房地产企业开发成本核算业务的重难点

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摘要:房地产行业是我国重要的产业之一，房地产企业与其他企业不同，具有开发周期长、业务涉及范围广等特点，因此加强对企业开发成本核算工作的重视是十分重要的。但是现阶段房地产企业开发成本核算工作中存在很多问题，不利于企业的成本计算，因此房地产企业应该对房地产企业开发成本核算业务中的难点和重点进行分析，从而不断提高成本核算业务水平和效率，为房地产企业资金安全提供有效的保障。

关键词:房地产企业；开发成本核算业务；难点；重点

一、房地产企业开发成本核算业务及其内容

在房地产企业中，其开发成本核算业务工作主要指的是运用科学有效的方法对企业的财务工作进行管理，将房地产企业中的经营管理情况进行体现，为企业制定重大发展战略提供必要的依据。房地产企业开发成本核算业务中涉及到多方面的内容，第一是土地费用，房地产企业开发过程中，土地费用占了投资比例的很大部分，大概是总投入的50%。土地费用中包含有众多收费项目，例如土地出让金、土地征收费用以及土地拆迁补偿费用等。第二是前期的工程费用，房地产开发工程建设初期会做一些准备工作，例如地质勘探、购买建筑材料等工作，这些都是需要一定的费用的，即前期工程费用。第三是建筑工程的安装费用，所谓的安装费用主要包含有房地产企业的建筑施工费用，配套设施安装费用以及房屋的装修费用，这些费用都是需要列入房地产企业成本核算中的，是需要企业进行重视的。第四是基础设施费用，房地产工程中的基础设施主要包含有小区的水、电、暖、绿化、消防等基础设施建设，也是企业开发成本中的一部分。最后是公共配套设施费用和开发间接费用，配套设施费用主要指的是房地产工程中的一些配套场所，例如派出所、幼儿园等场所收取的费用，开发间接费用大多是指企业建筑施工过程中所消耗的一些折旧费用等，例如机械设备的保养维修等，这些也都属于房地产企业的开发成本。

二、房地产企业开发成本核算业务中的难点分析

(一)不能对收入进行准确确定

房地产企业开发项目中包含有众多项目，且项目环节众多，因此在核算房地产开发成本时具有很大的难度。房地产开发项目与其他的商业项目不同，根据我国相关律法规定，房地产的开发项目都是由房地产公司自主经营的，房屋建设过程中是可以进行销售的，这样也可以保证房地产公司提前获得一定的运转资金。房屋销售过程中，房地产公司收到的房屋定金、按揭付款的定金都是房屋销售收入中的一部分，这些资金都是需要交纳营业税的。房地产企业的收入一般都是当所有的建筑工程项目结束之后才可以得到有效确认，由于房地产公司开发业务收入资金的核算时期与收入资金纳税时期不同，因此会为房地产公司带来一定的难度。另外房地产公司的房屋建筑产品在未建好之前还是可以进行预售的，前提是拿到预售许可证，但是预售获得的资金不能直接作为房地产企业的销售利润，只有当部分建筑物竣工之后才可以将此部分的建筑的销售额作为企业应得的利润。根据我国房地产相关税法规定，房地产企业需要根据相关税法的规定执行核定利润率，房地产企业的预售金额也需要按照相关的规定来缴纳税收。房屋销售过程中并不是所有的房子都是全款付款的，有一部分是按照分期的方式来付款的，这些收入金额都是需要按照其真正入账的时间来进行计算的。

(二)开发成本核算业务多且复杂

房地产开发项目中不仅包含有房屋建筑项目，还包含有与建筑工程相配套的公共设施以及水、电、暖等基础设施建设。并且这些建设项目的周期都比较长，再加上涉及的项目多、环节多，导致项目核算过程较为复杂，加大到了核算难度。

(三)核算周期过长

房地产公司的开发项目多、房屋工程建设周期长，导致所收取的资金项目也比较多，如果是一些重要的艰巨的施工项目甚至需要更多的时间，因此使得房地产企业开发项目的成本核算周期也不断延长，这就为房地产企业的开发成本核算工作带来了极大的核算难度。

三、房地产企业开发成本核算业务中的重点分析

(一)房地产企业收入和成本的核算

房地产开发成本预算中最主要的工作就是核算好房地产企业的收入和成本，需要根据房地产企业的实际发展情况和发展特点来完成收入和成本核算工作的，通过对房地产企业收入及成本资金的核算，对房地产企业的所有资金进行科学有效的管理。由于我国税法和会计核算准则之间存在很大的差异，导致房地产公司的收入和成本在计算的过程中存在很大的难度，房地产企业需要将会计核算与成本核算有效的区分开来，对二者之间的差异和联系进行分析，从而做好房地产企业的成本核算工作。

(二)注重借款费用资本化

根据我国新的会计准则相关规定，我们了解到房地产企业在对开发成本进行核算时会出现一些借款费用，要想对房地产企业的成本进行有效核算，就需要对借款费用进行明确，房地产企业发展过程中需要一定的运转资金，其获得运转资金的主要方式是向银行进行贷款。房地产公司向银行贷款，因为房地产企业的特殊性使得房地产企业借款项目存在还款周期长、借款利益大的特点，我国房地产企业借款费用方式也开始向资本化的方向转变。因此房地产企业在对开发项目成本进行核算的过程中需要对借款费用资本化的问题进行关注。

(三)加大对预缴税费处理工作的重视

房地产企业在开发建筑项目时，因为所涉及到的项目类型比较多，并且工程的建设时间也比较长，这就导致企业所要承担的纳税种类也比较多，除了主要的营业所得税和经营税之外，房地产企业还需要缴纳其他的一些费用，例如土地增值税等，因此房地产企业在对开发成本进行核算的过程中需要将其应缴纳的税种进行确认，根据会计准则和税法的相关规定对其缴纳税额进行计算，进而对房地产企业的资金使用情况进有效的控制和管理，不断提高企业资金的使用效率。

四、提高房地产企业开发成本核算工作效率的有效措施

(一)对房地产企业的收入进行有效确认，做好成本核算工作

要想保证房地产开发成本核算工作的顺利开展，就需要对房地产企业的收入进行有效确认，并做好成本核算工作。房地产企业在销售房屋时，由于房屋价格比较高，只有部分人可以全款支付，因此企业大多采取房屋预售的办法来对房屋进行销售，这就使得房屋销售过程中会包含有很多的工作环节，例如交纳意向金、选房、交定金、签购房合同、开发票等等，还需要将这些内容进行系统分析，从而对房地产企业的收入情况进行进一步的确定。房地产企业可以通过以下几种方法来对房地产企业的收入进行确认，并完成成本核算工作。首先需要对收入确认和成本核算制度进行完善，因为房地产企业与其他企业不同，具有很大的特殊性，因此企业需要根据开发项目的各个不同环节的费用使用情况和费用的支付情况来制定科学的确认制度，并根据相关的制度的要求完成企业的成本核算工作。其次是需要丢建筑项目施工过程中的成本核算对象进行明确，房地产企业建筑施工中的环节不通过，其核算对象也不同，需要针对不同的施工环节确定不同的核算对象，提高成本核算的准确性。最后房地产企业需要根据不同的施工项目采用不同的成本核算方法，这就需要企业在成本核算过程中对核算过程中出现的问题进行分析，从而得到有效的解决办法。

(二)对成本核算业务进行完善

房地产企业要想提高成本开发核算工作效率就需要对企业的成本核算业务进行完善和优化，首先房地产企业需要根据国家相关的税法规定和会计准则的相关要求来制定科学合理的成本核算标准和规范，并在此基础上对房地产企业的成本费用进行有效核算，从而提高房地产企业的财务管理工作水平和工作效率。其次是需要建立完善的房地产财务风险管理体系，根据不同的开发成本项目对成本核算风险进行管理，例如产品开发科目、产品出租业务等。最后需要完善成本核算的披露制度，优化房地产企业的财务管理模式，对财务部门中的一些重要信息进行公开，从而提高对企业财务管理工作的监督力度，为企业资金安全运转提供有效的安全保障。

(三)做好房地产借款费用核算工作

现阶段我国的房地产企业成本核算中的借款费用项目正逐渐向资本化的方向发展，因此企业许可要提高对借款费用资本化工作的重视，在对借款费用进行核算的过程中，工作人员需要根据企业以往的成本核算方式以及借款费用的分配原则来对借款费用进行核算。房地产企业可以聘请专业的会计核算人员来负责该工作，不断完善借款费用的信息核算技术，提高核算过程的科学化和核算结果的准确性，从而可以保证房地产企业可以在规定的时间内将借款费用进行偿还。

(四)加强对成本核算工作的监督和管理

为了保障房地产企业成本核算工作的顺利进行。房地产企业可以建立专门的企业成本内部核算审计部门，对成本核算工作进行统一的检查和监督，对审计部门的各项职责和权限进行明确。另外需要保证审计部门的独立性和专业性，赋予其应有的权力，只有这样审计部门才能对企业的成本核算工作中的各个环节进行有效的监督和管理，使房地产成本核算工作可以顺利进行，避免成本核算工作中发生违规操作等行为。

五、结语

综上所述，随着我国社会经济的不断发展，我国的房地产企业也在不断发展之中。房地产企业项目工程建设具有建设周期长、涉及范围广、使用资金多等特点，导致房地产企业成本核算工作面临很大的困难，为了提高房地产开发成本核算工作效率，房地产企业可以对开发项目成本核算工作的中的重点和难点进行分析，并根据我国相关税法和会计准则的规定，制定科学合理的开发成本核算方案，从而对房地产企业的开发成本进行有效核算，保证资金使用的安全性。

参考文献：

[1]周尽谦.房地产企业开发成本核算业务的难点与重点[J].纳税,2019,13(11).

[2]顾秀敏.房地产开发企业会计核算相关问题研究[J].纳税,2018(20).

[3]韩平.浅析房地产企业会计核算的难点与重点[J].财会学习,2016(03).

作者：李荣梅 单位：连云港邦业房地产开发有限公司