房地产工作意见精选(九篇)
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第1篇：房地产工作意见范文
一、进一步加快商品住房建设。随着我市城乡经济的快速发展，现代化沿海港口城市的吸引力逐渐增强，城乡居民以及本市以外人口，对我市商品房的需求不断增加。城建规划部门要超前做好开发地块的规划，对开发小区外观造型要提出指导性意见，要根据年度政府确定的房屋开发总面积规划开发地块。除平房区改造外，新开发小区建筑面积原则上不少于5万平方米。开发单位要牢固树立现代房屋开发建设理念，房屋造型、亮化效果、内部结构、物业管理及小区内设施功能要体现人性化。市政府将大力开展各种精品住宅小区评比挂牌活动，并进行大力宣传。
二、合理配置土地资源，确保房地产业用地需求。本着鼓励改造棚户区、适度开发老城区、大力开发城市周边地区和重点乡镇的原则，积极安排房地产开发用地，确保房地产业用地需求。采取有效措施，盘活闲置土地资产，促进已出让土地尽早开工，提高土地利用率。对因拆迁原因及其他非开发企业自身原因，造成未能按合同约定时间开工的项目，凡在2010年6月30日前开工的，不收违约金和土地闲置费。未经政府研究批准纳入年度开发计划和未进入房地产开发土地审批程序的，任何单位和个人不得私自征占或进行土地补偿。
三、缓缴项目收费，减轻开发企业资金压力。2010年6月30日前开工的房地产开发建设项目，可以缓缴城市建设基础设施配套费、劳保统筹费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费等费用总额的50%，缓缴期限截至2010年10月31日。开发企业对缓缴费用部分须提供有效抵押物进行抵押，并与收费主管部门签订抵押协议，抵押物按规定办理抵押登记手续。到期后，由主管部门负责组织清收或变现抵押物。
四、坚持依法行政，加大拆迁力度。强化动迁工作，城建拆迁主管部门在依法进行拆迁行政管理工作的同时，要加强组织拆迁人与被拆迁人之间的协商工作，尽可能就拆迁补偿问题达成一致协议，若协商不成，应依法及时做出拆迁裁决。如果被拆迁人不自动履行城建部门做出的拆迁裁决，并且拆迁单位提供临时过渡期用房后，市政府可依法做出限期拆迁决定，由市城建局、综合行政执法局和公安局依法实施强制迁除，也可向人民法院申请执行。确保开发项目按期开工和回迁居民按期回迁。
五、提高办事效率，提供优质服务。有关部门对房地产开发项目要告知一次清、办理一纸清，做到一个窗口受理、一个科室办理、一个领导签批、一个公章办结，实行集中联合时限审批。
有关部门领导要定期听取开发企业汇报，帮助其研究问题，排忧解难。积极解决因各种审批手续不全而未验收及因配套设施不到位影响入住等实际问题。
六、制定政策，惠及市民。市财政局、地税局、房产处、公积金管理中心等相关部门，要根据国家和省及丹东市政府提出的促进房地产业又好又快发展的基本要求，着手研究制定减免房屋交易和公积金贷款中相关税费的优惠政策，为举办春秋两季房交会打好基础，让利于民，鼓励城乡居民购房消费。
第2篇：房地产工作意见范文
1.不够了解统计工作的意义。房地产行业作为国家经济产业的重要组成部分，和国家经济水平关系密切。而统计工作又是房地产的基础环节，能直接反映企业和国家的经济运行情况。但从房地产开发统计实际情况来看，普遍存在不重视统计工作现象，部分企业存在随意填写报表数据的现象，还有的房地产企业将统计当做为上级服务，简化统计工作，只在调查前期完整报表的填写，未从自身企业实际情况、未来发展等开展统计工作，造成报表数据不准确[1]。2.报表制度不完善。(1)审核公式不完善。报表数据质量通常由审核公式决定，公式合理，报表数据也就真实、可靠。反之，公式未合理设置，就会出现随意修改数据的现象，影响数据的真实性。(2)年度报表的上报时间为2月末，企业的汇算清缴时间为4月-5月，股份公司审计4月结束，与财务报表时间有出入，审计后的数据发生明显变化。年度财务报表是由该年12个月的数据组成的，和实际数据有着差异，每年都会出现数据漏掉现象。3.名录库不完善。目前，房地产开发统计范围是全部的开发经营单位、活动单位，并按照相应原则确定调查单位。但实际工作中，因名录库不完善影响统计工作的正常进行，主要表现为：(1)房地产开发生产周期长，部分开发经营单位为减少工作量，降低生产费用，通常不将没有项目的单位纳入调查单位中；(2)企业的成立、注销是自然的过程，房地产也不例外。一般来讲，房地产所开发的名录库每月都能增加入库，但只有企业重新注册、企业合并等情况下才能退出，而其他已经停业的企业只在年末才能申请退出[2]。4.统计机构数据处理不合理。(1)未做好审核工作。现在房地产企业网上直报均实施一套表，财务数据可从网上自行上报，因员工工作素质差异大，数据种类多，导致上报数据出现未及时审核现象，影响结果的真实性。同时，报表数据截止前过多催促，截止后仅有半天的审核时间，出现错误后还要通知企业修改，时间过于紧张，企业修改返回后未认真验收，无法保证统计数质量；(2)统计汇总平台设置不合理。房地产所设置的处理平台，基本上无法从根本上实现数据的汇总工作，也无法完成数据的比对处理。另外，因对数据统计的需求度不同，对统计工作的关注点也就不同，全部的统计工作在相同的平台上进行也不现实，阻碍房地产开发统计进展[3]。
二、完善房地产开发统计的建议
1.健全统计工作机制，规范统计行为。(1)设置综合性的统计机构，明确工作职责，强化各部门协作，建立统计机构、职能部门的工作反馈体系，保证统计工作正常进行；(2)健全统计体系。根据房地产行业现状、自身企业实际情况，制定科学、合理的指标体系，在此基础上健全统计体系，做好统计数据比对处理，在为房地产统计工作提供依据的情况下，为企业的重大决策提供帮助；(3)保证统计人员的稳定性。房地产开发统计工作是由统计人员进行的，专业素养和统计数据质量关系密切，从事该工作的人员应具有从业资格和相应的专业技术职称，工作相对固定。若频繁调动工作岗位，不仅影响着数据的真实性，还降低数据质量。因此，需保证统计人员的稳定性，适当提高在企业的地位，有利于提高工作效率。2.完善报表制度。(1)设立报表的补报期。部分企业无法在规定时间内及时上报报表。针对这种情况，可为其设立一个有效的补报期，为数据修改的企业提供服务，保证数据的真实性；(2)增加指标分析模块。统计报表中添加指标分析模块，如需计算指标，还需显示计算公式，这样能帮助企业更加清晰、全面的了解相应指标，提高报表质量[4]。将“企业一套表”联网直报范围的企业数据上报工作作为检点，督促企业按照国家和省有关规定设置原始记录和统计台账，建立健全统计资料的审核、管理制度，强化统计工作责任，促进统计工作规范化。3.完善名录库。(1)对关停企业实施无数据的上报处理。因关停企业无法及时退出统计报表，可为添设无数据上报服务，以保证整个报表的真实、完整；(2)分开建立定报、年报名录库。所谓的定报名录库是指正在建设项目的企业，年报名录库则指虽然不存在项目，但仍正常营业的企业。为从根本上预防这两种企业统计数据的混淆，可分开建立名录库，进而保证统计数据的真实性，提高统计水平。4.强化统计数据处理，建立完善的市场信息机制。(1)为房地产开发企业提供充足的审核时间，保证其有着足够时间核对数据的真实性，发现错误后也能及时修改并返回。若错误比较多，接近报表截止时间，无法及时更正数据，应为其提供修改说明[5]；(2)用其他软件处理数据。在使用统一平台处理相关数据时，还可选用其他软件处理不同需求的数据，保证数据及时、有效的处理。为提高房地产信息权威性，发挥房地产信息指导群众生活和房地产企业生产经营的作用，增强数据的时效性，发改委、建设局、房管局以及统计等部门应加强联系与合作，共同建立完善的市场信息机制，重视和加强统计工作，提高统计数据的权威性、真实性，为宏观调控提供准确及时的信息服务。
三、结语
综上所述，做好房地产企业的统计工作，对于提高企业、国家经济效益意义重大。但是房地产开发统计中诸多问题的存在，影响着统计水平，阻碍着企业发展。因此，需规范房地产开发统计工作，健全统计机制，完善企业名录库、报表制度，强化统计数据处理，以在保证全面了解企业发展情况的同时，促进可持续发展。
作者:周园芳 单位:江苏天地房地产开发有限公司
参考文献：
[1]程平,许劲.浅谈商业房地产开发统计工作的开展[J].商场现代化,2014,14(33):293-293.
[2]刘丽丽.关注房地产开发统计新变化[J].数据,2013,22(7):30-30.
[3]王珠.夯实统计基础工作提升统计服务水平——浅议房地产开发企业统计工作存在的问题与对策[J].中小企业管理与科技,2015,16(29):85-86.
第3篇：房地产工作意见范文
关键词 掩护式 支护方式 液压支架
中图分类号：TD35
一、采区主要特征说明：
本工作面位于二水平三石门30层一分层区，工作面走向长240米，倾斜平均长90米，面积21120平方米。本区上部为F1断层，下部为F323断层，右部为设计停采线，左部为Fb号断层。煤层结构较复杂，半光亮型煤，煤质较好，中硬，块状，油质光泽，属气煤。与三水平驱动硐室留有水平距离60米。本区内该煤层上覆22、27、29-2、29-3号煤层已开采，与本层间距16～72米。
本区为二水平开采，开采深度较浅，本区标高在-4.0--76.8米之间，距地表垂直距离在320-240米之间，垂直距离小于400米，该煤层不在分公司所列的冲击地压煤层范围内，因此，该区不受冲击地压影响，为无冲击地压煤层地质构造比较复杂，断层情况及其对回采的影响下表
二、采煤方法：
根据工作面走向及倾斜长度、煤层厚度及地质条件，本区采用单一走向长壁采煤法，为了提高机械化生产率，在保证安全生产前提下提高劳动生产效率以及提高工作面产量，故选用综合机械化开采工艺，工作面选用MG160/390―WD型双滚筒采煤机落煤，选用ZYP3200/14/30（83组）型掩护式铺底网液压支架支护，选用一台SGZ―630/220运输机运煤配套生产。
三、 支护方式选择依据：
（1）顶板性质及分类
老顶为灰白色细砂岩互层，中硬；直接底板为灰黑色细粒砂岩，一分层煤层底板为本煤层下分层，煤层中夹三层夹岩、矸层，顶板往下1.0米有0.25米含碳粉砂岩；底板往上0.4米有0.2米、0.15米两层黄色泥粉砂状矸子。
（2）支护方式：选择郑州四维机电设备制造有限公司生产的ZYP3200/14/30型掩护式液压支架。
（3）本采区工人、干部经过对这种架型的理论培训和生产实际操作，均能达到正确操作能力，具备使用该支架的操作水平。
（4）该支架支护密度大、稳定性好、支撑能力强。
四、ZYP3200/14/30型掩护式液压支架主要技术参数
生产厂家： 郑州四维机电设备制造有限公司
因此本工作面支架的支护强度应大于29.6T/m2
所选用支架工作阻力为3200KN，其支护强度为：
故选取ZY3200/14/30型掩护式液压支架，能满足工作面顶板支护和安全要求能满足工作面顶板支护和安全要求。
3、移架方式：
根据移架方式对顶板管理的影响分析
（1）、单架依次顺序移架特点是：速度慢，卸载面积小，顶板下沉量小，支架经过较长时间才能达到额定工作阻力。并且操作简单，容易保证规格质量，能适应不稳定顶板，应用多。
（2）、分组间隔交替式移架特点是：支架较快地达到额定工作阻力，矿压显现比前者缓和。
（3）、单向移架优越于双向移架，先移的支架先达到额定工作阻力，支架阻力沿煤壁方向分布大致相同有利于顶板管理，而双向移架时，工作面端部支架短时间内移动两次长时间处于初撑状态，不利于顶板管理。
综合上述分析，结合本煤层顶板实际、工人操作熟练程度及乳化液泵站供回液流量和供液管路等诸多因素确定移架方式选择：单架依次顺序式，又称单架连续式。
5、工作面运输机头、尾支护设计
本工作面为综采工作面，工作面及上、下端头均选用MG160/390―WD型双滚筒采煤机落煤，选用ZYP3200/14/30（83组）型掩护式铺底网液压支架支护，选用一台SGZ―630/220运输机运煤配套生产。
6、支护强度验算
7、矿压观测
（1）、矿压观测内容：
工作面顶板动态监测，以及工作面上下巷顶板变化情况。
（2）、矿压观测方法；
第4篇：房地产工作意见范文
随着国务院的《批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,研究开征物业税,意味着物业税改革将由提出方向转入研究开征。但笔者认为开征物业税面临艰难抉择,需解“三把锁”。
难题一,理论难定位。有人认为物业税是对财产持有征税,理应将其列为财产税范畴。但问题是征收财产税只有在财产产权归属清晰的产权制度下才能推行。然而,我国《宪法》规定,土地属于国家所有而非私有,从税收理论上来讲,不具有完全意义上的产权的财产,就不能整体成为财产税的课税对象,也就是说在土地所有权属于国家所有的情况下,就不能将不动产的土地和房屋作为一个整体征收财产税。我国现行房地产税之所以分为房产税和土地使用税,分别对房屋产权征收房产税和土地使用权征收土地使用税,就是考虑到现实的产权关系。在土地所有权属于国家所有的前提下,把现行房产和土地分别征收的房产税和土地使用税改为房产和土地合一征收的物业税反而使征税理论依据变得含糊不清。
难题二,模式难选择。是将土地批租改为物业税还是将现行房产土地税归并为物业税?我国物业税最早是由党的十六届三中全会《关于完善社会市场经济体制决议》提出适当的时候推出物业税,取消不合理的税费。而最早解读物业税的是中国人民银行而不是财政部。2003年周小川在一次主题演讲中,提出在实行将国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下,将企业在房地产开发阶段一次性缴纳的土地出让金,分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中,来降低房地产开发成本等。但由于物业税替代批租在操作上的局限性以及对地方当前利益的冲击,而逐渐为财政部提出的在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的前提下,将现行的房地产持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税,并对物业税制度进行重新设计的方案所替代。笔者认为两种模式的核心差异在于是否要取消土地批租,而实质问题是增加当事人负担的物业税还是不增加当事人负担的物业税。由于两种模式利弊得失都很明显,将使我们难以取舍。
难题三,制度难设计。如果将现行房产税和土地使用税改为物业税,改革将涉及三大核心内容:一是将房地产分别征收房产税和土地使用税改为统一开征物业税;二是将房地产分别按房产账面价值比例征税和土地使用面积定额征税改为按评估价格征税;三是由仅向单位征税改为向包括单位和个人征税。涉及的难点是:房产土地合一征收的物业税与我国现行房产与土地不同的产权存在矛盾,土地属国家所有使我们无法对房产土地合一征税;而评估价格征税与我国现行房地产价格没有反映其真实价值,以日益高涨的虚高价格作为计税依据显然是脱离实际的;而将征税范围由单位扩大至个人矛盾就更为突出。
(作者系上海财经大学公共经济与管理学院教授)
第5篇：房地产工作意见范文
首先，感谢大家对我的信任，推选我担任新一届协会会长，深感责任重大，任务繁重，但我相信在市房管局的正确领导下，在省房协的指导下，在各位副会长和全体理事的配合、支持下，市房地产业协会的工作会有新的发展、新的发展。我本人将努力学习，勤勉工作，尽职尽责，为大家做好服务。
我们市房地产业协会是年重新成立的，在前四年多来，协会在上级主管部门的指导下，在各会员单位的大力支持下，围绕政府的重点工作，坚持双向服务，开展了一系列活动，在组织考察交流和加强协会自身建设等方面作了大量的工作。为促进市房地产业发展做出了积极的努力，发挥了社团组织的助手和桥梁作用。但近三年来，由于人员变动等原因，房协的工作基本处于停滞状态。今天，新一届房协领导班子产生了，我们要在学习外地房协经验和过去工作的基础上，创造性的开展工作，更好地发挥行业协会的桥梁纽带作用。下面，我谈几点意见：
一、紧紧围绕政府行业主管部门的中心工作展开活动
协会工作一方面要紧紧围绕政府主管部门的中心工作开展各项活动，当好政府的参谋和助手，另一方面要密切与会员单位的联系，反映他们的呼声，帮助他们解决一些实际问题，这样，协会才会有凝聚力。今后要加强会员单位之间的交流，认真倾听企业的呼声，积极执行政府政策，传达政府的声音，传递管理者的信息，从而代表企业为政府献言建策。
二、紧密结合行业发展的需要，做好服务
服务是协会的根本和宗旨，也是协会发展的基础，因此，协会工作必须把服务放在突出的位置，开展经常性的交流活动，为会员单位提供便利、优质的服务。只有急企业之所急，想企业之所想，想方设法为企业排忧解难，千方百计为企业服务，企业才能信任我们，我们的协会才会有真正的凝聚力。因此要充分发挥协会的积极作用，依靠协会维系会员、服务会员、影响社会，形成协会工作的生动局面。在市场经济中如何更好的为企业服务，这是历史赋予我们协会的使命和社会职责。我们要用开拓创新的思路做好协会的服务工作，努力把协会办成“企业之家、政府助手、立法参谋”。
三、紧密依靠主管部门和企业的支持
行业协会肩负着为政府为企业双向服务的职责、办好协会也需要得到政府主管部门和企业的双重支持。企业是协会的基础，没有企业的支持，行业协会是难以生存和发展的，政府主管部门的支持和帮助是办好协会的条件，离开主管部门的支持帮助，行业协会难以有效地开展工作。我衷心的希望局党组、行政对房协的工作给予大力的支持，也希望局机关各处室及局属各单位都关心、支持和帮助协会开展工作，为协会提供较好的工作条件。诸如在拟订行业发展规划、法规起草论证、人才培训、制定行规行约，开展信息交流和咨询服务、政策调研、对外交流和维护会员的合法权益等方面进一步发挥行业协会的作用。
四、今后的工作打算
(一)充分发挥协会的作用，为行业主管部门当好参谋
政府部门制定的有关行业方面的政策、法规、规划一般要通过协会贯彻到会员企业，而会员企业则要通过行业协会把自己的要求和意见反馈到政府有关部门。要发挥好这种作用和职能，首先要协助政府主管部门开展理论、方针、政策方面的研究，在政府总体经济规划和房地产业发展规划的基础上，研究本行业的发展趋势和发展规划，我们争取每年安排2-3次理论研讨活动，其次要坚持贯彻落实国务院各项房地产市场调控政策、措施，按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，结合行业主管部门的工作实际，为行业主管部门做好房地产市场宏观调控和有效监管。
(二)开展多方位的合作交流
为会员企业做好服务，加强会员之间、同行业之间、开发企业和中介企业之间、省内外本行业及协会之间的联系，学习外省市行业协会的成功经验和好的做法，更好地为会员单位提供服务。在经营管理、技术、人员培训方面要加大与外地的交流和合作。定期组织会员单位到省内外参观、学习、考察、鼓励强强联合。协会秘书处要定期深入基层企业，开展调查研究，根据形势和政策的需求，提出调研课题，组织会员开展研讨。
(三)办好会刊，为会员企业提供信息平台
从今年起，我们要创办《兰州房地产业协会会刊》，其主要目的是：宣传国家、省、市有关房地产政策法规，宣传省内外优秀楼盘，传递行业信息，交流先进经验，为企业提供信息服务，引导企业诚信经营等。为了办好会刊，要建立会员通迅员和有偿征稿制度，希望各会员单位，特别是理事单位，踊跃投稿，积极支持，真正把会刊办成政策性、专业性、实用性强的刊物，使会刊成为政府、协会、会员单位交流沟通的信息平台。
(四)加强自身建设，努力提高协会工作水平
经过这次换届，协会的领导层得到了充实，我们首先要加强自身建设，不断提高工作能力，着力增强服务意识和观念，着力改进服务功能和手段，着力建设自律性运行机制，依靠优质服务来增强协会的凝聚力和行业中的影响力。其次进一步加强秘书处的工作，要根据业务需要充实专职协会人员和兼职人员，建立专家人才库，保持人员的相对稳定性。把协会建设成为一个团结、精干、高效、务实的工作集体。第三着力做好制度建设，建立健全和完善协会的各项管理制度，使协会的工作既扎扎实实，又有声有色，不断改进不断提高。
第6篇：房地产工作意见范文
【关键词】 土地增值税； 征管模式； 实证研究
随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
一、光泽县土地增值税征收管理现状
在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
（一）注重规范管理，税收增长明显
随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
（二）严格执行政策，预缴管理到位
目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
（三）创新管理方法，清算初见成效
在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。
（四）加强部门协作，建立控管机制
2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
二、土地增值税征管中存在的问题
（一）税收政策不完善
现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。
第7篇：房地产工作意见范文
近年来房地产调控政策回顾
从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有：
2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。
2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又补充通知，进一步明确二套住房的认定标准。
2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也最大。主要内容有：
一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。
二是坚决抑制不合理住房需求。
三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
五是增加居住用地有效供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
六是调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
九是加大交易秩序监管力度。
十是完善房地产市场信息披露制度。
2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》。
主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。
房地产调控政策效果评价
从二手房价格月度环比走势可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。
需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。
总之，过去五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。
分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。
首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看，在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1。
根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。
2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌，房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。
2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整，从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。
按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。
2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。
“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。
从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。
第8篇：房地产工作意见范文
[关键词] 房产税 房价 房产税改革
一、房产税改革的必要性
近年来,我国各地房价上涨幅度较大,尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同,最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面,大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面,不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。
为遏制部分城市房价过快上涨,2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
在我国,房产税并非一个新的税种,有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税,1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时,城市房地产税仍保留,继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收,直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,对内外资企业和个人统一征收房产税。
房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例,在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人,但条例同时规定,个人所有非营业用的房产免纳房产税。
按照现行的房产税暂行条例,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
但在当前一些城市房价过快上涨的情况下,按照原值征收房产税难以体现房价波动,且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后,则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值,也就是市值计税,从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。
要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容,房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争,调节收入分配。”
二、房产税改革短期利空、长期利好
房产税一旦开征,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来更大的下行压力。
而从另一个角度说,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来,促进楼市长远平稳健康发展。
房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控,更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。
从世界各国的情况来看,有的国家的确因此较好地控制了房价,以加拿大为例,所有的房地产征收1%的物业税,为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税,为全社会服务,这样的措施让炒房者望而却步。买房后,无论是别墅还是普通住宅,每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币,每年需支付3000元加币的房产税,如果十年后房子增值到100万元加币,每年就需要支付1万元加币的房产税。
根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定,对于营业性用房征收房产税的计算办法,一幢原值100万元的房子,按余值计算,一次扣除30%,年税率1.2%,根据公式:年应纳房产税=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%,则年应纳房产税=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元,每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税,住房持有人每年缴纳的房产税更多,税负更重,这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。
国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时,合理引导住房消费,抑制房地产市场中的投机、投资需求,遏制房价过快上涨,这对市场中投机性等需求打击压力很大,也将对投资、投机者的心理产生很大影响,并将影响楼市预期。
三、对居民个人征收房产税有技术难度
对于房产税改革的执行,面临不少困难,例如需要建立一套大型的全国性资料库,统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准,更要开展繁复的估价工程。
房产税改革“牵一发而动全身”,高度敏感,改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收,积累经验后逐步扩大到全国。
在具体实施上,可以对居民第一套自有住房免征,对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收,而且税率要有差别,超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛,无户籍或无居住证,不能提供几年以上工作纳税记录,购房也将征税。
四、“一税”无以除“百弊”
房产税等相关税收所起的作用是有限的,不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。
其一,要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下,一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间,其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘,也不见有房源推出,这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度,增加楼市实际供应;同时,要在加大土地供应的同时,督促房企开工,增加预期供应量。
第9篇：房地产工作意见范文
关键字：物业税 房价房地产市场积极影响
引言
国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》。《意见》将“深化房地产税制改革，研究开征物业税”作为加快推进财税体制改革的内容之一，引起各方关注。进入21世纪以来，我国的房地产业飞速发展，房地产投资总体规模不断扩大，房地产行业也已经成为我国国民经济支柱产业。但与此对应的房地产行业税制仍然沿用是七八十年代的税收体系。现行房地产行业的税收体系不适应经济发展的一面已经突显出来，特别是房地产保有阶段的税收体系，因此，改革目前房地产保有阶段税制体系，适时开征物业税被提到日程上来。与之相联系的是，在经历了2009年全国房价的大幅度上涨以后，国务院及相关部门在2009年底和2010年初相继释放出一系列房地产紧缩信号，这使人们自然会联想
到此时重新强调物业税是否与房地产宏观调控有关。
一、物业税的概念
物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。新加坡物业税是对所有房产征收的税种，包括针对中低收入者的政府福利房屋。具体来说，自住房产的物业税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。韩国房地产经济从2000年初开始过热，到2003年末，韩国政府采取了房地产遏制政策。2007年韩国的财产税和综合土地税达到房产总值的30%，而且，税率还随拥有房产数的增高而提高。 美国对房产的收税主要是交易税和物业税。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2％一4％，一般由买卖双方平分。而物业税则属于财产税，每年都要交，税额是房产估价乘以税率(大约是0．8％一3％)。
开征物业税对房地产市场价格的影响
根据经济学基本原理，在市场经济条件下，商品的市场价格主要是由其供求关系决定的。就市场化程度日益提高的我国房产市场而言，也是如此。物业税之所以能对房产市场产生影响，其根本原因在于开征物业税可以影响房产市场的供求变化，从而影响到房产的市场价格与交易量。
1.物业税开征对供给的影响。
从政府角度看，征收物业税有利于地方财政收入的稳步增加，解决中央政府和地方政府财产分配不公的问题。实行物业税改革，将原来一次性收取的土地出让金分期收取，会在一定程度上减少地方政府的扩张冲动，因为大规模的批地不再会一次性地带来很大的收益，而且政府还要为短期行为带来的负面影响买单，因此很不划算。从长期来看，物业税成为地方政府的主要财源，政府会将重心放在物业税税源的扩大和增加增值收益上。征收物业税，地方政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入的稳步增加，保证地方政府运行所必需的财政资金，也可以限制地方政府过度开发土地的短期行为。无形中就减少了当前的土地供应，是过热地土地出让趋于更加合理。
从开发商角度看，其保有新开发住宅的成本将大大提高，势必影响其开发住宅的数量。对商品供给方征税将导致其供给成本的增加，出于转嫁税负以维持自身利益最大化的理性选择，供给方的供给会因此发生变化。这意味着在开征物业税以后，受房产供给方税负增加产生的一系列效应的影响，在其他条件均不变的前提下。与未开征物业税相比任何一个价格水平上市场房产的有效供给量都减少了，或者说必须在更高的价格前提下，供给方才愿意提供与物业税征收以前同样的市场供给量。。
2.物业税开征对需求的影响。
物业税对自用性住房需求的影响。自用性住房需求是人们对居住的必要需求，是人们基本居住权利的载体。这种需求是人们自发性消费需求，是一种刚性需求，其需求弹性很低甚至为0。所以如果对自用性住房征收物业税，自然会减少居民的财富，从而引起消费者的产品消费结构发生变化。但是对于不是此类住房的需求则不会有明显影响。
物业税的开征，将提高持有房屋的成本，对投资和投机需求产生较强的抑制作用，对于贪大求阔追求大户型的消费者也会产生一定的抑制作用。物业税降低了房地产投资的预期利润率，在银行利率不断提高时，当房地产预期收益低于资本和货币市场时。房地产业的投机资金会流向资本和货币市场。另外，物业税本身就是政府宏观调控的一个信号。会降低人们对房地产价格预期。使投资者感到政府会有更严厉的政策出台。提高了投资风险。那么投资者最优选择便是撤出房地产市场。但这种政策的“告示效应”有待探讨。
3.物业税开征对房价的影响
开征物业税以后，房产市场供给减少，而需求也减少，尤其是刚性以外的需求会大量下降，供需平衡点也在下降。则无论是交易价格还是交易数量均会发生相应变化，其中交易数量的变动趋势相对筒单，即呈现出或多或少的单边下降趋势。然而，要准确地判断供给和需求都萎缩以后对房产价格的最终影响就十分困难了。征收物业税以后房产市场总供给的减少对房价的上升起着助推作用，但同时导致的房产总需求萎缩刚对房价的上升起着抑制作用。而房价最终的市场表现则是两种力量共同作用的结果，那么开征物业税以后，房产的市场价格既可能下跌、可能持平、也可能上涨。这要看供应和需求平衡点对价格的影响作用如何。
从国际实践看，物业税大多作为地方政府的主体税种，其主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。在当前房价居高不下的情况，物业税的提出让一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任，有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度。然而，房地产作为一种商品。其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。因此，可以说物业税开征对于房价的影响还是个未知数。
三、开征物业税对于房地产市场的积极影响
1.完善我国现行的房地产税收制度。
我国现在的税收制度对于房产的交易环节赋税过重，严重阻碍了房地产的正常交易。征收物业税，将现行的房地产各项税费合并，并统一内外税制，取消房地产流转环节的各种税费，转化为在房地产的保有环节统一收取。这样一来。征收物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复征税的现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，解决房地产税制混乱的问题。
2.优化房地产资源的集约利用，促进社会公平。
开征物业税后，即对拥有房地产价值大的富裕阶层按一定税率征收多的税；对低收人阶层价值低的自有房地产征收较少的税。一方面能通过抑制富裕阶层过度占有资源，防止财产过度集中；另一方面也弥补了商品税和所得税在调节社会收入分配方面的不足，完善并发挥税制整体调节社会收入的功能。
增加地方政府长期财源，控制土地出让。
对地方政府来说，从短期看，可能会使当期财政收入减少；但从长远来讲，将会为其带来稳定的财政收入。这样就会抑制地方政府过度依赖任期内“集中卖地、花光家底”的短期行为，有利于城市土地资源的可持续利用。另外， 物业税征收以后，按年征收的物业税收入能保证地方政府为本地区提供公共服务，形成“多征税――多提供公共服务――财产增值――税源增加”的良性循环机制，政府从而能够参与房产增值价值的再分配。
四、总结
物业税的开征对房地产市场的影响非常深远，其引发的市场变化将非常复杂，绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论。就世界上发达国家的物业税征收状况分析，开征物业税更重要的目的是为了完善税制和缓解地方政府财政压力,而主要不是对房地产市场进行调控,更不是单纯为了干预市场运行与房地产价格。我国征收物业税的主要目的也应是如此。规范实施物业税税收制度，稳步推进、发挥物业税应有的功能，是全面推进新一轮税制改革应坚持的原则和方向。物业税征收取得成功，将促进中国房地产市场长期稳定健康发展。
参考文献：
【1】李晓峰，开征物业税对房产价格的影响探析，经济经纬，2010（3）；
【2】葛馨升，物业税对房地产市场的调控作用研究，金融财税，2011（2）；
【3】王正勇，征收物业税对房地产供需及价格的影响分析，沈阳建筑大学学报，2011（4）；
