房地产企业成本管理问题研究

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1房地产企业成本管理存在的问题及成因

1.1价值链分析不充分

目前，我国许多房地产企业的成本管理还停留在传统观念上，缺乏完善的产品寿命周期理念，受到长期计划经济的影响，成本核算的管理不佳，范围窄、广度小。研发和售后服务阶段的成本管理被管理层忽略，难以充分发挥成本管理的预防作用。而这仅仅关注了企业内部生产经营活动的价值损耗，缺乏与战略成本管理的适应性。只将成本控制和管理与当期损益联系在一起，缺乏全局观念。

1.2成本管理体系不完善

许多企业并没有根据对成本的预算、核算的分析，制定下一季度或年度的生产预算与计划。事前管理不到位，在之后的成本管理过程中会使企业增加不必要的支出。针对房地产企业业务流动性比较强，有着明显的阶段性差异，在成本费用的划分、差异等方面出现了缺漏、遗失、重复或调改现象，这些都给管理者增加了成本管理的难度。正是因为这样管理难度的增加，目标很难达成，许多为了起到完成业务指标方案、填补空缺或其他，出于各种目的便对财务报表进行造假。

1.3房地产企业流动性过强

房地产企业的经理流动快，他们与企业签订的人事合同期限短，导致企业分阶段，分成本，成本差异，折旧，大修和存货盘盈的调整，在光盘的损失，坏账损失和递延或应计等等，出现不相称的计提与分摊，没有扩散到人工成本的调整现象，在很多情况下，管理者出于完成各种指标的目的，有时候甚至会伪造数据。这使得管理信息失真的成本，不具备参考性。

1.4企业对成本管理过程的认识出现偏差

从成本动因的角度来说，房地产企业的任何一种项目从筹建到获利，并不只存在制造成本，整个活动周期中全部成本的发生都需要进行控制与管理。传统的成本管理只局限于对生产过程中的环节进行分析与核算，而没有扩展到其他技术领域。在整个体系中，偏重于事中控制，把财务事前行为忽视，成本管理的预防性作用就很难发挥到它的作用。

2房地产企业成本管理的改进意见

2.1实行全程管理，树立系统观念

成本管理不应仅仅只考虑产品生产加工过程，更应将事业延展到对房地产市场的动态研究、需求分析、有关核心技术的研发态势以及售后服务等。对这些环节都应以更加严格、细致的科学手段进行管理，以增强房地产企业在市场中的竞争力，最大限度地盘活现有资产，事先资产的保值和增值。在房地产企业中，企业把成本动因的控制视为最关键的一大问题，战略管理的眼光同时也会投放在房地产产品的研究开发和设计的过程中。房地产企业的产品设计决定了产品在市场上的竞争力主要还是要看这些产品的表现力。成本和利润是产品开发需要考虑的两大问题，产品的性能也是一方面，可以大限度的压缩成本。

2.2加强房地产企业内部管理控制

内部控制系统是基于专业的管理，防范风险，有效监督，通过全面的过程控制系统建立的目的，描述了关键控制点和过程管理实践在生产过程和视觉表现形式形成业务。加强内部管理和控制，采用基于活动的成本核算等专业的方式，使成本和信息化实施的责任付诸实践，这是发挥的保证了基本措施，战略成本效益。

2.3完善成本管理的技术支持体系

这些系统，主要用于企业的高级管理人员，商，采购商及其他经济紧密合作的工作人员。为防止他人企业和预防由权，滥用权力，贪污腐败之手，保证了企业的正常发展。对于政府，法律制度应该更加完善，市场规则应该尽可能的规范，加快形成正常的成本，方法和数据信息加速提高进程，扩大战略成本利用率。

3结语

综上，房地产企业成本管理存在的许多问题，可以通过采取一系列有效可行的措施，房地产企业管理效率的提高，控制浪费，节约资源，使企业价值最大化，增强企业核心竞争力，有效地控制和降低成本，创造更大的经济效益。房地产企业成本管理，降低总成本必须是系统工程深化，使得成本管理，房地产企业的成本必须打破传统模式，发展方式的眼光成本管理的研究和手段，以不断创新成本管理模式，以应对日益激烈的市场竞争，适应市场竞争发展的需要。

参考文献：

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[2]谭伟，李成奎.我国房地产经济管理中存在的问题与应对措施分析[J].东方企业文化,2013(17).

[3]瑞轩.改进房地产开发企业成本对象管理[N].中国税务报.2014-06-23.

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[5]刘志耕.开发企业成本对象管理问题需关注哪些事项[N].海峡财经导报.2014-11-19.

作者：付昂 单位：西安财经大学