谈物业管理企业人力资源成本控制策略

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［摘要］物业管理行业作为第三产业，在我国的发展历程较短，但是作为服务行业，要想实现长远发展，离不开对运营成本的控制，其中，人力资源成本占有很大的比重。因此，简单分析了物业管理企业的人力资源成本，提出加强对管理人员的成本控制;采取多种措施，合理使用资源;优化企业对人力资源的内部审计模式这三个策略方法，以期达到抛砖引玉的目的。

［关键词］物业管理企业;人力资源成本;资源利用率

随着经济的不断发展，人们的生活水平得到了很大的提升，业主们对于物业服务的要求也越来越高，物业管理企业之间的竞争日益激烈。在行业竞争不断加剧以及企业资源有限的情况下，成本控制被各个企业放在首要位置，其中，人力资源作为物业管理企业的重要部分，有效控制人力资源成本也就成为物业管理企业的重点工作目标。

1物业管理企业的成本控制

1.1物业管理企业的成本特点

首先，物业管理企业的成本点比较零散，服务对象众多，涵盖了服务区域的各个方面，同一家企业在不同服务区域会采取不同的服务标准，这就导致企业成本标准化的监管难度增大。同时，物业企业的服务范围很广，除了基础的物业服务之外，还涉及区域内的商业店铺、广告经营、代租代售等服务，根据业主的需求，还可以开展更多的例如预约设施维修、保洁家政等服务。如此零散、繁杂的业务内容，加大了物业管理企业的成本控制难度。其次，物业服务企业的成本与生产企业有很大不同，生产企业的物料、人工、费用等基本都是可控的，而物业服务企业的设备维护费具有很强的不确定性，且与开发商有密切关系。此外，物业服务企业在用人方面一般都是与劳务公司和外包公司合作，因此，用工成本与质量对于物业企业来说也有一定的不确定性，这些都会提高物业企业的成本监管难度。

1.2物业管理企业的人力资源成本

人力资源成本就是指一个企业中人力资源部分所产生的相关费用，包括员工的薪酬待遇、招聘的综合成本等。员工的活动、工作动力离不开成本的支持，物业管理企业采用科学的手段有效控制人力资源成本，可以在一定成本下充分调动员工的工作效能，让员工在岗位中充分发挥自身价值，从而科学合理地提高企业的利润。

1.3物业管理企业控制人力资源成本的意义

1.3.1有利于提高企业的市场竞争力物业管理企业若是可以有效地控制人力资源成本，就说明该企业可以最大程度实现科学的岗位设置。对于物业管理企业来讲，其主要工作内容就是为业主提供服务，其收益渠道是有限的，一旦可以成功把握企业的运营成本，物业企业就可以在激烈的市场竞争中成功突围，提高市场竞争力，促进企业的长远发展。

1.3.2有助于增强企业的风险防范能力物业管理企业在激烈的市场竞争中面临很多难题，例如“点多、面广、监管难度大”等，有效控制、降低人力资源成本，提高人才利用率，可以帮助企业在有限的资本条件下扩大防御能力，提高其应对难题危机的风险防范能力，从而使物业管理企业在内外部经济环境的巨大压力下得以生存和不断发展。

2物业企业人力资源成本存在的问题

2.1人力资源分配不合理

在各个企业中，对于人力资源的规划都是一项系统性的战略工作，具体包括工资、补充和晋升等的规划，基本上包含了人力资源管理的各个方面。但是，目前我国大部分物业管理企业都没有进行有效的人力资源规划，人力资源分配制度具有不合理性，例如部分物业企业管理者通过增加服务工作人员数量来保证服务质量，这就容易造成人力资源的浪费。物业企业管理者若是对服务岗位不了解，同时不了解服务人员的具体服务水平与服务特点，就很难科学合理地进行岗位安排，这就会使员工无法在岗位中充分发挥自己的价值，从而造成人力资源的浪费。如今人力资源的成本越来越高，员工对于薪酬福利的要求逐渐提高，若是不能实现人力资源的有效分配，就会浪费人力资源，增加企业的运营成本。

2.2预算管理工作不充分

预算管理工作对于成本控制的作用不言而喻，若是物业管理公司制订了一个较为科学的预算管理计划时，企业的人力资源管理部门就会有一个工作的标准尺度，可以严格按照预算来制订工作计划，使整体工作有据可依。即便实际情况与计划有所偏差，企业管理层也可以根据实际情况来分析，从而掌握行业和企业现况，以便制订下一个计划。虽然我国大部分物业管理企业都会制订预算管理计划，但是在预算计划中关于人力资源的部分制定得并不够充分，大都是只考虑某一岗位的薪酬支出，并不全面。例如，对于员工缺乏培训，对员工进行定期培训也是对企业的负责，可以有效提高员工的综合素质与服务水平，企业在这一方面的支出具有较大的随意性，这就使企业的人力资源成本很难控制在预算范围之内，制约了人力资源成本控制的有效开展。

2.3人力资源管理观念落后

虽然某些物业管理企业在经营管理的过程中尝试学习、使用新的管理理念和管理方法，但是从整体来看，企业还是很难摆脱落后管理观念的影响。大多数物业企业对于人力资源成本没有一致的共识，行业上也没有针对人力资源统一的管理体制，这就致使行业内对于人力资源管理不重视，充满盲目性与随意性，从而极易造成企业出现资金配置不合理等现象，阻碍物业管理企业的良好发展。

3物业管理企业控制人力资源成本的策略

3.1加强对管理人员的成本控制

物业管理企业的性质决定了其成本费用主要是人力资源成本费用的支出，其中管理人员的人力成本又占了相当大的比重，特别是中层以上部门领导的人力成本，一个部门经理的工资是一线服务人员工资的几倍。因此，合理有效地设置公司的职能部门，是降低物业管理企业成本的有效方法。例如，物业管理企业可以根据管理“幅度”来确立人员的编制，管理面积在600万平方米以内的企业，总经理为4～6人，副总经理为8～10人，这样的设置会更加科学、合理，还可以有效减少人力资源的浪费。

3.2采取多种措施，合理使用资源

对于物业管理企业来说，由于岗位比较繁琐，需要的员工大都是服务行业的专业人才，若是每个岗位都由内部员工亲自担任，会产生极大的人力成本，对企业产生极大的成本压力。因此，物业管理企业可以采取两种模式:一是将部分工作承包给社会专业公司;二是由公司内部的专业公司来完成。对于外包的岗位，企业要充分发挥职能部门和管理部门的积极作用，对外部人员的服务进行考核，以最大限度地提高成本效益。企业还可以通过巧妙调整工作时间，合理配置人力资源。例如，对于小区内的清洁工作，企业可以将其分为清洁和保洁两部分，分别安排交叉时间安排轮岗，其中保洁部分任务较轻，可以节省出部分人力，这样可以在保证员工休息时间的同时，实现减员增效的目的，充分发挥员工的价值。

3.3优化企业对人力资源的内部审计模式

内部审计工作有助于企业及时发现工作的不足之处，同时，审计工作的约束也可以加强对人力资源利用率的有效监督，因此，物业管理企业应该重视审计工作，优化对人力资源的审计模式。首先，审计工作不能只由财务部门来进行，应该由人力资源部门协同进行，资源的使用也不仅是展示单纯的财务信息，也应该结合人力资源的绩效考核，全面、科学地开展。其次，要最大限度地保证审计工作的独立性，制定严格的审计制度，从而充分发挥审计工作的职能，为人力资源的成本控制提供科学的保障。

4结论

人力资源管理对于物业管理企业来说非常重要，因此，如何有效对人力资源成本进行控制非常值得企业好好探索。本文从三个角度简单分析了物业管理企业对人力资源成本进行控制的方法，希望可以抛砖引玉，为物业管理企业的长远发展提供微薄之力。

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作者：王巍 单位：山东方大工程有限责任公司