房地产开发企业成本核算问题及对策

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摘要：随着我国市场经济蓬勃发展，房地产开发型企业数量越来越多，本文通过对房地产开发企业成本核算存在的问题及对策进行分析，以期提高房地产开发企业的市场竞争力，为保障房地产市场的稳定发展提供依据。

关键词：房地产开发企业；成本核算；问题；对策

自我国陆续推出“9.29新政”、“新国五条”等政策后，房地产开发业进入了体系化发展新常态，为保障房地产企业的发展营建了良好氛围，然而房地产企业在开发过程中仍然存在风险，需要其做好成本核算工作，迎合市场经济在国家政策指引下合理管控成本，充分发挥财务管理能效，提高财会人员工作能力，引导房地产开发企业领导者树立风险防范意识，以提升其成本核算的成效，达到推动房产企业良性发展的目的。基于此，分析成本核算中存在的问题及对策显得尤为重要。

一、房地产开发企业成本核算中存在的问题

相较于西方发达国家我国房地产开发产业发展相对滞后，与之相关的实践经验及研究理论相对薄弱，阻碍房地产开发企业的良性发展。基于此房地产企业需立足市场经济，探究其在发展过程中存在的成本核算问题，为分析优化成本核算之良策提供依据。

1.成本核算口径不一问题

房地产企业在拿到地皮后，需依据自身发展情况及市场环境设立开发目标，并以此为核心进行成本核算，依据核算结果分配及归集费用。为保障房地产开发企业成本核算精准有效，我国颁布《企业会计准则》等条规，然而基于房地产企业开发周期相对较长，成本核算类目较为庞杂，对企业财务管理能力及财会人员工作能力均有一定要求，使其在核算过程中经常出现口径不一的现象，影响了相关项目开发成本优化配置的综合成效，降低了成本核算的精准性、可靠性、可比性及科学性，使成本核算结论丧失了参考价值，从而无法助力房地产企业在项目开发过程中获取更高经济收益。

2.成本调剂过于随意，成本支出与开发项目决算不符问题

为提高经济收益房地产开发企业会在条件允许态势下，同时开发若干项目，如别墅、商品房、经济适用房和商住两用房等，然而每类开发项目对市场、开发时间、地理位置、用途、周期和土地出让价格等都有不同要求，虽然这些开发项目存在一定成本核算差异，但是有些企业为缩减核算步骤，降低成本核算难度，摒弃房产项目开发个性化成本核算体系，盲目调整成本分配比率，使若干开发项目成本核算交织在一起，造成成本支出与开发项目决算不符的问题。有些房地产开发企业为尽快结算配套设置费预提成本，导致成本核算结果与实际费用出现出入，影响该项目的销售定价。除外部因素影响房地产开发企业成本核算成效外，人为因素即财会工作人员与房地产开发企业领导者缺乏成本核算意识，是造成成本调剂过于随意的重要内因，导致企业、社会、国家三方权益受到损失。

3.虚列成本核算类目问题

基于房地产企业项目开发周期长，资金运营体系较为复杂，对其成本核算带来阻力，相较于其他类型的企业，房地产开发企业同样需要较长周期完成成本核算目标，在此过程中会有许多潜在因素影响成本核算。例如市场经济环境、国家政策、材料费用等，加之人为因素不当干预，使房地产开发企业成本核算不够规范，虚列成本核算类目问题屡见不鲜，进而影响该项目利润核算精度，无法系统反馈房地产开发企业盈利的实际情况[1]。

二、有效解决房地产开发企业成本核算问题的对策

通过对我国房地产开发企业成本核算中存在的问题进行分析可知，我国虽已进入房地产市场蓬勃发展新时期，但仍然存在房产开发领导者缺乏成本核算意识，财会工作人员成本核算能力较低，成本核算类目不清，核算成本调剂过于随意，成本核算口径不一等问题，为此房地产开发企业需秉持实事求是精神，勇于自我解析并敢于面对成本核算困境，立足市场经济，积极完善房地产开发企业成本核算体系，为解决成本核算问题奠定基础。

1.统一成本核算口径

房地产开发项目周期长、核算复杂，财会工作人员为提高成本核算质量，解决成本核算问题，需不断提高自身成本核算能力，树立成本核算意识，并将其纳入财务管理过程中，施行动态监管，依据财务管理要求，规范其成本核算口径，为实现开发成本合理分配提供依据。例如，财会工作人员可依据房地产开发企业成本核算需求，设置成本核算明细台账，用统一口径记录该项目开发过程中所消耗的一切费用，为产品开发完毕后展开科学高效的成本结算提供依据。基于房地产开发企业涉猎项目较多，有些项目成本核算较为复杂，无法保证在统一口径下完成核算任务，为此需财会工作人员在合理分配与归集基础上，制定项目成本核算明细，在同一成本核算项目中用统一口径予以核算。例如按照占地面积，针对公共配套设施费用、基础设施费用、土地拆迁补偿费用、管理费用、征地费用以及其他与土地面积相关的费用展开成本核算，确保成本分配与归集科学可行，为指引房地产开发企业顺利完成各方承建任务提供依据。基于市场经济瞬息万变，财会工作人员需秉持与时俱进精神时刻关注市场动向，继而在漫长的项目开发进程中能够优化成本核算口径，确保成本核算精准无误，为房地产开发企业获取更高经济收益奠定基础。

2.健全成本核算管理制度

在房地产企业项目开发过程中，有些企业存在成本调剂过于随意，成本支出与开发项目决算不符等问题，这主要是源于企业管理者不注重践行成本核算，仍然沿用“经验论”开发房地产项目，使该项目成本核算精度无法得到保障，与之相关的成本核算管理制度存在缺陷，从而影响成本核算的综合成效。基于此，房地产开发企业领导者需不断提高自身管理能力，将财务管理纳入房地产项目开发过程中，充分发挥财务管理能效，为房地产成本核算任务有效落实提供条件。企业领导者还需支持成本核算独立运行，避免人为因素对核算结果产生不当影响，为房地产开发企业成本核算营建良好氛围。同时，房地产开发企业领导者需引导自身健全成本核算管理制度，为达成核算目标给予有力引导。房地产开发企业成本核算管理制度具体建设方法，可从以下几个发面进行探究：一是设立财务管理机构。为充分发挥财务管理能效，其需独立运行，并可深入房地产项目开发的各个环节，以此为基点建设成本核算“网络”，确保各项费用均纳入成本核算体系中，提高成本核算的广度、精度。二是依据成本核算需求及房产项目开发的实际情况，设立管理子项。房地产开发企业可依据工程大小，设立成本核算计划、预算体系、预决算控制、成本核算分析、考核等管理子项，用以充实财务管理制度，并符合房地产项目开发的客观需求，为有效落实成本核算目标提供依据，确保在漫长的项目开发过程中成本核算均有据可依。三是设立成本核算部门。成本核算部门需纳入财务管理机构，在企业要开始项目开发前进行市场调研，并展开成本控制、项目预测、编制报表、预算等工作，为企业获取第一手成本核算数据，规划并调整项目开发战略提供依据。

3.施行审计监督制度，保障成本核算目标得以有效落实

在房地产开发企业中，虚列成本核算类目较常出现，其影响了成本核算精度。这主要是源于房地产开发企业成本核算缺乏监管，为此房地产企业需积极施行审计监督制度，保障成本核算质量，该制度具体建设方略可从以下几个方面进行分析：一是设立内部审计部门。内部审计部门独立运行，主要负责监管企业财务管理践行的实际情况，成本核算作为财务管理的重要一环，也在内部审计部门监管下，一旦房地产企业在项目开发过程中出现成本核算不当行为，其会在向管理者反馈成本核算情况的同时，勒令相关部门重新进行成本核算，确保其数据科学可靠，避免出现核算类目不清、重叠和虚列等现象，减少房地产企业开支，为其获取更高经济收益奠定基础。二是完善审计制度。审计工作需迎合时展及房地产企业开发项目运行需求予以调整，为此其房地产审计制度需具有动态发展能力，并依据项目开发特点及需求纳入全新审计要点，以提高审计功效并保障成本核算质量[2]。

三、结语

综上所述，房地产开发企业若想提高成本核算质量，需统一成本核算口径，健全成本核算管理制度，施行审计监督制度，保障成本核算目标得以有效落实，在推动房地产企业良性发展同时，达到提高其经济收益的目的。

参考文献

[1]张清芳.房地产开发企业成本核算的分析与探讨[J].襄阳职业技术学院学报，2017，（6）：89-92.

[2]张穆.房地产开发企业会计核算问题研究[J].黑龙江科学，2017，（2）：178-179.

作者:井小婷 单位:陕西隆丰置业有限公司