房地产开发成本核算问题思考

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摘要：科学、合理以及准确的计算房地产成本是进行成本管控的重要前提，对房地产开发项目的产品定价也具有重要的作用。本文分析了房地产开发成本核算存在的问题及原因，并给出了相关的解决方案。

关键词：房地产；开发成本；核算

一、概述

对于一个企业而言，促使其朝着未来既定的目标发展离不开良好的经营管理。而经营管理中，会计成本核算具有重要的作用。通过企业的会计成本核算，特别是房地产企业在开发过程中的成本核算，企业可以非常清楚地了解在目前的经营管理中，各项费用以及成本的具体支出情况，才可以依据相关的数据对企业进行成本费用的调控，从而达到成本最优化、利润最大化的目标，也可以达到资源的有效整合和分配，从而使得企业的经营发展朝着既定的目标前进，获得更多的经济效益。房地产企业的开发成本是非常巨大的，通过对成本核算的具体数据与预算的差额进行分析，从而达到成本目标的调控，促使房地产企业健康发展。

二、房地产企业开发成本核算存在的问题

（一）成本核算的对象不明确

随着房地产企业的逐步成长和壮大，进行房地产开发的土地都是成片进行开发和建设的，建成后的房地产主要是用以商业用房、公寓以及小区住房等。目前，房地产企业成本核算对象的划分依据主要是项目所在的区域、进行分期的工程项目、按照建成后房地产的用途或者将整个开发项目作为成本核算的对象之一。这些成本核算对象的划分都是依据开发项目的具体情况进行分析的，再加上加大规模房地产开发项目的复杂性，种种因素都造成了开发成本核算的对象划分不明，过细会造成工作量大大增加，过粗会造成数据分析不明，这些都会使得成本核算的整体质量受到不利影响，同时，也非常不利于房地产企业对开发成本的监控以及分析，特别是开发成本在房地产企业中占据着非常重要的地位。

（二）开发过程中发生的成本费用分配方法存在不合理之处

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发的产品当中，这是比较明确的。但是在发生的成本费用中，仍然有些支出是难以准确分配的，例如，常见的拆迁补偿款、配套设施费用以及基础设施费用等间接费用。按照国家相关的规定，应当按照占地面积、建筑面积等相关比例以及预算造价等进行分配，从而计入到成本核算的对象中去，但值得注意的是，每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来进行成本费用分配和划分的标准。从房地产行业整体来看这个问题，成本费用的分配往往具有任意性，在实际的过程中并没有形成科学统一的标准来进行成本核算的管理以及缺乏相关的约束性条款，使得成本核算方法出现较大的差异。

（三）房地产开发项目成本核算的周期判断不明，出现竣工决算拖延的现象

一个房地产项目涉及到的工程量较大、持续的时间是非常长的，也不存在明确的标准来对核算周期进行确定，从而为成本的核算提出了艰巨的挑战。周期不明也使得竣工决算拖延，违背了会计核算的及时性原则，无法使得收入与费用产生配比，从而对房地产企业计算项目的利润、结算相关的税费造成了阻碍，严重的情况下会产生与税务部门长期纠缠的局面，阻碍企业的可持续发展。与此同时，拖延竣工结算也会使得房地产企业不能及时的对项目进行评价，对后期的项目开发无法起到积极的推动和指导作用。现实的工作中，竣工决算的拖延往往是由于企业的资金出现匮乏、人员办事效率低下等原因，有些房地产项目甚至出现基础设施未全部完成建设等情况，这些往往对项目不能产生较大的影响，但是却在一定程度上影响着整个开发项目的决算时间，也对企业的成本管控工作产生不利影响。

三、加强房地产开发成本核算的策略

（一）明确房地产开发成本的核算对象

由于成本核算的对象不明，造成很多的成本核算出现问题，因此，将成本核算对象进行明确，可以从以下几个方面进行：其一，将经过规划部门审核的总平面图作为开发项目成本核算对象。这种成本核算对象的明确主要适用于那些开发规模较大、时期较长、一般采用的分期开发形式的项目；其二，按照产品的开发形态进行成本核算对象的确定。这种确定的方法常常用于拥有多种房地产产品的企业，这样进行成本核算的可行性较大；其三，将单个的房地产项目作为一个核算对象。这种成本核算对象的确定往往适合于一些开发项目大、耗费大、开发出来的产品往往只有一种的项目。以上三种常用的开发成本核算费用对象确定的方法对成本费用的监控非常有利，对于开发项目的价值评估也是非常有利的。

（二）对开发项目的成本费用分配方法要进行合理的选取

通常而言，建筑安装成本的归集对象往往是非常明确的，但是对于其他的间接开发成本费用，则必须按照有效合理且可行性高的方法进行分配和归集，例如常见的配比原则或者受益原则。房地产企业进行间接费用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面积法、价值分配法、个别认定法、预算造价法等分配标准。但是，一家房地产企业一旦确定了一种方法，则应当保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期间的成本费用具有可比性。往往在条件允许的情况下，采取个别认定法是最好的形式，可以使得成本费用的分配更加精准，但缺点是消耗的人力、物力等都较多。对于那些非自用的房地产开发项目，往往采取的成本费用核算方式是利用面积的比例进行均摊。在现实中最为常用的方法之一是对开发项目的价值进行评估，依照评估的价值进行间接费用的分配。一旦合理的进行间接成本费用分配，就可以使得房地产开发项目进行合理的利润管理和事前的评估，因此，合理确定成本费用分配方法是十分重要的。

（三）对成本核算的周期进行合理确定，及时的进行竣工结算

开发项目的周期确定应当根据项目的实际情况来确定，不应当仅仅按照理论来进行。首先，如果一个项目的规模较小，同时，持续的时间短，那么可以将项目的整个时期作为成本核算的周期，这样的周期确定方式可以使得开发项目的成本核算更加合理。但是，如果项目的开发时间较长、规模较大，如果仍然按照项目的建设周期来进行成本核算周期的确定，往往是不合理的，也违背了成本核算信息时效性这一原则。目前常用的方法是按照经过审批的总平面图确定的开发期数来进行成本核算周期数的确定。其次，及时进行竣工结算的前提条件是已经发生的成本费用受到了准确、合理以及全面的记录，如果需要进行成本费用的估计，那么必须对确定的估计数进行再次核对，也要培养会计人员的成本预估能力。在进行“预提费用”科目的核算时，要将未实施的工程预算计入到成本中去，从而可以使得项目的决算按照预期的计划进行，以后实际发生了该项费用就将其转出。由于其在总成本所占的比例非常小，不会对单位成本以及总成本的产生较大的影响。

参考文献：

[1]薛叶振.对房地产开发成本核算问题的思考[J].中国总会计师，2014（11）.

[2]李国梁.浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策[J],经济管理(文摘版).2016（03）.

[3]崔秀娟.房地产成本核算与成本控制措施[J].企业改革与管理，2015（12）.

作者：张振霞 单位：杭州北辰置业有限公司计划财务部