个人住房贷款管理办法精选(九篇)

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第1篇：个人住房贷款管理办法范文

大连市个人住房政策性贷款管理办法全文总 则

第一条　为深化城市住房制度改革，支持城镇居民购买、建造、翻建、大修自住普通住房，规范个人住房政策性贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称个人住房政策性贷款(以下简称贷款)，是为在本市参加住房公积金缴存的在职职工购买、建造、翻建、大修自住普通住房设立的政策性专项贷款。

贷款的资金来源为：住房公积金和其他可使用的房改资金。

第三条　贷款业务由大连市住房公积金管理中心及其分支机构(以下统称公积金管理中心)，以及住房公积金管理委员会委托的银行(以下称代办银行)办理。

贷款条件和范围

第四条　借款人申请贷款，应同时具备以下条件：

(一)按本市住房公积金管理规定，按时足额缴存住房公积金一年以上;

(二)是在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房的房屋所有权人或购买公有住房、其他无房屋所有权住房的房屋使用权人以及与房屋所有权人或房屋使用权人共同居住的直系亲属;

(三)有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

(四)具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和按规定比例所需的自筹资金;

(五)提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经公积金管理中心审定的资产作为抵押或质押;

(六)法律、法规和规章规定的其他条件。

借款人办理住房置业担保或为抵押物办理保险的，还需办理相关手续。

第五条　公积金管理中心对有下列行为的借款人予以贷款：

(一)建造、翻建、大修自住房屋所有权住房;

(二)按房改政策购买现住公有住房;

(三)以自有或第三者房屋所有权作抵押购买公有住房使用权及其他无房屋所有权住房;

(四)购买上市交易的存量房;

(五)购买其他普通商品住房。

购买商品住房，其开发单位须同公积金管理中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》。

贷 款 程 序

第六条　借款人申请贷款应填写《贷款申请表》，并向公积金管理中心提交下列资料：

(一)合法的身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);

(二)购房合同、协议书或有关部门批准建造、翻建、大修房屋的文件;

(三)抵押物或质物的清单、权属证明，有处分权人同意抵押或质押的证明和有权部门出具的抵押物估价证明;

(四)应当提供的其他文件或资料。

按照本办法第七条、第二十二条、第二十三条规定，需要提供住房置业担保或办理抵押物保险手续的，借款人还需出具与担保公司或保险公司签订的书面文件。

第七条　公积金管理中心自收到贷款申请及符合要求的各种资料后，应据实做好贷款审查工作，同时由其个人住房政策性贷款评信委员会对借款人资信等级进行评审，确认借款人的贷款担保方式，并在承诺期限内向申请人作出书面答复。

第八条　经审查符合贷款条件的，由公积金管理中心与借款人签订个人住房政策性借款合同(以下简称借款合同)，向借款人发放所需贷款，其中购买售房单位(含开发单位)出售的房屋，由代办银行以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第九条　贷款额度=(借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例35%+借款人月缴存住房公积金总额)12贷款期限。

最高贷款额度，根据借款人是双方或只有一方缴纳住房公积金，结合住房公积金及其他房改资金可用量分别确定，报市住房公积金管理委员会通过后执行。

购买房屋价款总额中的自筹资金与贷款额的比例，根据购房类型的不同，分别确定。

贷款额度不能超过最高贷款额度和规定的贷款成数。

借款人在最高贷款额外还需要贷款的，可以申请部分商业性贷款。

第十条　贷款最长期限依据中国人民银行的有关规定确定。贷款期限加借款人年龄不得超过借款人的法定退休年龄。

第十一条　贷款利率按照中国人民银行颁布的个人住房政策性贷款利率执行。

借款人提前归还贷款本息的，利率按合同利率执行。借款人超过借款合同约定的期限偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行规定的利率计收罚息。

贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。

贷 款 偿 还

第十二条　借款人应按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还贷款本息。

第十三条　借款人按月归还贷款本息，可从以下两种还本付息方式中任选其一：

(一) 等额本息还款法

贷款本金月利率(1+月利率)还款月数

每月偿还贷款本息额= (1+月利率)还款月数-1

(二) 等额本金还款法贷款本金每月偿还贷款本息额= +(贷款本金-已归还本金累计额)月利率　贷款期月数

第十四条　借款人全部或部分提前还款，要征得公积金管理中心的同意，并办理有关手续。

提前部分还款时，每次的还款额不得低于规定数额。所涉及的保险费、担保费余下部分可在贷款全部清偿后返还。

第十五条　借款人须在代办银行开立个人银行结算账户，并在每期还款日前存储超过本期还款额的存款。代办银行应按照合同约定时间，在借款人每期偿还贷款本息或支付逾期罚息等有关费用时及时扣款。

贷 款 抵 押

第十六条　借款人可用自有、共有或第三者所有的房屋作抵押，抵押人和抵押权人须签订书面抵押合同，并到房地产交易管理机构办理抵押登记手续。

第十七条　以所购自住普通住房及自有或第三者所有的房屋作为贷款抵押物的，抵押物的价值全额用于贷款抵押。

抵押期内，抵押人不得将抵押物重复抵押，并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任。

抵押期内，未经公积金管理中心同意，抵押人不得将抵押物出租、变卖、馈赠或以其他形式非法转让。

第十八条　抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权，并到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第十九条　借款人以购买的在建自住房屋抵押的，在未取得房屋所有权证之前，可用签订的购房合同的全部权益抵押。抵押期内，公积金管理中心是抵押物的全部权益的第一受益人。

贷款质押或保证

第二十条　借款人可用国债、封存的国有商业银行定期存单等公积金管理中心认可的有价证券进行质押。采取质押方式的，出质人和质权人须签订书面质押合同，质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十一条　对设定的质物，在质押期满之前，质权人不得擅自处分。质押期内，质权人因保管不善致使质物毁损或者灭失的，由质权人承担民事责任。

第二十二条　经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理住房置业担保的，可由公积金管理中心认可的担保公司提供不可撤销的担保，保证人与被保证人应当以书面形式订立保证合同。

抵 押 物 保 险

第二十三条　经公积金管理中心个人住房政策性贷款评信委员会评审确认需办理抵押担保的，借款人须办理抵押物财产保险。抵押期内，保险单正本由公积金管理中心保管。

第二十四条　已办理抵押物财产保险的，抵押期内借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内，因借款人的原因，抵押物发生保险责任范围以外的毁损，借款人应负全部责任。

第九章 借款合同的变更和终止

第二十五条　借款合同需要变更的，须以书面形式提前一个月通知对方，经借贷双方协商一致并征得担保人或保险人同意后，依法签订变更协议。

第二十六条　借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、财产代管人或法定人应继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十七条　担保公司如发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第二十八条　借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

抵押物或质物的处分

第二十九条　借款人有下列情形之一的，公积金管理中心可依法处分抵押物和质物：

(一) 借款人连续4个月(20xx年12月31日前借款的为连续两个季度)或在本合同期内累计6个付款期未按时偿还借款本息的;

(二) 借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡后无法定人、财产代管人、继承人或受遗赠人的;

(三) 借款人的继承人、受遗赠人、财产代管人或法定人拒绝为借款人履行偿还贷款本息及相关费用的义务的。

借款人已办理了担保的，担保人代借款人清偿全部欠款后，公积金管理中心应将抵押权或质权移交给担保人处置。

第三十条　抵押权人按规定处分抵押物，借款人不按期交出抵押物的，抵押权人有权申请人民法院强制执行。

第三十一条　处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，抵押权人或质权人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还额和处分抵押物或质物所需各种费用的部分，抵押权人或质权人应退还抵押人或出质人。

9 贷 款 监 督 编辑

第三十二条　借款人有下列情形之一的，公积金管理中心按《贷款通则》等有关规定对借款人追究违约责任：

(一)借款人不按期归还贷款本息的;

(二)未经公积金管理中心同意，借款人将抵押物或质物重复抵(质)押或拆迁、出售、赠与以及以其他形式非法转让的;

(三)借款挪作他用的;

(四)借款人违反借款合同其他条款的。

第三十三条　借款人在贷款期内，对公积金管理中心和代办银行对贷款使用情况的监督检查应予以配合。

10 附 则 编辑

第三十四条　本办法所称普通住房的界定，按照国家税务总局农税局《对〈关于调整房地产市场若干税收政策的通知〉的若干说明》执行。

第三十五条　借款人调整自住房屋时，待原贷款还清后，可享受再次贷款，但累计贷款金额不得超过个人应贷款额度和最高贷款额度。

第三十六条　对偿还贷款利息确有困难的借款人，公积金管理中心经核实可对贷款利息给予适当的减、免、缓。

第2篇：个人住房贷款管理办法范文

为贯彻落实人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，进一步拓宽零售业务领域，总行决定在部分有条件的城市行开办个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款和个人助学贷款业务。上述贷款业务的管理办法、操作规程和核算手续已经1999年6月11日第26次行长办公会议讨论通过，现印发各行，请认真组织实施，并就有关事项通知如下：

一、零售业务部和相关部门负责起草个人消费信贷业务管理办法、操作规程和核算手续；信委会是个人消费信贷业务经营管理的决策和协调机构，负责个人消费信贷业务的重大方针政策的制定，规章制度的审核等。

二、个人消费贷款纳入信贷业务审批体系。较小金额的贷款实行信委会授权下的贷款审批人以个人名义审批并负审批责任的制度；较大金额的贷款通过全体贷款审批人会议集体审批。贷款审批权下放到支行。

三、个人消费贷款业务的风险管理纳入信贷风险管理体系。各级行零售业务部与同级行信贷风险管理部的关系比照信贷经营部与信贷风险管理部的关系。信贷风险管理部负责组织研究个人消费信贷业务品种的风险控制。

四、坚持积极稳妥的原则，先试点后逐步推开。近期先选择部分省会城市、计划单列市和沿海经济发达城市行试办（名单附后），每个城市行可选择2？3个零售业务网点受理。其他行要积极创造条件，争取尽快向社会推出。考虑各地条件差异较大，各行可从实际出发，选择部分或全部品种开办。开办城市行由总行审批，开办网点由一级分行审批。

五、充实人员，加强培训。开办上述个人消费贷款业务的零售业务网点和管理部门应配备3？5名具有大学本科以上学历，具有三年以上银行工作经验的专职业务人员。各开办行要根据总行的制度办法制定实施细则，并抓紧时间对信贷人员和业务主管进行培训，考试合格后方能上岗。

六、建立科学的个人消费信用登记制度。信用制度是个人消费信贷业务发展的重要条件，在当前我国个人信用制度还不完善的情况下，各经办行要建立贷款人个人档案，并做到信息共享。总行将着手研究制定个人消费信贷业务需求，开发相应的计算机管理软件，确保这项业务的高起点和高效率。

七、统计和报告。总行将在零售业务统计报表中增加个人消费信贷业务的有关统计指标，各行应及时填报。各行要跟踪了解个人消费贷款业务进展情况，认真总结经验，遇到问题，及时研究解决。

八、启动时间和营销安排。首批试点城市行应在6月底之前正式对外办理业务。各行要按总行零售业务系列产品宣传活动的统一部署，广泛利用新闻媒体开展宣传，特别是要在柜台做好每个贷款品种的具体宣传，提高我行个人消费贷款品种的知名度和市场占有率。

附：一、中国建设银行个人耐用消费品贷款管理办法（试行）（略）

附：二、中国建设银行个人耐用消费品贷款操作规程（试行）（略）

附：三、建设银行个人耐用消费品贷款会计核算手续（试行）（略）

附：四、中国建设银行个人住房装修贷款管理办法（试行）（略）

附：五、中国建设银行个人住房装修贷款操作规程（试行）（略）

附：六、中国建设银行个人住房装修贷款会计核算手续（试行）（略）

附：七、中国建设银行个人助学贷款管理办法（试行）（略）

附：八、中国建设银行个人助学贷款操作规程（试行）（略）

附：九、中国建设银行个人助学贷款会计核算手续（试行）（略）

附：十、开办个人消费信贷业务的零售业务网点应具备的条件

附：十一、首批开办个人消费信贷业务的城市名单

附：十、开办个人消费信贷业务的零售业务网点应具备的条件

一、存款余额较高。

开办个人消费信贷业务的零售业务网点储蓄存款余额应在1亿元以上。

二、基础设施完善。

1.储蓄业务核算实现了电算化和通存通兑；

2.营业面积不小于100平方米，并设立专门的办公场所办理个人消费信贷业务；

3.业务操作实现了柜员制。

三、业务品种齐全。

除开办本外币储蓄外，还开办了代收代付业务、个人电子汇款业务、储蓄定期存单小额质押贷款等业务。

四、人员素质较高。

1.网点业务人员不少于10人，其中经办个人消费信贷的专职人员不少于3人；

2.经办个人消费信贷业务的专职人员应具备本科以上学历，且不少于3年的银行工作经验；

3.该网点负责人应具备副科以上级别；

4.人员技术等级普遍达标，其中，三级以上人员要占80%以上。

五、业务管理规范。

1.网点应建有较为完善的规章制度和管理制度；

2.网点应达到二级所标准；

3.两年内无重大差错事故和案件发生。

附：十一、首批开办个人消费信贷业务的城市名单

首批开办个人消费信贷业务的城市名单

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｜  1  ｜  北  京  ｜  9  ｜  南  京  ｜17  ｜  济  南  ｜

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｜  2  ｜  天  津  ｜10  ｜  苏  州  ｜18  ｜  武  汉  ｜

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｜  3  ｜  石家庄  ｜11  ｜  杭  州  ｜19  ｜  广  州  ｜

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｜  4  ｜  沈  阳  ｜12  ｜  宁  波  ｜20  ｜  深  圳  ｜

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｜  5  ｜  大  连  ｜13  ｜  温  州  ｜21  ｜  成  都  ｜

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｜  6  ｜  长  春  ｜14  ｜  福  州  ｜22  ｜  重  庆  ｜

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｜  7  ｜  哈尔滨  ｜15  ｜  厦  门  ｜23  ｜  西  安  ｜

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第3篇：个人住房贷款管理办法范文

【关键词】房地产信贷规模；协整分析；商品住宅价格

自从1998年我国实行住房分配改革，我国的房地产行业进入了一个高速增长的阶段。房地产除了对国家的经济增长有一定的贡献之外，与人们的生活也息息相关。同时，房地产业是一个资金密集的行业，对信贷有较高的依赖度。在房地产信贷的支持下，产生了巨大的有效需求群体，并且在信贷规模对开发商的作用下，最终推动了房地产价格的上升。由于房地产信贷政策一直是政府对房地产市场进行调控的重要手段。因此，本文对我国房地产市场价格与房地产市场信贷规模关系进行实证研究，以获得房地产信贷规模与房地产市场价格之间的定量关系，为信贷的政策分析建议寻找事实上的依据。

一、我国房地产信贷政策历史变迁

房地产是一个资金密集的行业，从前期获得土地使用权，到后期的销售，每一个环节都涉及高额资金的投入。信贷对房地产的支持也主要体现在对房地产供求双方的资金支持。金融机构为房地产开发商提供房地产开发贷款的同时，也为消费者提供个人住房贷款。信贷政策对供求双方都会产生一定的影响。

（一）1991年―2002年以支持供求双方信贷政策为主的阶段

1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1997年中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。扩大了贷款可用于购买住房的范围。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

（二）2002―2007年为抑制房地产开发信贷和投资性需求阶段

2003年6月13日，人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2004年9月2日，银监会公布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提高了了对房地产企业提供信贷支持的条件。2005年3月16日人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率。2006年5月，国务院转发九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》严格控制展期贷款或任何形式的滚动授信，调整了个人贷款首付款比例。2007年9月27日央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》一是对不得向查实具有囤地、囤房现象的开发商发放贷款，二是禁止发放用于土地出让金性质的贷款，三是加强了住房消费贷款的管理，放宽了对90平米以下住房贷款首付比例，对人均住房面积低于当地平均水平的再次申请住房贷款的可比照首套自住房贷款政策执行。

（三）2008―2009紧急应急阶段

2008年lO月央行决定自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为O.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

（四）2009年至今差别化信贷阶段

2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

二、河南省房地产市场信贷支持情况。

（一）银行对房地产供应方的信贷支持。经过多年发展，河南省房地产市场资金来源中，主要依靠自筹资金，自筹资金的比重较大，2002年我国房地产开发投资资金中来自银行贷款的比例为25.9%至2011年这一比例下降到10.64%，低于全国15.3%的平均水平。而自筹资金的比重在波动中呈现上升态势。说明国家的从2002年以来，国家对开发商信贷严格控制的政策发挥了一定的作用，因此开发商的资金转向自筹资金。而河南省住宅的平均价格在这几年里节节攀升，如图2所示，虽然国家对供给和投资需求的消费信贷采取较为严厉的措施，但是并没有使房价增长速度放缓。

图1.2002―2011河南省房地产投资资金来源比重

数据来源：2003―2012年《河南统计年鉴》整理所得

图2.

数据来源：2003―2012年《河南统计年鉴》整理所得

（二）金融机构对房地产需求方的信贷支持。1998年以前， 房地产信贷主要是对房地产供给方的支持。1998 年， 我国开始取消福利分房进行个人住房货币化改革，住房开始商品化， 把居民个人住房需求推向房地产市场个人住房贷款业务从开展以来，发展相当迅速，增长速度相当快。个人住房贷款余额从2005年末的269.71亿元增长到2011 年末的1576.79亿元， 年平均增长速度为47.91%。个人住房贷款一直占个人贷款总额的75%以上。住房贷款是主要的个人贷款项目。

三、河南省房地产信贷规模与房地产价格关系的实证的分析

选取2002―2011年河南省商品住宅销售均价和房地产信贷额的时序数据，运用协整分析方法对房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行实证分析。

（一）数据收集与变量的单位根平稳性检验

本文选取能够直接反映房地产信贷规模的两个指标，房地产开发国内贷款和个人住房贷款余额，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售价P、河南省房地产开发贷款余额IL、和河南省个人住房贷款余额CL三个时间序列作为研究对象进行定量分析。同时，为消除时间序列中存在的异方差对以上变量取自然对数，用，用LnP、LnI和lnC来表示。

本文采用ADF单位根检验的方法来检验时间序列的平稳性。本采用麦金农（Mackinnon） 临界值， 最优滞后期的确定同时采用AIC 准则与SC 准则， 在二者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。检验结果见表1。

表1 时间序列的ADF单位根检验

（1） 检验形式中的C 和T 表示常数项和趋势项，N表示不包括C 或T， K 表示滞后阶数。（2） ADF 检验的临界值来自软件Eviews5.0。

（二）协整关系检验

由于LnP与LnIL、LnCL都是一阶单整的，可能存在协整关系，做LnP与LnIL、LnCL的OLS回归，消除自相关性后得回归结果如表2所示：

表2 回归结果

根据输出结果，LnIL与LnP之间的检验结果不理想，说明房地产开发贷款与商品房之间的协整关系不明显。因此进一步对LnP和LnCL做回归分析，根据回归结果计算残差项E，对其进行ADF检验，可得LnP与LnCL的长期均衡关系表达式：

结果表明，河南省商品住宅均价价格与信贷规模两个指标中的个人贷款余额之间存在显著的长期的稳定的数量相关关系：商品住宅均价对个人贷款余额的长期均衡弹性值为0.309，即从长期看，住房个人贷款余额每上升1%，商品住宅价格相应地增长0.309%，住房个人贷款的规模对商业住宅的价格影响较为明显。

（三）误差修正模型

为研究短期内商品住宅价格与商品住宅价格之间的相关性，可建立误差修正模型（EMC），以滞后一期残差项作为误差修正项，根据计算结果，可得ECM模型如下：

结果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期内每增长1%，河南省的商品住宅平均售价将依次增长0.14%、和0.63%。

四、结论与政策建议

（一）主要结论

1、河南省房地产的繁荣发展与银行对开发商提供的信贷支持之间的关系不明显。从河南省的房地产投资的资金来源比重来看，低于全国平均水平，说明开发商对银行信贷的依赖程度不高。减少对开发商的信贷支持并不会减少商品房的供给从而使价格上涨。我国从2003年开始控制对房地产投资的信贷支持，使得开发商寻找其他方式的资金来源，其中河南省房地产投资来源的很大一部分来自于自筹资金。加上河南省作为人口大省，城镇化率也远远低于全国平均水平，大部分开发商都认为河南省的房地产市场仍然是供不应求，这也使得河南成为非法集资的重灾区之一，加大了融资的金融风险。

2、住房个人贷款对商品住宅价格影响明显。个人住房贷款与商品住宅平均售价之间存在长期的协整关系，影响方向为正。分析其原因，目前河南省消费者对商品住宅的需求仍然以刚性需求为主，且个人住房贷款占个人贷款总额的75%以上。需求的增加拉动价格的上涨。因此，对于河南省来讲，抑制投资性需求极为重要。严格控制投资性需求的住房个人信贷，防止房价的进一步上涨，加重有居住需求的消费者的负担。

（二）政策建议

1、适当放宽对房地产开发商的信贷控制。实证分析表明房地产信贷规模中的房地产开发贷款对房价影响不大。可通过宽松的信贷支持，减少投资商的财务费用，提高其利润空间，降低投资风险，可以减少其他高风险渠道的融资。从而防止房价的进一步上涨。

2、严格控制投资需求的贷款。尽量减少个人住房信贷，防止房价的过快上涨，最合理的办法就是抑制投资需求，从而稳定房地产市场。

3、建立健全统一货币政策框架下的差别性金融调控体系。不断完善差别性调控工具，提高金融宏观调控的针对性和有效性。对房地产开发企业通过设置不同的贷款利率种类，引导企业扩大普通商品住宅和经济适用房的供给，缩小高档住房的供给，使住房的供给结构与居民的需求能力相适应。对普通商品住宅、经济适用房和高档住房的按揭贷款设置不同的利率种类，科学地确定同种类的利率之间的差异，并对每一类利率规定不同的浮动幅度，由贷款银行据楼盘具体情况确定具体的执行利率，以此引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。

前面的实证分析说明，个人住房贷款规模对房价的长期影响均大于短期影响。随着时间的积累，政府积极和适度宽松的货币政策，兼顾长期和短期、平衡房地产开发信贷和个人信贷，适时灵活调整的政策将会对商品房价格稳定和房地产市场平稳发展起到良好的政策支持。

参考文献：

[1]温尚锟，闫弘文，赵志英 中国房地产资金来源特征与调控政策[J]房地产市场 2013（3）

[2]曹华 我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析[J] 价格理论与实践 2009（6）

第4篇：个人住房贷款管理办法范文

【关键词】商业银行；住房；消费；贷款

一、国内商业银行个人消费信贷业务的面孔

1.个人信用体系尚不完善

2.风险防范和风险转移机制目前也是缺乏的

尽管中国的商业银行一直在努力加强制度建设，但一直有缺陷凸显在内部管理体系中。开展消费信贷业务时，不能有效地防范和控制使商业银行，就是因为不充分的激励和约束机制，面临着较大的经营风险。

3.优秀的产品同质化，营销方法需要提高

大量的同类产品充斥着中国的消费信贷市场，产品特色鲜明较少见到，出现了比较突出的产品同质化现象。原因是因为中国的商业银行营销时的策略，没有准确的进行市场定位，从而无法提供消费信贷业务的发展和推广品种给那些最需要的最有价值的客户，发展消费信贷产品时，没有对成本效益的服务形成的足够重视，并导致商业银行缺乏创新。

二、商业银行信用风险住房贷款类型和形成机制

商业银行住房贷款有被动，主动违约风险，故意违约风险和提前还款风险违约风险。下面做具体说明：

1.被动违约风险和形成机制。被动意味着借款人出现某些客观原因，其形成违约风险不能支付，无法偿还导致的违约风险如期本金及利息住房贷款的能力。

2.主动违约风险和形成机制。主动违约风险是指借款人偿还贷款，因此选择终止自己在经济上更有利的一个违约风险，我们可以说，这是一个理性的选择借款人的行为。

3.故意违约风险和形成机制。贷款违约风险是指人为的恶意的的促成风险，其有还本付息能力，但故意违约并且主观使用住房贷款，骗取银行信贷资金。

4.提前还款风险和形成机制。提前还款风险的贷款人并没有在损失的风险按照合同还款期限的量，提前偿还全部贷款或部分，然后到商业银行。作为借款人的理性处理方式，可能有提前还款行为和积极主动违约。

三、公共管理信用风险住房贷款

1.个人住房消费贷款风险预警体系，建立市场防范风险

（1）建立风险预警数据库，访问来自各方面的数据，不断积累和完善收集的数据，并为模型发展的坚实基础。（2）适当的风险预警模型的发展早期预警范围，警戒线和指标权重，建立合理的概率密度函数的参数。（3）建立要及时处理并解决显示潜在的风险作出快速反应和预控机制，风险预警体系。

2.个人住房贷款的风险转移机制的发展

（1）个人住房消费贷款保险机制的建立。（2）促进个人住房贷款证券化。住房贷款证券化是指流动性低，但能产生住房贷款转换过程，有望成为现金流可以在资本市场上流通的证券。

3.要加快完善个人信用体系，完善经营机制和法律环境

中国的商业银行信贷业务发展的制约瓶颈是欠发达的个人信用信息产业，它的突破口是完善个人信用制度在中国的商业银行信贷业务。一个完整的个人信用体系，可以解决如目前假按揭愈演愈烈的态势，因为当一个人出现不良信用记录，将直接影响他们今后的社会生活的各个方面，个人信用将提高到一个非常重要的位置。

四、商业银行信贷风险住房贷款控制机制

1.个人住房消费信贷风险控制系统

（1）贷款严格管理之前，借款人。第一步也是关键的一步是信用是信用消费信贷风险控制之前调查。之前，发卡银行进行个人住房消费信贷，需要对借款人的资信进行严格评估。之后，根据借款人的工作，收入，受教育程度，婚姻状况方面，为了全面评估，以确定消费者是否有在此期间一个可靠的收入，然后再设置个人信用评级，因为是贷款和贷款的数量授予决策依据。

（2）贷后注重加强个人住房贷款的管理。虽然此前的贷款，银行信贷对借款人进行了评估，但信用评估是基于变化的基础上，历史数据变化，宏观经济形势和其他的社会环境会直接或间接影响贷款人的职业和收入，从而进一步影响借款人的还款银行的能力，而且需要加强贷后管理的借款人，具体做法如下：首先，密切关注贷款的还款。一旦借款人还款延迟，无论金额大小，都必须立即进行调查，了解借款人的原因延误，但应立即集合，具体的输入文件通过。对于拖欠连续两个月的贷款，应告知借款人按照规定，要按照相关的罚息其手柄。对于贷款人拖欠三个月以上的，商业银行必须承担的保修保障。立即向法院申请处理长期拖欠银行贷款的贷款应消费对象，由拍卖和消费后，借款人所欠银行贷款所抵消。二是要加强对贷款的贷后评估。

2.控制个人住房消费信贷风险的相关对策

为了更好地控制个人住房贷款的风险，在建立个人信用风险管理体系，我们必须采取适当的风险管理措施，具体措施如下：

（1）消费对象的风险管理措施。目前，中国消费者的个人住房贷款体系建设尚处于起步阶段，经验不足，技术力量薄弱，专业人才十分匮乏，针对这种情况，本文认为，这种现状必须采取对中国的消费风险对策。具体做法如下：根据“城市房地产消费管理办法”第25条1.严格遵守消费登记，房产消费各方必须签订符合消费者保障法的相关规定书面合同，从日期在签订商品房消费30天的合同，消费者应该去参加聚会物业位置登记的消费者，从登记之日起生效房产消费合同的房地产物业管理部门。

（2）住房贷款证券化和二级市场的建立。目前中国的整体价格偏高，在今后一个时期，中国的住房贷款需求将逐年增加。因此，如何解决贷款存款的短长之间的矛盾将是中国面临的商业银行的一个大问题，如果资金无法保证，无法实现资金的正常和良性循环，风险住房贷款将无限增长。此外，由于全球经济危机的影响，潜在的风险是停运增加，这对商业银行的个人信用风险管理的巨大挑战，并有效解决这个问题，是实现消费贷款证券化，银行会通过发行证券打包，这样通过分散风险来实现安全管理，最终降低住房信贷风险出售消费贷款，专门机构。

第5篇：个人住房贷款管理办法范文

    关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式

    住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。

    一、住房公积金贷款管理风险的形成

    住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

    (一)运行体制带来的管理风险

    国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

    1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

    2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

    3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

    4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

    (二)政策取向和金融市场形成的管理风险

    由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

    1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

    2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

    3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

    4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

    二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

    住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

    (一)确立房改资金管理中心主导地位

    解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

    (二)建立贷款风险监管体系

    建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

    (三)采取相关配套政策措施

    1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

    2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

    3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

    (四)采取相关配套还贷措施

    房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

    1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

    2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

    (五)加强贷款抵押审查力度

    住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

    1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

    2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

    3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

    4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

    住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

    参考文献:

    1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

第6篇：个人住房贷款管理办法范文

2007年美国的次级抵押贷款危机(简称次贷危机)爆发。基于当今世界经济金融的紧密联系,美国经济在全球的引领位置,次贷危机不仅给美国,也给世界其它地区带来了极大的震动。我国房地产市场近年来迅速增长，如何加强管理，避免类似美国次贷危机的发生,是我国房地产业和金融业面临的重大而紧迫的问题。本文从个人住房消费信贷风险管理的角度,对该问题进行探讨。

一、消费信贷

消费信贷是指商业银行以消费者的信用为基础，按照银行的有关贷款规定，向消费者发放的用于购买耐用消费品或个人消费支出不足时给予的贷款。它是消费者在其收入约束内，实现对商品和劳务超前消费的一种借贷行为，实质是适度的超前消费。消费信贷具有以下几个基本因素：

1.贷款对象。消费信贷的贷款对象是自然人。按照我国规定，贷款对象是具有完全行为能力的自然人。银行为了控制风险，消费信贷往往具有附加条件，比如贷款人要有稳定的工作和预期收入。

2.贷款机构。在我国，消费信贷的提供者是各类商业银行。商业银行从事消费贷款活动，属于其众多业务中的“零售业务”。

3.贷款用途。用于个人或者家庭的最终消费，如住房贷款、耐用消费品贷款等。生产性消费、经营性消费、集团性消费等则不属于个人消费信贷的范畴。

4.贷款条件。贷款条件是指在贷款过程中贷款的金额、期限、利率的限定，是消费过程中贷款申请人和贷款机构都十分关心的基本要素。金融机构往往要通过各种途径和方法，对贷款申请人的信用状况进行评估，然后决定贷款额度、期限和利率。

5.贷款的审查与风险防范。一方面，银行需要建立起个人消费信贷登记制度，对消费者的申请资料进行审查核对，确保资料的真实性;另一方面，在整个贷款和回收过程中，始终需要进行风险的防范，确保贷款质量。

二、个人住房消费信贷

个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资，以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修，从而达到提高居民生活水平、刺激消费、启动经济新的增长点的目的。同其他贷款相比，个人住房抵押贷款具有以下特性：

1.贷款对象的特定性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为的自然人。

2.贷款用途的专一性。个人住房贷款是为了配合我国住房制服改革，拉动内需，支持城镇居民购买自用房，促进国民经济增长而推出的业务，其用途只能用于支付所购买住房的房款。

3.贷款期限的长期性。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年。

4.分散性。个人贷款笔数多、金额小。

三、个人住房消费信贷风险管理

1.消费信贷风险理论

(1)信用脆弱理论。信用的脆弱性，可以从信用运行特征来解释。信用是联系国民经济运行的网络,这个网络使国民经济各个部门环节相互依存、共谋发展，但这个网络上的任何一个环节即使是偶然的破坏都势必会引起连锁反应，信用良好的银行或企业也会因此受到牵连而陷入信用混乱之中。信用的连锁性和依存性是信用脆弱、产生风险的一个重要原因。

(2)预期收入理论。普鲁克诺在《定期放款与银行流动理论》中提出的预期收入理论认为:任何银行资产能否到期偿还或转让变现，归根结底是以该资产所投资的项目或借款人的未来收入为基础。如果未来收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是长期性放款，通过分期还款的形式，也可以保持该资产的赢利性、流动性与安全性;反之，如果未来收入没有保证，即使短期贷款，也有可能发生坏帐，产生到期本息不能收回的风险。因此，商业银行除了发放商业贷款以及投资有价证券作为二级储备金外，还可以对一些未来收入有保障的项目和个人借款，发放中长期贷款，如项目贷款、设备贷款、住房抵押贷款和耐用消费品贷款等。

(3)信息不对称理论。根据申农的信息论，信息是用来消除某种不确定性的东西，不确定性实质上就是一种信息不完全的状态，而作为不完全信息重要表现形式的不对称信息是风险形成的根本原因。在商业银行信贷活动中，商业银行与借款人、商业银行内部的信息不对称，是信贷风险产生的根本原因。

借款人作为资金的使用者，对资金的实际用途、使用资金的负责和努力程度、资金使用的损益等情况拥有完备的信息；而作为资金提供者的银行，处于资金使用信息的劣势。借款人可利用自己的信息优势，从自身利益最大化出发，违反合同规定，隐藏资金使用的真实信息，将资金投资于高风险的领域，有可能造成银行资金本息不能按期归还，产生信贷风险。

信息不对称情况同样存在于商业银行内部上级行与下级行、管理者与信贷员之间。信贷员作为信贷活动的具体执行者，对信贷项目的风险、收益、偿还概率以及自己在信贷工作中的努力程度，具有较完备的信息，而管理者由于信息来源渠道的间接性和获取信息成本的存在，处于信息的劣势。因此，人信贷员可能为了实现自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信贷工作中勾结借款人，虚报调查材料，贷款审查中徇私，对贷款使用的监督和催收不积极等，从而使信贷风险产生或加剧。

2.个人住房消费信贷风险管理

个人住房消费信贷风险是指银行个人住房消费贷款不能按期收回，造成信贷资金损失的可能性。由于个人住房消费信贷的发放和收回之间存在着一定的时间间隔，在此期间内各种不确定因素的影响，导致借款人不能按期还贷，造成银行贷款不能收回，消费信贷风险由可能性转变为现实性。这种风险是客观存在的，除来自借款人和银行外，消费贷款一旦发放，还面临着自然灾害、市场变化、经济政策改变等风险因素的作用。

四、加强我国个人住房消费信贷风险管理的措施建议

我国个人住房信贷风险防范体系的基本框架可以描述为：个人信用制度的风险预警机制，贷款银行内部风险管理机制，贷款保险担保和消费信贷证券化的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制。这四个方面内容的有机统一、相互协调形成“四位一体”的风险防范体系。为了避免美国次贷危机在我国重蹈覆辙，需要加强对个人住房消费信贷风险的管理。

1.建立和完善个人信用制度及体系。在市场经济发达的西方国家，信用是一个人在社会中生存的“通行证”。我国的住房贷款当前面临着个人信用制度的“瓶颈”制约。建立个人信用制度，一方面,可以降低银行事前风险控制的成本;另一方面，可以通过信用制度的奖罚机制，有效降低消费者的“道德风险”,使“信用抵押”比没有保障的房产抵押来的更有效。具体措施包括:

(1)建立个人账户体系严格依靠法律手段实施以储蓄实名制为基础的综合性信用账户，并结合个人收入申报制等有关税收政策,使个人作为“立信”基础的货币资产具有真实的衡量标准。

(2)建立一个设置科学、机制灵活、管理方便的个人信用管理机构，是建设个人信用制度的基本前提。

(3)注重与国际行业标准接轨，建立科学严谨的个人信用评价指标体系。

(4)建立网络化的信息交换制度。现代信息技术的应用和以分行为单位的数据集中的实现，为个人信用评估动态调整提供了条件。可以利用网络技术，加强银行同业间的信息交流，实现信息共享、资源共享从而简化消费信贷受理环节，降低交易成本。

2.完善贷款银行内部风险管理体制。从银行内部,要加强内控管理，规范业务操作，严格个人住前审批,完善贷后管理机制,全力控制个人不良贷款持续增加的局面。对重点、优质客户实行客户经理制,落实责任,为其提供差别优质服务、特色服务;对不守信用者,则要采取措施强化其信用观念。

3.建立良好的住房信用风险分摊机制。虽然市场经济下的主体是企业，但是政府在个人住房贷款风险管理上，也可以发挥一定的作用。在住房信用分摊上，一方面，可以通过政府的手段进行分担，如建立健全政府中介担保服务；另一方面，通过金融工程的理论的应用，创新保险品种，有效防范贷款风险。

第7篇：个人住房贷款管理办法范文

    一、认真贯彻国家深化城镇住房制度改革的指导思想、目标和基础原则

    （一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省实际情况的城镇住房新制度；加快住房建设，更好地解决城镇居民的住房问题。大力发展住宅产业，使其尽快成为新的经济增长点，并带动相关产业的发展。

    （二）改革目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

    （三）基本原则：在国家和全省统一政策、目标的指导下，市（地）、县分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

    二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

    （四）自1998年9月1日起，全省停止住房实物分配，同时有步骤地推行住房分配货币化，停止住房实物分配后，新建的经济适用住房只售不租。对1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立项建设的住房，各地既可执行陕政发〔1997〕44号文件，也可按照本意见规定的新办法出售。

    （五）停止住房实物分配后，我省实行住房货币分配的方式是推行住房公积金制度。住房公积金的具体补贴比例由各市（县）人民政府根据本地区经济适用住房平均价格、职工平均工资水平等有关因素确定。

    （六）职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款。

    （七）国有企业和实行企业化管理的事业单位，根据本意见的基本原则和主要精神，也要执行在规定期限内停止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。各级政府要对驻地企业的房改工作实行分类指导。

    （八）住房建筑面积控制标准为：一般干部职工60～80平方米，科级80～100平方米，县处级100～120平方米，厅局级120～140平方米。

    以上住房面积标准仅适用于进入停止住房实物分配，实行住房分配货币化新体制的干部职工。对于1998年年底前已按当时房改和清房政策购买了公有住房的干部职工，不再执行新的面积控制标准。对于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立项建设的住房，干部职工按陕政发〔1997〕44号文件规定购买时，住房面积标准仍按陕办发〔1996〕7号文件执行；干部职工按本意见规定购买时，应按新的面积标准执行。

    （九）行政事业单位建立住房公积金的资金主要来源于：各级财政每年用于职工住房建设及维修且可转化的资金；存量公有住房出售回收资金；单位的其它收入。过去，在财政预算中没有列入住房建设资金的市（地）、县，可以在财力允许的情况下，适当安排一些资金，专项用于建立住房公积金制度。

    （十）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年年底，未建立住房公积金制度的单位，干部职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区和单位可适当提高。要尽快建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率。按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强对住房公积金的管理和监督工作。

    三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

    （十一）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租房。

    （十二）中低、最低收入家庭的划分标准由市（县）人民政府依据本地职工家庭工资、住房面积和经济适用住房价格等因素测定，每年公布一次。

    （十三）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程）。新的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

    （十四）廉租住房是各市（县）人民政府及单位为最低收入家庭提供的社会保障性住房，主要从腾空的旧公有住房中调剂解决，也可由政府和单位出资兴建一些廉租房小区。廉租住房的租金标准由市（县）人民政府制定，每年公布一次。

    （十五）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。

    四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

    （十六）按照《陕西省人民政府关于贯彻执行〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的通知》（陕政发〔1994〕59号）规定，继续推进租金改革，到2000年公有住房的租金原则上要达到职工家庭平均工资的15％。租金改革要与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的下岗和离退休职工、民政部门确认的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各市（县）可根据实际情况制定减、免政策。

    （十七）各市（县）要严格按照陕政发（1997）44号文件规定，进一步搞好现有公有住房的出售工作，规范出售价格。出售现有公有住房，一律实行成本价，不再实行标准价。要保留一定数量的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

    校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售，教师公寓等周转用房不得出售。

    （十八）各市（地）、县要在清房工作总结验收的基础上，抓紧解决遗留问题，按陕监发（1998）7号文件的要求，督促指导各部门、各单位做好个人住房合格证发放，并全面建立个人住房档案。为了保证住房交易的合法、有序进行，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。完成清房任务的市（县），已制订规范的市场交易准则并报省政府批准后，可以开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。

    （十九）已购公有住房和经济适用住房进入市场交易前，须按规定向有关部门办理登记核准手续。交易所得按照国家及省政府有关规定须缴纳相关税费、土地出让金等。凡将已购公有住房和经济适用住房进入市场出售的住房户，不能再次申请购买经济适用住房。

    五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

    （二十）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

    （二十一）严格控制经济适用住房设计和建设标准，努力降低征地、拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。经济适用住房建设中的各项收费及其标准，严格按照国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行《关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》（计投资〔1998〕1474号）的规定执行。

    （二十二）经济适用住房建设要实行招投标制度、住房质量保证书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和住宅小区竣工验收制度。加强对开发建设企业的成本管理和质量监督，控制住房建设成本，提高住房工程质量。坚决杜绝经济适用住房建设中各个环节可能发生的一切不正之风。一经发现，由各级监察部门会同建设行政主管部门负责查处。

    （二十三）经济适用住房建设要注重节约能源，节约原材料。要加快住宅产业现代化的步伐，积极推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件的生产供应方式。

    （二十四）在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，对具有合法土地使用权的企事业单位可继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

    六、积极支持发展住房金融

    （二十五）调整住房公积金使用方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

    （二十六）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。住房资金管理机构和商业银行，要采取得力措施缩短贷款周期，提高服务效率和水平。

    （二十七）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

    （二十八）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。

    七、切实加强住房物业管理

    （二十九）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

    （三十）加强公有住房售后维修管理，建立住房共用部位、设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。维修资金可以从经济适用住房销售收入中提取1％～2％。有条件的市（县）可从市政公用设施配套费中予以适当补助。具体办法由市（县）人民政府制定。

    （三十一）物业管理企业要加强内部管理，向用户提供质价相符的服务，切实减轻住房负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。各市（县）人民政府的房产行政主管部门和工商管理部门要加强对物业管理企业的指导和监管。

    八、加强领导，统筹安排，保证改革的顺利实施

    （三十二）各市（地）、县要切实加强对房改工作的领导，根据国务院《通知》精神和本《意见》规定，结合本地实际，制定停止住房实物分配、实行住房分配货币化实施方案。地级市、地区所在市、杨凌示范区和省直机关的实施方案报省政府批准后实施，县级人民政府的实施方案报市人民政府或地区行署批准后实施，同时报省政府备案。

    （三十三）各级建设、房改、计划、财政、土地、税务、物价和人民银行要根据本意见精神，加快制定住房建设计划、经济适用住房用地供应办法、住房面积标准调整、个人抵押贷款办法、廉租房承租办法、物业管理办法及已购公有住房和经济适用住房市场准开、准入实施办法等配套文件。

    （三十四）加强舆论引导，做好宣传工作。要从转变观念出发，深入宣传新的房改政策，做好与原有政策的衔接工作，保证房改的顺利实施和平稳过渡。

第8篇：个人住房贷款管理办法范文

关键词:住房贷款;风险;防范

中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。

一、个人住房贷款的风险种类

(一)借款人风险

借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。

借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。

(二)开发商风险

1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。

2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。

3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。

4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。

(三)银行经营者管理风险

银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。

1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。

2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。

3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。

二、个人住房贷款风险成因的分析

(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。

三、个人住房贷款风险的防范与控制

(一)银行应理性地开展房地产信贷业务

(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。

(二)加强对房地产信贷业务的监管

(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。

(三)强化管理,从源头控制风险

1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。

(四)建立个人信用评级制度

个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。

(五)引入保险机制,保证贷款安全

在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度

(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。

参考文献:

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[2]严循建.如何控制风险投资[J].会计之友,2005,(6):17-18.

[3]王学怡.信贷业务操作的几点反思[J].财会通讯,2007,(8):10-11.

[4]林万祥.如何降低贷款风险[J].学术纵横,2008,(3):5-6.

The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)

第9篇：个人住房贷款管理办法范文

一、投保抵押住房保险是购房借款人的合同义务。

对于贷款银行要求购房借款人为抵押住房办理保险，有些购房借款人对此不理解，认为这违反了《保险法》关于不得强制保险的规定，对银行和保险公司提出异议。对此，有些银行或保险公司简单地解释为，是执行中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定。

的确，中国人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定了购房借款人抵押住房时应办理保险，但中国人民银行这一管理办法在法律性质上属于部门行政规章，不属于人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能满足保险法规定的只有法律或行政法规才能规定强制保险的条件，因此这一解释在法律上是不具有说服力的。

实际上，购房借款人办理保险不是银行单方强制行为，而是购房借款人与贷款银行自愿订立的贷款合同约定的借款人义务。购房人在积蓄不足的情况下，希望提前购房消费，为实现这一目的，购房人选择向银行申请贷款。在购房人与银行协商订立贷款合同时，银行为了保证自身债权的实现，即确保发放的贷款能安全收回，依据担保法要求购房借款人提供担保作为发放贷款的条件之一。担保可以采取保证、质押或抵押等不同方式，例如，由房屋置业担保公司为购房借款人提供保证；或由购房借款人将定期存单、债券等有价证券质押给银行；或由购房借款人将购得的住房抵押给银行等。具体采用何种担保方式可由借款人根据自身情况与贷款银行协商确定。在双方选择了以抵押方式提供担保后，银行作为抵押权人根据担保法可以要求抵押人即购房借款人采取适当措施保全用于抵押的住房的价值，抵押住房保险便是一种有效可行的保全住房价值的方式。因此，双方在贷款合同中就约定了由购房借款人投保抵押住房保险。投保抵押住房保险与返还本金、支付利息、提供抵押一样，都是借款人的合同义务。借款人在享受从银行获得贷款权利的同时承担相应义务是等价有偿的公平交易行为，完全符合民事法律要求的公平自愿原则。抵押住房保险是使购房借款人、银行、保险公司和房产商都能从中获利的多赢机制，理应得到包括购房借款人在内的各方欢迎和支持。

需要提醒的是，银行可以要求购房借款人投保抵押住房保险，但不能规定购房借款人必须向其指定的保险公司投保，银行指定保险公司投保剥夺了借款人的选择权，限制了保险公司之间的公平竞争，违反法律关于反不正当竞争的规定，购房借款人有权拒绝。

二、抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司也负责赔偿。

保险公司何时开始承担保险责任，由保险条款规定或保险公司与投保人即购房贷款人双方约定。《保险条款》规定了保险期限自《个人住房抵押贷款合同》生效日开始，即从借款合同生效时保险公司就开始承担保险责任了。

但有专业人士对《保险条款》中关于保险生效日的规定存有异议，指出对于还贷保证保险，保险期限自贷款合同生效时开始是可以的，但对于财产损失保险，作同样的规定就不合适了。因为从贷款合同生效银行向房产商划付贷款到房产商向购房人交付房屋或登记产权之间有一段间隔期间，如果是购买期房，这段期间会间隔得更长。在这期间由于未办理产权登记，购房人对房屋不具有所有权，房产商未向购房人交付房屋前，购房人依合同法也无须承担房屋毁损灭失的风险，因而购房人对房屋不具有法律上承认的利益，不符合保险法规定的投保人应对保险标的具有保险利益的要求，使得保险合同中的财产损失保险在此期间无效，即抵押住房在交付购房人之前发生保险事故的，保险公司不负责赔偿。

这种观点忽视了一个重要事实，既购房人在办理贷款手续和保险手续之前，已与房产商订立了房屋买卖合同，购房人在自付了首付款和通过银行支付了约定房款后，依购房合同其对房产商就享有了债权，债权的内容为房产商须按合同约定向购房人交付约定的房屋。如果抵押房屋在交付购房人之前发生毁损灭失，将直接造成对购房人债权的损害，所以在抵押住房交付购房人之前购房人对该房屋具有保险利益，购房人是否占有该房屋并不影响保险合同的效力。即使房产商还未交房，如抵押房屋发生保险事故造成损失时，购房借款人也可以请求保险公司赔偿损失。

另外，抵押住房保险合同自借款合同生效时起生效的规定，也是以借款年限确定保险收费标准的计算依据，保险公司负责对借款合同生效起至房屋交付购房人前发生的房屋毁损灭失承担赔偿责任，在保险费计收上对于保险公司和投保的购房借款人双方也都是公平的。

三、购房借款人可以选择向第三人索赔，也可以选择请求保险公司赔偿保险金。

当被保险的抵押房屋因第三人原因造成毁损灭失时，购房借款人依民法中的侵权责任规定可以要求第三人承担侵权赔偿责任。同时依保险合同，购房借款人又可以选择请求保险公司赔偿保险金。

一般情况下，向保险公司请求赔偿保险金比向侵权人索赔要方便快捷和足额。但如能成功向侵权人索赔，则购房借款人在得到赔偿后可以向保险公司退保，获得退还保费的利益。因此，这两种损失赔偿方式各有利弊，至于购房借款人选择何种方式应根据具体情况确定。比如，1999年在上海曾发生过韩国货运飞机坠落，撞毁地面建筑的事故，由于责任明确，侵权人赔付力强，发生这样事故时，就可以先要求侵权的航空公司赔偿，然后再向保险公司退保。但如果是邻居违法装修破坏房屋承重结构导致房屋毁损的，由于侵权个人的赔付能力较弱，购房借款人就可以直接向保险公司请求赔偿保险金，这样虽然不能再退保，损失了退保费，但却能很快得到足额赔偿，还是值得的。

此外，购房借款人还应注意两点，一是在得到保险公司赔偿金前，购房借款人不能放弃对侵权人的追偿权，在获得保险金后应将追偿权转让给保险公司，否则将无法得到保险公司的赔偿。二是当保险公按照《保险条款》规定赔偿的保险金小于购房借款人实际损失时，购房借款人还有权就赔偿不足部分继续向侵权人索赔。

四、银行应与购房借款人办理保单质押手续。

依保险法规定，在财产保险中只有被保险人才享有向保险公司请求给付保险金的权利，抵押住房保险合同中的被保险人是购房借款人，当发生保险事故时，只有购房借款人才可以请求保险公司赔偿保险金，贷款银行不能直接要求保险公司将保险金用于归还贷款。那么如何防止购房借款人将保险金挪作他用，保障银行的贷款安全，是贷款银行应予充分注意的。

《保险条款》规定在购房借款人因意外身故或残疾后，在保险公司与购房借款人以及贷款银行达成协议后，保险公司一次性将保险金划付至购房借款人在贷款银行的个人住房贷款帐户，这样银行可以直接控制保险金，实现了通过保险来保障银行贷款安全的目的。

但对于抵押房屋因保险事故受到毁损灭失时，《保险条款》规定只要保险公司与购房借款人达成协议后，保险公司就应向购房借款人支付保险金，并未要求将保险金直接划付到购房借款人在贷款银行开设的个人住房贷款帐户，这就给购房借款人将保险金挪作他用造成机会，使银行通过保险防范风险的目的可能落空。

目前，银行通行的做法是要求购房借款人将保险单存于银行保管，但这是不完善的。从法律上讲，购房借款人有可能通过保单挂失，从保险公司直接领取保险金，由于未办理保单质押手续，银行无法追究保险公司责任。为有效保障银行贷款安全，当购房借款人办理保险手续后，银行应与其订立保险单质押合同，要求购房借款人将保险单质押给银行，并约定借款人同意保险公司将抵押房屋财产保险金一次性划付到购房借款人在银行开设的个人住房贷款帐户，并将保单质押合同向保险公司登记备案。只有办理了完备的法律手续，才能真正保障贷款安全，实现通过保险防范风险的目的。

五、因房屋自身缺陷造成的毁损灭失责任目前只能由房产商承担。

《保险条款》规定，抵押房屋因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因造成的损失，不属于保险责任范围内的事故，保险公司对此不予赔偿。

在我国目前建筑市场秩序混乱，建筑物重大倒塌事故时有发生的情况下，购房人和贷款银行对房屋质量风险应予以足够重视。购房借款人在选购商品房时，贷款银行在审核抵押房屋贷款时，应要求房产商提供商品房的勘察设计单位、施工单位和监理单位的资质情况，查验整个建设工程是否全面履行了各项质量验收程序。但即使这些工作都做了，也并不可能完全避免事故的发生，而一旦事故发生，对购房借款人承担损失赔偿责任的目前只能是房产商。房产商可以向其他责任方追偿，这将形一连串的诉讼，相关的当事人如未投保责任保险的话，房产商可能难以足额赔偿购房借款人的损失，最终影响银行的贷款安全。化解建筑质量风险的有效方法仍然是保险，即对建筑质量负有责任的相关当事人都应投保责任保险，使受损害的购房借款人能得到足额赔偿，同时保障了银行的贷款安全。

另外，地震造成的房屋损失也不属于抵押住房保险的保险责任，这也是购房借款人和贷款银行对现行《保险条款》的一项遗憾。希望保险公司能够对地震带来的巨灾进行承保，真正起到转移风险保障社会的作用。

六、可以选择仲裁解决争议

在保险合同履行过程中，当事人之间出现纠纷的情况时有发生，《保险条款》提供了通过诉讼或仲裁解决争议的两种选择。仲裁较之于诉讼，有程序简捷一裁终局，当事人均有权选定仲裁员，以及审理不公开的特点。特别是审理不公开影响范围小，对于保险公司维护其公众形象具有积极意义。

保险公司如希望通过仲裁解决争议，在办理保险手续时，就应与投保的购房借款人协商一致，并在投保单和保险单中明确约定争议处理执行《保险条款》第二十九条第（一）项。如果没有对《保险条款》第二十九条进行明确选择时，仲裁委员会是不能受理仲裁申请的。