房地产开发企业目标成本管理现状

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【摘要】长期以来，房地产都是我国经济发展的重要推动力量之一，房地产行业的健康发展，对于经济运行有着不可小觑的影响。因而，房地产企业加强内部管理，不断提高自身稳健发展能力也就显得十分重要，但是由于房地产行业是典型的重资产行业，因此对于房地产企业而言，内部管理的重要环节就是财务管理，这其中，成本管理又直接影响到财务管理的水平，但是由于种种原因，很多房地产企业在成本管理方面还是存在一些常见问题，制约了财务管理的水平，也影响到房地产企业的综合效益最大化。为此，房地产企业应当针对现存问题寻找方式进行解决，不断提高目标成本管理水平。

【关键词】房地产开发企业；目标成本管理；现状；改进

一、房地产开发企业做好目标成本管理的意义

所谓目标成本管理，对于房地产开发企业而言，就是依据既定成本目标，做好在项目开发过程中的成本控制工作[1]。房地产项目开发成本指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，通常包括：征地、安置等的土地征用及拆迁补偿费用，地质勘探、测绘以及规划、设计等前期工程费用，与房屋开发相关的道路、照明、绿化等建造的基础设施费用，施工过程中的建筑安装工程费用，消防等的公共配套设施建设费用，各种管理、销售等的开发间接费用等等。对于房地产企业来说，做好目标成本管理有着重要意义，尤其是在当前形势下，首先是房地产企业作为典型的重资产运营企业，开发成本支出始终是最重要的成本支出，在所有成本支出中可以占到70%到80%，而开发成本支出情况，也将直接影响到项目的市场经济效益，因此，做好目标成本管理，是房地产企业经济效益的重要保障。二是当前随着国家对于房地产行业采取的从紧态势的宏观调控，使得房地产企业的自身利益空间得到了一定挤压，在此背景下，房地产企业只有不断加强目标成本管理，才能够有效应对当前形势给房地产企业所带来的不利影响。三是随着国家在经济领域所推行的结构性供给侧改革给房地产行业带来的影响，以及绿色建筑、智能建筑的不断兴起，都给传统房地产企业带来了挑战和压力，房地产开发企业只有做好目标成本管理，才能够有更多财务资源投入到转型升级和业务创新方面，从而更好地获得市场竞争力。

二、房地产开发企业成本管理现状

（一）缺乏对成本风险的有效管理

由于房地产开发项目一般所涉及的环节非常多，大大小小的开发细节十分复杂，而项目的复杂性也意味着风险集聚的可能性更大，这其中绝大部分风险都有可能造成成本上升，比如房地产开发项目往往施工周期会比较长，且在露天环境下进行作业，有可能造成的极端自然条件带来的影响；再比如，由于房地产项目一般工程规模较大，因此很多乙方单位在中标之后，为了能够节约管理成本，通常会采取分包的形式进行分包，分包单位自身实力和管理能力如果比较低，有可能带来的成本支出也将增高[2]。此外，包括政策因素、市场行情因素、银行利率变化等，都是可能造成成本风险上升的风险。但是很多房地产开发企业在进行目标成本控制过程中，往往将重点放在事中控制、事后控制阶段，而对于风险研判这样的事前控制工作，则显得力度不足、科学性不够，影响了成本控制的风险防范作用发挥。

（二）缺乏系统科学的成本管理规制和体系

当前，我国虽然很多房地产开发企业都建立起了内部成本控制规制和体系，但是其科学性、有效性方面还是有所不足。首先是在成本控制体系的执行过程中存在“重控制，轻效率”的片面现象，即房地产企业在成本控制过程中，没有认识到成本控制的目标是在达到质量要求的前提下，实现成本的最小控制，但是很多房地产企业往往忽视了这一点，为了能够尽量控制成本，往往可能采取一些不合规、不合行业准则的现象，比如2017年6月，镇江市“金色阳光”楼盘所被曝光的“瘦身钢筋”事件，就直接反映了开发商为了片面控制成本而淡漠行业准则的行为[3]。其次是在成本控制过程中，会采取“成本转移”的方式来控制成本，比如将因为预算不利导致的成本上升部分转移给消费者，这样将直接影响到房地产项目的市场竞争力。三是在目标成本管理过程中，控制和监督固然是重要一方面，而将成本管理中发现的问题、研究产生的思考经过整合，积极向企业经营层建言献策，促进内部成本控制体系不断优化，也是目标成本管理工作的重要职能，但是很多房地产企业的成本管理工作明显轻视了这一点。

三、改进对策

（一）探索建立成本管理风险测试

常态化机制，增强事前控制能力成本管理风险测试机制的目的在于分析房地产开发企业在宏观调控、外部市场环境变化和内在经营压力下发生内外部环境、质态变化状况的不利变动时，能够承担风险冲击的能力[4]。通过定量评估房地产开发企业在市场波动或危机时面临的成本支出风险的严重程度，深入分析抵御风险的能力，并切实形成可以提供给财务有权层的应对措施，从而有效预防和缓释一些风险事件对成本管理造成的冲击。实际操作工程中，通过对各种影响成本变化的风险因素设定轻、中、严重这三种情况的假设，分别确定相关风险事件的发生概率以及发生后给成本支出造成影响的情况，同时根据实际情况制定相关的应对方案，并另外计量假定需要采取措施需要应对所需要付出的成本。这样做的意义是能够提高房地产开发企业在目标成本管理上的前瞻性和全面性，为此，房地产开发企业可以修订建立成本管理风险测试机制和相关应急预案，定期开展成本管理风险测试，针对可能发生的风险情景，积极做好应对措施；同时，不断推进系统开发，通过系统为管理能力提高提供科技支持，提高成本管理风险测试指标数据的准确性、及时性和完整性。

（二）优化成本控制体系

首先是要改变过去的一些片面的、不合理的成本控制理念比如“重控制，轻效率”“成本转移”等，进一步强化成本控制的科学意识和主体责任意识，在此基础上，不断优化成本控制体系，一是要围绕客观形势变化，进一步梳理目标成本管理在事前控制、事中控制、事后控制等各个环节的操作流程，提高成本控制效率；二是结合目前科技信息发展趋势，引进并做好数据大后台建设工作，依托大数据，不断强化目标成本控制的精准性和有效性。三是要进一步规范信息报告和决策建议机制建设，促进成本管理部门在结合日常工作的实际情况，积极主动地向企业经营层提供成本管理创新的办法和思路。总之，要通过打造效率型的成本控制体系，最终实现“效率高带来效益高”的目标。综上所述，对于房地产开发企业而言，如何实现目标成本管理的有效性始终是自身发展过程中的需要重点做好的环节，目标成本管理水平如何，将直接影响到房地产企业的综合效益、市场竞争力，也因此，房地产开发企业必须强化目标成本管理，扎实做好目标成本管理工作，为自身在市场化背景下的稳健发展提供坚实支撑。

参考文献：

[1]宋志华.关于完善中小房地产企业财务管理体系的探讨[J].中国外资,2011.

[2]谢虹.民营房地产企业财务管理存在的问题及对策分析[J].时代金融,2010.

[3]单香慧.浅谈工程项目成本管理存在的问题及对策[J].城市建设理论研究,2012.

[4]李素敏.建筑工程成本管理存在的问题及建议[J].中国房地产业,2012.

作者：刘博 单位：北大资源集团投资有限公司