房地产成本核算及控制对策

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房地产企业的快速发展，使得房地产企业的成本核算与成本控制成为了保障房地产开发商合法利益的重要手段。新时期的房地产企业参与了宏观调控，因此给房地产企业的发展带来了一定的挑战，要求企业加强成本核算与成本控制，为自身的稳定有序发展奠定基础。

一、房地产企业成本核算方法中存在的问题

房地产企业的成本核算工作主要是对开发项目中实际产生的资金使用情况，按已明确的成本核算对象或成本使用范围进行费用的惠及与科学分配。做好房地产开发成本核算工作，健全各类核算方式，对房地产企业经济效益具有重要保障作用。

1.成本核算的对象不清晰。

随着房地产企业的快速发展，促进了项目开发数量的增加，房地产企业的开发需分批进行，部分开发项目涉及了商业地产、别墅等建筑。对房地产开发类型及其工期的核算，缺乏一套标准系统的成本核算，给成本核算工作的运行带来了困难，直接影响了房地产企业的经济效益。

2.缺乏科学的成本费用分配方法。

房地产企业所有的开发项目费用都要纳入到项目成本范畴中，对于企业各开发项目形成的共同费用，应根据相关规定科学分配，并间接地纳入到项目成本中。房地产企业开发项目中往往会产生一些间接地成本，怎样对该成本进行科学分配，房地产成本核算中并未给出详细的标准，因此制约了房地产成本核算。

3.成本核算中存在明显的建筑安装成本虚增现象。

建筑安装成本在房地产成本核算中同样占据重要位置，然而房地产成本核算工作中却忽视了针对该方面制定健全的制度规定，致使成本核算中存在明显的建筑安装成本虚增现象，无法准确揭露开发项目的实际成本与利润。

4.成本核算周期不明确。

房地产企业项目开发具有较长的周期，但企业成本核算工作必须始终围绕生产周期进行，以准确计算企业的实际经营利润，从而分析评价企业的发展状况。然而，由于房地产企业的特殊性，部分项目竣工后并未完成相应的开发，也无法开展成本核算及结算工作，加之有的区域缺乏完善的设施，阻碍了成本核算的有效运行，进而影响了企业发展。

二、房地产企业成本控制现状

房地产企业开发成本核算与企业的经济效益息息相关，房地产企业管理人员应对该项工作投入必要的关注和支持，切实保障企业的经济效益，加强规范成本核算，制定一系列完善有效的成本核算方法。房地产企业成本控制同样在企业经济效益中发挥不可忽视的作用，然而目前仍有部分房地产企业成本控制工作不够完善，具体有以下几方面的问题：

1.成本管理意识有待强化。

当前，我国房地产企业成本控制工作仍不够完善，很多企业均未树立正确的成本管理意识，将重心放在了对成本核算的事后控制上。并且由于房地产企业的成本竞争意识不足，使得成本核算和预算人员只能根据合同中的相关规定来控制项目的开发成本，项目开发过程中的成本控制缺乏高效完善的措施。在房地产企业特殊性质的影响下，造成成本控制无法贯彻落实，不利于房地产企业的发展，也制约了其经济效益的提升。

2.缺乏完善的成本管理控制体系。

近年来，房地产市场的竞争越来越激烈，有的房地产企业为了竞争而竞争，没有结合自身实际，制定完善的战略性发展目标，特别在成本管理方面更是缺乏健全的目标。由于房地产企业成本控制的管理十分粗放，直接降低了成本控制工作的动力，也没有相关的控制规划，使成本控制工作的职能作用无法得到全面发挥，成本管理的制度化、规范化目标不强。房地产企业成本管理缺乏行之有效的成本控制管理体系，造成成本管理流于形式，是不利于房地产企业发展的。

3.成本内部控制有待完善。

房地产企业在进行成本控制工作时，往往会将重心放在事后控制上，很少涉及事前控制与事中控制，并且成本控制中的成本预测及管理工作不够规范。房地产企业发展中忽视了成本控制的重要性，未跟踪控制开发项目的全过程，从而造成大部分的项目实际难以获得有效的成本控制，不仅给企业的经济带来严重损失，而且还影响了房地产企业的持续发展。

三、加强房地产企业成本核算与成本控制的对策

1.完善成本核算项目。

导致房地产开发项目成本核算中存在各类问题的主要原因是没有科学的规范与成本核算方法作为依据，所以加强完善成本核算方法及其规范成为了当前的重点。成本核算中要特别注意对设计阶段核算工作的不断完善，以保证后期施工有相关的参考依据。对于房地产企业开发项目工期及其出现的附加成本，成本核算中应给出正确的规范，同时还应规范开发项目的成本周期核算工作，构建与之匹配的完善规章制度，从而确保成本核算正常有序运转。

2.构建一套规范完善的监督机制。

由于房地产开发项目成本核算工作的监督力度不足，使成本核算中存在明显的建筑费用虚增情况，极大的阻碍了企业的经济效益。因此现阶段应尽快构建一套有关于成本核算方面的监督机制，构建并落实完善的成本核算责任制度及审计制度，只要发现存在成本失真问题，必须及时找出相关责任人，激发成本核算人员的工作热情，培养其强烈的责任感，以有效防范成本核算问题的发生。此外，成本核算过程中还应充分反映审计工作的监督职能，严格审计核算信息，避免核算问题。

3.做好开发项目信息的动态监控。

有不少房地产企业在项目开发中往往忽视了成本控制的重要性，使房地产企业成本不断增加，经济效益停滞不前。当前，在先进的网络信息技术的发展进步及成本管理水平的不断提升下，房地产企业应设置适合自己的成本动态更新系统，严密监控成本运行过程，并加强项目开发过程中的成本动态监督，对整体开发项目的造价进行认真分析、正确预测，并严格观察后期的补救措施，只要发现存在资金不足的问题，应立即对当前的工作方案进行调整，或者加大后续资金的投入力度，为房地产开发项目的正常发展奠定基础。

4.强化成本控制工作。

当前，在房地产项目开发成本控制中应严格监管招投标阶段，防止一些不符合标准的企业中标，以免给后期施工带来经济损失。同时企业还应构建一系列有效的内部控制措施及其规范，确保项目成本的科学预算，注重对项目成本的事前控制。成本控制应涉及房地产开发项目各环节阶段，只有加强各环节阶段的成本控制，才能保证过程中的资金合理使用，推动开发项目的科学发展。此外，企业还应落实各类有效的内部控制措施，以增强自身经济效益。

5.建立健全的成本控制体系。

当前，企业应在财务管理工作中构建专门的审计部门和控制部门，加强控制开发项目中的成本，将成本控制全面落实到项目开发全过程中。还要建立健全成本控制制度，明确成本控制人员的职责权限，落实奖惩措施，凡是工作不认真或经常失误的人员，应给予必要的惩罚，敲响警钟，以免今后工作中再次出现此类情况，发挥成本控制的作用，从而正常顺利的运行。

6.建立成本管理信息平台。

房地产企业应尽快建立一个成本管理信息平台，以全面反映项目成本情况，并辅助我们构建完善的资本结构体系、规范操作流程、及时了解核心业务运行情况，将业务、财务、资金管理密切联系起来。该系统主要以合同管理为基础，负责成本的估算、预算，合同台帐、合同变更、合同结算、资金计划、预算责任帐套等任务。此外，成本管理信息平台还为企业正确决策提供了有力依据，比如在付款时间、历史账务上，多数基础工作都能以成本管理为依托进行简化，它的透明和实时查询促使有关人员工作认真，加强项目监控。信息平台通过反映预算成本和动态成本之间的差异，不断增强企业的成本控制能力，促进决策的及时进行，从而提高企业市场竞争实力。

四、结语

综上所述可知，由于房地产企业的投资成本大、回收期长，所以企业应及时制定各类完善高效的成本核算方法及成本控制手段，以维护企业的经济效益，规范房地产市场行为，推动房地产企业朝着规范化、科学化、制度化方向迈进。

作者：霍洁如 单位：常州黑牡丹置业有限公司