合同法规精选(九篇)

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第1篇：合同法规范文

摘要：2008年1月新劳动合同法颁布实施，在新颁布的劳动合同法中，口头合同继续被保留，但口头合同在实际运作过程中出现很多问题，本文旨在通过对口头劳动合同基本概念、在我国的实施现状和存在的问题的分析，达到对口头劳动合同规制之目的。

关键词：口头合同；法律规制

一、口头劳动合同的定义

劳动合同订立形式分为两种，书面劳动合同和口头劳动合同。书面劳动合同是双方当事人权利义务达成一致后用文字形式固定下来，是劳动法律关系存在的证明之一。口头劳动合同则刚好相反，即双方当事人权利义务达成一致，但并没有以文字形式记载，而是以电话、谈话等形式达成一致意见，仅凭口头上的约定行使权益义务。口头合同的有点是省时、方便、快捷、没有格式要求，其缺点又在于变化性强、不易保存、取证困难等。因此，对于一些及时履行、法律权利义务关系简单明了的事情可以采取这种形式，但对于权利义务关系复杂、需要取证、一时半会儿法律关系不能结束的事情来说，采取口头合同订立是极为不利的。

二、口头劳动合同在我国的实施现状

我国关于劳动者的权利保护和劳资纠纷主要参照《中华人民共和国劳动合同法》。90年代初期，我国的方针政策确定走市场经济道路，很多部门法在那时被颁布，如：竞争法、公司法、劳动法、消费者权益保障法等。但现实中劳动分工的不细化，劳动力没有开放，母法颁布又太久远，无法对出现的社会劳动问题充当指导作用，因此，对1994年颁布的《中华人民共和国劳动法》和2007年颁布的《中华人民共和国劳动合同法》，是以新旧法来对待的。

我国《劳动法》第19条规定：“劳动合同应当以书面形式订立。”《劳动合同法》第10条第1款继承了这种形式，“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同”。中国社会改革开放三十几年时间发展迅猛，导致很多“软件”还没有跟上时代的脚步，特别是我国目前劳动合同法制程度还不算高，权利义务双方当事人法律意识程度也不算强，执法人员素质有待提高，所以，以书面形式订立劳动合同就显得尤其重要。书面劳动合同可以把当事人之间的意思自治完整无误地记录下来，使其条文化，方便双方当事人照起其履行。一旦发生争议也有据可查，便于分清是非，明确责任，公正及时的处理争议，以免口说无凭，难以处理。[]根据我国劳动合同法的规定，劳动合同应当以书面形式订立。

《劳动合同法》规定到：“用人单位自用工之日起一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍工资。”“已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。”由此可见，我国的劳动合同在通常情况下属于要式行为。这样规定有利益保护劳动随着的合法权益。《劳动合同法》第69条第1款的规定，我国只是在非全日制用工的条件下才允许当事人以口头协议的方式订立劳动合同。

三、关于口头劳动合同在实际中的存在的问题

在实际生活中，劳动合同即使没有用书面形式确立，仅仅是口头上的，也并非全然无效，我国劳动法规定，“劳动合同应当以书面形式订立。” 但这里的“ 应当”实际上不是强制性规定的一个专用名词，这里的“应当”实际上是一种倡导，提倡这么做，提倡和劳动者签订书面劳动合同，鼓励给劳动者签订书面劳动合同，而不是必须和劳动者签订书面劳动合同，即使没有和劳动者签订书面的劳动合同，在法律上也不是绝对无效。这样一来，条文可以被理解成为好“劳动合同最好以书面形式订立”，是提倡性的规范，鼓励大家都签订劳动合同，以自身利益优先考虑最好的选择就是签订劳动合同。法律之所以没有绝对否认口头合同的效力，原因就在于在现实生活中有太多太多没有签订书面合同的案件发生，这类案件的受害方往往都是手无寸铁的平民百姓，特别是农民工群体，在面对榨干他们劳动力的企业来说，他们是彻彻底底地弱势群体，如果立法一味地排除保护没有书面合同的劳动法律关系，那么事实劳动关系就很难解释，这一群体的人的权利当然就没有办法由法律保护。

不过，几乎所有口头合同案件的解决过程都很曲折，中国有句古话叫“空口无凭，立字为据”， 因为双方当事人没有书面凭证，很难说清楚事情的缘由，双方权利义务不明确，在纠纷或诉讼过程当事人的权利（主要是受害方的权利）想要保护必经一番波折。除此之外，口头合同案件还隐含着几个问题：

试用期问题

劳动者与用人单位没有签订书面劳动合同就很难确定试用期，劳动关系从什么时候开始几乎无从知晓，最后的结果很可能是双方协商决定，这样并没有从根本上保护弱势群体的合法利益：如试用期内被解雇还是试用期外被解雇，直接关系到当事人报酬，试用期外是5000元一个月，试用期内可能只有2000，至于奖金分红等在试用期内一律没有。这样劳动者能拿到的报酬远远少于应该拿到的。因此，对劳动者的保护也很难达到最大化。

劳动条件问题

劳动条件是用人单位在与劳动者签订劳动合同时吸引劳动者的前来就职的、承诺给予劳动者在劳动年限内享受的物质。这个劳动条件可以是任何优厚的东西，目前的主流是房，也可以是车。如用人单位说“你过来工作，给你一套房”，这个就是劳动条件。劳动条件是劳动合同的一部分，一般都被白纸黑字的记录在合同书当中。那么没有书面劳动合同，这个劳动条件应该如何确定呢？不知道怎么确定，劳动者的合法权利如何去维护呢？这个是实际操作中遇到的有一个难点。

（三）用人单位保险问题

目前基本所有的用人单位在招聘时都承诺有工伤保险、医疗保险、养老保险、公积金，俗称“三险一金”，并且越来越多的效益好的企业除了上述几种保险以外还加上生育保险和失业保险，俗称“五险一金”。但是同样的，这些条件的前提肯定是成为正式员工的时候才能享受到的，如何证明劳动者是单位的正式职工，这几乎也是一个只能由书面凭证来证明的问题，在口头合同的情况下，想到证明难上加难。

我国现行的《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国劳动合同法》中并没有对上述问题作出规定，但是没有作出规定并不等于没有这些规定，对于保护口头合同中当事人的权利义务，弄清这些问题的解决办法是非常有必要的。

四、口头劳动合同在国外立法中的规定

国外有些国家，如英国、法国、德国、日本、新加坡等均为将劳动合同设定为要式合同。[]德国的合同法中规定法律行为无需特殊形式。也就是说，口头达成的合同原则上足以确立合同双方之间的权利与义务。实际情况中，与修改或补充已有的书面条款相关的口头协定也发挥一定的作用。德国法律尽可能满足合同双方的要求，即使书面协议中有附则约定不达成附加口头协议，但在一定情况下，也不能以此为由拒绝因事后的口头协议导致的主张请求权。只是在公司成立和购买不动产时除外。

法国法律没有要求劳动合同必须以书面形式订立，只是对从事某些种类的劳动者，如家庭工作者等要求以书面形式订立劳动合同。这符合欧洲联盟立法精神。[]欧盟1991年10月14日得指令要求成员国在1993年7月1日之前，在国内立法中规定雇主有义务向雇员提供载明其劳动条件等劳动合同基本要素的书面文件。[]这个指令只是雇主对雇员有告知的义务，但这种告知不一定时书面形式，所以，它也没有把书面形式看做是效力要件。因为法律的劳动法并没有规定“书面的劳动合同”，所以，单纯因为没有书面劳动合同而否认事实上的劳动关系是不能说服人的。而且，想要证明劳动关系存在不一定必须靠劳动合同，工资单、工作服、考勤卡等也都能证明劳动关系的存在。法国劳动法典中规定劳动合同适用合同的一般原则，劳动者可以通过提供证人和假设的手段证明事实劳动关系。[]法国法院在1982年1月10日得判例中指出，雇员可以利用一切手段证明劳动关系存在及内容。[]

五、对口头劳动合同的法律规制

我国对调整口头合同的法律法规的法律条文主要有：《关于全民合同制工人合同期满后形成的事实劳动关系的复函》认为合同还是应该以书面为准，应该尽快与没有签订书面合同的劳动者补签书面合同；《关于劳动争议受理问题的复函》第4条规定：“对于事实劳动关系当事人之间发生的劳动争议，劳动争议仲裁委员会应当根据《中国人民共和国企业劳动争议处理条例》第二条规定予以受理。”《关于关切实行中华人民共和国劳动法若干问题的意见》第2条规定：“中国境内的企业、个体经济组织与劳动者之间，只要形成劳动关系，即在事实上已经成为企业、个体经济组织的成员，并为其提供有偿服务，适用劳动法。”这条对口头合同作出了明确的规定。《关于实行劳动合同合同制度若干问题的通知》第14条规定：“因用人单位的原因未办理终止或续订手续而形成事实劳动关系的， 视为续订劳动合同，用人单位应及时与劳动者协商合同期限，办理续订手续。”从2008年1月1日期实行的《中华人民共和国劳动合同法》第十条规定：“建立劳动关系，应当订立书面合同。”“已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。” “用人单位自用工之日起一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍工资。”

我认为这样规定是非常切实可行的，劳动合同法的颁布宗旨就在于保护劳动者的合法权益，构建和发展和谐稳定的劳动关系。这种规定是从保护劳动者与用人单位的权利的角度做考虑，实际上是将口头合同视为无固定期限劳动合同来对待，从全方位把劳动者的合法权益的保护扩大到最大化。

注释：

张志京 主编 《劳动法学》（第二版）[M]2009年8月第二版 复旦大学出版社

英 主编 《外国劳动法和社会保障法》【M】 2001年版 中国人民大学出版社

④欧洲联盟是在欧共体统一市场基础上建立的超国家的地区组织，致力于实现经济一体化和政治、社会等方面的合作与协同。其立法优先于其成员国的国内法，立法机关是欧洲联盟部长理事会，主要形式是条例和指令。条例在成员国内具有直接适用的效力，指令只是在要求达到的目标上约束成员国，在具体的落实手段上，成员国可以自主选择，即指令必须由成员国在规定的期限内转化为国内法。

⑤《劳动法》关怀、林嘉主编 中国人民大学出版社 2007年6月

⑥《劳动法》关怀、林嘉主编 中国人民大学出版社 2007年6月

⑦ G.LYON-Caen,A.Supiot等：《劳动法》，231页，法国DALLOZ出版社，1999

参考文献：

[1]《劳动法》，关怀主编，中国人名大学出版社2001年版

[2] 《劳动法与社会保障法》，关怀主编 黎建飞副主编，当代世界出版社2003年6月

[3] 《劳动法学》，贾俊玲主编，北京大学出版社，2009年3月第一版

[4] 《劳动法原论》，史尚宽著，上海世界书局 1934年版

[5] 《劳动法》，（德国）W・杜茨著，法律出版社2003年版

[6] 《劳动关系》，（美国）丹尼尔・奎因・米尔斯著，机械工业出版社 2000年版

[7] 《劳动与社会保障立法国际比较研究》，杨燕绥著，中国劳动社会保障出版社2001年版

第2篇：合同法规范文

[3] 谢鸿飞.论法律行为生效的适法规范公法对法律行为效力的影响及其限度[J].中国社会科学, 2007 (11) .

[4]冀诚.对我国合同法上强制性规定的类型分析[J].北方法学, 2012 (7) .

[5]刘新雷.《合同法》第52条第5款研究[D].吉林大学, 2017 (5) .

[6] 陈喜斌.浅谈对我国合同法上强制性规定的类型分析[J].法治与社会, 2016 (9) .

注释：

1 韩世远.合同法总论 (第二版) [M].北京:法律出版社, 2008:151.

2 王泽鉴.民法总则[M].中国政法大学出版社, 2002:276.

3 [德]卡尔拉伦茨.德国民法通论 (下册) [M].王晓晔, 邵建东, 程建英, 徐国建, 谢怀栻, 译.北京:法律出版社, 2003:627.

4 孙鹏.私法自治与公法强制---日本强制性法规违反行为效力论之展开[J].环球法律评论, 2007 (2) .

5 苏永钦.私法自治中的经济理性[M].中国人民大学出版社, 2004.32.

6 苏永钦.合同法第52条第5项的适用和误用---再从民法典的角度论转介条款[Z].2010.

7 王文利.强制性规范类型化的价值功能[J].南海法学, 2017.10.

第3篇：合同法规范文

《土地管理法》第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

《合同法》第五十二条第（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定（合同无效情形）

《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。

《合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《合同法》第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第4篇：合同法规范文

【关键词】 经济合同 法律风险 规避

一、合同主体存在的法律风险及应对

1、合同主体资格不合法，导致合同无效或合同效力待定

根据《中华人民共和国合同法》第九条的规定，订立合同的主体有两种：一种是当事人即具备相应民事权利能力和民事行为能力的自然人或企业；另一种是人即依法取得委托而进行合同签订的主体。

（1）合同主体为自然人的法律风险探讨。《中华人民共和国民法通则》根据公民的年龄、智力状态等因素，把公民的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力三类。完全民事行为能力人：十八周岁以上，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动的公民；十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人：一是未成年人的民事行为能力人――十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人；二是精神病人的民事行为能力――不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。无民事行为能力人：一是未成年人的民事行为能力人――不满十周岁的未成年人；二是精神病人的民事行为能力――不能辨认自己行为的精神病人。

这三类自然人签订合同的效力分别为：完全民事行为能力人可以作为合同的主体，独立签订合同；限制民事行为能力人签订的合同效力待定。限制民事能力人可以进行与他们的年龄、智力相适应的民事活动，如购买学习用具、利用自动售货机、接受赠与等；其他民事活动由他的法定人或征得其法定人的同意；无民事行为能力人签订的合同没有法律效力。无民事行力人不能独立实施任何法律行为，但是可以实施纯受利益并且不损害他人的行为，如接受奖励、赠与等。

因此合同主体为自然人时应重点审查：合同的相对方是否为完全民事行为能力人，即签约方是否为精神正常且年满18周岁或者16至18周岁但以自己的收入为主要生活来源的人。具体的审查方法可以要求对方提供身份证，以及详细的家庭地址、联系方法及个人的其他情况；必要时还应该进行实地的考察和确认。

（2）合同主体为企业的法律风险探讨。作为合同主体的企业有两种类型：一种是企业法人，另一种是非法人组织。根据公司法的规定，我国的企业法人有两种形式：有限责任公司和股份有限公司。公司在其经营范围内签订的合同是有效的。而非法人组织包括个人合伙和企业法人的分支机构两种情况。

“个人合伙”是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的组织。对于合伙债务，合伙人对外承担的是无限连带责任。

“企业法人的分支机构”：按照民法通则的有关规定，分支机构不具有独立法人资格，一般不能独立对外承担民事责任。以下三种情况下才可签订合同：企业法人的分支机构持有企业法人的授权书，在授权范围内签订合同；有营业执照的非法人组织可以在核准登记的经营范围内以自己的名义缔结合同；根据最高人民法院的司法解释，凡是颁发了《经营金融业务许可证》，领取了营业执照的各银行、各保险公司的分支机构，在一定条件下也可以成为合同的主体。

因此合同主体为企业时应该重点审查以下内容：审企业的营业执照，查看企业名称是否与拟签合同当事人的名称一致；审企业的注册资本，查看是否与拟签合同标的额相称；审企业的经营范围，查看拟签合同业务是否在经营范围内；审企业是否通过工商部门年度检验；对公司的办公地点、人员、固定资产等进行实地考察和确认。

而对于非法人组织还应注意：企业的分支机构是否具有对外开展业务资格（是否有授权）；是否有非法人营业执照；另外，除审查分支机构的履约能力外，还应审查其所属总公司的履约能力的情况，因为在分支机构无力承担责任的情况下，总公司还应承担补充责任。

（3）合同主体为人的法律风险探讨。人实施的民事行为要有效，必须具备以下条件：要有合法的授权委托；人要在授权的权限内实施民事行为；有效的期间内实施民事行为。所以当人签订合同时，必须要注意做到以下几点：索取授权委托书；审查授权书的授权范围；审查授权书的有效期限；一定要加盖公章。

2、合同主体的履约能力是合同得到履行的必要条件

审查合同主体的履约能力关键是核实签约对方的资信。因此，签订合同之前应做到：一是要求对方提供资信证明文件，包括对方的企业简介，营业执照，效益情况，税务证明，银行信用等级证明以及单位的基本情况、股东情况等资信证明资料，以及对合同对方进行实地考查；二是要求对方提供担保，如履约保函或是要求对方提供履约保证金等形式来降低企业的风险。

二、合同形式方面常见问题法律探讨

1、合同文本不规范，导致权利无法保障

有效利用固定（标准）的合同文本，使合同权利得到最大程度的保障。《中华人民共和国合同法》规定了15种合同，每种合同都有自己的合同文本条款，不同合同的当事人因此享受的合同权利和承担的合同义务都不一样。若合同文本使用错误，则可能导致当事人的权利无法得到保障。

2、合同形式违法，导致合同无效

具体体现在以下两方面：一是合同表现形式不符合法律规定要求。如根据《中华人民共和国合同法》第二百七十条规定，建设工程合同应当采用书面形式。口头订立建设工程合同则违反了本条强制性规定；二是程序形式违法。法律行政法规应当办理批准、登记等手续而未办理。如：房屋的买卖必须办理过户登记才有效，否则是不可对抗善意第三人的。

3、合同内容违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效

主要包括主要条款违法；标的违法；涉及对象在强制性规定限制和禁止范围内；履行期限、地点、方式违法等。

4、合同形式不齐备，导致合同风险的发生

表现为以下几方面：一是合同对方公司未盖章，虽有对方授权代表签字但未取得合同对方公司出具的授权委托书；二是合同的签约时间不明确。签约时间经常会涉及到这份合同是否已经生效，什么时候生效以及款项的收付。我们在合同中经常有这样的条款：“本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。本合同有效期至×年×月×日止”（涉及到合同是否成立）；“合同签订后7天内，甲方支付合同总价的30%作为预付款，合计人民币柒拾柒万肆千柒佰陆拾陆元贰角柒分”（涉及到工程预付款的收取）；三是签约地点不明确，引起管辖权的争议；四是送货单没有加盖公章，只有经办人签字，未索取经办人的授权委托书或未加盖公章。一旦产生纠纷时，难以得到对方的确认；五是有传真件未补合同原件：传真件不可以独立证明事实，传真件只有和其他的证据结合起来，形成一条证据锁链，才可以作为认定事实的依据。

三、合同条款常见问题法律应对

合同条款不合法导致合同条款无效；合同条款不完备、不准确导致合同主体之间的权利义务关系无法确定。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。下面以买卖合同为例。

“当事人的名称或者姓名和住所”条款。自然人：应按身份证写上真实名字（虚假的名字可能会存在恶意欺瞒诈骗的嫌疑）、住所；法人：应写上法人的名称、法定代表人的名称、法人登记住所或主要营业地。

“标的”条款。第一，标的物要合法。出卖人没有产权的物品，不能成为买卖合同中的标的物；国家法律、行政法规禁止自由流通买卖的物品不能成为买卖合同中的标的物；违反国家部门标准、行业标准等标准的物品不能成为买卖合同中的标的物；违反国家法律、行政法规的物品，均不能成为买卖合同中的标的物。第二，标的物要明确不会侵犯他人的知识产权。如果购买的是有商标的产品，要注意对方是否是合法持有其提供的产品的商标权；如果是为对方生产、加工产品，就要注意该产品是否会侵犯他人的商标、专利权。同时最好要求对方作出不会侵犯他人知识产权的承诺约定。第三，标的物的数量应明确。标的物的数量应尽量细到它最小的计量单位。第四，标的物需要包装时，应明确其包装标准，包括外包装的材质、内包装或者填充物保护的说明，以及对防潮、防火、防撞击颠簸的要求等，如果采用国家标准或行业标准的，应该写明该标准的名称、代号或编号。同时还要确定包装费用的承担方式。第五，注意列明每项商品的单价。第六，标的物的交货时间应明确。第七，标的物质量条款的约定应明确。为防止争议发生，建议在合同中约定一个质量的检验标准。此外，对产品质量的异议必须要有时间与条件的限制。为此在合同中双方还应就承担质量责任的时间和期限作出明确的规定。

“履行的期限、地点以及方式”条款。履行期限（交货期限）：可以是即时履行、约定某一时间点履行或者约定某一期限内履行。履行地点（交货地点）：影响着标的物所有权和风险的转移、运输费用的承担。履行方式：出卖人送货、出卖人代运、买受人自提自运。

违约责任条款。违约责任属于当事人违反合同约定义务时应当承担的责任，该责任是一种法律责任。当事人可以在符合法律规定的条件下就责任的承担方式以及免责的事由进行约定。

合同争议的解决方式。按照民事诉讼法的规定：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”所以在选择了“诉讼”的方式来解决争议时，建议进行“协议管辖”。如果选择了“仲裁”方式来解决争议时，仲裁机构名称要写具体明确。为降低企业的诉讼风险，一般选择自己区域内的仲裁机构或法院管辖。

四、合同履行过程中的法律风险及应对

1、合同履行过程中存在的两种法律风险

一是在合同履行过程中发现对方丧失履行能力或对方出现其他可能违约情形，导致己方生产经营遭受重大影响；二是在合同履行过程中因己方生产经营发生突发事件或投资战略发生重大调整而可能发生己方违约需承担违约责任的风险。

2、应对办法

（1）通过行使法定抗辩权及时中止或终止合同。抗辩权是指对抗对方请求的权利。《中华人民共和国合同法》规定了三种抗辩权即同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。抗辩权适用于双务合同，即权利义务具有对等性或者相对性。

（2）通过行使法定解除权及时解除合同。法定解除权指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。

3、合同履行时应注意保留好相关的证明资料

在履行合同时最好有比较完整的书面往来文件，而且必须有对方当事人的确认。履约过程中要尽量完善手续，保留好相关的书面材料，才能把握主动。

五、合同产生纠纷时的法律风险预防与应对

1、避免因超过诉讼时效导致权利丧失

诉讼时效是指权利人通过诉讼程序请求人民法院保护其民事权利的有效时间。超过诉讼时效，权利人丧失胜诉权。

我国《民法通则》对诉讼时效作了明确规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。但要特别注意的是下列诉讼时效为一年：延付或者拒付租金的；出售质量不合格的商品未声明的；寄存财物被丢失或者损毁的。如果过了诉讼时效才来主张合同权益，就会丧失胜诉权，致使原本合法的权益受损而无法得到法律的支持。

2、重视对账函的法律效力

从法律上看，对账函至少具有如下三个方面的法律效力：有效地证明交易关系的存在；有效地证明债权债务关系的存在；可能引讼时效的中断。根据民法通则第一百四十条之规定：诉讼时效因提讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。

3、及时采取适当的补救措施，在合同产生纠纷时争取主动权

该阶段的工作主要是补充和完善证据。如原来未签书面合同的要设法补签书面合同，原来对方未签收货物的要设法让对方补签收，原来未拿到合同原件的要设法拿到合同原件，原来未拿到授权委托书原件的要设法拿到授权委托书原件等。

第5篇：合同法规范文

第十一条 新药技术转让，系指新药证书(正本)的拥有者，将新药生产技术转与生产企业。接受新药技术转让的企业不得对该新药进行再次技术转让。

第十二条 国家药品监督管理局根据医疗需求，宏观控制新药技术转让的品种和数量。对已有多家生产，能满足医疗需要的品种，可停止受理转让申请。

第十三条 对于简单改变剂型的新药，原则上不再受理新药技术转让的申请;对其他类别的新药，若申报生产该新药的单位超过3家时，亦不再受理转让的申请。

第十四条 新药技术转让应在新药试行质量标准转正后方可申请。不具备生产条件的科研单位，在新药标准试行期内可申请转让。

第十五条 新药证书(正本)拥有者转让新药时，必须将全部技术及资料无保留地转给受让单位，并保证受让单位独自试制出质量合格的连续3批产品。

第十六条 若干单位联合研究的新药，申请新药技术转让时，其各项转让活动须经新药证书共同署名单位一同提出申请与签订转让合同。

第十七条 接受新药技术转让的生产企业必须取得“药品生产企业许可证”和“药品GMP证书”。

第十八条 新药技术转让应由新药证书(正本)拥有单位申请办理。转让申请最迟应在新药保护期满前6个月提出。

新药技术转让合同

合同登记编号

项目名称：_______________________________________

受让人(甲方)：___________________________________

让与人(乙方)：___________________________________

签订地点：________省________市(县)

签订日期：____年____月____日

有效期限：____年____月____日至____年____月____日

依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方就________(该项目属计划)转让，经协商一致，签订本合同。

一、非专利技术的内容、要求和工业化开发程度：

____________________________________________________

二、技术情报和资料及其提交期限、地点和方式：

____________________________________________________

乙方自合同生效之日起____天内，在______(地点)，以______方式，向甲方提供下列技术资料：

____________________________________________________

三、本项目技术秘密、范围和保密期限：

____________________________________________________

四、使用非专利技术的范围：

甲方：

____________________________________________________

乙方：

____________________________________________________

五、验收标准和方法：

甲方使用该项技术，试生产后，达到了本合同第一条所列技术指标，按______标准，采用______方式验收，由甲方出具技术项目验收证明。

六、经费及其支付方式：

(一)成交总额：______元。

其中技术交易额(技术使用费)：______元。

(二)支付方式(采用以下第____种方式)：

①一次总付：______元，时间：______

②分期支付：______元，时间：______

______元，时间：______

③按利润______%支付，期限：______

④按销售额______%支付，期限：______

⑤其他方式：________________________

七、违约金或者损失赔偿额的计算方法：

违反本合同约定，违约方应当按《中华人民共和国合同法》第三百五十一条、第三百五十二条规定承担违约责任。

(一)违反本合同第____条约定，____方应当承担违约责任，承担方式和违约金额如下：

____________________________________________________________________________

(二)违反本合同第____条约定，____方应当承担违约责任，承担方式和违约金额如下：

____________________________________________________________________________

八、技术指导的内容(含地点、方式及费用)：

____________________________________________________________________________

九、后续改进的提供与分享：

本合同所称的后续改进，是指在本合同的有效期内，任何一方或者双方对合同标的的技术成果所作的革新和改进。双方约定，本合同标的的技术成果后续改进由____方完成，后续改进成果于____方。

十、争议的解决办法：

在合同履行过程中发生争议，双方应当协商解决，也可以请求________进行调解。

双方不愿协商、调解解决或者协商、调解不成的，双方商定，采用以下第____种方式解决。

(一)因本合同所发生的任何争议，申请________仲裁委员会仲裁;

(二)依法向人民法院起诉。

第6篇：合同法规范文

［关键词］代孕；代孕合同；亲子关系；法律规制

由于环境的恶化，工作的压力，以及自身的身体机能异常使不孕不育症成为我国的社会问题。人类辅助生殖技术将新的生命和希望送给了不孕症的家庭。同时也给社会带来了负面影响，代孕富商生下八胞胎，代孕妈妈之死，这些都是游走在法律边缘的缺乏法律监督导致代孕现象的负面缩影。代孕技术的发展致使代孕行为频繁出现，但是我国只有两部法律法规中明确提出了禁止实行代孕技术，并不能有效的遏制代孕技术的广泛应用。法律具有滞后性，相关权益也得不到保障。用法律手段来规范和完善代孕行为是当前的趋势。

一代孕现象的成因

(一)代孕的定义及其类型

1.代孕的定义

代孕是指运用现代医疗技术手段将丈夫的或者人工受精培育成功的受精卵或胚胎植入自愿代替妻子怀孕的女性的子宫内受孕，待分娩后以妻子为亲生母亲的身份抚养。在代孕行为中，用自己子宫代替他人孕育生产的女性，也就是我们常说的代孕妈妈。〔1〕代孕妈妈通过代孕技术生育的子女就是我们说的代孕子女，委托代孕母亲代替妻子怀孕分娩的夫妻被称为委托夫妻。

2.代孕的类型

代孕标准不一样，代孕的种类也不一样。根据代孕和卵子来源，可以分为完全代孕和局部代孕。所谓的完全代孕，就是和卵子的提供者都是委托方的丈夫和妻子，由于妻子的子宫不能着床、发育胎儿，所以才通过代孕妈妈的子宫来生育子女。在这种方式中，委托夫妻才是孩子的真正父母，代孕妈妈和孩子之间没有任何的血缘关系。所谓的局部代孕，实际上就是因为妻子没有办法排卵或者是子宫不能够怀孕，所以通过代孕妈妈的卵子和丈夫的使用人工人工受精的方式结合进行孕育的方式。此种代孕方式，委托的男性与代孕母亲为代孕子女的血缘父母。〔2〕根据代孕报酬的不同，可以分为无偿代孕和有偿代孕。所谓的无偿代孕，实际上就是在代孕的过程中不收取任何的报酬。所谓的有偿代孕，就是在代孕的过程中，代孕妈妈所花费的营养费，医疗费和约定的报酬都是由委托夫妻来支付的。

（二）代孕现象的成因

所谓的不孕症，就是在夫妻在结婚之后由正常的性生活，在没有采取避孕措施的情况下，超过一年都没有怀孕的人。在现代社会，不孕症的的并发率呈上升趋势。不孕症不仅给不孕夫妻带来身体的不利影响，也造成了很大程度上的心理影响，来自家庭和社会的压力也会随之增大。所谓的同性恋，就是某人将心理、情感、兴趣和等都放在了同样性别的人身上的人。我国婚姻法规定婚姻主体为异性，但并不能阻止同性恋的存在与扩大，同性文化在网络上也不胫而走。中国卫生部的官方数据表明，中国约有500万至1000万的男同性恋，男同性恋无法生育的事实也是夫妻的一大苦恼。〔3〕失独家庭，失独家庭是指失去独生子女的家庭，这些父母大都步入中年，且无法生育。这些家庭因当年积极响应国家独生女政策，但是在中年却失去了自己的独子，对他们来说就如世界末日一般。技术原因和主观原因，社会科学的发展，医学也呈现出迅猛的发展，代孕技术运用于医学临床也屡见不鲜。我国目前已经一百多家医疗机构获取卫生部批准开展运用人类辅助生殖技术。

二代孕的立法现状

在1985年，英国制定并实施了《代孕协议法》，该法中明确提出不能进行商业性质的代孕，但是并没有明确提出不能够在自愿的条件下进行代孕。在1991年，制定并实施了《人类受精与胚胎学法》，弥补了《代孕协议法》中出现的漏洞和问题，明确代孕当事者之间的权利和义务，确保不孕症患者的权益以及代孕子女的权益得到保障。在1973年，美国实施了《统一亲子法》，有效的明确了代孕子女所具有的法律地位。此外，该法在1988年和2000年被修改和完善，对代孕合同以及代孕子女的法律地位都进一步明确规定。但该法并不具有最高效力，各州的态度也不相同。法国，经过数十年的争议，在1994年颁布了《生命伦理法》，对人工辅助技术做出了相关立法规定，但对代孕持否认合法性的立场，依据代孕合同代替委托夫妻的代孕母亲必须抚养代孕子女。在1991年，德国实施了《胚胎保护法》，该法主要就是确保受精卵和胚胎的权益，避免出现随意使用人工辅助生殖技术的现象。并且明确表示禁止代孕的态度，并对违反者处以严重的刑罚和罚金。〔4〕近年来，大量出现代孕现象，人工辅助生殖技术也发展迅猛，对于一个社会化的问题，要想真正得到解决，必须运用法律规范监督管制代孕行为。

三代孕合同的法律思考和规制

（一）代孕合同的定义

代孕合同是指委托夫妻在无法怀孕的情况下，根据约定，由代孕母亲出借自己的子宫代替妻子进行怀孕分娩儿签订的记载着关于双方当事人权利义务为内容的合同。代孕合同所具有的特征是：第一，主体的特定性。代孕合同当事人分别是无法生育的委托夫妻与出借自己子宫的代孕母亲，当事者虽然是具有平等地位的自然人，但是又具有一定的特定性。第二，目标的特殊性。代孕合同中所约定的标的是代孕母亲的身体利益以及腹中子女的亲权。第三，代孕合同是具有财产关系和身份关系的合同。代孕母亲在代孕过程中产生的费用以及约定的报酬，以及代孕子女身份的归属都是合同的内容。第四，代孕合同是一种涉他合同。此合同部分突破了合同的相对性，合同当事人在合同中为第三人也就是未出生的婴儿设定了合同权利义务。

（二）代孕合同的法律关系

所谓代孕合同中的法律关系的主体：就是在代孕法律关系中的权利和义务统一体的双方当事者，其中一方是因为无法自己生育的委托夫妻，另一方是自愿提供自己子宫代替妻子分娩的代孕母亲。也可称为委托方与被委托方。代孕合同中法律关系的客体：代孕合同法律关系所指的客体也就是双方当事人得以达成权利义务关系的利益对象。代孕合同法律关系的客体是代孕母亲出借自己的子宫代替妻子怀孕生产的行为。代孕合同的法律关系的内容：是指委托夫妻与代孕母亲通过签订的合同里记载的双方当事人的权利与义务。委托夫妻的权利义务大致包括按照合同向代孕母亲提供代孕过程中的各项花费，取得代孕子女的亲权。代孕母亲的权利义务大致包括代替妻子进行代孕，获取相应的补偿。

（三）代孕合同的法律规制

代孕合同主体的规制。对委托夫妻主体规制:第一，委托方的主体资格仅限于合法夫妻，不适用于未婚男女、同性恋使用代孕技术。第二，委托方是因为夫妻双方无法生育。对代孕母亲的规制:第一，被委托方即代孕母亲应如实说明身体状况并保证身体健康。第二，被委托方应育有子女。第三，被委托方应接受相关医疗机构检查以及相关心理评估并符合条件。第四，委托方与被委托方无亲属关系，即不是直系血亲或三代以内旁系血亲。〔5〕代孕合同内容的规制。完整的代孕合同中需要具有：一、代孕主体资格的条款；二、孕育子女的条款；三、代孕机构的条款；四、保密条款；五、合理费用补偿条款；六、代孕亲子身份关系的条款；七、违约赔偿责任条款；八、解决争议的相关办法。代孕合同的生效。代孕合同属于合同法的范畴，但是又有其特殊性，为了避免随意使用代孕技术，代孕合同应以书面形式来约定双方当事人的权利义务，防止纠纷。

四代孕亲子关系的法律思考与规制

（一）代孕亲子法律关系

代孕亲子法律关系构成要素包括主体、客体和内容。代孕亲子法律关系中的主体就是指委托夫妻，代孕母亲，及代孕子女。然而，此法律关系中，还需进一步确定代孕子女的法律母亲。代孕亲子法律关系中的客体就是需要承担义务和拥有权利的对象，即法律母亲与代孕子女之间的抚养及其赡养行为。代孕亲子法律关系的内容是指法律父母与代孕子女之间的权利义务关系。

（二）代孕亲子关系认定理论

代孕子女出生后，代孕子女的亲权归属问题成为委托夫妻和代孕母亲引起纠纷的首要焦点。代孕子女的法律地位到底是什么，通过分析各个国家的法律判例可以归纳为以下说法：

1、分娩说：

孩子是谁生育的，谁就是孩子的母亲，代孕妈妈是他们法律层面的妈妈。然而代孕就是代孕母亲出借自己子宫代替他人怀孕分娩，按此说法曲解了实施代孕技术的医学初衷，否认了代孕合同的法律效力。

2、子女最佳利益说：

以代孕子女的最佳利益为准则，在委托夫妻与代孕母亲之间选择一个更有利于子女成长的环境。然而这种方法使代孕亲子关系处于一种不确定的状态，给代孕妈妈的反悔提供可乘之机，致使委托夫妻因亲子关系的认定问题的不确定性而忧心，使代孕子女处于不确定的法律地位。〔6〕

3、契约说：

即依据代孕合同的内容，委托夫妻为代孕子女的法律母亲，也是双方签订代孕合同的委托方。但契约说有一个特殊之处，就是子女身份认定并非以契约成立而是以契约履行而确定，从契约的成立到契约履行完毕有10月左右的时间，中间的过程无法十分确定，因此容易因履行而发生纠纷。代孕亲子关系的确定与一国的法律、文化有很大的关系。我国没有相关代孕的法律，因此也没有相关的代孕子女关系认定的立法规定。此种情况下，笔者提出一种中和学说—“条件契约说”，即在委托夫妻与代孕母亲在意思表示一致的基础下，由国家机关部门在“子女最佳利益”原则的的指导下审核判断从而确定代孕子女的法律地位。此种原则，不仅尊重委托夫妻及代孕母亲的意愿，也使代孕子女身份更加明确与稳定，但是国家公权力参与到私人领域并对代孕过程进行监管，既避了契约说的私法自治带来的弊端，有利于代孕子女身份的确定及其利益的全面保护。代孕作为科学医学发展的产物，给不孕不育家庭带来福音，代孕技术能在一定程度上缓解不孕症这一社会难题，我们应该正确看待代孕现象的发生，通过相关的法律规制，运用法律手段对代孕进行有限规范和监督，帮助不孕不育家庭走出阴霾。

〔参考文献〕

〔1〕李晟然.浅析代孕行为相关法律问题〔J〕.中国性科学.2012,（08）.

〔2〕李长生.代孕的法律问题研究〔D〕.长春：吉林财经大学，

〔3〕张晓雪.代孕辅助生育法律问题研究〔D〕.长春：吉林大学，2014.

〔4〕姜昆.代孕的法律问题研究〔D〕.北京：首都经济贸易大学，2014.

〔5〕庄东红.代孕法律问题的规制建议〔J〕.长春理工大学学报:社会科学版,2014,（08）.

第7篇：合同法规范文

（一）当事人姓名或者名称及住所；

（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

（三）租赁用途；

（四）租赁期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修缮责任；

（七）转租的约定；

（八）变更和解除合同的条件；

（九）违约责任；

（十）当事人约定的其他条款。

第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。

第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同

住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同；

（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

（三）当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

房屋租赁合同法律规定__租赁登记

第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。

答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

（一）书面租赁合同；

（二）房屋所有权证书；

（三）当事人的合法证件；

（四）城市人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。

第十七条 《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。

房屋租赁合同__当事人的权利和义务

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出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。

租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。

第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合同。

因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

（四）拖欠租金累计六个月以上的；

（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

（六）租用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意损坏承租房屋的；

（八）法律、法规规定其他可以收回的。

第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政 部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管 理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。

房屋租赁合同__转租

第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

出租人可以从转租中获得收益。

第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。

第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

房屋租赁合同__法律责任

第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚

；

（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；

（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；

（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。

第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条 房屋租赁管理工作人员、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。

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第8篇：合同法规范文

关键词:房地产居间;房地产管理法;权利义务

城镇住房制度和国有土地使用制度改革以来,我国房地产业得到了快速发展。与此同时,房地产中介服务业也日益兴隆。但是近年来,房地产中介服务实践中暴露出了许多问题,其中最易产生纠纷、存在问题最多的是房地产居间服务①领域:从事房地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质良莠不齐,整体诚信水平不够理想;一些中介公司不遵守职业道德,信息披露不真实,欺瞒诈骗,成为消费者眼中的“黑中介”。②目前我国除个别地方性规定外,规范房地产居间服务的全国性法律、行政法规和规章寥寥无几,导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据,不少消费者的合法权益因此无法受到保护。2009年初,我国住房与城乡建设部全面启动了五年立法规划,《城市房地产管理法》的修订是其中的重点。借助《城市房地产管理法》修订的契机,如果能将“房地产中介服务”设为未来新法中单独的一章,对目前房地产居间服务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定,不但可以进一步规范和完善房地产居间服务,而且可以为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依据。本文着重从立法论的角度,对房地产居间的一些法律问题进行探讨。本文的房地产居间,是指提供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费用的经营活动,属于房地产经纪服务的一种。

一、房地产居间商的尽职调查与如实报告义务

如果房地产居间商向委托人提供的信息不实,由此导致委托人遭受损失,则房地产居间商是否需要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题。我国《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题,学术界和实践中都存在争议,主要有两种观点:一种观点认为,根据《合同法》第425条的规定,房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚假情况时才对委托人承担赔偿责任,其只需将自己知晓的情况报告委托人即可,不负有积极调查的义务。审判实践中已有法院采此观点。如在“罗家聪与广州市百富诚金发物业有限公司居间合同纠纷上诉案”中,原告百富诚金发物业有限公司、被告罗家聪与业主黄继红三方一起签订《房屋居间买卖合约》后,被告以查知该屋卖方曾将户籍迁入该屋而使其购房使小孩入读地段内小学的计划落空为由,拒绝给付原告居间服务费。该案的一、二审法院均认为:原告作为居间商只是向委托人提供了订立合同的机会,买卖双方在原告撮合下见面协商合同事宜,被告应自负对卖方关联证件和事实的审查责任,根据《合同法》第425条的规定,由于被告不能证实原告有故意隐瞒或提供虚假重要情况的证据,故其仍应向原告支付居间服务费。

另一种观点认为,房地产居间商不但要将自己所明知的情况报告委托人,还应当尽到必要的调查、核实义务,以保证相关信息的真实性。因为居间商是“从事房地产居间活动的专业人士,委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动的,委托人相信以居间为职业的居间商在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷途径,故居间商应对信息的真实性负责”③。目前,我国有些法院采此观点。如在“广州市德诚行地产有限公司与聂杰华居间合同纠纷上诉案”中,一、二审法院均认为:原告德诚行地产有限公司在向被告聂杰华提供房屋买卖中介服务时,本应详细了解房屋情况以确定房屋是否存在瑕疵并向被告如实报告,但其疏于审查而未能履行如实报告义务,存在一定过错。基于此,判令被告向原告支付部分佣金和咨询费。

笔者认为,房地产居间商不但有如实报告义务,而且负有一定程度的积极调查义务。首先,房地产居间商是从事营业性中介服务的专门机构,而不是民事上的一般居间人。一般来说,委托人都是因为相信以中介服务为职业的房地产居间商在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力,能为委托人提供真实、准确的信息,所以才委托其提供订立合同的服务的。其次,委托人一般都会支付一笔不小的中介费给房地产居间商。从对价的角度看,房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不同,其所收取的报酬较多,因而应承担较重的法律义务。最后,我国不少已经实施的或正在起草的地方性法律文件都对房地产居间商的尽职调查与如实报告义务作了明确规定。如《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第14条规定“房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时,应当核查委托人的身份证明及物业权属证明,以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况,并与委托人签订经纪合同或合同”,《广州市房地产中介服务管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》、《汕头市房地产经纪服务管理办法》、《贵阳市房地产中介服务管理暂行规定》(征求意见稿)、《苏州市房地产中介管理办法》、《杭州市房地产中介服务管理办法》(征求意见稿四)也都作了相关规定,这些规定反映了各地的现实需要。1999年我国台湾地区《民法》债编修正时,增加了第567条第二款“以居间为营业者,关于订约事项及当事人之履行能力或订立该约之能力,有调查之义务”。我国澳门地区《商法典》第713条也规定:“对于与法律行为之评价及安全有关且能影响法律行为之订立之情况,居间人有义务就其所知通知当事人。”

笔者建议,我国《城市房地产管理法》应增加这样一条:“从事房地产居间业务的房地产中介服务机构应对与房地产交易有密切关系的事项进行必要的调查、核实。从事房地产报告居间业务的房地产中介服务机构应当向委托人、从事房地产媒介居间业务的房地产中介服务机构应当向双方当事人如实报告上述事项及调查核实的结果。”其中“与房地产交易有密切关系的事项”一般包括:(1)交易标的物的基本情况,如房地产的坐落位置、面积、产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况,抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况;(2)当事人的基本情况,如当事人的真实身份、信用情况、是否显无履行能力等;(3)与房地产交易有密切关系的其他事项。实践中房地产中介服务机构一般需要对房地产的产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况以及抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况向房地产登记机构及其他相关部门进行核实;对房地产的坐落位置、面积、是否存在明显瑕疵等进行实地调查;对当事人的基本情况进行必要的审查。

二、居间费用的承担

居间费用是指居间商进行居间活动所支出的费用,一般包括交通费、复印费、通讯费等。关于居间费用由谁承担的问题,理论上和实践中一直存在很大争议。我国《合同法》第426条、427条明确规定,居间商促成合同成立的,居间费用由居间商负担;居间商未促成合同成立的,可要求委托人负担居间费用。但有些学者对《合同法》的这一规定提出了质疑,认为居间费用的负担原则上从当事人约定;当事人无约定时,应依民事居间或商事居间而不同:若为商事居间,居间费用由居间商负担;若为民事居间,居间商可以要求委托人承担必要的居间费用。④理由是:第一,居间费用是居间合同的条款之一,依合同自由原则,当事人有权自主约定,只有在当事人未约定时才适用法律规定;第二,将居间费用的负担与合同是否成立联系在一起没有根据;第三,在商事居间中,居间商从事居间活动是一种营业行为,这种营业行为不可避免地存在一定的市场风险,按照市场经济的基本法则,居间商应承担这一风险。⑤

从国外立法来看,在当事人对居间费用有约定或存在惯例的情况下,各国(地区)都规定尊重当事人的约定或者惯例;而在当事人对此没有约定的情况下,各国(地区)采取的态度是不一样的。如《德国民法典》第652条第二款和我国台湾地区《民法》第569条都规定,不论居间商是否促成合同成立,居间费用的承担都依当事人之自由约定,在没有约定的情况下由居间商承担,居间商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756条规定:“除非有相反的约款或惯例,实施了他人委托事项的居间商,即使未完成该事项,也有费用偿还请求权。”⑥

笔者认为,尽管我国《合同法》与《德国民法典》、我国台湾地区《民法》对于居间费用承担问题的规定不同,但在实务操作中的结果可能不会相差很远。从我国房地产居间司法实务来看,法院对居间未成时因必要费用的计算、支付等引发的纠纷案件,一般要求居间商证明:(1)该费用的必要性;(2)该费用的关联性。“作为原告的居间商举证证明这些较为困难,往往也不经济,加之有时其还需维持与委托人的友好关系,因此实践中居间商在居间未成时一般并不要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”⑦笔者认为,基于房地产中介服务机构与作为消费者的委托人之间的地位并不平等的现实,如果允许当事人就居间费用的承担自由约定,很可能会造成不公平的格式条款大量出现,损害消费者的合法利益。而赋予居间商居间费用请求权并不会过分加重委托人的负担,因为居间商请求居间费用必须证明费用产生的必要性与关联性。居间商通过诉讼程序向委托人请求居间费用时,法院可在费用的必要性与关联性上进行具体判断,以平衡当事人之间的利益。综上,在《城市房地产管理法》中有必要进一步明确房地产居间费用的承担问题,具体可规定如下:“房地产中介服务机构提供居间服务,未促成合同成立的,有权要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”

三、房地产居间商与其促成的合同的关系

在房地产居间活动中,有不少房地产中介服务机构和服务人员在居间合同或其促成的房地产买卖、租赁等房地产交易合同中增加约定“若房地产交易合同的一方当事人未履行房地产交易合同,其应当向房地产中介服务机构支付一定的违约金”。这种合同条款是否有效?司法实践中有法院认为,居间商不得享有交易双方当事人的合同权利,因此,居间活动所促成的合同中不得约定“当事人未履行合同义务时向居间商承担违约责任”。也有法院认为,这一约定是居间活动所促成的合同的当事人将其合同权利部分地让与居间商享有,该让与行为不违犯法律的强制性规定,故这种合同条款合法有效。

笔者认为,我国《合同法》第424条规定,居间合同是居间商向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。据此,居间商的义务是促成委托人与他人订立合同或者向委托人报告订立合同的机会,其不是所促成的合同的当事人,不享有所促成的合同中的权利,也不负担所促成的合同中的义务。居间商一旦促成了合同,就有权请求报酬,如果不存在因居间商的原因造成合同无效或可撤销的情形,即便居间商促成的合同的当事人有违约行为,居间商也不会有任何损失。因此,当居间商所促成的合同的一方当事人违约时,其不能请求违约方向自己承担违约责任。我国台湾地区《民法》第574条就明确规定,居间商就其媒介服务所促成之契约,无为当事人给付或受领给付之权。此外,房地产交易合同的一方当事人将其享有的违约金请求权转让给居间商的,必须有明确的转让协议,转让方不再对另一方享有违约金请求权。实践中通常都是居间商单方在居间合同中设置“委托人如违反对交易合同另一方当事人的义务,必须向居间商支付违约金”之类的条款,交易合同的另一方当事人并未明确将自己享有的违约金请求权转让给居间商。因此笔者认为,有必要在《城市房地产管理法》中规定:“房地产中介服务机构从事房地产居间活动,对于其所促成的房地产交易合同,不享有合同权利,不负担合同义务。”

四、委托人私下签订购房协议的法律后果

实践中有不少委托人在委托房地产中介服务机构提供居间服务后,一旦获得了某些缔约信息,就私下与对方当事人进行交易,避开中介服务机构,以逃避支付居间报酬的义务。这种现象常被称为委托人“跳单”。委托人“跳单”使得房地产中介服务机构从事居间活动的目的落空,给中介服务机构造成了损失。目前,我国对于委托人“跳单”的纠纷还没有统一妥当的解决方式。在居间合同中约定了违约金条款的情况下,有的法院会判决“跳单”的委托人支付违约金⑧,但在没有违约金条款的情况下,“如果诉诸法院,中介服务机构有可能只能要求委托人为此支出必要费用或请求损害赔偿(如果有损失的话),不太可能获得中介费用”⑨,中介服务机构还要支付诉讼成本、承担诉讼风险。委托人“跳单”违反了诚实信用原则,对房地产居间服务业的发展相当不利,有必要对此进行立法制。

笔者认为,如果房地产中介服务机构与委托人约定了关于“跳单”的违约金条款,那么法院在裁判时应依当事人的约定。如果当事人未作此类约定,房地产中介服务机构应有权要求委托人支付报酬。理由是:房地产中介服务机构提供居间服务收取报酬的一般条件包括:(1)房地产交易合同成立;(2)房地产交易合同的成立与房地产中介服务机构提供的居间服务之间具有因果关系。实践中的委托人“跳单”有两种情况:一种情况是,房地产中介服务机构向委托人提供了有关缔约机会的信息,但尚未提供具体的媒介服务时,委托人避开中介服务机构,直接与对方当事人接触、磋商并订立合同。在这种情况下,委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就,应准用《合同法》第45条第二款的规定,视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。另一种情况是,房地产中介服务机构为委托人与对方当事人提供了有效的订立合同的媒介服务后,委托人直接与对方当事人订立合同,且向房地产中介服务机构谎称缔约失败,以逃避支付报酬的义务。在这种情况下,房地产中介服务机构收取报酬的一般条件实质上已经成就。因此,在上述两种情况下,房地产中介服务机构均应有权要求委托人支付报酬。目前,有些地方性法律规定也支持了这种观点,如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定:“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的,一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”我国台湾地区学者林诚二也认为,委托人“跳单”的情况应类推适用台湾地区《民法》第101条第一款之规定,视为居间契约仍存在,该契约系因居间服务而成立,故居间商仍得请求报酬。⑩为了遏制委托人“跳单”的现象,《城市房地产管理法》应对委托人私下签订购房协议的法律后果作出规定:“房地产媒介居间服务中,委托人为逃避支付报酬的义务,利用房地产中介服务机构提供的媒介服务,私下签订房地产交易合同的,当事人有约定的从其约定,没有约定的,提供居间服务的房地产中介服务机构有权要求委托人支付报酬。”

注释

①按照《城市房地产管理法》第57条的规定,房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》第二条规定,房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。因此,房地产居间是房地产中介服务的一种。

②俞明轩、王菡珏:《中国房地产中介服务业现状与展望》,牛凤瑞主编《中国房地产发展报告》,社会科学文献出版社,2006年,第160页。

③王恩兆、苏仲轩:《论房地产居间合同》,《经济研究导刊》2008年第8期,第126页。

④曾庆俊:《居间合同研究》,山东大学2007年硕士学位论文,第24—25页。

⑤参见段仁元:《论居间合同的报酬与费用》,《人文杂志》2001年第2期,第92页。

⑥费安玲、丁玫:《意大利民法典》,中国政法大学出版社,1997年,第451页。

⑦王恩兆:《房地产居间合同若干法律问题研究》,中国人民大学2009年硕士学位论文,第50页。

⑧参见高万泉、李鸿光:《买卖房屋跳开“中介”为何被判违约》,《人民法院报》2005年4月11日。

第9篇：合同法规范文

关键词：合同管理；防范；风险；和谐

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.23.089

1 加强资格审查，把好授权关

1.1 控制人的数量

就基层站段而言，人的数量要适度，数量过多过滥，经营风险就会成倍增加，数量过少权力过于集中，容易造成工作效率低下。目前，人以掌握在行政副职一级为宜，权力适度集中，既容易“施控”又不易“失控”。

1.2 明确人的权限

授权包括任职性授权、年度职务性授权、专项授权三种。对委托人的权限如经济业务的范围、额度、时间等要予以明确，年初审查确定，经单位第一管理者签署后下达《授权委托书》，年内根据人员变化进行动态调整。被授权人在授权范围内从事活动，不得超越权限。禁止无权人签订合同，禁止车间、班组以自己的名义对外签订合同。

2 从严从细审核，把好合同签订关

2.1 主体资格要真实

对合同签约对方主体资格的审查，是签订合同的第一关，也是确保合同签订后能否正常履行的最重要一环。要审查对方的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人身份证、授权委托书、资质证书、资信证明、业绩经历等，看是否真实、合法、有效。综合分析对方的实力、能力、信誉等因素，必要时可到对方单位实地查看、调研，对于不具备相应资格的要实行一票否决，避免为日后合同的履行留下隐患。

2.2 签订依据要充足

签订合同前，要进行经济技术论证，经济上要合理，要有文件、电报、命令、纪要、计划等依据，有相应的款源做保证，避免形成无预算、超预算支出；技术上要可行，避免形成资金的浪费，资产的闲置；安全上要可靠，安全系数与既有设施、设备相匹配，既不浪费能力，也足以保证安全。

2.3 会签程序要理顺

合同会签要严格按程序、按顺序进行，做到履行程序不简化，逐级把关不放松。合同文本由具体经办人起草，依次经科室负责人审核，相关科室（部门）把关，法律顾问、合同管理员推敲，主管领导审查，单位第一管理者审批后方可签订。会签顺序不能变，要逐级负责，分层控制，下级对上级负责，上级对下级监控，同级间分口把关。

2.4 合同措辞要准确

合同措辞不准确是引起合同双方意见分歧、造成合同纠纷的直接原因。合同文本的起草要坚持以我为主的原则，力求语言简练、用词严谨、表达准确，避免出现两种以上的理解。对合同文本中的术语、概念要加以注释。涉及的数字要注明是否包含本数，计量单位应采用公制计量单位，货币应注明币种。避免在合同执行上埋下隐患，在细节上留下破绽，给对方以可乘之机。

2.5 合同内容要全面

合同的内容包括当事人的名称（姓名）和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限地点和方式、违约责任、解决争议的方法等八要素，合同文本有统一格式的，应使用格式文本。合同的内容全面完整、具体准确是确保合同正常履行的重要条件。

3 认真跟踪督促，把好合同履行关

3.1 按约履行合同，把握主动权

合同一旦签订，双方应本着诚实守信的原则严格遵守，行使合同规定的权利，履行合同规定的义务。密切关注合同对方的动态，时刻掌握合同的履行情况，当合同相对人不履行或不全面、不适当履行合同时，要采取相应的措施。

3.2 逐项跟踪督促，提高履约率

经济合同是规范经济关系的重要凭证，经济合同的全面正常履行能够促进经济的和谐发展。合同签订后，要列表明示，逐项进行跟踪督促，逐条落实合同条款约定，从不落实的环节抓落实，找准症结，对症下药。双方没有约定或约定不明确的，主动协商补充；合同履行中出现分歧和争议时，应本着有利于合同履行的原则，双方主动让步达成和解；一方因种种原因不能履行合同时，应及时通知对方；当事人一方违约后，对方应采取措施防止事态扩大。通过合同双方的共同努力，促进合同的全面履行，提高履约率。

4 及时收集整理，把好合同归档关

4.1 建立合同台账，抓好日常管理

合同管理员日常要建立《合同管理台账》，按照台账规定的项目逐笔序时登记，编号保管。根据合同的履行情况，将合同分为三类，分别是已经履行完毕的、正在履行中的和尚未履行的。对已经履行完毕的合同重点是收集、整理、保管好相关资料以便查阅和归档，对正在履行中的合同重点是督促、指导、协调有关部门积极履行，对尚未履行的合同重点是提示有关部门为合同的正常履行创造条件、做好准备。

4.2 规范整理装订，按期集中归档

合同是重要的历史资料，要能够经受住历史的检验。在签订、履行合同的过程中形成的记录相关内容的所有文字资料都要集中归档。包括合同文本、会签审批表、上级批复文件、会议纪要、招投标资料、中标通知书、对方营业执照、税务登记证、法人代表或委托人身份证复印件、其他资料等。每项合同形成的文字材料按时间顺序排列，每年履行完毕的合同按时间先后顺序编号，按档案管理要求整理后于次年6月30日前移交档案室。

总之，只要严格按程序、按权限把好授权关、签订关、履行关、归档关，规范化管理，程序化运作，就能积极防范合同风险，不断提高经营管理水平，促进企业的和谐发展。