼具的法律制度。

承认房地产登记是一项公法与私法属性兼具的法律制度，并不意味着房地产登记制度的公法与私法属性不存在主次之分。“将登记法界定为私法或者公法，将导致其功能目标和制度设置存在根本差别，这就要求立法者必须作出判断。实际上，由于登记法与当事人的私人利益、国家涉及不动产的公共利益紧密相关，不可能将之单纯地定性为私法或者公法，而是糅合这两种属性，只不过，糅合的比例—以私法属性为主、以公法属性为主，还是两者对半—则要由立法者进行选择。”[6]81比较大陆法系国家的立法，可以发现，不动产登记法在许多国家中并不是作为行政法而是作为民法不动产法的重要组成部分的。例如，德国不动产法把不动产登记法作为它的程序法，而日本的不动产法把不动登记法作为它的特别法。（参见：北川善太郎．日本民法体系[M]李毅多，仇京春，译．北京：科学出版社，1995:64．转引自：孙宪忠．中国物权法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在这些国家的立法中，不动产登记是不动产物权变动的法律依据，这是立法规定不动产登记制度的核心目的，而与不动产登记相关的公法管理规范更多地是服务于完成不动产物权登记所需要的程序及一些相关管理要求。这一制度模式体现了不动产物权登记制度更多地属于私法规范，而不是公法规范，并且，与不动产物权登记相关的公法规范的规范目的也不在于公法管理本身，而在于服务登记行为的进行，配合完成物权的设定或宣示。

综上所述，房地产登记制度应是以私法属性为核心的规范，其中涉及的行政管理规范及行政管理行为应以服务于实现房地产登记的房地产物权设定或房地产物权宣示功能为满足，过多地赋予房地产登记制度与其自身功能无关的行政管理功能会背离房地产登记的制度属性，造成房地产登记制度的功能错位及不堪重负，房地产登记也会沦为功能泛化、不确定的“万能”行政管理手段，从而引发社会矛盾的产生。房屋所有权初始登记作为房地产登记的一种类型，同样应遵循这一要求。

根据上文关于房地产（不动产）登记制度的功能及房地产（不动产）登记行为属性、房地产（不动产）登记制度属性的探讨，可以得出如下结论：房屋所有权初始登记制度的功能在于记载、宣示房屋所有权。房屋所有权初始登记制度兼具民事规范及行政管理规范属性，但其以民事规范及实现民事功能为主，行政管理规范则以服务于记载、宣示房地产所有权为限，过分强调房屋所有权初始登记的行政管理功能是不妥当的。

房屋所有权初始登记申请材料的提交目的在于启动并完成房屋所有权初始登记，其范围的确定应受房屋所有权初始登记功能所限定，超出房屋所有权初始登记制度功能，要求提交无关的行政管理证明文件是不妥的。在登记制度应主要定位为私法的前提下，“必须彰显意思自治、私权神圣这样的私法理念，尽可能赋予当事人的决定权和选择权，尽可能限制国家对当事人私事的干涉。”[6]81据此，目前的实践过份强调房屋所有权初始登记的行政管理属性，赋予其过多、过重的行政管理功能，在房屋所有权初始登记环节设置过多无关的行政管理材料提交要求，均是违背房屋所有权初始登记的制度功能的。立法有必要以准确界定的房屋所有权初始登记制度功能为核心标准，重新审视并合理确定未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围。

最后，必须说明的是，上文的探讨是针对实践中房屋所有权初始登记申请材料提供要求混乱，为抑制房屋所有权初始登记应提交材料的范围不适当扩大而进行的，是从反面对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定、限定。未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应具体包括哪些？还有必要从房屋所有权初始登记的制度功能出发进行正面筛选、界定。唯有从正反两面进行双重界定、限定，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的范围问题才能得到终极解决。

鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的一种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证明拟进行房屋所有权初始登记的对象已具备物权（具体指房屋所有权）的设立要求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能得到充实，房屋所有权初始登记才能得以启动并最终完成。根据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基础上，结合房屋所有权的特征及一般法律权利的构成要素理论（即权利由主体、客体、内容三部分构成[8]，我们认为，房屋所有权的设立，必须具备三个要素。其一，权利主体特定、明确。“物权法的本质，在规范财产归属秩序”[9]，如某物未归属某人所有，则为无主物，并无登记、宣示物权的必要。其二，权利客体为特定物，种类物无法具体化，无法设定物权。对于现代建筑物特别是区分所有建筑物而言，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。（关于房屋特定化的判断标准问题，参见：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，权利内容合法，具体表现为主体对房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物权主体的法律地位。非法的支配无法形成房屋物权，支配者无法享有房屋物权人的法律地位。未合法转让房屋的所有权初始登记申请应根据这些要求，提供相应的证明材料，从而实现充实房屋所有权初始登记要件，完成房屋所有权初始登记的目的。

（三）基于登记功能考量的应提交材料的范围设计

1．未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定原则

根据上文分析，我们认为，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定应遵循如下三个原则：第一，充分证明申请登记的房屋已符合物权（具体指房屋所有权）的设立要件；第二，申请材料的取舍应以房屋所有权初始登记制度功能的实现为依据，并受其限制；第三，房屋所有权初始登记中涉及的行政管理职能应以配合、服务房屋所有权的登记宣示为限。

2．未合法转让房屋的所有权初始登记申请的必备材料

未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应当包括且仅限于如下方面：

①申请文件。房屋所有权初始登记为依申请进行的行政行为，应由当事人提出申请；另外，申请书也是确定房屋所有权内容的重要依据。

②申请人身份证明文件。身份证明文件是确定权利主体的重要依据。

③房屋特定化的证明文件。根据前文所述，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。据此，房屋特定化的证明文件应包括：第一，房屋构造上具有独立性的证明文件，主要指记载房屋自然状况、四至范围等事项的房地产测绘文件；第二，房屋使用上具有独立性的证明文件，主要指房屋的竣工验收证明文件。

对于房屋在构造上具有独立性的证明文件的范围与提供要求，实务中争议不大；而对于房屋使用上具有独立性的证明文件的范围及提供要求，实践中存在一些争议，我们在下文再另行探讨。

④对房屋的支配具有合法性的证明文件。主要包括：第一，建设用地使用权证明文件，以表明建设用地使用权来源的合法性，主要包括土地使用权出让合同、协议或其他批准文件、处罚文件；第二，房屋合法建造的证明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程规划验收合格证明文件。

3若干存在争议的房屋所有权初始登记申请材料

(1)建筑工程竣工验收证明文件 在实务中，建筑工程竣工验收一般分为两部分。一是对建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面进行的验收。此部分验收一般由相关行政主管部门依据各自职责分别进行，再由建设主管部门统一审核并出具相应的竣工验收证明文件。二是对建筑工程的建设是否符合规划许可内容进行评价的竣工验收，一般称建筑工程规划竣工验收。第一部分竣工验收的作用在于证明建筑工程具备使用上的独立性，可以投入使用，不会因质量、消防等问题产生人身、财产危险，也不会由于缺少电梯、燃气、水、电等必需品而影响生产、生活的进行。房屋物权有明确的使用目的，只有房屋符合使用的条件与标准，房屋才能进行物权登记，才能设立房屋物权。实践中有一些人认为，即使房屋未能通过此类事项的竣工验收，买受人对建筑材料也同样拥有物权，也应当允许其进行登记。我们认为，这一种观点是错误的。建筑材料等财产的物权不能等同于房屋物权，对建筑材料等财产拥有物权不等于房屋可以获得初始登记，这两种物权是不同类型的物权，不能等同。故而，房屋的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件是房屋所有权初始登记应提交材料的重要内容。至于建筑工程规划竣工验收证明文件，我们认为，其作用主要有二：一是证明房屋的建造符合规划许可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具备支配上的合法性；二是表明房屋已按规划许可内容完成了所有建设内容，房屋的配套设施已完备，已具备使用上的独立性。实务中，许多房地发开发商仅关心专有部分的建设，而不愿意承建甚至逃避建设学校、幼儿园、物业管理用房、公共活动场所等配套设施，从而导致房屋无法取得规划竣工验收证明。有些人认为，共用设施的欠缺并不影响房屋的使用，不影响房屋具有使用上的独立性，因而不应成为规划竣工验收的障碍。对此，我们认为，所谓房屋使用上的独立性，又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”[10]，“于判断时，并不是将该部分自房屋中完全分离出来独立判断，而且亦须兼顾该部分于整体房屋中所占位置、机能如何及与整体房屋之关联如何等加以判断。只有如此，才不致于判断时发生偏差。”（参见：何明桢．建筑物区分所有之研究[D]．台北：台湾政治大学，1983．转引自：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，对于特定土地使用权出让合同项下的房屋而言，房屋使用上具有独立性的判断应是特定的，应以土地使用权出让合同的约定为标准。土地使用权出让合同约定的所有建筑物特别是共用设施均是房屋使用功能得以发挥的重要构成部分，任何一部分的缺失均会导致房屋使用价值的减损，从而使房屋欠缺使用上的独立性，因而不能设立房屋物权。比如，土地使用权出让合同将某一房屋定位为高档住宅区，约定一户配两个车位，有独立的学校，独立的游泳池。但在开发建设过程中，开发企业最终并未配建这些设施。在这一情形下，虽然根据一般社会观念，其他建筑部分仍可独立使用，但从该宗地的土地使用权出让合同的约定出发，这些房屋在功能上是欠缺的，并未符合独立使用的要求，故而不应取得建筑工程规划竣工验收证明。否则，土地使用权出让合同的约定便会落空，将来信赖土地使用权出让合同的约定而进行交易的买受人也必将受到损害。

综上所述，建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的验收及规划竣工验收合格证明文件均是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的重要内容。

(2)建筑工程造价结算文件 实践中，建筑工程造价结算文件的提供要求也是引发“办证难”的一个重要原因。

将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，原因主要有两点：其一，在一些地方的登记实践中，该文件确定的工程造价是登记簿中登记价款的确定依据，并进而成为初始登记环节有关税费的计收依据；其二，提供此文件是我国法律及登记实践不允许房地产进行超额抵押的必然要求。在不允许超额抵押的状况下，登记价有非常重要的作用，决定着房地产抵押能在多大范围内进行。

工程造价结算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在实践中，由于房地产承建商与房地产开发商经常存在工程款纠纷，故而房地产承建商时常将该文件作为向房地产开发商追讨工程款的筹码而予以扣留，从而影响了房屋所有权初始登记的办理。

我们认为，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围的理由均是难以成立的，该文件不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，理由是：其一，一方面，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围是混淆不同行政管理关系的结果，实质上是将征税机关核定征税标的价值的职责转嫁予登记机关在房屋所有权初始登记环节履行；另一方面，在实践中，由于房地产承建商提供的工程结算价存在造假的可能，房地产开发商可能借此文件偷税漏税，税务机关以该文件为依据征收税费的作法是不妥的。由此而言，将建筑工程造价结算文件作为登记价款的确定依据，并进而作为初始登记环节有关税费的计收依据的作法是错误的。其二，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》已不再强调抵押权必须在抵押物的价值范围内设定，并且抵押权设定的顺位制度也已在该法第194条等条文中得到规定。这些制度设计表明《物权法》已倾向于采用顺位制度取代《担保法》规定的“余额抵押”制度，不再限制超额抵押。（当然，《物权法》也未明确允许超额抵押，或废止《担保法》关于“余额抵押”的规定。这一问题在实践中还存在着争议，目前各地的操作也并不一致，未来的立法有必要对此问题进行明确。）根据建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，房地产抵押可以不再根据登记价款确定抵押物的价值，抵押物的价格可以由抵押双方议定或评估确定。根据这些规定，结合我国市场经济发展要求及发达国家的立法经验，我们认为，立法及实践中允许超额抵押是必然的，是市场经济对民事立法的必然要求，登记实践中要求提供建筑工程造价结算文件以确定登记价，从而实现禁止超额抵押的作法也是不妥的。

(3)完税证明 在不动产登记过程中征收有关税费是税收征管的一种重要手段，这一观点不仅仅是我国许多学者的看法，也是与国外一些学者的看法相一致的，甚至已被国外的一些立法采纳[11]。在我国许多地方的房地产登记实践中，房地产登记发证的最后一个程序一般为税款的缴纳，因而，完税证明在实质上已成为房屋所有权初始登记及其他房地产登记的一项重要申请材料。

我们认为，房地产交易过程中的征税行为是由房地产交易活动引发的，纳税义务的产生是权利变动的一项法律后果，而非权利变动的前提或根据。根据本文关于房屋所有权初始登记制度功能的分析，征税手段不应是房屋所有权初始登记制度的一项功能，税款缴纳与房屋的合法建造并无联系，故而，完税证明不应成为房屋所有权初始登记乃至其他房地产登记的申请材料。立法及实践不能因房屋所有权初始登记具有物权宣示、保护功能而将之视为税收征收的工具，征税行政管理职能应在法律关系上与登记制度相切割。当然，我们并不反对房地产登记机关代征相关交易税，仅不应将交易税款的缴纳作为登记的前提，并将房屋所有权初始登记作为征税的“抓手”。

(4)地价款缴纳证明、立项文件、建设用地规划许可文件等前置性文件 一般而言，地价款缴纳证明是土地使用权人取得土地使用权证书的前提，如房地产开发企业提供了土地使用权证书的，不应再要求其提供地价款缴纳证明。当然，实践中也存在土地使用权人取得土地使用权证书，但未完全缴纳地价款的情形（如允许分期缴纳地价款的）。在这一情形下，除另有约定外，土地使用权的取得应认定尚存在瑕疵，不应进行初始登记，否则，可能会导致国家土地收益的流失。

立项文件实质上是土地使用权证明文件取得及其后一系列建设行为得以进行的前提条件，而建设用地规划许可证明则是建设工程规划许可证明取得的前提条件。此类文件已由其后的相关文件所吸附，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围。

(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理证明文件，如门牌证明、（这一文件的提供目的应是特定化房屋，但这一目的完全可由土地使用权证明文件及房屋测绘报告等文件实现，即使缺乏门牌标志，房屋初始登记也可以通过宗地号及测绘报告中的房屋编号进行。）地下工程建设档案移交证明、物业专项维修资金缴纳证明等均与房屋的合法建造及房屋所有权的记载、宣示无关，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，这些文件所承载的行政管理职能应循其他法律途径实现。

综上所述，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围包括：房屋所有权初始登记申请书；申请人身份证明文件；土地使用权证明文件（不包括地价款缴纳证明，但根据法律法规规定或土地使用权出让合同约定允许分期缴纳地价款的除外）；建筑工程规划许可证明文件；建筑工程施工许可证明文件；建筑工程竣工验收证明文件（包括规划、建筑质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件）；建筑工程测绘报告。立法对房屋所有权初始登记应提交材料的范围的列举应不设兜底条款为妥，以避免其他文件或一些行政管理部门随意增设、扩充房屋所有权初始登记应提交材料的范围。只有这样，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的不确定、混乱现象才可能得到彻底根治。

三、已合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围及相关法律问题

由于采取现售方式销售的房地产已完成房屋所有权初始登记，已取得房地产权利证书（即实务中所称的“大房地产证”），其转让不涉及房屋所有权初始登记问题，故本部分探讨的房屋主要指采取预售方式销售的已批准预售并已实际销售的房屋。在实务中，许多已合法预售的房屋由于欠缺立法规定的初始登记申请材料，无法完成房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记，从而使房屋买受人成为受害者。对此，买受人往往感到不平：房屋已经有权主管部门批准预售，买受人支付了对价，最终却无法取得房地产权利证书。大量的上访问题便由此产生。

上文已述，合法买受人权益的保护未纳入房屋所有权初始登记申请材料提供制度的考量范围，是上述问题产生的原因。由于这一缺陷的存在，现行立法仅从政府与房地产开发商的关系角度设计房屋所有权初始登记申请材料的提供制度，而未从保护合法买受人的利益出发，设置特殊的房屋所有权初始登记申请材料提供制度或对该制度进行适当的变通，由此导致“小业主办证难”问题在实践中已演化成激烈的社会矛盾，且难以在现行立法的框架内得到解决。在房屋已合法转让的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围与相关制度应作如何调整，有必要引起立法机关的充分重视。

我们认为，根据行政法理论中的信赖保护原则，“基于保护人民正当权益的考虑，行政主体对其在行政过程中形成的可预期的行为、承诺、规则、‘惯例、状态等因素，必须遵守信用，不得随意变更，否则将承担相应的法律责任。”[12]另外，根据行政许可法理论及我国行政许可法第4章的有关规定，可以作出如下判断：行政许可行为是附监管职责的行政行为。行政许可机关应履行对行政许可行为进行监督检查（尤其是过程监管，而非仅是结果监管）的职责，及时采取措施，纠正不法行为，以保护社会大众尤其是善意第三人基于对行政许可行为的信赖而从事法律行为所应获得的法益，否则行政机关应承担相应的法律责任。在此基础上，根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，预售许可证的取得是以已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证等许可文件为前提的，因此，房地产主管部门颁发房地产预售许可证的行为，意味着政府以其信用担保预售房屋在土地权利、规划许可、施工许可等方面具有合法性，社会大众可安心购买。由此，在预售许可证颁发后，相关主管部门应对相关行政许可行为，尤其是涉及善意买受人利益的行政许可行为的履行情况进行监督检查，如由于怠于履行监管职责导致行政许可事项未得到遵守的，行政机关应对合法买受人承担相应的法律责任。基于此，我们认为，在已合法转让的房地产存在违规开发行为或其他瑕疵的情形下，现今房地产实践依据立法统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提供制度，简单地不予办理房屋所有权初始登记的作法，实质上是将相关主管部门及房地产开发商应承担的法律责任，转嫁由合法买受人承担，是不妥当的。在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与此相关的一些制度便应进行相应的调整，以使善意买受人的信赖利益得到最大限度的保护。

（一）地价款缴纳证明文件

根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书是取得预售许可证的当然前提。据此，地价款缴纳证明文件不应是已合法转让房屋所有权初始登记的申请材料。在实践中，有一些房地产开发商违反规划许可文件加建房地产并拒绝缴纳超建部分房地产的地价款，也有一些房地产开发商在房地产预售时并未遵循上述规定，未完全缴纳地价款。在此情形下，一些地方的房地产主管部门往往会要求房地产开发商缴纳欠缴地价款，否则不予办理房屋所有权初始登记，也不予办理转移登记。这一作法并不妥当，应予纠正。

（二）建筑工程竣工验收证明文件

前文已述，各类建筑工程竣工验收的侧重点各异，目的也各不相同。我们认为，在房屋已合法转让的情形下，有一些事项的验收可能会出于保护合法买受人权益的需要而必须进行相应的调整，但也有一些验收事项的目的在于证明房屋具备房屋所有权设立的基本要求，任何因素的发生也不应促使其进行调整。这一问题有进行区分探讨的必要。

1．关于建筑质量、消防验收文件问题

由于建筑质量、消防问题会根本性地影响房屋使用者的人身、财产安全，针对这一类事项的验收要求应具有普适性，不管房屋占有人是房地产开发商，非法占有人，抑或是合法买受人，均应遵循相关规定的要求。若这两类事项无法通过竣工验收，房屋不应投入使用，不应进行初始登记。我们认为，建筑质量验收文件、消防验收文件同样应是已合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的重要构成部分。

2．关于电梯、燃气、水、电等方面的验收文件问题

由于此类验收一般不涉及人身、财产安全问题，而仅影响房屋的使用价值或使用上的独立性。从最大限度保护合法买受人财产权益的角度出发，若这些事项的瑕疵未使房屋完全失去使用价值，则记载、宣示该房屋的物权并允许进行交易，依然是有价值的，应允许其办理房屋所有权初始登记及转移登记。相关主管部门有必要改变现行僵化的管理模式（也即将验收结果简单地区分为合格或不合格），灵活出具相应的竣工验收文件（如对未符合规定的标准但未根本性地使房屋完全丧失使用价值的，可出示该房屋具有瑕疵但仍可进行某种形式的利用的验收文件），以配合合法买受人记载、宣示房屋物权。

3．关于建筑工程规划竣工验收文件问题

在实务中，建筑工程规划竣工验收文件的提供要求是引发“业主办证难”社会矛盾的重要焦点。一些房屋在预售后，由于出现加建、改建、未按许可要求建设配套设施、改变房屋功能等违法行为，导致无法进行初始登记及转移登记，从而演化成“业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。对此，首先，根据上文所述的信赖保护原则及行政许可法理论，在规划许可文件颁发后，因规划主管部门监管不严引发的后果不应由合法买受人承担；其次，既然合法买受人不承担因规划部门监管不严引发的法律后果，对于买受人而言，其购买的房屋即应视为合法建造的房屋。根据房屋所有权初始登记的制度功能，此时的房屋所有权初始登记仅起到记载并宣示物权的作用，而不在于创设物权。若房屋具备房屋物权的设立条件，合法买受人要求进行房地产登记的，规划主管部门负有出具规划竣工验收文件的义务，以协助买受人完成对其合法物权的登记宣示。

在实践中，建筑工程规划竣工验收环节有两个问题亟需厘清、解决：

（1）一部分建筑工程专有部分违反规划要求进行建设，如加建、改建等，其他具备物权设立条件的房屋能否进行登记？对此，实践的作法一般是整宗地内的房屋均不能取得建筑工程规划竣工验收文件，所有业主均不能办理房地产权利证书。我们认为，根据上文论述，此作法并不妥当。规划部门应出具合法建筑部分的规划竣工验收文件，配合买受人完成房屋物权的登记宣示。如果房地产开发商违反规划要求进行建设，并且违法建设的房地产与合法建设的房地产已不可能分开，房屋已不能按原有规划文件进行验收的，规划主管部门甚至应当根据现状出具规划竣工验收文件，以保护合法买受人的利益。

(2)未按规划许可文件要求建设共用设施、共用部分，导致该共用设施、共用部分无法通过规划竣工验收的，其他具备物权设立条件的房屋能否进行初始登记？我们认为，共用部分或共用设施未通过规划竣工验收并不能否认其他具备物权设立条件的房屋仍然具有使用、交换价值，对该部分房屋物权的登记、宣示依然是可行的、必需的。在该情形出现时，拒绝出具规划竣工验收文件，由此导致由合法买受人承担所有不利后果的作法是不妥的，规划主管部门应就合法建设的专有部分出具规划竣工验收证明文件，以保护合法买受人的利益。

（三）建筑工程规划许可证明文件及施工许可证明文件

根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，持有建设工程规划许可证和施工许可证是预售许可证取得的前提条件。因此，在房屋已预售并已合法转让的情况下，这两项许可文件证明的许可内容如存在瑕疵的，不应成为房屋所有权初始登记及转移登记的障碍。

（四）其他文件

对于登记申请书、申请人身份证明、房屋测绘报告等文件，根据上文论述，这些文件的提供要求是由房屋所有权初始登记的法律属性及物权的设立要求决定的，是不可或缺的。但在实践中，在开发企业潜逃、破产或因其他原因灭失的情形下，为保护善意买受人的财产权益，上述材料的提供要求同样有调整、变通的需要，上述文件所证明的事项应由相关主管部门根据有关许可文件、证明文件直接确定或委托相关机构测绘确定。

总而言之，在房屋已合法转让的情形下，行政许可机关应加强监督检查，督促被许可人履行相应的义务。在行政许可内容未得到遵守并损害合法买受人的情形下，基于信赖保护原则及行政许可法原理，行政主管部门应承担相应的法律责任。据此，在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，立法应从保护合法买受人权益的角度出发，对房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的一些制度进行调整，避免本应由房地产开发商及行政许可机关承担的法律责任最终转嫁由合法买受人承担。

四、结论

在实践中，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的确定及由此引发的一些争议、矛盾实质上是由于两个问题未得到合理解决而引起的：一是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应如何确定的问题；二是在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，相关制度应否作适当调整的问题。我们认为，第一个问题的解决应从房屋所有权初始登记制度的功能入手进行探讨，寻求相应的答案。在这一过程中，关于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的正确认识是一个最关键的问题，该问题的厘清对第一个问题的解决至关重要。第二个问题则应在第一个问题的基础上，从行政法理论中的信赖保护原则及行政许可法原理出发，充分考虑合法买受人利益的保护要求，对一般情形下的房屋所有权初始登记申请材料提供制度进行适当的调整。唯有如此，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题及与此相关的一些争议才能最终得到妥善解决。

注释:

[1]许明月，胡光志，等．财产权登记法律制度研究[M]．北京：中国社会科学出版社，2002:80.

[2]孙宪忠．德国当代物权法[M]北京：法律出版社，1997：130.

[3]温丰文．土地法[M]．台中：洪记印刷有限公司，2005：152.

[4]孙宪忠．中国物权法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.

[5]于海涌．论不动产登记[M]．北京：法律出版社，2007：128.

[6]李昊，常鹏翱，叶金强，高润恒，不动产登记程序的制度建构[M]．北京：北京大学出版社，2005:81.

[7]鲍尔施蒂尔纳．德国物权法：上册[M]．张双根，译．北京：法律出版社，2004:12.

[8]龙卫球．民法总论[M]．北京：中国法制出版社，2002:121-123.

[9]梁慧星．中国物权法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.

[10]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995:97-98.

第8篇：不动产登记申请书范文

阿婆有家难回

2012年10月19日，记者欲到邝婆婆的房子一探究竟，巧遇邝婆婆在一个朋友的陪同下刚回来。只见房子青绿色的铁门紧闭，通过窗户向内窥视，家具已经搬空，只剩下一些凌乱的杂物。邝婆婆用手推了几下门，大门纹丝不动，她显得很失落。

邝婆婆虽然久不居此，但很多街坊见到邝婆婆，都主动围过来跟她打招呼。邝婆婆是地道广州人，她掏出户口簿给记者看，“你看，我们一家的户口都在这里，这是我的根，是我在广州的栖身之地。我们在这住了几十年，哪怕它再小，再旧，我也不会卖它。”邝婆婆说着说着，眼睛就湿润了。

邝婆婆在家门口徘徊再三，她向五金铺借来了锤子，想破门而入。但理性思考后，她决定还是等法院判决下来后，再采取行动。

一手买家自认是“炒楼客”

法院受理案件后，邝婆婆才从被告房管局提供的证据材料中得知，黎先生是第一次产权转移的买方。邝婆婆向法院提出申请，追加黎先生为本案第三人，理由是根据《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。

邝婆婆的申请书上写道：“无论该房产转手几次，原告作为该房产的所有权人，有权向参与转手交易的任何受让人追讨，以恢复该房产的原状。”

黎先生是谁？他当初是怎样买下邝婆婆这间房子的？记者辗转联系上黎先生。

黎先生向记者大方承认自己是一名“炒楼客”。他告诉记者，2010年9月，房屋中介人员容沛麒联系上他，说建设六马路有一间很便宜的小面积房屋。“由于价格实在太便宜了，只要15万元，我只在门口看了一下就决定买了，然后容沛麒带我去办了过户。”提到容沛麒，黎先生说：“他的手机号经常变，我现在也没法联系上他。”

伪造身份证为何能办过户

庭审证据显示，当时持这间房屋的房产证去房管局办理过户的是容沛麒。但邝婆婆表示，自己不认识容沛麒，也从未去过南方公证处办理委托卖房的公证。而且，公证书上邝婆婆夫妇的身份证系伪造。

房管局的人称，根据广东省内相关登记办法规定，当时中介容沛麒提供了经公证处公证的委托授权书，其只需提供邝婆婆夫妇的身份证复印件，即可办理过户手续，无需身份证原件。

邝婆婆的老伴已于2010年去世，但公证书的日期是2011年9月8日。已经去世的人，怎么可能去办公证？邝婆婆说，这间房的房产证一直是由老伴保管，老伴过世后一直没有找到。为此，邝婆婆2011年还曾去房管局、派出所等部门报失，但由于补办的程序复杂，邝婆婆年纪大了不愿多动，此事就不了了之。

有人怀疑，邝婆婆的房产证可能被人拿走，用非法的手段交易了。但谁拿走了房产证？目前却不得而知。

律师建议阿婆申请撤销公证

房子经过几手转卖手续，邝婆婆如今追偿变得异常艰难。广东明境律师事务所主任胡福传律师建议，邝婆婆可以改变维权策略。

第9篇：不动产登记申请书范文

2008年年底，张迪与某房地产经纪公司签订了房屋买卖居间合同，希望出售位于北京市某小区的一处房产。该房产属于个人贷款购买的商品房，已抵押给银行，出售时还有银行借款没有还清。张迪在委托时出示了房屋所有权证、身份证等证件，并在合同中书面申明该房产属于自己个人所有。房屋所有权证上面登记的产权人也是张迪本人。在房地产经纪公司挂牌出售后，李林最终选定并购买了张迪的房产，与张迪签订了房屋买卖合同。签订合同时买方向卖方支付了购房定金，并约定：由买方预付一部分房款给卖方，用于提前偿还银行贷款，解除抵押，然后双方办理过户、交房手续。同时，根据三方的合同约定，由买方向经纪公司（居间方）支付了佣金，并约定，如果买卖双方任意一方违约，导致交易不成的，应承担此项佣金，守约方不承担佣金。

合同签订后，买方如约支付了预付房款，卖方提前还贷办理了解除抵押的手续，并办理完了过户手续。

2009年8月，李林接到法院传票，原来张迪的爱人侯云如分别将张迪、李林、中介公司告到了法院，要求确认买卖合同无效。

侯云如诉称：我与被告张迪系夫妻关系，2006年7月1登记结婚。婚后，夫妻二人购买了位于北京某小区的房产一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情况下私自与李林及房产中介公司签订了《北京市存量房屋居间买卖合同》及《补充协议》。

她认为该房屋属于婚后共同财产，被告张迪在未征得自己同意的情况下，无权擅自处分共同房产。现将丈夫张迪、购房者李林和中介公司至法院，请求法院确认合同无效，并由被告承担诉讼费。

李林很无奈，辩称自己和被告张迪签订合同时，没有义务审查房屋是否为夫妻共同财产。房产本上面只记载了张迪一人的名字，并未显示存在共有人。并认为现在是他们夫妻看房屋涨价了，想反悔。主张买卖合同有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告房地产经纪公司辩称：签订合同时，看到房产证上只有被告张迪的名字，并没有共有权人的名字。

法院最终判决驳回了原告侯云如的诉讼请求。

主审法官认为，公示公信是物权的基本原则。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。本案中，据全部权证记载，该房屋所有情况为单独所有，购买人李林有理由相信该房屋系张迪个人所有，三方签订的合同未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。原告侯云如提出该房产系婚后共同财产的说法并不能对抗善意第三人。至于侯云如提出张迪出售房屋的行为侵犯了其共有权利，对其损失可另案解决。

制度漏洞是纠纷主要因素

共有人一方以未经其允许主张房屋买卖合同无效的案件中，有些确实是卖房人违背其他共有人意志私自卖房，但也大量存在买卖合同签订后因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房，于是隐性共有人站了出来。纠纷发生的原因除了购房者未尽到审查义务、房价变化促使售房者违约外，制度方面的漏洞也是主要因素。

夫妻婚后购房但登记为一人的隐性共有人情况非常普遍，这在实践中给法院的案件审理带来不少的困惑。根据《物权法》的规定，配偶并非当然的房屋共有权人，房屋产权要以机关登记为准，登记为一人的，产权人就是一人。2008年7月开始施行的《房屋登记办法》对隐性共有人提出了更明确的要求。

本案例中，夫妻一方登记在自己名下的房产应属合法有效，未登记在权属证书上的另一方，无权主张买卖无效，理由如下。

不动产物权以房产证登记为准

笔者在以前的案例中针对物权的公示性，已做过很多阐述：《中华人民共和国物权法》是最新的关于物权（所有权是最完整的物权）方面的法律，应当是最权威的。

所谓物权公示原则，是指物权的设立、变更、转让或者消灭，必须通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权状况。房屋作为不动产，如前所述，按照我国法律的规定是以登记作为其公示的方式的。

所谓公信原则，是指一旦当事人的物权依法进行了公示，即使公示方法表现出来的物权状况与实际权利状态不相符，对于信赖此公示的人也不产生任何影响。

物权公示和公信原则，主要是方便人们了解物权状况，避免侵犯别人的物权，同时避免自己受到损害，降低交易成本，保护交易安全。

如果法律不规定简单易识别的公示方式，当事人要了解清楚物权状况，不但成本巨大，有时甚至是不可能的。

非依法公示的所有权不应受保护

除非法律有明文规定，非依法公示的所有权至少不能对抗善意第三人，包括不能对抗善意第三人的合法债权。

在笔者的大量类似上述案件中，法院判决普遍带有倾向，即房屋买卖中，房屋所有权证上登记的所有权人转让房产，房屋所有权证上未登记的所有权人提出异议的，如果买方属善意（即不知情），买卖双方已办理过户登记，买方已取得房屋所有权证，则保护买方所有权，反之则确认合同无效，终止履行。这实际上还是承认登记之外的权利人的共有权，只不过是根据法律规定的善意取得制度承认买方已取得的所有权而已。

大部分房地产经纪公司在从事经纪业务时，只要房屋产权证上记载的产权人签字，都认为是合法有效。许多房屋买卖当事人对经纪公司的服务性质存在误解，认为只要找了经纪公司，经纪公司就要对交易安全负责，承担交易风险。事实上，我国法律法规明确允许经纪公司实施的，只有两种行为，一种是居间，一种是。这两种经纪行为，交易后果都需要买卖双方自己承担。

变隐性为显性

夫妻一方或其他共有权人（比如同居产生的共有）因为共有房产被出售，权利受到侵害的，可以根据法律规定，向侵权人主张赔偿。但这是基于债权，而不是物权。为了维护自己物权利益不被侵犯，一定要将隐性共有人变为显性共有人。

按照目前法律法规规定，要增加房屋的共有权人，有3种处理方式：赠与、买卖、析产登记。

赠与

房屋产权人想在房产证上加上子女的名字，可以选择将房屋的部分产权赠与给子女。第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到房产交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加子女为房屋共有人。

买卖

想在自己的房地产权证上加上亲人的名字，可以选择将房屋的部分产权卖给有血缘关系的亲人。持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、房地产测绘部门出具的测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到房产交易登记部门申请房地产权转移登记，增加其为房屋共有人。