房贷调查报告精选(九篇)

前言：一篇好文章的诞生，需要你不断地搜集资料、整理思路，本站小编为你收集了丰富的房贷调查报告主题范文，仅供参考，欢迎阅读并收藏。

第1篇：房贷调查报告范文

房贷面签 面签银行后，就是等待贷款批准了，一般在15个工作日内批准资金监管账户。然后拿着房管局的协议等备件去房管局过户交税，然后7个工作日内去房管局拿其他权利证给银行银行抵押，7个工作日内拿到房本。

需要提供的资料有哪些

1、银行流水：银行流量是证明个人或公司收入的证明材料。这是向银行申请贷款所必需的材料。一般来说，银行最认可工资流量，但一些银行认可自存流量。如果提交自存流量，每月固定日期和金额，持续半年以上，尽量多存少取，积累一定存款量；

2、收入证明：这也是面对面签约时必须提供的材料，也是反映购房者还款能力的保证。为确保购房者能够及时还款，银行对个人月收入的最低要求是月收入的两倍。例如，如果月收入为2000，则月收入为4000。如果共同贷款，可以提供双方的收入证明；

3、婚姻证明：对于以家庭为单位的购房行为，判断婚姻状况、提供婚姻证明和户口簿是判断还款能力的重要前提。离婚的，需要提供离婚证明，判断第一套房还是第二套房，以确定抵押贷款利率。未婚者不提供，单身证明也不使用；

4、征信报告：抵押贷款是银行贷款，自然会检查买家的信用调查，如果单身只提供自己的信用调查报告，如果已经结婚，夫妻双方的信用调查报告必须提供，除了与他人共同购买双方的信用调查报告不能少；

5、购房资料：如果是第一套房，可以携带购房合同。如果是第二套房，还需要携带第一套房的相关证明。记住，你必须提供首付收据。如果不能提供，会影响房贷面签。

房贷面签需要注意什么

1、当工作人员询问工作年限时，不能说半年以下，否则银行要么认为贷款人工作不稳定会影响贷款；

2、准备工资银行流水、身份证、银行流水证明贷款人收入能力和反映工作情况的材料；

3、当被问及父母的情况时，不能说父母有重大疾病或家庭事故，否则银行会质疑贷款人的还款能力。

第2篇：房贷调查报告范文

当地时间4月18日，柬埔寨股市历史上首个交易日开始，且只有一只上市股票――金边水务局。根据金边水务局3月23日公布的配售结果，获得10万股以上的投资者人数为21人，其中一半以上是中国人或有中国背景。柬埔寨股市开户无国籍限制仅需5美元。

对于外国投资者来说，这正是机会。但交易规则、法律法规的差异，新开市场的不健全，投资柬埔寨股市也有很多不确定因素。

8条

创业板退市制度8大亮点：①暂停上市考察期缩短到一年；②暂停上市将追述财务造假；③被谴责三次终止上市；④造假引发两年负净资产直接终止上市；⑤借壳只给一次机会补充材料；⑥财报违规将快速退市；⑦拟退市公司暂留退市整理板；⑧退市后纳入三板。

创业板退市制度5月1日起实施，再玩创业板有可能血本无归。

4200万

香港证监会4月22日声明，经调查发现，兆丰资本(亚洲)有限公司未履行保荐人的职责，因此撤销兆丰资本的牌照，禁止其再为机构融资提供意见，并罚款4200万港元。据港媒报道，这是香港证监会有史以来最高的罚款金额。

该当如此，否则如何治乱？要让违规的成本远大于利益。

27岁

光大银行报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。

可以再统计下多少人凭自己能力买的……

6.5个

平均每6.5个中国人就有1人次罹患食源性疾病，中国工程院院士陈君石称，这是最近一项食源性疾病主动监测结果。

我们的身体还能承受多少毒素？

36.5%

国内首部富二代群体调查实录――《中国富二代调查报告》显示：36.5%的富二代拥有两套名下住房，23.9%处于待业或无业状态，65.4%的富二代表示偶尔赌博。

除了房子，其他还不如穷二代……

人们狂爱智能手机

33%的人宁肯不要性生活

TeleNav做了一个小调查，看看人们到底有多么喜欢他们的智能手机，他们毫不意外地发现 iPhone用户是最喜欢他们的手机的。调查结果显示，有33%的人宁愿不要性生活，都不要离开他们的iPhone……

TeleNav的调查结果还显示iPhone用户

35%的人相信iPhone能够反映他们的品味

45%的人从没买过价格超过1美元的应用

28%的人宁肯一个星期都不要看见他们的另一半，都不要找不到iPhone

18%的人宁愿不见了钱包，也不要不见了iPhone

所有智能手机用户也相当喜爱他们的手机

70%的人宁愿一个星期不喝酒，都要手机

33%的人宁肯不要性生活，也要手机

66%的人睡觉时会把手机放在旁边

第3篇：房贷调查报告范文

抵押债务权益（collateralized debt obligation，CDO），是一种近年来成长极为迅速的证券化产品之一，是金融创新下的热门衍生品之一。通常由金融机构将其拥有的可创造未来现金流量的资产形成各个资产（证券）池，然后进行打包及分割，转给特殊目的公司（SPV），以私募或公开发行方式卖出固定收益证券或受益凭证。其运作原理是：首先发起人将原有的次级贷款池中BBB级贷款再次打包、再次进行分拆，根据还款先后次序，将其再次分别评级为高级和夹层级（一般为BBB级），用低级别的证券为高级别的证券提供信用增强。这种分拆打包后再分拆的创新可以反复多次进行，便形成了CDOs序列（CDO2，CDO3，…CDOn）多层次衍生产品。CDOs的抵押资产（证券）池来源非常广泛（例如，一个CDOs的抵押证券池可能包括住房权益贷款，其他CDOs，住房按揭支持债券等资产），故而一个非常庞大而又复杂的资产支持结构便产生了。随着衍生工具的进一步运用，特定资产并不需要发生真实的转移，只需要界定资产范围和特定的信用事件，然后向特殊目的的实体（SPV）支付一定比例的保证金，SPV在此基础上发行证券，证券持有人实质上是买了将来收益的一种权益。这种方式形成的为合成型CDO。合成式CDO是由发起人将一组贷款债券汇集包装为标的资产，并与SPV签订信用违约互换合约（credit default swap，CDS），发起人定期支付权益金。CDS类似于贷款债券购买保险，一旦违约事件发生，可根据合同获得全额或部分赔偿。必须指出，合成式CDO不属于真实出售，标的资产并没有完全出售给投资者，但通过一个类似于债券保险的机制，发起人可以将其贷款的信用风险转移给投资者。综上，合成式CDO结合了信用衍生性商品和资产证券化交易。CDO债券的主要风险来自标的资产，如银行贷款债券、证券化受益证券、公司债投资和其他档次的CDO等。交易初期发起人借助信用衍生性商品将风险转移给CDO债券的投资者，并未实际转移标的资产的所有权，但要支付权利金给SPV。担保资产通常包括风险极低的商品，如政府公债。CDO投资者未来还本付息现金流量，主要由担保资产支持，另加上信用违约互换的权利金，再减去标的资产发生信用事件后应给付信用衍生性商品交易对方的金额。

二、次级抵押债券的财务风险

（一）市场风险 市场风险隐含潜在的损失，也可能隐含潜在的收益：包括汇率风险、价格风险和利率风险。结合我国中央银行持有CDO的事实，CDO的汇率风险是指此类商品大多以美元计价，因此投资者将暴露在汇率变动的市场风险之下。利率变动的公允价值风险；是指CDO所发行的债券，以计息方式区分可能包括固定或浮动利率，若属前者，就会暴露在利率变动的公允价值风险之下。价格风险是指次贷风暴，是相关的CDO的市场价格受到冲击大幅下降，因此投资者将暴露在价格波动的市场风险下。

（二）流动性风险 流动性风险是指企业无法筹措自己以履行合约义务所面临的风险。企业在市场上以接近公允价值的价格迅速出售金融资产，也可能导致流动性风险。流动性风险起因于无法履行合约义务，所以与金融负债相关。这与无法迅速出售的流动性风险不尽相同，但也会相互关联。以次级CDO为例子，由于其流动性较差，且时逢市价大幅下跌，致使若干国外基金就因持有相关头寸而导致宣告破产或暂停投资者赎回。另外持有CDO等商品以致产生流动性风险的，还有若干特殊目的实体（如Structured Investment Vehicle，SIV）因采取“以短支长”和高财务杠杆方式，当CDO市场流动性发生问题时，随即受到牵累。甚至其发起人也可能被迫将该特殊目的实体编入会计合并报表，从而增加发起人的负债比率，提高了流动性风险。

（三）信用风险 信用风险是因交易对手或他方当事人不能履行合约义务，而导致企业发生损失的风险。目前CDO最主要的财务风险源自美国银行承作次级房贷因借款人无法偿还房贷的信用风险，这种信用风险通过前述的CDO的证券化交易或信用违约互换合同，转移至CDO所发行的债券，并反映在上述市场风险中。

（四）利率变动的现金流量风险 利率变动的现金流量风险是相对于上述利率变动的公允价值风险，当CDO以浮动利率计息时，就可能因市场利率变动而产生未来利息收入现金波动的风险。自2007年3月以来，次贷商品信息透明度不足所衍生的投资者信用丧失，已经相当的严重。紧接着2008年7月，美国房地美和房利美因巨额亏损被美国政府接管，导致我国银行持有的3760亿人民币“两房”债务商品，更是首当其冲。虽然一般说来，“两房”相关债务商品与次贷商品的信用风险程度不同，但由于缺乏相关的信息和市场信心，仍造成金融市场的震荡。

三、次贷金融商品信息披露的国际规范框架

（一）国际财务报告准则第7号公报关于金融工具的披露

（IFRS7）国际会计准则IFRS7规范的对象是于金融商品的披露，自2007年起开始适用。根据现行国际会计准则公报架构，IFRS7是在原先IAS30（银行财务报表的披露）和IAS32（有关披露部分）的基础上整合并取而代之。IFRS7对规范次贷金融商品披露主要包括：一是金融商品对金融机构财务状况和经营业绩的重要性。金融机构应披露能使财务报表使用者评估金融商品对其财务状况和经营业绩重要性的信息。包括：资产项目负债表；损益表和业益的收益和费用损失项目；其他有关的“会计政策”、“避险会计”和“公允价值”的披露。二是金融商品风险特征和程度。金融机构披露能使财务报表使用者评估报表日其起所暴露在金融商品风险的性质和程度，该风险通常包括（但不限于）信用风险、流动性风险和市场风险。包括：非量化信息的披露；信用风险；流动性风险；量化信息的披露；非代表性额外信息披露；市场风险。

（二）IFRS7公报的后续修改概述 2008年10月中旬，国际会计准则理事会（IASB）了《IASB39-金融工具确认与计量》和《IFRS7-金融工具披露》的修订版，以便就金融资产的重分类建立一个与美国公认会计原则（GAAP）“同等应用平台”。新修订后的IASB39允许主体在限定的条件下，将某些原归类为“以公允价值计量且其变动计入当期损益”（FVTPL）及“可供出售”（AFS）类别的非衍生金融资产进行重分类。该重分类将导致额外的披露要求2009年3月初，IASB了《改进金融工具的相关披露》（对《IFRS7-金融工具：披露》的修订）。修订时应利益相关方在金融危机背景下提出的关于改进公允价值计量和流动风险披露的要求而做出的。

四、国际金融机构次贷投资风险披露的实践危机

（一）公允价值披露实践 具体如下：

（1）披露受当前市场状况影响的衡量公允价值方法。由于次贷风暴主要涉及的风险是信用风险，普华永道（PwC）会计师事务所对全球重要银行2007年年报的披露程度，在2008年8月公布了调查报告。该报告共调查了22家国际性银行年报，以欧美国家为主，但也包括中国银行和DBS两家亚洲银行。而在次贷风险中巨亏的花旗、美林和UBS均在调查名单之列。该报告研究以JP Morgan Chase银行2007年年包为例，研究对信用风险变动导致公允机制变动的披露。研究显示该行对受市场状况影响所致公允价值衡量方法的调整因素以及对特定金融商品信用风险变动所致公允价值变动的影响因素，予以举例说明，可使得投资者容易了解其计算方法和影响程度。

（2）公允价值评价方法与不可观察输入影响的披露。不可观察输入通常涉及金融机构较为主观的判断，如果衡量公允价值时使用较多不可观察输入，可能引发投资者对其资产和盈余品质的疑虑。由于受到次贷风暴的影响，其相关商品市场从原本热络转为极不活跃，使得许多评价输入从可观察转为不可观察，因此该信息的披露相对重要。公允价值衡量方法主要分为公开报价和评价方法，但在披露方面为使投资者获悉评价方法所使用输入的性质，因此在区分为可观察和不可观察，尤其当后者影响较重大时。

该报告研究以UBS银行为例，从中可发现该行不可观察输入的资产占公允价值衡量资产的比例，从2006年的1%增至2007年的6%，从中可以判断次贷风暴所致流动性不足对公允价值衡量方法的影响。重大不可观察输入变动的敏感度分析。该分析可推断当若干假设发生变动时对企业的影响程度。该报告研究以HSBC的披露为例，其影响范围包括当期损益和业益，从中可明显法相2007年比2006年的影响更为重大。

（二）结构式融资披露实践 结构式融资通常涉及复杂的交易结构（如设立资产负债表外实体），其信息的透明度比较隐晦。在PwC调查报告中所称的结构式融资，包括：CDOs、证券化架构、结构式投资工具、结构式借贷、结构式贷款、其他表外架构、客户信用风险管理商品、私募股权和创投活动以及机构租赁等。PwC调查结果显示，受次贷危机风暴影响的金融机构虽相关披露相比2006年已有增加，但披露形态、程度和复杂度在各银行之间差异仍很大。若干银行提供比较详细的和特制量化信息，包括资产负债表内外分析等，其他银行则仅提供简要非量化的信息，以致于投资者可能难以完整评估其结构式融资活动的相关风险。PwC调查报告以UBS证券化会计政策、证券化量化信息的披露为例，分析了UBS未编入合并报表的证券化实体和CDO量化信息的披露，从中可以判断UBS证券化交易涉险的程度，包括证券化标的资产种类，UBS是否作为创始机构以及SPE资产延滞付款的情况。

（三）风险管理披露实践 就风险管理方面，IFRS7公报比起

前身IAS32增加了许多要求。但PwC调查报告却发现国际银行在2007年首次使用IFRS7后仍存在透明度不足的现象。该报告针对各银行实际披露的情况，包括信用、流动性和市场三大类风险，对照IFRS7的要求，评估期执行问题所在。

（1）信用风险。担保品，按照IFRS7规定，对于已逾期且个别减损的金融资产，应披露持有担保品和其他信用加强的叙述以及对其公允价值的估计。但半数受调查的银行并没有规定提供担保品的公允机制信息，只有一家说明属实务上的不可行，而且通常仅说明其公允价值低于担保值和账列资产余额。PwC认为提供超额担保或不足担保的程度以及担保品评价的敏感度分析，可能比其公允价值总额更具意义。协商资产，按照IFRS7规定，应披露重新协商金融资产的账目价值（若为重新协商已逾期或减损）。针对这一新增规定，各行披露内容很不一致，部分银行甚至完全未提及协商资产。

（2）流动性风险到期分析。到期分析，按照IFRS7规定，金融负债到期分析表应以合约未折现现金流量显示剩余到期值。调查显示主要问题在于衍生性商品和交易目的的金融负债的披露。例如，6家银行是将其列入“未超1个月期限”栏位，而非依合约到期日区分；另外10家银行则依照合约到期日归类。此外，到期分析表对投资者的使用并不便利，例如若干案例并未说明其数据是否采取折现基础，且有时候不止一张表格，而这些多余的表格已依IAS30（已废止）处理。另外，诸如“总额或净额交割衍生性产品”、“财务保证”、“利息支付”和“永续负债”等待定项目的处理方式并未清楚说明。6家银行将表外项目（例如贷款或其他承诺）单独列示于分析表，但财务保证是否列入并不明确；另有8家银行并未将表外项目列入。总之，到期分析表似乎并未帮助信息透明度的提升。市场风险，按照IFRS7规定，银行若未使用风险值，则应披露其对各类市场风险暴露的敏感性分析，包括显示其损益和权益相关变数在报表日合理可能变动时受到的影响，在编制敏感度分析时所使用的方法和假设以及与前期所使用的方法和假设的变动及其理由。PwC调查显示，有11家银行提供非交易目的的利率风险的敏感度分析，其中仅有4家披露其对损益和权益的影响。此外，其合理可能的利率变动幅度差异很大，分别有采取1、50、100或者200基点者。由于其敏感度分析所使用的假设方法披露不足，所以该信息价值有所折扣。

第4篇：房贷调查报告范文

市场调研报告创作指南

一、市场调查报告的撰写

专门性报告包括以下内容：

⑴ 调查结果摘要;

⑵ 调查目的;

⑶ 调查方法;

⑷ 统计分析(包括各种软件、报表、图形);

⑸ 结论和建议;

⑹ 附录。

一般性报 报告包括以下内容：

⑴ 调查结果;

⑵ 建议;

⑶ 调查目的;

⑷ 调查方法(简单介绍)。

要撰写好市场调查报告，必须了解市场调查报告的特点，撰写调查报告的原则、格式及步骤。

二、市场调查报告撰写的原则

1、要客观真实

调查报告的内容力求客观真实地反映实际情况，为政府和企业的决策提供可靠的调查资料。

2、 语言表达要简洁明了

在语言表达上要求文字简练，数字准确，能够尽量用图表说明问题，使人容易理解。

3、 结构上要完整严密

调查报告要求中心明确、突出，结构完整、严密，材料与观点统一。调查报告能够回答调查任务中规定的问题。

三、市场调查报告的格式

市场调查报告没有统一的格式，一般是由题目、目录、概要、正文、结论和建议、附件等几部分组成。

1、题目

题目应该醒目，一般应打印在封面上，包括：

1该项调查的标题。有的调查报告还采用正、副标题的形式，一般正标题表达调查的单位和问题。

2委托方和调查单位的名称、地址。

3调查报告的日期。

2、目录

如果调查报告的内容较多，为了方便读者阅读，应使目录列出调查报告的主要章节和附录部分。

3、概要

概要部分是本项调查的简明介绍，在这部分内应指明：

1谁委托该项调查或要求进行该项调查。

2说明该项调查的目的和范围。

3简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象及所要解答的问题。

4调查的方法，例如市场调查中，资料收集的方法，是用询问法还是观察法或实验法。另外在资料分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析等方法作简要说明，并对选用方法的原因作说明。

5表示调查人员对这项调查的态度，以及对提供帮助的个人或机构的感谢。

4、正文

正文是市场调查分析报告的主要部分。

包括：

1调查目的的详细陈述

在调查报告正文的开头，调查人员应当指出该项调查的目的和范围，以便阅读者一目了然，准确地理解调查报告所叙述的内容。

2资料收集的具体过程

1)资料收集的方法。

调查人员应当详细地介绍他们在搜集资料时，所采用的方法，还应当说明为什么要用这种方法在技术上无法克服的问题。同时，附录内应有一份空白调查问卷。

2)资料收集的技术。

例如是采用抽样调查还是采用典型调查，如果采用抽样调查，应当详细地指出如何选择样本、样本数目及其代表性。

3调查结果

调查人员必须花费大量的时间和精力来分析、解释调查资料，以使用结构严谨和有效的方法得出调查结果。为了更有效形象地说明问题，调查人员通常采用表格和图形的形式，再加上一定的分析说明。例如，影响某种商品消费的因素调查得出：有消费者购买力因素，市场竞争情况，该商品的价格、质量及售后服务情况，销售网点的分布等等。用图表的形式就能清晰地反映出该项调查的结果。每一种影响因素各占总数的百分比。

5、结论和建议

调查结果的介绍是调查人员所得资料的简明描述，结论才是调查人员在仔细研究和分析所有资料后得出的判断。结论和建议是撰写调查报告的主要目的。在准备建议时，调查人员应有明确的态度，选择实事求是的观点，应以调查结果为基础，不能受感情或预感所支配，应尽可能简洁、准确地说明建议，易于决策者理解，避免使用第一人称我。

6、附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及、但与正文有关必须附加说明的部分。附件通常包括数据汇总表、原始资料、背景材料、空白的调查问卷、第二手资料来源的目录等等。

2016年市场调研报告范文一

一.大学生消费调查

近些年，国家经济持续增长，大学生作为社会的新生力量，也以其特殊性赢得了社会各界的关注。作为其中的一员，我们希望用真心给自己也给尽可能多的同龄人提供一个健康合理的消费结构。于是我们设计并组织了这次名为关注自己，关

注未来的团日活动。

首先，为了解同学们现有的消费结构，我们精心制出调查表，分别对洛阳师院、河南科技大学、洛阳工业高专3所高校的学生作了调查，通过调查我们发现：仅城乡女生，其消费结构就千差万别。下面我们针对几个典型问题列表说明：

家庭月收入

美发护理等消费额

买学习资料或课外书情况

对兼职工作的态度

对消费的态度

对消费的顾虑

城(女)

70为1000~3000元

27较多

55愿多花钱买课外书

48感兴趣，42认为无所谓

88会货比三家

31心疼父母的血汗钱

乡(女)

66为1000元以下

7较多，21从没想过

60愿多花钱买学习资料

74对此感兴趣

69会货比三家

62心疼父母的血汗钱

由上表，很容易得出一个结论：城比乡的大学生消费高，但这主要决定于城乡传统的家庭收入落差，由此可以看出制约其消费的是家庭经济状况。另外，城市大学生更注重形象外表，且较学习资料更青睐课外书，而农村大学生则更愿意买学习资料。这是个值得深思的问题，对不同书种的选择反映了其不同的心理。而在做兼职工作方面，城乡的观点互融，但细察一下不难发现，农村较城市对兼职工作感兴趣的更多，他们认为这是绝好的锻炼能力的机会，同时又有一比收益，何乐而不为?而城市的则对兼职工作不那么感兴趣，42的人甚至持一种无所谓的态度。况且我们进一步了解到，很多同学会将这个时间选在大二，但比较一下也会看出来，来自农村的同学出于种种原因(多半是经济)的考虑，把时间贯彻整个大学生涯的也不少，约占20~30。在对消费的态度和顾虑方面，农村大学生的行为也体现了中国的老话穷人的孩子早当家，他们消费原则多是能省则声，62的人的消费顾虑是心疼父母的血汗钱，而城市的消费态度则更倾向合理性，69的人会做好计划在消费，但见到热衷的东西，半数以上的人却表现出较弱的自我控制性。

上表仅是城乡的突出对比方面。当然毕竟是同龄人，消费中自然也表现出了不少相同点。比如：现实消费来源80以上多由家庭给予，而同学们理想的消费来源确是包括了奖学金、和勤工助学，看来，多数大学生已有自力更生的意识，况且，60~70的大学生对现在花父母的钱心有愧疚，希望以后偿还，毕竟，在西方，18以后父母都已放手让孩子独立了。另外绝大多数学生能控制消费，少有透支现象。再者，情感消费也是大学生投资的一个不可或缺的方面恋爱、娱乐、旅游``````虽然仅占全部花销的10左右，但却永远不会退出被消费的舞台，只是在手头紧时会减少，毕竟经济基础决定上层建筑。再次，我们也了解了大学生对购买正版书和环保产品的态度，看来对正版书大家的态度也是分成两派，且势均力敌，正/盗版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶尔买正版，看来，正盗版也是一个倍受关注的话题，大学生理应维护正版，可不扉的价位却让许多人望而却步。现如今，大家对奖学金的态度也有所改观，以往的请客送礼之风得到了遏制，60的人选择存起来备用，而农村大学生甚至有20决定寄给父母。再一点，两处大学生买商品都更重质量、价格、和服务态度，且大多数会货币三家，对品牌的追求似乎不像大家想的那么狂热。但调查中我们发现，大学生的法律意识普遍还不够高，买到三无，30左右会找商家换，32自认倒霉，仅5会选择投诉，维护自己的合法权益。看来，大学生法律意识还有待提高。

而城乡男大学生的消费状况与女大学生大致相同，但在兼职工作方面，男生却呈现出与女生相反的现象：城市男大学生支持整个大学搞兼职的远多于农村，约占47。

为了更准确的反映大学生的消费现状，我们还对其消费的主流场所：饰品店、超市、网吧等处进行了调查走访。从中了解到：女大学生是饰品购买的主流群体，约占总数的90，而小商品吸引他们的主要因素就是款式和质量，要求品牌的不是很多。看来这与我们从学生问卷调查中得出的结论相吻合。而超是消费这一块，女生最欢迎的是零食，男生则偏爱体育用品、酒、饮料等。网吧消费也是不容忽视的一个方面。不论校内的或校外的，走进里面，我们发现80以上的人都在打游戏、聊天。通过对方方面面的调查，我们得出一个结论：大学生消费结构整体上是合理的，

2016年市场调研报告范文二房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20062008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从2006年2008年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们住有所居，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台小产权房处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以产品为中心向以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

第5篇：房贷调查报告范文

最初确立住房公积金制度的目的在于改善我国住房建设资金短缺和供给严重不足的现状，使人们的住房能得到最基本的保障。

2002年国务院修订《住房公积金管理条例》，印发《关于进一步加强住房公积金管理的通知》，以及《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》、《关于住房公积金管理几个具体问题的通知》等业务指导性文件，建设部、财政部、人民银行、银监会等部门先后印发《住房公积金行政监督办法》、《住房公积金管理中心业务管理工作考核办法（试行）》等制度，依法规范住房公积金管理工作，推动住房公积金事业持续健康发展。2015年9月住建部《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确住房公积金异地贷款办理流程，指出缴存实现异地互认。2015年11月再次修订的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，改进住房公积金提取、使用机制，标志着住房公积金的使用进入个人住房租赁提取与个人住房购置贷款（包括异地个贷）并重的阶段。

通过公积金制度的全面推行，住房公积金覆盖率不断提高，成为居民购房的主要融资渠道，为我国房地产业发展奠定了坚实的基础。

除了个贷之外，公积金贷款还大力支持安居工程项目，公积金中心积极推进住房抵押贷款资产证券化（ResidentialMortgage Backed Securitization，简称“RMBS”），盘活公积金资产，进一步带动房地产的商业化建设。根据《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》规定，全国共批准项目贷款试点城市87个。截至2015年末，共有试点项目392个，累计发放试点项目贷款841.29亿元，175个试点项目结清贷款本息（《全国住房公积金2015年年度报告》）。发行住房公积金资产证券化的目的主要是为了盘活资产，置换流动性以补充后续资金，解决资金存量紧张问题。进入2016年，公积金中心的RMBS产品发行明显加速，且规模也在增大。比如，上海公积金中心于5月5日发行的RMBS产品规模达到148.4亿元。

存在的问题

虽然公积金制度建设取得了不少成就，但仍然面临严峻的挑战，滞后于社会发展。主要问题表现为以下几点：

首先，公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。与新加坡的公积金制度做比较，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运用效率低。201年实缴公积金的职工人数为12393.31万人，比上年增长4.34%。职工提交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金越高，避税额度越大，所享受的住宅货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入到公积金缴存范围的家庭也不少。即使中低收入家庭享受了公积金制度，他们的住宅货币保障很有限、远低于高收入者。目前的公积金制度，倾向于高收入者，实际上拉大了贫富之差。

其次，公积金制度的金融功能薄弱，增值收益低、分配不透明，部分城市面临资金池见底。公积金的投资渠道比较单一，不仅职工的公积金存款利息低，而且增值收益也较低。根据2016年的《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，职工住房公积金账户存款利率，由现行的按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。绝大部分公积金缴存余额，只能存放在银行获得普通存款利息。与此同时，住房公积金增值收益的大部分仍以保障性住房建设补充资金的形式无偿上缴给政府财政，直接用于公共租赁住房建设。从实际运作过程来看，这笔资金上缴后，其使用情况并不透明。2015年末，天津、南京、南昌、武汉等全国25个城市个贷率超过100%。部分城市公积金中心发行RMBS，盘活资金流动性。但是，公积金的低利率贷款能否长期支持较高资金成本的资产证券化产品仍是未知数。

再次，公积金管理模式滞后，公积金制度功能单一。目前，我国主要以市区为单位设立公积金管理中心，会受到地方政府的管辖，主要负责公积金归集、购房贷款审批业务。在实际的工作中，公积金管理中心有时会收到一些公积金贷款的任务，资金用途难以得到管委会、中心和缴存人的监管，具有一定的财务风险。公积金被侵占和挪用的情况，在一些地方也时有发生。

最后，非正规就业者被排斥于公积金制度在内的住房保障体制之外，尤其农民工。这有悖于“以人为本”的新型城镇化的发展要求。目前的住房公积金缴存对象是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。根据《2014年全国农民工监测调查报告》，缴存住房公积金农民工的比例只为5.5%。为降低企业用人成本负担，我国从2016年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，缴存比例不得高于12%，政策暂按两年执行。尽管如此，非正规就业者的维权意识较薄弱，企业为他们缴存公积金的积极性低。在“十二五”期间建设3900多万套保障性住房中，产权式保障房比例过高且主要面向户籍人口，只有公租房向非户籍人口开放。绝大多数农民工收入低，无法融入城市商品房市场，也无法承担公租房租金，他们面临市场失灵和政策失灵。

公积金制度改革建议

我国经济发展已进入新常态，企业优胜劣汰的竞争日益激烈，随着社会进步不断涌现新业态，非正规就业者人数不断增加。加之，住房供给总量过剩，以购房贷款为主、促进住宅建设步伐的公积金制度不能与时共进。因此，我们必须进行改革，创新公积金制度功能，促进社会的稳定发展。主要举措如下：

建立“公积金银行”，创建公积金制度新功能的载体。目前公积金属地分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾。目前设立“公积金银行”条件已基本成熟。2015年末，住房公积金缴存总额89490.36亿元，缴存余额40674.72亿元，分别比上年末增长19.56%和9.79%。庞大的公积金余额需要全国协调管理，投资理财，需要银监会等专业机构的监管。部分城市公积金中心已发行RMBS，但零散化的发行很难形成规模，不利于二级市场发展。为打破此瓶颈，必须建立类似于美国房利美、房地美的金融机构，支撑相关业务的发展并防范风险。“公积金银行”的建立，不仅增加公积金制度的金融功能，还能打破地域壁垒，促进资金融通，还能在全国推进公积金账户异地互认。

借鉴新加坡的公积金制度，赋予公积金制度社保和医保功能。截至2015年，我国农民工总量2.74亿人，其中外出农民工1.68亿人。根据《2014年全国农民工监测调查报告》，到2014年，我国农民工“五险一金”的总体参保率分别为工伤保险26.2%、医疗保险17.6%、养老保险16.7%、失业保险10.5%、生育保险7.8%、住房公积金5.5%。在未富先老的我国，庞大的非正规就业者的养老问题和医疗健康问题将直接威胁社会的稳定。

建立全国互认的个人公积金账户。根据农民工流动性较大的特点，建立与身份证挂钩的唯一公积金账户，并在全国范围内互认且享受相应的服务。现行社会保障制度下，“五险一金”转移接续非常困难。以养老保险费为例，当员工跨统筹地区流动就业的时候，其所缴纳的养老金很难随身转移到新的单位，最多只能以退保的形式来收回个人缴纳的小部分（工资的8%），而单位为其缴纳的大部分（工资的20%）却随着退保而进入了原来打工地社保基金的金库。这种属地化的社保制度的壁垒落后于社会发展，非正规就业者无法享受现行社保制度提供的准公共服务。因此，他们需要另一种自救保障制度，公积金制度改革能成为突破口。

优化公积金的增值和其收益分配，实现“高存低贷”，鼓励非正规就业者自行缴存公积金。通过“公积金银行”的投资理财，优化公积金增值及其收益分配，实现“高存低贷”，鼓励公积金存储，促进资金归集。新的居住证制度却又构成了一道新的“鸿沟”，成为城乡居民新的福利分水岭。如有的城市推行的“积分入户，积分入学”制度导致了一种新的对农民工的差别对待，这对流动性较大的新生代农民工是极不公平的。经济下行压力较大、财政吃紧的情况下，地方政府不可能主动为非正规就业者的社保、医保买单。但是，如果长期忽视此问题，将影响社会的稳定发展。因此，必须鼓励非正规就业者自行缴存公积金，政府（公积金银行）为缴存公积金的个人配套社保和医保。

第6篇：房贷调查报告范文

【关键词】宏观经济；大类资产；重新配置

一、我国宏观经济背景

目前我国经济正经历制造业去产能化，总需求萎靡的经济阵痛期，宏观经济下行压力较大。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%，16年一季度GDP同比增速为6.7%。2016年3月份CPI环比下降0.4%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨0.5%，同比下降4.3%。PPI环比由降转升，是2014年1月份以来的首次上涨，但主要受房地产市场回暖影响，指数的上升可能只是昙花一现。3月份PMI为50.2%，重返荣枯线，创9个月新高，但4月又再度回落至50以下。

此外，受内外需不足影响。4月新订单指数为51.0%，比上月回落0.4个百分点；新出口订单50.1%，同样比上月回落0.1个百分点。进口指数49.5%，再次回落到收缩区间，经济先行指标不力。且就业压力压制价格水平。从业人员指数47.8%，回落0.3个百分点，连续处于临界点下方。收入改善不力、实体经济增长乏力的背景下，价格难以持续、大幅上涨。

二、我国宏观经济政策

为缓解经济下行压力，推进制造业转型升级，政府采取偏宽松的货币政策和积极的财政政策。

自2016年3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，降准增加了银行的可贷规模比例，降准为银行带来3700亿元的资金释放，根据货币乘数计算，带来15000亿元左右的M2增加。此外政府通过逆回购来增加市场流动性，改善企业融资难现状。

政府持续加大财政支出，今年1至2月，全国固定资产投资38008亿元，同比增长10.2%，比2015年全年增速提高了0.2个百分点。同时，新开工项目计划总投资大幅提升，同比增长41.1%，增速同比上升42.9个百分点，比2015年全年提高35.6个百分点。

此外，政府通过长期持续推进供给侧改革稳定中国经济。今年以来，“供给侧改革”成为国务院常务会议关键词，并不断推出供给侧改革相关措施：如推动制造业与互联网深度融合，加快“中国制造”转型升级；促进通用航空业发展，培育新的经济增长点；发展购租并举市场，助力房地产去库存。

三、居民大类资产配置现状

根据经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》显示，房产仍是家庭财富配置中最重要的组成部分，在中国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.61%。金融资产占人均财富的16.49%。金融资产中股票的投资参与度相对最高，占到了全部调查家庭的7.35%。其次是金融理财产品和基金。

尽管股票配置占比高，却有高达77%的炒股家庭没有从股市赚钱，大多家庭随财富水平的提升对股票投资依旧持有限参与态度。而与股票形成对比的互联网理财成为了替代银行存款和银行理财的大众居民投资新宠。伴随着15年经济下行压力和宽松的货币环境，传统的银行存款利率及银行理财收益持续走低，居民资产配置占比有所调整，越来越多的人开始配置互联网理财。收益率高、投资门槛较低是互联网理财吸引投资者争相购买的主要原因。然而“安全”仍是家庭选择配置互联网理财产品时需要考虑的首要要素。尤其是一些P2P模式的网贷公司，因不规范运作、坏账频发、担保缺乏等因素先后出现资金链断裂问题，导致不少投资者血本无归。

四、结尾和资产配置建议

伴随着中国资本市场日益开放，各类金融产品大放异彩的同时，却因金融监管的缺位、金融体制不健全等原因导致家庭资产风险正不断积聚。在有效把控风险的前提下，如何通过调整资产配置结构实现家庭资产的效用最大化，成为了家庭投资者共同的期待。本文通过下述三个方面分别进行分析：

（一）警惕房价波动，理性配置房产

房产在中国家庭人均财富中占比最高，不少家庭除刚需外将购房作为一种投资渠道。然而房产流动性没有股票强，也不能像基金一样可以充分将风险分散化，房地产占用家庭财富的比例越高，家庭持有房产对其金融市场中风险资产参与的影响以挤出效应为主（Grossman 和Laroque，1990；Heaton 和Lucas，2000；Cocco，2005；Cardak 和Wilkins，2009；吴卫星和齐天翔，2007）。

尽管政府采取降低住房贷款首付比例，减免住房交易税费等一系列稳定房地产市场、推动房地产去库存的多项政策意图稳定房价。2016年开年中心城市房价仍大幅上涨，房产泡沫进一步膨胀。2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个；环比上涨的城市里，涨幅比上月扩大的城市有33个。分城市看，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。一季度，全国房地产开发投资同比名义增长6.2%，全国商品房销售面积同比增33.1%。

我认为房地产总体“投资属性”趋弱，投资者需警惕房产价格波动所带来的风险，可结合不同城市房地产供需、库存情况，调整房地产资产在家庭资产配置中的配比。尤其是对于推断房价会持续上涨或者认为房地产始终优于配置储蓄等其他金融资产从而非理性超配房地产的部分居民家庭，由于政府从经济发展的角度不会放任房价的持续非理性上涨，一旦房价下跌，将会对该类家庭资产造成严重损失。

（二）加强风险意识，构建资产组合

从资产配置角度出发，首先投资者应根据自身的期望收益、风险偏好、流动性需求、时间跨度要求，选择资产种类。通过对中长期宏观经济、市场环境对各资产价格的影响和各资产风险收益特性及资产相关性分析，构建资产组合。

如目前热销的互联网金融产品，投资者在配置时应仔细甄别投资平台的专业性以及安全性，查看投资标的，阅读风险提示，了解借款方的用途、借款方的信誉及担保情况等，切不可只为追逐高回报而忽视潜在风险。

根据《中国家庭财富调查报告》显示，当前居民所配置的大类资产资产种类相对单一。而随着中国资本市场开放程度的提升，配置海外资产的可行性和效益都在提升。且海外资产与国内金融资产相关性较低，具有很好的分散风险作用。在当前我国汇率制度安排下，居民通过将人民币兑换成美元，可以一定程度上避免人民币汇率波动走弱带来的资产损失。2014年1月至2015年8月，美元兑人民币汇率中间价升值约为6.5%，以同期国内美元理财产品收益率1.3%至2.2%计算，投资美元可使相应资产增值7.8%至8.8%。不可否认，在美元升值预期下，居民短期投资美元资产会带来可观的收益。若居民投资美元，需对汇率较为敏感，同时需了解美元理财产品及其他美元资产的风险，投资门槛相对较高（张源，2005）。此外，黄金资产作为避险工具，它和股票、债券、美元等金融资产相关性很低或呈现负相关，可纳入家庭资产组合中从而分散组合风险。

（三）依据生命周期，规划家庭财富

家庭生命周期指的是一个家庭诞生、发展直至死亡的运动过程，它反映了家庭从形成到解体呈循环运动的变化规律。一个典型的家庭生命周期可以划分为以下六个阶段：形成、成长、成熟、退休养老四个阶段。Modigliani和Brumberg的生命周期假说认为，投资者在其整个生命周期中规划其收入与财产，财产带来的收入作为影响投资消费的可变因素（Modigliani F和Brumberg R，1954）。随生命家庭生命周期变化，家庭金融投资主要关注家庭投资者的效用目标，根据不同时期家庭资产负债结构、风险偏好程度，合理配置股票、债券、基金等金融资产实现资源的跨期优化，从而达到效用最大化。

家庭形成期主要指结婚到新生儿诞生时期，一般为1-5年。这一时期是家庭的主要消费期，家庭财产的主要构成为房产。而房产在某种程度上排挤家庭对其他资产的投资。

家庭成长期指小孩从出生直到上大学前，一般为9-15年。在这一阶段里，家庭成员不再增加，家庭成员的年龄都在增长，家庭的最大开支是保健医疗费、学前教育、智力开发费用。此时家庭财富侧重于抵御通货膨胀的侵蚀，投资注重高安全性和流动性，这部分账户资产可以投入到债券、基金、理财。此外，还可以利用保险产品形成家庭的风险保护。

家庭成熟期指子女参加工作到家长退休为止这段时期，一般为15年左右，此时随着家庭财富积累，家庭债务负担也相应减轻。家庭可根据自身的风险承受能力，对固定收益类、权益类资产等多种金融工具搭配进行投资。

退休养老期指退休以后。这一时期的主要内容是安度晚年，投资较保守。此时主要选择稳健型配置，可投资国债、理财产品、债券基金等。

参考文献：

[1]Grossman S J，Laroque G. Asset Pricing and Optimal Portfolio Choice in the Presence of Illiquid Durable Consumption Goodsc[J]. Econometrica，1990，58（1）：25-52

[2]Heaton J.，Lucas D. Portfolio Choice and Asset Prices：The Importance of Entrepreneurial Risk [J]. Journal of Finance，2000，55（3）：1163-1198

[3]Cocco J F. Portfolio Choice in the Presence of Housing [J]. Review of Financial Studies，2005，18（2）：535-567

[4]Cardak B A，Wilkins R. The Determinants of Household Risky Asset Holdings：Australian Evidence on Background Risk and Other Factors [J]. Journal of banking & Finance，2009，33（5）：850-860

[5]吴卫星，齐天翔.流动性、生命周期与投资组合相异性――中国投资者行为调查实证分析[J].经济研究，2007，2：97-110

第7篇：房贷调查报告范文

【关键词】个人住房贷款；提前还款

1.引言

随着我国改革开放进程的不断加快，我国经济实现了一次又一次的腾飞，城镇居民收入水平获得了大幅增长，对于改善生活条件的需求愈发迫切，其中购房需求被放在首要位置，居民购房热情愈发高涨，房地产业也由此得到了飞速的发展。在国家扩大内需等各项积极财政政策的刺激下，我国固定资产投资总额在短期内大幅增长，其中房地产投资在我国GDP中的占比逐年增长。

随着我国个人住房贷款的发展以及受贷款利率调整的影响，即我国个人贷款基准利率由下降通道转为上升通道之后，直接导致很多地区出现集中性的提前还款高峰。2007年中国人民银行的一项调查报告显示，借款人在贷款存续期内的还款规划、资金成本和产生的费用以及家庭收入结构、水平等的变化是导致借款人提前还款行为发生的最主要原因。如果说我国居民传统“无债一身轻”的观念是主导借款人提前还款规划的直接原因，那么由贷款利率波动拉动借款人支付资金成本的提升以及我国经济向好带来的借款人家庭收入结构的调整及绝对额的不断增长，将成为借款人家庭最终落实提前还款规划的推动力。

通过本论文的研究旨在识别影响个人住房贷款提前还款的主要因素，为商业银行在贷款审核阶段及贷后管理阶段进行有效的管理提供依据，并为我国个人住房抵押贷款证券的估价提供理论和技术基础。具体理论和实践意义如下：

从理论研究角度看，由于国外对个人住房贷款乃至个人住房贷款提前还款行为的研究起步较早，已经积累了大量的、较为成熟的研究成果，而我国在此方面的研究却处于起步阶段，以往由于数据样本整体数量不足、缺乏完整性、连续性等原因，导致学者在进行定量分析和建立模型时存在较大难度。由此，通过本论文的分析及实证研究将为商业银行个人住房贷款提前还款风险的管理提供有益参考。从实践研究角度看，通过本论文的分析及实证研究将为住房抵押贷款证券化之后，合理确定住房抵押贷款证券发行价格提供有力依据。同时，通过对个人住房贷款提前还款行为表现形式的研究，深入探讨由提前还款为商业银行经营管理带来的影响，从而有利于商业银行提升风险的有效性。

2.个人住房贷款提前还款风险影响因素分析

2.1 外生因素分析

外生因素要包括由于地理环境、经济整体情况或人口变化等因素导致的借款人提前还款风险，以及由自然环境变化或借款人死亡导致贷款无法偿还，由保险公司或担保公司代为偿还借款人应还未还欠款而出现的提前还款违约风险。

2.2 内生因素分析

内生因素是指与个人住房贷款紧密相关的内生经济变量，主要包括以下几方面因素。

2.2.1 房产价格因素分析

房产价格是导致借款人发生提前还款重要因素，一方面由于房地产价格上涨，借款人可以通过再融资的方式获得更多贷款，满足其多样化的个人消费及经营需求，由此借款人就会提前还清原贷款的方式以申请更高额度的贷款。另一方面，借款人由于改善居住条件、子女上学等刚性需求引发的换房行为，导致借款人要提前还清个人住房贷款，撤销房产他项权以便房屋的销售。

2.2.2 借款人收入状况因素分析

宏观经济向好，住房的转手率提升，促进提前还款行为的发生。当经济形势走低，居民无力偿还贷款，银行会通过拍卖等方式处置房产后收回贷款，也会形成借款人的提前还款。另外，住房公积金缴存也加速了借款人的提前还款。

2.2.3 利率因素分析

固定利率条件下，市场利率下降时，借款人提前还款的概率加大。采用浮动利率条件下，市场利率提高时，借款人提前还款的概率加大。另外，较低的市场利率水平会促使很多本来不具备还款能力的购房者购房，通过转手，加速提前还款。

3.个人住房贷款提前还款管理的国际经验

3.1 违约金管理制度

违约金制度，即银行对于个人住房贷款提前还款的借款人收取违约金，并以此作为银行价格补偿的方式。

3.2 贷款产品创新模式

伴随我国房地产市场的快速发展，个人住房贷款取得了长足的发展，竞争程度日趋激烈，由此市场上涌现出很多新兴的个人贷款产品，特别是在还款方式上更为多样，既有利于拓展市场空间，也起到了管理提前还款风险的作用。（1）多样化的贷款计划。根据不同的职业类别和收入水平对借款人进行细分，并针对不同的群体设计个性化的产品，以起到降低借款人还款压力，限制提前还款的作用。（2）Mortgage One账户。即通过将借款人的存款账户与贷款账户关联的方式，将借款人存款账户中的资金视为提前偿还贷款，不仅为借款人节省了利息支出，还保证了借款人资金的流动性，同时起到了降低提前还款的作用。

3.3 衍生金融工具管理模式

在美国，个人住房贷款的利率方式以固定利率为主，银行为借款人提供提前还款的选择权，而此举将无法预期个人住房贷款整体资产组合在将来一段时间内的现金流动性。由此很多商业银行通过套期保值的方式化解个人住房贷款提前还款的风险。险。

3.4 个人住房贷款证券化

近年来，管理个人贷款提前还款风险的新手段是通过资本市场将提前还款风险进行转嫁。其基本机制是金融机构通过将个人住房贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SPV），金融机构资产负债表上的个人住房贷款转变为现金，从而使个人住房贷款的违约风险和提前还款风险随着贷款的销售转移给SPV，从而通过SPV发行的个人住房贷款证券（MBS）在资本市场上将这些风险分散给众多的投资者。金融机构的利润被锁定为该个人住房贷款发行利率和销售利率之间的买卖差价。从整个金融市场系统风险管理角度看，由于遵循了风险配置的基本原则，个人住房贷款的风险由风险过渡者（金融机构）转移给承担不足者（愿意且有承担该风险能力的投资者）手中，对降低系统性风险有至关重要的作用。

4.管理个人住房贷款提前还款风险的建议

通过分析结果和国外经验的总结，结合我国商业银行目前在提前还款风险的管理中存在的问题，提出了具有一定针对性的解决方案。

4.1 建立健全违约金制度

违约金制度，是在个人住房贷款的交易价格中，通过运用风险定价机制，对借款人的提前还款行为进行补偿的技术。违约金制度是商业银行提前还款风险管理的第一步，也是最基础的管理方法。违约金制度是国外普遍采用的一种管理提前还款的方法，经过长时间的发展已经形成很多种方式，包括规定违约金、盯住市场违约金等，商业银行根据自身发展现状及对风险的容忍度，综合运用各种方式以弥补提前还款造成的损失。

4.2 运用表内对冲方法管理提前还款风险

表内对冲，利用了商业银行资产负债表中资产方和负债方对于市场利率变动产生的反向效应可以相互抵消的原理，合理安排和管理表内各项业务，以使市场利率变动对表内业务的总体影响降到最低水平。由个人住房贷款提前还款产生的风险如果能够实现在商业银行表内业务中自然对冲，对于商业银行来说，不仅转嫁或转移了金融风险，而且降低了管理成本，同时对于整个金融体系来说，起到了有效控制和管理系统性风险的作用。

4.3 推进个人贷款产品创新和提升服务水平

管理和控制提前还款归根结底是为了挽留客户，以此为出发点考虑，最容易实现的方法莫过于通过商业银行自身个人贷款产品创新，乃至个人金融产品的联动以及进一步提升商业银行服务的水平和质量，从而不断提高单一客户口袋份额，并通过提供多样化、个性化的产品和服务，不断提升客户对同一银行产品和服务的认可度、信赖感和忠诚度。

参考文献：

[1]施锡全，张淼.我国住房抵押贷款提前还款的博弈分析[J].财经研究，2002，10.

[2]施方.住房抵押贷款中提前偿付行为的研究[J].国际金融研究，2001，9.

[3]楼江.对个人住房抵押贷款提前偿还的研究[J].房地产金融，2001，3.

第8篇：房贷调查报告范文

这周是来到××××村镇银行实习的第一周，行长把我安排在房贷部，新同事是三位很热情的年轻人，都只是毕业两三年的前辈。第一天的上午，他们拿出一叠客户资料让我熟悉办理房贷需要的基本客户资料。第一周里，建行负责的几个楼盘房贷的办理也有不少业务。在这些新近办理的业务中，我发现年轻人买房的比较多，一般多为中小套，大多也都是外来人口，在合肥发展。由于年轻人贷款买房压力大，大多父母会协助其还款。由于国家即将继续收紧买房政策，在房价居高不下的此时，还是有不少人选择在政策变动前买房。我想国家政策的制定实施真的有很多不定因素，毕竟有很多刚性需求，人们对于住房的需求还是很大，尤其是作为二线城市，很多在一线城市生活压力大的人们退而求其次远离广上北，加上合肥这几年高速发展，前景可观。我想在目前来说合肥的房价应该还将继续涨价，而作为参与房地产市场的金融部门应该还是会繁荣发展的。

第二周

这周我主要负责整理客户资料和对拖欠贷款的客户进行电话催收。

听前辈们说，今年的业务量只有去年的一半，只有前年的三分之一。的确，客户资料需要整理的并不多。不过每一份档案里所需的资料还是不少的，收入证明等，特别的外来人口，还需要1年的社保和税单才可以办理贷款，否则只能全额买房。如今在二套房1.2倍利率的情况下，二套房的购买相对比较少了。在房地产市场不是很红火的情况下，我们银行负责的新里程花园倒还是不错，或许是中小套房比较多，所处位置也颇佳吧。

当我开始给有不良记录的客户打电话后，我才深刻体会银行的无奈。有的客户只拖欠半个月的，有的只拖欠了几十元，这也许是因为国家调整贷款利息的原因，一般还比较容易联系上。但是有的钉子户，电话不是停机就是打不通，要不就是错误的号码，这些拖欠用户的行为，对于银行资产有一定的风险，行长还专门对房贷部开会批评了这事。我想没过前几年的次次贷危机也就是这种情况的井喷造成的吧，所以在对贷款客户情况审核时，真的需要慎重、认真，而不是一味的拉客户。

第三周

这周的工作量不是很多，和同事们也更熟了。

昨天晚上，我的一个好朋友x约我聊天。恰好他也是在银行工作，不过是在一家小银行。他已经上班三周了。感觉还是不大适应。按他说，是环境的问题。别人对他的态度不友善。自己和他们的互动也不多，每天中午都是自己一个人吃饭，觉得上班很痛苦。

相比之下，我觉得我很幸运。可能是我们也在一起工作的都是20多岁的同龄人，有着很多共同话题，同事们都很亲切，很快便熟悉了。也觉得他们都很好，很有人情味的集体。所以，我也要继续努力，争取能成为他们当中的一分子。心态的转变不仅仅要求自己是一个实习生的姿态，更要像一个工作中的人。

我可能有点工作狂的味道。只要有工作，我会不断的做下去，一点也不会觉得无聊或疲惫。不过，一旦手上的事做完了，人会觉得无聊而无动力，心也慌。我心里觉得，如果在这样的环境里，人人都在忙的时候，我却闲下来很不自在。总想做点什么。

不过也许是买房政策实在太紧，最近的工作量比较少，闲余时间，我多是和同事们请教些职场的问题，以及提高自己的计算机操作水平。不过还是希望下周可以忙起来啊。

第四周

这个星期给我印象最深的就是天气很不好，有天早上去实习的时候根本就没有车搭，站在车站等很久都没有车的影子，都是走着去上班的人们，我想反正也没有车搭，还不如走着去，走了好久，当我走到银行门口时已经快八点半了，那是我实习以来到得最晚的一次。

到了银行我开始整理客户的各种贷款所需的资料，复印件，帮客户填写个人住房按揭贷款合同,贷款申请人资料,在征信系统查个人信用报告,做消费信贷调查报告...其实银行信贷的工作并不复杂，只是需要绝对的细心和耐心。这两天见到了很多人，各行各业形形，对自己也是很好的锻炼。我从前几天的“问他们吧，我不知道”到今天客户办好贷款后的“谢谢哦!”进步还真是不小。

现在的工作虽然很简单，但做好也是不容易的，我想就从做好中国建行的一颗螺丝钉开始吧。

第五周

这周感触最深的是我的师傅，房贷部的客户经理，他是一个很年轻的帅小伙。他比我只大了2岁，由于业务出色，在柜台做了一年后，便开始负责房贷部了。在这个星期里他教了我很多在书本上学不到的东西，比如她告诉我对待来贷款的每一个人都要有礼貌，首先要给每一个人泡茶，然后在上下班的时候都要打扫一下地面的卫生，我觉得他说的这些很有道理，人与人之间最起码的就是礼貌与尊重，我很赞同他说的这些。所以我很愿意与他交流自己的实习体会与遇到的一些问题。

在快下班的时候师傅聊了一会有关实习的事情，不少的人都在银行实习过一段时间，有些人自认为学到很多东西，也有些人觉得是浪费时间。其实我觉得不光是学习、上班等许多方面的事情都有两面性，每个人都要有自己的理解，其实关键还是在于自己如何把握。下个星期再接再厉。

第六周

这个星期我主要是帮银行清理资料，把一些没用或者过期的资料清理出来，再把有用的整理好，编好号放进柜子里。既然是实习生，就要做好打杂的准备。但不能光是打杂，要做个“有心人”。以前听见人去实习，感觉都很羡慕，好像他每天都可以充实的学到很多知识，其实不然。很多地方的实习都是分派一些简单的活，让人觉得自我价值无处体现。可是仔细想想：人家的正式员工每天也就无非做这些事情，何况你一个实习生呢?所以我开始去帮他们抄合同，基本没什么技术含量，熟悉了流程就埋头狂写好了。开始也觉得很枯燥无趣，抄合同抄得吐血只想快点结束算了，但是后面却发现表面上很无脑的工作，只要用心的话还是能学到东西的。有一次拨来拨去看到一份大额企业贷款的记录档案，好奇之下细看起来：厚厚的一沓文件中，详细记录了该企业的各方面信息，对该企业贷款的审批过程以及发放贷款的理由。这才知道原来企业贷款的审核是如此之繁琐，包括了调查该企业的管理结构和运行模式，用于抵押的房产价值如何，以及分析还款人的第一，第二还款源是否充足。这些还不够，后面往往附有该企业的年度财务报表：资产负债表，损益表与现金流量表。哈!这下在学校学到的会计知识可算派上了用场，我不费什么力气就看懂了这些报表(当然这些属于小企业，比较简单)，随后的数据和各种分析也基本是驾轻就熟，可见大学学的专业知识必然是会有用的。所以学弟学妹们在学校要珍惜时间，好好学习啊!

第七周

这周我呆在新里程花园楼盘比较多，一般，哪里还会驻扎着中国银行、合肥科技农村商业银行等。中国银行胜在她们非常规范，不像我们，她们全部黑色西装，公关礼仪非常到位。以前就听闻了中国银行的规范，果然如此，这点我们真的应该好好学习。而合肥科技农村商业银行，这家以前由信用社重组上市的地方性银行确实财大气粗，他们的政策确实和很好，而我们作为四大国有银行，政策上必须受中央控制，自由度少了。不过建行在四大中叶很有优势，比如建行提前还款不收违约金，不限还款次数、金额，还款金额只要是一万的整数倍即可。这些人性化的方案比起中国银行又是优势了。

同时在这周我感触最深的就是，现在每行每业都需要销售的能力，在向客户介绍时，其实就是一种销售技巧，大方得体、清楚明白、有条不紊的推销贷款的手续，政策。确实，中国的银行业慢慢在向服务类发展，这是中国金融界的进步!

第八周

这是在这里实习的最后一周，我就来说说这一个多月来在这里实习所学习到得一些东西吧。

这次实习，总的来说，有苦有甜。对我来说，是一种挑战，同时，也是一个机会。8周的银行实习生活除了让我对银行的信贷业务有了一定的了解，我觉得自己在其他方面的收获也是挺大的。我深深地感受到自己所学知识的肤浅和在实际运用中的专业知识的匮乏，刚开始的一段时间里，对一些工作感到无从下手，茫然不知所措。在学校学到的知识，一旦接触到实际，才发现自己的差距。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”看似简单的业务处理，当真正上岗时却有这么多的细节需要注意。比如：对待客户的态度，首先是要用敬语，如您好，请签字，请慢走;其次，与客户传递资料时必须起立并且双手接送，最后对于客户的一些问题和咨询必须要耐心的解答。这使我认识到在真正的工作当中要求的是我们严谨和细致的工作态度，这样才能在自己的岗位上有所发展。作为一名即将步入社会的我，这次的毕业实习无疑成为了我踏入社会前的一个平台，为我今后踏入社会提供一次良好的契机。

在中国建设银行，首先，我深刻体会到银行工作规范化管理、严格执行标准的重要性。那么，在工作岗位上，必须要有很强的责任心，要对自己的岗位负责，要对自己办理的业务负责。同时，遇到不懂得问题向他人虚心求教，遵守组织纪律和单位规章制度，按时上下班等等。

其次，工作后每个人都必须要坚守自己的职业道德和努力提高自己的职业素养，正所谓做一行就要懂一行的行规。在这一点上我从实习单位同事那里深有体会。比如，有的业务办理需要身份证件，虽然客户可能是自己认识的人，他们也会要求对方出示证件，而当对方有所微词时，他们也总是耐心的解释为什么必须得这么做。现在银行已经类似于服务行业，所以职员的工作态度问题尤为重要。

再次，培养良好的工作习惯。虚心向他人学习，和同事培养团队协作精神，在实际生活中学习与人沟通交流等一些做人处世的基本原则，不断培养好的习惯，不断提高自己的素质。在银行，尽管许多操作看似简单重复而枯燥，但要做到保持始终如一的工作热情和长期高效的准确无误还需要加倍努力以及进一步的再学习。从这次实习中，我认识改进了自己的一些缺点，学会了如何戒骄戒躁、耐心谨慎地对待每一笔业务。

第9篇：房贷调查报告范文

最近波士顿咨询公司了一份报告，显示2012年亚洲（不包括日本）地区私人财富增加至28万亿美元，同比增长17%。贝恩咨询公司和中国招商银行在联合的一份类似的报告中估计，拥有160万美元以上可投资资产的中国人数量今年将增长20%，他们的投资管理需求变得越来越复杂。

对投资管理的迫切需求看起来能为金融行业创造更多的机遇。可实际上，很多财富拥有者缺乏金融方面的相关知识，甚至连为这些富人服务的财富管理者们，也缺乏投资市场或者与投资者打交道的专长。理财教育的空缺，是中国乃至亚洲社会的发展短板。

“财商”从娃娃抓起

根据2011年深交所个人投资者状况调查报告数据显示，有82%的投资者表示希望子女在学校读书时能够接受基础的投资与金融理财教育。不少金融业内人士也认为，孩子越早掌握一定的理财技能，长大后也就越懂得如何理智地花钱，正确理财。

这种风潮终于在今年暑假卷入中国市场，据不完全统计，在7月末的一周内，沪上就有4家金融机构举办了亲子类的金融理财讲座活动，而每一场都能吸引众多家长抱着、哄着甚至是拖着孩子前来参加。而近期上海市的一项调查显示，有近90%的人表示已经或者有打算带孩子参加儿童理财讲座，使孩子从小就能学会理财。

从讲座、到夏令营、再到各类亲子理财产品，各大金融机构瞅准中国家长对于理财教育的迫切渴求，可谓是绞尽脑汁地开拓低龄客户市场。不仅可以培育潜在低龄客户、黏住成年客户，还能达到履行社会责任、树立品牌形象的目的，可谓“一石三鸟”。但这种讲座和产品究竟能给孩子带来多少理财知识和能力？答案不言而喻。

综观目前市场上的各类亲子产品，无论是儿童基金账户还是亲子信用卡，在背后实际操作的都是父母，孩子鲜有机会管理自己的零花钱，更别说是培养理财意识。当儿童理财仅仅成为了产品的卖点和宣传的噱头，就只是一场属于成人的商业游戏。

在很多欧美国家，除了培养孩子的智商、情商之外，培养孩子的“财商”也是学校和家庭教育的重点。

英国大多数银行都愿意为16岁以下的孩子开设特别账户，方便儿童存储他们的零用钱和打工收入。而美国父母希望孩子早早就懂得自立、勤奋与金钱的关系，他们把理财教育称之为“从3岁开始实现的幸福人生计划”。对于儿童理财教育的要求是：3岁能辨认硬币和纸币，6岁具有“自己的钱”的意识。他们有一句口头禅：“要花钱打工去！”很多欧美小孩会将自己用不着的玩具摆在家门口出售，以获得一点收入。这能使孩子认识到：即使出生在富有的家庭里，也应该有工作的欲望和社会责任感。

住在纽约的劳拉・舒尔茨说，“我13岁的儿子最喜欢的餐厅是麦当劳，他对它忠心耿耿。他7岁那年，我开始送他第一股麦当劳股票，以后逐年增加。”

现在小舒尔茨的资本已经在这家公司里占了相当比例的份额。每次麦当劳公司的年报寄至时，他都会仔细阅读：每次去麦当劳用餐他都要认真考查。这些股票不像过完节就扔的玩具，从中得到的经验将伴随他一生。

知识和信息，固然是理财教育中的重要内容，可对尚在萌芽期的孩子们来说，更重要的是培养一种理财的心态和意识，懂得个人奋斗与财富的关系，具有金钱观念和责任感，能够比较好地支配自己的零用钱，这些观念更多要靠父母长辈潜移默化的指导。

“亡羊补牢”为时未晚

同样来自于2011年深交所个人投资者状况调查报告的数据，77%的投资者表示自身需要系统地学习投资知识与投资技能。同时有高达94%的个人投资者表示在学习证券投资知识与技巧的过程中面临困难，主要表现有：缺少时间与精力进行系统学习；缺少必要的经济学与金融学基础以及缺乏专业人士指导。

人们的身边不乏这种案例，朋友A眼看着快30岁，担任公司的重要职位，天天忙事业，对各种理财产品几乎一无所知，家庭现有的积蓄全部存在银行；朋友B刚工作一两年，虽然资金不多，但每月坚持进行基金定投，并且不断研究新推出的相关理财产品。

对成年人来说，理财不仅需要资金和良好的心态，更需要知识和信息，经济的发展和金融的变革会衍生出很多不同的理财工具和手段，所以接受一些专业人士的理财教育，不断地进行理财知识的完善是必要的。学习正确的投资方法，了解最新的理财资讯理财教育是最好的投资。

不断地接受专家的理财教育和不断地自我学习是获得良好投资收益的基础，有很多投资者到银行去，看别人都买些什么基金自己就跟着买，没有计算过这个基金的收益率，也不知道基金经理是谁；还有的投资者最初确实通过自己分析尝试过投资理财，也取得了不错的收益，但却很少关注其他渠道的投资和理财大环境的变化。

目前，书店里各种普及理财知识的书籍和影像资料很多，各投资机构经常举办大型理财讲座，各媒体也都有理财栏目，投资者可以多渠道学习理财知识，了解最新的投资信息，第一时间调整自己的决策。

对于投资者来说，在普遍分析的基础上找出最适合自己的理财产品是最重要的。那么如何确定自己不同时期的投资计划呢？专家建议，要建立理财账本，只有了解了自己的消费结构和理财现状，才能更好地理清未来投资的思路。建账本的时候如果无从下手，可以利用网络，网上有组合贷款计算器、教育储蓄利息计算器、公积金计算器等等。其中如实现买房计划、提前支取与存单抵押贷款比较、部分提前与全额提前支取定期存款比较、商业住房贷款和住房公积金贷款比较等计算工具，已经具备了初步的理财功能，而且在使用上也非常方便。

理财资讯的掌握程度决定着投资者的策略，投资者可以将自己经常使用的网站收藏到浏览器的“收藏夹”中，提高浏览效率。某些网站上还有模拟炒金、炒汇，目前炒金和炒汇的人数不多，并不是进入的资金门槛有多高，关键在于炒金和炒汇需要更多的技术分析手段，同时要对于国内外的财经新闻有敏锐的洞察力。投资者可以去专业的咨询网站寻找黄金价格的走势，通过手工计算进行模拟，像KITCO（/）等网站上都有国际市场黄金价格的即时走势。在FX168（）等外汇网站上不仅可以看到最为及时的外汇行情，还有相关外汇评论。

（本刊记者综合整理）

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儿童理财教育的11个金点子

1.设计一个系统，让孩子赚额外的钱。

2.给孩子设储蓄账户，定期听取孩子对账户的看法，鼓励孩子，表扬孩子。

3.让存钱的过程像花钱一样有趣。

4.如果在花钱上有什么闪失，不要为孩子开脱。让孩子在犯错误后，承担决策失误的责任，并从经验中学习。

5.尽早开始！孩子一旦掌握“我要……”的概念，就开始让他理解“我要……”意味着一笔开销。

6.帮助孩子理解“我需要……”、“我要……”和“我希望……”之间的区别，这使他能在将来作出好的花钱决策。

7.孩子长大一些时，就让他共同承担家庭的财务目标，让他了解家里为什么存钱，怎样把钱攒多，又怎样聪明地花钱。

8.让孩子介入家庭的财务计划和开支过程，这不仅增强孩子的自尊心，也使他了解计划的重要性。即使一个小孩也可以在计划中占一小部分，这样最终的目标也是他的目标。

9.设计一个简单的记录系统，孩子可以用来记下他赚的钱、花的钱和节省的钱。