房地产存在的问题及建议精选(九篇)

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第1篇：房地产存在的问题及建议范文

近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：

一、地税部门专业化管理还有待提高

地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。

二、纳税平台系统存在一定的漏洞

该省地税系统现在使用的地税纳税平台于2012年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。

一是关键字设定存在漏洞。部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。

二是仅缴纳营业税就可开具销售收入发票，导致城建税和教育费附加纳税不及时。笔者通过对开票系统进行穿行测试过程中，发现房地产企业仅需缴纳营业税就可开具销售收入发票，根据《中华人民共和国城市维护建设暂行条例》和《征收教育费附加的暂行规定》的相关规定，城建税和教育费附加在征收营业税时应同时缴纳。该系统在开票环节应增加营业税、城建税和教育费附加同时缴纳才可开具销售收入发票的设定，杜绝城建税和教育费附加纳税不及时的情况发生。

三是开票系统未设定单价下限。房地产企业在销售过程中，存在部分购买人以低价购入房产的问题。房产单价远低于同类型房产的平均价，开票系统未设定单价下限，企业可随意开具低价格销售发票，造成税源流失严重。开票系统应根据同类型房产的单价价格设定单价下限，杜绝此类情况发生。

四是税收查询平台字段间勾稽关系不严谨。税收查询平台中的计税依据、税率和应纳税额3个字段存在勾稽关系，计税依据乘以税率等于应纳税额。笔者通过数据验证，发现部分纳税记录不符合该勾稽关系，造成不符的原因是计税依据中部分已纳税，该查询平台未剔除已纳税的计税依据。查询平台应更正相关勾稽关系，剔除已纳税的计税依据，保证平台数据的合理性。

三、部分税种存在预征的问题

由于税收收入占该市财政收入的主要组成部分，税收收入的多少直接关系到该市财政收入。然而地税部门为完成税收任务，强行向部分国有房地产企业预征大额土地增值税和营业税，预征的土地增值税和营业税在以后年度进行抵减。根据相关税收法规及条例的规定，地税部门无权要求纳税人提前预征税收，除有特殊规定外。此行为扰乱了税收征管秩序，加重了房地产企业的负担。

四、部分税种征管力度不足、征管政策不到位

房地产行业涉及税种较多，不同税种的征收范围、纳税义务时间和税率相差较大，要求税收征管员必须熟悉掌握各类税种的内容、特性以及规定。而且针对不同税种各级政府出台的征管政策不同，无法进行统一管理，加大了对该行业税收征管的难度。以下是几种主要税种征管存在的问题：

一是土地增值税。土地增值税对于房地产行业税收征管一直是个大难题，该税种的税收收入与房地产企业产生的增值额占比挂钩，根据增值额占可扣除成本的比例，税率波动区间为0到60%。该税种所涉及的会计核算较为复杂、工作量大和专业技能要求高，地税部门对该税种采取的政策是在销售期间启用预征的模式，预征率根据住宅的性质不同设定在1%至5%之间，房地产企业达到清算条件后，地税部门要求清算企业通过社会中介自行清算，由地税部门复查后，以房地产企业提供的清算报告为纳税依据。但房地产企业提供的清算报告的真实性有待考究，清算企业通常会采取虚增成本，降低增值额占可扣除成本的比例，达到少纳税的目的，造成税源流失，而且流失的税源金额较大。根据土地增值税相关规定，对房地产企业清算条件分为了可清算和应清算两种形式，地税部门主要关注的是应清算的房地产企业，对可清算的企业过问较少，拖延了税收入库的时间，损失了税收的时间价值。

二是契税。契税是针对购房或购土地的主体在购买时发生纳税义务的税种。该税种征税模式是地税部门与房管部门联合，办理房产证或土地证时必须缴纳契税并出具纳税证明，此类举措对办理房产证或土地证的主体有一定的约束作用。但存在部分群体为了缓征契税，尽可能的拖延时间办理房产证或土地证，导致契税入库不及时，甚至出现税源流失的情况。

三是城建税和教育费附加。城建税和教育费附加的计税依据是营业税、增值税和消费税，与上述三个税种同时缴纳。笔者通过以营业税为基准，计算城建税和教育费附加应缴数，与后台数据已缴数进行对比，发现大部分企业城建税和教育费附加应缴数和已缴数纳税数据不一致的情况，漏缴金额数目较大。地税部门对附加税种的征管未按照相关规定严格执行，税收入库不及时。

四是企业所得税。企业所得税以企业应纳税利润为计税依据，应纳税利润是通过企业收入减去可扣除成本所得，对于收入和可扣除成本的计算对专业要求过高，地税部门为简化纳税流程，直接以核定征收率计算企业所得税，与企业所得税相关规定产生较大的冲突，税源流失严重。

针对上述问题，笔者认为地税部门提高对房地产行业税收征管力度，可以从以下几方面入手：

一是加强对房地产企业的信息化管理。如建立电子档案数据系统，包括实时销售台账、实时发票缴销记录、实时纳税记录、各年度财务报表、开发楼盘基础资料和综合分析子系统等，有利于降低税收征管难度，避免税源流失，不断完善监管漏洞。

二是加强内部审查力度。建议每年定期对纳税平台系统数据进行专门的数据分析，积极听取采纳基层税收征管员等其他岗位人员发现的问题和提出的建议，寻找系统漏洞、监管漏洞和制度漏洞等问题，通过剖析漏洞产生的原因，逐步完善税收征管制度、方法和手段。

三是协同其他职能部门或聘请社会中介进行联合征管，提高征管力度。地税部门可协同财政、审计、房管和司法等部门对房地产行业税收进行联合清理，各司其责，提高地税部门征管力度，挽回税源流失的局面。对房地产企业进行清算土地增值税和企业所得税时，可由地税部门聘请社会中介，社会中介将以地税部门的利益为出发点，提高清算报告可信程度。

第2篇：房地产存在的问题及建议范文

一、造成农村建筑市场和房地产市场存在的原因

（一）是在农村进行房地产开发和建筑施工的经营主体规模普遍较小，达不到房地产开发和建筑施工所要求的资质，很多都是开发单位自己找施工队施工或者就是自己带人施工。例如我们在乌衣检查的朱良文开发商品房，其本人就是包工头，自己带队施工。

（二）是农村建筑市场和房地产开发市场规范化程度低。农村建筑市场多少年形成的惯例，自己建房自己找人施工，不需要有资质的单位，自我保护意识不强。同时，在农村房地产市场和建筑市场基本是合二为一，既是施工单位，又是开发单位。如我们查处的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工资质只有四级，也不具备商品房开发资质。

（三）是监管力量薄弱。在农村，建筑市场的管理只有乡政府的城建办负责规划审批，房地产市场除了工商部门监管外基本处于真空。

（四）是违规越权审批土地现象严重。现在各乡镇政府经费较为紧张，为增加政府收入，有些地方政府及职能部门违规越权审批土地，对报建项目把关不严，甚至为开发商出谋划策，从而导致房地产市场和建筑市场的混乱，滋生了腐败，南谯区乌衣镇担子办事处事件就是很好的案例。

二、农村建筑市场和房地产市场违法行为的分类与特征

农村建筑市场和房地产市场的违法行为按违法性质可以分为两大类，一是经营主体资格方面的违法问题；二是市场营销方面的违法问题。下面从这两个方面分别加以探讨。

（一）有关农村建筑市场和房地产市场经营主体方面存在的违法行为

*、无照经营开发行为

按照有关规定，经营房地产开发必须取得房地产开发经营资格证喝营业执照后方可经营，但在南谯区范围内，开发房地产的基本上都是无证照经营，我们查处的**起都是如此。

*、无预售许可证，预售房屋的行为

《无照经营查处取缔办法》规定：对应当取得而未依法取得许可证或其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为，由工商部门依法查处。商品房预售许可证是开发商预售房屋的一个通行证，通常要求开发商在房子做到八楼以上方可申领预售许可证，实际操作中，许多开发商为赢得时间，抢占市场，往往在楼房刚施工就开始预售广告，收取预付款，进行房屋预售。我们在查处担子、乌衣等地的房地产市场时，施工场地还在打桩，售楼部内房屋预售图上已有**%的房子插上了小红旗，印刷品预售广告到处散布，对已预订房屋的顾客每户以收取****--*****元不等的预付款，倘若该企业因故无法预期拿到预售许可证，不仅扰乱了市场，也会给消费者权益带损害，从而引发许多不必要的纠纷。

*、挂靠经营问题突出

挂靠经营有两个方面，一是开发商挂靠有资质的公司，在我们查处的担子刘某开发项目上，当事人没有任何经营资质，通过关系找到滁州市阳光房地产开发公司，由对方提供营业执照喝房地产开发企业资格证书，刘某缴付*万元管理费的形式挂靠在该公司，后刘某凭阳光房地产开发公司的证照办理了立项等手续。二是建筑企业项目经理挂靠。当前在建筑企业中，以项目经理名义挂靠在建筑企业经营的包工头比较普遍。项目经理是指受企业法定代表人委托对工程项目过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。项目经理是岗位职务，是企业的管理者，给予企业管理人员待遇，企业可实行具体的项目岗位工资和奖励制度。按照建设部《建筑施工企业项目经理资质管理办法》规定，项目经理在企业法定代表人授权范围内，行使以下管理权力：*、组织项目管理班子；*、以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受委托签署有关合同；*、指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素；*、选择施工作业队伍；*、进行合理的经济分配；*、企业法定代表人授予的其它管理权力。项目施工管理承包、项目施工经营承包是指项目经理受建筑施工企业法定代表人的委托，对委托的工程项目施工行使组织项目管理班子、指挥工程项目生产经营活动、调配和管理生产要素、选择施工队伍以及合理经济分配的企业内部行政管理权，并实行项目经理负责制，由建筑施工企业对项目经理实行项目岗位工资和奖励的管理责任承包机制。项目经理负责制，是指工程项目施工应建立以项目经理为首的生产经营管理系统，实行项目经理负责制。项目经理在工程项目施工中处于中心地位，对工程项目施工负有全面管理的责任。它与工程项目施工经营承包不同，工程项目施工经营承包是指建筑经营承包者按照《建筑法》、《合同法》的规定，由发包者（建设单位）发包施工项目、承包者进行工程建设的工程项目施工经营承包。承包者应当是有营业执照和资质证书的建筑施工企业。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（项目经理）是岗位职务；后者承包者（建筑施工企业）是独立承担民事权利义务法律关系的经济实体。（*）前者的行为是企业的内部管理行为；后者的行为是企业的外部法律行为。（*）前者承包者（项目经理）的经济利益是项目岗位工资和奖励；后者承包者（建筑施工企业）的经济利益是经营利润。（*）前者承包者不能以自己的名义对外发生民事权利义务法律关系（包括：签订合同、生产资料所有权（使用权）关系、劳动关系、工程款结算、工程款投入、债权债务等），只有经法定代表人的授权并在授权范围内以建筑施工企业的名义才能实施；而后者依法直接以自己的名义对外发生和实施。由此可见，项目经理是工程项目的管理者而不是工程项目的经营者。但在实践中假借项目经理项目承包管理之名，实为项目工程建筑无照施工经营活动（即挂靠在建筑施工企业内部，借用企业营业执照、银行帐户，以建筑施工企业的名义从事建筑施工经营活动的个人行为）的情况大量存在。例如我局在检查南谯橡塑模具厂建筑工地中，发现施工方为张立军，只有项目经理证，所建工程是其本人与该厂洽谈，待工程完工后再找有资质的单位挂靠，以办理各种证件。

*、虚假出资行为

今年，我们分局在查处乌衣一起房地产案件中，发现该企业在申请设立登记时，申报注册资本是***万元人民币，经查，其向工商部门提供的相关证明材料，根本没有资金，我局尚在调查中。

（二）、市场营销方面的违法问题

*、虚假的广告宣传

《广告法》规定，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。在我国，近年来虚假广告问题在商品房消费者投诉问题中占有较大比率，有人甚至建议以后在房地产广告中只写明楼盘的位置、价格、大小，别的一概不让在广告中出现，看来，有些消费者确实让虚假广告伤透了心。在房地产广告中我们常见“为回报消费者厚爱以优惠成本价销售，每平方米仅售××元”的广告语，指的往往是该楼盘最低价位的楼房，其层次、朝向、质量都很差。

《房地产广告暂行规定》规定：在广告中不得出现含有升值或投资回报的承诺用语；不得出现办理户口、就业、升学等事项的承诺用语；在预售商品房广告中不得出现涉及装修装饰内容的用语；表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。而在我们担子和乌衣发现一些广告中就相继出现了“××地段升值显而易见”、“不用一两年，这里铁定要升值”、“只需*分钟便可到达市中心”等字眼。

*、使用“霸王条款”

房地产业“霸王条款”最明显的问题反映在合同方面，在我们南谯区范围内,没有一家开发商使用规范的合同文本,都是私自打印好没经双方协商的条款，没有遵循公平原则来确定双方的权利义务，有不公平等格式条款之嫌。

*、抵毁商业信誉的行为

《反不正当竞争法》规定：经营者不将捏造、散布虚伪事实损害竞争对手的商业信誉和商业声誉。在我们调查中，有些开发商和售楼人员为了营得更多的交易机会，在消费者中捏造、散布诸如“××楼盘用的水泥质量较差”、“开发商为筹资焦头烂额”、“××楼盘结构差，到现在只卖出几套”等用语，以诋毁同行。

*、欺骗性销售

在农村，很多土地是集体性质的，按规定只有户口属于当地的才可以申请宅基地，才可以领取房产证，在我们调查中，很多开发商都是以职工宿舍的名义开发建设，在销售中并不告知土地的性质，并宣称可以办理房产证，但很多购房户交过钱后去办理房产证时才被告知不能领取房产证，由于开发商使用的都是自己打印的合同，上面没有关于办证方面的条款，想退都退不掉，已经有消费者向我局申诉。还要的利用合同进行欺骗，如我局在腰铺镇查处的尤玉龙、佘金根无证开发商品房案中，将售房合同写为建房合同，所交付的购房款全部开为材料费，把所有责任推给购房者。

针对以上农村房地产市场和建筑市场在经营中常见的违法违规行为，我们工商部门应把此做为我们加强房地产和建筑市场监管工作的落脚点和着力点，从一下几个方面加大对房地产企业和建筑企业的法律法规宣传力度和违法违规行为查处的力度：

*、积极与有关职能部门配合，开展形式多样的法律法规宣传培训，引导开发商和建筑商走合法经营之路，引进有实力的房地产开发商；

*、加强对基层执法人员的法律法规培训，提高执法人员的素质，提高办案能力；

第3篇：房地产存在的问题及建议范文

[关键词]商品房 预售制度 对策

一、我国商品房预售制度概况

我国的商品房预售制度起源于香港,随着市场经济的发展、房地产市场的繁荣,商品房预售制度迅速风行于全国各地。中国是从20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月,全面规范城市房地产开发的法律――《中华人民共和国城市房地产管理法》,借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后1998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年及2004年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了进一步的完善。

十几年的发展表明,商品房预售制度对培育我国房地产市场和推动房地产业的发展起到了重要的作用。我国房地产业获得了资本的原始积累,并且预售使得房地产开发商降低了融资成本,另外,预售房价格明显低于现房,也使得购房者获得了实惠。因此,在买卖双方的共同推动下,商品房预售制度在国内迅速发展。但是,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险,亟待关注和完善。

二、我国商品房预售制度存在的问题及成因分析

当前,我国的商品房预售存在的风险问题表现在以下几个方面:

1、交易不公平问题

商品房预售存在着交易不公平的现象。通过这一方式,房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。根据我国的预售制度,当商品房还在建设过程中,买方就已支付大部分房价款。这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金,而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。因此,开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者,借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式,把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。更有甚者,当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时,处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。

2、居民消费风险成本大

在商品房预售制度下,预售商和预购者掌握的信息严重不对称,增大了居民消费的风险成本。商品房预售的交付履行周期长,不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响,还要受到市场供求关系,不可抗力等因素的影响,交易双方都面临着不可预测的风险。现有国内市场的商品房销售中,开发商拥有信息优势,而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。房地产商往往会利用这种信息不对称,千方百计隐匿有关信息,转嫁风险,谋取不正当利益,产生了经济理论上的“道德风险”问题。

3、低效竞争

现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,获得廉价的土地和低成本的贷款,往往就意味着项目的成功。这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制,还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式,大量低质开发商充斥房地产市场。

综其原因,我国商品房预售缺乏一套健全、完善的风险分担机制。购房者和银行缺乏保障自身利益的法律依据,使得开发商轻而易举地转移开发风险;同时缺乏房地产业监管体制。目前,对在建商品房销售行政许可的书面审查没有发挥应有的把关作用,这一机制的缺失助长了低效竞争的发生;另外,缺乏严格的准入和退出制度。这导致了房地产市场中,低于准入门槛的开发商充斥市场、参与竞争,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房预售制度的政策建议

针对上文探讨的我国商品房预售制度主要存在的问题,我们从以下三个方面提出了健全商品房预售制度的建议:

1、设立房地产预售风险担保基金

如上文分析,当前商品房预售中的风险分配极不合理,因此,政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金,凡是房地产开发商都应参加这个基金。通过这一机制的设立,把整个房屋预售制度的风险分散给银行、消费者以及房地产开发商,这样可以有效地平衡各方风险。

2、完善预售房款监管

首先把目前我国房地产市场主流的预收款收存方式变成由买方自己将预付款存入预售房款监管账户的方式,严格规范预售房款资金的使用。房地产商除了可提取规定比例的备用金外,不能轻易动用账户内的资金。因工程建设需要用款,须由房地产行政主管机关审批,监管帐户所属银行才能将款项转入施工单位账户。这样有效避免了开发商挪用预收款和携款潜逃等行为,既保证了商品房预售款的融资作用,又保障了预付者的资金安全。广东省已作过相应尝试,应在全国范围内推广。

3、设立预售商品房单项建设资金审核机制

如前所述,当前我国商品房预售制度导致了大量、低质的中小企业充斥市场,深度危害行业环境和社会利益。因此,设立预售商品房单项建设资金审核机制,对房地产企业实行实时监控,经过严格审批方可进行房地产开发,可有效避免房地产商在其他项目上资金周转不灵时,以预售商品房为手段,填补资金漏洞,有效地将不合格企业清除出市场。

参考文献:

第4篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第5篇：房地产存在的问题及建议范文

论文摘要：本文首先分析我国房地产業发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上提出对我国房地产宏观调控的政策建议，以保证我国房地产業健康有序发展，从而确保我国宏观经济在全球经济危机的波及下能保持较快平稳运行。

一、当前我国房地产業存在的问题

1、我国房地产市场的资金来源结构单一

如前文所述，我国房地产行業中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企業能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企業自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行業不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。

2、房地产开发商囤地现象普遍

房地产業经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商業银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行業中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了《闲置土地处置办法》，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。

3、住宅供应结构不尽合理

我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行業中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。

二、我国房地产業宏观调控的政策建议

1、完善房地产市场的金融政策建议

(1)实行差别化的信贷政策

行業间的差别化信贷。如前文分析，在金融危机的影响下，应对危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。扩大国内的消费需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消费能力。对于有良好发展前景的实体企業，银行应该加大信贷规模；对于产能过剩、高污染、高能耗的企業，银行应限制信贷规模。以此来体现国家的产業政策导向，促进国家产業结构优化升级和经济增长方式的转变。为了抑制房地产投机性需求，应对购买不同标准的住房实行不同的政策。

(2)稳定人民币汇率政策

我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。

2、完善房地产市场的财政政策建议

目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。

3、完善房地产市场的土地政策建议

(1)有效增加土地供应量

土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。

(2调整土地供给结构土地供应结构

应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。

参考文献：

[1]陈柳钦，中国房地产发展的回顾展望[J]，广东经济，2009(06)：14-20.

第6篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词:房产市场；现状；法律规制

一、我国房产市场现状及存在的问题

1.房地产业总体规模越来越大

我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。

2.房价问题是房产市场的核心问题

住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。

二、房价居高不下的原因分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。 能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。 　三、对规范房产市场的法律规制建议

1.调控房价涨幅的必要性

关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。

2.明确房产市场的发展模式

目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。

3.多种调控手段相结合

要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。

参考文献：

[1] 杨 波:《影响房地产价格的宏观因素——以北京、深圳为例》中国物价 2008.

第7篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词：会计准则；公允价值计量；房地产行业；投资性房

一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状

（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。

（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。

（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。

由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。

二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题

通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。

（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。

（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。

三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析

（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。

（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。

四、公允价值计量应用的改进对策与建议

为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。

（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号――公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。

（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）

参考文献：

[1] 张秀丽.公允价值计量属性――基于投资性房地产应用研究[J].经营管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我国会计公允价值应用中存在的问题及对策[J].商.2014（6）.

[3] 吕波.浅议公允价值在会计实务中的应用[J].经济研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 刘浩，孙铮.公允价值的实证理论分析与中国的机遇研究[J].财经研究.2005，1（1）：83-93.

第8篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词:可行性研究;问题;建议

中图分类号:F293.3文献标识码:A

2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击,在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下,GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业,也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势,国家和地方政府都出台了相应的措施,但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此,加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。

著名房地产教育学家詹姆斯・格里克普在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点、以资源投入为限度、以科学方法为手段、以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:一是要确定项目在技术上能否实施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是经济效益。

可行性研究的作用主要表现在以下几个方面:作为投资决策的重要依据、作为筹措资金的依据、作为初步设计阶段工作的依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据、作为项目后评估的依据。

一、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题

1、基础工作不扎实。编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告,首先需要完成大量的基础工作,需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响,这方面的工作不深不透,第一手资料匮乏,过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断,主观比重过大,严重影响可行性研究的质量。

2、人员素质不高。可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求,他们可能是某一方面的人才,但不能从全局的角度考虑问题,编制高质量的可行性研究报告。

3、可行性研究的深度不够。一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在:工程实施方案有两个以上方案比选,确定的主要工程数据应满足初步设计的要求,提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够,主要表现在:定性描述较多,定量计算不足;厂(站)址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选;生产(建设)规模论证不充分;重要数据、参数来源不清,依据不足,等等。

4、重可行性论证,而忽视不可行性分析。目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响,而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。

5、风险预测不足,参考依据不够。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,但实践中不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足、不透、不深,在投资估算中,没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中,随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。

6、方案优化重视不够。方案设计是不可缺少的程序,也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发,对如何提高经济效益还重视不够。

二、做好房地产开发项目可行性研究的建议

针对当前房地产开发项目中存在的问题,为了编制高质量的可行性研究报告,应做好以下几方面的工作:

1、提高从业人员的综合素质。提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状,应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训;此外,相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造性,以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才,适应房地产业发展的需要。

2、突出重点,提高效率。对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点,具体到某一特定的项目,研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致,重要的基础数据应当可靠、准确,有关项目选址、建设(生产)规模、建设方案应做详细论证比选,同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。

3、严格审批程序,加大项目管理。按建设程序办事,严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关,严格执行基本建设程序,各类项目都要做好可行性研究,任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限,对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的,评估单位不予评估,审批单位不予审批。同时,加强开发项目管理,强化质量意识。

4、建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作,通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。

5、加快专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。

6、重视风险分析。投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源,且一旦建成,难于更改,因此必须重视项目的风险分析和控制。

为了有效地防范和控制风险,在可行性研究中,就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。从经济风险分析来讲,这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析(盈亏平衡分析和敏感性分析),应从不同的角度,分析各种风险因素变化的可能性,并相应分析对经济效益的影响状况,且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果。风险因素具有层次性,应深入分析,以识别最基本的风险单元,这样才能有针对性地防范风险。风险分析应该定量与定性相结合,以定量为主,如果投资者有足够的风险意识,就算借助于敏感性分析的结果,也能知晓项目风险,做出科学决策。如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话,建设项目的决策失误就将大大减少。

7、使可行性研究与设计、施工管理有效结合。设计管理应在可行性研究的基础上进行,同时又必须是对可行性研究的补充,在可行性研究编制过程中,可以听取设计施工等方面人员的建议,减少编制过程中的失误,以提高可行性研究质量。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]最新房地产开发项目可行性研究与经济评价及分析报告书编制实例手册.

[2]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工,2009.

[3]丁锦萍.关于加强项目可行性研究的几点思考[J].山西化工,2002.

第9篇：房地产存在的问题及建议范文

一、指导思想

深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，在县委、县政府的领导下，各部门协调行动，进一步规范城区房地产开发市场，保证我县房地产市场的持续健康发展。

二、工作机构

为保障专项整治工作的顺利开展，成立县城区房地产开发专项整治工作领导小组，县政府主要负责同志任组长，县人大、县政府、县政协分管负责同志和县监察局主要负责同志任副组长，相关部门和单位负责同志为成员，集中时间，开展专项整治工作。领导小组办公室设在县监察局，抽调专人集中办公。

三、工作原则

统一组织，分工负责；突出重点，分步实施；整纠结合，务求实效。

四、整治对象和范围

城区2007年以来出让土地的房地产开发项目和所有在建的房地产开发项目（附件一）。

五、整治的重点内容

（一）项目批准情况。项目是否取得县政府或县城乡规划委员会（县城区规划审批领导小组）批准。项目出让前是否由规划部门出具规划条件，是否按规定公开出让，是否办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，是否取得预售许可等。

（二）规划执行情况：项目是否按批准规划实施，有无擅自调整容积率情况，项目配套设施建设及使用情况，有无擅自改变配套设施用途等。

（三）出让合同履行情况：项目是否按合同约定进行建设，是否按合同缴纳土地出让金，是否存在拖延开发周期等现象。

六、整治的时间安排

从7月下旬开始，用两个月左右时间完成专项整治工作。

七、整治的方法步骤

（一）动员部署（7月31日前）

召开城区房地产开发专项整治工作会议，领导小组全体成员和各房地产项目开发单位负责人参加会议，让房地产开发企业了解专项整治的重要性和严肃性，按实施方案认真进行自查自纠。同时，各有关单位细化实施方案，进一步制定落实措施。

（二）自查自纠（8月10日前）

各房地产开发企业按专项整治内容进行自查自纠，于8月10日前将专项整治自查表（附件二）及附件材料报送领导小组办公室。

（三）全面清理（8月11日至9月15日）

领导小组组织专门工作组，对照开发企业自查表及相关材料，赴各房地产开发项目现场检查，调查清楚开发项目批准面积、开工面积和实际建设面积以及应配建的公共设施，摸清存在问题及企业整改情况，造册登记，形成检查报告。

（四）集中处理

针对存在的问题，由各部门提出处理建议，报领导小组研定后，集中处理。

八、整治的工作要求

（一）提高认识，精心组织。专项整治工作涉及到我县房地产市场的持续健康发展，涉及到群众的切身利益，各单位要充分重视，抽调熟悉政策、熟悉情况的精干力量，组成专项整治工作队伍，确保整治工作顺利进行。