房产评估报告精选(九篇)

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第1篇：房产评估报告范文

关键词：地高辛；美托洛尔；房颤伴快速心室率

Abstract ： objective： to explore the digoxin and metoprolol combined effect on disease of atrial fibrillation with rapid ventricular rate. Selection methods： from January 2014 - December 2015 110 cases of atrial fibrillation with rapid ventricular rate of patients， randomly divided into experimental group and control group. Line of the experimental group digoxin mg1 0.25 times/d， 5 d after changed to 0.125 mg/d； Reference group lines of digoxin and metoprolol combined 6.3-12 magnesium 2 times/d， be adjusted once a week. Results： after a month， the experimental group of rhythm of the lowest and highest rhythm of the heart and resting heart rate were lower than the control group， the differences between the two is obvious， with a statistical significance （P < 0.05）. Conclusion： digoxin and metoprolol combined treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate， obvious effect， recommended for clinical use.

Keywords ： digoxin. Metoprolol； Atrial fibrillation with rapid ventricular rate

房颤是一种常见的具有持续性特征的心律失常疾病，其总发病率为1%-1.5%，房颤会使全身栓塞时间啊和缺血性脑卒中的发病率大幅度提升[1]。我院对房颤伴快速心室率病患行地高辛和美托洛尔组合的治疗方法，得到的效果显著。现做出如下报告。

1资料与方法

1.1临床资料

选取我院2014年1月-2015年12月的房颤伴快速心室率病患110例，心室率≥100次/min，房颤的持续时间为0.5-72（0.1±9.9）个月；病患的入选标准如下：诊断的类型包括高血压心脏病、肺原性心脏病、冠心病、风湿性心脏病、扩张性心肌病、预激综合征、甲亢、束支传导阻滞。将选取的110例病患根据入院的先后顺序随机分为实验组和参照组。每组各55例。实验组的年龄（60.5±6.7）岁；男28例，女27例；诊断类型：高血压心脏病13例，冠心病12例，风湿性心脏病5例，甲亢17例，束支传导阻滞8例；参照组年龄实验组的年龄（60.9±6.2）岁；男31例，女24例；诊断类型：高血压心脏病8例，肺原性心脏病1例，冠心病16例，风湿性心脏病5例，扩张性心肌病8例，甲亢12例，束支传导阻滞5例；实验组与参照组的临床资料比较的差异无统计学意义（P>0，。05）。两组之间具有可比性。

1.2治疗方法

实验组与参照组均以病情的常规为基础给予吸氧、抗心衰、去除诱因、对症、支撑等相关治疗。实验组行地高辛和美托洛尔组合6.3-12mg2次/d，每周进行1次调整。每次增量6.3-12mg2次/d，加量到出现最佳疗效之后开始长期维持治疗。假若治疗过程中的心衰程度in东严重加重，则应增加利尿剂计量，同时减少美托洛尔计量，若发生心动严重过缓挥着房室传导阻滞等现象则应立刻停止用药。参照组行地高辛0.25mg1次/d，5d之后改成0.125mg/d[2]。

1.3临床观察指标

①疗效评价。对实验组与参照组进行为期1个月的对比观察，具有显著疗效：持续性的房颤转化为窦性心律；一般疗效：持续性的房颤的心室率减少到100次/min；无效：房颤心律、控制房颤的心室率仍≤100次/min。②不良反应。对治疗过程中出现的不良反应进行实时的监控，例如严重心律失常、心衰加重、低血压、洋地黄中毒等等，若病患出现不耐受的情况，要即刻停药[3]。

1.4统计学方法

利用SPSS17.0统计软件处理数据，计量资料用（X±s）表示，采用t检测，计数资料用χ2检测。若P

2结果

2.1疗效

实验组的显效7例，有效46例，无效2例。总的有效率达到96%，参照组的显效3例，有效42例，无效10例，总的有效率为82%，可见实验组治疗的总与效率大于参照组治疗的总有效率。实验组与参照组治疗前以及治疗后的3个月心率如表1所示。

2.2不良反应

实验组和和参照组的治疗组均未出现心衰加重、洋地黄中毒、黑朦、头晕、晕厥等等不良反应，电解质正常，肝、肾功能均无恶化。

3讨论

在治疗房颤的过程中，除了治疗病因之外，还需要治疗包括血栓栓塞和房颤心室率等在内的并发症，长期且标准的方案是转复以及维持窦性心律，但这个观点现在正遭受着越来越多的临床试验挑战，据最新的研究结果表明，控制心室率可以作为房颤治疗的首要措施，转复以及维持窦性心律作为控制心室率效果现已被临床接受[4]。

一直以来，控制房颤的最常用的药物都是洋地黄，其主要是对人的兴奋迷走神经起到作用，但是对于房室结的作用其实并不明显。因此，对静息时的心室率控制效果较为理想，但是对活动时的心室率控制效果较差。另外洋地黄类药物有时起效速度慢，控制房颤的效果有时也不是十分理想，剂量方面也难以掌握，尤其对老年人的快速房颤心室率的疗效较差[5]。

4结语

本文对试验中的实验组以及参照组进行了对比实验，最终得出实验组的最高心律、最低心律以及静息心率都低于参照组，总体的效率高于参照组，而且并无不良反应。因此，地高辛和美托洛尔结合使用能够作为治疗持续性的房颤心室率首选的药物。

参考文献：

[1]Zhang Changqun digoxin and metoprolol. Clinical observation on the treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate [J].Journal of shandong medicine，2010（12）：49 and 50.

[2]杨殊力，赵春景，殷跃辉，盛勇.地高辛与硫氮唑酮合用治疗141例慢性房颤伴快速心室率患者的疗效观察[J].华西药学杂志，2002（01）：75-76.

[3]章群.地高辛与美托洛尔联合治疗房颤伴快速心室率的临床观察[J].海峡药学，2010（05）：147-148.

第2篇：房产评估报告范文

    (一)房地产开发公司

    纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内,按照税法规定,向主管税务机关办理纳税申报,并同时提供下列证件和资料:

    1.房屋产权证、土地使用权证书。

    2.土地转让、房产买卖合同。

    3.与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额,房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证,以及其他与房地产有关的资料。

    4.根据税务机关的要求提供房地产评估报告。指当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实,不能作为计税依据,必须进行房地产评估时,由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。

    税务机关应当对上述纳税资料,包括合同或批件文本等,进行严格审查。其中,涉及税收减免和分次纳税等的审查内容包括:

    (1)签订房地产转让合同、房地产开发合同或立项的具体日期和签订土地受让合同的具体日期,以及按合同规定投入开发资金的到位情况。要求就上述合同,提供是否属于1994年1月1日以前签订的有关证明材料,作为税务机关确定该项目是否征税的参考依据。

    (2)房地产开发项目的类型。要求对开发项目是否属于普通标准住宅进行备案,作为税务机关确定对其是否征税的参考依据。

    (3)房地产转让的形式。即对一个项目是一次性销售还是分次销售,是采取现房销售方式还是预售方式进行备案,作为税务机关核定申报及纳税时间的参考依据。

    (二)房地产开发公司以外的其他纳税人

    这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内,到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报,并提供下列资料:

    1.房屋及建筑物产权、土地使用权书。

    2.土地转让、房产买卖合同。

    3.房地产评估报告D如果转让的是旧房,必须出具政府指定的评估机构所作的评估报告。

    4.与转让房地产有关的税金的完税凭证。

    5.其他与转让房地产有关的资料。如房地产的原造价或买价等。

    6.纳税人发生下列转让行为的,还应从签订房地产转让合同之日起7日内,到房地产所在地主管税务机关备案:

    (1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,纳税人因此而得到经济补偿的。

第3篇：房产评估报告范文

现在，越来越多的城市在不断优化和更新，征地工作必不可少。房屋征收补偿工作通常都是要和房屋的评估价值相挂勾。那么作为，面临拆迁的被征收人，知道在房屋征收中应当如何进行评估吗？

案例：刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月，刘女士的房屋被列入了征收范围。2014年8月，刘女士接到《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月委托律师维权。通过调查了解到：2014年9月，已经作出了房屋征收决定并公告，随后委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。

解读：本案中评估报告的违法点就比较多，也是拆迁户必须要注意的关键点：

第一，房屋评估报告是否过期。

根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本案中2014年9月就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。

第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。

根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。本案中直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。

第三，房屋评估范围需要注意。

根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。

在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。

二、征地如何补偿？

1、征收林地有补偿么

有的拆迁户会问，林地征收有补偿嘛？村里告诉我种的树不给补偿这合法嘛？

首先可以肯定的是，林地征收是有补偿的，《国家林业局办公室关于征占用林地征收四项费用有关问题的复函》中就指出，用地单位需要缴纳四项费用：林地、林木补偿费、森林植被恢复费和安置补助费。

各地区对于建设项目使用林地补偿标准的规定均有一定不同，对珍贵树种和普通树种的补偿亦有不同，拆迁户可以查阅所在地区林地补偿标准，做到心中有数。

值得注意的是，无论林木补偿费用补偿多少，林木补偿费和苗木补偿费一般应归被使用林地单位或个人所有，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。

2、耕地征收怎么补偿？

首先我们要清楚，耕地都包括什么？根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)可知，耕地属于一级地类，包括三个二级地类，即水田、水浇地、旱地。

根据《土地管理法》第四十七条的有关规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

各地区会按照自身的情况制定具体的细则规定，一般而言征收耕地的补偿主要包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等，拆迁户可以查询所在地区关于调整征地补偿标准的通知，进行详细了解。

3、征收荒地给不给补偿

根据我国《土地管理法》的有关规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。也就是说，征收荒地也是有补偿的。

有的拆迁户可能会问“村里鼓励我开荒，开垦后的开荒地被征收了有补偿吗？”，首先，国家征收农村开垦后的荒地亦是需要进行补偿的，一般而言补偿的项目包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

第4篇：房产评估报告范文

为督促资产评估机构改进和提升内部管理和执业水平，提高注册资产评估师执业能力和职业道德素养，提升评估行业社会公信力的积极作用，浙江省资产评估协会组建检查组，对省内部分评估机构执业质量进行检查。以下为对A评估机构出具的yh公司整体资产评估报告检查情况。

一、yh公司基本情况

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注册资本为120万元，其中：甲股东出资48万元，占股比例40%；乙股东出资72万元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股东同比例增资至200 万元。2005 年1 月6 日公司股权结构变更为：甲股东出资140万元，占股比例70%；丙股东出资60万元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股权结构变更为：甲股东出资140 万元，占股比例70%；丁股东出资60 万元，占股比例30%。yh 公司委托评估的目的为核实2008 年4 月11 日股权转让时的市场价值，作为征收股权转让个人所得税的依据，为追溯评估。

二、评估报告情况

根据yh 公司整体资产评估报告，截止评估基准日，公司资产总额1,615.79 万元，负债总额1,413.55 万元，所有者权益202.24万元。

(一)评估目的：为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据。

(二)评估对象：为评估基准日yh 公司股东全部权益价值，评估范围：为股权转让之目的所涉及的yh 公司于评估基准日的资产负债表中所列示的全部资产和负债。

(三)价值类型及其定义：采用市场价值标准。

(四)评估基准日：2008 年3月31日。

(五)评估方法。资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。由于yh 公司股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故未采用市场法进行评估；同时由于贵公司经营不太正常，不适宜采用收益法。故本次评估采用成本法。

(六)评估程序实施过程和简要情况。1.对流动资产、流动负债均按经核实后的账面值为评估值；2.对非流动资产———固定资产，选用重置成本法，评估价值＝重置价值×成新率；3.对非流动资产———无形资产———土地使用权，选用基准地价修正法，评估价值＝基准地价×期日修正系数×年期修正系数×综合修正系数。综合修正系数按经分析评估对象的地理位置、商业网点集聚程度、交通条件、配套设施、环境景观、城市规划、容积率、宗地形状、面积大小、开发程度等各因素确定。

(七)评估结论。在评估基准日2008年3月31日，yh公司的净资产评估价值为1,266.30万元。评估增值1,064.06万元，增值率526.14%，均为土地使用权评估增值。(八)特别事项说明。对法律权属、实物资产的实地勘察、控股权的溢价、评估基准日至报告日之间的政策调整和其他事项、评估假设条件、可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项等6项进行了说明。

(九)评估报告日：2012 年1 月18 日。

三、检查中发现的问题

（一）底稿中无货币资金、应收账款、存货、固定资产———机器设备、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款的现场调查记录，无评估业务需要的基础资料，对评估对象现状和评估对象法律权属未进行关注。

（二）底稿中无被评估企业的现状、发展前景、被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料、可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素、被评估企业所在行业的发展状况及发展前景、资本市场、产权交易市场的有关信息和定价依据资料。

（三）底稿中无固定资产———机器设备的询价记录、完全重置成本确定过程和成新率或各项贬值因素的确定过程和评定估算过程记录、无被评估企业所申报的资产和负债明细表。

（四）报告中无被评估企业财务状况。

（五）报告中未对价值类型进行定义和说明选择该价值类型的理由。

（六）报告中未披露对生产厂房、办公用房及传达室共22,506.2平方米建筑物未办理房产证的状况。

（七）报告中无被评估企业的财务分析和被评估企业与其所在行业平均经济效益状况比较。

（八）报告中未披露是否考虑了流动性对评估对象价值的影响。

四、问题成因分析

（一）在该案例检查中，评估师主要对被评估单位的建筑物、土地资产实施了相应的评估程序，因本次评估的目的为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，且为追遡评估，根据当地税务部门的监管，也只要求对企业的房地产等资产价值变动大的资产进行评估，税务部门根据评估增值及账面反映情况，直接核定应纳税所得额，对评估报告的披露要求也相对简单。这样便于税务部门的监管且具有可操作性。

（二）评估师选择资产基础法进行评估的理由中，是由于yh 公司股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故未采用市场法进行评估；同时由于贵公司经营不太正常，不适宜采用收益法。其实在实际操作中，有地方税务部门对评估方法也是有要求的，有的税务部门按市场法或收益法评估得出的企业企业价值评估结论还不予认可。

五、案例点评

（一）评估方法选择说明过于简单。根据《企业价值评估指导意见（试行）》的规定，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。评估师在选择评估方法时仅说明由于企业经营不太正常，不适宜采用收益法，同时由于股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故本次评估采用成本法，过于简单。评估师应对被评估企业的现状、发展前景、被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料、可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素、被评估企业所在行业的发展状况及发展前景、资本市场、产权交易市场的有关信息和定价依据资料进行分析，并了解被评估单位内部管理制度、会计基础工作等情况，如实说明与被评估单位相关行业、相当规模企业转让股权的公开交易案例无法取得，未来的收益无法预测，以致无法合理预测未来现金流量的原因。

（二）评估程序不到位，缺乏支持评估结论的工作底稿。本案例评估目的为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，评估对象为评估基准日yh 公司股东全部权益价值，评估范围为股权转让之目的所涉及的yh 公司于评估基准日的资产负债表中所列示的全部资产和负债。对股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，应理解为应对股东全部权益价值或股东部分权益价值为评估对象，但根据评估报告使用者———税务部门的监管要求，评估师实际只对非流动资产———房屋建筑物和土地使用权进行了评估，未对货币资金、应收账款、存货、固定资产———机器设备、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等实施必要的评估程序并形成底稿，却出具了企业价值评估报告，缺乏支持评估结论的工作底稿。

第5篇：房产评估报告范文

一、评估机构应当中立评估

社会中介机构进行企业化运作的同时，肩负着社会责任，其专业化功能最大限度的发挥在于其专业化和中立化。《评估办法》第3条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。在现实中，根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产管理部门对评估机构具有监督检查职责。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。为了落实该条规定的中立评估精神，建议建立房屋征收异地执业制度，扩大异地评估范围。如果存在影响中立评估情形的，在诉讼中，人民法院应当依法履行职责、严格司法审查，从证据的合法性上予以否定，真正发挥行政审判职能作用，改变“上诉不如上访，上访不如上网”的不正常现象。

二、被征收人对评估机构有更多的选择权

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。为了减少地方政府对评估机构的公正评估产生影响，改变过去拆迁管理部门指定评估机构的做法，《评估办法》第4条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。征收部门应当联系一级资质、二级资质和三级资质大约5家以上的评估机构作为备选评估机构，体现政府公平补偿的态度，提高征收工作的公信力。征收部门通过公告公布备选的评估公司及基本情况，在规定的时间内提交由被征收人签名的确定评估机构的材料。为了公平竞争，评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。在评估机构的选择上，应该使被征收人有更多的选择权。

三、评估委托合同明确约定权利与义务

《评估办法》第6条规定，按照法定程序选定或者确定房地产价格评估机构后，房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。《评估办法》第7条规定，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。《评估办法》第8条规定，评估的目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值，或者为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。《评估办法》第16条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

四、确保评估结论合法、合规、符合实际

房屋征收评估前，房屋征收部门应当在纪检监察参与或监督之下，组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的调查、认定和处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，这是阳光征收的重要内容，通过公布接受监督，通过监督实现公平、防止腐败。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。对于产权证为住宅，但已经依法取得营业执照的，应当根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，考虑经营年限、纳税情况、经营状况、住宅房屋价格、经营性用房价格等因素，综合分析作出评估报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，对于未经登记的建筑，先由市、县级人民政府责令国土、规划、房产、城管、征收等部门调查、认定和处理。在处理的基础上，评估机构再进行评估。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

五、明确房地关系

被征收房屋的价格理所当然包括土地的价格及地上建筑物的价格，《评估办法》第11条规定，征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。如何理解“其占用范围内的土地使用权”成为评估中难以回避的问题，笔者建议采用容积率或者四至来衡量较为妥当。容积率或者四至以内的土地的价值应当包含在房屋的价值之内，不再重复计算其价值；此外的土地应当作为独立的使用权，另行评估进行补偿。建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提前收回该土地使用权的，应当依照《物权法》第121条规定：“因对不动产或者动产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿”。《物权法》第148条规定，征收房屋的，应当退还相应的土地出让金。可见，对于土地的补偿，法律规定是明确的。建设用地使用权作为独立的用益物权，在市场经济的条件下，也会随着土地的增值而增值。而且，当该项权利被提前收回时，将会造成当事人预期利益的丧失。众所周知，土地上的房屋及其他建筑物无论建在哪里，其建筑成本不会有太大的区别，而且，使用的时间越长其残值就越少。真正具有价值区别并不断升值的是处于不同区位的土地使用权，政府对于房屋的征收，其目的也是为了取得建设用地，建设用地使用权也是财产权。房屋和土地的关系在征收补偿、抵押、拍卖中无法回避，笔者认为完整的房屋与土地的关系包括：1　房地合一；2　地随房走；3　以容积率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、选择对被征收人有利的评估方法

房地产评估包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法，进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济

收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。选用不同的评估方法会有不同评估结果，在规则并不明确的情况下，一般以对被征收人有利的结果为准。《评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、评估的监督救济程序

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。《评估办法》第17条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。送达评估报告在实践中存在被征收人拒签现象较为普遍，建议采取公证留置方式送达。《评估办法》第19条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。《评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。《评估办法》第21条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。《评估办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《评估办法》第25条规定，评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。《评估办法》第32条规定，在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由作出征收决定的人民政府依法作出征收补偿决定，被征收人不服的可以向上级人民政府申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。在诉讼中无法回避对评估报告的审查，在司法实践中，有些法院过于依赖评估报告，缺乏对评估报告能动的审查，这既是理论的迷茫，也是被动司法的表现。评估报告属于优势证据，应该既不照抄照搬，又不随意否定，真正体现能动的司法审查功能。

八、协助与配合

因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供其查阅或者复印产权产籍档案和登记簿的便利。房屋征收部门应当转送评估报告。被征收人应当提供相关资料，配合评估机构入户勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第59条规定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳。征收评估程序视为征收的行政程序，向评估机构提供对其有利的相关资料，属于被征收人的举证权利，在行政程序中享有举证权利而不及时举证，在将来的诉讼中这一举证权利将被剥夺。在评估师工作的过程中，个别人对评估师侮辱谩骂的，公安机关应当及时处理。

第6篇：房产评估报告范文

如果是房屋贷款，一般是在贷款发放后就能领取合同了，贷款合同一般一式三份，客户一份，房产局备档一份，银行一份。甚至有些银行会将合同邮寄到借款人手里。如果是个人贷款，一般在申请当天就能拿走合同。

房屋贷款的流程，首先借款人提出贷款申请，并且在填写贷款申请表时要写明贷款用途、贷款金额、个人财产情况、使用期限、选择的贷款种类、抵押物、偿还能力、工作地点等基本信息。申请表填完后递交材料，主要根据贷款种类以及银行的要求提交相关资料，房贷主要包括借款人证件资料、收入证明资料、信用状况资料、抵押物资料、担保资料等。

在银行接到申请后开始对借款人的贷款情况做基本调查，原则上是看借款人的还款意愿与还款能力，在这个基础上评定贷款风险。随后就是评估，由银行认可的评估机构进行评估，并且出示具价值评估报告。在一切手续办完后会进行面签，合同签订完毕银行就会把款项转给开发商。此时贷款就办完了，申请人可以去取合同了。

（来源：文章屋网 ）

第7篇：房产评估报告范文

门市楼抵押贷款是随着社会主义市场经济的发展应孕而生的，它的出现对于弱化农村信用社信贷风险，节约人力、物力，提高信贷效益具有重要的意义。但是风险与贷款同在，贷款管理就是一个风险管理的过程，要达到贷款效益，必须在日常管理过程中，谨慎运作，最大可能的去规避风险，去充分满足农村信用社贷款的质量管理的要求。

一、门市楼抵押贷款的特点：

1，风险系数较小。眼下，房地产市场交易活跃，增值的市场空间很大，一旦发生变现，抵押物易出售，对信用社的债权清偿度高，不易形成风险。

2，贷款收益集中且稳定。其贷款额度一般较大，结息相对集中。这样客观上减少了信贷人员的收息工作量，从而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，贷款人的还款积极性普遍较高。受农村朴实的信用观念的影响，一旦因贷款不归还导致抵押物被拍卖，就会使得其在人前无光。因此客观上形成了一种无形的心理压力，督促其努力还款。

二、门市楼抵押贷款的风险防范

（一）贷前风险的防范

1、认真过好评估关。客观、公正、准确的评估是办好门市楼贷款的关键，这是关系到贷款回收成败的重要的一环。

一是信用社培养自己的房产评估人才，可以通过专门培训或进修等手段让其拥有一定的系统的评估专业知识，在承接贷款申请时，积极的同专业评估人员进行协商，积极参与评估活动，在广泛参与过程中敢于提出自己的评估观点，这样可以最大限度的减少评估误差，弥补评估遗漏，从而掌握第一手可靠的评估资料，及时汇报给信贷部门予以参考，为准确发放贷款打下基础。

二是采用循环评估法，即采用多个评估部门对同一门市楼进行实地评估，然后把各个评估结果逐一进行比较，取中间最小化值，以提高评估的准确度。

三是对评估结果进行复议，根椐本门市楼所处地理位置，建楼成本、所提折旧、建造时间、装修情况、建筑面积等情况进行实地查询，做系统的分析，以把好事后监督关，防止评估报告严重失实后，导致高评估而形成的“空壳贷款”的现象。对于那些失实的评估报告予以否决，重新评估，防止评估部门同贷款人恶意串通，套取贷款。

2、认真过好证件关。

信贷人员认真实地的核对房产证，土地证等必须的证件，看户名是否属实，所绘图纸是否准确，是国有土地还是集体土地等逐项进行印证，无误后，亲自陪同贷款人办理各种抵押手续。

3、过好选址关

“天时不如地利”，一旦贷户贷款出现风险，门市楼抵押物之所以能够顺利通过变现，防止出现滞销，和其所处的地理位置有着很大的关系。因此门市楼抵押物应在人流、物流、市场交易活跃的地方，更符合贷款管理的客观需要和抵押物本身的内在要求。

（二）管理风险的防范

1、度要适中，既要保障贷款本息能够足额回收，又要充分满足贷户的经营需求，同时对贷款应参照企业贷款管理，实行按季结息，以分散贷户的还息压力。

2、为门市楼抵押贷款上保险，可以按贷款额的一定比例作为抵押物保险金，在保险条文中明确规定一旦抵押物发生损失或毁灭情况的发生，信用社依法优先享受保险所承担的金额，享受优先受偿的权利。

3、做好门市楼抵押合同的法律公证，保障贷款合同合规合法，一但发生不良情况，信用社根据司法公证，可以减少各种司法遗漏，依法保护自己的合法权益。

4、对抵押物的存在状况进行时时审查，做好记录，对借款人恶意进行毁损的情况进行纠正，以保证抵押物的完整性，防止其人为导致的贬值。为抵押物及时的变现打下扎实的基础。

5、认真核对抵押物，是否为本人直接拥有，有没有其他隐藏的债务，是否进行了贷款重复抵押。同时做好抵押物变现的准备工作，积极同执行厅搞好关系，打好招呼，一但发生纠纷，能够及时伸张债权。

6、发放门市楼抵押贷款规定在信用社开户，形成一种潜在的制约机制，以监督其贷款的使用情况，同时以贷引存，达到存贷双赢。

第8篇：房产评估报告范文

关键词：资产评估风险；风险防范措施；财务管理；立法风险；管理风险；执业风险 文献标识码：A

中图分类号：F33 文章编号：1009-2374（2016）12-0193-03 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.12.092

1 资产评估风险的定义、特征和类型

1.1 资产评估风险的定义

资产评估相关单位或相关个人由于进行资产评估而带来利益损失的可能性。这种损失造成的原因可能是由于评估价值区间与客观价值的偏离或者是评估主体出现了行为失误造成的，而且极其容易引发利益受损者对评估机构以及评估机构的评估人员进行民事甚至是刑事诉讼，要求其承担责任，赔偿损失。这其中又有广义风险和狭义风险之分，那种强调风险表现不确定性的属于狭义风险；而那种强调风险表现为损失的不确定性的属于广义风险。广义风险的结果可能带来损失，可能从中获利，也可能没有利益损害与利益收获。

1.2 资产评估风险的特征

1.2.1 客观必然性。资产评估工作具备规范市场秩序，提高市场交易的积极作用，但其也存在一定风险，所以资产评估风险具有客观必然性。

1.2.2 未知不确定性。资产评估风险具有客观必然性，而且其什么时间什么地点发生，发生什么类型以及发生多大程度的风险都是未知的，所以其具备未知不确定性。

1.2.3 潜在性。资产评估风险的存在是一种客观事实，如果当事人的利益没有遭受损失则相安无事，一旦当事人的利益损失达到了当事人不能容忍的地步的时候，潜在的可能性风险就变成了事实风险，所以资产评估风险具备潜在性。

1.2.4 阶段性。一旦资产评估工作对当事人造成了利益损害，而且被当事人进行了法律诉讼，这种潜在风险就变成了事实风险，也就是说前阶段还是潜在的风险，后阶段就可能爆发为事实风险，所以说资产评估风险具备阶段性。

1.3 资产评估风险的类型

1.3.1 立法风险。由于人的意识要受到现实条件的制约，所以相关部门在制定跟资产评估相关的法律法规的时候往往受到当时的历史局限，经过多少年后，如果资产评估的立法不能够及时更新与时俱进，那么就很可能会给一些不法分子带来钻法律空子的可能，之前确立的法律法规很可能因为不能适用于目前的实际情况而给资产评估工作带来一些风险。

1.3.2 管理风险。管理风险主要是指主管资产评估行业的行政部门在对资产评估工作进行管理过程中可能产生的风险。这其中有两点要特殊说明：一是目前我们国家资产评估管理的行政主管部门还没有统一，不仅由财政部门主管，还由林业、房产管理、农业等部门主管，主管部门过多，造成资产评估工作很难形成统一标准；二是我们国家目前的资产评估管理职能主要有两个，分别是规划职能和控制职能。对于法律法规的制定和行业发展的规划等都属于是规划职能范围内的。而像对资产评估机构和资产评估人员进行资格认证、制定执业标准以及进行国际协调等都属于是控制职能范围内的。在我们国家，关于资产评估管理风险的具体表现主要是：由于评估的主管部门众多，各部门之间存在一些政策上的冲突甚至是矛盾，所以各部门在进行职业标准制定以及其他方面的管理工作的时候，很难形成统一的标准，进而对资产评估工作的正常有序开展产生

影响。

1.3.3 执业风险。执业风险是资产评估风险中最常见的一种风险，由于现在我国资产评估机构众多，资产评估人员数量庞大，但是资产评估人员的素质水平参差不齐，很多人的执业水平都达不到专业标准，如果评估人员的水平不够，在进行资产评估的过程中就容易给评估当事人带来一些不利的影响甚至是一些经济上的损失，那么当事人就会对评估机构以及评估人员进行法律诉讼，评估机构就要承担参与诉讼的花销以及败诉后给当事人的损失补偿，这就是资产评估的执业风险。

1.3.4 结果使用风险。资产评估结果使用风险主要是因为当事人对于资产评估报告书以及资产评估结果的使用不当而带来的一些风险。常见的表现有三种情况：一是评估当事人错误地使用了已经过期的资产评估报告书和资产评估结果；二是当事人没有遵循资产评估报告书上所注明的评估目的来使用资产评估报告书和资产评估结果；三是当事人在使用资产评估报告书和评估结果的过程中对于评估期过去之后的一些事项而引起资产评估价值发生变化没有考虑到。

2 资产评估风险防范面临的问题

2.1 评估人员总体素质水平较低

长期以来，我国一直都在实行注册资产评估师的考试制度来进行评估师的选拔。近年来，我国又开始采用注册资产评估师的分类分级制度来对评估师队伍进行专业划分。目前已经有建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等具体的分类，发挥了每个评估师的专业特长。而分级则是根据注册资产评估师的执业年限和工作经验把资产评估师分为初级、中级和高级三个等级，等级越高的评估师其评估经验越丰富，评估水平越高，评估质量越好。但是由于我国市场混乱，资产评估师考试制度以及资产评估师的分类分级制度实施过程中出现了很多问题，很多组织或个人在考试之前泄题给考生，评估师的分级制度审核也不够严格，加之国内的资产评估起步较晚，所以跟发达国家相比，我国资产评估机构的评估人员素质水平参差不齐，真正有水平的高级评估师很少，评估师队伍整体的素质水平不高。

2.2 缺乏完善的法律法规

从我国发生过的众多评估纠纷案件中可以看出，我国目前的法律法规在资产评估方面极其不完善，缺乏全面的法律支撑。已有的《国有资产评估管理办法》存在诸多方面的缺陷，《中华人民共和国注册资产评估师法》还未形成可以全面规范资产评估执业准则和道德准则的作用。所以，由于我国缺乏完善的法律法规进而导致资产评估纠纷频发，而且纠纷处理缺乏统一的法律依据，常常引发诉讼双方的不满。而且有很多不法分子钻法律的空子，市场上经常出现虚假评估现象。

2.3 相关管理体制不健全

目前我国的资产评估市场比较混乱，评估行业问题百出，矛盾重重，跟我国的管理体制不健全有很大的关系，众多行政主管部门各持各法，没有达成一致，造成管理风险频发。而且由于管理体制不健全，评估人员经常不按照既定程序进行评估操作，导致评估风险频发，还有很多机构急功近利，为了抢占市场份额经常承揽诸多超出机构本身评估能力范围之内的业务，所以就会经常出现很多不科学、不合理的评估结果，久而久之就会给机构的名声带来极大的损害，这都跟我国普遍存在的相关管理体制不健全有关。

2.4 监督制度不完善

我国资产评估起步晚，相关的管理制度尚不健全，相关的监督机制更是不够完善，由于行政主管部门众多，经常出现各部门之间相互推诿、相互扯皮的情况，不但没有起到良好的监管作用，反而降低了对评估行业的监督力度，而且评估行业的新闻曝光率低，社会监督氛围差，行业内部存在很多不正当竞争现象，而且由于缺乏有效监督，很多评估人员都粗心大意甚至是违背道德进行虚假评估，不对评估质量负责，导致评估行业的口碑下降，十分不利于评估行业的健康长远发展。

2.5 评估报告不规范

现实生活中存在评估结果使用风险，主要是由于资产评估报告表述不恰当而引起当事人误会，进而引发评估机构与当事人之间的纠纷，评估报告随意不规范，很多地方阐述得不够清晰，经常给当事人造成麻烦甚至是损失，所以常常引起当事人的不满甚至对评估机构或者是评估师进行法律诉讼，评估机构和评估师也常常因此在诉讼过程中败诉，所以必须要严格规范资产评估报告，做到严格规范、清晰明了。

3 加强资产评估风险防范的对策

3.1 加强对评估人员的培训，提高评估人员素质水平

现代社会的发展进步，“人”的作用至关重要。资产评估工作本身是一项专业性很强且容不得半点马虎的工作，所以要求评估人员必须要具备很高的政治思想素养、专业的评估水平以及严谨负责的工作态度，而且要经常学习，与时俱进。必须要加强评估队伍的素质水平建设，加强对评估人员的素质培训，培训他们专业的评估知识和业务技能，并且要培养其学习能力和创新发展能力，提高其法律意识，加强其诚实守信爱岗敬业的道德教育，使资产评估人员都能够成为综合素质很强的应用型人才，降低资产评估的执业风险。

3.2 完善相关的法律法规

资产评估工作是一项十分严肃的涉及到评估当事人切身利益的事情，所以必须要对其进行规范化、法制化，使资产评估工作真正做到有法可依，引导评估行业健康长远发展，不让非法分子浑水摸鱼，与此同时，必须要对资产评估的责任做出明确法律界定。积极捍卫评估结论的法律效果与权威性，严厉打击不法分子或是失范者的违规行为，让那些破坏评估行业制度的不法分子承担相应的法律责任，通过法律法规的严格要求，净化资产评估行业的发展环境，降低资产评估的立法

风险。

3.3 完善相关的管理体制

要加强资产评估工作的规范化管理，形成行业自律。首先要统一资产评估机构的行政主管部门，实行统一的管理办法，为资产评估行业打造一个规范的外部环境；其次要尽快建立严格的执业准入与退出机制，严格规范评估机构的出资人资格以及评估人员的执业资格；最后要形成公平公正的奖惩制度，加强行业考核，严格把关执业质量，保证评估的正确性，降低资产评估的执业和管理风险。

3.4 完善相关的监督制度

监督是任何行业长远发展都必不可少的保障。对于评估行业而言，要想保证评估结论的安全可靠就必须要形成一套行之有效的监督机制，加强对评估机构以及评估人员的监督，防止其评估失真。这种监督必须要由政府与社会共同完成，结合相关的法律法规，完善相关的技术监督手段，建立起一套完善有效的资产评估监督体系，尽快理清政府、社会、行业机构以及评估师之间的关系，明确各自的职责权限，做到监督到位，科学有效，降低资产评估的执业和管理风险。（下转130页）（上接194页）

3.5 完善评估报告，加强自我保护

资产评估机构必须要吸取教训，要想减少纠纷或者是尽量保证自身在与机构进行法律诉讼过程处于有利地位，资产评估机构就必须要加强对评估报告的规范，积极完善资产评估报告的格式与内容，做到严格规范、内容严谨、语言表述精炼准确，大力提高评估人员严谨的评估意识和专业的评估水平，这才不容易引起执业风险与结果使用风险的发生，起到自我保护的作用。

4 结语

世界范围内资产风险评估的发展已经成为一种流行趋势，它对于促进企业资产扩大的作用日益突出，但是其本身的各个环节都存在着一定的风险性，所以必须要加强对其风险识别、预防，极力降低资产评估风险的风险系数。目前，我国政府跟企业都已经认识到了资产评估的重要意义，都在积极完善资产风险评估制度，所以，相信我们国家的资产评估工作会开展得越来越好。

参考文献

[1] 谭舒蔓，高兵.资产评估风险防范与控制[J].合作经济与科技，2015，（12）.

[2] 范雪，张煦.资产评估风险防范与控制[J].中小企业管理与科技，2015，（4）.

[3] 汪芹.试论资产评估风险及其规避措施[J].企业导报，2013，（20）.

[4] 张翔.资产评估风险及其防范[J].中国证券期货，2013，（9）.

[5] 史策，张莹.资产评估风险防范与控制[J].品牌（下半月），2015，（8）.

第9篇：房产评估报告范文

【关键词】：注册税务师；纳税评估；税务机关；程序

纳税评估是注册税务师从事的重要涉税服务业务。随着税收监管机制的健全和税制改革的稳步推进，以及企业纳税意识和税务管理水平的逐渐增强，一些高端涉税服务开始受到企业的青睐。特别是自《纳税评估管理办法（试行）》（以下简称《办法》）出台后，不少企业为提高税务管理水平，降低涉税风险，选择聘请注册税务师对其涉税事宜进行纳税评估。笔者基于对企业纳税评估的工作实践，谈谈如何做好纳税评估工作，愿与广大同仁探讨。

一、注册税务师纳税评估涵义及作用

注册税务师纳税评估是指注册税务师依法接受纳税人或扣缴义务人（以下简称纳税人）委托，根据其所提供的涉税资料和自身所掌握的其他资料，运用各种技术手段和专业经验，对纳税人一定时期内的涉税资料及纳税情况进行综合分析、检查和评估，以确认纳税人纳税情况的合法性、真实性及准确性，及时发现、纠正并处理涉税事项中存在的错误和舞弊等异常问题的活动。注册税务师纳税评估其实是企业为提高其税务管理水平、降低涉税风险，委托中介对涉税事项自查的行为。其特点表现为客观性、平等性、公正性、专业性。而根据《办法》的规定，纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报（包括减、免、缓、抵退税申请）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。可以看出，虽然两种纳税评估的对象都是针对纳税人，都是依据纳税人提供的涉税资料开展评估工作，但是注册税务师开展的纳税评估与税务机关执行的纳税评估在评估目的评估性质、评估主体、评估依据、评估的法律效力、评估收费等方面还是有明显区别，两种评估不能相互替代，而是相互补充、相互促进的。实践证明，注册税务师开展纳税评估有助于提高企业税务管理能力，促进税务管理工作的合理化、规范化、程序化，控制并降低涉税风险；有利于及时纠正企业在税款计算、缴纳等方面的差错，促进企业税收管理工作的合理化、规范化、程序化，控制并降低涉税风险；有助于提高企业纳税申报质量；有助于提高企业税务管理信息化水平；有助于缓解了税企之间的矛盾。

二、注册税务师纳税评估方法及程序

（一）签订纳税评估协议

注册税务师首先应根据对纳税人的初步了解，确定是否接受纳税评估委托。注册税务师与委托人有利害关系的，应当回避；委托人有权要求其回避。正式确定接受纳税评估任务后，双方要依法签订《纳税评估协议书》，明确约定双方的责、权、利，特别是针对纳税评估中需要纳税人配合和提供资料的事项等情况应事先在协议中明确。

（二）制定纳税评估计划

注册税务师开展纳税评估之前，要按照《纳税评估协议书》和纳税人的生产经营情况，跟据评估目的和程序，制定周密的纳税评估计划，包括综合评估计划和具体评估计划。综合评估计划包括纳税人基本情况、评估目的、范围及策略、重点评估问题、工作进度、时间费用预算、人员分工、风险评估及其他。具体评估计划包括评估目标、具体步骤、评估人员及时间、工作底稿及索引。评估计划的繁简程度取决于纳税人的涉税事项的企业的经营规模和复杂程度。

（三）深入了解企业情况

注册税务师在签订协议后，必须依纳税评估计划，深入了解以下情况：（1）企业的生产经营地点、经营规模、经营性质、组织结构，设立的子公司、分公司或事业部；（2）企业资本金规模和构成；（3）企业的各项资产构成、使用等情况；（4）企业产品的科技含量、技术水平、产品结构；（5）企业的员工构成、工资规模和结构；（6）企业可能涉及的税种和可能享受的税收优惠政策。

（四）采集纳税评估信息

开展纳税评估的前提是采集和掌握纳税人的涉税信息。纳税评估信息采集的范围和方法，以“准确、详细、全面、适时”为原则，实行多途径、多渠道的信息采集，主要包括：生产经营信息、税务登记信息、发票管理信息、纳税申报及缴税信息、企业所得税汇算清缴信息、财务会计信息、税控装置信息、税务管理及内部控制信息、现场实地采集的纳税信息以及其他途径采集的有关纳税人同行业、同规模企业的涉税信息等。对收集的信息要经过筛选、评价及必要的核实，并建立适合纳税评估应用的工作底稿或数据库。

（五）确定评估风险和重点

注册税务师根据对企业情况的了解和对涉税信息的分析，要初步评估本次委托项目的各项风险包括固有风险、控制风险、检查风险。针对纳税评估中存在的风险要采取不同的评估方法和程序，重点降低可控风险，使总体纳税评估项目风险降低在一定的范围内，按照成本——收益——风险原则开展纳税评估。

（六）设置纳税评估指标

纳税评估分析指标的设置，主要是指涉税财务指标，包括纳税分析指标、财务分析指标、经营绩效指标等几个方面。纳税分析指标包括基本评估指标、复合评估指标；财务分析指标包括：总税负率（包括各税种）、成本利润率、利润率、税负增减率、营业（销售）收入增减幅度与应纳税额增减幅度比对率、往来账户异常变动等，经营绩效指标包括纳税人经营情况和绩效指标、同行业经营绩效基本指标、上级下达的经营绩效计划指标等。

（七）选定评估参照系

纳税评估参照系选定的主要依据，是税额增减变化指标和行业平均经济指标。税额增减变化指标包括：一是按增减额、增减率确定出对某一期间总体税源引起增减变化的主要税种、主要企业；二是按增减额、增减率确定出对某一期间单一税种引起增减变化的主要企业。行业平均经济指标包括：一是按行业利润率确定出低于（或高于）行业平均利润率一定幅度的企业；二是按行业税负率确定出低于（或高于）平均行业税负率一定幅度的企业。

（八）具体纳税评估分析

对企业进行纳税评估分析时，采取“分税种分项目” 逐一分析方法进行。目前主要是对企业所得税、增值税、营业税、消费税、城建税、教育费附加、个人所得税、房产税等税种（费）进行评估分析，通过对比、核查、分析、计算等方法，利用比率分析、趋势分析、结构分析等评估手段、以现行的税收法律、法规为准绳，从实体和程序两方面评估纳税人在纳税申报、税款缴纳、政策执行等税务管理各方面的合法性、合理性。特别是针对企业在日常涉税处理中遇到的与税法理解不一致、法律规定不明确，以及税收优惠政策、税收筹划的运用等涉税风险较高的问题，要坚持独立、客观、公正、诚信、谨慎的执业原则进行重点评估，确保评估的合法性、合理性、科学性。

（九）撰写纳税评估报告

注册税务师根据纳税评估相关法规和执业准则的要求，在完成既定的评估计划之后，出具纳税评估报告。注册税务师纳税评估报告是针对纳税人委托的评估事项所做出的最终评价成果，是对纳税人涉税事项是否合法、合理的客观、公正的专业判断，具有鉴证、保护和预防作用。评估报告中一般应包括以下基本内容：报告标题、纳税人名称、评估范围、评估意见、重点问题说明、意见或建议、签章和税务师事务所地址、报告日期、相关附件等，报告的具体格式可以根据评估项目的具体情况设置。

三、注册税务师纳税评估注意事项

（一）要解决好纳税评估工作的实效性

注册税务师纳税评估服务属于涉税鉴证性质的服务。首先要与纳税人依法订立评估协议，只有在合法的前提下，才能保证纳税评估过程和结果的独立、客观、公正。这里要防范三种误区，一是混淆税务机关纳税评估和注册税务师纳税评估两种行为；二是要防止税务机关借助行政权力对纳税人实行“指定评估”、“强制评估”等非法行为；三是，注册税务师自身必须注意控制纳税评估风险，严格依据税法和执业准则开展评估业务。

（二）要保证评估信息的合法性

无论是采集纳税评估信息，还是实施纳税评估程序，都需要合法、可靠的信息支撑，如果信息不完整、不准确、不适时，就会误导注册税务师的执业判断，甚至导致整个纳税评估的失败。为保证涉税信息的可靠性和及时性，必须对数据信息进行核实、验证，经过整合筛选后再利用，所以收集和评价涉税信息是纳税评估的关键环节。注册税务师评估中发现委托人有违规行为并可能影响评估报告的公正、诚信时，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当中止执业。

（三）保护纳税人的商业秘密和其它合法权利

注册税务师在纳税评估中会知悉纳税人许多涉税信息，这些信息有些属于公开信息，有些则属于纳税人的商业秘密或尚未公开的信息，这就要求注册税务师有良好的职业道德，无论出具何种纳税评估报告，都不得泄露这些信息，也不得利用其谋取非法利益，或者利用执业之便，谋取其他不正当的利益。对纳税评中发现的纳税人涉税事宜的错误或舞弊等行为，只能向纳税人指明或提出建议。纳税评估报告和工作底稿也只能作为企业的内部文件，除纳税人书面同意外，不得将其泄漏给税务机关或第三人，负有保密义务。

（四）维护注册税务师自身的权益

注册税务师开展纳税评估，涉及国家和纳税人双方的利益，容易受到来自纳税人和税务机关等各种方面的压力，甚至可能遭受某些纳税人或税务机关的授意、指使、强令、威胁等非法行为的侵害，所以注册税务师必须坚持以税法为准绳，恪守职业道德，遵守执业准则，根据《纳税评估协议》开展评估工作，如果其客观性、独立性及公正性受到损害时要采取例如中止协议、税务行政复议等必要的措施，维护自身的合法权益。

【参考文献】：