建筑工程业主方全过程成本管理分析

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摘要：依托龙岩市莲庄小区工程的建设过程，结合多年工程成本管理的实际经验，从业主角度出发，阐述了建筑工程业主方全过程成本管理的基本含义及管理遵循原则，继而分析了在建筑工程的策划、设计、招投标、施工及结算五个阶段中的具体成本管理措施，以期切实通过全过程成本管理取得项目的最佳效益，为业界同行提供参考。

关键词：建筑工程；业主方；全过程成本管理；结算

1工程概况

莲庄小区项目位于龙岩市曹溪镇石粉村，莲庄路以西，天马路以北。项目规划用地面积78482.5m2，总建筑面积292809m2，住宅面积198300m2，商业面积10722m2，社区服务用房面积1012m2，物业用房面积1093m2，幼儿园面积2837m2，底层架空面积3763m2，配电房面积1724m2，地下室面积73358m2。车位共1909个，总套数1983套，绿地率30%。项目概算投资约8亿元，工程分一期、二期建设。

2业主方全过程成本管理概述

2.1基本含义

项目成本管理是整个项目实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好地完成，而对所需的各个过程进行管理。成本管理贯穿于整个项目的建筑全过程，包括资源分配和成本的预算、决策、计划、控制等具体管理内容，以控制投资为中心、流程为基础、效益为目标、风险为导向进行管理[1]，加强项目建设目标分析评价，优化设计和施工方案，目的在于控制建筑过程中的所有成本，充分提高人力、财力和物力的利用效率。业主方作为建筑工程项目管理的核心，应认识到全过程成本管理的重要性，实现有效控制造价，提高投资效益的管理目标。

2.2遵循原则

（1）服从项目总体建设目标。工程项目建设目标包括进度、成本和质量目标，业主方在进行全过程成本管理时必须围绕项目的建设目标开展工作，加强对建设目标的研究分析，尽量平衡各建设目标，实现最优获益。（2）以决策和设计阶段为重点。我国建筑工程长期以来存在仅在施工及预结算阶段注重审核而忽视决策和设计阶段造价控制的问题，其实决策和设计阶段的成本管理才是控制成本的关键，应筛选管理的关键环节和内容，建筑工程各阶段对项目的成本影响如图1所示。（3）动态监控和管理。项目成本在整个建筑过程中存在很大变数，如设计变更、人材机价格变化都会导致项目成本的不确定性。全过程成本管理应动态跟踪控制，及时发现实际成本与目标成本的差距，并采取相应的纠偏措施，奖励节约成本行为，以切实控制造价。

3业主方全过程成本管理措施

3.1策划阶段成本管理

建筑工程的决策阶段是各方面工作的先行基础，由于本项目为安置房，决策阶段直接影响整个项目建成后的回迁交付及建设资金的回笼，业主方作为出资主体，应充分发挥主体优势作用，从以下3个方面做好决策阶段成本管理工作：（1）认真收集资料，积极与安置户及拆迁公司沟通，选择适合当地安置户的户型，框定项目的建设规模和标准，明确项目的建设周期和项目定位。（2）提高可行性研究深度。可行性研究报告编制应在完成实地调查分析的前提下，全面细致开展项目的前期策划，具体分析评估建筑工程的生产工艺、技术指标的可行性和合理性，同时分析项目地理位置的利弊，以及后续规划可能带来的影响，提高决策科学性，加强对项目总体的把握能力。（3）细化成本估算，合理制定成本计划。成本估算准确性直接影响项目后续计划目标能否达到，进而决定项目能否顺利完成，是管理工作的关键。本工程占地面积大，5个标段同时施工，施工条件复杂，建设过程中存在的不确定风险较多，为了避免风险因素导致项目成本增加，同时参照同类工程并结合自身特点对建设费用进行详细测算与分解，通过建筑指标估算法计算各项单方造价，并与规模相当、用途一样的工程进行对比，局部微调修正，确定出最终的项目单方指标。

3.2设计阶段成本管理

工程设计直接决定造价，因此工程设计阶段的成本管理是有效控制整个工程造价的关键。业主方不仅需重视对设计单位的监督管理，更应在设计阶段就协调各项目参建方沟通协作，实现项目技术、经济、社会效益等各项目标之间的平衡。结合本工程及多年来设计图纸内审的总结，业主方在设计阶段进行成本管理的重点内容主要如下：（1）首先业主方充分与设计沟通，明确项目的性质、定位及建安投资，在符合控规的前提下，确定总建筑面积（含地下室建筑面积）、户型及户型大小比例要求、车位数量等各项经济指标。（2）严格把关设计成果。鉴于本工程为安置房，设计方的设计成果以满足国家规范、结构安全为前提，较少涉及经济合理性等方面，特别是地基与基础方面的设计，设计方往往未对此项内容进行深化设计或深度考虑，无形中加大了工程造价，为此有必要由业主单位组织行业专家对地基与基础进行论证，寻求合理、经济、安全的地基及基础型式。如本工程18栋楼，基本都是26层住宅，结合地勘报告，及时与设计单位沟通，仅一栋楼设置了桩基础，其余栋楼均采用天然地基或局部地基加强，节约了大量工程造价。（3）现有工程设计大部分由经验不足的年轻人设计，工程设计成果存在漏项、专业设计冲突、设计前后矛盾等问题，给编制预算、施工管理及后续工程造价带来了难度。因此，业主方必须有专业的人员对图纸进行审核把关，有必要时，可邀请既懂建筑结构又具备一定造价经济基础的专家参加图纸审核，尽量做到工程设计的准确性、完整性、可实施性，确保预算准确合理，避免后续工程签证的增加。

3.3招投标阶段成本管理

工程招投标阶段成本管理主要从工程量清单编制、招标方式及评标办法、招标文件及合同签订三个方面着手：（1）严格把控工程量清单编制质量。要求单位在编制预算过程中发现设计图纸的问题及时提出并予以解决，无形中完善了设计图。同时对单位编制的工程预算书的准确性进行约定，使之尽量准确反映施工图纸，充分考虑各种可能会对工程造价造成影响的因素，减小误差以减少施工过程中的推诿扯皮现象。本工程《招标合同》约定：预算误差率3%以上的，按误差率的双倍扣减服务费；误差率大于5%的，除上述处罚外，还将上报主管部门。最终较好地保证了工程预算成果（项目的预算审核误差率均控制在3%之内）。（2）合理确定招标方式及评标办法。应根据项目的特点及资金来源合理选择招标方式，严格遵守招标工作“公开、公正、公平、诚信”的原则，采用公开招标，择优选择承包单位。评标工作实施动态化管理，专家资源共享，提高了评标质量与效率，完善相关监督机制，调整评标时报价分所占比重，尽可能避免恶性竞价行为，减少项目实施过程中的争议[2]。（3）依据招标文件签订严谨准确的施工合同。招标文件及合同确定了业主方工程管理的主要目标，是双方经济活动的依据。本工程为固定单价合同，已充分考虑合同价格组成及风险约定，通过合同条款设定价格原则，防止施工或结算时随意调高价格，减少造价争议及纠纷。此外，已明确工程款支付比例及方式，既保障建设需求，又保障资金安全及造价受控。在签订施工合同时，要求施工单位充分考虑施工现场地质情况、周边环境和施工条件等因素，合理选择施工技术措施、安全措施、文明和环保措施等，所有措施费用均包括在合同价款内不再另外计算。

3.4施工阶段成本管理

施工阶段资金投入最大，且工程造价变更风险最大，管理不善可能造成超合同价、超预算及超概算等情况发生，必须采取有效的管控措施。工程施工阶段成本管理主要包括：（1）严格审核工程材料，强化成本监管。材料费用在工程造价中所占比例可达60％～70％，选用材料的合理性对工程造价有重要影响。招标文件中应明确钢材、水泥、安装主材等重要材料的品牌及规格，业主方应要求监理单位做好旁站，有效监管施工单位材料使用情况，防止鱼目混珠现象发生。（2）加强工程签证与设计变更管理。签证与设计变更是导致工程造价变化的最直接因素，管理不当容易导致工程造价失控。引起工程变更的原因有很多，如施工图设计时遗漏、错误或严重不合理，工程量清单错项漏项、基坑开挖遇软弱层或超挖、某分部分项工程需深化设计等均会导致工程变更。业主方应秉持“抓好客观变更、谨慎主观变更”的原则[2]。不仅要有事前控制意识，严格控制变更发生，而且还要在必须变更时认真分析变更原因，仔细审核变更量，计算变更对总投资的影响，合理处理并做好变更资料。工程签证则应确保依据的真实性，业主方经施工单位、监理单位和造价咨询单位签字确认后再审核确认，明确签证人员职责权限，防止因签证人员过多而产生争议，尤其注意避免项目定额子目已包含在投标报价中却又签证重复计取的现象发生。针对施工过程中的签证变更现象，严格把控程序，对签证变更清单进行汇总，把造价变化量控制在一定范围内，防止总投资失控。及时收集签证与变更的依据、现场洽商记录、工程联系单等相关资料，确保资料归档的及时性和完整性，也可防止施工单位仅提供增量签证而不提供减量签证，预防后续结算纠纷。（3）严格按合同条款实施过程管理。业主方应学会应用合同条款对施工、监理等各项目参建单位进行管理，通过法律法规执行合同管理，依据合同条款进行进度款的支付，通过合同规定的奖罚制度和经济制约措施等手段，加强对施工单位工期计划、质量安全等重要条款的落实情况进行管理。在签订施工合同后立即召集参建方参加合同重要条款交底会，明确各方职责义务与权利，确保各层级、各方面工作落实后，再进行现场施工。

3.5结算阶段成本管理

结算阶段是全过程成本管理的最后一个环节，各参建单位合同结算审核价是最后核定建筑工程总造价的依据，该阶段的成本管理应主要从以下几点着手：（1）详细核对合同内容和施工内容。业主方应根据合同核查竣工工程内容，完成合同约定工程且经验收合格后才能列入结算[3]。（2）严格审定工程量。对施工过程中出现的工程签证与变更严格审核，检查施工单位提供的竣工结算书等相关文件资料，要求施工单位如实编制工程结算书，并要求监理单位对施工单位的结算书进行认真审核，按招标文件中约定的条款对未认真审核的单位予以经济处罚，这样才能较好控制工程结算书的准确性。（3）各施工标段的结算衔接。由于经常出现一个大项目划分几个标段的情况，施工范围及界限虽在施工阶段已明确，但出于自身考虑，各施工单位均会将有利于自己的内容纳入结算范围，而且各施工单位的结算不是同一时间节点办理，容易造成各标段衔接段的施工内容重复计算。本工程于2018年竣工，各标段均在办理工程结算，其中已终审2个标段，结算价均在预算价以内，较好地控制了总投资。

4结语

综上所述，建筑工程业主方成本管理工作涉及项目实施阶段的全过程，需要业主方管理人员具有主动控制意识和专业的技术及经济意识，在策划阶段把控可研报告深度，设计阶段控制图纸及概算质量，招投标阶段把控工程量清单编制质量及评标方案选择，施工阶段严格控制工程签证与变更，结算阶段详细审定完成工程内容、工程量及项目单价。本工程通过以上措施进行全过程成本管理，使人力、财力、物力得到充分利用，减少了不必要的成本，提高了项目的经济效益，对于增加企业的竞争实力具有重要意义。

参考文献

[1]耿军红.浅谈如何做好全过程造价控制[J].福建建筑,2013（12）:54-55,42.

[2]童凌.业主方项目造价管理工作重点分析[J].四川建筑,2017,37（3）:243-244.

[3]林金仙.探究建筑工程造价管理及成本控制措施[J].福建建材,2014（3）:97-98,109.

作者：陈家林 单位：龙岩市安居住宅建设有限公司