房地产企业成本核算论文

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一、开发成本科目和成本核算对象的设置

房产企业成本核算首先要设置“开发成本”科目，用于核算房地产项目开发过程中所发生的各项成本费用，按成本费用的性质一般按以下明细科目设置，分别是：土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、开发利息、开发成本结转等。分期开发的项目要同时设置成本核算对象进行辅助核算，一般按房产项目期数进行分类，简单的可分为一期、二期等。

二、成本费用的归集

项目公司开工后发生的成本费用应按成本科目和成本核算对象进行归集，其中应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本核算对象的间接成本，直接计入成本核算对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本核算对象。共同成本和间接成本发生时，可先记入过渡性成本核算对象进行归集，待明确房产项目期数后再按一定标准分配计入各成本核算对象。开发间接费用先按明细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象，分配时能够分清成本核算对象的开发间接费用，直接计入成本核算对象，再将剩余开发间接费用进行分配。开发间接费用归集时应注意区分与管理费用的列支范围，与工程直接相关部门（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工费用及相关办公费用记入开发间接费用，后勤部门如综合办、财务部门的人工及相关费用记入管理费用。

三、成本费用的分配

成本费用的分配一般可采用占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等进行分配。具体如下：

1.土地费用。土地费用分摊方法如下：一次性开发的，按某一成本核算对象占地面积占全部成本核算对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本核算对象占地面积占期内全部成本核算对象占地总面积的比例进行分配。尚未开工部分的地价款暂归入过渡性成本对象核算。

2.建筑安装工程费。建筑安装工程费能分清成本核算对象的，在与施工单位进行工程价款结算时，按双方确认的工程价款，直接计入某个成本核算对象的相关工程成本项目。对几个工程一并招标出包结算的，应在结算工程价款时，按预算造价法或直接成本法进行分摊。

3.前期费用和基础设施费。前期费用、基础设施费等其他工程费用能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按建筑面积分摊法分别计入各个成本核算对象。同期开发的，按某一成本核算对象建筑面积占全部成本核算对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本核算对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本核算对象建筑面积占期内全部成本核算对象总建筑面积的比例进行分配。

4.公共配套设施。单独作为过渡性成本核算对象的、只能自我经营、不能出售或整体出租的公益类配套设施，如会所、游泳池、网球场等，对此类配套设施发生的建造成本，应按建筑面积法进行分配，摊入相应可售产品成本。单独作为成本核算对象的、具有经营价值、可以出租或出售的经营类配套设施，如菜场、幼儿园、学校等，对此类配套设施应预留成本，其金额一般只包括主体建安成本，如能办理独立产权的，还应分摊土地费用。

5.开发间接费用。资本化利息的分摊方式：用于房地产开发的借款，确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，按直接成本法或预算造价法进行分配。除资本化利息外的开发间接费用分摊方法如下：可确定成本核算对象的，将开发间接费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清成本核算对象的开发间接费用，按某一在建成本核算对象的建筑面积占全部在建项目建筑面积的比例进行分配。开发利息和开发间接费用至少每年分摊一次，也可先归入过渡性成本对象，在有项目交付的月份进行集中分配。某一成本核算对象完工后就不能再分摊开发间接费用和资本化利息。

作者：陆美珍 单位：浙江省铁投房地产集团有限公司