房地产市场建议精选(九篇)

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第1篇：房地产市场建议范文

[关键词]房地产；理性调整；政府救市

一、房地产市场开始步入调整期

2008年，中国房地产市场以7月为分水岭，此后多项数据表明市场开始进入调整期。

从全国房地产投资完成额来看，2008年1～6月份房地产开发投资同比增幅高达33.5％，处历史高位，此后就逐月回落。到12月份完成开发投资3.058万亿，同比增长20.9％，增幅与上年相比同期回落了9.4个百分点，投资的直线下降表明企业投资意愿和实际投资额在明显下降，开发商对近期市场的变化持审慎态度。

进一步分析房地产开发投资的区域特征，2008年1～12月份东部地区投资增速明显低于全国的平均水平，为17.1％，中部和西部投资增速分别为31.7％和22.7％，远远高于全国平均水平。尽管这种投资地域的特征有产业梯度转移的因素，但是由于东部占全国房地产开发投资的比重高达60％以上，中部和西部仅占40％左右，因而东部投资增速下降必然会影响全国的房地产投资的增幅。

从交易量来看，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积首次出现负增长，这是过去10年从未有过的。1～12月全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7％；商品住宅销售面积5.58亿平方米，与2007年住宅销售面积6.91亿平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54亿平方米的销售水平。

商品房和商品住宅销售面积的涨跌也有明显的地域特征。商品房销售面积出现负增长的主要集中在东部地区，包括北京、上海、浙江、江苏、福建、广东和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重庆和四川等。进一步分析35个大中城市的商品住宅市场，除济南、呼和浩特和长春商品住宅销售面积呈现增长外，其他32个城市均出现了负增长，大多数城市多是首次出现销售面积的负增长，但上海、北京、深圳和福州是个例外。北京自2006年以来商品房和商品住宅的销售面积一直在下滑。2008年北京商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅销售面积1031.4万平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅销售面积也是连续三年下降，且深圳交易量累计跌幅略大于北京。

从销售价格变化来看，2008年全国70个大中城市房屋销售价格增幅逐月走低，1～11月份同比价格指数从8.9％逐月降至0.2％，并于12月份转为负数，下降0.4％。其中热点城市北京同比增幅从14.2％回落至1％，上海从上涨9.9％转为下跌1.7％，杭州从上涨14％转为下跌0.1％，宁波从上涨15.5％降至0.8％，西安从上涨10.8％降至3.3％，乌鲁木齐从上涨24.7％降至3.9％。环比的数据同样呈现逐月回落的态势，特别是8月份以后环比下跌的城市数量在快速增加，截至12月份，环比下跌的城市有55个，占70个大中城市的78.5％，这预示着各城市房价增幅趋缓和走低的迹象越来越明显。

上述分析均表明房地产市场开始步入一个调整期。

二、房地产市场调整的合理性和必要性

许多人将房市调整归咎于外部冲击，事实上，其自身也有调整的要求。过去10年，得利于中国经济的强劲增长，房地产业得到了长足的发展，投资年均增幅25％，房价更是成倍的上涨。尽管维系中国房地产业长期向好的基本因素没有，但市场繁荣期非理性因素滋生与聚焦，增加了调整的合理性和必要性。

(一)房价上涨过快的不可持续性

1999～2008年间，全国商品房和商品住宅销售价格，按均价计算已累计增长了93％和103％，许多城市的房价在短短三年内就增长了1倍多。个别城市同质的房价在一段时间内每月以1000元递增，这种疯狂涨价让部分企业在短期内获得了丰厚的利润，但也严重打压了市场的有效需求，导致居民购房可支付能力下降。其实，只有培育和呵护市场的有效需求，才能使生产与消费的两个轮子形成良性互动，推动社会经济的健康发展。所谓的有效需求是指有可支付能力支撑的需求。而居民购房的可支付能力，从理论上讲，在流量上取决于家庭的收入与房价的关系，在存量上取决于家庭的财富水平(金融资产和实物资产)。简单的总量分析，即用全国或某城市的房价与收入增长率来衡量可支付能力，似乎两者差距不太大，但考虑到我国转型期收入差距在不断扩大这样一个事实，我们就会发现，不同收入家庭的可支付能力差异大相径庭。高收入户的可支配收入不仅是低收入户的几倍，且增幅较快，而广大中等收入户面对高企的房价可支付能力在急剧下降。

以北京为例，为了检验近年来房价持续上涨对不同收入群组可支付能力的影响，我们用一种宽松的标准来测算，即：贷款月供/可支配收入≤50％。为加强可比性，我们剔除了贷款利率变化和住房面积差异等因素。测算结果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差异极大，即便在2004年房价大幅度上涨之前，低收入户和中偏下收入户借助银行30年贷款也买不起房。其次，随着2005年后房价大幅度上涨，越来越多的中等收入户和中高收入户丧失了还贷能力，到2007年只有高收入户具有购房能力。问题是这部分支付能力强的高收入家庭已经购买了住房，而广大中等收入群体面对高企的房价，入市仍待收入的增长和家庭财富的积累，或挤压其他消费支出。

交易量是佐证有效需求变化的另一指标。2007年北京商品住宅均价突破万元大关，达到10661元/平方米，涨幅为43％，随着房价持续的大幅上扬，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均价达到12168元，比上年增长14％，交易量大跌了40％。房价上涨过快过高导致居民购房可支付能力锐减和住房交易量持续走低，由此形成鲜明的剪刀差，这种现象在全国房价上涨较快的城市都不同程度地存在着。

此外，2008年的通胀侵蚀了居民的实际收入，股市暴跌使居民金融资产缩水、财富效应锐减，金融危机对实体经济的影响逐渐显现，就业收入等诸多不确定性影响着百姓预期和消费行为，大量公务员住房和诸多名不符实的经济适用房入市产生的“挤出效应”，都对商品房市场交易量下降产生了推波助澜的作用。

(二)土地财政的不可持续性

自2002年国有土地使用权出让实施“招拍挂”以来，地价每年以8.9％的幅度快速上涨，高地价给地方政府带来可观的收益。相关数据表明，2001～2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5％；2005年国家开始紧缩

“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。2008年尽管有近50％土地出让以底价成交收场，有10％的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。土地收入已名副其实的成为地方政府的“第二财政”。

实事求是的讲，土地财政对缓解现行分税体制下地方财力不足、公共品供给融资难等问题，对提升中国城市化水平有一定促进作用，但也暴露出土地财政的诸多弊端：

首先，土地财政的不稳定性和不可持续性。在现行的土地批租制下，地方政府无论以何种方式(协议、招拍挂)出让土地使用权，卖一块土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，这为地方政府“以地生财”提供了便利，土地一级市场(征地)和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，而招拍挂则为地方政府从低价征地和高拍价中获得暴利，增加了地方政府对房地产的依赖。即便我们不考虑为13亿人解决吃饭问题，也不考虑可征用农地、不可再生资源的有限性，但自然界有四季，市场有冷暖，房地产市场也有周期的变动，这意味着土地价格不可能天天都有“面粉比面包贵”的火爆行情，当市场发生了变化，原来的供不应求就会转变为供大于求，土地流拍、降价就不可避免，“以地生财”就难以为继。

其次，“土地财政”严重损害了国民的利益。按照现行的法律规定，我国实行土地公有制，那么土地出让收益的分配和使用应代表全民的利益。然而相关数据显示，全国多数地方征地款分配比例为，农民得10％～15％，集体得25％～30％，政府及其他机构得60％～65％。征地中的各产权主体地位不平等、交易不公平使得农民失去了分享土地增值收益的权利，越来越多的农民失去了生产、生活的基础性资产，成为失地又失业的弱势群体。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，却无法保障将10％土地收益用于廉租房建设，而要动用职工个人的公积金储蓄的增值收益来为廉租房发补贴搞建设。显然，这种“取之无方，用之失当”的土地财政是与中国的城市化相悖的，因为中国的城市化不能以牺牲农民利益为代价，不解决五亿多的农民问题，不解决全体国民的养老、医疗、住房等基本社会保障问题，中国这个全球少有的“超级消费市场”就难以启动，中国的现代化就难以实现。

(三)企业盲目扩张的不可持续性

过去几年房地产市场的火爆，使众多企业纷纷加盟，2007年全国房地产企业急增至6.2万家，创数量之最，但上规模企业少，中小企业多，竞争力弱，平均负债率在70％以上，且经营模式雷同，企业融资主要依赖于银行信贷。可以说，大多数房企都遵循“征地―建房―销售”一种模式，其90％的经营收入依赖于商品房销售，但许多企业在进入商品房市场时，不对变化的市场进行动态分析，火爆的行情让人淡忘了周期波动，一味地按繁荣期来规划未来，竞标拿地；不对潜在的市场需求和竞争对手(区位、价格、成本、户型设计、配套设施等)进行细分，盲目跟着感觉走，甚至一窝蜂地上同一产品；或只追逐眼前利益，忽略了运用多种要素创造消费者所看重的价值(房屋的品质、效用和服务)，以及消费者从中获得的满足、舒适和财富。当市场销售不畅，同质产品和同质企业间的恶性竞争会加剧市场低迷，侵蚀企业利润。

造成现阶段一些房企资金紧缺的原因很多：(1)在“从紧货币政策”下，2008年银行房地产开发信贷余额1.9万亿元，新增房地产中长期贷款2407亿元，占中长期贷款比重从上年的13.9％降至10.8％。(2)银行大客户的信贷政策使中小企业贷款难。(3)市场观望气氛浓重，交易量萎缩导致预收订金持续下降。2008年房地产企业资金来源中，预收定金和预收款连续4个月出现负增长；个人按揭贷款新增3572亿元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融资功能下降。(5)利用外资增速放缓，2008年1～12月利用外资726亿元，仅占开发投资资金来源的2.3％，比上年下降了33.2个百分点。除上述因素外，企业自身非理性扩张，上一年拿地过多，摊子过大，导致占用资金过多，而销售不畅，资金回收慢，加剧了企业资金短缺和经营的难度。

三、对政府“救市”政策评价及改进建议

应对美国金融危机导致全球经济的衰退，中国要实现“保增长、调结构、扩内需”的目标，增长的动力将主要依赖于内需，而扩内需离不开投资和消费的双引擎。尽管我国内需投资领域很多，但由于房地产投资占固定投资的18％、市场需求大和产业关联度高、既是投资品又是消费品的特点，使之成为启动内需不可忽略的产业，因此，2008年9月后政府出台了一系列房地产“救市”政策，如减税、降息和加大保障性住房建设等。目前看来，这些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企业和居民三方博弈仍在继续，政府已出台多项扶持政策，市场仍在期待企业的积极响应，而居民有效需求释放取决三大因素：一是收入的增长；二是预期；三是融资便利和税收激励。前两大因素都与宏观经济大势相关，因此，在宏观经济形势存在诸多不确定性的情况下，居民就业不稳定、收入增长难，观望气氛浓重，致使上述政策短期内效应有限。

2009年对于中国的房地产业来讲，必将是一个“需要经风雨方能见彩虹”的一年，政府应如何审时度势，适时出台有效的扶持政策，对我国房地产业发展、保增长和改善民生均至关重要。

(一)审慎的分析市场变化为科学决策奠定基础

从坚持科学发展观出发，科学的决策应建立在市场信息充分和理性分析的基础上。

首先，我们要理性甄别中美房地产市场的差异，对中国的房地产市场有信心。美国住房市场自2005年四季度以来出现了“量价齐跌”。2008年存量独户住宅的交易量491.2万套，比2006年高峰时618万套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房销售价格中数19.86万美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量为48.2万套，比2005年高峰时下跌了62％，但售价中数仍处历史高位，比2007年高峰时下降6.9％。导致美国房市大跌的因素很多：(1)政府与市场错位。政府不应该将只能住廉租房的低收入者推向市场，试图完全依赖市场机制(次贷)来解决其住房问题，让“无自有资金、无资信、无支付能力”的三无人员购房，这无疑为市场的健康运行埋下了隐患。(2)信用泛滥导致国民的过度负债。1980年以来的金融自由化、金融创新所创造的融资便利(零首付、只付利息贷款、次贷、重新融资、房产净值消费信贷等)和税收刺激(贷款利息、资本利得、转移租金税收入均可减免个人所得税)等，使美国人储蓄锐减，过度负债盛行。在消费主导的增长模式下，2008年美国居民负债高达13.8万亿美元，成为非金融部门中债务余额最大、占比最大，且增速最快的部门。

在居民负债中，住房抵押贷款占77％，消费信贷占20％左右。而银行盲目放贷是因为证券化等金融衍生品为他们提供了既可获取收益，又不必承担风险的

工具，其更深层次的原因是美国实体经济严重失衡，长期低储蓄率和赤字经济。特别是美国凭借美元国际储备货币的霸主地位，向全球输出过多的美元，美元在全球泛滥至少有两大致命伤：(1)造成持有过多外汇储备国家的资产价格上涨和货币的错配；(2)输出的美元又象回力镖似的返回美国金融市场，以寻求高回报的金融资产，进而推进美国信贷市场、债券市场、大宗产品期货市场和金融衍生品市场恶性膨胀。当一国购买力的增长赶不上负债的增长，当金融脱离了为实体经济服务轨迹，“美国梦”就演变成了一场恶梦。而金融危机和实体经济下滑会进一步加剧美国房地产市场的不景气。

相比之下，中国住宅市场是以有效信用为基础的。居民购房款首付20％以上、提前还贷率高、违约率低。近期房市有调整的必要，但无论是交易量还是房价，都不会出现象美国那样的大跌：(1)解决基本住房的刚性需求仍很大，市场上不乏持币待购，等待时机的入市者。(2)我国银行流动性充裕，资本金充足，经营风险的能力提升，只要借款人资信好，就可以得到银行的信贷支持。(3)宏观经济仍将保持8％左右的增长率，维系中国房地产市场长期向好的基本因素没有变。就人口因素而言，第三次“婴儿潮”的住房需求将在未来十年逐渐释放。中国的城市化和工业化还没有完结。人口结构及特定的发展阶段决定了高储蓄、高投资、高增长在短期内还将延续。(4)中国的现代化仍远远落在发达国家的后面，人居质量和环境，包括房屋的品质、生活用水、空气污染、交通便利、配套设施等，都与发达市场国家相差甚远。正是这些差距为我国房地产市场提供了发展的空间，并成为我们奋起赶超和大推进的后发优势。

其次，要审慎分析中国各地域市场的差异。不同城市房市的冷热有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也会产生负效应。(1)与前期抑制房价上涨过快的政策相违，导致房价再度疯涨。2008年70个大中城市房屋销售价格上涨6.5％，比上年仅回落了1.1个百分点。在交易量萎缩的情况下，卖方拒不降价，这不符合供需决定价格的基本规律。(2)企业非理性扩张将延续。在市场竞争中，企业要为自己的行为负责，物竞天择，适者生存。如果各地方政府能对空置房的套数(不是面积)、空置年限、档次、价位和地区分布进行分析，再结合当地经济发展水平和消费水平，不难找出纠正的办法及值得汲取的经验。

(二)政府“救市”的政策目标要明确

政府“救市”不是简单的遇热降温，遇冷发汗，而是要对症下药。过去几年房价上涨过快，尽管有土地资源紧缺与旺盛需求的合理因素，但在一定程度上与市场结构不合理或供需结构性错位相关。一个健全的住宅市场应该是多样化的统一，租房与售房、存量房与新房、保障性住房与商品房、各类住房的档次价位、地域分布、户型面积等都应是多元化的。当人们将家庭当期的收入、代际财富的积累、银行信贷一股脑地投向房地产，需求短期内的急剧释放就会推动房价非理性上扬，其结果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，从而加剧“空置房”与“住房难”的矛盾。显然，一个仅靠少数高收入者的购买力维系的房地产市场是难以为继的。

如果我们认定一个社会合理的收入分配结构应是两头小中间大的“橄榄”型，如果我们认定百姓购房可支付能力的提升是一个渐进的过程，如果我们认定即便经济发达了，百姓对住房的质量、性能、价格、服务仍有多样化的需求，那么，住宅供给就应以需求为导向，增加有效供给，这样才能让广大的消费者以多种方式进入住房市场。因此，政府应借市场调整之机，在优化结构上下功夫，增加普通商品房、租赁房和保障房的供给。这不仅有利于培育“先租房后买房，先小后大，以旧换新，逐步升级”的理性消费、梯度消费的模式，且有利于抑制住房价非理性上扬。

需要指出的是，增加保障性住房供给出发点没有错，但思路要清晰，政策目标要明确。住房保障的政策目标是保障“住有所居”，而不是人人都有产权房。廉租房制度是为低收入者提供基本的住房保障，但大力兴建经济适用房，让根本无支付能力的低收入者也去借钱买房，这不仅有违住房保障的政策目标，可能还会重蹈美国次贷危机的覆辙。因此，应对经济适用房制度进行修正，变“只售不租”为租赁房或“租售并举”，提高可租赁房的比重，扩大可出租的对象，并根据市场变化及时调整可出租的对象，这样才能让百姓以多种消费方式进入市场，各选所需，“住有所居”。特别是要严格控制大量公务员住房、单位集资建房以经济适用房之名，行福利分房之实，这不仅会对商品房市场产生“挤出效应”，还会产生了“福利倒置”、“逆向保障”等负效应。

(三)政府“救市”的方式与举措

政府“救市”的方式应遵循市场调节与政府干预、行业自救与政策扶持、中央与地方政府积极性、短期政策与长期制度建设相结合、需求面与供给面扶持相结合的原则。换言之，启动内需要增加政府的直接投资，出台扶持政策固然重要，但是更重要的是能带动居民投资，才能产生“四两拨千斤”的效果。

从需求面入手解决有效需求可选择的政策措施包括：(1)从收入分配入手，建立稳定的工资增长机制，改变国民收入过多向政府和企业倾斜，居民收入占比下降的问题；规范收入分配秩序，特别是国有垄断行业的工资制度；完善社会保障制度，改善国民消费预期；减少强制性储蓄，在住房公积金管理不好使用不当的城市，应将强制性储蓄转变为职工可支配收入。(2)实施差别税收和信贷政策。对购买普通住宅居民，政府可降低交易环节的税费，各商业银行可根据购房者资质和抵押物的品质，自行实施差别利率。

从供给面人手可选择的政策措施：(1)树立“以人为本、消费者至上”的理念，实施绿色金融或优惠的财税和土地政策，对集约用地、从事中低价位普通住宅生产的企业给予政策扶持，以增加节能环保普通商品房供给。优化市场结构应将城市规划、土地政策、项目审查和开工许可作为第一道防线。(2)积极探索PPP方式，即政府与企业合资合作经营，在一些大中城市，兴建一批面向全社会的不同价位、户型结构的租赁住房，如公务员公寓、青年公寓、老年公寓，或将经济适用房和空置期较长的商品房改为租赁房，以培育租赁市场，解决供需结构失衡的问题。(3)加大保障性住房供给，既要通过兴建廉租房，解决低收入家庭住房困难的问题，还应通过兴建租赁性经济适用房，满足城市中既买不起房，又享受不到廉租房的“夹心层”的住房需求。

第2篇：房地产市场建议范文

一、强化各级政府责任

做好房地产市场调控工作是各级政府的重要职责，是关注民生的重要体现。各级各部门要把思想统一到国务院和省政府的决策部署上来，切实提高认识，增强紧迫感和责任感，采取有效措施，抑制房价过快上涨，下大气力做好住房保障工作，促进房地产市场平稳健康发展。稳定房价和住房保障工作，实行市政府负总责，县、区政府和开发区管委具体负责抓落实的工作责任体系。各县、区政府，开发区管委要切实担负起政府责任，不折不扣地完成稳定住房价格和住房保障的目标任务。发改、物价、国土、规划、房管、建设、财政、税务、金融、公安、民政、统计、监察、审计、国家统计局调查队等有关部门和单位要密切配合，按照工作分工，各司其职、各尽其责，全面落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策和措施。对国家、省、市房地产宏观调控的信贷、土地、税收等政策未落实，新建住房价格增长过快，保障性住房建设进展缓慢的，市监察局、市住房保障和房产管理局等部门要视情况，根据有关规定和程序对相关责任人进行问责。

二、明确新建住房价格控制目标

市政府确定，年度全市新建商品住房价格增幅，要控制在年全市地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长幅度的预期目标以内（两个预期目标均为左右）。从年起，市住房保障和房产管理局要会同市物价局、市统计局、国家统计局调查队等有关部门，根据全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，结合本年度房地产市场实际，向市政府报告下年度全市住房价格增长控制目标，按照有关规定及时上报省政府备案。同时，要加强住房价格动态监测，及时根据房地产市场变化情况研究制定对策措施。

三、加大保障性安居工程建设力度

为增加有效供给，抑制房价过快上涨，保持中低收入家庭“住有所居”，年，全市建设保障性住房和棚户区改造住房套，超额完成省定目标任务。其中：新增发放廉租住房补贴户，新增廉租住房套；新建经济适用住房套；新增公共租赁住房套；新建限价商品住房套；通过城市棚户区改造、林场危旧房改造分别解决住房困难户户、户。解决户农村困难群众基本居住安全问题。各县、区政府，开发区管委和市住房保障和房产管理局，要按照与市政府签订的保障性住房建设目标责任书要求，制定完成目标任务的具体实施方案和保障措施；市政府各有关部门要认真落实土地供应、资金配套、税费减免、金融支持、配套设施建设等政策，确保土地供应充足、资金筹措到位、政策配套跟进、建设质量过硬，确保省定保障性安居工程等各项目标任务圆满完成。同时，完善以廉租住房、公共租赁住房为主的住房保障体系，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行、工程管理、项目审计审价、配租销售公开运行等方面建立健全相关政策制度，尽快出台公共租赁住房和限价商品住房管理办法、商品住房项目强制配建保障性住房管理办法，使住房保障工作尽快走上制度化、常态化、规范化管理轨道。

四、严格执行房地产税收政策

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按税率征收契税。对出售自有住房并在年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对转让已购公有住房的，按住房转让收入的征收个人所得税；对个人转让自用年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税的清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

五、严格执行差别化住房信贷政策

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房的，首付款比例调整到及以上；对贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于、贷款利率不低于基准利率倍的规定。继续支持房地产开发企业承担保障性住房、棚户区改造和中低价位、中小套型商品住房项目的贷款需求。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，通过信贷政策杠杆，有效遏制投机投资性购房。市住房公积金管理中心要严格按照国家、省有关住房公积金个人住房贷款政策规定和要求执行。

六、切实增加住房用地有效供给

各县、区政府，开发区管委和各级国土管理部门要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的的要求，其中保障性住房和棚户区改造住房等政策性住房建设用地，要达到当年住宅建设用地总量的以上。要按照年度保障性住房和棚户区改造任务，按项目及时供应建设用地，切实满足项目建设需要。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。各县、区年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续加大城中村、棚户区改造力度，盘活存量土地，拓展住房用地供应渠道。

七、加强住房建设用地出让管理

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”等方式供应中低价位普通商品住房用地。市、县国土管理部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

八、加大房地产市场监管力度

各级房地产管理部门要认真落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔〕号)要求，强化商品住房预售监管，严格执行商品住房预售许可条件和最低规模。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，抓紧建立商品房预售款监管制度。各级价格主管部门要抓好国家发展改革委《关于<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价格〔〕号）的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。各级规划、国土资源、建设、房管、工商、物价、税务等主管部门要建立联合执法、动态巡查、信息共享机制，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度，对未批先建、未建先售、捂盘惜售、假按揭、乱收定金、频繁调价和哄抬房价、“阴阳”合同等违规违法行为进行严厉打击，对消费者投诉集中的项目要进行重点检查，并利用新闻媒体进行公开曝光。

九、完善房地产市场信息披露制度

第3篇：房地产市场建议范文

“史上最严”的房地产调控似乎到了十字路口。如何让调控不变成“空调”？笔者在调查和思考的基础上，试图对目前房地产现状及房地产政策调控的效果进行一些客观的剖析，并提出相应对策。

调控政策出台后房产的租金上涨，转移了投资风险

毋庸置疑，调控政策锋芒指向的是房地产市场上的投机和投资。

在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占总的市场份额不大；在房地产市场上投资者是购房后出租，以收取租金为目的的广大“房民”。

所谓刚性需求，是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须住房。

住房的刚性需求表现在两个方面：购房和租房。但人们把住房的刚性需求往往理解为购房。在目前的工资水平下，对数以亿计的进城务工农民来说租房才是现实的刚性需求。

目前租房的刚性需求占需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，因此，要有投资者投资住房，出租才有房源。在房地产市场上，为租房提供房源投资的投资者数量庞大，投资者人数占90%以上。

改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中，房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在其他投资渠道显少的情况下，购置房产是富裕起来的城市居民的理性选择之一。即购房以保值增值，又有租金收入。以成都市为例，基本上有户口的成都人，多数家庭都会有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少数。

资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率是租金。当租金的回报和利息相当，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。

于是在前述背景下，再严厉的调控政策都会苍白无力。广大市民投资房地产并不违法，租金是受法律保护的“财产性收入”。

固然现行调控政策会使一些人的买房受限，使部分投资需求和刚性需求处于观望状态，同时使购房的“刚需”转变为租房。要租房就得有人购房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。

相应地，如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。

限购政策使投资需求转移了战场，变换了策略

资本是流动的，如水，这个地方按下去，那个地方冒出来。现行限购政策使得大城市不能满足资本的投资需求，于是，房地产投资者把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。

实际情况是，现行限购政策使部分二、三线城市承接了来自于一线城市的投资或自住刚性需求。在有些二、三线城市，投资者数量增添了30%以上。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。

举例来说，福建厦门出台了限购政策后，投资需求转而投向泉州；北京出台了限购政策，投资者转而将目光转向河北廊坊、燕郊等地。

限购政策也使投资者变换了策略，将投资战线拉长。由于购房数量限制，投资者由原来在一个城市投资，转变成在全国其他城市投资。在今天发达的交通情况下，投资战线拉长并不是问题。同时，限购政策对投资者利用子女、父母、亲戚、朋友的名义投资房产起不到限制作用。

房价受益链的第一环

根据利益推导原理：谁在案发后受益，谁就有可能是案件背后的主谋。那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁又希望价格上涨？

不妨将房地产交易过程中的可能参与者一一排队，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。

分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本；第二，土地成本；第三，税费；第四，利润。

其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。

不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元；②税费20000×15%=3000元；③利润20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。

我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身；其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。

“城市经营”是指地方政府以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家。

不应忽视房地产市场巨大的刚性需求

房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。中国正在经历由农业人口向城市人口的大迁徙，因为一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。

改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，进城农民达4亿。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿×53.3%=7.14亿%的农业人口（相关数据来自中国发展研究基金会2010年的《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》）。

如果按人均22平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增4亿城镇人口修建4×22（平方米）=88亿平方米的住房。

根据相关调查统计，进城农民只有不到30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：88×70%（平方米）=61.6亿平方米的住房（不包括城镇居民改善居住条件的需求）。

同时，在未来快速城市化的进程中，农民进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告称：平均每年以2000万人的速度“农转非”；到2030年的20年时间内，还有4亿农民工及其家属的市民化。未来20年，4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿×22平方米=88亿平方米（还不包括城镇改善居住条件的需求）。

另外，中国每年还有1600万左右人口出生，20年后还有3.2亿人需要住房3.2亿×22平方米=70.4亿平方米。

基于以上3项，未来20年，中国共需要建61.6+88+70.4=220亿平方米的住房，未来房地产市场有着巨大的刚性需求。

对于大量的商品房积压，目前通俗的解释是：房价大大超过刚需的购买能力。其实，这本质上是商品房为房地产开发商私人占有。在房价不断上涨的氛围中，要想开发商降价，相当于与虎谋皮。

应高度重视人口大迁徙下房地产业的战略地位

中国的工业化和城市化进程趋势不可逆转，这是一场人类历史上史无前例的伟大的人口大迁徙。在可预计的未来仍将持续的城市化进程中，农民进城后面临的首要难题，仍是融入城市。

目前，进城大部分农民工在城市没有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市没有住房，集体宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。让他们成为城市的边缘人，在城市形成“新二元结构”，被国外媒体形容为“半截子城市化”。

留守儿童、空巢老人、用工荒、春运等现象就是接在“半截子城市化”这根藤上的一串苦果。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样必然上演。如果未来20年还有4亿农民工进城，住房仍然得不到解决，春运将不堪重负，不知要修怎样天文数的铁路和公路？这的确是重大的社会问题！

人类历史从某种意义上说就是一部迁徙史，在远古时期，人类“逐水草丰美而居”，一部《山海经》就是古代人类的迁徙指南；现达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。

中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截、修修补补。

多渠道筹集建设资金加大廉租房、公租房供应

历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。如果过度限制交易，就会出现投机倒把、囤货居奇把价格抬高。中国商界有句古话：“开仓放米，平抑物价”。例如解放初期，市长为抑制上海粮价，从山东老解放区调拨大量粮食到上海。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

据前面分析，未来20年，我国还有220亿平方米的住房需求。“十二五”规划拟建各类保障性住房3600万套，2011年计划开工建设1000万套。5年3600万套保障性住房，在庞大的需求面前，无疑是杯水车薪。同时，这3600万套又有多少是廉租房、公租房？

既然最大的刚性需求在租房，我们就应该大力发展公租房。值得借鉴的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里（相当于我国的公租房，政府免费提供土地）。因此，我们应该多渠道筹集公租房建设资金，如发行专项滚动式中央政府国债，既可以大量回收流动性，避免经济过热，同时为各地公租房建设筹资。

公租房专项滚动式中央政府国债可采取如下框架：第一，国债主体：中央政府；第二，国债利率：6%（年息）；第三，国债期限：5～10年；第四，国债担保：外汇储备或财政担保。

实施该框架的基础是政府无偿划拨土地。以目前房屋的建筑安装成本每平方米1500元人民币计，没有税费和利润，完全公益性质。则有下面以每平方米计算的相关数据：

1500元人民币每月要支付的国债利息：1500元×6%／12=7.5元；可将公租房每月每平方米的租金价格控制在：7.5元；进而，一套60平方米公租房每月的租金为7.5元×60=450元。在多数情况下，这个租金价格，进城农民工是能够负担起的。

切断地方政府的利益链条

中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。我们实行的是国有土地使用权制度，对使用者颁发的是国有土地使用证。但我国的土地实际上是市有土地和县有土地，因为土地出让收入为市县地方政府所有。

客观来看，在中国工业化进程中，城市建设突飞猛进，土地财政发挥了重要的、积极的作用。但是，现行土地财政制度的弊端也越来越为突出。既然是国有土地，中央政府就有权利将土地收入收回中央财政，用釜底抽薪疏导的办法，控制不断上涨的房价。

可行的办法是实行土地出让管理、土地收入、土地收入支出三条线，分属不同部门，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根据各地的实际财政预算按比例支付，可以集中力量办大事，可以根据需要向不发达地区倾斜。引导地方财政预算由目前的“以收定支”向“以支定收”转变。

目前“以收定支”的地方财政预算的主要特点是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上没有节制。固然“以支定收”可能使一些计划外项目无钱可“支”，但可通过地方政府债来解决，在财政预算上做到以丰补欠，即丰年补欠年。

用小产权存量房来解决农民工进城的住房需求

中国的土地分为国有土地和集体土地,，其中集体土地包括承包地和农村宅基地。目前的政策是：农村宅基地只允许解决农民的住房需求，也可以在农民中相互转让，但每家只允许有一份宅基地，不允许城市居民在农村购买住宅。

“小产权”房指在城市郊区农村宅基地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

重庆被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在领域率先进行大胆探索，创造了农村宅基地流转的“地票”模式，即农民放弃农村宅基地，宅基地经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里可获得一套住房。

第4篇：房地产市场建议范文

无锡从2001年开展房地产市场监测分析工作，从原始的手工数据统计到建立各个信息子系统，监测分析工作也在不断地深入和发展。不动产统一登记改革后，监测分析从原先的市场综合管理功能中分离出来，成为一项单独的重要职能。在新的交易管理体系下，市场监测分析面临新的问题和新的要求，如何才能更为有效地开展市场监测分析工作，值得我们深入思考。

一、新形势下面临的新问题

1.系统建设的问题

房地产市场监测分析离不开信息系统的支持，由于监测分析是一项动态变化、及时性强的工作，没有一个好的工具，很难提高效率。监测分析工作一般涉及多个系统，包括商品房合同备案系统、存量房网签备案系统、房屋租赁备案系统。由于目前房地产市场成交仍以商品房为主，因此商品房合同备案系统是监测分析中应用最多也是最重要的一个部分。不动产统一登记改革后，在其他系统还能正常开展工作的同时，根据商品房合同管理、楼盘表建立以及统计分析的需求，需对商品房系统进行开发升级，其中统计功能尤需进一步完善，区域、房屋类型、面积、单价甚至购房人群等方面都需要重新进行梳理和功能强化，数据统计可按日、按月、按年等呈现，一改以往单一原始数据统计的繁琐和累赘，将对监测分析工作效率的提高起到至关重要的作用。此外，监测分析工作在开展过程中，基于对系统应用和数据异常的关注，也会及时反馈至其他业务部门，在一定程度上促进了其他部门的工作，起到共同发展的效果。

2.数据采集的问题

长期以来，困扰监测分析工作的数据采集问题主要是两方面，一是二手房价格的真实性，二是租赁信息的采集。二手房网签备案虽然真实地采集到每一套房屋的成交信息，但是对于具体的过户类型如家庭内部转让、亲戚之间过户等，以及实际的成交价格由于客观原因并不能准确掌握。同时，房屋租赁由于一直以来缺乏相应的规范制度，目前以中介配合为主，其中不乏存在数据的真实性和完整性等问题，也缺乏良好的管理模式。这些都对市场监测分析工作的发展造成了一定的阻碍，也对分析工作提出了更高的要求。因此，市场监测分析工作一定要走出去，到市场上了解真实的情况，通过如与中介机构建立数据配合关系，与税务部门加强沟通交流，对房屋过户的百姓咨询了解具体情况等形式，掌握较为客观准确的数据，以此再对系统数据分析结果进行合理修正，缩小与市场实际情况的偏离值。

二、新形势下如何有效开展监测分析工作

1.保持工作的延续性，继续做好各上级部门的数据上报工作

不动产统一登记改革后，相对于其他业务的变动，市场监测分析显得更具有良好的延续性。住建部、省住建厅以及当地住建局等上级部门的房地产市场数据都依赖于市场监测分析的及时上报，要保证好数据的准确和完整。目前，一些城市由于受不动产统一登记改革的影响而面临部分数据缺失的困境，这就使得监测分析工作很被动，不仅影响自身工作的开展，还间接影响到条线工作的延续。

2.强化数据分析，实时动态监测，建立预警机制

监测分析作为交易管理中的一项重要职能，不应仅仅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析报告，还应在常规市场监测分析的基础上，实时监测市场动态，深入每日、每周的数据挖掘，发现异动变化时查找原因，并及时上报，以便掌握全面的市场情况，同时形成市场异动监测机制。

3.及时数据，正确引导市场

由于当前市场上研究机构众多，数据口径不一，数据打架、偏差较大等问题经常出现，而媒体报道习惯性引用更及时公布的数据，如果数据不够准确，对市场影响较大。因此，作为政府部门，要积极引导好市场舆论，建立好针对媒体的数据机制，加强沟通交流。以定期新闻会议形式和网络公开信息为主，不断提高工作效率，努力成为数据分析的第一。

4.加强与横向部门和同行业单位的交流学习

由于房地产市场分析中数据的多样性，不仅有商品房等基础数据，还涉及到政策、经济、金融、人口、产业甚至市政建设等领域，这就需要我们加强与横向部门之间的数据交流，如统计、银行、住房公积金管理中心、国土等部门，全面了解市场相关数据，从而进一步深入分析研究房地产市场。同时，积极开展与社会专业研究机构的合作，借助社会力量，进一步加强房地产市场分析中的大数据和专业课题研究等。

5.创新思维，提高课题研究和建设模型能力

监测分析除了基础数据的加工分析，还要通过建立模型等方法完成专业性的课题研究和后市预判等，这是对于房地产市场中一个点的挖掘放大，也是对于市场发展中一些方面提出的深度思考，有利于对政府决策提供依据，也给相关横向部门提供一定的参考。如无锡之前开展过土地存量和住房存量的分析、住房需求的预测、非住宅问题的研究，还有地铁对周边楼盘的影响等。随着房地产市场的发展变化，监测分析需要进一步创新思维，采取多样的分析手段，探索房地产市场分析模型，进行专项性课题研究，不断适应新形势下对于监测分析工作的新要求。

三、市场监测分析展望

随着交易管理体系的健全，对市场监测分析将会提出更高的要求，而交易管理体系的健全发展又能为市场分析提供更为详实可靠的基础数据，同时在高新科技的支持下，市场监测分析的手段也将更加先进丰富。

1.市场监测分析系统建设

市场监测分析需要不断创新系统建设。地理位置是影响房地产市场的主要因素之一，因此在进行房地产市场统计分析时通常会以地理区域作为条件，基于GIS技术的房产信息管理系统能够为使用者提供直观形象而又具体的房产信息，将GIS技术应用于监测分析系统，就能根据区域要求精准地分析特定区域的市场情况，以更加灵活的手段分析局部市场与整体市场的情况。监测房地产市场异动情况也是市场监测分析的重要任务，目前主要是依靠人工统计的方式才会发现市场的异动情况，为加强监测力度可以在系统中针对成交量、成交价格等敏感因素设置异动条件，系统的实时统计结果一旦触发异动条件就发送提示短信，这样就能更加及时地掌握市场动态，对特殊情况进行及时的分析处理。

2.不断提高统计分析方法

价格是房地产市场的重要因素，预判价格走势也是市场监测分析不可回避的话题，根据匹配本地市场的专业价格判断模型，结合本地历史数据和各类影响因子，形成较为科学的价格模型，为价格走势预判提供科学依据。

3.建立广泛的互通共享和合作交流机制

第5篇：房地产市场建议范文

一、加大保障性住房建设力度

1、建立健全符合市区实际情况的住房保障体系，规范住房保障工作运行机制，扩大住房保障范围，通过全面实施廉租住房、经济适用住房等住房保障措施，为市区最低收入家庭、低收入家庭、城市房屋拆迁中的“双困户”等提供有效的住房保障，按照市区低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起经济适用住房，新就业人员租得起房，困难群众人均住房面积不少于20m2的要求，逐步实现全面覆盖、应保尽保。

二、培育鼓励消费市场

2、贯彻落实国家、省鼓励支持住房消费的政策。

(1)调整契税适用税率及标准，契税税率由4%调整为3%，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。进一步放宽住房公积金贷款条件，缴存住房公积金的职工购买自住住房，暂不受面积、价格及贷款次数等限制；购买二手房申请住房公积金贷款的，可享受新房贷款政策。

(2)认真落实住房转让相关优惠政策。进一步减轻购房者的经济负担，活跃商品房和二手房交易市场。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、对开发建设的高层建筑项目和购买高层建筑的购房户，金融机构积极给予信贷支持。

4、市财政安排住宅商品房交易专项补贴资金。凡2009年2月28日至2009年3月31日期间（需是商品房买卖合同签订时间和购房款全部交清时间均在上述时间范围之内，下同），购买住房（不含二手房）单套建筑面积144m2（不含144m2）以下的由地方财政给予房款总额1%的补贴。补贴在办理房屋产权证后，由市财政局扎口发放。

三、加大对房地产企业的支持力度

5、对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。房地产开发企业按未出售房产的建筑面积比例缴纳土地使用税，将房屋交付使用之日作为次月调减房地产开发企业土地使用税依据。

6、根据全市市场行情，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格，不断优化土地出让条件。

7、根据住房建设规划，进一步优化全市住房供应的总量规模和区域分布。在满足规划设计的条件下，支持房地产开发企业适应市场需要，调整房屋的套型结构。在建项目经批准后，可对房屋套型设计作必要调整。

四、提升对房地产行业的服务水平

8、积极帮助开发企业协调解决开发建设中拆迁和水、电、气配套等矛盾问题。

9、加强商品房市场秩序管理。严格执行明码标价制度，增强房地产市场交易透明度，鼓励开发企业以合理价格促进消费。进一步完善普通商品房住房价格管理，暂停执行核价要求，认定标准主要以容积率和套型面积为依据。推进房地产市场诚信体系建设，促进房地产市场有序健康发展。加强房地产市场销售监管，保障商品房预售和二手房交易资金安全。规范对房地产开发企业和物业服务企业的管理，严禁任何单位和个人对房地产开发企业和物业服务企业乱检查、乱收费、乱罚款、乱摊派，不断优化服务环境，提升服务水平。

第6篇：房地产市场建议范文

河北雄安新区将严格执行房地产调控政策 依法管控房产交易据新华社报导，河北雄安新区筹委会周二(4月4日)晚间称，将严格贯彻房子是用来住的，不是用来炒的精神，安新、容城、雄县三县已经依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。

同时，雄安新区将严格执行房地产调控政策，严厉打击二手房和小产权房违规交易，严厉打击违规建设，严厉打击黑中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格等行为。

新华社援引雄安新区消息称：任何以收取定金、意向金等变相销售五证不全商品房都属于违法行为，购买此类房屋不受法律保护。

中国国务院日前决定设立河北雄安新区，区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，设立雄安新区对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，有重大现实意义。

20xx年河北省房地产市场调控实施意见为认真贯彻执行《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》(〔20xx〕27号)精神，结合我市实际，就进一步加强我市房地产市场调控，制定实施意见如下：

一、实行住房限购和差别化住房信贷政策

实行住房限购的区域为霸州市辖区。

非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

本地户籍居民家庭购买第1套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于30%。

对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

对拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理新建商品房和二手住房购买手续。

对引进的外来人才、取得居住证且自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)的非本地户籍居民家庭，凭有关证明文件参照执行本地户籍居民家庭购房信贷政策。

二、实行差别化住房公积金贷款政策

(一)提高住房公积金贷款首付比例，缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套住房的，最低首付款比例调整至30%;使用住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，最低首付款比例调整至60%。

(二)暂停受理住房公积金异地个人住房贷款。

(三)继续实行住房公积金个人住房贷款放款轮候制度。

三、购房资格证明申请审核流程

(一)申请审核要件

1。非本地户籍居民家庭。购房资格证明申请人(含配偶及未成年子女)的身份证、结婚证、户口本、社保缴纳证明或个人所得税缴税证明原件及复印件1份。

2。非本地户籍居民家庭，但属于引进的外来人才。购房资格证明申请人(含配偶及未成年子女)的身份证、结婚证、户口本、居住证、市人社部门开具的引进外来人才证明、市人社部门与其签订的协议、社保缴纳证明或个人所得税缴税证明原件及复印件1份。

3。本地户籍居民家庭。购房资格证明申请人(含配偶及未成年子女)的身份证、结婚证、户口本原件及复印件1份。

4。单身居民家庭。离异单身居民家庭：购房资格审核证明申请人身份证、户口本(户口页注明单身或离异)、离婚证原件及复印件1份;未婚单身居民家庭：购房资格审核证明申请人身份证、户口本(户口页注明单身或未婚)原件及复印件1份。

(二)申请方式

1。申请地点：霸州市行政审批中心二楼大厅房屋交易与产权管理审核窗口。

2。申请流程：购房资格证明申请人持相关要件到窗口申请或到开发企业集中办理申请。

(1)窗口受理流程。提交申请要件，经窗口查档、审核结束后，符合条件的，出具《霸州市购房资格证明》。

(2)开发企业集中办理流程。购房资格证明申请人向开发企业交纳申请要件，由开发企业集中初审、汇总、申请。开发企业在申请表格上对审核要件的真实性、合法性做出承诺并加盖企业公章和法人代表章。所有申请要件的复印件需加盖企业公章。信息中心窗口集中受理审核后，符合条件的，出具《霸州市购房资格证明》，由开发企业发送给申请人。

购房家庭成员户籍所在地不一致的(本地户籍与非本地户籍并存)，以购房资格证明申请人户籍所在地为准。

购房家庭成员身份证信息与户口本信息不一致的，以户口本信息为准。

住房套数的认定标准。指购房资格证明申请人(含配偶及未成年子女)在霸州市全市域所拥有的住房套数(以房屋档案信息和备案信息为准)。

20xx年4月5日零点以后，信息系统网签购房合同与贷款合同所标明的贷款比例等信息不一致的，以信息系统网签购房合同为准。

第7篇：房地产市场建议范文

改革开放以来，中国住房改革与房地产发展取得了巨大成就，但近年来也出现了一些危害国计民生的严重问题，根源在于房地产发展机制的扭曲与失衡。中央经济工作会议提出，要促进房地产市场稳健发展，防止大起大落，关键是要建立和完善房地产的基础制度体系，进而形成整套的长效机制，以支持“住”―激励政府、企业、机构与新老居民支持和参与可支付、多样化的住房购买和租赁消费；抑制“炒”―约束政府、居民、机构与企业支持或参与房地产的投资和投机。

完善住房基本制度，形成支持“住”、抑制“炒”的住房市场机制

第一，完善多层次的住房体系，为形成支持“住”与抑制“炒”的机制创造基础环境。建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系，具体可再分为市场调节、政府限制的乐居住房，市场调节、政府支持的康居住房，市场参与调节、政府有限保障的安居住房，政府完全保障的廉居住房等四个体系，其具体层次和形式应该更加丰富和多样。房地产市场之所以形成妨害“住”与支持“炒”的失衡机制，重要原因是住房体系不健全，即商品房体系过度，保障房体系不足；新建房体系过度，老旧房体系不足；买卖房体系过度，租赁房体系不足，与此对应的是制度体系的缺失。

第二，建立多层次住房制度体系，形成主要支持“住”、同时抑制“炒”的市场机制。产权结构的单一，开发环节的垄断，交换与消费体系的分割，分配环节的僵化，扭曲的竞争、供求与价格机制导致价格暴涨、只买不租、只卖不租、“喜新厌旧”和居住困难。根据以上存在的问题，首先，建立多元产权及保护机制。建立个人、家庭、法人、公有和共有等“多元所有”的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制；建立和完善承租者权益保护制度，实行承租者的市民待遇制度，构建多样化租购住房的保护机制。其次，建立充分竞争、租售均衡的需求机制。完善二手房交易制度和租赁市场制度，打通新房与旧房、出租与出售、商品与保障的“市场”体系，形成租售并举的“阶梯消费、过滤使用”机制；完善商品房和保障房承租人优先购买的制度，形成“租售并举、先租后买”机制。再次，完善多元竞争、租售均衡的供给机制。建立政府、集体组织、个人、公私企业和住房合作社等主体多元经营制度，形成竞争性开发经营机制；建立开发、租赁、经纪与金融服务等混业经营制度，逐步建立现房销售制度，提高房地产企业自有资金比例，形成出售与持有均衡机制。最后，建立收入补贴与租售价格联动机制。改革工资制度，明确规定工资构成包括住房工资，建立住房工资随房价自动上涨的制度；改革补贴制度，实行租补分离或住房券制度，建立保障房租售补贴与租售价格同涨制度。

完善配套制度，形成抑制“炒”、支持“住”的配套市场机制

第一，建立抑制“炒”和支持“住”的土地市场机制。土地征用、储备、交易、收益分配和用地指标行政分配等制度弊端，形成扭曲的市场竞争、供求和价格机制，导致市场垄断、供求错配、价格泡沫，保障房用地的短缺，商品房用地的炒卖。首先，建立“农村集体建设用地”使用权直接入市制度，形成一级市场有效竞争机制。其次，取消经营性用地土地储备制度。对于经营性用地，土地使用权持有者在交纳相关税费后，通过市场自由转让使用权，形成二级市场有效竞争机制。再次，改革土地指标计划供应制度，建立城镇建设用地总量及增减与人口总量及增减挂钩的供求机制。然后，建立城镇土地价值第三方评估制度，完善土地拍卖的配套制度，细化和硬化拍卖双方的资金自有、后续开发等条件，形成市场价自动向评估价收敛的定价机制。最后，建立土地出让金中央与地方6：4分成制度，抑制地方政府“炒地”，形成收益分配约束机制。

第二，建立抑制“炒”和支持“住”的金融市场机制。金融机构冲动，资金行政定价，资产荒，高杠杆，导致资金严重趋“炒”避“住”，资金大量涌入制造炒房市场。首先，完善金融机构的公司治理体系。形成基于当前收益与未来风险权衡，平衡资金在房地产领域和其他领域的配置，形成金融机构趋“住”避“炒”的内在机制。其次，完善多层次的资本市场体系。创造多元化的投资渠道和多样化的投资工具，形成多样化资产的充分竞争机制，形成资金的供与“住”求的匹配机制。再次，加快利率市场化改革，尽快形成市场化利率的价格调节机制。最后，完善涉及房地产的各类金融工具的杠杆制度，形成支“住”限“炒”、风险可控的“短借长还”机制。

完善住房及相关制度，形成同时支持“住”和抑制“炒”的政府机制

第一，建立支持“住”和抑制“炒”的税收调节机制。由于既缺乏抑制涉及“炒”房的各环节的合理的征收制度，又缺乏支持涉及“住”房各环节的规范的减免制度，税收体系严重助长了“炒”和影响了“住”。因此需要建立规范的涉及“住”房各环节的税费优惠制度。建立起征点和差别税率合理的房产税制度，率先在房价上涨过快的城市开征房产税。建立根据持有时间长短，征收累进交易制度。

第二，建立支持“住”和抑制“炒”的财政调节机制。低收入城镇居民的住房保障等需要财政补贴，而城市化带来的人口空间转移，要求公共需求与之匹配。但目前财政体制导致住房等公共财政投入总体不足，新老市民不均，不同空间不等，导致三四线城市供给过剩，一二线城市供给不足，损害了“住”，助长了一些城市的“炒”。为此，应完善包括城镇新市民的租购住房财政补贴制度，形成新老居民均等化机制。城市行政级别、财政收入与基础设施及公共服务的上级财政投入负相关的制度，形成基础设施和公共服务城市间均等化机制。建立中央向城市提供保障性住房转移支付规模与城市接纳新市民规模挂钩的制度。实行基础教育等全国统筹，提高住房保障等中央支出比重，将未来房产税收纳入地方收入，增加地方在增值税和所得税上分成比例，建立纵向政府间财权与事权相匹配的机制。

第三，构建支持“住”和抑制“炒”的行政管理机制。住房市场监管缺失导致开发、中介、交易乱象丛生，金融市场监管缺失导致巨量资金冲入楼市，土地市场监管缺失导致地王频出，被动和消极监管与调控甚至监守自盗加剧了市场剧烈波动，这些都源自政府的市场管理与自我管理机制缺陷。首先，健全土地、金融与住房市场监管体系，堵塞漏洞与缝隙，形成各级政府部门间相互制衡的市场监管机制。其次，完善政府部门对全国城市住房的投资、开发、金融、租售、土地、宏观经济等跟踪与预测，形成各级政府部门间协同联动的市场调控机制。再次，完备行政责权体系和相关制度，形成横向部门间协调配合，上下政府间令行禁止的运行机制和约束激励机制。

第8篇：房地产市场建议范文

【回顾】

“国八条”

1月初，正当人们还在焦急地等待房产税的消息时，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”横空出世，其中最核心的规定就是“限购令”，这个词汇绝对是2011年各地楼市报道出现频率最高的词汇。主要内容为“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”

另外一个杀手锏就是限贷。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感觉，很快就有头脑清醒的人意识到了“国八条”的威力。“今年刚过元旦的时候，我们本以为市场会好一点，但是一看到‘国八条’的内容，我就觉得今年的市场肯定好不了，尤其是对中心城区的高端市场。”21世纪不动产静安区总监李栋表示，原因很简单，有钱的人被限购，有资格买房的人又没钱买中心城区的高端房。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在“国八条”公布次日就在晨报发表评论，称“国八条”异常强悍，房价恐怕真要“从了”。

“沪九条”和“新沪四条”

“国八条”出台后不久，上海就公布了《关于本市贯彻落实的实施意见》，共九条措施，故得名“沪九条”。从内容上看，基本是再次强调“国八条”的内容，并推出了一些实施细则，如在房贷部分加入了公积金内容：对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

今年7月，由于之前市场出现一些通过补开税单来规避限购政策的情况，上海又出台了“新沪四条”，规定非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。堵上了补税单的漏洞。

此外，“新沪四条”还要求加强商品住房预订行为监管。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

一房一价

今年3月，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，后被业内解读为“一房一价”规定，很快上海物价部门也出台实施细则，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元的罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。根据国家发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。

根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。不过在实际执行的初期，一些开发商采取了“高报低开”的策略。

房产税

目前，本市房产税试点实行差别化税率，将“新建商品住房平均销售价格”作为界定税率标准，引导住房消费。即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

从10月1日起，重庆开始对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

【展望】

限购将继续执行

商品住宅限购政策已是板上钉钉的事了。市十三届人大常委会召开的第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，在住房方面，上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。

尽管业内普遍认为这个消息“不意外”。但是还是会给房地产市场带来一系列影响――买卖双方观望将持续到明年年初、开发商高端产品加入降价阵营、新产品主要做“跑量”的小户型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……

中央经济工作会议已“定调”

“并不意外”、“一点也不意外”。当记者就此消息采访开发商、中介及研究机构的学者时，得到最多的回答都是这几句。

在专家看来，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。上海楼市限购政策2012年也将继续延期执行，在他们看来是对中央经济工作会议楼市调控继续执行的明确回应。

而且随着年终临近，华南部分城市及海口已明确提出2012年限购政策将延期继续执行。

对高端市场影响较大

当然，这一消息的不可能对市场没有影响。业内认为上海楼市“限购”延期对高端市场的影响最大，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种影响不在于限购政策层面本身，而在于因限购延期执行对开发商未来市场预期的判断，这种限购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更悲观，有可能会导致高端楼盘加入降价阵营。

但高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法，降价也不一定引起市场成交量的反弹，从降价幅度来讲，以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就能激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。这主要和中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高有关。降价也不一定能引起市场成交量的反弹，这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更悲观。

面临依然严峻的形式，业内普遍认为开发商将继续坚持高速周转的市场策略，以现金为王，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。

市场观望将持续到明年初

而对于普通购房者来说，恐怕心理影响较为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的预期。如非急着结婚或换房的客户可能会再观望一段时间，而目前正在挂牌的房东，如果急着要出手，一定会跟进降价，幅度也许会达到10%左右，但如果不想急卖的房东，则有可能干脆转售为租，造成市场上挂牌房源数量更少。从中介企业的角度看，限购政策的延续必将改变他们的传统运营模式。现在中介门店花在一二手房的交易比例最高已是二八开，八成交易量是一手房，只有二成是二手房交易。德佑地产研究中心主任陆骑麟认为，由于明年初，二手房的交易难有起色，因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手的业务量一定不会低于50%。

关键词：保障房

【回顾】

经适房2万余户家庭完成选房

今年全市按照2010年和2011年设定的不同准入标准，分两批开展申请受理、摇号排序以及选房购房工作。第一批次申请供应上半年在全市中心城区和闵行、宝山、青浦共13个区展开，执行人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下的准入标准，申请审核和轮候选房工作已顺利完成，全面进入购房签约阶段。13个区累计受理申请3.3万户，符合准入条件的家庭2.8万余户，签订选房确认书的家庭2.5万余户，预计年底可大部分完成申请家庭签约工作。第二批集中申请审核工作下半年在全市所有区（县）分期开展，执行人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下的准入标准，目前受理工作已全部完成，全市累计受理超过1.1万户，各区县正在抓紧推进“两级审核、两次公示”等工作，有条件的区将在年内完成摇号排序。

市级统筹公租房即将供应

今年公共租赁住房试点供应共有两个项目，分别为市地产集团开发的华泾馨宁公寓和市公积金中心收储的新江湾尚景园项目，均为市级统筹房源。其中，华泾馨宁公寓共约2900套住房，主要供应给徐汇、闵行、黄浦、长宁、普陀等区；新江湾尚景园共约2200套住房，主要供应给杨浦、虹口、闸北、黄浦等区。

目前，试点供应的相关工作已基本准备就绪。市房管局对供应对象、供应标准、供应方式作了原则规定。市地产集团和市公积金中心正按照本市公共租赁住房的有关规定，委托专业机构开展对市场租金的调查评估，测算运行成本，按“略低于市场租金”的原则确定租金价格，报价格管理部门和房管部门备案。

廉租房降低门槛

本市今年还大幅度放宽了本市廉租住房申请条件，对租金补贴方式进行调整完善，同时也对有关要求作了进一步明确。此次政策调整，一方面继续扩大廉租住房受益面，努力解决不符合原有廉租住房条件但购买经适房又存在困难的“下夹心层”住房困难家庭问题；另一方面进一步完善廉租房、经济适用房、公共租赁房和动迁安置房为重点的住房保障体系，加快解决城镇低收入住房困难家庭居住问题。

【展望】

年轻白领也能纳入保障

近日召开的市十三届人大常委会第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，加大保障性住房建设和筹措力度，落实公平公正分配，进一步降低准入门槛，使一批年轻白领也能纳入保障。

可以肯定的是，明年，上海将进一步放宽共有产权保障房（经济适用房）的准入标准。其中，家庭人均月收入标准有望放宽至4000元以上。这也意味着，更多的小白领也将被纳入经济适用房的保障范围。本市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，在逐步放宽准入标准后将成为主要受益对象。

市政府新闻办官方微博“上海”日前了一则“共有产权保障房准入大门会开更大”的微博称，共有产权保障房受到住房“夹心层”的欢迎。“明年门会开更大吗？月入4000多元、小有积蓄的小白领能纳入吗？权威消息是：一定会！”

第9篇：房地产市场建议范文

关键词：房地产市场 调控政策 效用 治理

随着现代社会房地产市场体制的逐步完善，政府对于房地产调控政策的诸多改变，由原来的单一行政政策开始转变为将行政政策和经济政策结合起来，运用财政政策和税收政策的调控机制共同对房地产市场发挥作用，用政府调控的最小负面效应达到房地产市场治理的最好效果，通过近年来对于国家房地产调控政策的效果分析，不断地深入市场调查，解析调控政策的运作体制情况，从影响调控政策的各个方面制定出针对性的治理政策。

1 现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状

国家统计局的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅中，与前一月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。与前一年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，上海涨幅最高为21.8%，最低的为温州，下降2.8%。显示出房地产市场持续高涨，宏观调控效果不甚明显。针对现阶段我国房地产市场上出现的诸多政策调控失效的诸多问题，政府的调控政策并没有取得理想的效果已经是学术界所达成的一致共识，通过分析现有房地产的市场资料，总结出了许多政府调控政策中调控工具选用不当的情况，但是，因为行政法规覆盖了房地产市场的每个环节，调控政策工具的选择并不是解决房地产市场失衡的最主要的问题，因为地方政府对于国家调控政策的执行并不到位，再加上房地产的开发商对于企业超额利润的过分追求，在一定程度上就为政府调控政策的失灵找到了合理的解释，使看上去似乎严厉无比的政策，在巨大的市场潮流中显得苍白、无力。另外，通过对于政府和房地产开发商之间的博弈调查，分析得出许多针对性的启发建议，完善政府调控政策的手段就是其中之一。但是问题是，这些理论性的建议并没有形成归纳性的实际建议，只是研究房地产市场的学者们从经济学的角度提出的应对性建议，要想从根本上解决房地产市场因为政府调控政策失灵所带来的负面效应，找到合理的治理办法，还需要从长远的角度出发，就如何解决政府政策调控过程中规避政策失灵情况，从中国政策市场以及新兴市场两个角度出发，双管齐下，对房地产调控所涉及到的各个利益主体之间的关系进行长远考虑，从根源上找到房地产调控政策失效的各方面原因，并在这个基础上，寻求最终能够使得房地产市场健康发展之路。

2 我国房地产市场调控政策的效用分析

2.1 房地产调控政策过程中需要注意的问题

我国房地产市场经过近几年的建设无论从房地产商品的自身属性还是商品对于市场的影响都已经取得初步性进展，为此在房地产的调控政策实施的过程中，主要从以下几个方面进行效用分析：

第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；

第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；

第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。

2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析

根据近几年我国针对房地产市场出台的各项经济调控政策的具体内容以及调控目标，为房地产市场稳定房价、政府打击房地产市场这两项投机行为具有重大的理论研究意义，政府首次通过市场的调节机制控制房地产市场，对于稳定房价这一调控目标、保障中低收入家庭的住宅需求的供给，另外也没有伤害普通家庭的购房积极性。首先，根据投资者的流动性特点，对于持有地区房产的时间往往很短，主要原因就是炒作现象的日益严重导致的资金流向的不确定，这一类的投资者承受了巨大的机会成本，从一定程度上降低了房产的收益，增加了购房风险，因此，政府应该从税收政策上做出正确的调整，征收营业税的规定不仅能够增加二次交易成本，而且极大地削减了短期投资者的炒作收益预期。其次，对于处于中等家庭的投机炒作者，他们的主要目的就是能够通过投资炒作寻求短时间内房产变现获利，通过出租等手段实现个人资产的保值，这样就在一定程度上增加了金融机构的风险，影响了国民经济在运作上的安全性。最后，通过简单地定性分析模型的建立，能够得出结论：我国房地产市场的发展速度过快，以及大量的投机行为，严重的影响了政府对于房地产市场调控政策的实施，从而使普通居民的自住性住房需求长期不得到充分满足，原因则是房地产市场调控政策上的连连失策，始终没能有效命中要害。

3 我国房地产调控政策效用失灵的治理建议

3.1 加强地方政府的调控政策治理

我国房地产市场的调控政策失灵情况最大的根源主要是利益相关者行为的扭曲，为保证政府调控政策的积极有效实施，就要在一定程度上对地方政府的行为进行制约，建立规范健康的市场制度环境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的约束机制，对地方政府的既得利益与其他利益集团之间的联系区分开，进行合理的利益分配，通过严格的控制房地产市场的开发程度、限制并清除不合规定的房地产费用来制约地方政府的利益行为，同时削减地方政府的财务支持强度，以平衡保障性住房和中央调控政策成本双方面的利益为目的，减少地方政府过度支持房地产发展的影响，另外，建立有效的约束机制，制定事后惩罚等监督体制，增强社会监督的影响来规范地方政府的行为；第二，改革地方绩效考核制度，保证社会民生的效益，现在中央政府适时的建立了地方性的绩效考核制度，改进不合理的绩效考核体系，明确地方政府对于社会民生所做出的贡献给予政治上的嘉奖，在设置绩效考核标准时，注重居民对于社会利益和经济利益两方面的评价，根据效益性指标的权重的大小，将维护和稳定住房价格以及改善住房结构、解决中低收入家庭的住房困难等问题真正的纳入绩效考核指标体系中；第三，改善地方政府的职能，防止过度干预，由于地方政府具有干预房地产市场的经济职能，为保证房地产市场的有效竞争，必须适时的限制地方政府过度开发房地产市场，避免造成的资源浪费现象，规范有序的市场、引导正确的资金流向，防止地方政府的越位现象。

3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督

为保证政府调控政策的有效实施，首先，应该加强开发商的信息披露力度，建立一套完善的房地产信息披露体制，强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等，遵循公开、公正、及时、有效的原则，尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象，防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生，做到信息资源的公开化，使得房地产对于开发商的服务真正的透明化；其次，建立独立的监督机构，实现第三方治理的公平现象，目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为，由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂，造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到，使得调控措施偏离了预期的方向，造成了不必要的冲突；最后，增强开发商违规的处罚机制，使得地产商的违规成本加大，这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用，遏制开发商的不正当行为。

3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为

由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。

总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1] 李莉.房地产市场治理的国际比较[J].农村金融研究，2010，（11）：32-36.