房地产投资策划精选(九篇)

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第1篇：房地产投资策划范文

［关键词］房地产企业；项目投资；决策优化

一、前言

众所周知，房地产经济在我国经济中占有举足轻重的地位。房地产投资指的是房地产企业通过筹集资本来进行项目投资，以期获得经济收益的活动。对地产商而言，项目投资是否能获益、产生的经济效益多少都会直接影响到企业能否顺利实现其经营目标。在投资行为的众多影响因素中，财务视角是非常直观且重要的一环，如何有效利用财务知识规避房地产企业面临的市场风险，从而提升企业的盈利能力和偿债能力成为房地产企业必不可少的研究内容。

二、房地产企业投资管理的现状和不足

（一）投资规模大，投资行为不合理

房地产行业是资金密集型行业，需要在建筑项目上投入大量的人力、物力、财力，行业整体的资本负债率一直居高不下，其资本投资决策的影响效应也居于行业首位。就目前的情况来看，虽然全国百强的房地产企业拥有融资优势，但房地产商整体负债比率仍然较大，行业内普遍存在投资规模大、资本结构不科学、财务杠杆利用不合理等问题。大部分地产商的财务杠杆水平都超过限定指数，企业的盈利很容易通过债息转移至负债方，融资风险较高，在一定程度上抑制了管理者的投资行为。再加上经过疫情后，部分企业面临的竞争和生存压力陡然增加，出现不少为求高收益而承担过高风险的不理智投资行为，这不仅会导致企业资金被占用，错失投资的良好时机，更可能致使企业的发展陷入破产危机之中。

（二）投资组合利用不足，现金流有风险

考察房地产企业的投资现状可知，很多企业虽然投入了大量资金，但回报率却不尽如意，且在投资选择上往往注重单个项目的利润回报，没有将风险与收益结合起来综合考虑。对于在特定风险情况下将财富进行分配，在不同的资产组合下获得最大化收益和最低风险的研究都显不足。同时，资本结构的不合理导致房地产企业过度依赖银行借款。虽然银行借款可以在短期内使企业获得充足的资金，但银行借款占据资金总额高达70%的比例也使得地产商的资金来源单一化，多样化融资工具相对匮乏，企业的筹资风险较高。此外，当企业的流动比率、速动比率都高于正常水平、无法抵御常见风险时，资金的周转速率就会明显降低，致使现金流出现问题3，流动性风险也随之上升。

（三）财务分析方式单一，缺乏针对性

财务分析方法是房地产行业在进行投资决策时常用的可行性分析方法,通过该方法可以直观量化目标项目的潜在风险,在多个项目中找寻到最具经济效益的选择。但是，当前的可行性分析主要采用内部收益率和净现值两个参考指标，选用这两个指标本身毋庸置疑，问题在于单一依靠这两个指标会带来一系列的片面问题，没有把握财务分析的整体应用，使得最终的评价效果难以达到预期。比如，在计算净现值时，房地产行业不同企业选择的折现率大多是根据资产定价模型或者戈登模型等而推出，未能与企业现实的融资成本、预期效益、预期风险等情况相结合，测算出的折现率和净现值的针对性不强，导致实际的可行性分析效果不佳。

三、高效率投资管理的应对措施

（一）合理安排债务杠杆

财务杠杆的利用对于房地产企业投资决策的重要性不可小觑，房地产企业的财务杠杆与投资之间呈现负相关关联。适当利用财务杠杆可以提高企业的投资效率，但过高的财务杠杆则代表债务资金占据资金来源的主要部分，偿还债务会导致企业的投资实力受损。所以，要想利用好财务杠杆这把“双刃剑”，必须让财务杠杆保持在合理区间内。为了做到这一点，财务人员在研究分析时需长期动态地考虑企业运行的真实情况、当前政府对市场的经济调控政策以及地产行业自身资金回笼期等多种因素，审慎均衡资本比例，确定区间范围。同时，应加强对现金流的管理，全面掌握企业的资金往来，谨慎投资，保证现金流合理充足。另外，考虑到当前房地产行业是政府调控的重点对象之一，面临的政策风险、回本压力都较大，在必要情况下房地产企业之间可进行合作投资，共担风险，共享收益。

（二）有效利用投资组合

要正确认识投资组合的理念，要系统性地认识到某一投资项目是否属于特定投资组合不仅取决于该项目自身的效益，还与其同投资组合之间的相关关系有关。比如，当将资金大量投入到某投资性商业购物中心或写字楼时，虽然可能会获得高收益，但企业却不能通过项目组合分散可能带来的高风险。因此，地产商在投资时，要避免“将鸡蛋放在同一个篮子里”，应科学组合测算各项目的投资回报率。鉴于各项目自身的风险值不同，组合投资时其分线波动就会相对平缓，从而降低风险、提高收益，使资金效用最大化。此外，近年来，银行的借款成本提高，借款条件也日渐严苛，企业过分依赖银行借款会加大融资风险。因此，企业可以充分利用债券市场、金融工具、期货、保险等多种方式融资，保障资金来源多样化。

（三）强化项目财务分析

房地产商在项目投资可行性分析过程中需综合考虑财务分析方式的客观性、评价效果、评价种类等多种因素，提高财务分析的准确性。因此，企业应切实优化、丰富财务分析的方式，增强项目针对性，具体可从两方面入手。一方面，提升实操技术水平。财务分析工作对于技术水平的要求较高，科学的财务分析不仅需要扎实的投资知识储备，还需要丰富的实操经验指导投资分析。随着房地产企业不再满足于单一的传统商品房开发项目，逐步向新兴产业地产、大型综合商场等领域扩张，财务分析方法也亟需针对不同的项目进行针对性调整。另一方面，要做好人才队伍建设。房地产企业需引进兼备知识储备和实操经验的高素质人才，充分发挥其专业优势。同时，引导高水平人才创新财务分析方法和财务机制，促进财务优化。

（四）完善投资决策机制

房地产企业的科学投资决策机制可以有效避免在决策时由主、被动因素导致的过于理想化，合理规避掉这些因素可以使企业的决策更客观，更有可能长效获益。因此，企业需要建立健全决策机制，全面了解企业经营活动的全过程和可能承担的各种风险，尽可能规避财务分析中认为的主观因素，科学投资。具体来看：一方面，要严格执行与决策机制相关的各项财务分析等规定，使相关规定发挥预期的管理效果；另一方面，要做好配套的监督工作，保障财务分析过程的合规性、合理性，使投资决策实现预期经营收益，可通过落实执行责任制、交叉复核、过程留痕等举措实现。

四、结语

对房地产企业而言，分析其投资行为的可行性并进行风险规避至关重要，对于维持企业良性发展有重要意义。本文从财务视角出发，主要研究了如何优化房地产企业的投资决策。通过对当前房地产企业的投资现状以及存在的问题进行分析，认为企业应该从加强财务杠杆合理性、进行投资组合、丰富财务分析方式和完善投资决策四个主要方面有效防范、化解企业的投资风险，以期优化房地产企业的投资决策分析能力。

［参考文献］

［1］诸坚.财务在房地产企业投资决策中的应用［J］.中国乡镇企业会计，2020（6）：86-87.

［2］王剑.财务分析视角下的房地产投资项目可行性分析［J］.财经界，2020（22）：161-162.

［3］杨荣欣.论投资组合理论与财务风险防范———以房地产企业为例［J］.商讯，2021（4）：11-12.

［4］贾静析.从财务分析角度看房地产市场投资风险［J］.商，2015（13）：203.

［5］陈浩.投资性商业购物中心财务风险度量分析［J］.现代商业，2020（14）：19-20.

第2篇：房地产投资策划范文

在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡

1.政策风险

国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡

(1)产业政策风险

国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡

(2)金融政策风险

房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡

(3)土地政策风险

房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡

(4)税收政策风险

税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡

(5)城市规划风险

城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡

2.经济风险

经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡

3.区域社会环境风险

由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡

4.开发时机风险

从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡

二、项目实施阶段的风险

房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡

一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡

另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡

1.工期拖延风险

工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡

2.项目质量风险

质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡

3.开发成本风险

房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加｡除此之外,通货膨胀､物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工､工程质量的保证､施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险｡

三、经营管理阶段的风险

房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售､出租或物业管理的经营管理阶段｡该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一｡其中包括:营销策划风险､物业管理风险和其他风险｡

1.营销策划风险

营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回､利润能否实现｡在房地产营销策划中,价格定位､销售渠道､营销方式等都是很重要的方面｡其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感｡价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险｡

2.物业管理风险

物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展｡房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍､管理构架､管理公约以及管理费用等｡

3.其他风险

其他风险有很大的不确定性｡其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等｡这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的｡

总之,房地产投资过程是一个长期的､涉及面广且复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门､最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策､法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败｡因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡

参考文献:

[1]许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2002,(9).

[2]李伟.房地产投资分析与综合开发[M].北京:机械工业出版社,2003.

[3]俞明轩.房地产投资分析[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004.

第3篇：房地产投资策划范文

关键词：房地产企业 投资项目 后评价 价值

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）11-279-02

随着社会经济中房地产企业的大发展，企业的投资项目也越来越多。为了让投资带来更多效益，投资项目后评价显得非常重要。房地产企业管理层应进行理论学习和方法研究，对现有数据资料进行检验，再进行项目后评估，全面总结项目投资管理的经验，改进管理制度，对出现的问题进行不断改进，及时有效地反馈存在问题，这对于未来项目的决策和效益的提高，能起到决定性作用。

一、房地产项目投资后评价的内涵

项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过项目后评价完成对投资活动的检查总结，确定投资预期的目标是否达到，项目是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。

项目后评价于19世纪30年代产生在美国，直到20世纪60年代，才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲银行等双边和多边援助组织用于世界范围的资助活动结果评价中。

房地产项目后评价是指在房地产项目建设完成并到达一定设计能力后，对房地产项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断房地产项目的实施结果与计划目标的差距，以确定房地产项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对房地产项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。从房地产项目的独特角度来看，其后评价内容主要有以下几个部分：

1.房地产项目决策后评价，主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、部门的规定，项目决策程序是否符合基本建设程序等。

2.规划设计后评价，主要是设计单位选择，规划布局与交通的组织。

3.房地产项目施工后评价，主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

4.房地产项目商业运营后评价，包括：

（1）房地产项目目标后评价。该项评价的任务是评定项目立项时各项预期目标的实现程度，并要对项目原定决策目标的正确性、合理性和实践性进行分析评价。

（2）房地产项目效益后评价。项目的效益后评价即财务评价和经济评价。

（3）房地产项目影响后评价。主要有经济影响后评价、环境影响后评价、社会影响后评价。

（4）房地产项目持续性后评价。项目的持续性是指在项目的资金投入全部完成之后，项目的既定目标是否还能继续，项目是否可以持续地发展下去，项目业主是否可能依靠自己的力量独立继续去实现既定目标，项目是否具有可重复性，即是否可在将来以同样的方式建设同类项目。

（5）房地产项目管理后评价。项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础，结合其他相关资料，对项目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价。

二、房地产企业投资项目后评价的特点

1.房地产项目后评价具有真实性。根据现实发生的真实数据，根据实际情况提供的数据资料进行分析。而投资项目前评价，是预测数据。房地产企业投资项目后评价的数据比较客观。能够真实地反映出投资的情况，有力地对企业项目进行评判。

2.房地产项目后评价具有整体性。房地产投资项目后评价能对整个项目的过程进行完整的分析，不仅可以分析项目的投资过程、经营过程。还要分析投资带来的整个收益，能够对投资实施效果，经济收益，管理状况，进行全面分析。能够准确地掌握整个项目的现状，无限地挖掘项目的潜力，最大程度地创造价值。

3.房地产项目后评价具有探索性。投资探索性分析整个项目运营状况，根据其问题，制定未来的发展方向，对整个投资项目综合进行评价，不断探索项目是否具有持续发展的能力。所以，这就要求评价人员的综合专业素质要高，有效地准确地分析出影响投资效益的因素，为项目指引正确的方向，少走弯路，尽可能地节省项目建设的资源，降低项目的成本，提高项目的建设效率，并且提出有效的、可实施的具体方案。

4.房地产投资项目后评价具有回馈性。项目投资前期评价为投资者提供了重要的决策依据，而项目投资后的评价目的，根据实际情况，可以向有关部门反馈真实信息，好的方面可以继续发扬，不好的方面可以引以为戒，从而及时的找出改进措施，为今后管理、投资计划、制定目标、积累经验起到了重要作用。用来检测项目投资决定是否正确，为以后类似项目建设提供了正确的投资方向。

三、房地产企业投资项目后评价的价值

房地产企业投资项目后评价的价值对于企业来说，不是可有可无的，其重大的价值在于：

1.房地产投资项目后评价能正确评估企业投资的风险和收益。房地产企业在投资项目后进行评价，这样可以有效地了解其中的风险和利益，有助于改善企业投资的策略，提升房地产企业在投资中的收益。运用投资项目后评价的方式评估投资能否达到设计能力、还贷能力，涉及各方面，企业通过投资项目或进行评价，认真分析、研究、然后进行评估。找出达不到预期目标效益的真正因素，通过分析之后，根据其原因进行项目决策、实施管理，根据分析，提出合理的改善措施。进行项目评估之后，将信息决策反馈到管理部和投资决策部，有利于改进企业投资项目。

2.房地产投资项目后评价是确保投资项目成功的客观需求。对房地产企业投资项目进行综合分析、评价能够客观、全面进行衡量，有利于提高各个部门的监管能力、责任感从而建立健全绩效考核制度，确保投资项目成功。

3.房地产投资项目后评价有利于提升投资项目管理水平。对企业投资项目的评价，有利于投资决策，从而提高投资收益。有利于加强项目管理，企业投资项目的管理比较繁琐，项目中会存在着很多方面的问题，需要加大管理要求，健全管理体制。企业投资项目后，要对实际使用的材料、数据以及检验管理中会出现的问题进行综合分析评价，形成科学合理的评估结果，通过企业对投资项目的评价，有利于新项目的投资、运转，提升项目管理水平。

4.房地产投资项目后评价可以有效地促进项目的运营。项目后评价主要是在企业的运营阶段进行，所以，可以有效的研究出投资初期和生产过程中的差距和不同。对预测和实际情况进行分析，找出其中的因素。加大管理力度，从而保证项目的正常运营，以提高项目的效益。

四、房地产企业投资项目后评价方法

房地产投资项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论，投资项目后评价亦应遵循工程相关的方法与原则。

1.房地产投资项目后评价的综合评价方法是逻辑框架法。逻辑框架法（LFA）是由美国国际开发署（USAID）在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法。目前有三分之二的国际组织把它作为援助项目的计划、管理和评价方法。这种方法从确定待解决的核心问题入手，向上逐级展开，得到其影响及后果，向下逐层推演找出其引起的原因，得到所谓的“问题树”。将问题树进行转换，即将问题树描述的因果关系转换为相应的手段---目标关系，得到所谓的目标树。目标树得到之后，进一步的工作要通过“规划矩阵”来完成，规划矩阵是一个4×4矩阵，矩阵自下而上的四行分别代表项目的投入、产出、目的和目标的四个层次；自左而右4列则分别为各层次目标文字叙述、定量化指标、指标的验证方法和实现该目标的必要外部条件。目标树对应于规划矩阵的第一列，进一步分析填满其他列后，可以使分析者对项目的全貌有一个非常清晰的认识。简单地说，逻辑框架法是通过投入、产出、直接目的、宏观影响四个层面对项目进行分析和总结的综合评价方法。

2.房地产投资项目后评价的主要分析评价方法是对比法，即根据后评价调查得到的项目实际情况，对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标，以及其它指标，找出偏差和变化，分析原因，得出结论和经验教训。项目后评价的对比法包括前后对比、有无对比和横向对比。

（1）前后对比法是项目实施前后相关指标对比，用以直接估量项目实施的相对成效。

（2）有无对比法是指在项目周期内“有项目”（实施项目）相关指标的实际值与“无项目”（不实施项目）的相关指标的预测值对比，用以度量项目真实的效益、作用及影响。

（3）房地产投资项目.横向对比，是指同一行业内类似项目相关指标的对比，用以评价房地产企业的绩效或竞争力。

（4）项目后评价调查，是采集对比信息资料的主要方法，包括现场调查和问卷调查。后评价调在事前策划。

总之，企业投资项目后评价对改善管理制度，提高投资者效益起到了重要性作用，能够有效地监测到项目实际的收益。并对评价后出现的问题及时地采取弥补措施，调整发展方向的项目损失，保障企业获得最大效益。

参考文献：

[1] 肇恒铎.企业投资项目后评价管理的思考[J].化工管理，2011（4）

[2] 高喜珍，韩洁.公共工程项目后评价内容及指标体系构建[J].财会通讯（理财版），2008（01）

第4篇：房地产投资策划范文

高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现。

关键词：

房地产投资分析；实践性教学；改革

房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。

一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵

房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。

二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略

（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。

（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。

（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。

三、结语

高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。

【参考文献】

［1］林雨，武跃子，黄炯华．应用型本科实践性教学中存在的问题研究———以《证券投资分析》课程为例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，郑侠．对实践教学在高校教学改革中的认识与探索———证券投资分析课程的实践教学体验［J］．教育教学论坛，2012，11．

［3］王春芝．基于应用型人才培养的高校《房地产估价》教学模式探讨［A］．中国房地产估价与经纪2013年第5期（总第102期）［C］．2013，03．

第5篇：房地产投资策划范文

［关键词］房地产投资;全球化；国际资本

作者简介：汪利娜，女，中国社会科学院经济研究所，研究员，北京 100836

收稿日期：2006.8.30

20世纪80年代以来，现代信息技术的发展、各国放松金融管制和新兴市场的迅速崛起使经济全球化呈现出前所未有的新特点：一是经济全球化不仅表现为贸易、生产的全球化，更重要的是资本的全球化。二是国际资本进入东道国的方式也不再是简单的直接投资，如“绿地投资”，即跨国公司在东道主国兴建新工厂和企业，拥有全部生产性资产的产权，实现对企业经营管理的控制，而是较多采取了组合投资（FPEI），即以纯粹的财务目的（而非企业的经营控制权）进行的股票、债券等投资。三是国际资本的投资结构也在发生着变化，从初期的在世界各地建工厂，生产汽车、飞机、机电、冰箱、彩电和其它各种民用耐用消费，逐步渗透到电子信息、商务、金融及众多非物质的服务领域（商业零售、运输、海运、劳务、广告、旅游、餐饮、饭店、医疗、文化、教育和娱乐业）等，其中房地产投资无疑是国际资本追逐的热点之一。

一、国际房地产投资的方式

伴随着经济全球化、信息技术的发展和金融产品创新,为从事国际房地产投资开辟了多种途径。概括起来国际房地产投资或拥有不动产可分为三大类:

(一)直接投资与间接投资

所谓的直接投资就是投资者直接投资开发建设、收购、持有和经营房地产。直接投资战略的实施可以是本公司自己经营管理，也可以设立分公司或委托给专业投资管理公司。许多国家是将经营业务委托给第三方，但不设立分帐户也被视为一种直接投资，这样，投资战略、收购――持有和出售等重大决策仍掌控在投资者手中。由于大规模和多样化的房地产投资组合不仅需要大量专业的人才，包括资产收购、营销、资产管理、评估、策划人员等，还需要有雄厚的资本做后盾，因此，直接从事大规模的房地产组合投资多限于有实力的机构投资者。

间接投资是指以购买开放式和封闭式基金，或公开上市交易房地产股票等方式进行房地产投资。尽管是投资者自已决策选择了某家房地产投资信托基金，看似直接投资，但实际的投资决策和房地产经营权却掌控在基金经理人的手中。各国对间接投资房地产金融工具都有独特的制度安排和规范，对多种房地产投资基金在流动性、可控性、管理费和资产净值的计算等方面都存在一定的差异，这使得间接投资房地产对许多投资者来说成本不可低估。

(二)挂牌与非挂牌房地产投资证券

挂牌和非挂牌上市的房地产投资证券的主要区别在于是否在证券交易所公开挂牌交易。房地产投资信托基金（REITs）是典型在交易所的挂牌上市的房地产投资产品，但它与非挂牌私下交易的投资产品也有许多共性。例如，在美国，政府对房地产投资信托基金的运作有许多特殊的规定：（1）与其他投资基金不同，房地产投资信托是一种专门从事房地产投资经营活动的投资基金；（2）其75%以上的资产必须是投资经营有收益的房地产、以房地产为抵押的贷款、持有其他REITs股份、现金和政府证券；（3）其总收入的75%应来自房地产相关投资；（4）每年必须将95%的净利润分配给股东。这些规定使得挂牌和非挂牌的房地产投资证券，如开放式基金的收入结构极其相似。在许多国家，政府还为房地产投资信托基金提供税收优惠，即基金可减免公司所得税，只是投资者的红利需交纳公司或个人所得税。此外，两类投资品的区别在于：挂牌交易的产品流动性强，信息透明度高，政府监管严格、运作规范，这赢得了众多中小投资者和拥有长期资金机构投资者的青睐。

(三)公募与私募房地产投资证券

公募房地产投资证券涵盖了所有证券交易上市的、主营业务是房地产的公司股票，且其销售的对象可以是机构投资者也可以是个人。私募房地产投资证券是指直接拥有不动产或借助开放式或封闭式基金间接投资。公募与私募的区别在许多方面类似挂牌与非挂牌房地产投资证券。近年来随着房地产投资基金在全球的兴起，当人们谈论公募房地产投资产品时，多是指房地产投资信托基金，私募则是指开放式或封闭式房地产基金。两大类房地产投资品的主要区别在于每股价值的计算方法不同，公募产品的股价取决于交易所市场的供需关系；私募产品的股价计算则要复杂得多，开放式基金单位的价值取决于不动产增值，而不是房屋销售的价格。此外，公募投资品的透明度高，在美国公开上市交易的房地产信托投资基金必须在美国证券交易委员会登记注册，接受监管。不同产品对风险与收益的选择也有不同偏好。

二、房地产投资市场规模及结构

在金融创新的今天，借助各种公募或私募的基金投资于房地产越来越普遍，其中，房地产投资信托基金（REITs）已成为间接投资最主要的金融工具。在1994年，全球只有5个国家(美国、荷兰、澳大利亚、新西兰和加拿大)推出了挂牌房地产投资信托基金,到2005年全球已有19个国家和地区（比利时、日本、韩国、新加坡、法国、台湾、香港、保加利亚、马来西亚、泰国、土耳其、以色列）推出挂牌REITs，英国、德国、芬兰、意大利、印度和菲律宾也在积极准备推出挂牌REITs，这使得房地产投资证券的市场规模迅猛发展。

根据UBS国际资产公司的研究报告， 2003年26个核心国家和地区，人口占世界人口的18%，GDP占全球经济总量的80%，资本市场上的三大类资产（房地产证券、债券和股票）的资本市值为43.8万亿美元，其中房地产投资证券的市场是6.2万亿美元，占14%；债券市场规模为19.6万亿，占45%；股票市场规模18万亿美元，占41%。到2004年，房地产投资证券市场规模增长至6.6万亿美元。其中，投资热点主要集中在美国，其房地产投资证券的市场规模为2.6万亿美元，占全球房地产证券投资的40%，北美2.831万亿美元，占全球房地产投资的50%,英国4800亿美元，欧洲大陆1.86万亿美元，亚洲5430亿美元(除日本外)，日本7520亿美元，澳大利亚和新西兰1420亿美元（详见表1）。

美国是全球吸引国外直接投资（FDI）最多的国家，其房地产投资也是国际资本停泊的最佳港湾。据美国国家统计署的数据，2000―2004年间，美国的外国直接投资分别是14185亿美元、15144亿美元、15044亿美元、15050亿美元和17001亿美元，房地产投资分别为410亿美元、351亿美元、370亿美元、361亿美元和379亿美元，占外商直接投资的3%左右，其中，日本外商直接投资房地产占14%，拉美占12%，英国占11%，德国占10%，荷兰占9%，加拿大占9%，余下29%的市场份额来自其他国家。但这并不包括外资以其他方式（间接投资）进入房地产市场，也不包括外国人在美国购置住宅。按美国房地产经纪人协会提供的数据，外资机构购买和持有的美国商业不动产在1700亿美元左右。大量外资的涌入对美国经济的影响是利大于弊，其积极影响是：(1)促进了建筑业、房地产业和金融业的发展，创造了较多的就业机会；(2)大量国际资本的流入，充足的资金支持使美国住宅抵押贷款创45年新低，只有6%左右；(3)商业不动产空置率持续走低，2005年办公楼、仓储、公寓和零售的空置率分别为11%，10%，5%和7%左右。住宅销售量旺盛，近三年新房和存量房年均销售量700万套以上。其负面的影响是：过度依赖国际资本，加之美国长期经常项目赤字庞大，使其经济受外部环境的影响越来越大。但美国经济的失衡只是全球经济失衡的一个缩影。用美联储主席伯纳克的话来讲，是由于全球储蓄过剩，特别是日本和中国持有大量储蓄资金，加之发达国家人口的老龄化所导致，2000年日本65岁以上人口占人口比重为17.1%，德国占16.3%，法国16%，意大利18.1%，英国15.9%，全球仅养老基金就上百万亿美元，都在寻找投资机会，给自己养老钱找一个“安全的家”，那么，除投资于股票、债券外，房地产自然也成了国际资本理想的投资品。

三、中国的对策与挑战

自21世纪以来,国际资本进入中国的投资方式、投资结构也在悄然发生着变化，其投资的目标在向第三产业，如银行、保险、交通、电信、仓储、餐饮零售等行业转移，房地产也是国际资本追逐的“猎物”。外资热衷于中国的房地产投资，除了有一般国际房地产投资共性外，还有着“中国现象”的特殊性，突出表现在：

1.中国的房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的，这种经济的高速增长在全世界其他地区是不多见的。中国国民经济增长的潜力是房地产持续发展的巨大动力。

2.人民币升值潜力和有管理的浮动汇率政策，降低了投资风险。国际资本投资房地产最大风险之一是汇率风险，在一些国家汇率自由浮动幅度过大，常常会侵蚀投资者的收益，但中国人民币与外币浮动区间有限，且升值潜力较大，这可以使投资者获得汇率和物业升值的双重收益。

3.中国房地产业刚刚起步，即便在北京、上海和深圳，与全球国际化大都市相比，其许多商业性不动产的租金水平仍比较低，据CBRE最近公布的2005年全球主要城市甲级写字楼每平方尺的月租金水平，排名前10位的有：伦敦（141.72美元），东京（111.45美元），巴黎（72.06美元），香港（58.81美元），华盛顿（45.47美元），纽约（44.85美元），马德里（36.59美元），悉尼（33.22），洛杉矶（29.76美元）和多伦多（25.44美元）。可以预测随着中国城市在国际化水平的提高，各类物业的租金水平增长潜力较大。

4.随着日本（2000年）、韩国（2001年）、新加坡（2002年）和香港（2004年）资本市场对REITs的开放,为海外基金投资中国房地产打通了退出的通道。在1993―2003年间，外商投资中国房地产多采取直接投资、入股直接参与房地产的开发建设，房地产直接投资的施工期长，收益期也长。但自2004年以来，国际资本更多采取了间接投资的方式，虽然没有公开的国际著名的房地产投资基金进入中国市场，但在大手笔的直接收购成熟的商业楼宇的背后都采取了基金运用的模式，即低价收购―提升价值―打包出售。这种运作方式可以让国际投资者在短期内在国际资本市场上筹集大量资金，进入中国市场，又可在较短的时间内转手在资本市场上出售、随时变现投资的股权和债权，这可以说是国际资本快速获利的一个捷径。

上述“中国优势”正是吸引众多国际资本进入中国房地产市场的诱因。摩根士丹利正是在“房地产泡沫、市场要崩盘了”的烟雾下成了中国房地产市场上胃口最大的投资银行，先后以5亿元人民币收购上海“锦麟天地雅苑”，又以4亿元收购北京富力双子城商住楼，此后又分别以8.46亿港元和9000万美元收购了 “上海广场”和“上海世界贸易大厦”。短短过去两年，许多国际著名投资集团公司，如荷兰的ING，新加坡的凯德置地和GIC投资公司，香港麦格理银行，美国美林、高盛、雷曼兄弟、汉斯地产、洛克菲勒集团、凯雷投资集团和柯罗尼杨子基金等在中国房地产市场都有不凡的表现。

综合上述分析我们可以看到：在经济全球化和资本以“流动空间”取代“地域空间”的大背景下，中国房地产投资全球化可以说是一种不可逆转的趋势，那么，简单的限制常常是难以奏效，且限制是一把双刃剑，在限制了别人的同时也限制了自己。这与中国为什么在贸易盈余和储蓄过剩的情况下还要引进外商直接投资的道理是一样的，因为我们引进外资的同时，或多或少都会伴随着先进的技术、管理、规则、秘诀和国际市场环境等国内稀缺因素的引入，这对提高我国的管理水平、国际竞争力可产生积极的影响。同样不可忽视的是，我们在引进外资的同时，也获得了不易量化但却实际存在的“就近学习”机会。

但不限制不等于放松监督、管理和调控，目前我国房地产引进外资最大的问题是信息不明，监管不到位，制度建设滞后，调控手段匮乏。

1.房地产市场透明度低，信息不充分。对于外资投资于房地产我们有许多未知数：中国到底有多少外资进入了房地产？从官方FDI统计数据我们看到，2005年外商投资房地产54亿美元，仅占FDI的10%左右，外商直接投资较多仍是制造业、交通运输、仓储、电信、零售服务业等。从房地产投资的资金来源分析，1997年房地产利用外资460亿元RMB，占比重高达12%，2004年利用外资228亿元RMB，占比降至1.3%。除了直接投资和外资银行贷款还有多少外资进入了房地产？

外资是以什么方式投资于房地产，是直接与间接投资、合资合作、兼并收购、银行贷款，还是投资基金？在诸多外资投资中，多少是热钱、多少是长期投资？其投资的热点是写字楼、商业楼宇还是住宅？换言之，现有的统计数据、统计指标根本不能全面准确地反映外资投资房地产的现状。近期，琼斯兰格拉萨利研究所公布了全球房地产透明度指数，在它跟踪的56个国家中，中国房地产市场透明度排列第42位。透明度低，信息不充分不仅阻碍了市场供需结构的改善，更使得政府调控失去了科学的依据，这也是房地产调控政策频频出台，但效果并不理想的原因之一。

2.制度改革滞后，监管不到位。中国推进市场化改革多年，如何让市场在资源配置中发挥基础性作用仍是一个没有解决的问题，从而衍生出一些新的政府管制经济现象：一方面我国多年“双顺差”，储蓄远远大于投资；另一方面各省长、市长仍在走马灯式出国赴港，招商引资。吸引外资、上项目甚至成了衡量地方政府政绩的关键指标，结果使中央的调控政策常常会遭遇“上有政策，下有对策”的尴尬。

3.调控手段匮乏，效率低下。国际资本，特别是“热钱”进入房地产市场要获得高收益，多得利于市场高度的流动性，即快进快退的便利。为了抑制国际资本对房地产市场的短期炒作行为，各国采取了多种调控措施，例如，在美国，REITs的经营活动是受到多种法律法规限制的：（1）REIT持有的不动产期限不能少于4年；（2）在不动产销售前的4年内，它在房地产上的资本性支出不能超过销售价格的20%；（3）同一年度内销售的房地产数量不能超过5宗；（4）出售的不动产不能是通过剥夺抵押赎回权获得的。这些限制性条款在一定程度上提高了短期炒作的交易成本，从而有效抑制了REIT短期炒作的投机行为，引导REIT长期持有不动产，对稳定房地产市场价格，促进市场健康发展起到积极促进作用。

综合上述分析，我们认为，既然房地产投资全球化发展的趋势是不可逆转的，人们应当适应全球化，而不是反抗它。①应对房地产投资全球化，我们应在以下几方面做出努力：一是加强各部门的信息网络、信息披露制度建设，实现全社会的信息共享。要了解把握外资进入房地产的特点和运作规律，即时监控外资房地产投资的投向，准确把握投资规模、投资结构和资金的动态信息，为政府科学调控和企业理性投资提供依据。二是在外商“购买―持有―出售”房地产的具体环节上制定具体可操作的措施，本国公民购买住房5年内要上市交易要交重税，为什么不能对外资设定不动产持有期的下限，或依据不同的物业产品、持有期限设定不同的税率，也可以设立金融转移税，即要求外国投资基金将一定比例资本在一定时期内存放中央银行，以抑制短期炒作行为。三是通过金融创新，为国内资质好的企业提供多元化的融资渠道，提高他们房地产投资、经营管理水平，以及国际投资者的竞争力。四是大力发展国内的房地产投资信托基金，我国民间资本初具规模，如何给中国民间资本以国民待遇并通过基金 “积少成多、专业化经营、分散投资、利益共享”的运作方式，让中小投资者投资或持有大型有收益的不动产，这将是中国资本走向世界的有效途径。

注 释：

①里斯本小组：《竞争的极限》，中央编译出版社2000年版，第227页。

主要参考文献：

［1］特瑞斯.M.克劳瑞特．房地产金融［M］．北京：经济科学出版社，2004．

第6篇：房地产投资策划范文

【关键词】房地产项目；风险管理；政策风险

在房地产投资活动中,人们既想获得较大的收益,也想规避各种风险。这是一对复杂而难解的矛盾。对一个理智的投资者,只有充分了解房地产投资的风险情况,对各种风险进行认真地分析和预测,并根据自身实力,估算投资风险的承受能力,综合权衡房地产投资的收益和风险,制定规避风险的防范措施,以求达到风险小而收益高的目的,这才是房地产投资开发商的理智选择。可见,了解和掌握房地产投资风险并及时规避风险,才是投资者明智的选择。

1 房地产开发项目的风险分析

1.1 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括

项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。

1.2 项目的财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成了负债经营的局面,出现融资风险。在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到房地产的投资回收的可靠性,造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

1.3 项目建设阶段的风险。土地获取后，投资者根据需求以及地区的情况对获取土地进行项目建设。在项目建设的过程中也存在着一系列的问题，包括: 设计理念以及风格的落后或者不切实际、建筑物实用性差、建筑物存在质量问题等。

1.4 销售阶段的风险。销售是房地产项目投资的最后阶段，也是资金回流的阶段。在这个阶段中存在的风险主要来自于房地产销售的数量、价位以及时机。在不同的地方，房地产的价格是不同的。销售时如果不切合实际的销售，就会影响房地产的销售进度，从而影响资金回流。另外，在房地产销售阶段自然灾害也会对房地产项目带来风险。例如: 地震、龙卷风、洪水等。

1.5 土地取得阶段的风险。土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润，开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作，这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力，从而给项目开发带来风险。

2 开发商规避项目风险的方法

规避风险的方法是通过对风险识别、风险评估、风险评价,在此基础上优化组合各种风险,并对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。规避风险的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商规避项目风险的主要内容为:

2.1 明确界定开发项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以规避因遗漏而产生的风险。

2.2 明确项目目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。

2.3 企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。每个企业的发展和壮大都有一批素质极强的员工，那么房地产企业更应该在现今竞争激烈的环境下培养一批又风险思想和抗风险能力的员工。这也是除了客观的风险存在下一个能最大限度避免主观风险的要素。

2.4 分化资金，多面投资。现代企业的资金投资渠道已经从单一化向多元化发展，房地产行业也有不少这样的例子。在现在竞争激烈和政策浮动较大的房地产行业，企业可以把资金分化投资，这样就可以避免巨大资金的投入回收周期慢问题，避免陷入单一化循环经营的策略。也可以联合其它实力较小的房地产企业一起投资，分担其中一部分的资金也是一种新的投资渠道。这样就不会因为资金一次性投入过大而面临倒闭的风险。在多元化经营的今天，房地产业经营模式已经不能用传统的模式来竞争，只有转变思想才能有立足之地。

2.5 增强项目风险意识，编制项目风险计划。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识，有计划的编制项目风险计划是十分必要的。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正意义上的从意识到行动的有效途径，规避风险。有效的编制风险计划，就能最大程度上在建设过程中合理的安排管理，施工计划，材料使用。从而保证质量并能避免延长工期的风险。

综上所述，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。

参考文献：

[1]陈煌红，张 欣.房地产开发项目全面风险管理［J］． 西南科技大学学报，2006( 3) :56-58．

[2]邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探［J］.企业技术开发，2006(11):101-103．

第7篇：房地产投资策划范文

【关键词】建筑策划 ；房地产策划

【中图分类号】TU548【文献标识码】A【文章编号】1674-3954（2011）02-0006-02

一、建筑策划与房地产策划的起源

1、建筑策划的起源

在国外,建筑策划的原始思想来源于建筑设计前期的“民众参与听询设计”,以避免居住环境的营造有悖于使用者和管理者的期望与需求。建筑策划(Architectural Programming)的研究始于欧美的二战以后。当时城市的重建与修复是在基本建设资金匮乏、基础设施破坏严重的情形下展开的,为了基本建设项目投入资金的高回报,保证建成环境和空间功能的高效益,城市建设职能部门、开发商、规划师和建筑师开始对建设项目的可行性研究倾注极大的心血,把研究成果运用到城市的基本建设中去,这为后来的建筑策划理论框架的建构做出了积极的准备。

1959年美国威廉•佩纳在《建筑实录》上发表“建筑分析――一个好设计的开始”一文，成为建筑策划的萌芽。20世纪80年代以后,以罗伯特•赫什伯格为代表人物的第二代建筑策划研究学者又不断将研究向前推进。在日本和英国，也有相当多的学者长期以来对此进行不断的探索。到90年代，建筑策划的应用在西方逐渐发展成熟。

2、房地产策划的起源

房地产策划的出现晚于建筑策划，因为只有当一些建筑具有了商品属性，从而形成了房地产行业，以及当房地产行业发展到一定的成熟阶段时房地产策划才会出现。

二、建筑策划与房地产策划的基本内容和操作程序

1、建筑策划的概念和内容

建筑策划的内容包括:

1）对建设目标的明确;

2）对建设项目外部条件的把握,如社会环境、人文环境、自然环境、基础设施、规划设计条件等;

3）对建设项目内部条件的把握,如使用者、住户商家、物业管理者、功能要求等;

4）对建筑项目空间构想的表述形成概念设计,把空间构想的东西提出来,进行空间评价

5）建筑项目实现手段的确定,包括建筑材料、结构方式、构造、设备等技术构想。

2、建筑策划的操作程序

建筑策划运行主要的6个步骤为:

①制定目标,研究目标,成立策划组,安排工作进度;

②收集相关信息条件;

③提出策划初步构想;

④研究需求;

⑤总结出各项策划要点;

⑥制定策划书。

3、房地产策划的概念和内容

房地产策划并没有一个统一的定义，可资借鉴的定义有:“房地产策划就是为实现房地产投资开发的具体目标，提出创造性的思维对策，并制定出具体的实施计划，包括房地产战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划”等等。

4、房地产策划的程序步骤

房地产概念设计(主题策划)、房地产项目策划(前期策划)和房地产营销策划(后期策划)。

三、建筑策划与房地产策划的区别联系

1、共同特征

因为都属于策划活动，所以房地产策划和建筑策划从策划角度来说有许多类似的特性:

1）综合性――二者进行研究和实践的领域都位于几个学科相互交叉的边缘地带，都体现了边缘学科综合借鉴相关学科知识的特征。

2）实性――由于它们都是对未来适应性和成果的预测，因此二者都非常重视对历史资料、现状项目、现有条件和社会实态的调查与分析。

3）域性――建筑是要建在一个特定的地点，这就涉及了不同建设地点的地理地质条件、气候环境、区域经济环境、人文风俗习惯、社会文化背景和政治政策法规等，这些情况无论是房地产策划或者建筑策划都同样需要考虑。

4）统性――房地产策划和建筑策划都强调策划活动是一个庞大和科学的系统工程，涉及许多子系统，同时各子系统之间相互配合、联系密切。

5）活性――这两种策划都讲求策划的成果能够被评估和修正，同时，随着环境和需求的变化具有最大限度的变通性和适应性。

2、房地产策划与建筑策划的区别

1）主要目标

房地产策划的主要目标是以科学的方法为房地产投资者提供包括投资、概念、设计、营销和管理等方面的专业建议，使开发商能够合理地运用社会资源，以获得最大的投资效益。经济目标，即变现获利是房地产的主要目标，建筑策划不同，它也注重经济性方面，但重点不是考虑如何获得回报，而是关注建筑对于资源的有效利用和建筑的可持续发展方面。建筑策划的主要目标，是为了使建筑能够更好地为开发者、使用者和社会服务，它更重视满足客户、使用者的需求，以及对投资者、使用者、建筑师的价值取向做出平衡。同时，它还要通过对现状的科学分析，做出合理预测，直接为下一步的设计提供依据，对设计进行优化。其最终的目的是帮助建筑师和工程师完成一个符合客户和使用者要求的好的建筑作品。

2）研究对象和范围

房地产策划的对象通常被认为包括投资分析、项目开发、工程管理和营销推广四个方面。

建筑策划的研究对象是建筑的使用者、建筑的功能、建筑的形式、建筑的经济性和时间，以及它们之间的平衡和协调。

3）务对象

房地产策划的服务对象是开发商、投资者，包括企业、个体投资者、基金、银行和政府等。建筑策划的服务对象可以是投资者、使用者，甚至社会大众，实际上，有的投资者也是使用者，或者是使用者之一。

4）人员构成

根据策划的发展要求和服务内容的变化，人员构成也在变化。房地产策划和建筑策划小组中一般都会包括建筑设计专业人员，但因其目标的不同，二者在其他人员构成上各自有不同的侧重点。策划小组的人员构成有建筑师、工程师、客户代表、使用者代表、建筑经济师、社会学家、类学家等等。

四、建筑策划与房地产策划在我国的发展情况

1、建筑策划在我国的发展情况

建筑策划这个概念在我国出现得较晚,之前设计师对他的认识普遍不足,理解上也是五花八门;比如有的认为建筑策划就是原来的基建处所行使的工作,有的认为策划就是现场踏勘调研加结论,有的认为策划就是对甲方的敷衍甚至是无用的形式工作等。无论是设计单位、项目业主或者是建设投资商和开发商，即使他们认识到了建筑策划的重要性，而由于费用和时间的原因一般都不会系统的进行这一项工作，就算有类似的活动，也是对建筑策划过程的简化和弱化。这使得建筑策划目前在我国呈现一种理论研究较多而实践较少的状况。

2、房地产策划在我国的发展情况

我国房地产策划起步于1993年，首先在广东地区出现它不像建筑策划从引进理论开始，而是从对房地产的营销推广开始的。活跃的市场竞争产生了一批地产策划人，正是这些策划人在不断的实践中积累和总结，促进了房地产策划的发展。而从1998年房地产市场开始复苏至今，房地产业的各个环节都逐渐得到社会和政府的关注和完善，政策、土地、金融、法律、贷和税收等方面也更加规范。因此，在同等竞争条件下要想获得更大的竞争力，房地产策划的作用就凸显出来。

五、小结

从国现阶段房地产开发现状来看，我国的房地产开发现在已经进入一个理性萌芽时期,项目的前期工作愈来愈显示出其重要性。房地产策划以客户的经济效益需求为其主要出发点，一个好的房地产策划能够保证投资者的投入可以获得很好的回报。但是如果一味地追求经济效益而放弃了对其他效益的重视是得不偿失的，建筑策划重视建筑对于客户、使用者、社会和建筑师的影响，以及他们之间价值取向的平衡和协调，重视建筑的使用功能、技术效果、社会效益、环境效益、经济效益和管理效果的综合作用，是对于房地产策划所欠缺方面的积极补充。而建筑策划也可以将房地产策划的发展和实践经验作为一个可资借鉴的榜样。将这两种策划进行分析对比既有利于两种学科的各自发展，同时也有利于它们从对方的研究和实践成果中获得借鉴。例如对于房地产企业来说，最好的对策应该是同时重视房地产策划和建筑策划的作用，在不同的项目发展时期将二者的工作协调起来综合。

我国目前的实际情况是“房地产策划”比“建筑策划”发展的速度要快。这是由市场需求决定的，房地产策划的经济效益是明显的，其作用可以直接从投入产出量上显示出来，好的策划使客户立竿见影地从经济上获得回报。这些问题的有效解决途径便是开发商与建筑师携手做好建筑策划与房地产策划的工作。中国房地产业的发展,建筑师和策划师应该是核心角色之一,双方的合作与沟通是一个项目能否成功的关键。

参考文献：

[1]庄惟敏,建筑策划导论[M],北京:中国水利水电出版社,2000,5

[2][美]罗伯特•G•赫仕伯格.建筑策划与前期管理[M].汪芳,李天骄,译.中国建筑工业出版社,2005.

[3]庄惟敏,李道增.建筑策划论―――设计方法学的探讨[J].建筑学报,1992(7):429.

[4]魏爱武.建筑策划的重要意义.

第8篇：房地产投资策划范文

关键词：房地产；经济评价；对策

一、房地产项目经济评价

（一）概念

房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。

（二）特征

客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。

高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。

全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。

责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。

（三）影响因素

首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。

其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。

此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。

二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题

（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性

在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。

（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员

一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。

可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。

（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实

房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。

（四）忽视项目不确定因素分析

许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。

（五）经费不足

我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。

三、对策建议

（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度

经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。

（二）完善科学的指标评价体系

完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。

（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展

国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。

（四）提高从业人员素质

在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。

（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用

房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。

（六）加大对经济评价方案的再评估力度

学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。

四、小结

房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）

参考文献：

[1]李竹成. 房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001

[2]中国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京：中国计划出版社，2000

[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[M].北京：清华大学出版社，2009

[4]洪 红.杜昌盛. 房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）

[5]任长能.浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题[J].工程经济，2004（1）

第9篇：房地产投资策划范文

【关键词】房地产；经济；市场管理

房地产经济是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量，但近几年来房地产的畸形发展对我国社会政治，经济造成了严重危害，带来贫富分化加剧，社会矛盾加深，土地资源浪费，投资房价飙升以及房地产暴利等一系列问题，引起了公众关注和政府重视。进一步加强对房地产市场的调查和分析，妥善调控、积极引导，保持房地产市场规范、有序，对我国房地产经济的发展具有重要作用。

一、我国房地产经济发展现状分析

1、房地产投资波动大，投资效益低

在市场经济条件下，依据价值规律，住房价格应围绕其固有价值上下波动。而住房的交换价值则意味着住房具有投资性质，可作为资产而带来利润。只要人们对房价有上涨预期，或房租高于长期存款利息，就助长更多炒房者进入市场，为“卖”而“买”的投机性需求就会产生。当房价有上涨趋势时，富人和投机者对房价的上涨预期，使得他们对房地产投机需求不断增加，出现房地产经济周期的波峰阶段。由于过度投机，住房价格的“泡沫”越积越大。然而靠房价上涨（非理性炒作）支撑的房地产需求增长不可能长期持续，购买力的瓶颈迟早会到来，从而加剧了房地产经济衰退的恶化，引起房地产经济剧烈的波动，房地产投资效益低，乘数效应小。进而也导致房地产经济效益低，使连续的投资扩张不能继续，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断，经济增长不可避免地下降。

2、房地产市场结构不合理，房价上涨幅度大

随着我国经济发展和社会进步，小康进程的加快，房地产市场的需求空间非常大。从长远看，我国房地产市场将长期利好。但从当前看，从局部地区分析，房地产市场却有供应总量充足、结构失衡的现象，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、价格高、不适用等现象，制约了公房、经济适用房及其他存量房的交易，资金沉淀在闲置房产上无法收回，许多房地产企业的资金周转将受到影响，制约房地产经济的发展。

3、房地产行政主管部门对房地产市场经济秩序建设的良性引导不足

一些城市政府的房地产经营管理部门只偏重对直管公房的物业管理，而偏废对社会房地产中介服务市场的营造和管理，规范性地方性中介大市场难以形成，扰乱了市场秩序，房地产行业经济发展缓慢。同时，国家每年在房地产行业经济发展中，虽说也有指导性目标计划，也下达一些行业性政策，然而对一些内陆省份城市的执行情况却欠实质性的督察，以至一些省份和城市的房地产市场经济秩序难以形成，严重影响了我国房地产行业经济的快速发展。

二、加强房地产市场管理的策略

如何化解房地产经济带来的不稳定因素，推动房地经济健康稳定发展，重点在于在剖析当前我国房地产市场现存问题的根源的基础上加强管理，为国内房地经济的健康、稳定和持续发展提出对策。

1、加强政府的宏观调节

①正确进行投资引导。由于目前我国房地产投资的不稳定，投资效益过低，因此在房地产投资政策制定中政府应充分考虑投资主体结构的变化对未来房地产周期变化的影响。引导开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资和价格。同时需要密切关注房地产投资规模的变化，保证房地产投资规模与宏观经济规模相适应，完善和规范政府投资。②抑制投机。市场经济具有高效率的天然优点，同时，市场经济又具有引起收入差距拉大的天然不足。而过度投机的结果，必然是极少数人暴富，绝大多数人受损，引发社会的不稳定。因此，目前我国政府应着手考虑对以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管，开征不动产税等等。同时，要加强对金融机构资产运行情况的监管，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系。

2、调整市场供给结构

对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题，当务之急是要以市场为导向，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设，鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，提高低收入家庭的购房能力，满足普通市民改善居住条件的愿望。首先，要建立和完善科学的房地产市场统计体系，规范统计渠道，对所有住宅项目的土地供应、上市情况、交易情况和售价指数等信息全部实行网上公示，实现对住宅开发项目全过程的监控，预测预报房地产经济运行趋势、波动趋势与波动特征，为社会提供房地产运行行情，适时调整住房租赁与销售之间的调比例关系，逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系，以适应不同支付能力家庭需求。其次，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。同时，政府应不断完善住房保障制度，政府在住房补贴政策实施过程中，

应在降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者。从而，减少空置房地产，完善产业资金周期，促进经济发展。最后，土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽。

3、营造规范房地产市场经济秩序

一方面对房地产中介机构实行市场准入，保护诚信房屋中介机构的合法权益，对信誉好、实力强、诚信高、规模大、房源多的中介机构要优先扶持。淘汰一批违法违规操作和信誉差的房地产中介机构。同时，进一步明确房地产部门在房地产中介管理中的地位，由房管部门牵头，联合工商、税务等职能部门共同对房地产中介服务市场进行清理。另一方面，加强国家房地产行业行政领导机关对各级地方人民政府的行业指导作用，以降低地方各级人民政府对各级房地产及规划建设主管部门工作领导的盲动性，使之把主要精力转化到房地产市场经济秩序的培育和规范上来，转化到搞好目标计划和政策研究上来，转化到搞好区域性宏观调控和相关行业经济的协调上来。

三、总结

房地产市场的管理重点在于要结合政府职能部门引导开发商以市场需求为导向合理投资，调整房地产供需结构，营造规范市场秩序来化解市场矛盾。通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控，房地产经济一定会走上健康的发展道路。

【参考文献】