商业地产成本管理的对策

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一、商业地产成本管理现状

（一）前期决策阶段经验数据与调研资料支撑不足。

商业地产项目前期决策阶段与住宅项目类似，需要对意向地块进行全面的成本调研，然而，不少企业因获得土地招拍挂信息较迟，决策时间较短，或者因为市场的火热而对全面成本调研重视程度不够，成本测算数据不准确不全面。此外，多数企业投身商业地产经验不足，成本经验数据不足，评估制度不健全，导致采用的成本测算模型往往直接套用其他项目的成本数据，未对数据进行类比分析调整后即使用。决策阶段经验不足及数据匮乏对项目成本的影响是巨大的，且是不可逆的，后期发现问题时，只能不断削减项目预期利润。

（二）规划设计阶段成本分析不深入，设计管理与成本管理脱节。我国工程建设领域设计与成本往往是脱节的，设计人员通常仅从满足规范要求的角度出发，并且一味地考虑设计安全系数，设计方案的经济合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特别是对于商业地产而言，设计方案不仅确定了开发成本，更重要的是确定了运营成本，不合理的全寿命周期成本方案直接导致社会成本的增加，持有型商业地产更是直接损失了企业的长期利润；另一方面商业地产成本管理人员多数缺乏设计经验，难以从专业角度提出变更或替代方案，这就导致设计方案一旦确定，成本管理人员只能根据方案进行测算，项目经济性优化的可能性大大减小。

（三）施工阶段成本控制不力，超支现象频发。

施工阶段成本管理水平很大程度上取决于前期决策与设计阶段各项方案，然而正是因为这种思维惯性，导致商业地产项目施工阶段疏于成本管控，变更随意性强，签证数量多，未对设计变更和各类签证进行严格管理、动态汇总与统筹分析，导致最终结算的成本大大超出成本控制指标。

二、商业地产成本管理提升对策

（一）重视成本调研与数据分析，提高决策

准确率。商业地产决策阶段虽然周期短，但高效率地开展成本调研与测算对于项目成败有着决定性的作用。为实现这一目标，需要两方面的努力：一是注重成本数据与经验的积累，商业地产开发商应积累已完成开发项目的历史数据以及同行业项目的调研数据，成立专门的团队建立并维护一套完成的项目投资测算数据库，并建立投资评估指标体系，为投资决策的高效性提供有力保障；二是在获得项目信息后，应由专业并富有经验的团队实地收集项目成本测算的数据，深入了解地块资料、各项税费资料、所在地人材机成本水平与市场供求状况、周边类似项目成本资料、周边商业地产租售价格与市场供求状况等。

（二）设计管理与成本管理有机结合，深入

开展方案技术经济分析。商业地产设计阶段成本管理的有效方法主要有限额设计、全寿命周期成本分析、价值工程等，这三种方法在实际应用中绝不是孤立的，三者可以在方案确定过程中交叉使用，以寻求最合理的设计方案与成本方案。

1、限额设计。限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计概算控制施工图设计，同时各专业保证达到使用功能的前掉下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的变更，通过层层限额设计的动态控制和管理来保证总投资不会突破投资估算的限额。限额设计主要是依据设计院与开发商的经验，通过确定各项数量或价格指标来完成成本目标控制，使用限额设计方法控制成本的关键点是合理确定限额设计总目标并对总目标进行合理的分解、分析和分配，形成可分析、可控制的分项目标或指标，限额不仅仅是一个单方造价，更重要的是要对其进行深入的分析，使其科学、合理。限额设计的全过程实际是开发项目投资目标管理的过程，即投资目标分解与计划、目标实施、检查、反馈的控制循环过程。在实施限额设计过程中，需遵循纵向和横向两方面的手段加以控制。纵向控制即按设计的流程从可研、初勘、初步设计、扩初设计、施工图设计直至施工过程的变更设计各个环节甚至每个专业工序中，将限额设计贯穿整个过程。横向控制则是健全和加强商业地产成本部、设计部与设计院各专业之间的沟通与协作。此外，对于开发经验不丰富的商业地产商，可在与设计院签订合同中约定相关的“节奖超罚”条款，通过每一阶段设计概算的评审确定各阶段设计限额，对于下阶段开展方案优化节约的成本与设计院进行分成，对于超出上阶段设计概算的，严格要求设计院分析问题，并依据合同约定扣罚设计费。

2、全寿命周期成本分析。项目全寿命周期分析指的是对项目整个生命周期期间所发生的成本进行全面分析，而不是仅仅关注于某个阶段的成本。该管理范式强调对项目的定义与决策、项目的计划与设计、项目的实施与控制、项目的完工与支付、项目的运营与交付以及项目的分解与拆毁各个阶段的成本进行分析，控制每个阶段的成本，达到项目全寿命周期的成本最小化。在一般的地产项目的开发中通常控制建造成本，但商业地产做为公共建筑，其运营成本在全寿命周期成本中占据很大比例，在确定设计方案时建造成本和运营成本往往会出现矛盾，使用全寿命周期理论进行成本分析能从全局上、长远上选择最优方案。如在整个项目空调系统运行方式的选择中，在制冷负荷和采暖负荷确定的情况下，中央空调主机根据采用能源是选用电能、燃气还是蒸汽，要进行各方案的设备投资费用测算和运营耗用电费和蒸汽耗用量和增容量的测算，从设备全寿命期的成本确定合理方案。

3、价值工程。价值工程又称价值分析或价值管理，它是通过研究产品或系统的功能与成本之间的关系，如何以最低的寿命周期成本，可靠地实现对象（产品、作业或服务等）的必要功能，来改进产品或系统，而致力于功能分析的一种有组织的技术经济思想方法和管理技术。设计阶段应用价值工程，对商业地产成本控制效果十分明显，设计方案应综合考虑结构因素、建筑因素、设备因素、时间因素等。结构因素就是设计方案必须根据建筑形体的构思选择与之匹配的结构类型，将技术与经济紧密结合起来考虑，合理分配建造成本与生命周期内维修费用的比例关系，剔除不必要的辅助功能，从中选择成本最低的方案。建筑因素就是在满足建筑技术要求设计方案的基础上，运用价值工程分析方法，对设计方案的建筑功能进行分析，尽可能剔除不必要的辅助功能。设备因素是在设备的配置时充分考虑自然环境对节能减排的有利条件，从建筑产品的整个生命周期分析，确定适合的设备使用方案。时间因素就是在设计中除了考虑工程全生命周期的功能、质量要求外，还需考虑建筑项目交付使用的时间要求，尽可能选择易施工、工期短的设计方案。

（三）加强施工过程成本管理，及时动态分析与事后评估。

一个建设项目的实现过程中各种要素都会直接或间接地影响其他要素，并最终影响项目的成败。施工过程中的成本管理也不是孤立的，其与质量、进度、安全是融为一体的，施工过程中应对成本、质量、进度、安全等项目管理要素进行全要素统筹管理。商业地产施工过程成本管理要综合平衡质量、进度、安全等要素，制定详细的成本管理计划，采取动态与静态控制相结合的原理进行事前预防、事中控制、事后检查与评估。过程控制与动态分析包括对因工程变更引起的费用调整、工程款的支付、工程索赔等，当实际投资额开始偏离控制目标值时，立即分析原因并采取有效的纠偏措施加以控制，这一阶段也是最后形成项目使用价值和工程产品质量的重要阶段，对商业地产项目投资成本控制起着重要作用。事后评估则是收集建立成本经验数据的重要步骤，为商业地产开发企业建立成本数据库，提高项目前期决策的效率提供重要保障。

三、结语

随着商业地产竞争的日趋激烈，市场公开化、公平化程度也越来越高，商业地产的利润将大受挤压。为使企业在商业地产市场中保持常青活力，商业地产开发企业应在全过程中加强成本管理，通过精细化、规划化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成为企业核心竞争力的重要因素之一，为企业创造利润，为社会贡献效益。

作者： 陈晓 单位：深南信恒房地产开发有限责任公司