维修基金管理办法精选(九篇)
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第1篇：维修基金管理办法范文
关键词：住房 公共 维修基金
公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。这项制度实施至今已经整整十六年了，应该看到这项制度的实施对于促进房地产业的健康发展起到了积极的促进作用，对于保障住房所有者合法权益，推动人民群众住房安全起到一定的积极作用。然而由于这项制度实施过程中存在不透明、申请使用困难、资金沉淀、资金被非法占用等问题时有发生，严重侵害了住房人合法权益。加强住房公共维修基金管理问题已经引起有识之士的共鸣，因此有关部门认真做好审计工作，严格管理制度，确保这项事关人民群众切身利益制度健康发展至关重要。
一、公共维修基金制度概要
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》对基金缴纳、征收、管理、使用都做出了明确规定，商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。以北京为例，以前是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅每平方米100元，高层每建筑平方米200元。建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。
二、基金管理使用面临的困局
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条规定：业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。实际工作中好多民宅建设项目从出售到入住要经历一个漫长的过程，尤其是商品房预售制度造成的购房者从缴纳购房款到入户至少要等待一到两年，有的时间更长，业主入住到业主委员会成立耗费的时间更漫长，甚至许多小区根本没有成立业主委员会，这就造成这笔巨额资金实际上被房屋管理部门长期把持，公共部分维修需要资金也很难申请。据我所知，吉林省四平市到目前为止成立业主委员会的寥寥无几，几乎为零，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管几乎成为空头支票。国家统计局在其官方网站公布的2009年全国房地产市场运行情况表明2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。2009年，商品房销售额43995亿元，按照2%的收费标准应收879.9亿元公共维修基金，每年如此巨额资金躺在各级房地产行政主管部门的账户里睡大觉，对国民经济究竟有何促进作用？
三、加强住宅维修基金管理使用的改革迫在眉睫
在经济体制改革进程中住房制度改革也是在不断摸索前进，也属于摸着石头过河式的改革，在在改革中不断发展，调整中逐步展开，在深化改革中前进。建国以来我国住房制度改革大体上经历了三个重要阶段，一是1978-1988年的探索试阶；二是1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段；三是1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。每个改革阶段都不可避免的出现一些遗留问题，改革的衔接问题在房地产改革领域也显得尤为突出。国家1998年底试行住宅共用部位共用设施设备维修基金制度。1998年以前国家、企业出资建设分配给职工的住房改革后低价出售给员工，当时没有考虑公共维修基金问题，如今这部分住宅已经年久失修，公共维修问题日显突出，尤其是改革中的遗留问题，有的员工至今没有参加公房出售改革，尽管这属于极少数，这个问题也是不容忽视的。还有业主大会制度问题，中国人民大学法学院教授刘俊海建议，加强维修基金的使用管理，当务之急是推进所有小区尽快成立业主大会。然而这话说起来容易，做起来真难。吉林省四平市铁西区西苑花园新区是2007年竣工入住的小区，小区仅有298户人家，2008年入住率已经达到100%，几个热心的退休人员积极串联成立业主委员会，组建了业主委员会筹备小组，起草了业主委员会章程，甚至连请有关部门领导到会的讲话稿都替他们写好了，结果到街道办事处咨询，人家说这事得商量商量，商量好几天后告知这事儿归城乡建设局管。几个老同志到城乡建设局递交申请材料，门卫保安连大门都不让进，非让到接待室。申请材料递交后至今泥牛入海没有消息，可见成立业主委员会有多么艰难。
加强住房公共维修基金管理事关广大业主的切身利益，事关社会和谐稳定，事关经济和社会的协调发展，必须认真做好，做出成效来。
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第2篇：维修基金管理办法范文
大修费适用范围如何？如何交纳？
《北京市城镇房屋修缮范围和标准》中规定，大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需全部拆除的工程。
大修费并不是每年必须交纳的项目，所以没列在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的收费标准表格内。产权人委托物业管理单位进行大修的，应每年向物业管理单位交纳大修费；产权人未委托而发生大修项目的，可按修缮定额结算。一栋楼如住宅面积过半数的产权单位愿意每年交大修费，该楼其他产权单位也应该交纳。
中、小修费适用范围如何？交纳时有何注意事项？
《北京市城镇房屋修缮范围和标准》中规定，中修工程是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋规模和结构的工程；中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下；中修后的房屋70％以下必须符合基本完好或完好的要求。
小修工程是指及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。
小、中修费都是每年必须交付的收费项目。不同之处仅在于，中修费一栋楼属一家产权的，可每年交付，也可在发生时按修缮定额结算。按《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，小、中修费的38.7％用于房屋公共部分的维修，即如果产权人不愿将其户门以内的维修项目委托物业管理公司，仅交小、中修费的38.7％即可。小修费中人工费、材料费所占比例分别为30％、30％，其他费用占40％；中修费中人工费、材料费所占比例分别为18％、44％，其他费用占38％。
小区共用设施维修费包含哪些维修项目？
收费标准中产权人交费项目第6项，小区共用设施维修费的服务范围仅限于小区红线内甬路、道路（已交市政管理除外）、小区护栏、雨污水等地下管网、散水、台阶、化粪池盖及其他共用设施。
维修基金是指什么？其适用范围怎样？
第3篇：维修基金管理办法范文
5月22日，备受关注的健翔园小区业主与前物业管理公司物业管理纠纷一案随着健翔园业主的败诉暂时告一段落。健翔园业委会对物业管理启动性经费(以下简称“经费”)的追讨是案件的重头戏。然而，法院“缺乏依据、不予支持”的判决却让健翔园以及其他十几个小区业主的心情跌至低谷。虽然健翔园业委会已提起上诉，但著名律师孟宪生6月20日对记者表示，健翔园业委会胜诉的机会仍然很小。
复杂的政策规定
“我们业主在与开发商发生的各种协议、文件中均未能体现出有物业管理启动性经费。我们是在维权的过程中偶然看相关文件才知道的。”刚刚经历败诉的健翔园业委会主任任晨光对记者说这些话时透着辛酸。
2005年1月，健翔园业委会成立，在维权的过程中，业委会代表发现有一笔物业管理启动性经费，当业委会向健翔物业追讨这笔经费的下落时，得到的答复却是“花光了”。
任晨光说：“我们在提出要求的时候，开发商说是根据政府文件来定的。”于是业委会要求开发商出示其所称的政府相关文件，“但开发商说没有，让我们自己去找。开发商就不想让我们知道这个事。”
经过查阅从1995年到2002年的多个文件中，任晨光对“经费”的认识逐渐清晰起来。其中，北京市在2002年公布的《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》(561号文)，其中第十三条规定，产权人已缴纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。
“看到这个文件的时候，我们对大中修费已经了解了，但是我们以前不知道还有‘经费’，看了另外两个文件才明白是怎么回事。”
1995年北京市政府第21号令《北京市居住小区物业管理办法》，第十四条规定设立物业管理的启动性经费，由开发建设单位按照建安费2％的比例，一次费给物业管理委员会(今业主委员会)或物业管理企业。1999年北京市政府的1088号文《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》，第七条规定已按21号令收取物业管理启动性经费或维修基金(以下简称“维修基金”)的单位必须将维修基金交至市小区办代管。
经过复杂的梳理过程，任晨光认为，“政府文件对这笔钱的规定已经很明确，这笔钱应该由业主共同所有，并且要和公共维修基金并在起，交到小区办，接受政府监管。”
在健翔园小区业委会诉小区原物业公司追讨小区物业启动性经费一案一审开庭之后，又有新天地等4家小区业委会表示要向开发商及前期物业公司追讨业主应得的物业启动性经费。但是和健翔园小区很相似，他们往往会从物业管理公司那里得到两个答复：“没有”，或者“花光了”。
数十亿“经费”失踪
如果说健翔园“经费”的被发现是漏出了“经费”的冰山一角，而当全市其他小区的经费全部浮出水面后，人们才发现，这座巨大的冰山已经残缺不全了。
位于西三环紫竹桥附近的豪柏公寓的“经费”的问题也是从业主与前物业公司对服务质量的纠纷上牵扯出来的。2005年4月23日，通过豪柏公寓三分之二的业主同意，把该物业就解聘。
“在解聘老物业的时候我们才发现有‘经费’这笔钱，我们按建安成本算出共230万左右，和新物业公司交接时，老物业也承认有这笔费用。“于是业委会就向物业公司要这笔费用，但物业又说开发商没给它，业委会交涉说，“如果开发商没给你这笔钱，你给我们出具证明，那我们就不找你要了，但他还不出证明。”之后，包括豪柏公寓开发商、老物业、新物业和业委会之间签了一个四方协议。协议中，开发商和老物业都承认有这笔钱，而且开发商和老物业承诺按政府相关规定执行，“但是我们找过几趟要这笔钱，也给他们发过信函，但是到现在他们仍然置之不理。我们也找过开发商，但开发商不予回答。”王国英无奈地说。
6月20日，孟宪生律师在接受记者采访时表示，根据北京市目前商品房每平方米1500－2000元的建安费标准，一个大型社区的物业启动性费大约为千万元．而从北京市政府1995年颁布第21号令至今的这10余年间，北京4000余家小区的物业公司没有一家公示过这笔费用。在21号令被漠视的10年，有数十亿物业启动经费神秘失踪。
“经费”权属不清
业委会败诉，判决书中表示，对物业启动经费问题，健翔园业委会自主解释的行为并不具有法律上的效力。“特别是对于该项费用的定性以及引用相关规定涉及的相应制度及具体执行情况，由于尚无具体、翔实的实施方案和明文规定，缺乏法律依据，法院无法给予支持。”
6月20日，任晨光告诉记者，健翔园业委会表示不能接受法院此判决，已向北京市第一中级人民法院提起上诉。
但孟宪生告诉记者，按照现有的法律法规，健翔园业委会在此诉讼胜算的机会仍不大。孟宪生说，在追讨主体方面，目前法律规定有些混乱。
孟宪生分析，根据1995年北京市文件中用的概念是物业启动性经费，没有明确是“资金”还是“基金”。按照2002年的规定也不是很明确，如果说纳入基金管理，管理人应当是法定或者是约定的基金管理人，在追索时应由基金管理机构来追索，全体业主作为受益人来最后享受利益；如果说不是基金，只是一笔启动经费，只要掌握在物业公司手里，这笔钱很可能就会被物业公司花掉。“业主委员会如何代表全体业主进行追讨，其法律地位如何定义，目前都属于模棱两可的状态。”
第4篇：维修基金管理办法范文
农村饮水安全工程建设直接影响着农民群众的生产、生活， “十一五”期间，西华县共解决了17.49万人的饮水安全问题，完成工程总投资7862.9万元，建成集中供水工程45处，其中千吨万人工程7处，总供水能力21700吨/天，完成了“十一五”规划任务的100.6%。农村饮水安全工程的建设有力地促进了当地经济的发展，加快了当地农村本小康的步伐，被群众称颂为“民心工程”、“德政工程”。
西华县农村饮水安全工程建设虽然取得了重大进展，总体运行情况是好的，建设管理工作取得了一些经验，但也有一些不足。其中产权明晰、管理责任落实，是工程良好运行和长期持续发展的基础。西华县在这方面做了大量的工作。
二、饮水安全工程的运行管理措施
1.积极推行农村饮水安全工程专业化管理体系建设
西华县政府了《西华县人民政府关于加强农村饮水安全工程管理工作的意见》。文件中健全了管理机构，明确了管理职责。成立了下西华县农村饮水安全管理办公室，对全县农村饮水安全工程进行统一管理。
2.建立县级农村饮水安全工程水质监测机构
2012年根据上级通知精神，计划2012年农村饮水安全工程监理水质检测中心，水质检测中心建成后由西华县农村饮水安全管理办公室进行管理，定期为源水、出站水及管网水进行水质指标监测和检验。确保供水水质达标，切实让群众喝上安全水、放心水。
3.完善农村饮水安全工程维修基金的管理办法
农村饮水安全工程维修是确保工程长期发挥效益的重要环节。西华县政【2012】15号文件中明确了农村饮水安全工程维修基金的筹措渠道。制定了《西华县农村饮水安全工程维修基金管理使用暂行办法》。明确了维修基金的筹措、标准核定和收取、管理及使用等。
4.建立档案管理制度
根据《河南省农村饮水安全项目建设管理办法实施细则》的规定，制定了《西华县农村饮水安全工程管理办法》。根据办法要求，农村饮水安全工程项目验收合格后，及时进行了清产核资，明晰了工程产权，落实了管理主体，并办理工程移交手续。工程管理因地制宜地采取租赁、承包等多种管理形式。县级管理机构对工程管理情况各项工作进行指导监督。
对于千万人大型集中供水站，均为承包经营，将供水站的经营权承包给个人或组织，饮水安全工程运行管理部门对其经营管理活动进行指导和监督。
西华县饮水工程建立健全了技术档案管理制度。归档资料包括：工程竣工报告、工程监理报告、工程决算、水质检测记录、施工日志等，资料真实完整，由西华县农村饮水安全管理办公室派专人管理。
5.确定合理的供水价格
以保证工程良性运营为目的，充分考虑用水户的承受能力，科学核定供水价格。西华县水利局会同有关单位、集中供水站、村委代表、用水户代表、用水企业代表的意见和建议后，水费价格确定农户和企业标准为1.5元每立方米，按月按表收取。供水站定期及时公布用水量及水费收取情况，确保水费计收公开、透明、合理。
三、运行管理中存在的问题
目前西华县农村饮水安全工程在运行管理上还存在以下几个方面的问题。
1.运行成本高、亏损严重
由于农村饮水安全工程管理网长，涉及面广，因用水量不大，致使成本过高，使农村供水站有一半处于严重亏损的局面。亏损的主要原因有：一是农村居民用水量小；二是大型供水工程管网长，管道损坏率高，因路程远维修不及时，造成水损大；三是大型供水工程管网线路长，需二次加压电耗大，直接增加供水成本；四是农村用户分散，路程遥远，加大了水费征收难度，增加了水费收缴费用；五是在运行中，跑、冒、滴、漏现象存在，水利用率偏低。另外还有市场运行机制，水价形成机制、管理监管等许多深层的问题要进一步探索。
第5篇：维修基金管理办法范文
1.1维修养护资金缺口大，水费收缴不利
农村饮水安全工程是一项准公益性工程，维修养护资金来源应包括政府资金补贴和水费提取两部分。由于各地经济发展情况不同，加之相关政策法规制定比较滞后，大部分地区政府补贴资金都无法真正落实。因此水费收缴的好坏直接影响工程日常运行管理及维护的效果。水费收缴不利，一方面，由于农村收入水平低，水价承受能力有限，因此，水价一直处于低水平状态。其次，人们还没有“水是能源，水是商品”的意识，交纳水费积极性差。同时，在调研中发现，一些人为了当选村长，在竞选时承诺不收水费，这种“福利水”观念也严重阻碍了水费的收缴工作。第三，随着农村进城务工人数的逐年上升，农村的常住人口数量与工程设计供水人数的差距逐年加大，而水费收缴只能按照常住人口进行收取，因此，实际水费收缴量与设计水费收缴量存在差距。
1.2工程产权不明，管理责任不清
统计发现，辽宁省超过75%的农村安全饮水工程为日供水规模小于50m3/d小型工程，分布比较分散，集中管理难度大。现阶段采取的方式多为工程由县水行政主管部门建设，建成后交由各村集体管理，而各村或由村委会管理，或承包给个人。因此，在后期运行管理过程中，由于工程产权不明，管理责任不清导致的“多头管理”或“相互推诿”的情况时有发生，这都会影响农村饮水安全工程的后期管理和养护。
1.3管理机构及专业人员不足
管理机构不健全，大多地方水行政主管部门没有设立专门的农村饮水安全办公室，领导力量薄弱。此外，还普遍缺乏懂技术，会维修管理的专业技术人员，相当一部分的技术管理人员是没有经过专业培训的农民，业务素质低，不能适应日常的运行管理工作。农村饮水安全是一项复杂的系统工程，只有在加强政府主导，各部门极力配合下，才能多管齐下，处理好工程建后的种种问题，确保工程长效、健康、可持续发展。
2加强农村饮水安全工程维修养护的对策建议
2.1加大农村饮水安全工程维修养护资金落实力度
维修养护资金的落实应该实行水费提取与政府补助相结合的方式进行筹集。
2.1.1合理确定水价，加大收缴力度，规范计量标准
由于辽宁省大部分农村饮水工程规模较小，农民水价承受能力有限，全成本水价一时不能到位，因此应在确保工程正常运行并兼顾给予农民生活用水优惠的原则下合理确定水价。其次，加大宣传力度，努力提高农村饮水安全工程受益群众的思想认识水平，树立“主人翁”的思想，培养用水户使用商品水、购买商品水必须付费的意识，提高交纳水费的积极性，提高水费收缴率。第三，完善水利工程计量配套设施，实行水表计量收费，使水费收取有据可依。
2.1.2立足财政支持，广泛开源，实现资金渠道多元化
按照“辽宁省长令2012年第271号”文笫十九条省、市、县三级财政从本级水利非税收入、按国家规定从土地出让收益计提的农田水利建设资金中，按照不低于20%的比例安排资金，作为农村水利工程管理专项资金，专款专用，用于工程的维修、养护和管理。此项政策在未来将会成为农村饮水安全工程维修养护经费的固定资金来源，必须加紧落实到位。
2.1.3建立农村饮水安全工程专项维修基金制度
在落实维修经费来源的同时，必须辅以配套政策才能对资金有效管理，专款专用，规范有效。
(1)制定规章制度，加强政策支持。由省发改委、财政厅、水利厅联合制定出台“关于农村饮水安全工程维修基金建立和使用管理意见”，明确省及地方政府在农村饮水安全工程维修基金建立和使用中的职责，同时对维修基金的管理、使用、监督等作出规定，使维修基金“出之有名，建之有据，用之有法”。
(2)建立专门账户，加强监管，专款专用。维修基金由市农村饮水安全行政主管部门负责管理，建立维修基金专门账户，专户储存，专户管理。维修基金仅用于农村饮水安全工程的维护、维修及更新改造，任何单位和个人不得摊派、截留和挪用。同时，维修基金的使用管理还要接受财政、审计部门以及用水户和社会的监督，建立“明白卡”、上“明白墙”制度，定期将维修基金的使用情况进行公示。
(3)广泛开展试点，扩大维修基金覆盖面。可以根据辽宁省经济发展水平和区域特点，选取不同类型的地区作为维修基金建设试点，从资金来源、使用及监管、政策优惠、保障机制等方面进行探索实践，及时评价效果，总结经验，在此基础上向其他地区推广。辽宁省朝阳市已经率先推出了《朝阳市农村饮水安全工程维修项目及财政扶持资金管理办法》。
(4)制定基金申请程序，保证基金使用规范有效。农村饮水安全工程维修基金的申请程序可以参考《住宅专项维修资金管理办法》中的申请程序。凡维修金额超过一定数量(河南是200元，重庆是500元)的维修项目，都可以使用维修基金。申报程序:一是申报，制定施工方案;二是批复;三是验收合格后资金的划拨。对于应急维修项目，可电话或口头向基金管理中心报告，管理单位迅速组织人员到现场核实，报批后先施工维修，再按实际核算费用，补办手续，划拨资金。
2.2建立权责明晰的农村饮水安全工程长效管理体制
现阶段，辽宁省正在积极建立县、乡、村三级联动、分级负责的基层水利建设与管理责任体系。农村饮水安全工程的规范化管理应以建设基层水利服务体系为契机，在各乡镇水利站地指导下，明确划分权利义务。工程由村委会管理的，应在地方水行政主管部门的监督下建立目标责任制，保证工程正常运行;工程承包给个人的，要规范承包程序，依法签订合同，并加强对合同执行情况的监督。同时，建立定期和不定期报告制度，接受用水户和社会的监督、质询和评议。
2.3加强培训，打造一支专业的工程维修养护队伍
缺少专业的工程维修人员也是农村饮水安全工程无法持续发挥效益的重要原因之一。如沈阳市大部分地区农村供水，因地下铁锰超标，安装了水处理设备，但由于缺乏对管道定期的“反冲洗”，从而导致工程运作不良，甚至瘫痪。因此，水行政主管部门和相关业务部门应尽快培训出一支专业知识丰富，实际操作能力强的工程维修队伍，加强对饮水设施的日常维护和定期检查，确保国家投入大量资金建成的农村饮水安全工程长效良性运行。
2.4编制《农村饮水安全工程维修养护定额标准》
《辽宁省农村饮水安全工程维修养护定额标准》(送审稿)已经基本编制完成，这套定额是在对辽宁省农村饮水安全工程维修养护现状充分调研的基础上制定的，为保证有限的维修养护资金能够有效使用，确保资金不会因工程维修费的错报、虚报等行为导致维修资金被滥用提供了保障。《定额标准》出台后，将给水管单位编制农村饮水安全工程维修养护经费预算，主管部门和财政机关合理审核和批复执行农村饮水安全工程经费预算，规范财务和业务管理提供主要依据。从根本上规范了农村饮水安全工程的维修养护工作。
3结语
第6篇：维修基金管理办法范文
一、 物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价1％以下）维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。
二、 物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：
1供电线路与设备设施管理维修范围的界定
供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。
从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元
电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。
2供水管线与设备设施管理维修范围的界定
供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。
从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。
3供暖设备设施管理维修范围的界定
一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。
4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定
排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。
从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。
从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。
化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。
5消防设备设施的管理维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。
6煤气管道管理维修范围的界定
煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属园区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。
7电梯管理维修范围的界定
物业管理单位具备电梯维修保养资格的，应自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的，应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内，其日常管理由物业管理单位负责，维修保养由安装单位负责；保修期满后，物业管理单位自行维修保养的，自己负责管理和维修；委托维修保养单位的，由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付，中大修费用从维修资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。
8园区绿化工作
园区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。
9园区道路（含硬覆盖）
园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。
三、其它设备设施管理维修范围的界定
根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：
1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定
有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。
2卫星电视广播地面接收设施设备
根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。可是现在有不少园区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。
3宽带网络管理维修范围的界定
宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用园区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。
4电信管线及设备设施管理维修范围的界定
电信管线及设备设施的管理和维修，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修，同时还要对电信设备设施进行维修，不但要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。
四、其它几项工作管理范围的界定
1环境卫生管理范围的界定
物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。
居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取出生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。
2物业管理区域内的除雪工作
第7篇：维修基金管理办法范文
关键词 高校住宅 住宅专项维修资金 业主委员会 监管
中图分类号：G647 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007
Problems and Considerations on the Management of the Special
Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities
GU Dewen
（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）
Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.
Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise
随着社会经济的高速发展，富裕了的国民愈来愈重视对生活品质的追求，安居乐业成为首选。特别是近十年来，房地产增值效益凸显，身兼居住与投资功效的住宅，在家庭资产结构中占据的比重愈来愈大。
但是，随着住宅“年龄”的增长，其出现许多“生病”迹象，高层建筑物电梯、消防系统、智能化系统等更是问题频发，要彻底“医治”好，就必须投入维修费用进行维修保护。此时，业主对自己住宅的“养老金”与“保命钱”――住宅专项维修资金，也日益被关注。住宅管理部门透明公正运作这笔关乎百姓住宅“百年大计”、“沉睡”着的资金已势在必行。
1 住宅专项维修资金产生、建立的背景
90年代以前，我国各项民生实行计划经济，城镇居民的供职单位根据单位房源、分房规则，分配住房给员工居住使用。90年代以后，随着住房体制的改革，企事业单位将员工享有使用权的家属楼、宿舍区等住宅卖给了员工，不再负责房屋的维修，社会化的物业公司实行有偿服务与管理。而“生大病”的房屋要“医治”，需要维修经费，住宅专项维修资金便顺应而生。
1994年7月18日国务院的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》提出了维修基金概念。1998年12月16日，原建设部、财政部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步明确了住宅维修基金的使用项目。2007年3月16日颁布、2007年10月1日起施行的第62号主席令《中华人民共和国物权法》明确指出：维修资金属于业主共有。
2007年12月4日，原建设部、财政部以165号令的《住宅专项维修资金管理办法》，明确了住宅专项维修资金的表述，交存的主体，缴纳住宅专项维修资金的标准，并从使用原则、比例分摊、使用程序、应急维修、列支排除项、增值滚存等方面，给予了详细的规定。
从住宅专项维修资金衍生的过程可以明晰，住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，全面进入住宅日常维护的管理体系中。
2 高校住宅专项维修资金使用存在的问题
2.1 高校教职工住宅类型及住宅专项维修资金现状
目前，高校教职工住宅一般有三种类型：第一种基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受国家房改优惠政策购买的已售公有住房;第二种为没有个人产权证的新区工作用房;第三种为学校租赁给住户的未售产权承租房。
第一种类型房改房，高校教职工购房时按照其专有部分建筑面积缴纳了住宅专项维修资金，学校代表售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。经当地物业管理部门批准，住宅专项维修资金自行存管在学校财务专用账户里。第二种类型新区工作用房，没有个人产权证，其性质为一次性付清房租永久或一定年限的租赁。其维修资金的归集直接交到学校财务专用账户里。第三种类型承租房，实质是周转房性质，学校只收取住户少量的租金而未收维修费用。
三种类型的住宅，房屋权属性质不同，维修费用提取存在差异。因此，作为住宅专项维修资金的使用管理者，在实施维修过程中如何把好舵，将面临着前所未有的考验。
2.2 高校住宅专项维修资金使用的难点
住宅专项维修资金“沉睡”多年，与房屋缺少维修经费的矛盾日益凸显，物业公司和业主迫切希望有法宝来破解住宅专项维修资金使用的难点。
难点一：一户不同意，住宅专项维修资金动不了。
房屋“生大病”需要的维修费用非常多，可学校的住宅管理、工程维修部门无权动用住宅专项维修资金，必须由业主委员会按照《住宅专项维修资金管理办法》，要求涉及维修的所有住户签字，如果一户不同意，动用住宅专项维修资金的计划只能搁浅。目前，很多高校都未启动住宅专项维修资金，根本原因在于业主对是否启动不能达成共识。
“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”和“业主大会依法通过使用方案”的规定，充分体现了使用程序的民主性。但是，由于所涉及维修的项目与某些业主关联度不大，房屋出租找不到房主表决，更多的业主对公共事务冷漠，住宅专项维修资金使用程序复杂等等因素，导致业主诸多不同意见，否定启动住宅专项维修资金。
有观点认为，教职工购买房改房和一次性付清房租租赁新区工作用房时，缴交的维修资金存管在学校财务账户里，利息都归学校了，应该由学校包揽房屋维修费用。
房改时学校代表售房单位，根据购房人工龄越长，房龄越长，房价就越低的政策，住宅福利性质出售给教职工。为此，个人缴纳的维修资金占缴纳总房款的比例也就越低，这在当时物质生活还匮乏的年代，能以这样超低价格购买到属于个人所有的住房，引得无数年轻人的羡慕。实际上，根据购房人工龄、房屋折旧率调节的房价导致的结果，就是购房人和售房单位共同归集的维修资金因购房人工龄越长反而总量不多，这为日后这些老旧房屋巨大的维修费用缺口埋下了资金危机的隐患，这是当时购房人没有想到的。在当今通货膨胀、货币贬值的年代，学校每年专项拨款用于住宅区的维修费用，远超财务住宅专项维修资金账户里总资金的结息收益。
还有观点认为，业主委员会及业主大会组织不规范、能力不强，专业素质不高、业务不熟悉，存在业主委员会主任与物业服务公司相互勾结、侵吞、挪用住宅专项维修资金的风险;其次，缺少有效的监督部门实施审计。因此，学校使用管理、监管这笔“养老金”、“保命钱”，教职工放心。
作为代表和维护小区业主合法权益的民间组织，业主委员会在运作过程中，确实存在诸多不规范问题，如：业主委员会形同虚设，无凝聚力和战斗力;缺乏足够的专业知识，无法有效运作;没有上级、无人能管，擅自决定重大事项，严重损害了业主合法权益;与物业服务公司联手，骗取住宅专项维修资金进行共有部分的维修，出租住宅区共有部分谋私利等事情屡见不鲜等等。但是这些不规范问题，在高校知识分子居住的住宅区是可以通过制度规范约束的，这也是高校住宅管理部门今后需要深入探究的。
笔者认为，上述两种观点，其实质是患上了“依赖综合征”。教职工早已习惯享受学校上门无偿服务，工程维修随叫随到，方便快捷;住宅专项维修资金安全的保管在学校财务账户，每年学校还有专项经费补贴住宅区的大、中修，审计部门是这笔资金的保险锁，这些都是教职工住宅专项维修资金启动不了的根本原因。
难点二：房改房住宅专项维修资金总额少，后续续交极为困难。
高校房改房小区内的道路、地下排水管等，房屋屋顶、墙体等几乎都处于待修状态。住宅专项维修资金总额少，教职工担心本就有限的资金会很快花完。此外，住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%时，续交的对象是否包含售房单位，至今没有明确说法。出于自身利益考虑，本就不愿意动用住宅专项维修资金的教职工，更不同意续交住宅专项维修资金。
难点三：很难找到认可的维修企业实施维修。
目前，已实施社会化物业管理的高校住宅区，按照物业管理行业的普遍行规，物业服务公司自行承担单件单项500元以下的维修项目;按照维修流程，学校负责维修单件单项超过500元以上的维修项目。目前，学校住宅管理部门承担、工程维修部门实施维修，每年学校专项经费支付了所有住宅区的所有维修费用，至于找哪一个工程队维修，教职工业主完全不用过问。
一旦启动住宅专项维修资金，所有的维修工程都必须执行《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》，其操作程度极为繁杂，教职工业主不赞同。
难点四：第三种类型的承租房租赁给住户时未收取维修费用，目前学校包揽了该类型房屋的全部维修。
教职工业主不同意承租房“不劳而获”享用住宅专项维修资金，其有违《住宅专项维修资金管理办法》“受益人和负担人相一致的原则”。
3 破解住宅专项维修资金启动难的一些思考
3.1 民主选举，规范运作
高校房改房业主都是学校的工作人员，业主委员会成员由学校从中指定人员担任，新区工作用房住户委员会成员，经过全校公开选举产生。这些成员在学校也担任着相应的职务，其责任感与使命感比较强，高校启动使用住宅专项维修资金，具有水到渠成的优势。
3.2 专户存储，滚存使用
高校住宅专项维修资金分学校自行管理和市房地产管理局委托管理两种管理形式。学校自行管理的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位，按幢建帐;业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账，核算到户，专户存储，专款专用。住宅专项维修资金的投资增值收益、共用设施设备报废后回收的残值转作本金，积少成多，夯实了资金基础。
3.3 规范招标，监管维修
业主委员会根据物业服务企业每年提交待修项目的维修方案及预算，执行学校招投标流程，在涉及维修的2/3以上业主（住户）满意的情况下，完成维修。业主（住户）委员会每年定期公布资金的使用明细账目，审计部门给予审计督查，上好安全使用的“保险锁”。
综上所述，启动和使用高校住宅专项维修资金是切实可行的，其妥善运作，关乎每个教职工安居乐业的生活环境。随着房地产业的快速发展，提高房屋安全使用效率，延长共用部位、共用设施设备使用寿命，维护教职工业主财产利益，高校住宅专项维修资金科学合理使用的后续作用将更为重要。
参考文献
[1] 2003年6月8日国务院第379号令《物业管理条例》.
[2] 2007年3月16日第62号主席令《中华人民共和国物权法》.
[3] 2007年12月4日原建设部、财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》.
第8篇：维修基金管理办法范文
第一条 卖方将坐落于__市 区 路（街、里、巷） 号（幢） 室出售给买方。该住房为 结构，于 年 月竣工，建筑面积共 平方米。
第二条 以成本价、统建解困房价、房改经济适用住房价、商品房指导价（或评估价）购买的获得全部产权。高层住宅以标准价购买的获得 %产权。
第三条 计价：
1、不超标面积 平方米，以 价出售，单价 元，计 元。
2、杂物间面积 平方米（层高2.2米以下[ ]；层高2.2米以上[ ]），单价 元，计 元。
3、超标面积 平方米，单价 元，计 元。
4、超商品房指导价计 元。
5、超标准装修计 元。
6、工龄折扣 年，计 元。
实际付款：1+2+3+4+5-6=
元人民币（大写） 拾 万 仟 佰 拾 元。
第四条 该房产建筑面积的计算以土地房屋权属证书记载为准。
第五条 购买单位自管公有住房的，由卖方持本合同、《公有住房出售核定表》、个人交款单、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。购买市国土资源与房产管理局管理的公有住房，买方直接凭本合同、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。
第六条 买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备（如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统）
住房共用部位共用设施设备的维修按《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执法。
第七条 买方取得该房产后，自行管理和维修、养护，保证房屋安全使用。
第八条 买方使用该产业时必须遵守国家法律、法规及有关规定，遵守社会公德和维护公共利益。
第九条 买方取得该房产后，不得擅自改变住房的使用功能和房屋建设结构，不得拆改上下水管道、供电设备、公共电视天线、通信和煤气等管线；不得更改建筑物外观艺术造型，严禁在房顶、阳台及公共地上搭建。买方若有违反本条规定，卖方有权责令其恢复原状、补偿由此造成的一切经济损失或承担法律责任。
第十条 买卖双方应共同遵守__市住房制度改革的有关政策及规定，双方如在合同履行中发生争议，应本着友好精神，协商不成，双方均有权诉法院。
第十一条 其他事项：
第十二条 本合同自签字之日生效。本合同一式二份。买卖双方各执一份，每份合同具有同等法律效力。
卖方（盖章）
买方（盖章）
法人代表（签字）
法人代表（签字）
年 月 日
第9篇：维修基金管理办法范文
一、明确物业管理定义
物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。
（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：
1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议
2、制定物业管理计划包括计算管理份额
3、制定物业管理组织架构
4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划
5、制定第一年度物业管理财务预算
6、参与工程监理
7、参与设备购置
8、参与工程验收
9、拟定物业管理文本
（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备维修保养
2、楼字保险事宜
3、保安服务
4、清洁服务
5、绿化环境保养
6、紧急事故处理
7、处理住户投诉
8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如租售业务、户内维修、清洁月i送督、邮递复他商务服务等等。
二、组织物业管理的严密架构
一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：
1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。
负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。
2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。
负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。
3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。
负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。
4、保安部：经理，保安员。
负责日常保安工作；处理突发事件
5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。
负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。
6、业务部：经理，业务员，公关员。
负责租售及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。
在实际运作时，可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置，如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。
三、进行物业管理定位
（一）物业管理定位的考虑因素
物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。
物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗？
体现物业管理定位的无外乎三个内容：
一是收费标准；
二是服务内容；
三是管理水平。
收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体
形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众，也可以大致反应管理水平。总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。
（二）物业管理品牌效应
物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。物业管理不同于口香糖，它是一项实在的服务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营，日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的饿物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。
物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免，关键是要收费低。而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕；高档写字楼因为设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会使管理成本大大增加。面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充分考虑到上述各种因素。
四、物业管理企业资金筹集
物业管理企业作为独立法人。应实行"自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢？
渠道A：收费物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。
渠道B：小区维修养护专项基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取。
1）维修基金的筹集
对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者购房款的2%一3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20%，高层不低于30%。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。
2）维修基金的使用
维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它洁律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
3）建立完善的监督机制
对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。
4）建立物业管理维修基金管理中心
建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。
渠道C：多种经营收人
物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向
渠道D：开发建设单位给予一定的支持开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取1％一2％作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收费的标准，加强管理。目前除市场上的高档商品房外，普通住宅小区还不能完全按市场价收费。
（2）对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用，减轻购房人负担。
（3）在主融税收方面提供优惠政策。
（4）拨发一定的城市建设维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。
（5）在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。
渠道F：介人物业出租
物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务。物业管理企业从事物业出租对三方都有好处：对于租房者，不用和业主直接见面，计价还价，不仅大大减少了交易成本，而且还因有物业管理企业做中介，不会上当受骗；对业主来说，作为投资者不用投入太多的精力，即可获得可观回报；对物业管理企业来说，则可利用专业优势获得一定的饿中介利润。物业管理企业如果能惜鉴国外成熟的做洁，从事租售业务，在增加物业管理企业收益的同时，在一定程度上激活房地产市场。
五、剖解导致行业性亏本的七大因素
因素A：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。
因素B：物业管理人员配置不合理
原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。
处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。
因素c：物业管理收费低
原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利未能全部体现。
因素D：物业管理收费难
原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。
处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。
因素E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太
原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。
处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。
因素F：物业管理手段落后，管理成本高
原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。
处理对策：新建小区要加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。
因素G：物业管理服务项目单一，牧业管理公司自身造血功能差
原因分析：物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。
处理对策：房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经营牲用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种项目服务，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身的造血功能，从而取得良好的经济效益。
六、缔造物业管理新概念
概念A：零干扰服务
汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。楼道门也应声而开，路口电子屏流动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在景田城市花园的“零干扰服务”是物业管理的一种新突破。概念B：氛围管理
在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。
概念C：个性化服务
在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。概念D：“管理报告”制
我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。
概念E：产学联手
1999年11月下旬，一群学主走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则走进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上了新的管理岗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”的管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作。“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。
七、物业管理扭亏为盈秘诀
秘诀A：业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”
1991年，该公司在惜鉴国外同行经验的基础上，率先在天景花园推行由业主参与小区物业管理，成立了国内首家业主社团法人组织一一“业主管理委员会”。
秘诀B“寓管理于服务之中”的模式
1994年公司率先在荔景大厦推出“酒店式服务”，安全员身着迎宾服装，使出入大厦的业主（来宾）感受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛。
秘诀c：“无人化管理”模式
公司率先在万科城市花园营理处推行“无人化管理”。“无人化管理”可以简单用一个公式概括为：“无人化管理”=“智能化”+专业化服务程序。“无人化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避免许多由于人与人之间接触所导致的矛盾。
秘诀D：“个性化管理服务”模式
在刚刚接手管理的万科地产开发的楼高160多米，被公认为国内领先并达国际水准的深圳顶级超高层豪华住宅一一“万科俊园”，首次推出“个性化管理服务”管理新模武。个性化管理服务是一种新型管理服务模式：是对原有模式的延伸。作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特别的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模式而不单单是提供一些服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统。
秘诀E：人才理念和顾客理念一一“以人为本”
“以人为本”包括两方面：对顾客，强调“尊重顾客，善待顾客，让顾客满竞容是朋友”的原则，并明确提出“我们的使命是持续超越我们的顾客不断增长的期望。”对员工，公司秉承万科集团的人才理念一“人才是万科的资本”，提倡”员工第一”、“先有微笑的员工，后有微笑的顾客”，“健康丰盛的人生”等等。
秘诀F：共管式（业主自治与专业化服务相结合）
和“中国海外”同样齐名的，是“中国海外”组建的物业管理公司---中海物业管理公司。在“中海物业”有这样一个量化标准：凡是“中海物业”管理的小区，大厦标准层墙面瓷砖使用白色纸巾擦拭60厘米长后，纸巾无污染。了解多了发现，“中海物业”还有一堆的量化标准：小区内绿地草坪高度保持在4一8厘米；道口岗亭保安员对进出车辆换证时间不超过20秒钟；维修组24小时上班，按听电话铃声不超过3声，并在25分钟之内赶到现场一一“中海物业”作为香港著名上市公司的下属物业管理公司，充分掌握了港式物业管理的特点，并且还吸收了物业管理设备上现代化高效率的特点、日本式物业管理理程序严谨一丝不苟的精神、新加坡“共管式”的物业管理模式，”中海物业”毕竟是中国人办的公司，所以也十分准确地掌握中国国内物业管理法规及运作程序，能够恰当地处理物业管理中的各种问题。
秘诀G：经营理念一一运用创造性思维
公司理念体系中明确提出“争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源；同时，作为公民，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们对社会的义务”这一发展目标。
