房地产企业成本核算问题及对策

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摘要：房地产行业具有投入资金量大、投资回收期长、投资风险高等特点。成本管控是房地产企业在其经营过程中，实现利润最大化的必要前提。会计成本核算作为成本管控的重要基础以及会计工作的重要组成部分，显得尤为重要。在成本核算过程中，要明确成本核算对象，进行准确而规范的成本核算，从而促进企业的科学决策、降低成本、进一步提高市场竞争力。文章针对房地产企业在会计成本核算中存在的问题现象进行深入分析，指出问题所在并提出相应的解决措施，以供参考。

关键词：房地产；成本；核算对象；会计科目

1房地产企业会计成本核算的主要内容

（1）土地费用、前期工程及建筑安装费用。土地费用主要包含土地转让费或征用费以及安置费等；前期工程费主要包含测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等；建筑安装费用主要包含材料费、人工费等。（2）工程相关的配套费用及其他费用。它是指水，电，煤气以及道路交通、照明等一系列基础设施建设费用，以及学校、商店、停车场等公共配套设施建设费用。（3）管理费用及筹资成本。主要是指施工过程中所产生的折旧费、维修费用及人员工资等；筹资成本主要是指贷款利息等。

2存在的问题

2.1科目设置不明确

当前，我国会计法规相关规范不够具体，在现行规定中以“开发成本”作为成本核算的一级科目，企业再根据自身管理需要，设置下一级的明细科目，从而导致房地产企业会计科目不明确。加之很多房地产企业的经济业务内容，不在传统的企业核算内容中，科目设置的不明确使得账簿反映的经济活动既不能提供配套成本的金额，又无法准确为配套成本的进一步分摊提供相关数据。进而影响成本分析，无法为决策提供有效支持。

2.2核算对象无有效划分

房地产项目建设存在项目类型多、且有同一项目涵盖多功能、多结构的情况，往往需要对其进行分期分批的成本核算。然而由于会计准则中并没有对这类情况进行较为明确的划分，使得实际工作中出现核算对象划分过细或过粗的不恰当情况，从而影响了成本核算的实效性。核算对象划分的过细会造成公共费用需要进行多次分配，不仅增加了会计核算的工作量，降低会计核算的效率，还增加了企业的核算成本；核算对象划分过粗，则不能将实际成本全面地反映出来，对进行成本控制与成本分析不利。

2.3间接性成本费用的分摊随意性强

配套设施以及拆迁补偿费等相应间接成本，应当采用何种标准来进行归集与分配，决定了成本核算的时效性。随意转换对自身有利的成本摊销，是影响会计成本核算信息不准确的因素之一。房地产企业成本费用的归集和分配欠缺规范性，随意性强都将影响成本分析资料的可靠性和完整性。

2.4核算周期不稳定等问题

房地产项目通常周期较长，存在项目在竣工后都未进行结算、相关配套设施延迟安装等现象，加之成本核算方法不科学或不合理等因素，最终影响项目的结算周期，导致会计信息失真。使得企业方不能及时对经营业绩作出准确评价。

3提升会计成本核算实效性的对策

3.1合理划分，明确成本核算对象

在进行成本核算时，要根据项目开发的规模、建设周期、功能和结构类型，项目地点以及承包方等各因素的性质，结合实际情况充分考虑管理需求，科学合理地分配和归集费用，从而明确费用的承担主体，在便于税收清算、满足成本核算需要的原则下，确定成本核算对象。具体如下：（1）同一项目的不同功能区域及不同结构形式的，要在分区、分批进行成本核算的基础上，按其功能和结构的不同，分别划分具体的成本核算对象。（2）同一总承包方施工的多个项目，且项目的开工和竣工时间相近、开发地点和项目结构类型一致的，可作为一个成本核算对象。（3）对于开发项目规模较大、建设周期较长的，可根据项目成本管理的需要，有效地结合项目特点，按其区域及建设周期来划分成本核算对象。（4）对于需要分摊成本的配套设施，具体情况具体对待。有独立设计概算或施工图预算，且为多个主体项目服务的，需要作为一个单独成本核算对象；若只为一个项目服务且造价较低的，可直接计入该主体项目成本。

3.2完善核算内容

会计成本核算的内容，要根据企业不断发展和变化的经济业务形式，作出相应的调整，保证成本核算的全面性，包括无形资产也需纳入成本核算的范畴。无形资产的成本核算，要根据各阶段的投入和费用支出做出累计摊销，并全部列入经营成本。

3.3合理设置科目及会计账簿

科学合理的进行成本核算科目划分，既有助于工程成本结构的准确性与客观性反映，又能提升企业对项目进行成本分析及成本管控。企业应根据自身的特性以及成本管理的需求，明确成本项目与进行明细核算的科目。在进行会计成本核算时，对于发生次数较少的费用可进行项目合并；对于发生次数多或数额较大的费用，应单独设立会计科目。并根据施工合同，设置开发成本明细账目，以多栏式的账簿格式，对项目开发过程中所有成本费用进行详细记录。

3.4准确分配和归集成本费用

由于成本核算对象较为复杂，导致部分成本费用不能直接归集到具体的成本核算对象当中，因此要采用具有针对性的方法，进行科学合理的成本分配，从而实现成本费用的归集核算，以有效避免因成本费用随意分摊而导致的成本核算不合理、不公平现象。

3.5明确核算周期

由于影响项目竣工的因素较多，极易导致项目拖延，影响核算周期。因此，在项目尚未完全竣工之前，可先行通过设置“预提费用”科目，将预算支出费用计入开发成本，提前着手相应的结算工作。等到工程竣工结算时，再按照实际支出进行项目总成本调整。以此来固定成本核算周期，提升核算效率。

3.6加强会计人员职业素养

会计人员要通过不断的学习，提升自身的专业技能水平和信息技术处理能力，提高会计成本核算的正确性和规范化。进而更好地促进房地产企业会计成本核算工作的完善。

4结束语

综上所述，房地产企业会计成本核算工作是一项复杂、系统的工作，通过科学、合理的会计成本核算，能够客观地反映企业的经营成果，对于企业降低成本、科学决策、资源优化等具有重要的意义。为此，房地产企业要做到明确核算对象及核算周期，合理地进行成本费用归集分配等，从而提高成本核算效率与会计信息质量，促进房地产企业的健康发展。

参考文献：

[1]唐雪.企业会计成本核算所存在问题及策略[J].商场现代化,2015(1):172.

作者：郭莉格单位：石家庄藁城旅投房地产开发有限公司